天天向上 (2)

1、華鐵天天向上銷售方案 謹(jǐn)呈：湖南華鐵房地產(chǎn)有限責(zé)任公司 二一一年三月 本提案分為如下六個(gè)部分本提案分為如下六個(gè)部分 長(zhǎng)沙商長(zhǎng)沙商 圈分析圈分析 片區(qū)商業(yè)片區(qū)商業(yè) 分析分析 商業(yè)定位商業(yè)定位 商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃 經(jīng)濟(jì)估算經(jīng)濟(jì)估算 營(yíng)銷建議營(yíng)銷建議 第一部分第一部分 長(zhǎng)沙商圈分析長(zhǎng)沙商圈分析 2002年初，我們?cè)岢鲞^長(zhǎng)沙商圈理論（一主五次），長(zhǎng)沙商圈理論（一主五次），但長(zhǎng)沙城市經(jīng)歷近10年的商 圈發(fā)展與強(qiáng)化，特別是最近3年，我們發(fā)現(xiàn)商圈理論被快速的城市發(fā)展打破。現(xiàn)在， 如果用傳統(tǒng)商圈理論來衡量發(fā)展中的長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)，已經(jīng)不適宜了。 五一商圈五一商圈 車站商圈車站商圈 伍家?guī)X商圈伍家?guī)X商圈 溁

2、灣鎮(zhèn)商圈溁灣鎮(zhèn)商圈 袁家?guī)X商圈袁家?guī)X商圈 東塘商圈東塘商圈 研究最新的長(zhǎng)沙城市地圖，我們不難發(fā)現(xiàn)：南北向的湘江和京廣鐵路，將長(zhǎng)沙分成了三個(gè) 相互聯(lián)系但又相對(duì)獨(dú)立的城市帶中心城市帶、河西城市帶和東部城市帶中心城市帶、河西城市帶和東部城市帶。 這三個(gè)城市帶的軸線分別是：芙蓉路（韶山路）、金星大道和萬家麗大道。芙蓉路（韶山路）、金星大道和萬家麗大道。 我們不難發(fā)現(xiàn)，知名國(guó)際一線品牌商業(yè)，很早就布局在這些軸線的相對(duì)中心上。譬如家樂 福和沃而瑪?shù)倪x址，除了長(zhǎng)沙傳統(tǒng)商圈五一廣場(chǎng)外，基本都選擇了長(zhǎng)沙的芙蓉路（韶山 路）、萬家麗大道和金星大道。我們認(rèn)為：這幾條軸線和位于軸線上的新商圈的中心或附 近，商業(yè)地產(chǎn)的

3、開發(fā)機(jī)會(huì)和利潤(rùn)是最大的，最有潛力的。 中心城市帶是一個(gè)城市商業(yè)和文化的核心，大型商場(chǎng)、高端酒店和寫字樓云集，多年消費(fèi)中心城市帶是一個(gè)城市商業(yè)和文化的核心，大型商場(chǎng)、高端酒店和寫字樓云集，多年消費(fèi) 習(xí)慣的積淀，是別的商業(yè)帶無法比擬的優(yōu)勢(shì)。習(xí)慣的積淀，是別的商業(yè)帶無法比擬的優(yōu)勢(shì)。那么，另外兩個(gè)城市帶的差異化特別是商業(yè) 差異化就產(chǎn)生了。河西城市帶的發(fā)展基礎(chǔ)是大學(xué)城和麓谷開發(fā)區(qū)，引爆點(diǎn)卻是河西先導(dǎo)區(qū) 的規(guī)劃。東部城市帶的發(fā)展基礎(chǔ)是三湘馬王堆高橋市場(chǎng)群，引爆點(diǎn)卻是武廣高鐵那飛速奔 馳的動(dòng)車。 本案本案 第二部分第二部分 片區(qū)商業(yè)項(xiàng)目分析片區(qū)商業(yè)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目所處區(qū)位城南板塊 天天向上所 處城市居住城市居

