《物業(yè)管理》教學(xué)大綱講課稿.doc

1、精品文檔物業(yè)管理教學(xué)大綱第一部分大綱說明課程代碼：總學(xué)時(shí)： 40 學(xué)時(shí)開課對象：房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)課程性質(zhì)與設(shè)置目的、任務(wù)：本課程是房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的一門主干課，通過本課程學(xué)習(xí)， 使學(xué)生初步掌握物業(yè)管理的基本理論和運(yùn)作技能。教學(xué)方法和教學(xué)手段建議：課程教學(xué)以課堂教學(xué)為主，講授貫徹“少而精”，大量運(yùn)用案例教學(xué)、課堂討論。并讓學(xué)生通過閱讀有關(guān)書籍及討論鞏固已學(xué)知識；課程教學(xué)應(yīng)與引導(dǎo)學(xué)生閱讀有關(guān)科研論文、調(diào)查研究等活動結(jié)合起來，培養(yǎng)學(xué)生分析問題的能力、增強(qiáng)學(xué)生科研意識。教材及主要參考書：教材：物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù) （第二版）高等教育出版社，2006 年出版主要參考書：物業(yè)管理上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社， 2

2、003 年出版；物業(yè)管理概論華南理工大學(xué)出版社 2002 年版；物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù) 中國建材工業(yè)出版社， 2002 年版；物業(yè)管理實(shí)務(wù)，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社， 2001 年版第二部分大綱正文第一章物業(yè)管理概述講授 4 學(xué)時(shí)講授要點(diǎn)及學(xué)習(xí)目標(biāo)： 主要講授物業(yè)管理的基本問題， 以及國內(nèi)外物業(yè)管理現(xiàn)狀。通過學(xué)習(xí)使學(xué)生對物業(yè)管理的基本問題以及國內(nèi)外物業(yè)管理現(xiàn)狀有一個(gè)概括認(rèn)識。關(guān)鍵概念：物業(yè)、物業(yè)管理講授重點(diǎn)： 物業(yè)管理的內(nèi)涵與基本內(nèi)容， 物業(yè)管理的特點(diǎn)與原則， 物業(yè)管理的職能與作用。講授難點(diǎn)：物業(yè)管理的概念第一節(jié)物業(yè)管理的基本概念一、物業(yè)與物業(yè)管理的內(nèi)涵二、物業(yè)管理的基本內(nèi)容三、國內(nèi)外物業(yè)管理的發(fā)展精品

3、文檔精品文檔第二節(jié)物業(yè)管理的特點(diǎn)與原則一、物業(yè)管理的特點(diǎn)二、物業(yè)管理的類型三、物業(yè)管理的基本原則第三節(jié)物業(yè)管理的職能與作用一、物業(yè)管理的職能二、物業(yè)管理的作用第二章物業(yè)管理機(jī)構(gòu)講授 6 學(xué)時(shí)講授要點(diǎn)及學(xué)習(xí)目標(biāo)： 主要講授物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的組建及內(nèi)容， 講授物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會權(quán)利、義務(wù)及相互關(guān)系。通過學(xué)習(xí)，使學(xué)生對物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會的組建、各自權(quán)利、義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主管理委員會的關(guān)系有個(gè)全面系統(tǒng)的認(rèn)識。關(guān)鍵概念：物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主管理委員會講授重點(diǎn)：物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)、資質(zhì)條件，物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置；業(yè)主大會的召開；業(yè)主委員會的組建；業(yè)主管理委員會與物業(yè)管理企業(yè)各

