朱家角酒店可行性報(bào)告

1、 朱家角酒店可行性分析1、 項(xiàng)目介紹1. 項(xiàng)目位置水都南岸位于上海市青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)，所處位置距朱家角古鎮(zhèn)旅游區(qū)3公里、距市中心48公里?？拷鼫甯咚伲℅50）、滬青平公路（318國(guó)道延伸段）、朱楓公路。臨近軌交17號(hào)線朱家角站（2017年通車）。2. 項(xiàng)目信息水都南岸總占地面積47萬(wàn)，總建筑面積29.5萬(wàn)，綜合容積率1.0，項(xiàng)目為商辦綜合用地。項(xiàng)目共分為3期工程，1期為MOMA社區(qū)：別墅、3.5萬(wàn)國(guó)際藝術(shù)村、藝術(shù)酒店、畫廊、藝術(shù)會(huì)所等；2期：別墅、酒店式公寓（不是我們項(xiàng)目所在區(qū)域）；3期規(guī)劃待建。水都南岸定位為升級(jí)版的“田子坊”，為上海首個(gè)集創(chuàng)意、時(shí)尚、休閑于一體的藝術(shù)生活區(qū)。3. 開(kāi)發(fā)商信息

2、水都南岸由沿海集團(tuán)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)，沿海國(guó)際控股有限公司(簡(jiǎn)稱“沿?？毓伞?始創(chuàng)于1990年, 為一家綜合性投資控股公司, 廣泛地投資于中國(guó)境內(nèi)的不同產(chǎn)業(yè), 目前所涉及的投資領(lǐng)域有城市發(fā)展運(yùn)營(yíng)服務(wù)、金融管理服務(wù)、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)服務(wù)、房地產(chǎn)工程管理服務(wù)、健康住宅技術(shù)實(shí)施服務(wù)、健康生活服務(wù)和礦產(chǎn)資源等。沿海集團(tuán)公司架構(gòu)： 二、項(xiàng)目區(qū)域分析1.朱家角鎮(zhèn)介紹朱家角鎮(zhèn)地處江、浙、滬交界處，為青浦、昆山、松江、吳江、嘉善五區(qū)(市)毗鄰之中心，歷來(lái)為江、浙、滬兩省一市重要集鎮(zhèn)之一。朱家角位于青浦區(qū)中部，全鎮(zhèn)戶籍總?cè)丝?9759人，來(lái)滬人員49038人，下轄28個(gè)行政村和11個(gè)居委會(huì)。全境總面積138.6平方公里

3、（包括淀山湖水域面積46平方公里）。朱家角鎮(zhèn)是繼上海豫園、外灘、新天地之后第四個(gè)上海東方文化消費(fèi)新領(lǐng)地、都市水鄉(xiāng)互動(dòng)休閑綜合體。位踞國(guó)際濱湖豪宅區(qū)，青浦區(qū)朱家角古鎮(zhèn)西側(cè)，坐擁800畝淀山湖，北臨大淀湖、課植園，萃集精裝別墅、精裝公寓、商業(yè)藝術(shù)中心、影院、悅椿酒店、酒店式別墅于一體。產(chǎn)品類型豐富，配套齊全，物業(yè)品質(zhì)卓越，堪稱上海西區(qū)繼佘山之后又一高尚居住區(qū)。朱家角鎮(zhèn)區(qū)域價(jià)值：目前項(xiàng)目所在的濱湖片區(qū)已吸引了大量高端人士及品牌開(kāi)發(fā)商競(jìng)相入駐，并成為青浦“一城兩翼”政策的規(guī)劃重點(diǎn)，隨著附近虹橋交通樞紐、淀山湖大道、軌道17號(hào)線（規(guī)劃中）暢達(dá)市中心，區(qū)域價(jià)值空間巨大。朱家角鎮(zhèn)區(qū)域配套：多個(gè)高爾夫俱樂(lè)部、

