高福坊商業(yè)項(xiàng)目定位及推廣報(bào)告

1、高福坊商業(yè)項(xiàng)目高福坊商業(yè)項(xiàng)目 定位及推廣報(bào)告定位及推廣報(bào)告 策源商業(yè)策源商業(yè)2022年年3月月 商業(yè)業(yè)基調(diào)調(diào)確定 住宅建筑面積：75000平米 單套面積：200平米以上（高檔住宅） 6590平米（酒店式公寓） 商業(yè)建筑面積：13000平米 分割面積：100400平米（主力面積） 產(chǎn)品形式：底商、獨(dú)棟商業(yè)、會(huì)所 總建面積：合計(jì)11.8萬(wàn)平米 + + 項(xiàng)目總評(píng)圖項(xiàng)目總評(píng)圖 內(nèi)環(huán)內(nèi)黃金地塊 區(qū)域多個(gè)高檔住宅小區(qū)入市，單 價(jià)均不低于2萬(wàn)； 5A甲級(jí)寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店 舊區(qū)改造進(jìn)行中，未來(lái)板塊形象將舊區(qū)改造進(jìn)行中，未來(lái)板塊形象將 發(fā)生改觀發(fā)生改觀; 大量高端入住人口的潛在需求對(duì)現(xiàn)大量高端入住人口的潛在需

2、求對(duì)現(xiàn) 有板塊條件提出挑戰(zhàn)。有板塊條件提出挑戰(zhàn)。 嘉杰?chē)?guó)際嘉杰?chē)?guó)際 玫瑰廣場(chǎng)玫瑰廣場(chǎng) 蒙特利城蒙特利城 綠洲雅賓利綠洲雅賓利 新湖地塊新湖地塊 本案高福坊本案高福坊 板塊情況板塊情況 銘德廣場(chǎng)銘德廣場(chǎng) 本案住宅本案住宅 高品質(zhì)、高價(jià)值高品質(zhì)、高價(jià)值 需要需要 商業(yè)調(diào)性導(dǎo)向一商業(yè)調(diào)性導(dǎo)向一 1 商業(yè)調(diào)性導(dǎo)向二商業(yè)調(diào)性導(dǎo)向二 2 能夠能夠 應(yīng)該應(yīng)該 附加值產(chǎn)品附加值產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)價(jià)值產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)價(jià)值產(chǎn)品 商業(yè)商業(yè) 商業(yè)調(diào)性導(dǎo)向三商業(yè)調(diào)性導(dǎo)向三 3 高高 檔檔精精 致致品品 味味 報(bào) 告 框 架報(bào) 告 框 架 壹、商業(yè)市場(chǎng)定位 貳、業(yè)種規(guī)劃建議 叁、產(chǎn)品補(bǔ)強(qiáng)建議 肆、企劃包裝建議 伍、商業(yè)價(jià)格預(yù)判 陸、營(yíng)銷(xiāo)推

3、廣方案 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析 1 定位考量定位考量 2 定位原則定位原則 3 功能定位功能定位 4 壹、商業(yè)市場(chǎng)定位 道路情況道路情況 距城市主干道 河南北路0.5公里 四川北路1.0公里 新 客 站1.5公里 南京東路2.0公里 淮海中路2.5公里 軌道交通軌道交通 M3/M4寶山路站隔街相對(duì) M8號(hào)線500米 公交路線公交路線 65、929、18、66、962等 四川北路 1公里 南京東路 2公里 淮海中路 2.5公里 河南北路 2公里 新客站 1.5公里 STOP 交通狀況交通狀況 交通發(fā)散交通發(fā)散 輻射性好輻射性好 老式待改造舊城區(qū)：分布密度高老式待改造舊城區(qū)：分布密度高1 新建住宅小區(qū)：

