房地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)管理流程

1、 產(chǎn)品研發(fā)管理流程編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1、流程圖 2、流程概況流程目的規(guī)范產(chǎn)品的研發(fā)管理，建立以客戶為中心的產(chǎn)品研究和產(chǎn)品精品化體系提高產(chǎn)品客戶滿意度和品質(zhì)。適用范圍適用于產(chǎn)品研發(fā)和產(chǎn)品的精品化管理。 流程主導(dǎo)及參與部門研發(fā)設(shè)計(jì)部（主導(dǎo)）、營銷策劃部、工程管理部、項(xiàng)目部、營銷部（項(xiàng)目公司）部門流程中承擔(dān)職責(zé)總經(jīng)理1、 審核審批產(chǎn)品類型和體系規(guī)劃；2、 審核產(chǎn)品研究成果；3、 審核產(chǎn)品精品化實(shí)施方案。規(guī)劃設(shè)計(jì)分管副總1、 主管研發(fā)設(shè)計(jì)工作；2、 審核審批產(chǎn)品類型和體系規(guī)劃；3、 審核產(chǎn)品研究成果；4、 審核產(chǎn)品精品化實(shí)施方案。總工程師1、 協(xié)管

2、產(chǎn)品研發(fā)與精品化研發(fā)；2、 參與會(huì)審產(chǎn)品研發(fā)與精品化研發(fā)方案。工程管理分管副總1、 參與會(huì)審產(chǎn)品研發(fā)與精品化研發(fā)方案。營銷策劃分管副總1、 參與會(huì)審精品化研發(fā)方案。項(xiàng)目經(jīng)理1、 參與會(huì)審精品化研發(fā)方案。規(guī)劃設(shè)計(jì)部1、 參與客戶細(xì)分、客戶需求調(diào)查；2、 負(fù)責(zé)產(chǎn)品類型的規(guī)劃工作；3、 制定產(chǎn)品研究和成果推廣計(jì)劃并組織實(shí)施；4、 制定產(chǎn)品精品化研究策略和計(jì)劃并組織實(shí)施。營銷部1、 負(fù)責(zé)客戶細(xì)分市場調(diào)研；2、 參與產(chǎn)品精品化與精品化實(shí)施方案制定。工程管理部1、 參與產(chǎn)品精品化研究，負(fù)責(zé)材料設(shè)備方面的研究。項(xiàng)目部1、 參與產(chǎn)品精品化研究，負(fù)責(zé)施工質(zhì)量方案的研究。3、工作程序3.1產(chǎn)品研究3.1.1規(guī)劃設(shè)

3、計(jì)部按【戰(zhàn)略規(guī)劃管理流程】規(guī)定，根據(jù)公司總體戰(zhàn)略，編制產(chǎn)品戰(zhàn)略，營銷策劃部基于客戶價(jià)值需求和支付能力等指標(biāo)，確定客戶細(xì)分及其價(jià)值定位；3.1.2營銷部編制細(xì)分市場需求調(diào)研表，進(jìn)行消費(fèi)市場需求調(diào)研，并形成客戶細(xì)分市場調(diào)研報(bào)告，調(diào)研報(bào)告至少要對每類客戶的客戶特征、產(chǎn)品需求、購房價(jià)值等緯度進(jìn)行闡述：a、 客戶特征：細(xì)分客戶份額、年齡、學(xué)歷、工作、年收入、現(xiàn)有住房面積、多次置業(yè)率等； b、 產(chǎn)品需求：房屋屬性、單價(jià)、建筑面積、總價(jià)、樓層、小區(qū)偏好、發(fā)展商偏好等； c、 購房價(jià)值：購房動(dòng)機(jī)、房屋價(jià)值、土地屬性等。 3.1.3規(guī)劃設(shè)計(jì)部根據(jù)客戶細(xì)分市場調(diào)研報(bào)告和公司的產(chǎn)品戰(zhàn)略，規(guī)劃公司產(chǎn)品系列、產(chǎn)品品類和

