三元里竹雅苑市場(chǎng)分析報(bào)告

1、三元里竹雅苑項(xiàng)目 市場(chǎng)分析報(bào)告 2013年年8月月 景博行竹雅苑專案組景博行竹雅苑專案組 廣州市場(chǎng)情況分析 越秀區(qū)和白云區(qū)市場(chǎng)情況分析 周邊個(gè)盤市場(chǎng)情況分析 目錄 Part 1 Part 2 Part 3 市場(chǎng)情況分析Part 1 2013年年上半年廣州市場(chǎng)狀況上半年廣州市場(chǎng)狀況 2013年上半年（1.1-6.30）廣州網(wǎng)簽一手住宅47,469套， 環(huán)比2012年下半年降幅15.8%，同比去年同期升25.4%；成交 面積5,478,665平方米，環(huán)比下跌15.7%，同比漲26.5 %；一 手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為13,655元/平方米，環(huán)比漲8.9%，同比漲 15.7 %。 受到政策影響，3月份整個(gè)廣

2、州的樓市無(wú)論同價(jià)格和銷量 到有一定的爆發(fā)，價(jià)格和銷量都有一定的激增。但從4月開(kāi)始， 經(jīng)過(guò)3月份的銷售熱潮后，無(wú)論在價(jià)格和銷量上都有一定幅度 的回落。 2013年年上半年上半年廣州市場(chǎng)狀況廣州市場(chǎng)狀況 2013年年上半年上半年廣州銷售情況狀況廣州銷售情況狀況 上半年廣州中心六區(qū)網(wǎng)簽一手住宅共10474套，環(huán)比2012年 下半年（11553套）下跌9.3，同比去年上半年上漲12%。六區(qū) 僅白云區(qū)、黃埔區(qū)成交量環(huán)比上漲，但六區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比均大幅上漲。 從此看出，現(xiàn)在的豪宅市場(chǎng)不僅僅出現(xiàn)在傳統(tǒng)的豪宅板塊， 白云、黃埔的區(qū)域價(jià)值也在漸漸被挖掘，加上白云區(qū)在5、6月高 調(diào)出讓三地塊并刷新新地王紀(jì)錄，而且金沙洲

3、片區(qū)受到追捧，未 來(lái)白云區(qū)房?jī)r(jià)相信會(huì)更上云霄。 另外，由于增城區(qū)、花都區(qū)未來(lái)規(guī)劃前景良好，輕軌和地鐵均 能覆蓋兩區(qū)，而且單價(jià)均在一萬(wàn)以下，以兩區(qū)銷量名列榜首。 2013年年上半年上半年廣州銷售情況狀況廣州銷售情況狀況 2013年年上半年上半年廣州各區(qū)成交比例狀況廣州各區(qū)成交比例狀況 排名區(qū)域 1增城市 2花都區(qū) 3番禺區(qū) 4南沙區(qū) 5白云區(qū) 6從化市 7荔灣區(qū) 8蘿崗區(qū) 9天河區(qū) 10海珠區(qū) 11黃埔區(qū) 12越秀區(qū) 由于增城區(qū)不限購(gòu)，而且未來(lái)規(guī)劃良好。以致輕松取得廣州市今 年上半年的銷售冠軍。白云區(qū)在排在整個(gè)廣州市第五位，占領(lǐng)廣州市中 心六區(qū)的第一名。而越秀區(qū)，由于在售貨量不足，導(dǎo)致成為今年上

4、半年 的最后一名。 排名區(qū)域樓盤名套數(shù)面積均價(jià)金額 1南沙區(qū)碧桂園天璽灣1,488153,27411,097170,084.20 2白云區(qū)保利西海岸1,319116,53619,550227,831.20 3增城市錦繡天倫花園1,250105,4657,33677,373.00 4增城市翡翠綠洲1,165141,0087,717108,821.80 5增城市錦繡御景國(guó)際花園1,160139,5789,002125,643.20 6蘿崗區(qū)中海譽(yù)城95086,37814,239122,991.60 7增城市合景譽(yù)山國(guó)際81497,0688,62883,753.70 8南沙區(qū)時(shí)代南灣71179,11

5、013,459106,473.90 9南沙區(qū)南沙濱?；▓@66584,1949,89383,292.90 10番禺區(qū)萬(wàn)科歐泊66161,71518,786115,938.10 2013年年上半年上半年廣州個(gè)盤前十名廣州個(gè)盤前十名 上半年增城以11118套的成交量奪榜首。個(gè)盤成交前十 的樓盤中大部分也來(lái)自增城，前十排行里錦繡天倫花園、翡 翠綠洲、錦繡御景國(guó)際花園以及合景譽(yù)山國(guó)際都來(lái)自增城。 市區(qū)僅白云金沙洲樓盤保利西海岸上榜。南沙樓盤碧桂 園天璽灣以1488套的成交量奪上半年銷量冠軍，網(wǎng)簽均價(jià) 為11097萬(wàn)/平方米。成交量前十的樓盤成交均價(jià)均不超過(guò)2 萬(wàn)/平方米。 2013年年上半年上半年廣州個(gè)

