住宅小區(qū)物業(yè)管理服務發(fā)展的建議和措施

1、 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務發(fā)展的建議和措施 物業(yè)行業(yè)為90年代在我國發(fā)展的新興行業(yè)，是朝陽產(chǎn)業(yè)。作為物業(yè)行業(yè)的代表，小區(qū)物業(yè)目前正面臨著巨大的生死挑戰(zhàn)。最低工資及保險標準逐年上漲，而住宅小區(qū)物業(yè)費用上漲十分困難，這使很多物業(yè)企業(yè)面臨生死考驗。下面就住宅小區(qū)物業(yè)管理服務存在的困難及發(fā)展路徑進行剖析。一、行業(yè)門檻低，收費標準低（與其他行業(yè)比較），容易受國家政策影響（最低工資和保險上調）（一）加強物業(yè)服務的專業(yè)化程度，向服務集成商轉型。目前隨著國家新的勞動法、勞動合同法的實施，國家對職工薪酬有了明確的規(guī)定，導致物業(yè)公司成本逐年遞增。對于執(zhí)行北京市物業(yè)服務收費管理辦法（試行）的物業(yè)公司來說，收費標準偏低、

2、經(jīng)營模式單一、贏利能力較低、人員成本快速增長，必然大大降低利潤，增加了公司經(jīng)營運作的困難。隨著社會專業(yè)分工的細化，物業(yè)管理行業(yè)作為服務行業(yè)，應走專業(yè)化服務的道路，鑒于此，物業(yè)公司可以與一些專業(yè)服務商務化程度較高的公司合作，將自己的某些業(yè)務交與專業(yè)服務商，從而為業(yè)主提供更好的專業(yè)服務。這樣，物業(yè)管理行業(yè)將實現(xiàn)管理層和作業(yè)層的分離，使作業(yè)層，包括電梯、保潔、綠化、保安等逐步實現(xiàn)專業(yè)化。一方面降低了成本，另一方面，促進了機電、綠化、清潔公司的市場化發(fā)展。物業(yè)管理公司成為服務集成商，即專業(yè)服務的搜集者和整合者，物業(yè)管理企業(yè)不再直接向業(yè)主提供有形服務，而是通過管理能力整合專業(yè)公司，為業(yè)主提供優(yōu)質、專業(yè)化

3、的服務。（二）改造監(jiān)控系統(tǒng)，整合區(qū)域監(jiān)控人員。物業(yè)企業(yè)是勞動密集型企業(yè)，隨著國家各項政策的出臺，用工成本逐年增加。鑒于此，通過加大高科技技術的使用，將用工成本降低。對住宅小區(qū)現(xiàn)有的監(jiān)控系統(tǒng)進行技術改造，加大民用住宅區(qū)域技防的力度，精簡保安和中控人員，這樣既能提高在崗人員的福利水平，又可激發(fā)員工愛崗敬業(yè)的精神，提高小區(qū)物業(yè)服務質量，增加公司利潤。二、調價困難（業(yè)主委員會制度設立，意見很難達到統(tǒng)一）；只有撤出后重新招聘才能確立新的價格（一）提高自身服務，贏得甲方認可。加大物業(yè)服務生產(chǎn)力度，贏得甲方各單位支持，在小區(qū)維修中心不增加員工的基礎上，盡量擴大老小區(qū)維修服務樓宇和項目，這樣既能提高維修人員工

4、資，又可增加小區(qū)利潤收入。（二）查找自身問題，完善企業(yè)制度建設。在討論物業(yè)費的機制時，常有論者特別提及“質價相符”這一市場原則?！百|”等同于“服務標準”,“價”則是業(yè)主對這種“表現(xiàn)”應當支付的對價。這種概念下，會產(chǎn)生出業(yè)主認為物業(yè)服務質量與合同約定不符。物業(yè)應從提高“質”做起：首先，有一支素質高、能力強、作風好、品行正的人才隊伍；其次，組織管理人員對住宅物業(yè)服務三級標準進行培訓、學習。員工嚴格按照公司考核標準、崗位職責要求進行考核；最后，規(guī)范工作流程，完善企業(yè)制度。三、設備老化，維修費用加大，維修基金提取較困難（一）加強對維護維修合同的管理。設備維護維修合同，維護費包干，維修費按實計算，合同明

5、確劃定維護界線，維護作業(yè)不能按維修計費，這就要求參與洽談合同的人與設備管理的人員必須進行溝通，對于設備在使用時所出現(xiàn)的問題盡量以維護的方式將其處理掉，這樣不僅節(jié)省了維修費，而且還能防患于未然，及早消除設備的安全隱患。lunwendata.com（二）堅持日、周、月保養(yǎng)制度。做到提前制訂維修保養(yǎng)計劃，期間每日進行設備巡視，并安排專人全職、全責地對設施進行日、周、月的巡視，并配合廠家或維修方進行定期的檢修養(yǎng)護工作，如有問題及時與廠家或維修方溝通，并將情況上報公司。（三）加強維修人員的責任心。隨著設備使用年限的延長，設備日益老化是一個誰也無法改變的事實，對老化備件的更換隨時都可能進行。因此，在維修中

6、就需要維修人員掌握備件的使用情況，大致估算出備件的損壞時間，準備好備件，在備件損壞前進行及時更換，這樣既減少設備的維修時間，又避免了備件的浪費。這就要求維修工有較強的主人翁責任感和較強的責任心，為達到這個目的，相應的管理人員應加強監(jiān)督與跟蹤考察，深入了解配件更換原因，及時向公司領導或有關部門反饋信息，以便對做得好的維修工給予精神上或物質上的獎勵，使維修工感到本公司對質量與信譽的重視，使其感覺到如果不這樣做就對不起用戶，甚至將丟掉市場。對缺乏責任心、一意孤行的個人和行為絕不姑息、嚴肅處理。四、收費困難（從業(yè)人員素質偏低，服務質量永遠是焦點）（一）積極引進和培養(yǎng)人才，抓好隊伍建設。公司的成敗，關鍵

7、是人才的選擇。論文格式有一支素質高、能力強、作風好、品行正的人才隊伍，是物業(yè)公司生存發(fā)展的根本條件，也是物業(yè)公司參與競爭，志在必取的信心所在。要多渠道、多形式引進一些具備相關專業(yè)知識與經(jīng)驗的高層管理人員和專業(yè)技術人才，重視、合理并善于使用人才，保證社會先進管理專業(yè)人才在企業(yè)中能夠得到運用。不光注重引才、注重用才，更應注重育才。加大內部培訓力度培養(yǎng)人才，通過培訓、績效考核、定期評比等手段，提高物業(yè)員工的自身素質，加強企業(yè)員工對物業(yè)管理企業(yè)先進管理技術的學習，加強員工的業(yè)務培訓和技術培訓，打造一支技術精通、愛崗敬業(yè)、誠信服務的優(yōu)秀團隊，以不斷提高物業(yè)管理的業(yè)務水平和服務水平，徹底改變行業(yè)面貌，提升業(yè)主的滿意率，從而提高物業(yè)管理公司的市場競爭力。（二）加大宣傳力度，使業(yè)主更加了解物業(yè)管理