桂平興寧商城招商方案

1、桂平興寧商城招商策劃方案目 錄一、 項目概況二、 市場環(huán)境分析三、 項目SWTO分析四、 項目定位五、 招商方式及管理運營策略六、 整合推廣策略七、 招商進度按排八、 結(jié)束語一、 項目概況1、地理位置 興寧商城位于桂平市新天地步行街與桂南路交匯處，靠近一農(nóng)貿(mào)，坐擁桂南路、桂貴路、人民路三大客源。2、商業(yè)氛圍 新天地步行街是06年興建起來的新型商業(yè)步行街，這里是新舊商業(yè)區(qū)的結(jié)合地帶，在步行街內(nèi)聚集了眾多服裝專賣店、超市、藥店、飲食、大型網(wǎng)吧等業(yè)態(tài)，開業(yè)之初，即吸引了大批市民特別是青年學生的目光。3、商場規(guī)模F1：1500F2：2000F3：2000二、 商業(yè)環(huán)境分析1、政策、宏觀經(jīng)濟環(huán)境桂平市是

2、中國縣級優(yōu)秀旅游城市，城區(qū)人口20多萬，享受著“中國東盟自由貿(mào)易區(qū)”、泛珠三角區(qū)啟動建設(shè)以及貴港建設(shè)“玉貴走廊”等的優(yōu)惠政策，隨著國家繼續(xù)加大西部開放力度，桂平市的經(jīng)濟實力不斷壯大，且速度快，城區(qū)商業(yè)環(huán)境有了長足的發(fā)展。2、城市商業(yè)環(huán)境桂平市的商業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，逐步形成了以桂貴路、桂南路和人民路為核心的商業(yè)格局，目前仍以沿街商鋪經(jīng)營為主，整個城市商業(yè)還處于街區(qū)式的經(jīng)營環(huán)境，但近兩年來，隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，桂平的商業(yè)格局有聚集的趨勢，其中的主力店對商圈的聚集起了的磁石作用，近年來先后出現(xiàn)了新天地步行街、桂平商廈、宏輝商廈、桂平商都等較現(xiàn)代的商住樓盤，經(jīng)過一定時間的經(jīng)營，有些市場取得了較快的發(fā)展

3、，但也有些慘淡經(jīng)營，舉步維艱。可以預(yù)測，今后兩年，桂平市還將出現(xiàn)較多的商業(yè)樓盤，商業(yè)配套設(shè)施將越來越完善，將吸引更多的主力店進駐，并且商場將向?qū)I(yè)化發(fā)展。3、項目競爭環(huán)境 近年來，桂平的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，由于大多數(shù)樓盤以商住結(jié)合的形式呈現(xiàn)，桂平的商業(yè)市場也如“雨后春筍”般涌現(xiàn)，但對于一個只有20多萬人口的四級城市來說，呈現(xiàn)出了“消化不良”的癥狀。以下是項目周邊商業(yè)市場的比較： 名稱比較項目新天地步行街桂平商廈桂平商都宏輝商廈占地面積20000多約3000107畝5000多地段背靠人民路，連接桂南路與桂貴路桂南中路，距離步行街約800M。桂南中路桂南中路與桂平商廈相連。物業(yè)配套大型停車場、兩條規(guī)

4、劃路、一條百米步行街，有購物手扶電梯。前有廣場，50米沿街商鋪停車場、中庭步行街地下停車場、電梯、內(nèi)街廣場經(jīng)營方式沿街商鋪、獨立經(jīng)營一層沿街商鋪、二層小商鋪，獨立經(jīng)營一層沿街商鋪、二層小商鋪，獨立經(jīng)營未定業(yè)態(tài)組合服裝、超市、藥店、精品店、粉店、茶葉專賣、書店等一層服裝專賣店、鞋店、書店、理發(fā)店等一層診所、理發(fā)店等，二層旅游產(chǎn)品未定經(jīng)營檔次中高中高中低未定經(jīng)營環(huán)境好較好一般一般消費群體1525歲的年輕人、初高中學生中青年居多還未開業(yè)還未開業(yè) 由以上比較分析可知，項目的競爭是比較激烈的，四個項目全部集中于桂南路，且都相聚不遠，經(jīng)營壓力可想而知。但興寧商城自有自己的優(yōu)勢，它所在的步行街，規(guī)模大，入市