4、住 中心與新興中心與新興 商業(yè)中心集商業(yè)中心集 合之地合之地，是 城南成熟板 塊高尚住區(qū) 典范。 1、片區(qū)地理分析 為了對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是南城（省府板塊）有更清晰的認(rèn)識(shí)，我們 對(duì)南城（省府板塊）進(jìn)行了如下劃分：把以省政府為中心，北至南二環(huán)線及勞動(dòng)?xùn)| 路兩側(cè)、西至湘江南路、南至暮云工業(yè)園、東至萬家麗路區(qū)域，進(jìn)行如下劃分： 根據(jù)本項(xiàng)目所處位置，我們可以把項(xiàng)目劃分至省府中部板塊。省府中部板塊。 從項(xiàng)目的地理分析，本項(xiàng)目片區(qū)主要有以下幾點(diǎn)：從項(xiàng)目的地理分析，本項(xiàng)目片區(qū)主要有以下幾點(diǎn)： 隨著長(zhǎng)沙整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城區(qū)范圍的迅速擴(kuò)大，本項(xiàng)目所在片區(qū)正日益成為長(zhǎng)沙 城市發(fā)展的“政府重心政府重心”地

5、帶地帶，與各城區(qū)中心地帶的距離幾乎相等，與新型成熟商新型成熟商 業(yè)區(qū)業(yè)區(qū)距離較近，且交通條件較好，必將成為城市發(fā)展的優(yōu)先地段 消費(fèi)群最大化消費(fèi)群最大化，由于項(xiàng)目所在片區(qū)位于兩大商業(yè)帶的中間點(diǎn)，從而實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目消費(fèi) 群商圈跨越，形成項(xiàng)目消費(fèi)群的最大化 帶動(dòng)效應(yīng)明顯，由于芙蓉路南、韶山路南片區(qū)是目前長(zhǎng)沙市全力發(fā)展振興的區(qū)域， 其整個(gè)商業(yè)構(gòu)造及消費(fèi)群上都會(huì)趨向于年輕、生活化、時(shí)尚化；項(xiàng)目片區(qū)由于地理 上的因素，對(duì)項(xiàng)目未來的發(fā)展具有較明顯的帶動(dòng)作用。 2、南區(qū)商圈分析 以嘉信茂廣場(chǎng)為核心，通過大型超市（沃爾瑪）聚集人氣，帶動(dòng)周邊商業(yè)人氣，周邊 臨街門面業(yè)態(tài)多樣，以服裝、餐飲為主。 （1）雨花亭商圈）雨花

6、亭商圈： 商圈雨花亭商圈（臨韶山路） 參考性物業(yè)云鼎公館（在建） 商業(yè)面積約6000裙樓商業(yè) 單層：約1200 平米 售價(jià)首層：3萬/；2層：1萬/ ；35層：60009000元/ 租金水平首層： 150200元/月/；25層：4080元/月/ 主要業(yè)態(tài)銀行、品牌專賣店、證券公司、中西餐廳、美容等 商業(yè)規(guī)劃首層為150300 臨街商鋪，25層為整層主力商家 銷售/招商率100%銷售，80%以上面積實(shí)現(xiàn)預(yù)約招商 嘉信茂嘉信茂 沃爾瑪沃爾瑪 融 科融 科 三三 萬英尺萬英尺 云鼎云鼎 公館公館 經(jīng)過長(zhǎng)期的發(fā)展后，促漸成為長(zhǎng)沙最專業(yè)的家具市場(chǎng)之一。業(yè)態(tài)主要為家具、布藝為 主，同時(shí)井灣商圈僅靠長(zhǎng)沙南大