4、居住密度高新建住宅小區(qū)：居住密度高2 虬江路專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：聚集性強(qiáng)，客流大虬江路專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：聚集性強(qiáng)，客流大3 交通樞紐：來(lái)往人流量多交通樞紐：來(lái)往人流量多4 關(guān)鍵詞：人流多；密度高 受商圈包圍 聚集效應(yīng)與輻射影響并存 七浦路商圈七浦路商圈 四四 川川 北北 路路 商商 圈圈 不不 夜夜 城城 商商 圈圈 1公里 1公里 2公里 周邊各路段商業(yè)概況周邊各路段商業(yè)概況 寶山路：零星散鋪或住改非，排擋式、小酒樓、盒飯 虬江路：快餐（KFC）、火鍋（小尾羊）、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。 公興路：北區(qū)客運(yùn)站，小商業(yè)，混亂。 永興路：居民菜場(chǎng)，蒙特利名都城沿街商鋪 關(guān)鍵字：低檔、繁忙、雜亂 自身資源：自身資源： 住宅面積7.

5、5萬(wàn)平米，精裝修房源售價(jià)約3萬(wàn)元/平米；商業(yè)體量1.3萬(wàn)平米； 商業(yè)沿街面長(zhǎng)，產(chǎn)品形式豐富 毗鄰M3、M4軌道交通站點(diǎn)及多路公交車(chē)?？空军c(diǎn) 區(qū)域人流量大、商業(yè)氛圍成熟 考量因素： 單純做內(nèi)部配套社區(qū)商業(yè)，商業(yè)住宅比偏高，以3人/戶(hù)計(jì)算，項(xiàng)目?jī)?nèi)部人均商業(yè)面積高達(dá)10平 米以上，商業(yè)面積過(guò)剩； 產(chǎn)品形式，交通優(yōu)勢(shì)，區(qū)域人流，成熟商業(yè)氛圍，本案具有外向型商業(yè)的客觀條件； 與項(xiàng)目整體概念及住宅產(chǎn)品相呼應(yīng)，商業(yè)定位考慮高檔、精致 市場(chǎng)反饋：市場(chǎng)反饋： 目前周邊商業(yè)布局凌亂，檔次低，無(wú)規(guī)劃 受七浦路、新客站、四川路多個(gè)商圈影響 周邊未來(lái)多個(gè)高檔住宅小區(qū)的建成使用，如“綠洲雅賓利”、“蒙特利城”，這些項(xiàng)目對(duì)

6、板塊形 象的整體提升； 考量因素： 周邊商業(yè)市場(chǎng)氛圍成熟、種類(lèi)繁雜，商業(yè)形態(tài)多樣，需挖掘市場(chǎng)空白點(diǎn) 未來(lái)區(qū)域板塊的檔次提升促生新的潛力需求，高端住宅客戶(hù)的需求有待深入挖掘 七浦路 虬江路 四川北路 新客站 項(xiàng)目周邊 市場(chǎng)空白 中低檔商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈； 大型綜合商業(yè)同樣受到 市場(chǎng)擠壓 本案自身體量有限，且 產(chǎn)品沿地塊四周分布 中高端市場(chǎng)存在空白 受限于商業(yè)體量及產(chǎn)品條 件，本案僅可填補(bǔ)區(qū)域商業(yè) 部分功能缺失 專(zhuān)一豐富 高檔 低檔 消費(fèi)人群 市場(chǎng)滿(mǎn)足度 本地的棚戶(hù)區(qū)及老公房居民本地的棚戶(hù)區(qū)及老公房居民 周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、乙級(jí)辦公樓、周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、乙級(jí)辦公樓、 商住樓入駐人群商住樓入駐人群 新建高檔住宅小區(qū)

7、居民新建高檔住宅小區(qū)居民 基本得到滿(mǎn)足 少量得到滿(mǎn)足 多數(shù)得不到滿(mǎn)足 90% 30% 10% 零售購(gòu)物餐餐飲飲生活配套休閑娛樂(lè) 市場(chǎng)供給市場(chǎng)供給 產(chǎn)品條件產(chǎn)品條件 缺乏中高檔商家 僅有KFC/小肥羊 獨(dú)棟商業(yè) 沿街面長(zhǎng) 體量有限 水上威尼斯浴場(chǎng) 四川北路 新客站 受其他商圈輻射 檔次偏低 單套面積500以下 大型商家進(jìn)駐受限 總體體量受限 難以成規(guī)模 可行性強(qiáng)可行性強(qiáng)中小面積休閑娛樂(lè)中小面積休閑娛樂(lè) 有可行性有可行性 可行性較小可行性較小有可行性有可行性 對(duì)內(nèi)：社區(qū)配套商業(yè)對(duì)內(nèi)：社區(qū)配套商業(yè) 提升提升 點(diǎn)睛點(diǎn)睛 （餐飲/休閑娛樂(lè)） 對(duì)外：對(duì)外： 填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)功能不足填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)功能不足 高端高