4、產(chǎn)品類型，形成客戶模型產(chǎn)品需求和產(chǎn)品品類描述，報(bào)研發(fā)設(shè)計(jì)分管副總審核，總經(jīng)理審批；3.1.4研發(fā)設(shè)計(jì)部制定產(chǎn)品研究實(shí)施計(jì)劃，明確研究形式、參與部門與分工、計(jì)劃安排及研究費(fèi)用等，報(bào)研發(fā)研發(fā)設(shè)計(jì)分管副總審核，總經(jīng)理審批，后組織實(shí)施；3.1.5如果委托外部研究機(jī)構(gòu)，按照【設(shè)計(jì)單位選擇管理流程】選擇合作單位，簽訂開發(fā)協(xié)議后進(jìn)行研發(fā)；若自主研發(fā)，各部門按照計(jì)劃安排進(jìn)行專題研究。研發(fā)設(shè)計(jì)部根據(jù)產(chǎn)品研究實(shí)施計(jì)劃節(jié)點(diǎn)及階段成果要求，協(xié)調(diào)、追蹤產(chǎn)品研究工作的進(jìn)行；3.1.6研發(fā)設(shè)計(jì)部匯總外部研究機(jī)構(gòu)或各參與部門的研究成果，形成總體的產(chǎn)品研究成果報(bào)告, 組織營銷部（項(xiàng)目公司）、營銷策劃部、研發(fā)設(shè)計(jì)分管副總、工程管

5、理分管副總、總工程師、總經(jīng)理進(jìn)行會(huì)審，會(huì)審結(jié)果報(bào)研發(fā)設(shè)計(jì)分管副總審核，總經(jīng)理審批，審批通過報(bào)告確定成果推廣試點(diǎn)項(xiàng)目，暫不應(yīng)用的成果由研發(fā)設(shè)計(jì)部總結(jié)備案；3.1.7試點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)施各階段和結(jié)束，研發(fā)設(shè)計(jì)部組織進(jìn)行成果實(shí)施的總結(jié)改進(jìn)，并形成新產(chǎn)品研發(fā)成果推廣經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。 3.2產(chǎn)品精品化研究3.2.1研發(fā)設(shè)計(jì)部在每年年末制訂下一年度年度產(chǎn)品精品化研究策略與計(jì)劃，內(nèi)容包括但不限于：現(xiàn)行產(chǎn)品精品完善重點(diǎn)、新增產(chǎn)品精品類型或分項(xiàng)重點(diǎn)、改進(jìn)產(chǎn)品精品制定和執(zhí)行的制度與措施，上述內(nèi)容成果的形式及其起止產(chǎn)品精品建立和完善時(shí)間，及原產(chǎn)品精品完善的階段性工作重點(diǎn)。年度產(chǎn)品精品化研究策略與計(jì)劃研發(fā)設(shè)計(jì)分管副總審核，總經(jīng)理審

6、批后組織實(shí)施，年度產(chǎn)品精品化研究策略與計(jì)劃需列入公司年度計(jì)劃；3.2.2產(chǎn)品精品信息調(diào)研與研究a、 市場調(diào)研與信息收集：研發(fā)設(shè)計(jì)部向相關(guān)部門發(fā)放產(chǎn)品精品研究調(diào)研表，由相關(guān)部門進(jìn)行信息收集、整理和研究，填寫產(chǎn)品精品研究調(diào)研表提交研發(fā)設(shè)計(jì)部；b、 項(xiàng)目拓展部：在論證階段進(jìn)行市場調(diào)研時(shí)，收集和整理市場優(yōu)秀項(xiàng)目的產(chǎn)品特色； c、 營銷策劃部：在定位策劃階段進(jìn)行市場調(diào)研時(shí)，收集和整理市場優(yōu)秀項(xiàng)目的產(chǎn)品特色； d、 規(guī)劃設(shè)計(jì)部：日常收集和研究業(yè)界優(yōu)秀項(xiàng)目的產(chǎn)品信息；在考察設(shè)計(jì)單位時(shí)，收集設(shè)計(jì)單位優(yōu)秀案例和產(chǎn)品特色； e、 項(xiàng)目部工程部（項(xiàng)目公司）：收集業(yè)界優(yōu)秀項(xiàng)目的產(chǎn)品四新應(yīng)用信息；工程供方和材料設(shè)備供應(yīng)

