仙桃項目房地產(chǎn)市場報告

1、仙桃項目房地產(chǎn)市場報告博宸創(chuàng)展尚城雅園項目組2010-9-8目 錄一、前言二、仙桃房地產(chǎn)市場調(diào)查三、仙桃彭場房地產(chǎn)市場情況綜述四、近期國家政策走向及對房地產(chǎn)市場的影響五、尚城雅園戶型規(guī)劃建議一 前言 市場研究領(lǐng)域里有一句名言：“沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)”。受湖北易居房地產(chǎn)的委托，近期我們對仙桃房地產(chǎn)市場進行了調(diào)查走訪。此次調(diào)查走訪我們采用了3種方式。一是項目實地調(diào)研，即去項目現(xiàn)場及營銷中心收集一手資訊；二是借助網(wǎng)絡(luò)查詢，即通過查詢仙桃房產(chǎn)網(wǎng)等仙桃當(dāng)?shù)毓俜骄W(wǎng)站作為補充和佐證；三是采取隨機訪談的方式，即隨機抽樣對部分仙桃市民進行了訪談?，F(xiàn)報告如下，不足之處懇請批評指正。二 仙桃房地產(chǎn)市場調(diào)查市調(diào)匯總項

2、目名稱地址規(guī)模戶型價格備注天下時代廣場仙桃大道與宏達路交匯處1棟32層2個單元總建5萬平米1*1 45、47、50平米2*2 80-90平米、100平米3*2 112、120、126、127、128、131、134平米均價約2900元/平米（起價2608-最高價3203元/平米）2009年12月31日開盤一周內(nèi)售完一品苑黃金大道與錦瑞路交匯處（客運站南行50米）3棟11+1層總建30659平米68-148平米，1梯3戶2*2*1 68.12平米2*2*1 94.10平米2*2*1 98.36平米3*2*2 132.50平米起價：2600元/平米均價：2900元/平米136.05平米帶入戶花園開

3、盤期：2010年1月26日3*2*2 136.05平米4*2*2 148.80平米三豐鼎城仙桃大道與絲寶路交匯處總建84590平米共759戶2*2*1 89.73、94.96平米3*2*1 106.28、129.87平米4*2*2 132.34、146.36、170.79平米均價3200元/平米一期：2007年9月28號開盤，均價2780元德政金園仙桃大道和漢江路交匯處總建46萬平米3*2*2 133-139平米4*2*2 150-156平米現(xiàn)價格未定預(yù)計3700-3800元/平米現(xiàn)推3棟11層小高層香岸華府距漢江大橋收費站200米處（城西復(fù)州大道與漢江路交匯處）總占地6萬平米總建10萬平米2

4、*2*1 87.23平米3*2*2 110、130、139.03平米4*2*2 157.05、162.56平米 均價：3200元/平米部分戶型139.157平米有入戶花園鳴宇尚城仙源大道18號（原摩托車市場旁）1棟24層（兩梯兩戶）2棟18層（兩梯三戶、兩梯四戶）2*2*1 86-93平米3*2*2 128-139平米3*2*2 147-159平米均價：3100元/平米139平米入戶花園帝都花園復(fù)州大道（紐芬蘭酒店西100米）2棟7層（一梯兩戶）1棟高層3*2*2 107.29平米3*2*2 127.20平米4*2*2 165.88平米2200-2600元/平米1棟高層（1） 預(yù)計今年7月動工

5、，年底開盤（2） 2棟多層。2009年底售完綠地華庭軍墾路9號總建36萬平米占地405畝獨棟別墅：300-500平米聯(lián)排：200-270平米疊拼：180平米左右公寓：90-160平米均價：2900元/平米一期：2007年11月開盤2008年9月入住錦繡龍城沔陽大道136號(流潭公園東300米)總建：25460平米容積率：2.7綠化：35%92-140平米3房，4房，5房起價：2300元/平米均價：2500元/平米銀信御景名邸沔陽大道總建：53584.5平米3棟29-32層總戶數(shù);540戶住宅：240戶公寓：300戶小戶型：55%大戶型：45%陽光一品營銷中心：紐芬蘭酒店大堂內(nèi)，地址：沔陽大道7