8、端 補(bǔ)白補(bǔ)白 1 業(yè)種業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃效果更多通過(guò)經(jīng)營(yíng) 實(shí)現(xiàn)，本案若作為銷(xiāo)售 ，該提升手段僅作為規(guī) 劃建議； 3 包裝推廣 建議采用獨(dú)立商業(yè)案名 并應(yīng)用于后期推廣 如櫻桃苑（住宅）晶街（ 商業(yè)）； 嘉利明珠城（住宅）嘉利 金品 2 產(chǎn)品補(bǔ)強(qiáng) 產(chǎn)品的良好形象及品質(zhì) 有利于整體檔次的提升 ； 如海上海、東晶國(guó)際 貳、業(yè)種規(guī)劃建議 特色餐飲特色餐飲 休閑娛樂(lè)休閑娛樂(lè)時(shí)尚零售時(shí)尚零售 生活配套生活配套 商業(yè)商業(yè)3 3 本項(xiàng)目的“動(dòng)區(qū)”，人流量大商業(yè)價(jià)值 高 主要服務(wù)對(duì)象：軌道交通帶來(lái)的客流、 周邊工作或居住的中等收入人群 業(yè)態(tài)定位：特色餐飲為主，輔以少量特 色零售 建為區(qū)域內(nèi)的“食尚”新地標(biāo) 一層一層西

9、式快餐（麥當(dāng)勞、必勝客）、時(shí)尚零售（家 居、飾品等） 二層二層西式快餐、特色餐飲、特色零售 三三/ /四層四層 特色餐飲（樽品燒菜工房、鍋比盆大、代官山、 棗子樹(shù)、番茄主義等） 寶山路、鴻興路寶山路、鴻興路 “由動(dòng)至靜”的過(guò)渡區(qū)，服務(wù)對(duì)象以小區(qū)居 民為主、外部流動(dòng)人口為輔 業(yè)態(tài)規(guī)劃為以生活配套為主，輔以部分時(shí)尚 零售 便利店、藥房、干洗店、沖印店、寵物店、診所、銀行、面包 房、花店、化妝品店、服飾店、玩具店等 永興路永興路 本項(xiàng)目的“靜區(qū)”，與蒙特利城新建商鋪隔 街相望，商業(yè)形象較好 主要服務(wù)對(duì)象：區(qū)域內(nèi)中高端居民 業(yè)態(tài)定位：露天特色餐飲為主，輔以少量特 色零售 形象定位：“情景體驗(yàn)風(fēng)情街情景

10、體驗(yàn)風(fēng)情街”，高品位的 體驗(yàn)式消費(fèi)場(chǎng)所，成為本項(xiàng)目乃至周邊高端 居民的休閑會(huì)客廳。 露天咖啡吧、飲料吧、酒吧、甜品店、 西式簡(jiǎn)餐 公興路公興路 毗鄰長(zhǎng)途客運(yùn)站，人流量大，但消費(fèi)檔 次不高，該類(lèi)人群非本項(xiàng)目的目標(biāo)客群 該部分商業(yè)設(shè)置小區(qū)會(huì)所，配置必要的 健身及球類(lèi)館等 設(shè)置目的性較強(qiáng)的休閑配套商業(yè)，如棋 牌室、便利店、日常零售等業(yè)態(tài) 健身館、跳操房、桌球館、乒乓球館等 雀圣會(huì)棋牌會(huì)館、全家便利、名煙名酒專(zhuān)賣(mài)店 獨(dú)立商業(yè)獨(dú)立商業(yè) 充分利用獨(dú)立商業(yè)優(yōu)勢(shì)，業(yè)態(tài)以特色中 式餐飲為主 鴻興路沿線商業(yè)氛圍相對(duì)較好，以中型 餐飲為主；公興路沿線形象相對(duì)稍差， 以中小型休閑服務(wù)類(lèi)為主 復(fù)茂小龍蝦、云南燒烤吧、瓦