7、學(xué)城，常駐人口多。吸引了像家樂福、大潤(rùn)發(fā)、新一 佳一批知名超市入住。 （2）木蓮沖、井灣商圈）木蓮沖、井灣商圈： 商圈井灣木蓮沖商圈（臨韶山路） 代表性物業(yè)恒盛世家（韶山路和木蓮沖路交匯處） 商業(yè)規(guī)模約30000裙樓商業(yè) 1、2層：各約12000 平米 售價(jià)開發(fā)商未對(duì)外銷售，價(jià)格未定 租金水平 首層街鋪： 80300元/月/；2層：3050元/月/ 主要業(yè)態(tài) 大潤(rùn)發(fā)超市、肯德基、中西餐廳、健身、早教中心品 牌專賣店等 商業(yè)規(guī)劃 首層為主力店+30200 臨街商鋪，2、3層分為 幾部分作為次主力店 銷售/招商率未銷售，100%實(shí)現(xiàn)招商 家樂福家樂福 大潤(rùn)發(fā)大潤(rùn)發(fā) 山水洲城山水洲城 新一佳新一佳

8、加加大街加加大街 商圈井灣木蓮沖商圈（臨韶山路） 代表性物業(yè)加加大商業(yè)街（韶山路） 商業(yè)規(guī)模約6000裙樓商業(yè)，主要為一樓街鋪 售價(jià)1.83.8萬/平方米 租金水平首層街鋪： 5090元/月/ 主要業(yè)態(tài)服裝店、中西餐廳、品牌專賣店。 商業(yè)規(guī)劃學(xué)區(qū)型步行街鋪，首層30120 街區(qū)門店 銷售/招商率100%銷售，80%實(shí)現(xiàn)招商 商圈井灣木蓮沖商圈（臨韶山路） 參考性物業(yè)山水洲城底商（友誼路） 商業(yè)規(guī)模約40005000裙樓底商（可隔兩層） 售價(jià) 開發(fā)商已售完，二手市場(chǎng)價(jià)格約1800020000元/ 租金水平首層街鋪： 50100元/月/ 主要業(yè)態(tài)品牌專營(yíng)店、小型超市、干洗店、中介門店等 商業(yè)規(guī)劃純

9、商業(yè)底商 銷售/招商率完全銷售，90%以上實(shí)現(xiàn)招商 占據(jù)南城核心位置，在原有以汽車南站為中心的市場(chǎng)群商業(yè)的基礎(chǔ)上，新增通程商業(yè)廣 場(chǎng)、步步高百貨、紅星美凱龍等知名商家，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?（3 3）紅星、湘府路商圈）紅星、湘府路商圈： 通程商業(yè)廣場(chǎng)步步高 紅 星 美 凱 龍 標(biāo)志商業(yè)中心 商圈紅星湘府路商圈（韶山路+省府路） 代表性物業(yè)通程商業(yè)廣場(chǎng)（韶山路和省府路交匯處） 商業(yè)規(guī)模約65000 售價(jià)開發(fā)商未對(duì)外銷售，價(jià)格未定 租金水平主要采取自營(yíng)及扣點(diǎn)方式獲取收益 主要業(yè)態(tài)四星級(jí)酒店+商業(yè)廣場(chǎng)+生活超市 商業(yè)規(guī)劃 40000百貨+10000超市+4000電器賣場(chǎng)+約 20000四星商務(wù)酒店 銷

10、售/招商率未銷售，100%實(shí)現(xiàn)招商 商圈紅星湘府路商圈（韶山路+省府路） 代表性物業(yè)標(biāo)志商業(yè)中心（省府路天心區(qū)政府旁邊） 商業(yè)規(guī)模約30000，單層約10000 售價(jià)1層街鋪1.52.5萬/ ，2層商業(yè)60008000元/ 租金水平1層街鋪80120元/月/ ，二層商業(yè)3040元/月/ 主要業(yè)態(tài) 大型超市、中西餐廳、酒摟、美容美發(fā)、茶業(yè)、及社區(qū) 生活配套 商業(yè)規(guī)劃 負(fù)1樓、1樓、2樓共三層裙樓商業(yè)、以大型超市為主力店、 圍繞社區(qū)四周設(shè)置臨街中小門店 銷售/招商率1層街鋪100%銷售，90%以上商業(yè)面積實(shí)現(xiàn)招商 由于居住習(xí)慣影響，南芙蓉路以酒店、餐飲為主，臨街商業(yè)業(yè)態(tài)雜亂，整個(gè) 商業(yè)帶還沒有真正

