商品房預售合同糾紛

1、商品房預售合同糾紛情事變更原那么，是合同法中的一項重要原那么。合同有效成立后，根據契約嚴守原那么，當事人必須嚴格履行合同，但是法律也同時根據老實信用的原那么，以情事變更原那么作為例外和補充。所謂情事變更原那么，在理論上有廣義和狹義之說。廣義的情事變更原那么，一般指由于不可抗力或者一方當事人雖無過失但無法預見，無法防止的外因，致使雙方簽訂的合同無法履行或者不能全部履行，如果繼續(xù)履行將顯失公平，因而允許變更或者解除原合同的法律制度。這種廣義的情事變更，既包括不可抗力，也包括不可抗力之外的意外事件1，類似于英美法中的“合同落空FrustrationofContract的法律原那么。從我國現行立法情況

2、看，只規(guī)定了不可抗力，例如?民法通那么?第107條，修改后的?經濟合同法?第30條，?涉外經濟合同法?第24條都是如此，但是從?民法通那么?第153條和?涉外經濟合同法?第24條第3款的立法解釋來看，似乎將情事變更包含于不可抗力之中。從司法解釋成認情事變更原那么適用的情況看，也是將情事變更作為不可抗力的一種情況，實際上是將不可抗力作了擴大解釋，這正好與廣義的情事變更包括不可抗力形成了邏輯上的對立。狹義的情事變更原那么，不包括不可抗力，而是指合同有效成立后，因不可歸責于雙方當事人的原那么發(fā)生情理變更，致使合同的根底動搖或喪失，如果繼續(xù)維持合同原有效力而顯失公平，那么允許變更合同內容或者解除合同的

3、一項法律制度2。本文以下所討論的商品房預售合同糾紛中適用的情事變更原那么是狹義的。情事變更原那么是民法的公平和老實信用原那么在債法中的具體表達，目的在于通過適用情事變更原那么，重新調整當事人雙方的權利義務關系，實現民法的公正性，消除合同因情事變更所產生的不公平后果?；谇槭伦兏埱笞兏蛘呓獬贤呛贤斒氯说囊豁棇嶓w權利，是發(fā)生債不履行時合同當事人一項重要免責事由。商品房預售合同，是預售方和預購方達成的，由預售方以尚未建造或正在建造中的房屋作為標的物賣給預購方，預購方向預售方預付局部或全部房款，待商品房建成后，再由預售方按期將符合要求的商品房交付預購方的書面協(xié)議。商品房預售，簡單說就是把尚

4、未建成的商品房預先出售的一種銷售方式。其作用主要是房地產開發(fā)經營企業(yè)可以通過收取預購方的預付款，及時籌集到大量資金投入到房地產開發(fā)中去，同時也可以使預購方取得商品房的期待權提前受益，有利于加速商品房的流轉，促進房地產市場的開展。因此，近年來商品房的買賣大多采用預售的方式。但是由于預售商品房現房買賣不同，雙方議定條件時，標的物尚不存在或尚不完全存在，從預售合同成立到合同全部履行，有一個較長的周期，由于原材料價格和土地價格大幅度漲跌，國家法律政策變動，政府行政干預等多種原因，而使商品市場價格發(fā)生異常波動，或者使合同不能履行，這種波動或者不能履行，不可歸責于商品房預售合同當事人任何一方，如果仍然完全

5、按照原合同條款履行，必須使合同的一方遭受重大損失而顯失公平。這時，就產生情事變更原那么的適用問題。本文主要就商品房預售合同糾紛中是否應當適用、如何適用情事變更原那么以及適用這一原那么時應當注意的假設干問題進行探討，意在拋磚引玉。一、商品房預售合同糾紛中適用情事變更原那么的必要性和可行性無論從理論上還是實踐上來看，在商品房預售合同糾紛中適用情事變更原那么，都是很有必要的。一有利于貫徹和表達民法的公平、老實信用原那么。如前所述，情事變更原那么的適用的實質，是平衡當事人之間的利益關系，解決顯失公平問題。二保護交易平安，促進商品房流轉。如果沒有情事變更原那么的適用，就會使商品房交易雙方當事人處在不正常

6、的市場風險之中。不利于房地產開發(fā)經營者積極地向房地產業(yè)投資，不利于購房者踴躍購房，影響房地產市場的快速開展。三審判實踐的需要。對情事變更，我國法律尚無明確規(guī)定，面對商品房預售合同大量糾紛，人民法院缺乏處理的法律依據，然而作為法院對于此類案件不得以法律不完備為由而拒絕裁判。在目前，能不能在解決商品房預售合同糾紛中適用這一原那么，有沒有法律上的依據？回容許當是肯定的。因為：第一，我國民法通那么第四條規(guī)定公平、等價有償、老實信用原那么，它是適用情事變更原那么的法理根底，我國民事立法上對“不可抗力的擴大解釋，不應理解為排除情事變更原那么的適用，而應當作為處理情事變更問題的直接法律依據。第二，對外貿易中