5、早，已形成了較為固定的消費群。4、居民消費情況桂平市目前還是一個縣級旅游城市，市區(qū)人口僅20多萬，且居民的月收入普遍低于1500以下，相對來說，穩(wěn)定的消費群體有限，并且居民的購買力較弱，在接受調(diào)查的居民中月消費支出預(yù)算在100元以下的占約四成，101300元的占約一半。近年來桂平市經(jīng)濟發(fā)展迅速，人們生活水平有了很大提高，但生活仍處于滿足衣食住行后的起步階段，大部分居民的消費相對保守，儲蓄與小孩的教育生活費用占絕大部分。但大部分年輕人的消費觀念較超前，且負擔輕，有多少花多少，不乏超前消費顧客。而大部分學生屬于知識文化人群，他們的消費觀念是比較超前的，大部分家長都比較寵愛小孩，他們具有相當?shù)南M能

6、力，且他們消費帶有一定的盲目性，看見什么喜歡就買什么，呈現(xiàn)“你有我也要有，我要比你的好！”的心理?？偨Y(jié)：一、 新天地步行街的的顧客以1525歲年輕人居多，其中又以初高中學生為主項目的目標群體適宜定位為青年人，以初高中學生為主。二、 桂平市民消費能力不高，但青年人特別是學生消費能力強項目的經(jīng)營商品主要以中低檔適宜學生消費為主。三、 桂平市商業(yè)市場主要以沿街商鋪為主引進先進商業(yè)理念，充分挖掘市場潛力，首開大型時尚服飾賣場是一個良好的機會。三、 項目SWOT分析1、 優(yōu)勢 企業(yè)優(yōu)勢企業(yè)決策者具有獨特的戰(zhàn)略眼光，具有超前的市場意識。首開大型時尚服飾賣場將是一個良好的機會，正所謂“先入為主”。 項目優(yōu)勢

7、區(qū)位優(yōu)勢，坐擁桂南路，桂貴路人民路三大客源。統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理運營，將加大項目成功砝碼。步行街入市早，規(guī)模較大，已形成了一定的顧客群，興寧商城“坐享其成”！興寧商城將成為步行街的主力店，將產(chǎn)生強大磁場效應(yīng)，吸引更多客源；此為項目的獨享優(yōu)勢，也是項目的核心優(yōu)勢。2、 劣勢 項目劣勢此為二次招商，招商風險及難度加大。競爭較激烈，商家經(jīng)營壓力大，新天地步行街，以及離此不遠的桂平商廈有較多經(jīng)營服裝類的商鋪，大大分流客源。項目所在地的客流量不均衡，呈波浪起伏狀，即周六周日節(jié)假日人流量較大，平時人流量較少，白天人流量少，晚上人流量較多。3、 機會 共享機遇 桂平市人民生活水平及消費能力逐漸提高，商業(yè)環(huán)境有

8、了較快的發(fā)展。 商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展帶動了商業(yè)市場的發(fā)展，桂平的商業(yè)市場正逐漸向現(xiàn)代化，專業(yè)化發(fā)展。 越來越多的外地投資者進入，帶動本地的商業(yè)發(fā)展。 獨享機遇率先引入聯(lián)營方式，以及先進管理理念，興寧商城作為桂平首家規(guī)范化管理運營商城，在一定的時期內(nèi)，樹立起了“先入為主”的優(yōu)勢。4、 威脅 直接威脅城區(qū)人口較少，僅20多萬，居民收入水平偏低，穩(wěn)定的消費群體有限，并且居民的購買力較弱。 間接威脅越來越多的商業(yè)樓盤出現(xiàn)，將加大競爭激烈度。四、 項目定位1、 市場定位 集購物、休閑、娛樂、飲食等多功能于一體的時尚購物商場。2、 經(jīng)營定位 二層敞開經(jīng)營，三層獨立小商鋪，整體統(tǒng)一管理。3、 業(yè)態(tài)定位F1：興寧