7、商考察時(shí)總結(jié)優(yōu)秀產(chǎn)品信息； f、 公司安排的外出項(xiàng)目考察，考察人員在完成考察報(bào)告的同時(shí)，應(yīng)完成相應(yīng)的項(xiàng)目產(chǎn)品精品調(diào)研表。 專題研究：針對特定類型、特定檔次的項(xiàng)目中的某個(gè)專項(xiàng)進(jìn)行論證和分析，例如：門窗、智能化、面磚、潔具等，研發(fā)設(shè)計(jì)部在產(chǎn)品精品框架內(nèi)容的范圍內(nèi)選定專題，組織完成研究工作，并將結(jié)論落實(shí)為相應(yīng)的產(chǎn)品要求連同處理方案進(jìn)行整理，作為專題研究成果列入產(chǎn)品精品；項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)總結(jié)：在項(xiàng)目實(shí)施過程中，綜合考慮產(chǎn)品品質(zhì)的設(shè)計(jì)、施工、成本等因素，按照項(xiàng)目檔次和項(xiàng)目類型加以區(qū)別，將產(chǎn)品要求和處理方法歸納總結(jié)；項(xiàng)目部/工程部（項(xiàng)目公司）提供項(xiàng)目信息的同時(shí)，將項(xiàng)目情況按照產(chǎn)品精品案例模板的形式，進(jìn)行整理，提交

8、研發(fā)設(shè)計(jì)部備案，作為項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)整理列入產(chǎn)品精品。3.2.3產(chǎn)品精品化實(shí)施方案的制定與審批研發(fā)設(shè)計(jì)部結(jié)合專題研究、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與收集和整理內(nèi)外部產(chǎn)品精品信息，研發(fā)設(shè)計(jì)部組織營銷部（項(xiàng)目公司）編制產(chǎn)品精品化實(shí)施方案，上述兩個(gè)部門主要從市場角度提供支持。產(chǎn)品精品化實(shí)施方案初稿經(jīng)過營銷部（項(xiàng)目公司）、工程管理部、項(xiàng)目部、營銷策劃部、工程管理分管副總、項(xiàng)目部分管副總、營銷策劃分管副總、總工程師、總經(jīng)理討論評審，經(jīng)研發(fā)設(shè)計(jì)分管副總審核，總經(jīng)理審批后，頒布執(zhí)行；3.2.4產(chǎn)品精品的執(zhí)行與監(jiān)督落實(shí)a、 項(xiàng)目定位階段：在項(xiàng)目定位評審?fù)瑫r(shí)確定項(xiàng)目采用的產(chǎn)品精品類型，編寫項(xiàng)目定位報(bào)告時(shí)，將確定采用的產(chǎn)品精品類型作為提

9、報(bào)內(nèi)容一同提交審批；b、 規(guī)劃和建筑方案設(shè)計(jì)階段：在規(guī)劃方案招標(biāo)階段，研發(fā)設(shè)計(jì)部將產(chǎn)品精品設(shè)計(jì)作為任務(wù)書中的輸入文件之一進(jìn)行技術(shù)標(biāo)書編寫；c、 在方案評審時(shí)，將產(chǎn)品精品在方案中落實(shí)情況作為對方案的評價(jià)要素進(jìn)行評審；d、 擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段：研發(fā)設(shè)計(jì)部將上階段確定的產(chǎn)品精品附件作為編制擴(kuò)初設(shè)計(jì)任務(wù)書的輸入條件之一，在擴(kuò)初設(shè)計(jì)成果評審時(shí)，將產(chǎn)品精品在擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖紙中落實(shí)情況作為評價(jià)要素進(jìn)行評審；e、 施工圖設(shè)計(jì)階段：前階段確定的項(xiàng)目產(chǎn)品精品作為編制施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書的輸入條件之一，在施工圖設(shè)計(jì)成果評審時(shí)，將產(chǎn)品精品在施工圖設(shè)計(jì)圖紙中落實(shí)情況作為評價(jià)要素進(jìn)行評審；f、 采購與招標(biāo)階段：招標(biāo)主責(zé)部門負(fù)責(zé)將產(chǎn)品精品內(nèi)明確的相關(guān)要求作為招標(biāo)條件列入招標(biāo)文件，在招標(biāo)文件審核時(shí)對產(chǎn)品精品落實(shí)情況進(jìn)行審查；g、 施工階段：在項(xiàng)目施工階段中，項(xiàng)目部/工程部（項(xiàng)目公司）按照在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段產(chǎn)品精品的條款內(nèi)容進(jìn)行過程監(jiān)督。在項(xiàng)目過程驗(yàn)收中，驗(yàn)收小組對備案條款的總體完成情況進(jìn)行核對，并填報(bào)核對清單。 3.2.5產(chǎn)品精品實(shí)施總結(jié) a、 在以上各階段工作完成后，研發(fā)設(shè)計(jì)部收集各階段的評審或驗(yàn)收記錄，對產(chǎn)品精品的執(zhí)行落實(shí)情況進(jìn)行階段性評