11、的核心。相對(duì)了韶山路，芙蓉南路的商業(yè)影響力偏弱。 （4）芙蓉南路商業(yè)帶）芙蓉南路商業(yè)帶： 商圈芙蓉南路商業(yè)帶 參考性物業(yè)新芙蓉之都（芙蓉路與新建西路交匯處） 商業(yè)面積約12000裙樓商業(yè) 單層：約4000 平米 售價(jià)首層：3.5萬/；2層：9000/ ；3層：7000元/ 租金水平首層： 100160元/月/；23層：4060元/月/ 主要業(yè)態(tài) 銀行、品牌專賣店、中西餐廳、美容、中西餐廳、足浴、休閑、 培訓(xùn)中心、美容美發(fā)、特色門店等 商業(yè)規(guī)劃街鋪主要采用1、2樓連體銷售及招商，臨芙蓉路設(shè)置主力店 銷售/招商率30%銷售，40%以上面積實(shí)現(xiàn)預(yù)約招商 天天 虹虹 百百 貨貨 新新 芙芙 蓉蓉 之之

12、 都都 城市主干道旁，可實(shí)現(xiàn) 快速連接韶山路、芙蓉 路，擁有地鐵（規(guī)劃） 及7、102、103、107、 123、137、152、120、 502、602、801、134、 147、603、805等多路 公交車及規(guī)劃中的地鐵1 號(hào)線通往全城，交通十 分便利。 項(xiàng)目位置 3、本項(xiàng)目分析 片區(qū)自身位置具有優(yōu)越性，兩大行政中心辦公機(jī)構(gòu)、周邊數(shù)十家電力企業(yè)和電力管理機(jī)構(gòu) 以及南城高檔住宅片區(qū)帶來的數(shù)十萬固定居住群；處于芙蓉路和韶山路中間，借勢(shì)于兩條 商業(yè)主干道，同時(shí)又有相對(duì)獨(dú)立性，進(jìn)而形成項(xiàng)目不可取代的自然及地理優(yōu)勢(shì)。 天天向上天天向上 優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)： 片區(qū)固定人口數(shù)十萬人，相鄰兩大行政辦公機(jī)構(gòu)，數(shù)十家

13、電力企業(yè)和電 力 管理機(jī)構(gòu) 周邊緊鄰項(xiàng)目無大型商業(yè) 片區(qū)與韶山路、芙蓉路的相對(duì)距離，使本項(xiàng)目形成相對(duì)獨(dú)立區(qū)域 項(xiàng)目外部交通便利林大路、友誼路、木蓮路、韶山路圍合而成 項(xiàng)目昭示性良好商鋪主力臨林大路、木蓮路 劣勢(shì)：劣勢(shì)： 周邊商業(yè)氛圍弱 當(dāng)前周邊人流量少，人氣不足，租金處于城市洼地 與韶山、芙蓉路兩條商業(yè)傳統(tǒng)干線有一定距離 機(jī)會(huì)：機(jī)會(huì)： 長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展 長(zhǎng)沙城市的南向擴(kuò)張 片區(qū)住宅的持續(xù)開發(fā)，潛在消費(fèi)力強(qiáng) 威脅：威脅： 長(zhǎng)沙城區(qū)惡劣的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 未來片區(qū)商業(yè)供應(yīng)量的不確定性 周邊項(xiàng)目的底商或大商場(chǎng)的分流 項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)是兩大行政中心辦公機(jī)構(gòu)、周邊數(shù)十家電力企業(yè)和兩大行政中心辦公機(jī)構(gòu)、周邊數(shù)十

