酒店可行性研究報告_2

1、酒店可行性研究報告中聯(lián)大酒店可行性研究報告丹寨縣中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)投資管理有限責(zé)任公司編制單位：深圳市國際印象建筑設(shè)計有限公司二零一二年一月 目錄 前言第一部分項目總論1.1 項目背景1.2 可行性研究結(jié)論第二部分市場分析2.1 項目投資環(huán)境和市場研究2.2 市場宏觀背景2.3 區(qū)域市場分析第三部分項目分析及評價3.1 地塊解析3.2 項目swot分析3.3 項目評價3.4 市場定位及項目評估3.5 項目定位3.6 方案評估意見第四部分銷售及經(jīng)營收入測定4.1 各類物業(yè)銷售收入估算 4.2 資金來源與運(yùn)用分析 第五部分財務(wù)與敏感性分析5.1 贏利能力分析5.2 項目不確定性分析5.3 社會效益和影

2、響分析第六部分可行性研究結(jié)論與建議6.1 可行性研究結(jié)論6.2 項目主要問題的解決辦法和建議6.3 項目風(fēng)險及防范建議 前言 xx公司接受丹寨縣中聯(lián)房地產(chǎn)投資管理有限責(zé)任公司的委托對丹寨縣中聯(lián)大酒店項目的可行性進(jìn)行了研究。我司人員經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查、市場預(yù)測、投資估算以及宏觀投資環(huán)境、行業(yè)概況、地區(qū)市場需求、競爭狀況等內(nèi)容的分析，已完成本項目的研究及分析工作，現(xiàn)將研究結(jié)果報告如下： 第一部分項目總論 “中聯(lián)大酒店”是丹寨縣中聯(lián)房地產(chǎn)投資管理有限責(zé)任公司投資運(yùn)營的民俗旅游酒店項目，主要功能為四星級商務(wù)旅游酒店和高級娛樂休閑服務(wù)中心。中聯(lián)大酒店嚴(yán)格按照國際四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程

3、的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。1.1項目背景隨著丹寨金鐘開發(fā)區(qū)的快速發(fā)展，市政基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，無論是居住、經(jīng)商都十分便捷；加之城市功能的不斷完善，居住環(huán)境不斷改善，作為縣域輻射、帶動全縣的力度在不斷增強(qiáng)。目前縣城發(fā)展隨著城市化進(jìn)程的不斷加大，人們在消費(fèi)、娛樂方面的支出不斷加大的情況下，隨著本縣旅游經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展。全縣正逐步走向以工業(yè)強(qiáng)縣、以旅游富縣的道路，其策略是，以金鐘開發(fā)區(qū)的快速發(fā)展帶動全縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心訴求。以民俗特色旅游帶動全縣人民以旅游業(yè)發(fā)展并帶動全縣個體經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，為全縣的經(jīng)濟(jì)建設(shè)謀求新的路線。1.1.1項目名稱中聯(lián)大酒店 1.1.2開發(fā)公司 丹寨縣中聯(lián)

4、房地產(chǎn)投資管理有限責(zé)任公司1.1.3承擔(dān)可行性研究工作的單位xx公司1.1.4 研究工作依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參考數(shù)房地產(chǎn)評估規(guī)范1999國家計委建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)黔東南苗族侗族自治州住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定黔東南苗族侗族自治州主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以及其它國家、省、市級法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。1.1.5項目的建筑規(guī)模和內(nèi)容中聯(lián)大酒店，屬于四星級高級商務(wù)旅游酒店，總建筑面積32310.17其中：地上面積（酒店）：28775.34，地下面積（地下車庫）：3534.83，用地面積：4499.66，容積率：6.40。 1.2可行性研究結(jié)論 經(jīng)過對全國和丹寨經(jīng)