11、罐煨湯館、夏 面館、粥天粥地 蒂梵尼造型設(shè)計(jì)、思妍麗女子美容護(hù)膚中心、 良子足浴、重慶富僑 叁、產(chǎn)品補(bǔ)強(qiáng)建議 內(nèi)部設(shè)備配置補(bǔ)強(qiáng)內(nèi)部設(shè)備配置補(bǔ)強(qiáng) 1 風(fēng)情街后期打造風(fēng)情街后期打造 2 店鋪外包裝補(bǔ)強(qiáng)店鋪外包裝補(bǔ)強(qiáng) 3 商業(yè)樣板區(qū)設(shè)計(jì)商業(yè)樣板區(qū)設(shè)計(jì) 4 基于業(yè)種建議，就餐飲商鋪內(nèi)部配置的要求提供參照，以供參考： 類(lèi)型類(lèi)型面積面積水水電電煤煤隔油池隔油池廚餐比廚餐比 大型中餐1000以上 12m3/day，管徑大 于2寸，水壓不低于 2kg 380V電源，3 相5線制， 350kw 150- 200m3/H 8-10m31：3 中小型中餐1000以下 管徑2寸, 水壓1.5kg 100-250kw1

12、00m3/H5-8m31：3 咖啡簡(jiǎn)餐200 - 500 5m3/day， 管徑2寸 100-200kw30 -50m3/H 不小于 2m3 1：3 為配合情景體驗(yàn)風(fēng)情街的商業(yè)主題，建議在商鋪竣 工后即開(kāi)始利用戶(hù)外防腐木搭建露天平臺(tái)，供商家 擺放戶(hù)外桌椅陽(yáng)傘等，以營(yíng)造獨(dú)特的區(qū)域休閑氛圍 作為商業(yè)價(jià)值較高的區(qū)域，為了體現(xiàn)其商業(yè)的整體規(guī)劃， 并與規(guī)劃中的售樓處相連,須 對(duì)商鋪櫥窗進(jìn)行統(tǒng)一包裝設(shè)計(jì)，并完成店招及照明設(shè)備的安裝，打造商業(yè)樣板區(qū) 。 樣板區(qū)主要設(shè)置在鴻興路段，統(tǒng)一包裝多個(gè)位置較佳的鋪位，形成獨(dú)立樣板區(qū)。 肆、企劃包裝建議 LOGO 藍(lán)調(diào)坊 金逸坊 紅悅坊 新橙坊 VI 應(yīng)用 基本信息基本

13、信息 1 市場(chǎng)情況市場(chǎng)情況 2 價(jià)格預(yù)判價(jià)格預(yù)判 3 租售建議租售建議 4 伍、商業(yè)價(jià)格預(yù)判 商業(yè)面積列表 物業(yè)層數(shù)套數(shù) 套內(nèi)面積（平米） 1號(hào)樓底商1+2F3 431.7 2號(hào)樓底商1+2F8 1462.1 3號(hào)樓底商1+2F8 1417.6 4號(hào)樓底商1+2F4 693.83 5號(hào)樓底商1+2F4 825.8 6號(hào)樓底商1+2F4 720.71 獨(dú)立商業(yè)11+3F1 321.48 獨(dú)立商業(yè)21+3F1 157.5 獨(dú)立商業(yè)314F16 3074.16 獨(dú)立商業(yè)41+3F3 821.2 合計(jì)52 9926.08 根據(jù)目前CAD圖紙?zhí)峁瑢?shí)測(cè)獨(dú)立商業(yè)得房率94%； 假設(shè)住宅底商得房率65%；

