城鎮(zhèn)物業(yè)管理狀況與發(fā)展

1、城鎮(zhèn)物業(yè)管理狀況與發(fā)展 近幾年我國中、小城鎮(zhèn)建設(shè)的快速發(fā)展，帶動了房地產(chǎn)業(yè)的壯大，同時也加速了中、小城鎮(zhèn)住宅商品化和產(chǎn)權(quán)多元化格局的形成，促進(jìn)并帶動了我國中小城鎮(zhèn)住宅物業(yè)管理的迅猛發(fā)展，成為我國社區(qū)建設(shè)、城市管理和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的重要組成部分。住宅小區(qū)推行實(shí)施物業(yè)管理，不僅能延長住宅物業(yè)的使用壽命，使其保值增值，而且在改變城市面貌、推進(jìn)城市化進(jìn)程中也起到了重要的作用。但是由于對物業(yè)管理的認(rèn)識、市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平等因素的影響，同直轄市、省城等大中城市相比，我國中小城鎮(zhèn)住宅物業(yè)管理覆蓋率、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、管理水平等方面普遍偏低。從而嚴(yán)重制約了我國中小城鎮(zhèn)物業(yè)管理向規(guī)范

2、化、社會化、專業(yè)化、市場化的方向發(fā)展。 1我國中小城鎮(zhèn)住宅物業(yè)管理的現(xiàn)狀與存在的問題 從1981年我國第一家物業(yè)管理公司在深圳成立至今三十多年以來，與城市居民生活息息相關(guān)的住宅小區(qū)物業(yè)管理，在提高人們的生活和工作環(huán)境質(zhì)量、推進(jìn)城市化進(jìn)程、構(gòu)建和諧社會中都起到了積極的作用。目前我國中小城鎮(zhèn)除老舊住宅小區(qū)、職工宿舍區(qū)外，新建的住宅小區(qū)，基本上都引進(jìn)和推廣了物業(yè)管理。隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大和城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷健全完善，城市建設(shè)、維護(hù)和管理等工作面臨的困難和問題越來越突出，尤其是以維護(hù)城市居民生產(chǎn)生活秩序和合法權(quán)益為主要內(nèi)容的物業(yè)管理工作就顯得越來越緊迫。 在我國中、小城鎮(zhèn)的企業(yè)員工宿舍、老舊住宅小區(qū)

3、基本上不具備實(shí)施或沒有實(shí)施物業(yè)管理，有少部分小區(qū)處于業(yè)主自收費(fèi)自管理狀態(tài)，這類住宅小區(qū)物管用房等公建與配套設(shè)施不全、建筑物老化、設(shè)施設(shè)備損壞嚴(yán)重，而且小區(qū)內(nèi)沒有機(jī)動車輛固定停放車位，車輛隨意停放在交通道路上，消防安全隱患嚴(yán)重，加上沒有專人管理，小區(qū)居民財產(chǎn)經(jīng)常失竊。對這類住宅小區(qū)進(jìn)行徹底改造并實(shí)施物業(yè)管理需要很大的一筆費(fèi)用，而這類小區(qū)基本上沒有繳納公共維修基金，或超過了保修期，因此老舊小區(qū)的改造與推行實(shí)施物業(yè)管理，是我國目前中小城鎮(zhèn)建設(shè)與發(fā)展急待解決的一大難題。在我國中、小城鎮(zhèn)負(fù)責(zé)住宅物業(yè)管理的服務(wù)企業(yè)，除了管理規(guī)模大、資質(zhì)等級高的物業(yè)企業(yè)以及新建住宅小區(qū)處于前期托管的物業(yè)企業(yè)，能保本經(jīng)營略微

4、盈利維持生存外，有半數(shù)以上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在物價上漲，管理成本增加的今天，除了少數(shù)與建設(shè)單位仍未斷奶的房產(chǎn)公司下屬物業(yè)企業(yè)外，都到了難以維持生存的邊淵。而我國中小城鎮(zhèn)的居民整體物業(yè)管理意識都低于大、中城市，主動繳費(fèi)意識淡薄，物業(yè)管理費(fèi)用的收繳率偏低，加上物業(yè)管理費(fèi)用初始定價較低，而要調(diào)高收費(fèi)單價必須得到業(yè)主、業(yè)委會的同意認(rèn)可，這就給以物業(yè)管理費(fèi)作為企業(yè)主要經(jīng)濟(jì)來源維持生存的物業(yè)企業(yè)雪上加霜。近幾年在我國中小城鎮(zhèn)住宅物業(yè)小區(qū)，因管理成本上漲無法維持生存，撤出小區(qū)的物業(yè)企業(yè)數(shù)量逐年上升，這是造成我國中、小城鎮(zhèn)住宅物業(yè)管理水平始終得不到提高的一大主要原因。在我國中、小城鎮(zhèn)住宅物業(yè)管理行業(yè)中，一級資質(zhì)

