朝陽街房產(chǎn)開發(fā)模式調(diào)研報告

1、朝陽街房產(chǎn)開發(fā)模式調(diào)研報告收回朝陽街房產(chǎn)的使用權(quán)后，應(yīng)該如何對該房產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)升值，根據(jù)局領(lǐng)導(dǎo)的指示，我們針對養(yǎng)老院與酒店兩種開發(fā)模式，進(jìn)行深入的調(diào)研，取得一些調(diào)研數(shù)據(jù)，作出對比，請領(lǐng)導(dǎo)酌情參考。一、朝陽街房產(chǎn)設(shè)施及周邊環(huán)境朝陽街房產(chǎn)坐落于煙臺山腳下，著名的歷史文化街區(qū)中，北靠煙臺山公園，東臨濱海廣場、煙臺山醫(yī)院，南邊200米即為煙臺市的主干道之一的北馬路，房產(chǎn)周圍有著數(shù)量眾多的近代建筑，旅游資源豐富。根據(jù)煙臺歷史文化街區(qū)管委會宣布的消息，未來數(shù)年內(nèi)，將把以朝陽街區(qū)及所城里街區(qū)建設(shè)成為一個以歷史文化為主題， 集民俗、海防歷史文化展示、旅游休閑為一體的旅游街區(qū)。房產(chǎn)周邊商鋪、酒店、賓館、市場眾多，

2、臨近的北馬路也有眾多的商業(yè)樓，商業(yè)氣氛濃厚。但因為位于老街區(qū)之中，道路狹窄，交通及停車有一定的影響。二、開辦養(yǎng)老院或賓館的優(yōu)缺點（一）開辦養(yǎng)老院的優(yōu)缺點1、房產(chǎn)周圍景色優(yōu)美，北臨煙臺山公園有大片植被覆蓋，到海邊距離不到200米，空氣清新，適宜居住。緊鄰煙臺山醫(yī)院，醫(yī)療、救護(hù)等服務(wù)的方便、快捷有保障。根據(jù)目前政府對養(yǎng)老院的扶持政策，在水、電、暖及營業(yè)稅方面政府有減免優(yōu)惠。2、缺點是房產(chǎn)面積偏低，養(yǎng)老院的規(guī)模偏小，分?jǐn)偝杀据^大，同時也影響到政府的扶持力度。房產(chǎn)內(nèi)封閉的開放空間過小，很難滿足所有老人開放活動的需要。周邊道路較窄、車輛眾多、安全責(zé)任隱患較大。另外景區(qū)開辦養(yǎng)老院所涉及到的日常消費成本的提

3、高也是不可避免。（二）開辦賓館的優(yōu)缺點1、房產(chǎn)周圍旅游環(huán)境豐富，朝陽歷史街區(qū)、所城里、煙臺山公園、濱海廣場、張裕歷史博物館等都緊鄰周圍，周圍的商業(yè)氛圍也很濃厚，距離市中心商業(yè)區(qū)及火車站、汽車站較近，交通方便。周圍的店鋪、酒店、市場豐富多樣，餐飲、娛樂也很方便。2、缺點是周圍賓館、旅店較多，客源競爭壓力較大。如果發(fā)展自營酒店不可避免的被打上旅游賓館的標(biāo)簽，對商務(wù)客戶的賓館選擇會產(chǎn)生一定影響。周圍街道狹窄，出租車往來較少，對一部分出門用車客戶的有一定的負(fù)面影響。三、開辦養(yǎng)老院或賓館的市場分析及初步規(guī)劃（一）開辦養(yǎng)老院的市場分析及初步規(guī)劃1、根據(jù)煙臺市老齡工作委員會統(tǒng)計數(shù)字顯示，截至2011年底，煙

4、臺市60周歲及以上老年人口達(dá)到126.34萬，其中空巢老年家庭數(shù)為328185個，空巢老人498836人。開辦養(yǎng)老院大環(huán)境市場廣闊，不足的是房產(chǎn)位于景區(qū)內(nèi)部，周圍為商業(yè)區(qū)所包圍，附近居民區(qū)少，在市場推廣上會有一定的難度。2、為房產(chǎn)的面積所限，開辦養(yǎng)老院需進(jìn)行中檔規(guī)模裝修，適當(dāng)提高養(yǎng)老費用以平衡成本，在房產(chǎn)內(nèi)部的設(shè)施中，大約設(shè)計40套房間，滿額入住人員80人，由于外部封閉式開放空間較小，所以室內(nèi)棋牌室、康復(fù)中心、澡堂、餐廳等必要的功能設(shè)備齊全，房產(chǎn)中間圈起的小片開放區(qū)域可以安排一些戶外健身用具及種植小片花草等。樓內(nèi)設(shè)有適合老人乘坐的電梯。人員方面大約需要院長1人，外聘執(zhí)業(yè)醫(yī)生1人，護(hù)士3人，專業(yè)