7、成認情事變更。我國參加?聯(lián)合國國際貨物銷售合同?，其中第79條規(guī)定：當事人對不履行義務應負責任。除非其能證明此種不履行，是由于某種非他所能控制的障礙，而對于此種障礙，沒有理由預見其他訂立合同時能考慮或能防止，或能克服它或它的后果。第三，有較明確的司法解釋。如最高人民法院審判委員會通過的?關于審理房地產管理法施行前房地產開發(fā)經營案件假設干問題的解答?以下簡稱“四十七條解答第31條規(guī)定：“預售商品房的價格，除國家規(guī)定微利房、解困房等必須執(zhí)行國家定價的以外，合同雙方根據房地產市場行情約定的價格也應當予以保護。一方以政府調整與房地產有關的稅費為由要求變更合同約定價格的，可預以支持。1993年5月6日最

8、高人民法院印發(fā)?全國經濟審判工作座談會紀要?中明確提出“由于不可歸責于當事人雙方的原因，作為合同根底的客觀情況發(fā)生了當事人不能預見的根本性變化，以致按照原合同履行顯失公平的，可以根據當事人的申請，按情事變更原那么變更或解除。第四，對修改原經濟合同法第二十七條的理解。1993年修改后的經濟合同法，刪去了原經濟合同法第二十七條第二項“訂立合同所依據的國家方案被修改或取消，第四項中的“一方當事人雖無過失但無法防止的外因等內容，而這些規(guī)定一直被認為是適用情事變更原那么的法律依據。有人認為修改后的?經濟合同法?不再把情事變更作為免責的條件之一，事實并非如此。我國在以往的民事立法中，曾試圖把情事變更和不可

9、抗力加以區(qū)別；但因為情事變更缺乏實踐，還不能對它作出明確的立法界定。所以在立法上對不可抗力采取的是擴大解釋，其中有“不可預見；而“不可預見是情更變更的最重要特征。世界上“大多數國家也并沒有直接規(guī)定情事變更為免除責任的條件，而是作為一種重要的法理被適用于司法實踐中3。二、商品房預售合同糾紛中適用情事變更的條件在商品房預售合同履行過程中，往往發(fā)生各種復雜的情形和事由，使合同不能全部履行甚至全部不能履行，導致合同的變更或者解除。哪些情形和事由屬于情事變更，哪些不屬于，必須具體分析在商品房預售合同中適用情事變更的各種必備條件。一必須有情事的變更所謂“情事，指訂約時作為合同根底和環(huán)境的客觀情況，所謂“變

10、更是指上述客觀情況發(fā)生了異常變動。從商品房預售合同來看，發(fā)生情事變更主要有以下幾種情況和原因：1、因法律修改。如果商品房預售合同訂立時即與法律相抵觸的，屬于非法合同，例如商品房預售方沒有取得土地使用證、商品房預售許可證而簽訂的預售合同無效。如果該合同在訂立時并不違法，只有訂立后由于法律的變更致使合同不能依法實現的，可視為情事變更。如果當事人在訂立預售合同時可預見到法律將要變更，那么無權請求情事變更。因為，在這種條件下，當事人理應采取其它合法措施，防止情事變更的發(fā)生4。2、國家政策性調整。例如國務院文件及其部委有關房地產的臨時性規(guī)定對價格幅度的調整，以及階段性的方案方向調整等?！八氖邨l解答第3

11、1條規(guī)定：“一方以政府調整與房地產有關的稅費為由要求變更合同約定價格的，可予以支持?！爸С值姆ɡ硪罁褪乔槭伦兏敲?。3、地方政府的行政干預。例如甲開發(fā)公司在市西部開發(fā)區(qū)內建造商品房小區(qū)，并與預購方乙簽訂了商品房預售合同；但合同履行過程中，政府決定將開發(fā)區(qū)移至市區(qū)東部，預售方甲正在興建的商品房所在地行政劃歸郊區(qū)，原定的小區(qū)內配套建設工程也相繼下馬，預購方乙提出降低售價或要求解除合同的，即可考慮情事變更原那么的適用。行政干預必須依法進行，否那么干預無效，不能適用情事變更的原那么。4、異常的市場風險。什么樣的市場風險才作為情事變更的內容，以及如何區(qū)分界定的問題，本文將在后面詳細討論。二情事變更的

