房地產(chǎn)估價(jià)-第二章-房地產(chǎn)價(jià)格PPT優(yōu)秀課件

1、1 第第2 2章章 房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格 2.1、房地產(chǎn)價(jià)格概述、房地產(chǎn)價(jià)格概述 2.2、房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類、房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類 2.3、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 2 2 2.1.1 房地產(chǎn)價(jià)格的定義和形成條件 1.房地產(chǎn)價(jià)格的定義房地產(chǎn)價(jià)格的定義 是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)，是房地 產(chǎn)的效用、相對稀缺性及市場供需關(guān)系相互作用的結(jié)果。 在現(xiàn)今社會(huì)它通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形 式來償付，但也可以用實(shí)物、勞務(wù)等其他形式來償付。 3 2.房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件 房地產(chǎn)之所以有價(jià)格，與其他任何商品有 價(jià)格一樣，需要具備3個(gè)條件： (1

2、)有用性；(2)稀缺性；(3)有效需求。 不同的房地產(chǎn)的價(jià)格之所以有高有低，同不同的房地產(chǎn)的價(jià)格之所以有高有低，同 一宗房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)有變動(dòng)，也是由于這一宗房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)有變動(dòng)，也是由于這 三者的程度不同及其變化所引起的。三者的程度不同及其變化所引起的。 4 2.1.2 房地產(chǎn)價(jià)格的特征房地產(chǎn)價(jià)格的特征 房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位影響明顯。房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位影響明顯。 房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。 房地產(chǎn)價(jià)格包括買賣價(jià)格和租賃價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格包括買賣價(jià)格和租賃價(jià)格。 房地產(chǎn)價(jià)格形成過程通常較長。房地產(chǎn)價(jià)格形成過程通常較長。 房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者個(gè)別因素的影響。

3、房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者個(gè)別因素的影響。 5 2.1.3 房地產(chǎn)供求與均衡價(jià)格房地產(chǎn)供求與均衡價(jià)格 1 1、房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者在特定時(shí)期，在每一個(gè)是指消費(fèi)者在特定時(shí)期，在每一個(gè) 價(jià)格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠購買價(jià)格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠購買 或租賃的數(shù)量。或租賃的數(shù)量。 影響因素：影響因素：該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平； 消費(fèi)者的收入水平；消費(fèi)者的收入水平； 消費(fèi)者的偏好；消費(fèi)者的偏好； 相關(guān)物品的價(jià)格水平；相關(guān)物品的價(jià)格水平； 消費(fèi)者對未來的預(yù)期消費(fèi)者對未來的預(yù)期 6 2.1.3 房地產(chǎn)供求與均衡價(jià)格房地產(chǎn)供求與均衡價(jià)格 2 2、房地產(chǎn)供給房地產(chǎn)

4、供給是指消費(fèi)者在特定時(shí)期，在每一個(gè)是指消費(fèi)者在特定時(shí)期，在每一個(gè) 價(jià)格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意而且能或租賃價(jià)格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意而且能或租賃 的數(shù)量。的數(shù)量。 影響因素：影響因素：該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平； 該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本；該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本； 該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平； 房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期。房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期。 潛在供給量潛在供給量=存量存量 拆毀量拆毀量轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)數(shù)量轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)數(shù)量+其他種類其他種類 轉(zhuǎn)換為該房地產(chǎn)量轉(zhuǎn)換為該房地產(chǎn)量+新開發(fā)量新開發(fā)量 7 房地產(chǎn)均衡價(jià)格房地產(chǎn)均衡價(jià)格 。 8 房地