5、的物業(yè)企業(yè)只占總物業(yè)企業(yè)的少部分，而且這些一級企業(yè)中有半數(shù)以上是非本地企業(yè)，70%以上的都是三級物業(yè)企業(yè)，不但整體管理水平偏低，而且員工的整體文化層次、業(yè)務(wù)技能也偏低，這就是制約我國中小城鎮(zhèn)住宅物業(yè)整體管理水平提升一大重要原因。一方面有限的物業(yè)管理費(fèi)用收入，無法滿足物價上漲、管理成本增加的需要，而另一方面工資不漲無法引進(jìn)、留住人才，這一難以徹底解決的矛盾，是擺在我國中、小城鎮(zhèn)住宅物業(yè)管理企業(yè)面前急待盡快解決的一大難題。 2導(dǎo)致我國中、小城鎮(zhèn)住宅物業(yè)管理的現(xiàn)狀與存在問題的原因 導(dǎo)致我國中、小城鎮(zhèn)住宅物業(yè)管理的現(xiàn)狀與存在的問題最為主要的原因是來自政府方面，我國物業(yè)管理經(jīng)過了三十多年，行業(yè)的規(guī)范化管

6、理與整體管理水平的提升與發(fā)展卻沒有達(dá)到房地產(chǎn)行業(yè)近五年的水平。我國政府相關(guān)部門對物業(yè)管理重要性的認(rèn)識、重視程度不夠，作為提升物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)的注冊物業(yè)管理師制度，頒布多年卻到前年全國才正式統(tǒng)一組織考試，至今卻沒有像建筑施工企業(yè)的建造師制度一樣強(qiáng)制推行，在我國中小城鎮(zhèn)申報一個三級物業(yè)資質(zhì)，只要找對人，有注冊資金就能辦到，物業(yè)企業(yè)資質(zhì)申報的有文憑、有職業(yè)資格的人才大部分是借用為申報資質(zhì)所用，加上政府主管部門對物業(yè)資質(zhì)申報把關(guān)不嚴(yán)、重視不夠，因而導(dǎo)致了我國中小城鎮(zhèn)物業(yè)企業(yè)管理層人員文化素質(zhì)、專業(yè)技能整體偏低，管理水平無法得到提升的被動局面。在我國中、小城鎮(zhèn)住宅物業(yè)小區(qū)的業(yè)主中，相當(dāng)一部分業(yè)主不但缺乏

7、對物業(yè)管理的消費(fèi)意識，而且法制意識淡薄，一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)，加上社會關(guān)注程度不夠，行業(yè)協(xié)會還沒有完全發(fā)揮其應(yīng)有的作用，而新聞、媒體對實(shí)施物業(yè)管理重要性方面沒有給予正面宣傳、重視，這就導(dǎo)致業(yè)主物業(yè)費(fèi)欠繳率持高不下，并成上升趨勢。長期以來我國中小城鎮(zhèn)物業(yè)企業(yè)不僅普遍存在著企業(yè)規(guī)模小,難以發(fā)揮群體優(yōu)勢,而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差,虧損嚴(yán)重等問題。加上許多從業(yè)人員都是“半路出家”，整體素質(zhì)偏低，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不盡如人意，最終導(dǎo)致形成了業(yè)主投訴拒繳管理費(fèi)、物業(yè)企業(yè)無法維持生存撤出小區(qū)的惡性循環(huán)。 3應(yīng)對策略 地方政府職能主管部門要認(rèn)真按照我國物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報的相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格控制物業(yè)企業(yè)

8、資質(zhì)的申報、核審，徹底杜絕借證申報現(xiàn)象，同時加強(qiáng)監(jiān)督檢查，真正確保資質(zhì)申報資料中有文憑、有職稱、有執(zhí)業(yè)資格的“人才”，都在該企業(yè)正常上班，通過規(guī)范管理，達(dá)到提升物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)、修養(yǎng)，提高管理水平，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展的目的。政府部門要加大對物業(yè)管理行業(yè)支持、幫助的力度，把物業(yè)管理的收繳與水電費(fèi)用收繳捆綁在一起，從而徹底解決物業(yè)費(fèi)用收繳難的難題。同時加大物業(yè)管理重要性的宣傳力度，通過新聞、媒體來號召全社會對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的重視與支持。規(guī)范物業(yè)項目招投標(biāo)管理，徹底杜絕暗箱操作，健全市場競爭機(jī)制，引進(jìn)優(yōu)秀的物業(yè)企業(yè)通過接管本地項目，帶動并提升本地物業(yè)行業(yè)整體素質(zhì)。總之，要徹底改變我國中、小城鎮(zhèn)住宅物業(yè)管理現(xiàn)狀，