14、家電力企業(yè)和 電力管理機(jī)構(gòu)以及南城高檔住宅片區(qū)帶來的數(shù)十萬固定居住群電力管理機(jī)構(gòu)以及南城高檔住宅片區(qū)帶來的數(shù)十萬固定居住群； 如何吸引片區(qū)人群？如何滿足片區(qū)人群？如何留住片區(qū)人群？ 是本項(xiàng)目立足之本 項(xiàng)目最大的威脅是城區(qū)龐大的商業(yè)面積供應(yīng)和殘酷慘烈的 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)實(shí)；如何形成獨(dú)特的商業(yè)定位和商業(yè)形象？如如何形成獨(dú)特的商業(yè)定位和商業(yè)形象？如 何在城區(qū)眾多的競(jìng)爭(zhēng)者中脫穎而出占有一席之地？如何形何在城區(qū)眾多的競(jìng)爭(zhēng)者中脫穎而出占有一席之地？如何形 成其他項(xiàng)目無法超越的壁壘？成其他項(xiàng)目無法超越的壁壘？ 是本項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力 在區(qū)域內(nèi)體量及區(qū)位的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，突破現(xiàn)有商業(yè)氛圍不濃厚這一弱勢(shì)， 本項(xiàng)目有必

15、要社區(qū)社區(qū)片區(qū)片區(qū)，走向由： 社區(qū)裙樓底商社區(qū)裙樓底商 片區(qū)商業(yè)中心片區(qū)商業(yè)中心 第三部分第三部分 商業(yè)定位商業(yè)定位 實(shí)現(xiàn)“商業(yè)商業(yè)商務(wù)商務(wù)生活生活”的 1 1、環(huán)境優(yōu)雅，鬧中取靜，交通易達(dá)，停車方便的商業(yè)；、環(huán)境優(yōu)雅，鬧中取靜，交通易達(dá)，停車方便的商業(yè)； 2 2、商業(yè)建筑面積集中，街鋪面積適中，商業(yè)定位合理。、商業(yè)建筑面積集中，街鋪面積適中，商業(yè)定位合理。 連動(dòng)效應(yīng)，覆蓋南城連動(dòng)效應(yīng)，覆蓋南城 通過對(duì)商業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目條件和發(fā)展目標(biāo)的分析，本項(xiàng)目定位于： 以中高檔餐飲和休閑商業(yè)為核心、倡導(dǎo)都市社以中高檔餐飲和休閑商業(yè)為核心、倡導(dǎo)都市社 群片區(qū)休閑生活文化的區(qū)域商業(yè)中心群片區(qū)休閑生活文化的區(qū)域商業(yè)

16、中心 本項(xiàng)目將成為 南城行政辦公的商務(wù)應(yīng)酬場(chǎng)所南城行政辦公的商務(wù)應(yīng)酬場(chǎng)所 南城常駐人口的家庭生活天地南城常駐人口的家庭生活天地 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)首先要考慮周邊消費(fèi)群體的支持體系，包括周邊人 口規(guī)模、收入消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣、職業(yè)與知識(shí)結(jié)構(gòu)； 再次強(qiáng)調(diào)：再次強(qiáng)調(diào)： 商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模與規(guī)劃是由城市區(qū)域性需求所決定的。 （1 1）項(xiàng)目目周邊）項(xiàng)目目周邊1.5-21.5-2公里近公里近1010萬的高端消費(fèi)群萬的高端消費(fèi)群該部分消費(fèi)群以家庭消費(fèi)為主， 年齡介乎2545歲之間，整體消費(fèi)能力較高，對(duì)于大型中式酒樓及特色餐飲的消費(fèi) 需求較大。 四大高端消費(fèi)群、鼎立支持項(xiàng)目發(fā)展 （2）行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位公務(wù)