5、產(chǎn)均衡價(jià)格房地產(chǎn)均衡價(jià)格 均衡價(jià)格理論表明：均衡是市場價(jià)格運(yùn)行的必均衡價(jià)格理論表明：均衡是市場價(jià)格運(yùn)行的必 然趨勢，當(dāng)市場價(jià)格偏離均衡價(jià)格時(shí)，會(huì)出現(xiàn)然趨勢，當(dāng)市場價(jià)格偏離均衡價(jià)格時(shí)，會(huì)出現(xiàn) 需求量與供給量不相等的非均衡狀態(tài)。表現(xiàn)為需求量與供給量不相等的非均衡狀態(tài)。表現(xiàn)為 商品過剩或短缺，導(dǎo)致賣者或買者之間的競爭，商品過?；蚨倘?，導(dǎo)致賣者或買者之間的競爭， 形成價(jià)格下降或上升的壓力，這種市場的壓力形成價(jià)格下降或上升的壓力，這種市場的壓力 使供求非均衡狀態(tài)逐漸消失，偏離的市場價(jià)格使供求非均衡狀態(tài)逐漸消失，偏離的市場價(jià)格 自動(dòng)地回復(fù)到均衡價(jià)格水平。自動(dòng)地回復(fù)到均衡價(jià)格水平。 9 9 2.2.1價(jià)值、

6、使用價(jià)值和交換價(jià)值價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值 1、價(jià)值：、價(jià)值：是指凝結(jié)在商品中的無差別的人類勞動(dòng)；是指凝結(jié)在商品中的無差別的人類勞動(dòng)； 2、使用價(jià)值：、使用價(jià)值：是指能夠滿足人們的某種需要的屬性。是指能夠滿足人們的某種需要的屬性。 3 、交換價(jià)值：、交換價(jià)值：一種商品和另一只商品交換的比例關(guān)系，一種商品和另一只商品交換的比例關(guān)系， 通常表現(xiàn)為一定的數(shù)量貨幣通常表現(xiàn)為一定的數(shù)量貨幣。 并不是說所有無差別人類勞動(dòng)都能形成價(jià)值，因?yàn)閮r(jià) 值是商品的特有屬性，價(jià)值是交換價(jià)值的基礎(chǔ)，交換價(jià)值 通過價(jià)值表現(xiàn)出來。簡單來說，就是：有價(jià)值的東西才有 使用價(jià)值，有使用價(jià)值才能實(shí)現(xiàn)物品的交換價(jià)值！ 2.2 房地產(chǎn)價(jià)

7、格和價(jià)值的種類 1010 2.2.2.成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評估價(jià)值成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評估價(jià)值 成交價(jià)格簡稱成交價(jià)，是交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格。 理論價(jià)格是假設(shè)真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成 的價(jià)格。 市場價(jià)格基本上與理論價(jià)格相吻合，圍繞著理論價(jià)格而 上下波動(dòng)，不會(huì)偏離太遠(yuǎn)。 評估價(jià)值是估價(jià)人員對房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn) 行估算和判定的結(jié)果。 11 其他價(jià)格和價(jià)值種類其他價(jià)格和價(jià)值種類 成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評估價(jià)值成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評估價(jià)值 市場價(jià)值和非市場價(jià)值市場價(jià)值和非市場價(jià)值 買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅買賣價(jià)格、租賃價(jià)

8、格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅 價(jià)值和征收價(jià)值價(jià)值和征收價(jià)值 所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益價(jià)格所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益價(jià)格 實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格 1212 5.總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià) 樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑 面積上的土地價(jià)格。樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為：樓面 地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積 。 練習(xí)： 現(xiàn)有甲、乙、丙三塊地，土地單價(jià)分別是：甲為1000元/ 平方米，乙為800元/平方米，丙為500元/平方米，其容積率 分別為6、4、2。如果三塊地其他條件完全相同，則明智的 買者應(yīng)購買哪一塊地？ 1313 6.實(shí)際價(jià)格

9、和名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格 實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或?qū)⒉皇?在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。 名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一 次付清的價(jià)格。 練習(xí)： 約定以抵押貸款方式支付，如在成交日期首付30萬元， 余款10年內(nèi)以抵押貸款方式支付，請計(jì)算名義價(jià)格和實(shí)際 價(jià)格。（假設(shè)月利率為0.5 ） 1414 6.實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格 實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或?qū)⒉皇?在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。 名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一 次付清的價(jià)格。 練習(xí)： 約定以抵押貸款方式支付，