4、游艇俱樂(lè)部、眾多星級(jí)酒店及國(guó)際學(xué)校環(huán)繞。并有悅椿酒店（在建中）、譚盾水樂(lè)堂、尚都里休閑廣場(chǎng)、國(guó)家糧倉(cāng)、四民會(huì)館、胡項(xiàng)城藝術(shù)展覽館、演藝劇場(chǎng)、人文藝術(shù)館等藝術(shù)休閑場(chǎng)館。規(guī)劃團(tuán)隊(duì)以現(xiàn)代的眼光，詮釋江南民宅的文化元素，使之煥發(fā)出全新的活力。東西向有滬渝高速（G50）、滬青平公路（318國(guó)道延伸段）、沈磚公路，南北向有朱楓公路，南接滬杭高速，北通滬寧高速。商業(yè)：朱家角古鎮(zhèn)及其周邊區(qū)域，以傳統(tǒng)小吃為主。生活：當(dāng)?shù)鼐用裰饕猩钤谝怨沛?zhèn)為中心半徑3公里的范圍內(nèi)。區(qū)域內(nèi)有數(shù)個(gè)交通站點(diǎn)及 “朱家角汽車站”。娛樂(lè)：朱家角古鎮(zhèn)、東方綠舟、高爾夫球場(chǎng)、大淀湖及淀山湖。驅(qū)車前往市區(qū)主要CBD用時(shí):國(guó)家會(huì)展中心：約半

5、小時(shí)；大虹橋：約40分鐘；徐家匯：約1小時(shí)；靜安寺：約1小時(shí)；人民廣場(chǎng)：約1小時(shí)；陸家嘴：約1.2小時(shí)；四川北路：約1.5小時(shí)。2. 朱家角現(xiàn)狀朱家角旅游經(jīng)濟(jì)興旺發(fā)達(dá)，每年約650萬(wàn)人次的游客量，8公里內(nèi)21,300戶別墅及高檔小區(qū)，周邊約有3000間客房。依托政策及經(jīng)濟(jì)的良性運(yùn)行，朱家角整個(gè)社會(huì)事業(yè)蓬勃開(kāi)展，也為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展奠定了基礎(chǔ)；借靈韻古典的古鎮(zhèn)氣息及豐富的文化內(nèi)涵，朱家角區(qū)域特色日益顯著；第三產(chǎn)業(yè)旅游業(yè)繼續(xù)快速發(fā)展，為朱家角創(chuàng)造了最核心的價(jià)值點(diǎn)，也為各產(chǎn)業(yè)鏈提供了機(jī)會(huì)。3. 朱家角發(fā)展規(guī)劃隨著近年來(lái)的發(fā)展，青浦已經(jīng)發(fā)展成為以“青浦新城”為中心的東部城區(qū)和以“朱家角”為中心的西部

6、旅游生態(tài)區(qū)，朱家角在青浦也將占據(jù)更為重要的地位，發(fā)揮更突出的地域優(yōu)勢(shì)。青浦區(qū)規(guī)劃簡(jiǎn)述（至2020年） 以“一城四片”為基點(diǎn)，重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)、商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、城市服務(wù)業(yè)、電子信息、汽車配件制造業(yè)、生態(tài)旅游、生態(tài)居住、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)及生態(tài)林業(yè)。朱家角鎮(zhèn)規(guī)劃簡(jiǎn)述（至2020年）：水：形成朱家角鎮(zhèn)區(qū)的主體構(gòu)架，淀山湖、大淀湖是鎮(zhèn)區(qū)核心空間；老區(qū)：老區(qū)改造形成鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)中心；新區(qū)：古鎮(zhèn)北側(cè)的珠溪河以西，規(guī)模2平方公里，規(guī)劃目標(biāo)“一中心，二河街”，是未來(lái)集鎮(zhèn)的行政中心，住宅建設(shè)重點(diǎn)區(qū)域；旅游度假區(qū)：濱河區(qū)與古鎮(zhèn)風(fēng)貌保護(hù)區(qū)一起形成集鎮(zhèn)旅游度假中心。交通規(guī)劃：利用延安路高架及其延伸線形成“淀山湖朱家角上海中心城區(qū)海港