17、消費(fèi)）行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位公務(wù)消費(fèi)該部分消費(fèi)群的消費(fèi)能力較高，并對(duì)產(chǎn)品 的消費(fèi)檔次、特色要求較高，消費(fèi)類型主要包括公務(wù)接待、公務(wù)員個(gè)人消費(fèi)等。 （3）業(yè)務(wù)類消費(fèi)群）業(yè)務(wù)類消費(fèi)群該部分消費(fèi)群是指進(jìn)入項(xiàng)目周邊政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、商務(wù) 機(jī)構(gòu)辦事消費(fèi)群，包括商務(wù)洽談人士、公務(wù)人士等。 （4 4）商務(wù)消費(fèi)群）商務(wù)消費(fèi)群指酒店、家居商務(wù)接待，預(yù)計(jì)項(xiàng)目周邊年商務(wù)客流量約在10萬 左右，該部分消費(fèi)群具有消費(fèi)高的消費(fèi)能力，同時(shí)在品位、檔次及特色要求也相對(duì) 較高，對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展也將起到一定的積極作用。 （1）本項(xiàng)目處于兩大商業(yè)帶內(nèi)，兩大商業(yè)帶的持續(xù)繁榮須有新的商業(yè)形態(tài) 與之配合； （2）南城大力開發(fā)、省府重心、市政配

18、套建設(shè)、大型住宅區(qū)的規(guī)劃等證明政 府對(duì)本區(qū)域的重視程度較高，為發(fā)展商業(yè)增添了砝碼； （3）長(zhǎng)沙市2009社會(huì)消費(fèi)品零售總額1517億元，增長(zhǎng)19.2%，增速度遠(yuǎn)高 于周邊其它中心城市，長(zhǎng)沙市民的消費(fèi)傾向與長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，從長(zhǎng) 遠(yuǎn)來看，將帶來無限商機(jī)。 項(xiàng)目周邊緊鄰商業(yè)在功能上現(xiàn)均處于單一狀態(tài)，片區(qū)現(xiàn)狀、人流及市場(chǎng) 格局注定了本項(xiàng)目不可能走大眾化商業(yè)道路，應(yīng)在功能上有一定的新穎 度，以此來獲得市場(chǎng)空白點(diǎn)； 以中高檔特色餐飲、金融網(wǎng)點(diǎn)、酒店、娛樂、購物為主體從業(yè)態(tài)形式來看，能形 成一定消費(fèi)新體驗(yàn)，形成LIVING MALL其將作為一部分特定消費(fèi)群體的最佳選擇， 有助于本項(xiàng)目跳出老城區(qū)，走向大長(zhǎng)

19、沙。 天天向上天天向上 本項(xiàng)目自身已經(jīng)形成一定規(guī)模，極形成一定規(guī)模，極 好的交通通達(dá)性和三面臨街帶來的好的交通通達(dá)性和三面臨街帶來的 極佳展示性極佳展示性，已奠定了一定基礎(chǔ)； 根據(jù)項(xiàng)目定位再對(duì)項(xiàng)目后續(xù)商業(yè)進(jìn) 行合理的規(guī)劃功能分割及形象提升， 有在業(yè)態(tài)功能上實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新，達(dá)到 LIVING MALL街區(qū)的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。 （1）建設(shè)商業(yè)街要尊重市場(chǎng)規(guī)律，它歸根到底是一個(gè)市場(chǎng)問題， 而不是城市建設(shè)問題; （2）本項(xiàng)目從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、市場(chǎng)需求、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)及本項(xiàng)目 具體規(guī)劃條件綜合考慮。 本項(xiàng)目商業(yè)建議以中高檔特色餐飲、金融網(wǎng)點(diǎn)、購物娛樂為主體，本項(xiàng)目商業(yè)建議以中高檔特色餐飲、金融網(wǎng)點(diǎn)、購物娛樂為主體， 并兼

20、有休閑娛樂功能和觀光價(jià)值的并兼有休閑娛樂功能和觀光價(jià)值的LIVING MALLLIVING MALL街區(qū)也是市場(chǎng)選街區(qū)也是市場(chǎng)選 擇的結(jié)果。擇的結(jié)果。 釋義：本案商業(yè)走勢(shì)的兩個(gè)方向釋義：本案商業(yè)走勢(shì)的兩個(gè)方向“區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心”、“生活配套生活配套” 南城新中心南城新中心 生活新配套生活新配套 一類客戶一類客戶 中端長(zhǎng)線投資客戶為主要投資客戶群 體，約占客戶量70% 主要包括企事業(yè)高管、專業(yè)商鋪投資者、投資機(jī) 構(gòu)、私營(yíng)業(yè)主、政府公務(wù)員及周邊具有投資能力 的居民等。 （商鋪銷售客戶定位）（商鋪銷售客戶定位） 1 1、一樓街鋪客戶定位、一樓街鋪客戶定位 二類客戶二類客戶 自購自營(yíng)客戶為輔助