5、濟(jì)狀況的研究分析，以及對2011-2012年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)研后認(rèn)為：項目的啟動是必要的、可行的、合理的；在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)丹寨縣民俗旅游與會議接待的酒店市場是樂觀的；高端標(biāo)桿式酒店的建立適合項目地經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展與規(guī)劃；在2015-2016年將該項目投放市場的時機(jī)是可行的；考慮目前貴司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、實力以及資金儲備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項目的正式運(yùn)營條件基本成熟； 第二部分市場分析 2.1項目投資環(huán)境和市場研究2.1.1項目投資環(huán)境分析近年來,丹寨縣委、縣政府抓住國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和省長工作聯(lián)系點的機(jī)遇和優(yōu)勢,帶領(lǐng)全縣各族人民發(fā)展經(jīng)濟(jì),艱苦奮斗,扎

6、實工作,使全縣經(jīng)濟(jì)和社會各項事業(yè)有了較快發(fā)展。圍繞建設(shè)小康社會目標(biāo),堅持走可持續(xù)發(fā)展之路,堅持用抓工業(yè)的思路抓農(nóng)業(yè)，以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化為突破口，依托農(nóng)業(yè)綜合開發(fā),采取“市場牽龍頭、龍頭帶基地、基地連農(nóng)戶”的模式,初步形成了肉牛、茶葉、優(yōu)質(zhì)大米、中藥材、脫水蔬菜等五大特色支柱產(chǎn)業(yè)，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出較好的增長勢頭。與此同時，按照非均衡發(fā)展戰(zhàn)略，認(rèn)真抓好“54321”工程向“5個5”工程的實施，即2005年到2010年，基礎(chǔ)母牛存欄5萬頭向出欄5萬頭優(yōu)質(zhì)肉牛轉(zhuǎn)變、優(yōu)質(zhì)米種植4萬畝向5萬畝轉(zhuǎn)變、稻田養(yǎng)魚3萬畝向5萬畝轉(zhuǎn)變、茶葉種植2萬畝向5萬畝轉(zhuǎn)變、烤煙種植1萬畝向中藥材種植5萬畝轉(zhuǎn)變;大力發(fā)展旅游業(yè)和第三產(chǎn)

7、業(yè),把資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢,加強(qiáng)保護(hù)和科學(xué)管理,合理開發(fā)利用;加大以交通為重點的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，構(gòu)建丹寨“一縱一橫兩循環(huán)四連線”交通主骨架,打通北上和南下出口通道,搞好大流通,促進(jìn)大發(fā)展;加快小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐,完善城鎮(zhèn)和市政設(shè)施,改善環(huán)境條件,發(fā)揮輻射帶動功能,促進(jìn)周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的形成。同時丹寨如今的房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展以及丹寨良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客戶 群，丹寨工業(yè)及商業(yè)未來的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營提供了有力的保證。 2.1.2市場研究就地理位置而言，由于項目用地處于金鐘開發(fā)區(qū)金鐘快速干道和龍泉大道交叉路口，區(qū)位優(yōu)勢明顯，具備形成丹寨縣城市名片的潛力。就房地產(chǎn)發(fā)展趨勢而言

8、，如今的丹寨：1、宏觀環(huán)境向好，市場供需兩旺。從丹寨縣近年來的gdp和城鎮(zhèn)居民可支配收入、固定資產(chǎn)投資等數(shù)據(jù)來看，各項數(shù)據(jù)增長平穩(wěn)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。隨著縣政府固定資產(chǎn)投資增幅加大，使得資源的房地產(chǎn)業(yè)也獲得了快速發(fā)展的良機(jī)。目前各項目的銷售價格最高接近3000元關(guān)口，而推貨量也開始漸漸放大。隨著縣政府城市化運(yùn)動的展開，市民的居住需求不斷釋放，城市框架正在擴(kuò)張，房地產(chǎn)開發(fā)的增長還會持續(xù)較長時間。2、總體開發(fā)水平不高，缺乏標(biāo)志性樓盤。目前丹寨縣城的開發(fā)商，基本都是名不見經(jīng)傳的外地和本地開發(fā)商。無論是開發(fā)理念、開發(fā)檔次、營銷手法都水平偏低，缺乏領(lǐng)軍性質(zhì)的開發(fā)商和樓盤。3、競爭格局尚處于初級