9、商城數(shù)碼廣場（與移動合作）F2：青年時尚購物商城主營各類中低檔時尚服裝；F3：興寧街女人世界 皮鞋箱包：主營各類中低檔皮革箱包； 針織用品：主營內(nèi)衣、服裝、文胸、毛衣、襪子、毛巾、床上用品等； 化妝用品：主營中低檔香水類、口紅類、護膚類、潔容類、美甲類、美發(fā)類等； 仿真飾品：仿真珠寶項鏈等； 風情飾品：主營頭飾類、服飾類、手機飾品類、假發(fā)類、仿真首飾、民族風情飾品、帽、包、沙巾、花藝、布藝等； 美容美甲類：主營美容、美發(fā)、美甲等。 貼紙照：貼紙照、自助卡拉OK等吸引年輕人的玩意。 西餐主力店：如麥肯姆。4、 目標市場定位 滿足桂平市以周邊縣鎮(zhèn)年輕人，初高中學生的消費需要，打造成為桂平市年青一族

10、的時尚購物廣場，桂平市濃縮版的“裕豐商場”。五、 招商策略及管理運營方式由于前期商場操作不當，造成經(jīng)營不理想，此為二次招商，當慎之又慎，一著不慎，全盤皆輸，且要想再次啟動，則難上加難；現(xiàn)代大型商業(yè)物業(yè)管理的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個統(tǒng)一的經(jīng)營主題和信息平臺之上。多年的商業(yè)歷史的經(jīng)驗教訓表明，不能統(tǒng)一運營管理的購物中心，會逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。綜合桂平市的商業(yè)特點以及我司豐富的商業(yè)地產(chǎn)操作管理經(jīng)驗，我司建議，興寧商場應(yīng)當統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一布局，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理運營，按此操作得當，商城必定大發(fā)異彩，梅天二度。1、 招商

11、策略1） 由我司負責引進南寧新和平商家，直接進入鋪貨，聯(lián)合經(jīng)營；以扣點形式收取租金。2） 由南寧新和平供貸，投資者代理經(jīng)營。2、 管理運營方式 經(jīng)營管理模式定位：統(tǒng)一管理 “統(tǒng)一管理”就是商場負責項目整體形象推廣、日常現(xiàn)場管理、客戶查詢、突發(fā)事件處理和商場活動的組織統(tǒng)籌，統(tǒng)一管理可以通過收取合理的管理費用、舉辦商場促銷活動、收取出租活動場地等方式達到收支平衡甚至贏利；統(tǒng)一管理包括十個“統(tǒng)一”：1) 統(tǒng)一規(guī)劃布局 各業(yè)主、經(jīng)營者、承租戶應(yīng)按照興寧商城的統(tǒng)一規(guī)劃布局進行分類經(jīng)營，以保證興寧商城的整體形象和各業(yè)主利益。2) 統(tǒng)一宣傳促銷 興寧商城在重大節(jié)假日、店慶、換季期間組織統(tǒng)一的營銷宣傳和促銷活

12、動，經(jīng)營者可以經(jīng)申請并獲批準后單獨組織促銷宣傳活動。3) 統(tǒng)一商場形象 各業(yè)主、經(jīng)營者、承租戶須按照興寧商城的要求統(tǒng)一店鋪裝修（裝修前向興寧商城提交設(shè)計方案，經(jīng)審核同意后方可施工），統(tǒng)一實施廣告宣傳，使店鋪形象與興寧商城的整體形象一致。4) 統(tǒng)一營業(yè)人員管理 經(jīng)營者的營業(yè)人員須經(jīng)統(tǒng)一培訓合格后方可上崗，以展示興寧商城員工的整體對外形象，并統(tǒng)一為營業(yè)人員定做工裝和工牌，如有經(jīng)營者的營業(yè)人員因特珠情況需著品牌專用服裝的，須向興寧商城提出書面申請，經(jīng)同意后方可施行。5) 統(tǒng)一營業(yè)時間 所有業(yè)戶須按統(tǒng)一時間開門、打烊、若有特殊情況不能正常營業(yè)，應(yīng)提前書面申請并得到批準后才可以停業(yè)或不按規(guī)定時間營業(yè)。6