21、投資客戶群體， 約占客戶量20% 主要包括零售業(yè)私營(yíng)業(yè)主、連鎖機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu) 等。 三類客戶三類客戶 其他投資客戶，約占客戶量的10% 如灰色收入者、礦老板、返鄉(xiāng)養(yǎng)老族、隨機(jī)投資 者等。 產(chǎn)品特征：投資額在產(chǎn)品特征：投資額在100100萬萬300300萬臨街商鋪萬臨街商鋪 客戶群體客戶群體： （1）3045歲社會(huì)精英階層，具備一定投資經(jīng)驗(yàn)，一般具有較高學(xué)歷及穩(wěn)定收入； （2）客戶思想冷靜、精打細(xì)算，有自己的思維模式，堅(jiān)持自己的判斷，形成自己的判斷 標(biāo)準(zhǔn)； （3）不輕易相信發(fā)展商的任何承諾，也不輕易為各種蠅頭小利所動(dòng)； （4）具有較強(qiáng)項(xiàng)目前景判斷及市場(chǎng)分析能力，對(duì)于項(xiàng)目過度包裝反而持謹(jǐn)慎態(tài)度；

22、（5）以收租及財(cái)產(chǎn)保值/增值為主要的投資目的； （6）一類客戶多選擇按揭或分期付款，善于以小博大及分散投資風(fēng)險(xiǎn)；二、三類客戶多 選擇一次性付款。 一類客戶一類客戶 高端長(zhǎng)線投資客戶 約占客戶量的60% 主要包括不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)、專業(yè)商鋪投資者、企 業(yè)主、商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)、外資、礦老板等。 產(chǎn)品特征：投資額在產(chǎn)品特征：投資額在500500萬萬800800萬商業(yè)裙樓萬商業(yè)裙樓 二類客戶二類客戶 自購自營(yíng)客戶 約占客戶量40% 主要包括大型連鎖企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、私營(yíng)業(yè)主、 金融機(jī)構(gòu)、社團(tuán)等。 客戶群體客戶群體： （1） 多為專業(yè)性投資機(jī)構(gòu)及連鎖企業(yè)，具備豐富投資經(jīng)驗(yàn)，資金雄厚； （2）投資目的性明確，有細(xì)致

23、的投資要求和專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制能力； （3）談判能力強(qiáng)，談判周期長(zhǎng)，附加條件多，對(duì)價(jià)格非常敏感，追求利益最大化； （4）具有很強(qiáng)項(xiàng)目前景判斷及市場(chǎng)分析能力，不太關(guān)注開發(fā)商對(duì)產(chǎn)品的包裝； （5） 以獲取穩(wěn)定租金收益及物業(yè)升值為主要的投資目的； （6）個(gè)人客戶多選擇按揭付款，公司客戶多選擇一次性付款。 第四部分第四部分 商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃 柒拾年觀點(diǎn)：柒拾年觀點(diǎn)： 4、而對(duì)于位于非核心區(qū)或缺少文脈依托的大型商業(yè)項(xiàng)目，適當(dāng)在規(guī)劃 設(shè)計(jì)中突出地域特點(diǎn)，樹立典型建筑物、標(biāo)志性景觀，也能增加自身吸 引力。 3、只有把消費(fèi)者先吸引過來，才能產(chǎn)生消費(fèi)行為，才能體現(xiàn)和提高共 商業(yè)價(jià)值。 2、商業(yè)項(xiàng)目不僅是個(gè)消費(fèi)場(chǎng)所，