5、護(hù)理人員12人，財務(wù)2人，后勤人員6人。（二）開辦賓館的市場分析及初步規(guī)劃1、根據(jù)港豪酒店及周邊賓館的經(jīng)營現(xiàn)狀，淡旺季隨著旅游季節(jié)而定，旅游旺季只有7、8兩個月份，淡旺季客房入住率起伏明顯，旺季入住率達(dá)到100%，淡季入住率在30%-60%。開發(fā)自營賓館在市場開發(fā)上難度較大，由于位于景區(qū)，對商務(wù)客戶的吸引力降低，周邊市場競爭壓力也較大。賓館周圍有良好的旅游及商業(yè)基礎(chǔ)，所欠缺的只是客戶的知名度。2、根據(jù)市場調(diào)查，周圍快捷酒店只有二馬路的如家莫泰，檔次較低，在中檔快捷酒店方面形成一個區(qū)域空白。加盟快捷酒店首先可以讓賓館在區(qū)域內(nèi)得到較高的客源競爭力，使酒店的環(huán)境優(yōu)勢得到充分的發(fā)揮，另外引進(jìn)快捷酒店的

6、管理也可以避免外聘管理人員使用不當(dāng)造成的經(jīng)營損失。3、開辦快捷酒店需要對房產(chǎn)硬件進(jìn)行適合加盟的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修，針對房產(chǎn)的面積，約可設(shè)計出60套客房，一樓部分區(qū)域可以對外進(jìn)行出租。客房主要集中于二樓到四樓。人員方面大約需要店長1人，前臺3人，樓層4人，財務(wù)2人，工程、保安3人。四、養(yǎng)老院及賓館先期投入成本及收益對比。（一）先期投入成本對比1、養(yǎng)老院先期投入成本：房產(chǎn)設(shè)計、改造費用：200萬元室內(nèi)裝潢、房間設(shè)施（包括康復(fù)中心、澡堂、餐廳設(shè)備）：100萬元電梯及電梯間改造、安裝30萬元開業(yè)費用 10萬元總計約為340萬元。2、賓館先期投入成本：房產(chǎn)設(shè)計、改造、室內(nèi)裝潢:500萬元快捷酒店加盟保證金：1

7、0萬元一次性特許加盟費：20萬元開業(yè)費用：30萬元總計約為560萬元（二）收益對比1、收入統(tǒng)計收費項目養(yǎng)老院賓館床位費1200/床、月200/房間、天護(hù)理費300/床無入住率100%85%餐費400/月免租金無15萬雜費50/床、無政府補貼200/人/月無總計206.2萬504.6萬2、支出統(tǒng)計支出項目養(yǎng)老院賓館人員工資80.4萬43.2萬加盟特許管理費無45.3萬水、電、油、暖15萬20萬餐飲成本33.6萬無房間、設(shè)施維修費5萬10萬洗滌費11.5萬36萬雜費支出5萬10萬稅費無30.3萬總計150.52205萬3、收益統(tǒng)計項目養(yǎng)老院賓館收入206.2萬504.6萬支出150.5萬205萬利潤55.7萬299.6萬投資成本回報率16.4%53.5%（三）對比分析由以上各表可以看出，養(yǎng)老院屬于投資收益較慢行業(yè)，投資資金回報年限大約為7年，按照市場標(biāo)準(zhǔn)，6-8年為一次室內(nèi)設(shè)施更新年限，重新裝修費用減少為80%，約為80萬元。則整體投資回報年限超過8年。據(jù)統(tǒng)計局煙臺調(diào)查隊2012年數(shù)據(jù)，煙臺的人均年收入為3萬元，很難達(dá)到使用23400元/年支付一個老人的養(yǎng)老費用。所以在養(yǎng)老費用與市場預(yù)期上可能根據(jù)實際情況還需要一個平衡，或者降低床位費以達(dá)到增加市場競爭力、提高入住率的目的，對年利潤會造成很大的損失。賓館