10、如在成交日期首付30萬元， 余款10年內(nèi)以抵押貸款方式支付，請計(jì)算名義價(jià)格和實(shí)際 價(jià)格。（假設(shè)月利率為0.5 ） 1515 起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)是在商品房銷售中出現(xiàn)的一 組價(jià)格。 起價(jià)是指所銷售的商品房的最低價(jià)格。 標(biāo)價(jià)又稱報(bào)價(jià)、表格價(jià)，是商品房出售者在其價(jià)格表上 標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價(jià)格。 成交價(jià)是商品房買賣雙方的實(shí)際交易價(jià)格。 均價(jià)是所銷售商品房的平均價(jià)格，一般表示成交價(jià)的平 均價(jià)格。 7.起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià) 1616 8.保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià) 保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)是在房地產(chǎn)拍賣中出現(xiàn) 的一組

11、價(jià)格。起拍價(jià)是拍賣的最低價(jià)，保留價(jià)一定大于或 等于起拍價(jià)，要使拍賣成功，只有應(yīng)價(jià)大于或等于保留價(jià)， 成交價(jià)一定是拍賣的最高價(jià)。 9.補(bǔ)地價(jià)補(bǔ)地價(jià) 補(bǔ)地價(jià)是指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價(jià)。 練習(xí)： 某項(xiàng)目土地總面積20000 m2 ，出讓取得時(shí)規(guī)定的建筑容 積率為2.0，土地單價(jià)為3800元/ m2,現(xiàn)允許容積率增加到3.2， 則應(yīng)補(bǔ)償多少地價(jià)。 17 2.3 2.3 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素房地產(chǎn)價(jià)格影響因素 一、對房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的總認(rèn)識 1.不同影響因素或其變化，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的 方向是不盡相同的； 2.不同影響因素或其變化，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的 程度是不盡相同的； 3.不同影響因素的變化與房

12、地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)之間的關(guān) 系是不盡相同的； 4.有些影響因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無關(guān)， 有些與時(shí)間有關(guān)； 18 2.32.3房地產(chǎn)價(jià)格影響因素房地產(chǎn)價(jià)格影響因素 5.影響因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響可以用數(shù)學(xué)公 式或數(shù)學(xué)模型來量化； 6.各種因素對同一類型房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向 和影響程度不是一成不變的； 7.各種因素在不同水平上的變化對房地產(chǎn)價(jià)格 的影響是不同的； 8.同一因素在不同地區(qū)對房地產(chǎn)價(jià)格的影響可 能是不同的。 19 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分類房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分類 房地產(chǎn)自身因素 房地產(chǎn)外部因素 一般因素 區(qū)域因素 個(gè)別因素 20 2.3.1 房地產(chǎn)自身因素房地產(chǎn)自身因素 區(qū)位因素區(qū)位因

13、素 一般來說，距離城市商業(yè)中心地越近的房地產(chǎn)價(jià)格 越高，商業(yè)區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格高于工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格， 工業(yè)區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格高于住宅區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格。 房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的形成，一是先天的 自然條件；二是后天的人工影響。 房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的判定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的判定標(biāo)準(zhǔn)，在一般情況下，凡是位于或 接近經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的中心、要道的通口、行人較多、交通流量 較大、環(huán)境較好、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施完備位置的房地產(chǎn)， 價(jià)格一般較高，反之，相反 。 21 （一）位置（一）位置 位置包括房地產(chǎn)所處的方位、距離、朝向。主 要表現(xiàn)在居住是否舒適、安全、方便，對于商業(yè)是 否可以吸引更多的顧客（如街角地），雖然各種經(jīng) 濟(jì)活動(dòng)和生活活動(dòng)對