7、新城洋山深水港”經(jīng)濟(jì)線。詳細(xì)規(guī)劃：城鎮(zhèn)性質(zhì)及規(guī)劃定位：休閑度假+生態(tài)居住的旅游城鎮(zhèn)朱家角是市級(jí)歷史文化名鎮(zhèn)，“十五”期間上海市率先建設(shè)的“一城九鎮(zhèn)”之一。瀕臨淀山湖風(fēng)景區(qū)，以休閑度假和生態(tài)居住為特色的旅游城鎮(zhèn)。建設(shè)方針：功能及空間重組,現(xiàn)代水鄉(xiāng)與古鎮(zhèn)風(fēng)貌結(jié)合朱家角古鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)在功能結(jié)構(gòu)和空間形態(tài)上重新組合，確立新的鎮(zhèn)區(qū)空間構(gòu)架和功能分區(qū)；采用改建與重建相結(jié)合的建設(shè)方針，對(duì)鎮(zhèn)區(qū)功能結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，將不適宜的工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等性質(zhì)的用地，轉(zhuǎn)換為旅游休閑設(shè)施、商業(yè)文化娛樂(lè)設(shè)施用地，使老鎮(zhèn)區(qū)成為集鎮(zhèn)的商業(yè)中心和旅游休閑中心。新區(qū)建設(shè)本著統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開(kāi)發(fā)的原則，各項(xiàng)市政公用設(shè)施及配套建設(shè)應(yīng)同步進(jìn)行。以居住功

8、能為主，同時(shí)將行政中心、文體中心從老鎮(zhèn)遷至新區(qū)，形成富有現(xiàn)代江南水鄉(xiāng)城鎮(zhèn)特征并與古鎮(zhèn)風(fēng)貌一脈相承的全新城鎮(zhèn)風(fēng)貌。用地規(guī)模及四至范圍：鎮(zhèn)區(qū)總體規(guī)劃用地8.14平方公里至2020年，鎮(zhèn)區(qū)總體規(guī)劃用地8.14平方公里，包括老鎮(zhèn)區(qū)2.6平方公里。其中城鎮(zhèn)建設(shè)用地620公頃，人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地為124平方米,總增加住宅建筑面積180萬(wàn)平方米。以老鎮(zhèn)區(qū)為基礎(chǔ)包括古鎮(zhèn)風(fēng)貌保護(hù)區(qū)，向北包含大淀湖，向東向南至318國(guó)道；向西跨越朱昆河進(jìn)一步拓展鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展空間。將原來(lái)位于318國(guó)道南側(cè)的工業(yè)區(qū)歸并至朱楓公路兩側(cè)的工業(yè)區(qū)，新鎮(zhèn)區(qū)不再布置工業(yè)用地。城鎮(zhèn)布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃：以水體為“心脈”，形成老區(qū)、新區(qū)二大塊城鎮(zhèn)布局結(jié)構(gòu)注重現(xiàn)

9、狀城鎮(zhèn)空間布局特點(diǎn)的延續(xù)和整合。城鎮(zhèn)用地布局注重功能分區(qū)，同時(shí)為使城鎮(zhèn)生活更具活力，各相關(guān)性質(zhì)用地可綜合安排。朱家角鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)空間布局結(jié)構(gòu)以水系為構(gòu)架，以水體為“心脈”，形成老區(qū)、新區(qū)二大塊。（1）水是形成朱家角鎮(zhèn)區(qū)的主體構(gòu)架，包括三個(gè)層次：水心：大淀湖以及規(guī)劃文體中心和中心公園是鎮(zhèn)區(qū)核心空間；水脈：淀浦河由西向東橫穿集鎮(zhèn)；水絡(luò)：現(xiàn)狀河道和規(guī)劃河道相結(jié)合，形成具有內(nèi)聚力的河道網(wǎng)；（2）老區(qū)：即目前的建成區(qū)。以古鎮(zhèn)風(fēng)貌保護(hù)區(qū)（61.5公頃）為核心，淀浦河沿岸以及祥凝浜路沿線為建設(shè)重點(diǎn)地區(qū)，通過(guò)老區(qū)改造形成鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)旅游中心。（3）新區(qū)包括四個(gè)組團(tuán)。沿大淀湖東、北側(cè)的組團(tuán)一為花園住宅區(qū)；組團(tuán)二、三由一