14、面積分布段套數(shù)面積（平米）百分比（%） 100平米以下63393.0 101200平米13203116.8 201300平米17420334.6 301400平米8208217.0 400平米以上8347028.6 合計(jì)5212125100.0 玫瑰廣場(chǎng)玫瑰廣場(chǎng) 1.5萬(wàn)平米萬(wàn)平米 嘉杰?chē)?guó)際嘉杰?chē)?guó)際 北側(cè)：北側(cè)：1.3萬(wàn)平米萬(wàn)平米 蒙特利城蒙特利城 1.7萬(wàn)平米萬(wàn)平米 綠洲雅賓利綠洲雅賓利 6萬(wàn)平米萬(wàn)平米 四川北路商圈四川北路商圈 不夜城商圈不夜城商圈 七浦路商圈七浦路商圈 新湖地塊新湖地塊 3萬(wàn)平米萬(wàn)平米 本案高福坊本案高福坊 1.3萬(wàn)平米萬(wàn)平米 商業(yè)格局板塊割據(jù)商業(yè)格局板塊割據(jù) 區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)

15、爭(zhēng)激烈區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 項(xiàng)目地址樓層 面積 （M2） 價(jià)格 （元/ M2） 成交日期 銷(xiāo)售率 （%） 備注 蒙特利 名都城 永興路（鴻興路）12F506280002007.9 7580 成交價(jià)，路口轉(zhuǎn)角位置 永興路12F180200250002007.10成交價(jià)，非轉(zhuǎn)角 鴻興路（永興路）12F200275002006.12成交價(jià)，路口轉(zhuǎn)角 永興路12F3.54.1萬(wàn)報(bào)價(jià) 綠洲雅 賓利 中興路12F600420002007.11 60 成交價(jià) 中華新路12F156250002006.12成交價(jià) 中興路12F600總價(jià)2400萬(wàn)報(bào)價(jià) 但銷(xiāo)售市場(chǎng)總體情況較好，主力面積去化銷(xiāo)售周期約1年 綠洲雅賓利受

16、高總價(jià)商鋪影響，整體去化率偏低； 鴻興路鴻興路 項(xiàng)目項(xiàng)目面積面積樓層樓層租金租金 沿街商鋪45平方米1F4.1元/平方米 沿街商鋪25平方米1F5.3元/平方米 沿街商鋪14平方米1F5元/平方米 沿街商鋪22平方米1F4.3元/平方米 中華新路中華新路 項(xiàng)目項(xiàng)目面積面積樓層樓層租金租金 沿街商鋪30平方米1F4.7方米 沿街商鋪280平方米1F2.5元/平方米 沿街商鋪20平方米1F5.3元/平方米 區(qū)域租金水平較低，主力為45元/平米/天（1F） 玫瑰購(gòu)物廣場(chǎng)（北側(cè)商業(yè)） 總建面積：15000平米 租售方式：租賃 單位面積：1601000平米 商業(yè)樓層：13F 租金情況：1F：18（內(nèi)側(cè)）

17、；28（沿街） 2F：9元/平方米/天 3F：7元/平方米/天 入駐商家：1F服飾（如361度） 2F餐飲 3F美孚教育 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：開(kāi)業(yè)率較低 商家調(diào)整中，內(nèi)部裝修改造 嘉杰?chē)?guó)際廣場(chǎng) 總建面積：13000平米 租售方式：租售并舉 單位面積：280400平米 商業(yè)樓層：1+2F 租售情況：38000元/平米（售） 5.56.5元/平米/天（租） 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：銷(xiāo)售情況較好，開(kāi)業(yè)率較低 目前僅一家商家開(kāi)業(yè) 蒙特利城商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)與本案部分產(chǎn)品相似，且區(qū)位相當(dāng)，該案商業(yè)物業(yè)價(jià)格對(duì)本案 產(chǎn)品具有極強(qiáng)的市場(chǎng)參照性； 綠洲雅賓利整體規(guī)劃及內(nèi)部產(chǎn)品配置與本案相似，對(duì)本案有參考借鑒意義； 區(qū)域內(nèi)物業(yè)的租售價(jià)格比偏低