6、號（糧食局對面）總建：14734平米1-2層商鋪6-18層住宅64-118平米3*2*1 111.11平米3*2*2 113.27平米3*2*2 118.35平米1*2*1 63.81平米2*2*1 94.61平米未開盤圣淘沙國際花園大洪橋附近(仙上河旁)住宅600套商業(yè)：8000平米待定未開盤東城花園沔陽大道與昌升路交匯處（四中東面，原輕工機械廠）總建4萬平米8棟多層70-130平米2房、3房、4房一梯兩戶，板式，少量復(fù)式3*2*2 118平米2*2*1 70平米3*2*2 94平米起價：2188元/平米均價：2400元/平米開盤時間：2009年10月5日項目名稱地址規(guī)模戶型價格備注和合國際

7、城仙桃大道與昌升路交匯處總建約25萬平米，15棟1732層，一期6棟（分3期開發(fā)）主力戶型：70140平米二房、三房、一房一廳、單身公寓、四房待定2010年3月動工，預(yù)計2010年底封頂，2011年10月交房中央華府仙桃大道與絲寶路交匯處往南200米（仙桃小學(xué)旁）11棟小高層及高層總建10萬平米86-139平米，2*2*1 86.92平米3*2*1 99.28106.95平米3*2*2 111.42123.59平米4*2*2 139.53平米待定金誠花園黃金大道以南天誠國際大酒店西側(cè)總建6萬平米4棟小高2棟高層2*2*1 8799平米3*2*2 118149.96平米4*2*2 155156.

8、60平米均價2800元/平米福泰錦江國際大新路與沿江大道交匯處總建41320平米，約390套待定未開盤憶美國際公館錢溝路與黃金大道交匯處，天誠酒店對面4棟18+1層106-170平米3房、4房、少量復(fù)式3*2*2 106121平米3*2*2 141平米4*2*2 170平米起價：2480元/平米均價：2900元/平米開盤時間：2008年12月26日總體來看：1、 規(guī)模參差不齊;從陽光一品1萬多平米到綠地華庭36萬平米、德政金園46萬平米.2、 “豪宅”概念泛濫.3、 開發(fā)品質(zhì)逐步提高;從戶型設(shè)計、建筑品質(zhì)、園林綠化、物業(yè)管理等方面均有提高。4、 城區(qū)地段較好、品質(zhì)較高樓盤價格一般在290032

9、00元/平米,城區(qū)地段稍差、品質(zhì)稍低的項目一般價格在2500元/平米左右。5、 房地產(chǎn)市場較活躍。開盤后數(shù)月內(nèi)基本售磬并不少見。6、 戶型設(shè)計中入戶花園、外飄窗等元素已較多運用。三、仙桃彭場房地產(chǎn)市場情況綜述（一）仙桃彭場印象（1）彭場行政區(qū)劃簡述： 彭場鎮(zhèn)地處仙桃市東南，距仙桃城區(qū)10公里，西鄰宜黃高速公路，321省道、通順河橫貫全境。版圖面積 162平方公里，轄50個村，4個居委會，總?cè)丝?0萬人，耕地面積10.5萬畝；集鎮(zhèn)建成區(qū)面積5.5平方公里，集鎮(zhèn)人口5.5萬人，城鎮(zhèn)化水平55%。（2）工業(yè)特色鮮明：“全國無紡布第一鎮(zhèn)”全國最大的無紡布制品加工出口基地 近年來，彭場鎮(zhèn)大力實施“小城鎮(zhèn)

10、，大戰(zhàn)略”，堅持以城鎮(zhèn)建設(shè)為載體，搭建產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺；以產(chǎn)業(yè)集聚為支撐，壯大城鎮(zhèn)經(jīng)營實力，有力推進了工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化。先后被評為湖北省文明鎮(zhèn)、湖北省“五個好”基層黨委、全國重點中心鎮(zhèn)和“中國非織造布制品名鎮(zhèn)”。全鎮(zhèn)實現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值近30億元，其中工業(yè)總產(chǎn)值超過25億元，完成工商稅收近3000萬元，出口創(chuàng)匯3500萬美元，占全市外貿(mào)出口的40。 工業(yè)經(jīng)濟特色鮮明。全鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)168家，從業(yè)人員近3萬人，年發(fā)放職工工資超過了1.5 億元；居民儲蓄存款超過2.5億元。無紡布制品加工及配套企業(yè)達116家，從業(yè)人員2.2萬人，基本形成了無紡布生產(chǎn)制品加工包裝裝飾較為完整的產(chǎn)業(yè)鏈條。年出口集裝箱標(biāo)