14、土地位置都有不同要求，但一 般情況下，凡接近人們經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的核心，要道的通 口，行人較多，交通流量較大，有利于商業(yè)發(fā)展的 地帶，地價(jià)必然高昂。反之，閉塞街巷，郊區(qū)僻野， 地價(jià)必然低廉。 區(qū)位因素區(qū)位因素 22 1、方位、方位 一宗房地產(chǎn)的方位，首先是看它在某個(gè)大區(qū)域中的位置，再是看一宗房地產(chǎn)的方位，首先是看它在某個(gè)大區(qū)域中的位置，再是看 它在某個(gè)小區(qū)中的位置。它在某個(gè)小區(qū)中的位置。 在大區(qū)域中的位置在大區(qū)域中的位置，例如由于風(fēng)向、水流等原因，它是位于城市的，例如由于風(fēng)向、水流等原因，它是位于城市的 上風(fēng)、上游地區(qū)還是位于下風(fēng)、下游地區(qū)。上風(fēng)、上游地區(qū)還是位于下風(fēng)、下游地區(qū)。 在小區(qū)域中的位置在小

15、區(qū)域中的位置：某宗房地產(chǎn)是位于十字路口的拐角時(shí)，是西北：某宗房地產(chǎn)是位于十字路口的拐角時(shí)，是西北 角、西南角等。對于位于十字拐角處的房地產(chǎn)來說，其價(jià)格高低通常依角、西南角等。對于位于十字拐角處的房地產(chǎn)來說，其價(jià)格高低通常依 次為西北角、東北角、西南角、東南角次為西北角、東北角、西南角、東南角 徐州市徐州市 市中心、東區(qū)市中心、東區(qū) 西區(qū)西區(qū) 南區(qū)南區(qū) 北區(qū)北區(qū) 一般來說一般來說，位于上風(fēng)、上游、，位于上風(fēng)、上游、“高貴高貴”地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格，高于位地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格，高于位 于下風(fēng)、下游、于下風(fēng)、下游、“貧賤貧賤”地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格 區(qū)位因素區(qū)位因素 23 2、距離、距離 距離是目

16、前人們用于衡量房地產(chǎn)區(qū)位好壞的最常見、最簡 單的指標(biāo)。 房地產(chǎn)的距離房地產(chǎn)的距離是指一宗房地產(chǎn)與重要場所的遠(yuǎn)近。 空間直線距離空間直線距離：最簡單、最基礎(chǔ)的距離。但在路網(wǎng)不夠發(fā) 達(dá)和地形復(fù)雜的地區(qū)，往往失去意義。 交通路線距離交通路線距離：是指通過道路等來連接的距離，有時(shí)受路 況、交通管制的影響，雖然距離不遠(yuǎn)，但可及性、便捷性可能 并不好。 交通時(shí)間距離交通時(shí)間距離：從理論上來說更科學(xué)，但在實(shí)際中往往被 誤用而產(chǎn)生誤導(dǎo)，原因是測量所用的交通工具，所處時(shí)段不能 反映真實(shí)的交通時(shí)間情況。 經(jīng)濟(jì)距離經(jīng)濟(jì)距離：更加科學(xué)但較復(fù)雜的一種距離，它是把交通時(shí)間、 交通費(fèi)用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距離。 24

17、3、朝向、樓層、朝向、樓層 對于某一套住宅而言，朝向、樓層都是重要的位置因素。 住宅的朝向主要影響到采光住宅，最好坐北朝南。 樓層影響到采光、視野、空氣潔凈、噪聲、室內(nèi)溫度、便捷、 自來水潔度等。 一般來說沒有電梯的傳統(tǒng)多層住宅的中間樓層最優(yōu)，頂層最 劣。有電梯的中高層住宅，城市一年四季空氣中懸浮層之上的 樓層最優(yōu)，三層以下較劣。 商業(yè)用房，一般來說，地上一層的價(jià)格或租金最高，其他 層的價(jià)格或租金較低，一般不到地上一層價(jià)格或租金的60%。 房屋的地段、層次、朝向?qū)Ψ课菔褂脙r(jià)值影響極大，因此 在房屋建筑物估價(jià)中，這些因素不容忽視，應(yīng)在原單價(jià)基礎(chǔ)上 合理確定其修正率。 25 （二）交通（二）交通