4、自的權(quán)利、義務(wù)。講授難點(diǎn)：業(yè)主管理委員會與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)一、物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)與類型二、物業(yè)管理企業(yè)的建立程序和條件三、物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置四、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)第二節(jié)業(yè)主大會和業(yè)主管理委員會一、建筑物區(qū)分所有權(quán)基本理論二、業(yè)主三、業(yè)主大會與業(yè)主代表大會四、業(yè)主管理委員會五、業(yè)主公約和業(yè)主管理委員會章程六、業(yè)主管理委員會與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系精品文檔精品文檔第三章物業(yè)管理市場及其管理體制講授 2 學(xué)時(shí)講授要點(diǎn)及學(xué)習(xí)目標(biāo)：主要講授物業(yè)管理市場及其競爭機(jī)制，講授物業(yè)管理市場的三級管理體制。通過學(xué)習(xí)使學(xué)生對物業(yè)管理市場和我國現(xiàn)行物業(yè)管理市場的三級管理體制及其主要職責(zé)有個(gè)全

5、面的認(rèn)識。關(guān)鍵概念：物業(yè)管理市場、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會講授重點(diǎn)：物業(yè)管理市場競爭機(jī)制，政府、行業(yè)協(xié)會對物業(yè)管理市場的管理，物業(yè)管理企業(yè)的自我管理講授難點(diǎn)：物業(yè)管理企業(yè)的自我管理第一節(jié)物業(yè)管理市場的形成及其競爭機(jī)制一、物業(yè)管理市場的形成二、物業(yè)管理市場的競爭機(jī)制第二節(jié)物業(yè)管理市場的三級管理體制一、政府對物業(yè)管理市場的宏觀管理二、行業(yè)協(xié)會對物業(yè)管理市場的中觀管理三、物業(yè)管理企業(yè)的自我管理第四章物業(yè)管理法制講授 5 學(xué)時(shí)，實(shí)驗(yàn) 1 學(xué)時(shí)講授要點(diǎn)及學(xué)習(xí)目標(biāo)：主要講授物業(yè)管理的法律關(guān)系和法律規(guī)范，物業(yè)管理的法律責(zé)任以及物業(yè)管理糾紛及其處理。通過學(xué)習(xí)使學(xué)生認(rèn)識關(guān)于物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)，有關(guān)責(zé)任及糾紛產(chǎn)生的原因和

6、處理方式。關(guān)鍵概念：物業(yè)管理法律關(guān)系、物業(yè)管理法律規(guī)范講授重點(diǎn)：物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成要素及特征，物業(yè)管理的法律責(zé)任，物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因及處理方法講授難點(diǎn)：物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成要素及其特征第一節(jié)物業(yè)管理的法律關(guān)系和法律規(guī)范一、物業(yè)管理法律關(guān)系二、物業(yè)管理的法律規(guī)范第二節(jié)物業(yè)管理的法律責(zé)任一、物業(yè)管理法律責(zé)任二、物業(yè)管理中的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任精品文檔精品文檔三、物業(yè)管理行政違法行為及其行政責(zé)任第三節(jié)物業(yè)管理糾紛及其處理一、物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因二、物業(yè)管理糾紛處理方式第五章物業(yè)管理程序講授 4 學(xué)時(shí)講授要點(diǎn)及學(xué)習(xí)目標(biāo)：主要講授物業(yè)管理的早期介入和前期管理的含義和內(nèi)容，物業(yè)管理的接管驗(yàn)收、物

7、業(yè)入伙手續(xù)、物業(yè)的裝修管理的管理要點(diǎn)，使學(xué)生初步掌握物業(yè)管理的全過程。關(guān)鍵概念：物業(yè)管理的早期介入、物業(yè)前期管理、物業(yè)的接管驗(yàn)收講授重點(diǎn)：物業(yè)管理的早期介入和物業(yè)前期管理的概念，物業(yè)的竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的關(guān)系，物業(yè)入伙文件，物業(yè)裝修管理的權(quán)限講授難點(diǎn)：對物業(yè)管理早期介入的認(rèn)識，物業(yè)接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的關(guān)系，物業(yè)裝修管理的權(quán)限第一節(jié)物業(yè)管理的早期介入一、物業(yè)管理早期介入的認(rèn)識二、物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容三、物業(yè)前期管理的含義第二節(jié)物業(yè)接管驗(yàn)收一、物業(yè)的竣工驗(yàn)收二、物業(yè)的接管驗(yàn)收第三節(jié)物業(yè)的入伙手續(xù)一、物業(yè)入伙及入伙手續(xù)二、入伙手續(xù)文件三、物業(yè)管理公司的準(zhǔn)備工作四、業(yè)主的準(zhǔn)備工作第四節(jié)物業(yè)的裝修管理