13、) 統(tǒng)一收銀 興寧商城設(shè)立統(tǒng)一收銀臺，以方便購物。7) 統(tǒng)一物價、質(zhì)量、計量管理 為維護消費者合法權(quán)益，保證興寧商城信譽，經(jīng)營者應(yīng)自覺遵守國家有關(guān)部門有關(guān)的物價、質(zhì)量、計量等管理規(guī)定，不得經(jīng)營假冒偽劣和質(zhì)價不符、以次充好的商品，使用興寧商城統(tǒng)一物價標簽和訂做的價托，使用國家標準的計量器具，不欺騙消費者。8) 統(tǒng)一售后服務(wù)及投訴接待 興寧商城設(shè)專門的售后服務(wù)中心和專接專專職的接待人員、負責處理售后服務(wù)及服務(wù)人員服務(wù)質(zhì)量等問題，以維護消費者合法權(quán)益、金盛商業(yè)廣場信譽及投資者、經(jīng)營者的正當利益。9) 統(tǒng)一物業(yè)管理 興寧商城對物業(yè)設(shè)施等提供全面的維護和管理工作，保證經(jīng)營環(huán)境的安全舒服10) 統(tǒng)一管理制

14、度 興寧商城統(tǒng)一各項管理制度，統(tǒng)一業(yè)主規(guī)范、健全廣場各項管理制度，統(tǒng)一業(yè)戶的經(jīng)營行為，保證全體經(jīng)營者的長遠利益。六、 整合推廣策略(一) 商場命名 桂平興寧街時尚購物商城(二) 商場推廣主題c 與新和平一起賺錢c 商場主力店進駐（移動數(shù)碼通訊城、網(wǎng)吧等）c 二層時尚購物商城c 三層女人世界(三) 招商推廣策略 現(xiàn)場招商直接到南寧和平商場設(shè)立現(xiàn)場招商處，利用、條幅、招商畫冊等，充分展示商業(yè)步行街投資購物環(huán)境等。 設(shè)計招商宣傳單頁（DM）設(shè)計制作內(nèi)容詳實的招商畫冊，說透生意機會及生意成本，作為項目的宣傳資料。 利用我司在新和平的資源，進行品牌商戶洽談及資料派發(fā)。利用世方商戶資源，在招商前期階段采取

15、定人定點的方式，拜訪品牌商家，派發(fā)宣傳資料，進行定向招商。 新聞推廣及廣告招商在招商階段，在媒體上發(fā)布招商信息，同時通過新聞推廣方式，進行一定的媒體炒作，以吸引更多的商家關(guān)注。 直銷發(fā)單給各類的目標客戶送去招商畫冊，既可以摸清商戶想法，又可以和客戶建立良好的關(guān)系。 條幅樓體布置招商信息條幅，每有一個品牌商家入駐就增加一塊條幅。 DM廣告可以在雄基信息、三聯(lián)廣告做發(fā)布招商信息，以吸引當?shù)赝顿Y者。 活動推廣組織新和平商家考察桂平和桂平投資者考察南寧新和平活動。c 現(xiàn)場包裝立體推廣組合 招商部設(shè)計：面積約60平方米，小面積利于積聚人氣；招商部內(nèi)布置形象背景板，左右布置噴繪，突出項目綜合賣點。 現(xiàn)場包

16、裝（充分展示興寧商城特色及項目形象）樓體包裝：樓體布置形象噴繪或條幅，突出商城形象及招商、銷售信息； 燈桿旗、路旗：主要布置于項目附近街道沿線及步行街內(nèi)。七、 招商進度安排時間工作內(nèi)容12月份第1周 提交招商報告；簽定合約；12月份第2周確定招商面積及經(jīng)營品種、業(yè)態(tài)劃分等，公開招商時間最終確認；樓層平面效果圖確定；制定招商計劃；宣傳推廣計劃；設(shè)計制作招商宣傳冊，宣傳單頁，X展架等；現(xiàn)場包裝方案等初步設(shè)想；確定、聯(lián)營合同、委托經(jīng)營協(xié)議等各類合同條款、12月份第3周正式按招商計劃進行招商，招商畫冊，宣傳單頁，X展架等設(shè)計制作完成；項目現(xiàn)場招商部裝修完畢；現(xiàn)場代表確定進駐，現(xiàn)場招商；進駐新和平進行現(xiàn)場招商；發(fā)布相關(guān)招商廣告；12月份第4周分頭實施招商；主力店、品牌店直招；籌備主力店、品牌店現(xiàn)場簽約儀式07年1月份第1周分頭實施招商（此后按