11、柜1.5萬個，出口交貨值過20億元，出口量占全國總量的40%，成為全國最大的無紡布制品加工出口基地。 城鎮(zhèn)建設(shè)突飛猛進。無紡布特色產(chǎn)業(yè)的形成和壯大，為小城鎮(zhèn)的發(fā)展提供了強有力的支撐。近幾年，城鎮(zhèn)建設(shè)投入達3000多萬元。集鎮(zhèn)建成區(qū)面積由2001年的3.6平方公里擴展到5.5平方公里,集鎮(zhèn)常住人口由3.2萬人增加到5.5萬人。城鄉(xiāng)市場活躍，文化娛樂、餐飲服務(wù)、交通運輸?shù)葌€體工商戶達1336家，從業(yè)人員5000多人。（二）彭場房地產(chǎn)市場綜述1、房地產(chǎn)市場發(fā)展處于起步階段，商品房開發(fā)較少；現(xiàn)僅有豪峰綠色新都在售，基本處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。2、豪峰綠色新都項目情況及銷售狀況陳述如下：開發(fā)商：仙桃市豪峰置

12、業(yè)項目地址：仙彭大道彭場鎮(zhèn)政府旁規(guī)模：10棟7層洋房，分3期開發(fā)1期3棟多層（7層）于2009年9月26日開盤，均價1200多元/平米，開盤后2個月內(nèi)基本售磬；2期3棟多層（7層）于2010年1月16日開盤，均價1300元/平米，共147套開盤后3個半月內(nèi)僅余17套。3期4棟多層（7層）預(yù)計于2010年年底上市銷售。戶型面積：為2房到4房，面積從84123平米。均為1梯2戶。戶型設(shè)計比較方正，客廳全朝南，主臥基本做到朝南，所有戶型均只有一個陽臺，且陽臺全朝南布局。臥室部分采用了飄窗設(shè)計，但主臥采用全飄窗設(shè)計。戶型面積如下：2*2*1 84.73平米3*2*1 91.18平米3*2*1 93.2

13、0平米3*2*2 100.98平米3*2*2 110.55平米4*2*2 123.03平米3.現(xiàn)有項目開發(fā)品質(zhì)較低，缺乏較高品質(zhì)的商品房項目。現(xiàn)有多為私房，而唯一在售的商品房項目綠色新都為磚混結(jié)構(gòu)，建筑品質(zhì)較低，外立面用色陳舊，基本無象樣的園林綠化和物業(yè)管理。4現(xiàn)有企業(yè)經(jīng)濟效益較好，有較強的購買力，市場潛力巨大。 彭場作為無紡布制品名鎮(zhèn)，經(jīng)濟效益良好，不乏購買力。綠色新都1期和2期開盤，短期內(nèi)基本售完即為明證。5小3房1衛(wèi)受追捧。市場對90余平米的緊湊實用3房1衛(wèi)表現(xiàn)出較高的接納度，6、市場在保證功能的前提下有面積控制瘦身、總價控制合理的要求。 四 國家政策對房地產(chǎn)市場的影響 國務(wù)院新四條遏制

14、房價過快上漲抑制不合理需求政策：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貨款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平解讀：此舉將進一步打擊投資性購房，抑制大量不合理的住房需求，目前房價的上漲態(tài)勢將得到遏制。增加住房有效供給政策：房價上漲過快的城市，要增加居住用地供應(yīng)總量，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地，不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。探索“綜合評標(biāo)”、“一次競價”、“雙向競價”等土地出讓方式。解讀：再次強調(diào)土地供應(yīng)的“70%

15、”，將確保市場上普通住房的有效供應(yīng)，緩解房價上漲壓力。探索新的土地出讓方式，則將改變當(dāng)前土地市場價高者得、助推房價上漲的現(xiàn)狀。這一系列措施實施，將讓火熱的武漢樓市“退燒”。加快保障性住房建設(shè)政策：各級地方政府要切實落實土地供應(yīng)、資金投入和稅費優(yōu)惠政策，確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、改造各類棚戶區(qū)280萬套的工作任務(wù)。解讀：加大保障性住房建設(shè)，解決低收入人群住房問題，是增加市場供應(yīng)的有效措施，將起到穩(wěn)定房價的作用。加大市場監(jiān)管力度政策：嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，對存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，限制新購置土地，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，性質(zhì)惡劣的依法取消房地產(chǎn)市場經(jīng)營資格。解讀：今年樓市重歸火爆之后，捂盤惜售等有所抬頭，加大打擊力度，增加信息透明度，可防止房價不正常上漲。對房地產(chǎn)市場的影響：1. 對于投資和投機性購房予以抑制，控制房價過快上漲。2. 部分開發(fā)商降價應(yīng)對，如恒大領(lǐng)銜江城樓市“降價潮”，全國一線開發(fā)商帶頭打折，江城樓市涌動“降價潮”，恒