8、一、裝修管理程序二、裝修申報(bào)資料與裝修申請表三、裝修管理規(guī)定精品文檔精品文檔四、物業(yè)管理公司的驗(yàn)收及管理權(quán)限第六章物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)講授 4 學(xué)時(shí)講授要點(diǎn)及學(xué)習(xí)目標(biāo)：主要講授物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)的原則和特點(diǎn)，招標(biāo)、投標(biāo)的內(nèi)容、程序和方法。通過學(xué)習(xí)使學(xué)生熟悉招標(biāo)投標(biāo)的概念與原則，初步掌握物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的程序和方法。關(guān)鍵概念：物業(yè)管理招標(biāo)、投標(biāo)講授重點(diǎn)：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念與原則，招標(biāo)方式與程序，投標(biāo)程序講授難點(diǎn)：招投標(biāo)的程序第一節(jié)物業(yè)管理招投標(biāo)的原則和特點(diǎn)一、物業(yè)管理招投標(biāo)的概念二、物業(yè)管理招投標(biāo)的原則三、物業(yè)管理招投標(biāo)的特點(diǎn)第二節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)一、物業(yè)管理招標(biāo)方式二、物業(yè)管理招標(biāo)程序三、物業(yè)

9、管理招標(biāo)內(nèi)容第三節(jié)物業(yè)管理投標(biāo)一、物業(yè)管理投標(biāo)的前期工作二、物業(yè)管理投標(biāo)的實(shí)施程序三、物業(yè)管理定標(biāo)后的工作第七章物業(yè)管理資金的籌集和使用講授 3 學(xué)時(shí)，實(shí)驗(yàn) 1 學(xué)時(shí)講授要點(diǎn)及學(xué)習(xí)目標(biāo)：主要講授物業(yè)管理企業(yè)籌措資金的必要性、籌集資金的要求及物業(yè)管理資金的性質(zhì)；物業(yè)管理資金的籌措渠道和管理要點(diǎn)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及維修基金的構(gòu)成與管理。通過學(xué)習(xí)使學(xué)生初步掌握物業(yè)管理資金來源與使用原則，掌握物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成。關(guān)鍵概念：物業(yè)管理日常綜合管理費(fèi)、物業(yè)維修基金講授重點(diǎn)：重點(diǎn)掌握：物業(yè)管理資金的來源和籌措渠道，物業(yè)管理資金使用原則，日常綜合管理費(fèi)及維修基金的含義與構(gòu)成精品文檔精品文檔第一節(jié)物業(yè)管理資金的籌

10、措一、物業(yè)管理資金籌集概述二、物業(yè)管理資金的籌措三、物業(yè)管理資金籌措的管理第二節(jié)物業(yè)管理資金的使用與管理一、物業(yè)管理資金使用管理概述二、物業(yè)日常綜合管理費(fèi)的使用與管理三、維修儲備基金的使用與管理第八章物業(yè)工程管理講授 4 學(xué)時(shí)講授要點(diǎn)及學(xué)習(xí)目標(biāo)：主要講授房屋修繕管理和房屋設(shè)備設(shè)施管理。通過學(xué)習(xí)使學(xué)生初步掌握房屋修繕管理的基本理論與管理內(nèi)容，房屋設(shè)備設(shè)施管理內(nèi)容及其相關(guān)管理制度。關(guān)鍵概念：房屋質(zhì)量管理、房屋完損等級評定講授重點(diǎn)：房屋修繕管理的內(nèi)容講授難點(diǎn)：房屋完損等級評定及房屋修繕工程考核第一節(jié)房屋修繕管理一、概述二、房屋質(zhì)量管理三、房屋維修施工管理第二節(jié)房屋設(shè)備設(shè)施管理一、房屋設(shè)備設(shè)施基礎(chǔ)資料