10、條沿河的商業(yè)街串聯(lián)起來(lái)。組團(tuán)四位于淀浦河南岸較為獨(dú)立，也是未來(lái)集鎮(zhèn)的行政中心。（4）休閑度假區(qū)組團(tuán)集中于淀浦河兩岸，均為濱河地區(qū)與古鎮(zhèn)風(fēng)貌保護(hù)區(qū)一起形成集鎮(zhèn)旅游度假中心。商業(yè)金融規(guī)劃：雙線構(gòu)筑朱家角鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心規(guī)劃未來(lái)朱家角鎮(zhèn)商業(yè)設(shè)施應(yīng)結(jié)合旅游業(yè)的開(kāi)發(fā)、老鎮(zhèn)區(qū)的改造、古鎮(zhèn)風(fēng)貌的保護(hù)，集中在二條線上。第一條線：祥凝浜路兩側(cè)，以商住綜合樓為主體，形成新的具有古鎮(zhèn)風(fēng)貌特色的商業(yè)街；第二條線：淀浦河南岸老鎮(zhèn)區(qū)段，結(jié)合水面的開(kāi)挖、水網(wǎng)重塑，形成新的商業(yè)中心。同時(shí)老鎮(zhèn)區(qū)通過(guò)一系列的改造、更新將成為朱家角鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)中心。住宅規(guī)劃：居住功能移至新區(qū)規(guī)劃朱家角鎮(zhèn)區(qū)住宅建設(shè)將重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至新區(qū)。老區(qū)將發(fā)展商業(yè)服務(wù)以及

11、旅游相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。同時(shí)結(jié)合老區(qū)改造適量地發(fā)展商業(yè)與住宅相結(jié)合的居住形式。老區(qū)常住人口控制在0.8萬(wàn)人左右規(guī)模。4. 朱家角商圈經(jīng)濟(jì)青浦區(qū)商圈主要為兩個(gè)，分為城區(qū)商圈及古鎮(zhèn)商圈古鎮(zhèn)商圈主要是以朱家角古鎮(zhèn)為核心，輻射周邊區(qū)域。古鎮(zhèn)景區(qū)外重要街道祥凝浜路 祥凝浜路是朱家角鎮(zhèn)最主要的商業(yè)街，鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)原住居民，生活日用大都是在這條路上購(gòu)買的。集中各銀行網(wǎng)點(diǎn)、飲食店、中、小型超市、日雜店等，公交站點(diǎn)也多集中在這條道路上，目前該道路顯得有些雜亂。規(guī)劃中的祥凝浜路，是朱家角鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)、金融一條街，也是文體休閑用品特色街，距本案9分鐘車程。表象繁榮的度假村經(jīng)濟(jì)及“新興產(chǎn)業(yè)”的興起 古鎮(zhèn)周邊以休閑、度假及商務(wù)培訓(xùn)功能

12、的度假村為主，是以淀山湖、大淀湖的美麗湖景為賣點(diǎn)的度假村。度假村鳥(niǎo)籠式的消費(fèi)模式，運(yùn)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)，其娛樂(lè)項(xiàng)目及設(shè)施都已陳舊，且經(jīng)營(yíng)模式老化。已經(jīng)運(yùn)轉(zhuǎn)多年的度假型賓館雖然擁有23星級(jí)檔次，也兼有娛樂(lè)、休閑、體育活動(dòng)的，但逐步脫離了現(xiàn)代都市人群追求時(shí)尚、新潮與速度感的消費(fèi)理念，已不能適應(yīng)現(xiàn)代消費(fèi)需求。在歷史城鎮(zhèn)旅游發(fā)展遭遇過(guò)度商業(yè)化、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)等瓶頸的背景下，不能再單純依靠歷史資源發(fā)展觀光旅游，應(yīng)轉(zhuǎn)向文化休閑業(yè)、旅游房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此，最近幾年古鎮(zhèn)在大力進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和藝術(shù)產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)。4.朱家角旅游業(yè)情況青浦每年四百萬(wàn)左右的游客，其中至少90%以上是到青西地區(qū)以朱家角為中心的區(qū)域內(nèi)旅行的，也就是說(shuō)，而