9、階段，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。目前，丹寨縣房地產(chǎn)市場的競爭格局尚處于初級競爭階段，市場上樓盤多數(shù)是以地段或產(chǎn)品競爭為主，對于產(chǎn)品附加值的追求還較少。市場上同質(zhì)化產(chǎn)品大量存在，缺乏差異化的供給。4、城市重心北移，開發(fā)區(qū)區(qū)將成為未來熱點。隨著縣城的城市框架擴(kuò)張，因受城市格局的影響，城市規(guī)模相對較小，可開發(fā)的土地資源有限，所以城區(qū)的房地產(chǎn)項目的占地規(guī)模整體上都比較小。目前城區(qū)的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一種供不應(yīng)求的局面，其實 主要是市場的供貨量跟不上市場需求，其中最重要的原因也是最根本的原因應(yīng)該是受其工程進(jìn)度的影響，在這樣一個小城市的房地產(chǎn)市場中，眾多開發(fā)商的營銷理念和操作執(zhí)行力以及資金實力方面都不足。若在工程進(jìn)

10、度上能加快速度，盡快取得合法銷售預(yù)售許可證，迅速將產(chǎn)品推向市場，定能搶占市場份額，從而實現(xiàn)一路旺銷，對資金的迅速回籠以及開發(fā)商的信譽(yù)都是比較有利的，同時能證明開發(fā)商的實力，為開發(fā)商樹立較好的市場形象，提高知名度，打造品牌，為將來的項目的開發(fā)和企業(yè)發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。 另一方面，縣城消費(fèi)者消費(fèi)意識較為落后，消費(fèi)需求需進(jìn)行有效刺激。市場可挖掘潛力較大，若重視市場細(xì)分，并著力提升項目附加值，定能達(dá)到利益的最大化。相對于前幾年而言，丹寨本地的高端消費(fèi)客戶的不斷增長，丹寨的消費(fèi)水平與需求已經(jīng)發(fā)生了微妙的變化，這對本項目有著非常重要的指導(dǎo)意義。2.2市場宏觀背景2.2.1丹寨旅游經(jīng)濟(jì)分析丹寨縣地處貴州省東

11、南部，位居長江、珠江源頭之清水江、都柳江水系上游分水嶺，國土面積為940 平方公里，總?cè)丝?7.2萬人，居住著苗、侗、水、布衣、彝等少數(shù)民族，苗族人口占總?cè)丝诘?8.78%。是國家級貧困縣和國家生態(tài)建設(shè)重點縣，轄3鎮(zhèn)4鄉(xiāng)1個國營農(nóng)場。廈蓉高速公路、正在修建的貴廣快速鐵路和凱里至羊甲高速公路、321國道均穿境而過，是貴陽、遵義、銅仁地區(qū)出海的重要通道和黔東南的重要交通樞紐?？h城距全國優(yōu)秀旅游 城市凱里70 公里，距都勻50 公里，距省會貴陽市110 公里。 丹寨屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，這里氣候宜人，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，夏季均溫21.025.0，冬季均溫2.007.0，年平均溫度12.614.3，

12、是理想的旅游度假、避暑、休閑勝地。丹寨生態(tài)資源豐富，有貓鼻嶺省級森林公園，龍泉山岔河省級風(fēng)景名勝區(qū)。境內(nèi)峰巒疊嶂，河谷深切，彩色溶洞群星羅棋布，堪稱山的世界，樹的海洋，洞的王國?？h境內(nèi)森林茂密，植被保存完好，森林覆蓋率60.3%，其中，貓鼻嶺省級森林公園、山羊界林區(qū)、牛角山自然保護(hù)區(qū)等地還保存著大片原始森林。有各種動植物1500余種，素有“物種基因庫”之稱。丹寨是全國唯一完整保留祭祀蚩尤的“祭尤節(jié)”的地方。蚩尤與炎、黃二帝并稱中華三大始祖，是苗族的祖先。丹寨是歷史上數(shù)支苗族遷徙路線上的居留地，有許多以“尤”為名的地名。丹寨有7個國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，它們是：苗族蠟染、古法造紙、苗族錦雞舞、賈、苗族苗年、苗族服飾、苗族芒筒蘆笙祭