11、管理二、房屋設(shè)備設(shè)施的管理制度三、房屋設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理四、房屋設(shè)備設(shè)施的維修管理第九章物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營講授 4 學(xué)時(shí)，實(shí)驗(yàn) 2 學(xué)時(shí)講授要點(diǎn)及學(xué)習(xí)目標(biāo)：主要講授物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營的基本理論、基本內(nèi)容。通過學(xué)習(xí)使學(xué)生初步掌握物業(yè)綜合管理綜合經(jīng)營的內(nèi)容、操作要點(diǎn)。關(guān)鍵概念：物業(yè)綜合管理、物業(yè)綜合經(jīng)營精品文檔精品文檔講授重點(diǎn)：物業(yè)綜合管理、綜合經(jīng)營的內(nèi)容，安全管理與環(huán)境管理的實(shí)施講授難點(diǎn)：安全管理與環(huán)境管理的實(shí)施第一節(jié)物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營概述一、物業(yè)綜合管理的含義與內(nèi)容二、物業(yè)綜合經(jīng)營含義與內(nèi)容第二節(jié)生命保障與安全管理一、消防管理二、治安管理三、車輛管理第三節(jié)物業(yè)環(huán)境管理一、物業(yè)環(huán)境保

12、護(hù)二、物業(yè)環(huán)境清潔衛(wèi)生管理三、物業(yè)環(huán)境綠化管理課時(shí)分配表（含實(shí)驗(yàn)課）章節(jié)一二三四五六七八九合計(jì)課時(shí)46264444640本課程對學(xué)生自學(xué)的要求：1、系統(tǒng)學(xué)習(xí)物業(yè)管理理論知識，對重點(diǎn)和難點(diǎn)要能理解2、理論聯(lián)系實(shí)際，運(yùn)用物業(yè)管理理論對現(xiàn)實(shí)生活中的物業(yè)管理問題進(jìn)行解釋3、大量閱讀物業(yè)管理相關(guān)書籍、報(bào)刊、雜志、政策法規(guī)及有關(guān)案例考核方式與要求：平時(shí)成績 30%，期末考試 70%。平時(shí)成績主要考核學(xué)生作業(yè)及課堂紀(jì)律；期末考試為閉卷考，考試時(shí)間 2 小時(shí)，考試題型為：名詞解釋、填空、選擇、簡答、案例分析及論述題。執(zhí)筆人：審核人：附：物業(yè)管理實(shí)驗(yàn)課教學(xué)大綱精品文檔精品文檔物業(yè)管理實(shí)驗(yàn)課教學(xué)大綱第一部分說明一

13、、設(shè)置目的與主要任務(wù)：物業(yè)管理實(shí)驗(yàn)課是物業(yè)管理專業(yè)課的必要組成部分，使整個(gè)教學(xué)環(huán)節(jié)的一個(gè)重要組成部分，也是培養(yǎng)物業(yè)管理應(yīng)用型人才的一個(gè)重要方面。學(xué)生在課堂理論學(xué)習(xí)過程中安排實(shí)驗(yàn)課，旨在鞏固與驗(yàn)證已學(xué)的理論知識，增強(qiáng)感性認(rèn)識，達(dá)到理論與實(shí)際相結(jié)合的目的。通過實(shí)驗(yàn)課培養(yǎng)學(xué)生的綜合應(yīng)用知識能力及解決問題與分析問題的能力，為今后更好的從事物業(yè)管理相關(guān)工作打下基礎(chǔ)。二、實(shí)驗(yàn)課課時(shí)與進(jìn)度安排：1、課時(shí)：根據(jù)教學(xué)計(jì)劃的要求，實(shí)驗(yàn)課分為三次，總課時(shí)為4 學(xué)時(shí)，含在物業(yè)管理專業(yè)課內(nèi)。2、進(jìn)度安排：（1）案例分析原則上一次安排在第四章（物業(yè)管理法制及糾紛處理）理論知識講授之后，時(shí)間為1 學(xué)時(shí)，主要是了解一些物業(yè)管