24、也是體驗(yàn)建筑文化、民族風(fēng)俗、滿足 精神需求的場(chǎng)所，對(duì)更多人群形成強(qiáng)大的吸引力和認(rèn)同感。 1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大多位于舊城區(qū)人口稠密地段，城市的建筑風(fēng)貌和文 脈特征體現(xiàn)，能形成市場(chǎng)差異化、特色化競(jìng)爭(zhēng)力。 只有這兩個(gè)原則有機(jī)結(jié)合，才能保證項(xiàng)目招商的順利，才能保證商鋪銷只有這兩個(gè)原則有機(jī)結(jié)合，才能保證項(xiàng)目招商的順利，才能保證商鋪銷 售的價(jià)值，才能保證商業(yè)經(jīng)營(yíng)的繁榮！。售的價(jià)值，才能保證商業(yè)經(jīng)營(yíng)的繁榮！。 規(guī)劃核心原則 此類地段，務(wù)必要把握商業(yè)的兩個(gè)原則。此類地段，務(wù)必要把握商業(yè)的兩個(gè)原則。 南城最集中的政務(wù)區(qū)與高檔社區(qū)的生活配套商業(yè)！偏重于餐飲，休閑，南城最集中的政務(wù)區(qū)與高檔社區(qū)的生活配套商業(yè)！偏重于餐

25、飲，休閑， 高端購物。高端購物。 充分利用本項(xiàng)目的商業(yè)集中與充分利用本項(xiàng)目的商業(yè)集中與2 2、3 3樓的大面積商業(yè)體，圍繞主題招商樓的大面積商業(yè)體，圍繞主題招商5-5- 7 7家中型主力店。以主力店的吸客效應(yīng)，做旺項(xiàng)目家中型主力店。以主力店的吸客效應(yīng)，做旺項(xiàng)目1 1樓商業(yè)街！樓商業(yè)街！ 1 1、保證一樓作為整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)核心位置的價(jià)值最大化實(shí)現(xiàn)，達(dá)到一樓、保證一樓作為整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)核心位置的價(jià)值最大化實(shí)現(xiàn)，達(dá)到一樓 全全 部銷售無抗性；部銷售無抗性； 2 2、保證二、三樓業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)商家的最大化利用價(jià)值，達(dá)到招商成功無障、保證二、三樓業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)商家的最大化利用價(jià)值，達(dá)到招商成功無障 礙。礙。 操作核心原

26、則 第五部分第五部分 經(jīng)濟(jì)估算經(jīng)濟(jì)估算 面積面積均價(jià)均價(jià)總價(jià)估算總價(jià)估算 4-17層公寓約120007500元/約9000萬元 1-3層商業(yè)約780015385元/約1.2億元 總計(jì)約2.1億元 面積面積均價(jià)均價(jià)總價(jià)估算總價(jià)估算 4層公寓約857.147200元/約6171408元 5層公寓約857.147250元/ 6層公寓約857.147300元/ 7層公寓約857.147350元/ 8層公寓約857.147400元/ 9層公寓約857.147450元/ 10層公寓約857.147500元/ 11層公寓約857.147550元/ 12層公寓約857.147600元/ 13層公寓約857.1

27、47650元/ 14層公寓約857.147700元/ 15層公寓約857.147750元/ 16層公寓約857.147800元/ 17層公寓約857.147850元/ 總計(jì)約12000 面積面積均價(jià)均價(jià)總價(jià)估算總價(jià)估算 1層商業(yè)約260032000元/約8320萬元 2層商業(yè)約26009000元/約2340萬元 3層商業(yè)約26007500元/約1950萬元 總計(jì)約1.2億元 方案一方案一方案二方案二方案三方案三 1層商業(yè)面積約7000約7000約7000 2層商業(yè)面積約5000約5400約5400 3層商業(yè)面積約1400約1800約3500 總商業(yè)面積約13400約14200約15900 1層商鋪均價(jià)16000元/15500元/17000元/ 2層商鋪均價(jià)7000元/7000元/7000元/ 3層商鋪均價(jià)6000元/6000元/6000元/ 銷售