18、，物業(yè)銷(xiāo)售情況較好，但租賃市場(chǎng)有待成熟； 周邊零散型沿街商鋪價(jià)格約為46元/平米/天，其產(chǎn)品檔次及整體定位與本案存在較大 差異，該部分市場(chǎng)取樣僅作為對(duì)區(qū)域認(rèn)知的參考輔助。 區(qū)位區(qū)位物業(yè)物業(yè)樓層樓層租金租金 虬江路獨(dú)立商業(yè)3 1F6.08.0 2F4.05.0 3F2.53.0 4F2.53.0 鴻興路 住宅底商1+2F4.55.5 獨(dú)立商業(yè)1、21+3F5.06.0 永興路住宅底商1+2F4.05.0 公興路 住宅底商1+2F3.04.0 獨(dú)立商業(yè)41+3F4.55.5 產(chǎn)品形態(tài)分類(lèi)產(chǎn)品形態(tài)分類(lèi) 沿街商鋪沿街商鋪組團(tuán)式商業(yè)組團(tuán)式商業(yè) 住宅底商 （1、2、3、4、5、6號(hào)樓） 獨(dú)幢式底商 （商業(yè)

19、1、2、4） 獨(dú)幢組團(tuán)式商業(yè) （商業(yè)3） 本案選取比較定價(jià)法，各參數(shù)比較之后系數(shù)的價(jià)格擬合對(duì)本案物業(yè)做出價(jià)格預(yù)判。 周邊有可參照性的類(lèi)似銷(xiāo)售型物業(yè)，如蒙特利名都城、綠洲雅賓利； 周邊成熟區(qū)域的商業(yè)，在產(chǎn)品形態(tài)、定位規(guī)劃上與本案存在較大差距，通過(guò)周邊成熟物業(yè)的收益情況較難反應(yīng) 本案的價(jià)格水平。 將項(xiàng)目?jī)?nèi)商業(yè)物業(yè)根據(jù)產(chǎn)品條件分為兩種三種形式，如下： 通過(guò)與周邊類(lèi)比性強(qiáng)的銷(xiāo)售型物業(yè)對(duì)比，預(yù)判沿街普通住宅底商價(jià)格，再通過(guò)市場(chǎng)上同一區(qū)域內(nèi)沿街底商與獨(dú) 立式商業(yè)之間的售價(jià)比例推算獨(dú)立式商業(yè)均價(jià)。 根據(jù)商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)年增長(zhǎng)幅度，輔以時(shí)間系數(shù)，推導(dǎo)2022年初本項(xiàng)目售價(jià)。 擬合參考樣本：綠洲雅賓利、蒙特利名都

20、城（均為1+2F物業(yè)） 價(jià)格擬合參數(shù)：地段、交通、面積、產(chǎn)品形態(tài)、項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目?jī)r(jià)格項(xiàng)目A修正價(jià)格A權(quán)重 + +項(xiàng)目B修正價(jià)格B權(quán)重 沿街底商 底商價(jià)格=35391元/平米（1+2F） 建議底商價(jià)格為：3400037000元/平米（1+2F） 獨(dú)棟商業(yè) 同一區(qū)域內(nèi)獨(dú)立式商業(yè)通常因得房率高、行業(yè)限制少等因素，較沿街底商價(jià)格略高， 高出比例約為1.11.2倍 ，此處暫取此處暫取1.1倍倍。 獨(dú)立式商業(yè)獨(dú)立式商業(yè)沿街底商沿街底商比例比例影響因素影響因素建議比例建議比例 綠洲 雅賓利 40000 （中興路） 25000 （中華新路） 1.6 區(qū)位差異 價(jià)格成交時(shí)間不同 1.2 嘉杰 國(guó)際廣場(chǎng) 3800

21、0 （四川路/東寶興路） 1.21嘉杰?chē)?guó)際商業(yè)氛圍略好1.1 玫瑰 購(gòu)物廣場(chǎng) 46000 （四川路/武進(jìn)路） 同濟(jì) 聯(lián)合廣場(chǎng) 42000360001.161.1 建議獨(dú)棟商業(yè)價(jià)格為：3750040000元/平米（1+2F） 組團(tuán)式獨(dú)棟商業(yè) 其中【商業(yè)3】物業(yè)因在整個(gè)項(xiàng)目中具有最佳的區(qū)位條件，交通條件及良好的展示面， 其價(jià)格還能獲得一定的提升空間，建議在均價(jià)基礎(chǔ)上有一定上浮，為4200044000元/ 平米（12F）。 其中： 1F：4800050000元/平米 2F：3600038000元/平米 3F：2400026000元/平米 4F：2300025000元/平米 時(shí)間系數(shù)調(diào)整 2022年年