14、理糾紛處理的方式以及相關(guān)法律規(guī)范的運(yùn)用；另一次安排在第七章（物業(yè)管理資金的籌集和使用）理論知識講授之后，時(shí)間為 1 學(xué)時(shí)，主要是了解關(guān)于當(dāng)前物業(yè)管理收費(fèi)中的一些實(shí)際問題的思考。（2）住宅小區(qū)現(xiàn)場參觀可安排在第九章（物業(yè)管理綜合管理與綜合經(jīng)營）課堂講授之后，以增強(qiáng)對物業(yè)管理各方面運(yùn)作的感性認(rèn)識。第二部分主要內(nèi)容（一）物業(yè)管理法治與糾紛處理的案例分析1 學(xué)時(shí)請分析下列4 個(gè)案例，并回答后面問題，要求以學(xué)生發(fā)言為主，任課教師作適當(dāng)引導(dǎo)和總結(jié)，并要求學(xué)生可后以書面方式對所提問題進(jìn)行總結(jié)，上交作為作業(yè)記入平時(shí)成績。案例 1：物業(yè)管理誰說了算情況一：一位業(yè)主買了一套高檔公寓并且已經(jīng)入住。按照該公寓物業(yè)管理

15、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)業(yè)主購買的這套公寓每月要交納物業(yè)管理費(fèi)500 多元，而且每半年結(jié)算一次。在與開發(fā)商簽訂購房合同時(shí)，考慮該小區(qū)已售出80%，可以為他減免三分之一的費(fèi)用。可是這位業(yè)主入住后，小區(qū)物業(yè)管理公司仍然要按全價(jià)收取物業(yè)管理費(fèi)。精品文檔精品文檔于是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間爆發(fā)了一場收費(fèi)大沖突。情況二：家住廣州某花園王先生在購房時(shí)， 發(fā)展商承諾物業(yè)管理費(fèi)時(shí) 0.6 元每平方米，并有管道煤氣、 24 小時(shí)熱水等配套服務(wù)， 且寫進(jìn)了購房合同。 但王先生稱入住一年，非但管道煤氣、 24 小時(shí)熱水等沒有落實(shí)，物業(yè)管理費(fèi)反而漲到了 0.8 元每平方米，王先生找物業(yè)管理公司提出質(zhì)問， 物業(yè)管理公司回答說自己是

16、依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的，發(fā)展商說的不算數(shù)。找發(fā)展商詢問，發(fā)展商則成，現(xiàn)在物業(yè)管理工作交給了專業(yè)的物業(yè)管理公司，自己也沒辦法約束。討論問題：1、開發(fā)商能不能對物業(yè)管理問題做出承諾？能否把其承諾寫進(jìn)合同？2、開發(fā)商的承諾對物業(yè)管理公司有沒有約束力？3、開發(fā)商對承諾引發(fā)的法律后果應(yīng)否承擔(dān)法律責(zé)任？案例 2：物業(yè)管理公司該聽業(yè)主的，還是該聽租戶的？北京某物業(yè)管理公司受某開發(fā)商委托為其管理一幢高級寫字樓。某日，業(yè)主與一租戶發(fā)生沖突，后來越鬧越兇。租戶停付租金及物業(yè)管理費(fèi)用達(dá)一個(gè)月，業(yè)主一氣之下，給物業(yè)管理公司正式傳真，以委托人名義命令該公司切斷該租戶辦公室水、電、氣、暖的供應(yīng)，并要求物業(yè)管理公司打開該租戶門