13、目前，青浦全區(qū)高檔次的賓館并不多，而針對(duì)度假型游客的商業(yè)業(yè)態(tài)，還主要是經(jīng)營(yíng)理念及模式陳舊的度假村占有主導(dǎo)地位。而度假村消費(fèi)主要面對(duì)客戶僅僅是游客中極少的一塊，即商務(wù)會(huì)議人群，而占絕大多數(shù)自費(fèi)型游客（團(tuán)體、散客），由于在朱家角難尋質(zhì)價(jià)皆宜的夜間消費(fèi)及住宿場(chǎng)所，只能朝游暮歸，不能盡興而去。本項(xiàng)目的功能定位正有可能彌補(bǔ)目前朱家角度假旅游消費(fèi)中的空白，勢(shì)必會(huì)被游客認(rèn)可，而帶來(lái)極好的投資回報(bào)及社會(huì)美譽(yù)度。項(xiàng)目分析1. 項(xiàng)目交通情況水都南岸位于朱楓公路康業(yè)路交匯處，靠近滬渝高速（G50）、滬青平公路（318國(guó)道延伸段）、朱楓公路。臨近軌交17號(hào)線朱家角站（2017年通車）。2. 項(xiàng)目周邊配套小區(qū)內(nèi)部配套：

14、創(chuàng)意區(qū)齊全商業(yè)中小學(xué)：朱家角小學(xué)幼兒園：朱家角幼兒園綜合商場(chǎng)：聯(lián)華超市、華聯(lián)超市、農(nóng)工商郵局：朱家角郵局銀行：工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行醫(yī)院：朱家角仁濟(jì)醫(yī)院3. 朱家角的優(yōu)勢(shì)如上表所示:青浦通過(guò)A9與上海市區(qū)一線相連，特別是朱家角古鎮(zhèn)地理位置獨(dú)特，處于淀山湖、佘山、閔行三區(qū)域的圓心，半徑輻射范圍內(nèi)自然資源及旅游休閑資源極其豐富，這從上海大區(qū)域來(lái)說(shuō)是絕無(wú)僅有的，朱家角即是上海的后花園。另外，周邊別墅社區(qū)、高爾夫球場(chǎng)及國(guó)際學(xué)校數(shù)量眾多，這也說(shuō)明區(qū)域內(nèi)的高消費(fèi)人群并不缺乏。朱家角印象： 古韻悠長(zhǎng)的人文古鎮(zhèn)，水墨般的小橋流水人家； 大上海的后花園，自然旅游資源得天獨(dú)厚； 車行交通

15、便捷，四通八達(dá)； 青浦整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以工農(nóng)業(yè)為主體，而朱家角古鎮(zhèn)占據(jù)了絕大部分的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值； 朱家角古鎮(zhèn)是青浦最具活力的核心； 配套成熟的度假休閑好去處； 近期建設(shè)發(fā)展迅猛，遠(yuǎn)景規(guī)劃良好,2016-2017年間將會(huì)有大量新產(chǎn)物呈現(xiàn)； 隨著17號(hào)線、20號(hào)線的通車，將帶來(lái)更大更多的客源流量； 周邊存在大量高端消費(fèi)群體及高層次場(chǎng)所； 休閑度假和生態(tài)居住為特色的旅游城鎮(zhèn)；4. 項(xiàng)目附近酒店朱家角周邊的酒店數(shù)量不多還處于初級(jí)階段，多為二、三星級(jí)的賓館，缺乏高級(jí)酒店場(chǎng)所（這塊市場(chǎng)已經(jīng)有所被重視），從其客房數(shù)量及床位數(shù)量來(lái)看都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足于實(shí)際的客流量，這也是朱家角古鎮(zhèn)成為短途旅游而不能稱為逗留點(diǎn)的原