22、底商鋪的銷(xiāo)售均價(jià)較2022年的同比增幅為10.1%； 受2022年緊縮的銀行貨貸政策影響，預(yù)測(cè)08年的價(jià)格增幅將有所放緩，此處預(yù)測(cè)為 8%。 1F均價(jià)均價(jià) （元（元/平米）平米） 2F均價(jià)均價(jià) （元（元/平米）平米） 3F均價(jià)均價(jià) （元（元/平米）平米） 沿街 住宅底商（1+2F） 3800040000 _ 獨(dú)幢式商業(yè)（1+3F） 3600038000 組團(tuán)式 獨(dú)幢組團(tuán)式商業(yè)（14F） 5200054000390000410002600028000 商業(yè)整案均價(jià)3700040000元元/平米平米 總價(jià)分布段總價(jià)分布段套數(shù)套數(shù) 200萬(wàn)以下3 200500萬(wàn)12 5001000萬(wàn)22 1000萬(wàn)

23、以上16 合計(jì)52 銷(xiāo)售總價(jià)統(tǒng)計(jì) 按均價(jià)3.7萬(wàn)元/平米計(jì)算 區(qū)域 租售比偏低，投資回報(bào)率低，租賃情況并不理想，銷(xiāo)售市場(chǎng)表現(xiàn)較好； 區(qū)域商業(yè)氛圍成熟，未來(lái)商業(yè)潛力突飛猛進(jìn)的潛力空間較小，先租后售可獲得 收益空間有限； 根據(jù)定位業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃，項(xiàng)目體內(nèi)無(wú)主題商業(yè)及大型商場(chǎng)，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的必 要性不明顯； 建議商業(yè)部分以銷(xiāo)售為主 陸、營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略推導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略推導(dǎo) 1 行銷(xiāo)推廣策略行銷(xiāo)推廣策略 2 企劃推廣思路企劃推廣思路 3 主力產(chǎn)品主力產(chǎn)品 中高價(jià)位商鋪 200萬(wàn)500萬(wàn) 16套 21套 12套 3套 1000萬(wàn)以上 500萬(wàn)1000萬(wàn) 200萬(wàn)以下 套數(shù)套數(shù)總價(jià)總價(jià) 目標(biāo)客群目標(biāo)客群

24、高端投資客 價(jià)位價(jià)位客戶(hù)類(lèi)型客戶(hù)類(lèi)型屬地特征屬地特征客戶(hù)細(xì)分客戶(hù)細(xì)分 200萬(wàn)以下小型投資客區(qū)域型金領(lǐng)、企業(yè)/政府高管 200萬(wàn)500萬(wàn)中型投資客區(qū)域型+外向型私企業(yè)主、專(zhuān)業(yè)投資客 500萬(wàn)1000萬(wàn)大型投資客無(wú)特定區(qū)域概念大型/壟斷型企業(yè)主、外地投資客 1000萬(wàn)以上高端投資客無(wú)特定區(qū)域概念 海外商會(huì)、協(xié)會(huì)、基金、 銀行、保險(xiǎn)公司 高端高端 投資客投資客/ /群群 社交生活繁多 重圈子效應(yīng) 對(duì)利益有很強(qiáng) 的自我判定能 力 傳統(tǒng)媒體 接觸時(shí)間少 工作繁忙 口碑傳播 影響力大 務(wù)實(shí) 精通投資之道 被動(dòng)坐銷(xiāo)被動(dòng)坐銷(xiāo)主動(dòng)行銷(xiāo)主動(dòng)行銷(xiāo) 通通 路路 商鋪銷(xiāo)售關(guān)鍵詞商鋪銷(xiāo)售關(guān)鍵詞 產(chǎn)品產(chǎn)品客戶(hù)客戶(hù) 會(huì)員制