6、盤前十名情況廣州個(gè)盤前十名情況 2013年年上半年上半年廣州市場(chǎng)情況小結(jié)廣州市場(chǎng)情況小結(jié) 上半年廣州月均價(jià)呈金字塔走勢(shì)，3月份成拐點(diǎn)。第一季度1 月份廣州樓市延續(xù)自去年下半年以來(lái)轉(zhuǎn)暖行情，3月由于購(gòu)房者 擔(dān)心廣州版國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)后政策從緊、購(gòu)房成本進(jìn)一步增加而 急于入市，致使一季度廣州樓市火爆。 4月24日起，廣州市全面執(zhí)行商品房住宅預(yù)售價(jià)格網(wǎng)上 申報(bào)制度，并接受國(guó)土房管部門價(jià)格指導(dǎo)的新規(guī)定。第二季 度廣州樓市在“三限”政策影響下成交量出現(xiàn)萎縮，4月量?jī)r(jià) 急轉(zhuǎn)直下，網(wǎng)簽量環(huán)比大跌5成，整個(gè)季度房?jī)r(jià)也連續(xù)三月 下跌。 2013年年下半下半年年廣州市場(chǎng)情況預(yù)測(cè)廣州市場(chǎng)情況預(yù)測(cè) 今年下半年廣州樓市新

7、貨充裕，中小戶型預(yù)計(jì)超過(guò)六成，預(yù)計(jì)將 有超過(guò)3.6萬(wàn)套新貨可以推向市場(chǎng)。 下半年熱點(diǎn)區(qū)域以關(guān)注剛需自住產(chǎn)品供應(yīng)為主，貨量供應(yīng)充足。 花都、金沙洲和蘿崗的樓價(jià)優(yōu)勢(shì)保持，后市成交看好。中心區(qū)樓市價(jià) 格高位運(yùn)行，普通自住型買家的購(gòu)買能力被進(jìn)一步侵蝕。而優(yōu)勢(shì)突出 的豪宅項(xiàng)目，在價(jià)格追高和資產(chǎn)增值的沖動(dòng)下，銷售繼續(xù)看好。 此外，今年下半年土地成交高溫延續(xù)，地價(jià)水漲船高，繼續(xù)帶動(dòng) 市場(chǎng)價(jià)格看高一線。價(jià)格保持上升是下半年樓市的基本趨勢(shì)，預(yù)計(jì)下 半年成交量低于上半年。外圍部分區(qū)域板塊憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)成交繼續(xù)看 好，優(yōu)勢(shì)突出的豪宅繼續(xù)受到實(shí)力買家的青睞。 越秀區(qū)和白云區(qū) 市場(chǎng)情況分析 Part 2 2013年年1月

8、月7月月越秀區(qū)越秀區(qū)銷售銷售情況情況 越秀區(qū)2013年1月7月銷售均價(jià)都在32,00034,000之間徘徊。越秀區(qū) 主要成交都是集中在文明路和文德路的兩個(gè)學(xué)位盤。 2013年年近半年越秀區(qū)個(gè)盤前五名近半年越秀區(qū)個(gè)盤前五名銷售銷售情況情況 2013年近半年越秀區(qū)個(gè)盤前五名中，東方文德廣場(chǎng)和駿文雅苑占領(lǐng)了 前兩名。上述兩盤均為學(xué)位盤，受到了不少家長(zhǎng)的青睞。 排 名 樓盤名套數(shù) 面積均價(jià) 1東方文德廣場(chǎng)98 11404 40358 2駿文雅苑67645833285 3淘金家園63616133905 4海景農(nóng)林華府31278637454 5江尚東山20370229845 2013年年1月月7月白云區(qū)月

9、白云區(qū)銷售銷售情況情況 白云區(qū)2013年1月7月銷售均價(jià)都在20,00023,000左右徘徊。白云區(qū) 是中心六區(qū)成交量最大的區(qū)域，主要成交都是集中在金沙洲片區(qū)的保利西海 岸和深業(yè)江悅灣，兩個(gè)盤的銷售量占了整個(gè)白云區(qū)五成以上。 2013年年近半年白云區(qū)個(gè)盤前五名近半年白云區(qū)個(gè)盤前五名銷售銷售情況情況 排 名 樓盤名套數(shù)面積均價(jià) 1 保利西海岸 1275 11223019878 2 深業(yè)江悅灣 5855372315082 3 嶺南新世界2192001521880 4御金沙1461491217318 5星匯金沙1261774016366 2013年近半年白云區(qū)個(gè)盤前五名中，金沙洲片區(qū)占了四個(gè)席位。剩