16、因之一。唯一一家五星級(jí)酒店皇家郁金香酒店的34-80房間的價(jià)格在520-1080元區(qū)間，入住率為83.6%。朱家角總共有113家酒店和客棧，總房間數(shù)3539間，房間數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足游客的需求量，入住率想不高也不行，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，平均入住率在60%之上。5. 酒店消費(fèi)人群國(guó)內(nèi)外觀光游客（團(tuán)體、散戶）由于朱家角地處滬、蘇、浙三省交界地段，比起其它旅游區(qū)，朱家角有著天然的地理優(yōu)勢(shì)。由于出行時(shí)間和資金成本不高，滬蘇浙一帶游客把朱家角作為周末短線旅游的必游景點(diǎn)之一。朱家角還吸引著全國(guó)乃至國(guó)際游客的目光。朱家角和周莊、同里、烏鎮(zhèn)等都是長(zhǎng)三角“水鄉(xiāng)”特色旅游的主要景點(diǎn)。各大旅行在安排游客作上海旅行時(shí)，都將朱家

17、角作為一個(gè)必到的景點(diǎn)，朱家角與上海市區(qū)的外灘、東方明珠等一起成為滬上旅游的重要景點(diǎn)。當(dāng)然這也為本項(xiàng)目帶來(lái)了大量的長(zhǎng)三角以外的國(guó)內(nèi)、國(guó)際旅游客戶。6. 項(xiàng)目購(gòu)買者水都南岸屬于50年產(chǎn)權(quán)的功能產(chǎn)品，由于其成本開(kāi)支將按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取，因此傳統(tǒng)售賣方式私人購(gòu)買的可能性不大，如果用售后返租形式售賣，將使投資房產(chǎn)者和度假暫居者購(gòu)房有更大的選擇空間，另外一些企業(yè)主通過(guò)公司名購(gòu)買的可能性會(huì)相當(dāng)大，一方面可作為固定成本投入合理避稅，另一方面所有生活成本的產(chǎn)生也可入帳，正好為一些企業(yè)主們大開(kāi)方便之門。從區(qū)域上來(lái)說(shuō)，上海投資者及新上海人已經(jīng)對(duì)青浦有所了解，也知道青浦在上海的地位，因此能夠很容易的接受項(xiàng)目的引導(dǎo)，而外省

18、市客戶一定是對(duì)上海有所了解，對(duì)朱家角的發(fā)展及潛力有一定認(rèn)知的人才可能購(gòu)買，因此，這批客戶主要集中長(zhǎng)三角區(qū)域，但他們更可能會(huì)選擇周莊，烏鎮(zhèn)，同里，他們?nèi)绻x擇上海的物業(yè)可能更偏向于住宅及成熟區(qū)域的商業(yè)，因此這批客戶相對(duì)較少，可能主要來(lái)自于昆山、淀山湖之類的相近城市，以及旅游暫居地的商務(wù)人士。從上圖來(lái)看，自用或出租是這些客戶中投資目的首選，所以此案“售后返租”的可行性是非常大。7.盈利分析通過(guò)以上的項(xiàng)目可行性論證，項(xiàng)目的盈利點(diǎn)大致集中在以下幾點(diǎn)：（1）度假型旅游消費(fèi)伴隨著朱家角旅游形態(tài)由觀光型向度假型轉(zhuǎn)變，每年百萬(wàn)人次的游客數(shù)量，巨大的消費(fèi)群，假日型消費(fèi)，尤其是夜間住宿將是本項(xiàng)目最大的盈利點(diǎn)所在。（2）高檔別墅區(qū)人群消費(fèi)從以上論證可以