12、發(fā)生不可歸責于合同當事人情事變更的發(fā)生，于當事人在法律上具有不可譴責性，這種不可譴責性所謂不可預見性，是指當事人對情事的變更，在合同訂立時無法預見，且按照一般正常人的認識能力，法律上不要求他預見。因而即使不完全履行或完全不能履行合同，也可能免除其局部或全部合同責任。如果當事人主觀上成心促使所謂情事變更，或由于當事人的過失如經驗缺乏，市場信息不靈等請求情事變更的，或者當事人已經預見到，應當預見到某些情況可能發(fā)生而影響合同的履行，但抱著僥幸的心理甘冒風險的，或者雖然合同訂立后發(fā)生了一些情況的變化，但經當事人努力可以克服而未能克服的，或者合同不能履行可歸責于第三人的，都不能簡單地按情事變更對待。而應

13、分別按合同的其他有關規(guī)定來處理。三情事變更必須發(fā)生在合同有效期間只有在商品房預售合同訂立之后至履行完畢之前，才有可能發(fā)生情事變更。如果在合同訂立之前，就已發(fā)生情事變更的，那么該合同是在變更后的根底上成立的，與情事變更問題無涉；如果情事變更發(fā)生在合同消滅之后，因與合同履行無關，也不會發(fā)生情事變更原那么適用問題。四情事變更與合同不能履行應當有直接的因果關系只有當情事變更成為履行合同不可克服的障礙，直接導致合同不能履行時，當事人才可以請求變更或者解除合同。但是必須防止當事人濫用這種請求權，尋找借口單方毀約。如果合同有效期間發(fā)生的情事變更并不必須導致合同不能履行，那么雙方仍然應當按照合同規(guī)定的條款嚴格

14、履行。例如預售方甲房地產公司與預購方乙學校訂立了商品房預售合同，合同標的物在A市。合同有效期內，甲房地產公司另在B市興建的一棟商品樓被水沖毀，甲房地產公司即以此作為情事變更的事由，要求解除與乙學校的預售合同。由于發(fā)生在B市的水災與本合同的履行沒有直接的因果關系，所以，不應適用情事變更原那么。五情事變更的發(fā)生使原合同的繼續(xù)履行顯失公平這是適用情事變更原那么的實質性要件。情事變更原那么的宗旨在于實現社會公平。是否顯失公平一般由司法機關進行評判，在商品房預售合同糾紛中，由法官或仲裁員來評判。但是這種評判應當依照一般人的看法，它所表達的道德標準和法律標準應有客觀的尺度，簡言之，即有可操作性。從實踐看，

15、如果發(fā)生以下情形使商品房預售合同的履行明顯的不公平，受不利益的一方可以主張情事變更：1、因情事變更使預售方和預購方之間的利益關系發(fā)生嚴重失衡，一方由于另一方的受損而獲取明顯的利益；2、主張情事變更一方是為了防止不當損害，同時不使對方蒙受不當損害，對方失去的，原那么上只能是超出預見局部的利益；3、繼續(xù)履行合同時對合同雙方均無利益。另外，根據合同自由原那么，商品房預售合同雙方可以在合同中約定情事變更的免責條款。反之，合同雙方也可以約定在合同有效期內，即使產生了某些意外事件，也不能免除預售方違約責任。對此，不適用情事變更原那么，其特別約定應視為當事人放棄了情事變更請求權。但是以上兩種條款的約定只有在

16、不違反法律的情況下才有效。否那么基于欺詐、脅迫或者違反公共利益訂立的有關條款無效，當事人仍可主張情事變更。三、適用情事變更原那么值得注意的假設干問題由于商品房預售合同發(fā)生情事變更的原因非常復雜，適用情事變更原那么時主觀性很強，所以難以認定和掌握。筆者擬就如何準確區(qū)分情事變更與非情事變更的幾種情況的關系，提出幾個值得注意的問題。一情事變更與商品房預售市場商業(yè)風險的關系情事變更的一個重要構成條件，是當事人在訂立合同時對情事變更的發(fā)生不能預見。商品房預售市場的商業(yè)風險，是指商品房預售合同當事人因經營失利應當承當的正常利益損失。在商品房預售合同履行中，引起商業(yè)風險的原因與引起情事變更的原因有時是相同的

17、。如何區(qū)別情事變更與商業(yè)風險，一直是爭議較多的問題，能否正確區(qū)分二者的關系，直接關系到合同不能履行時當事人是否承當違約責任，承當何種違約責任。情事變更與商業(yè)風險的主要區(qū)別有三點：1、二者對造成合同不能履行的客觀情況的異常變動的預見性上不同。情事變更適用于當事人對引起客觀情況異常變動的原因不能預見，而商業(yè)風險發(fā)生那么是當事人可以預見、應當預見的。風險與利潤同在，風險大利潤高，這是房地產市場的普遍規(guī)律之一。商品房經營者中，有些人正是預見到了商業(yè)風險，而甘冒風險，進行投機交易，希望以風險為代價獲取較高的利益。然而商品房市場有賠有賺，因此，這種風險應視為商品房預售合同中應有內容，無需以合同條款來約定。