10、下 的嶺南新世界位于白云大道北。保利西海岸大比數(shù)領(lǐng)先其余四個(gè)盤。 周邊個(gè)盤市場(chǎng)情況分析Part 3 36 8 43 7 13 20 21,000 21,200 21,400 21,600 21,800 22,000 22,200 22,400 22,600 22,800 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 1月2月3月4月5月6月 2013年年1月月6月正升雅境銷售情況月正升雅境銷售情況 套數(shù) 均價(jià) 2013年年1月月6月月正升雅境正升雅境銷售銷售情況情況 正升雅境2013年上半年銷售均價(jià)都在22,000左右徘徊。其中，價(jià)格相對(duì)較 低的1月和3月，銷售速度較快。但4月銷售價(jià)

11、格提升后，銷售速度開(kāi)始緩慢。 2013年年1月月6月月正升雅境正升雅境銷售銷售情況情況 正升雅境是2012年8月開(kāi)售的，2013年上半年的銷售速度和2012年下 半年的銷售速度基本相同。按現(xiàn)時(shí)的銷售速度，預(yù)計(jì)2014年初基本完成整 個(gè)項(xiàng)目銷售，減低對(duì)本項(xiàng)目的可比性威脅。 0000 43 17 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 0 10 20 30 40 50 1月2月3月4月5月6月 2013年年1月月6月邦華翠悅灣銷售情況月邦華翠悅灣銷售情況 套數(shù) 均價(jià) 2013年年1月月6月邦華翠悅灣銷售情況月邦華翠悅灣銷售情況 翠悅灣在今年的5月開(kāi)售， 開(kāi)賣當(dāng)月共售

12、出43套，6月的銷售速度開(kāi)始 放緩，均價(jià)均保持在22000左右。 2013年年1月月6月邦華翠悅灣銷售情況月邦華翠悅灣銷售情況 翠悅灣是2012年5月開(kāi)售的，開(kāi)賣兩個(gè)月銷售總貨值的三分之一，按 現(xiàn)時(shí)的銷售速度看，預(yù)計(jì)明年中完成整個(gè)銷售，對(duì)本項(xiàng)目有一定的威脅。 9 12 22 19 11 6 20,000 20,500 21,000 21,500 22,000 22,500 0 5 10 15 20 25 1月2月3月4月5月6月 2013年年1月月6月駿御華庭銷售情況月駿御華庭銷售情況 套數(shù) 均價(jià) 2013年年1月月6月月駿御華庭駿御華庭銷售銷售情況情況 駿御華庭2013年上半年銷售均價(jià)都在2

13、0,00022,000之間。隨著4月銷 售價(jià)格逐漸升高，銷售速度開(kāi)始回落。 2013年年1月月6月月駿御華庭駿御華庭銷售銷售情況情況 駿御華庭與2012年6月開(kāi)售的，該項(xiàng)目的主要戶型是以單間、一房和 兩房為主，由于限購(gòu)政策出臺(tái)，導(dǎo)致銷售速度緩慢。這跟本項(xiàng)目的可比性 較小，對(duì)本項(xiàng)目的威脅較小。 20 5 16 1 4 2 19,000 20,000 21,000 22,000 23,000 24,000 25,000 26,000 0 5 10 15 20 25 1月2月3月4月5月6月 2013年年1月月6月云山名都銷售情況月云山名都銷售情況 套數(shù) 均價(jià) 2013年年1月月6月月云山名都云山名

14、都銷售銷售情況情況 云山名都2013年上半年銷售均價(jià)都在22,000徘徊。隨著4月銷售余貨基 本銷售完畢，預(yù)計(jì)2013年8月新貨加推會(huì)有新一輪銷售。 2013年年1月月6月月云山名都云山名都銷售銷售情況情況 云山名都2013年上半年只有C1、C2和C4棟余貨在售而C3和C5棟沒(méi) 納入可售，所以可售貨值較少，導(dǎo)致銷售速度較慢。隨著2013年8月將C5 新貨加推，會(huì)有新一輪銷售熱 潮。 2 1 5 2 1 4 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 0 1 2 3 4 5 6 1月2月3月4月5月6月 2013年年1月月6月秀山一品銷售情況月秀山一品銷售情況 套數(shù) 均價(jià) 2013年年1月月6月月秀山一品秀山一品銷售銷