18、出行的便捷、時(shí)耗等交通方便程度直接影響出行的便捷、時(shí)耗等交通方便程度直接影響 房地產(chǎn)價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格。 開辟新的交通路線開辟新的交通路線 交通管制交通管制 26 （三）環(huán)境景觀（三）環(huán)境景觀 1、大氣環(huán)境、大氣環(huán)境 空氣質(zhì)量的好壞，對人體身體健康十分重 要。氣候主要包括日照、風(fēng)向、風(fēng)速、濕度、 降水量、溫度、災(zāi)害性氣候等。 對城市用地來說，這些因素直接關(guān)系到 環(huán)境的舒適程度和居民的身體健康。 對農(nóng)業(yè)用地來說，直接影響土地肥力和 收成，所以也會(huì)影響到地產(chǎn)的價(jià)格。 27 2、水文環(huán)境、水文環(huán)境 主要指江河湖泊等地表水和地下水狀況。 江河湖泊等水體對居民生活生產(chǎn)用水、美 化環(huán)境、改善小氣候條件等具有

19、重要重用。 當(dāng)然地表水體也可能造成洪水危害，地 下水位埋深過小，對建筑用地來說會(huì)增加 施工難度，提高建筑費(fèi)用，從而影響地價(jià)。 28 3、聲覺環(huán)境、聲覺環(huán)境 對于住宅、旅館、辦公、學(xué)校、科研等 類房地產(chǎn)來說，噪聲大的地方，房地產(chǎn)價(jià) 格較低。反之，亦然。 4、視覺環(huán)境、視覺環(huán)境 房地產(chǎn)周圍安放的東西是否雜亂，建筑 物之間是否協(xié)調(diào)、公園、綠化等形成的景 觀是否賞心悅目，對房地產(chǎn)價(jià)格有影響。 29 5、衛(wèi)生環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境 清潔衛(wèi)生狀況，包括垃圾堆放等情況， 對房地產(chǎn)價(jià)格也有影響。 6、人文環(huán)境、人文環(huán)境 包括該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽(yù)、居民 特征（如職業(yè)、素質(zhì)）、治安狀況（如犯 罪率）等。聲譽(yù)好、居民素

20、質(zhì)高、生命財(cái) 產(chǎn)均安全地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格必然高于其他 地區(qū)。 30 （一）土地實(shí)物因素（一）土地實(shí)物因素 1、面積、面積 一般地說，凡是面積過于狹小而不利于經(jīng)濟(jì)使用的土 地，單位價(jià)格較低。但在特殊情況下，可能有例外。 2、地形、地勢、地形、地勢 土地形狀是否規(guī)則，對地價(jià)也有一定的影響。形狀不 規(guī)則的土地一般價(jià)格較低。 土地高低起伏，與平坦的土地相比，提高了土地開發(fā) 的成本，相對地價(jià)較小。不過，高低起伏對獨(dú)戶住宅 或許具有較高的美學(xué)價(jià)值。 實(shí)物因素實(shí)物因素 31 3、土壤及地基狀況、土壤及地基狀況 地質(zhì)構(gòu)造和土質(zhì)的力學(xué)性質(zhì)決定地基的穩(wěn)定性和 承載力，對城市用地地價(jià)影響較大。 地質(zhì)的物理化學(xué)性質(zhì)對農(nóng)

21、用地地價(jià)影響較大。 4、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場地平整程度、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場地平整程度 暖氣、天然氣、供熱水 三通一平（五通一平、七 通一平） 32 （二）建筑物實(shí)物因素（二）建筑物實(shí)物因素 1、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)規(guī)模 建筑物的體量、面積大小、開間等規(guī)模因素，對 房地產(chǎn)價(jià)格有所影響。 2、建筑結(jié)構(gòu)、建筑結(jié)構(gòu) 建筑物主體結(jié)構(gòu)分為木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混 凝土結(jié)構(gòu)、鋼筋結(jié)構(gòu)等不同類別。建筑物因其所屬類 別的不同，價(jià)格水平有所差異。 對建筑物最重要、最基本的要求是安全。 不同結(jié)構(gòu)的建筑物的造價(jià)一般不同，這通常也會(huì) 反映到其價(jià)值上來。 33 3、設(shè)施、設(shè)備、設(shè)施、設(shè)備 建筑物的設(shè)施、設(shè)備是否齊