18、如果風險超出了正常的范圍，以至于按照一般從事商品房經營者的預見能力來判斷，屬于無法預見時，那么市場風險的性質就轉為情事變更了。2、情事變更與商業(yè)風險在法律上對公平的評價不同。情事變更往往導致當事人利益顯失公平，因此，法律上應予再調整；而商業(yè)風險雖然也可能導致當事人雙方利益不公，但根據合同自由原那么在法律上是允許的。在商業(yè)習慣上是可以接受的。3、客觀情況是否發(fā)生根本性變化，這也是界定情事變更與商業(yè)風險的關鍵。如果客觀情況未發(fā)生根本變化，那么屬商業(yè)風險范疇，它是一種量變；如果客觀情況發(fā)生根本性變化，使商業(yè)風險足以導致合同目的不能實現，履行困難，那么屬商業(yè)上的意外風險，屬于情事變更，它是一種質變。商

19、業(yè)風險是不是都不能適用情事變更原那么呢？一種觀點認為，應當依法保護合同，堅持契約必須嚴守原那么，當事人一律不得以商業(yè)風險為由主張情事變更。另一種觀點認為，只要商業(yè)風險發(fā)生，使得合同當事人雙方利益不公，就應適用情事變更原那么。筆者認為，應對商業(yè)風險進行具體分析，正常的商業(yè)風險或叫一般風險不適用情事變更原那么，應適用風險自負原那么；意外商業(yè)風險或叫異常風險可適用情事變更原那么。區(qū)分兩種風險的標準，就是上文提到的情事變更與商業(yè)風險的三個區(qū)別，為便于掌握這些區(qū)別，可在商品房預售的法規(guī)中，或者商品房預售的司法解釋中，針對房地產市場情況，制定出適用情事變更幾種主要市場因素的量的界限，確定一個相對的風險值。

20、但這是個難題，深值探討，也不宜過于具體。法院“應就各個具體事件，公平裁量之，未便一概而論，以阻礙此項原那么之適應性5。最高人民法院“四十七條解答第31條明確解釋：“一方以建筑材料或商品房市場價格變化等為由，要求變更合同約定的價格或解除合同的，一般不予支持。最高人民法院印發(fā)的?全國民事審判工作座談會紀要?中，在關于房屋買賣價格問題上也提出：“一方因市場價格變動而不履行或要求解除房屋買賣合同的，不予支持。這些司法解釋精神與情事變更原那么是一致的，充分考慮了商品房預售市場的特點。商品房預售，可以說具有期貨性質，或者說是一種遠期合同，是可以反復交易轉讓的合同。從市場情況看，有相當一局部商品房預售合同當

21、事人是買預期，買價格預測，交易具有投機性，不是為獲取商品房所有權并實際占有使用，而是為了賺取商品房不同時期的價格差，獲取風險效益，許多房地產經營者也確實因此而大大獲益。所以當商業(yè)風險真正降臨到商品房經營者身上時，法律上當然要讓其風險自負，“利之所生，損之所歸，這是公平合理的。但是，對于商品房價格的異常變動，暴漲暴跌，或遇通貨膨脹，合同履行的客觀情況發(fā)生質變的情況下，如果符合情事變更，也應適用情事變更原那么。這種情況說到底，往往是國家宏觀調控的指令性方案政策造成的。例如國家規(guī)定的土地有償使用費、配套費、稅收費等費用增加，銀根緊縮等等因素，都可引起意外風險，對此風險，應視為超出商品房買賣雙方的預見

22、范圍，如不按情事變更原那么處理，那么出現法律上不能容忍的不公平現象?！八氖邨l解答中的所謂“一般不予支持，保存了適用情事變更的余地，意在謹慎適用，從嚴掌握。二商品房預售合同中情事變更與顯失公平民事行為的關系情事變更與我國民法通那么第59例規(guī)定的顯失公平民事行為，有許多相似之處，如在法律效果上都是賦予受不利益一方當事人以請求變更或消滅合同的可能性，目的都是為了解決明顯不公平的問題，但是，二者有明顯區(qū)別，從商品房預售合同來看，主要區(qū)別有四個方面：1、造成顯失公平的原因不同。情事變更是由于不可歸責于當事人的事由，使訂立合同時的根底和環(huán)境發(fā)生了根本變化，從而發(fā)生顯失平，雙方當事人對此均無過錯；而顯失公平民事行為中出現的顯失公平，多是預購方在缺乏