25、營(yíng)銷(xiāo) 客戶(hù)的高定位客戶(hù)的高定位 營(yíng)銷(xiāo)方式的高定位營(yíng)銷(xiāo)方式的高定位 u 直達(dá)終端 u 私人化 u 定制式 u 顧問(wèn)級(jí)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)員 u 高效率 u 身份感 u 專(zhuān)屬感 u 價(jià)值利潤(rùn)保證 項(xiàng)目的高定位項(xiàng)目的高定位 配合主力線造勢(shì)配合主力線造勢(shì) 輔助線輔助線 現(xiàn)場(chǎng)包裝現(xiàn)場(chǎng)包裝 小眾媒體小眾媒體大眾媒體大眾媒體 主力線主力線 直擊核心客戶(hù)直擊核心客戶(hù) 策源商業(yè)會(huì)員庫(kù)策源商業(yè)會(huì)員庫(kù) SPSP、PRPR活動(dòng)活動(dòng) 大客戶(hù)拜訪大客戶(hù)拜訪 營(yíng)銷(xiāo)成本營(yíng)銷(xiāo)成本 市場(chǎng)效應(yīng)市場(chǎng)效應(yīng) 投資客戶(hù)會(huì)員庫(kù)投資客戶(hù)會(huì)員庫(kù) 品牌商家會(huì)員庫(kù)品牌商家會(huì)員庫(kù) 合作中介會(huì)員庫(kù)合作中介會(huì)員庫(kù) 策源商業(yè)會(huì)員庫(kù)策源商業(yè)會(huì)員庫(kù) 策源商業(yè)通過(guò)大量的項(xiàng)目銷(xiāo)

26、售、SP及PR活動(dòng)等多方位多渠道的方式，累積了一 大批來(lái)自國(guó)內(nèi)外的大中小型投資客戶(hù)，在此基礎(chǔ)上建立了策源商業(yè)投資客戶(hù)會(huì)，并進(jìn) 行時(shí)時(shí)更新和定期維護(hù)，為公司旗下的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供最快最準(zhǔn)的目標(biāo)客戶(hù)提供最快最準(zhǔn)的目標(biāo)客戶(hù)。 南京杭州無(wú)錫溫州上海 臺(tái)州 瑞安重慶武漢西安 常規(guī)投資客會(huì)員庫(kù) 會(huì)員范圍 海內(nèi)外 商會(huì) 財(cái)團(tuán) 基金 銀行 保險(xiǎn)公司 策源商業(yè)通過(guò)企業(yè)影響力和個(gè)人人脈資源，大力開(kāi)拓高端客戶(hù)市場(chǎng)，開(kāi)設(shè)專(zhuān)業(yè) 級(jí)別的VIP客戶(hù)資源庫(kù)，為千萬(wàn)級(jí)別以上的商鋪提供實(shí)力強(qiáng)大的客戶(hù)資源實(shí)力強(qiáng)大的客戶(hù)資源。 大客戶(hù)會(huì)員庫(kù) 會(huì)員范圍 策源商業(yè)通過(guò) 與各類(lèi)行業(yè)協(xié)會(huì)的 聯(lián)盟，以及過(guò)往項(xiàng) 目招商中已建立合 作關(guān)系的商家，建 立了龐大的品牌商 家資源庫(kù)，為招商 型商鋪提供后續(xù)經(jīng) 營(yíng)支持，為銷(xiāo)售型 商鋪提升附加價(jià)值。 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn) 第一太平戴維斯戴德梁行 高力國(guó)際建富家房產(chǎn) 信義地產(chǎn)中原地產(chǎn)合富置業(yè) 普潤(rùn)地產(chǎn)臣信房屋 美聯(lián)物業(yè) 上房置換 策源商業(yè)與國(guó)內(nèi)外各大房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)建立銷(xiāo)售聯(lián)盟，利用其門(mén)店網(wǎng)絡(luò)不斷 擴(kuò)充客戶(hù)資源。 已操盤(pán) 復(fù)城國(guó)際 項(xiàng)目推介會(huì) 通過(guò)實(shí)時(shí)有效的SP、PR活動(dòng)，大量召集目標(biāo)客戶(hù)召集目標(biāo)客戶(hù)，實(shí)現(xiàn)主動(dòng)式坐銷(xiāo)主動(dòng)式坐銷(xiāo)。 項(xiàng)目推介會(huì) 已操盤(pán) 策源2022商業(yè)地產(chǎn) 投資研討會(huì) 商業(yè)地產(chǎn)投資會(huì) 上海交大工程管理