17、鎖，將里面所有物品搬出，并稱一切后果由業(yè)主承擔(dān)。租戶得知消息后，并不示弱，也以書面?zhèn)髡嫘问礁嬷锕芄?，以物業(yè)使用人名義要求物管公司嚴(yán)格履行物業(yè)管理職能，加強(qiáng)保安服務(wù)，嚴(yán)防任何閑雜人員進(jìn)入辦公室，一旦出現(xiàn)有人強(qiáng)行非法進(jìn)入租戶辦公室的情況，定向政法機(jī)關(guān)控告物管公司討論問題：1、物業(yè)管理公司能否接受開發(fā)商的指示，去切斷該租戶的水、電、氣、暖的供應(yīng)？2、物業(yè)管理公司能否接受開發(fā)商的指示，打開該租戶門鎖，將里面所有物品搬出？3、租戶對物業(yè)管理公司的要求有道理嗎？物業(yè)管理公司有執(zhí)行的義務(wù)嗎？案例 3：業(yè)主控告業(yè)主委員會違規(guī)使用經(jīng)費(fèi)精品文檔精品文檔控告人：某小區(qū)業(yè)主 15 人被控告人：某小區(qū)業(yè)主委員會某小

18、區(qū)業(yè)主委員會每一季度公布一次業(yè)主委員會經(jīng)費(fèi)使用情況。2003 年 6 月公布出來的開支比以前多了 3000 余元，15 名業(yè)主要求查帳。 經(jīng)查帳得知， 多出的款項(xiàng)主要是出租車費(fèi)。原來，該小區(qū)業(yè)主大會討論通過的業(yè)主委員會章程規(guī)定，每位委員由交通補(bǔ)貼 50 元。該委員會主任認(rèn)為，他們經(jīng)常為大家奔波，很辛苦，應(yīng)該有一定報(bào)酬，所以提議每人每月可以報(bào)銷 300 元出租車費(fèi)等， 10 位委員一致同意，隨后照此執(zhí)行。該 15 名業(yè)主很不滿，認(rèn)為業(yè)主委員會的經(jīng)費(fèi)是全體業(yè)主共同繳納的，屬全體業(yè)主所有，除了業(yè)主大會同意的開支外，業(yè)主委員會無權(quán)擅自動用，如果業(yè)主委員會認(rèn)為 50 元補(bǔ)貼不夠，需要增加補(bǔ)貼或領(lǐng)取工資，

19、應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會通過。雙方為此爭執(zhí)不下， 15 名業(yè)主遂聯(lián)名將業(yè)主委員會告到當(dāng)?shù)貐^(qū)房地產(chǎn)局物業(yè)管理部門。在區(qū)房地產(chǎn)局物業(yè)管理部門的主持調(diào)解下，雙方同意，每位委員交通補(bǔ)貼每月50 月不便，另外每位委員每月領(lǐng)取 200 元工資。區(qū)房地產(chǎn)局最后強(qiáng)調(diào)，此時(shí)須在小區(qū)內(nèi)張榜公告。公告張貼后，沒想到在小區(qū)內(nèi)引起軒然大波。該小區(qū)共有業(yè)主185 戶，大多數(shù)業(yè)主均不同意，但由于是物業(yè)管理部門調(diào)解的結(jié)果，均不知該如何辦。在多方咨詢了解后，遂根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第 13 條的規(guī)定，近 20%以上的業(yè)主提議，要求業(yè)主委員會組織召開臨時(shí)業(yè)主大會討論此時(shí)，有半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主參加了臨時(shí)業(yè)主大會。最后，經(jīng)業(yè)主投票表決，在肯定業(yè)主