22、全，對其價(jià)值有 很大影響。 4、裝飾裝修、裝飾裝修 房屋按照裝飾裝修程度，可分為精裝修、粗 裝修和毛坯房三大類。 如果房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)超過或低于同類房屋 標(biāo)準(zhǔn)，則可在原單價(jià)的基礎(chǔ)上適當(dāng)升高或降低 房屋裝修修正率。 34 5、層高或凈高、層高或凈高 6、空間布局、空間布局 空間布局影響到建筑物的使用，對房地產(chǎn)價(jià)格有較大影 響。不同用途（住宅、商場、寫字樓）的建筑物，對空 間布局的要求不同。 7、防水、保溫、隔熱、隔音、通風(fēng)、采光、日照、防水、保溫、隔熱、隔音、通風(fēng)、采光、日照 8、外觀、外觀 9、完損程度、完損程度 房屋建成以后，不論是用與否，隨著時(shí)間的延續(xù)，都會(huì) 逐漸發(fā)生損耗，時(shí)間越長，損耗越大

23、。所以，在對房屋 進(jìn)行估價(jià)時(shí)，必須正確計(jì)算折舊。 35 （一）權(quán)利狀況（一）權(quán)利狀況 土地和建筑物的權(quán)利狀況（所有權(quán)、使用權(quán)、地 役權(quán)等）如何以及這些權(quán)利是否完整、清晰等， 對其價(jià)值有很大的差異。 （二）使用管制（二）使用管制 （三）相鄰關(guān)系（三）相鄰關(guān)系 指房地產(chǎn)的相鄰權(quán)利人按照法律、法規(guī)的規(guī)定 或者按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，相互之間應(yīng)當(dāng)提供必要的便 利或者接受必要的限制而產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。 權(quán)益因素權(quán)益因素 36 2.3.2影響房地產(chǎn)價(jià)格的外部因素 （一）人口數(shù)量（一）人口數(shù)量 （二）人口素質(zhì)（二）人口素質(zhì) （三）人口結(jié)構(gòu)（三）人口結(jié)構(gòu) 人口因素人口因素 37 （一）房地產(chǎn)制度政策（一）房地產(chǎn)制度

24、政策 房地產(chǎn)制度政策對房地產(chǎn)價(jià)格的影響也許是最大 的，特別是房地產(chǎn)的所有制、使用制、交易管理制 度及價(jià)格政策。 抽象來看，房地產(chǎn)價(jià)格政策有兩類：一類是高價(jià) 格政策；一類是低價(jià)格政策。 高價(jià)格政策，一般是指政府對房地產(chǎn)價(jià)格放任不 管，或有意通過某些措施抬高房地產(chǎn)價(jià)格。 低價(jià)格政策一般是指政府采取種種措施抑制房地 產(chǎn)價(jià)格上漲。因此高價(jià)格政策促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲， 低價(jià)格政策造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。 制度政策因素制度政策因素 38 （二）稅收政策二）稅收政策 開征、暫停征收或者取消某種涉及房地產(chǎn)的稅收，會(huì)對房 地產(chǎn)價(jià)格有影響。 （三）金融政策（三）金融政策 在金融環(huán)境比較良好、利率較低、貸款容易取得的地區(qū) 和時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格較高；而在金融危機(jī)、利率較高、貸 款困難的地區(qū)和時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格都相對較低。利率水平 對房地產(chǎn)價(jià)格的影響也較復(fù)雜。但一般來說，利率提高一 方面增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本，另一方面會(huì)減少房地產(chǎn)的投 資需求；反之亦然。金融環(huán)境的變化必