20、委員會為全體業(yè)主付出辛勤努力的前提下，同意每位委員的補(bǔ)貼增至 150 元，并寫入業(yè)主委員會章程中。討論問題：1、案例中 15 名業(yè)主的控告行為是否合法？2、區(qū)房地產(chǎn)局物業(yè)管理部門的調(diào)解行為是否恰當(dāng)？3、該小區(qū)的物業(yè)管理運(yùn)作中有什么值得我們借鑒的地方？案例 4：物業(yè)管理公司私自撬門維修房屋，是否承擔(dān)賠償責(zé)任？張先生是某住宅小區(qū)四樓的住戶，因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系，經(jīng)常出差在外。一次，張先生家突然漏水，使樓下王小姐家的天花板、家具、衣被受到損害。因?yàn)樗鞑恢?，王小姐便請求管理處前去維修。管理處在聯(lián)系不到張先生的情況下，私自將張先生的房門撬開，入內(nèi)維修。張先生認(rèn)為，管理處未經(jīng)同意便擅自將房門撬開，侵犯了精品文檔

21、精品文檔自己的權(quán)利。因此要求物業(yè)管理公司賠償損失。討論問題：1、物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)賠償嗎？案例中發(fā)生的損失應(yīng)該怎么處理？2、對于有些業(yè)主對物業(yè)管理工作的不理解、不配合你是如何看待？（二）住宅小區(qū)現(xiàn)場參觀2 學(xué)時(shí)1、地點(diǎn)：金都景苑或金都佳苑2、主要內(nèi)容：（1）物業(yè)管理公司有關(guān)人員訪談（2）小區(qū)現(xiàn)場參觀3、要求：（1）學(xué)生在參觀前應(yīng)擬好訪談大綱（2）訪談及參觀過程中過程做好相關(guān)紀(jì)錄（3）參觀結(jié)束后每人做一份總結(jié)報(bào)告，上交作為作業(yè)記入平時(shí)成績（三）物業(yè)管理收費(fèi)問題的案例分析1 學(xué)時(shí)請分析下列 4 個(gè)案例，并回答后面問題，要求以學(xué)生發(fā)言為主，任課教師作適當(dāng)引導(dǎo)和總結(jié)，并要求學(xué)生可后以書面方式對所提問題進(jìn)

22、行總結(jié)，上交作為作業(yè)記入平時(shí)成績。案例 1：這筆物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)該向誰要？某業(yè)主因債務(wù)問題與某金融機(jī)構(gòu)發(fā)生法律糾紛，訴訟期較長。在訴訟發(fā)生前，該訴訟的債權(quán)人，即某金融機(jī)構(gòu)為了保證債權(quán)的回收，將該業(yè)主的一幢別墅設(shè)立了抵押，并在以后采取了訴訟保全措施。精品文檔精品文檔訴訟開始后，由于其他方面的債務(wù)問題，該業(yè)主停止了向物業(yè)管理公司交付物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理公司認(rèn)為只要該業(yè)主的房子在，暫時(shí)不交物業(yè)管理費(fèi)也沒什么關(guān)系，所以該物業(yè)管理公司也沒采取什么措施經(jīng)過若干時(shí)間，法院的終審判決下達(dá)，因該業(yè)主無力償還金融機(jī)構(gòu)的貸款，法院將已經(jīng)實(shí)施保全措施的房產(chǎn)進(jìn)行拍賣，并由該金融機(jī)構(gòu)參加競買而一舉成功，之后，該金融機(jī)構(gòu)又將此房產(chǎn)通過房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓給了另一個(gè)新的業(yè)主。這時(shí)，該物業(yè)管理公司才決定要正式討回那筆物業(yè)管理費(fèi)。首先。物業(yè)管理公司找到那家競買成功的金融機(jī)構(gòu)來償還原業(yè)主應(yīng)付而未付的物業(yè)管理費(fèi)，當(dāng)然遭到拒絕。之后，物業(yè)管理公司由向剛受讓的新業(yè)主要拿筆物業(yè)管理費(fèi)，同樣沒得到滿意的答復(fù)；接著，物業(yè)管理公司又去找原業(yè)主，而原業(yè)主認(rèn)為，房產(chǎn)已不是自己的，也拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。討論問題：1、本案例中的情況，物業(yè)管理公司應(yīng)該向誰收取物業(yè)管理費(fèi)呢？2、該物業(yè)管理公司應(yīng)從中吸取什么教訓(xùn)？3