房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理課件

1、房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理1 20062006年中國（深圳）房地產(chǎn)成本年中國（深圳）房地產(chǎn)成本 控制精細(xì)化管理研討會控制精細(xì)化管理研討會 工程目標(biāo)成本的制定、支解工程目標(biāo)成本的制定、支解 與落實(shí)與落實(shí) 工程清單招標(biāo)管理工程清單招標(biāo)管理 工程成本數(shù)據(jù)庫的建立工程成本數(shù)據(jù)庫的建立 20062006年年0202月月2626日日 杭州杭州 房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理2 成本成本管理理念管理理念 1，成本管理的目的，成本管理的目的（WHY)提升價值提升價值 2，房地產(chǎn)項目的成本構(gòu)成，房地產(chǎn)項目的成本構(gòu)成（WHAT)全成本，全成本， 空間與時間分布空間與時間分布 3，房地產(chǎn)項目成本管理的出發(fā)點(diǎn)，房地產(chǎn)項目成本

2、管理的出發(fā)點(diǎn)（WHERE)確確 定與控制定與控制 4，成本管理的階段，成本管理的階段（WHEN)全過程全過程 5, 成本管理的責(zé)任人成本管理的責(zé)任人（WHO) 全員全員 6，成本管理的方法，成本管理的方法(HOW）目標(biāo)管理目標(biāo)管理 房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理3 成本管理的目的（成本管理的目的（WHY) 1，房地產(chǎn)公司是企業(yè)，房地產(chǎn)公司是企業(yè)，利潤利潤是企業(yè)用永恒目是企業(yè)用永恒目 標(biāo)標(biāo) 2，利潤與成本的關(guān)系利潤與成本的關(guān)系 收入一定的情況下，成本越低，利潤越大 3，成本管理的目的與企業(yè)的目標(biāo)是一致的成本管理的目的與企業(yè)的目標(biāo)是一致的 機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)/團(tuán)隊的目標(biāo)團(tuán)隊的目標(biāo) 4，成本管理的目標(biāo)是保證成本的支

3、出獲得最，成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最 有效的收益有效的收益-提升價值提升價值 成本控制不等于省錢,花得多會浪費(fèi)，花得少也會 有浪費(fèi)，花多花少不是重點(diǎn)，花的有效才是關(guān)鍵 房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理4 提升價值的五種途徑提升價值的五種途徑 價值工程的基本公式：價值工程的基本公式：V=F/C V-value ,性價比 F-function ,產(chǎn)品、功能/性能、服務(wù)、收益 C-cost, 費(fèi)用/成本 C下降，F(xiàn)上升 C不變，F(xiàn)上升 C下降，F(xiàn)不變 C小幅上升，F(xiàn)大幅上升 C大幅下降，F(xiàn)小幅下降 -具體選擇哪種途徑，與市場環(huán)境、公司經(jīng)營 理念、產(chǎn)品方針有關(guān) -價值的評估：有顯性的，有隱性的，有眼

4、前 的有長遠(yuǎn)的，需要綜合平衡與決策 房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理5 房地產(chǎn)項目成本的構(gòu)成房地產(chǎn)項目成本的構(gòu)成（WHAT) 全成本的概念全成本的概念 1，成本構(gòu)成，成本構(gòu)成 建造成本建造成本=前期前期+建安建安+室外及配套室外及配套 開發(fā)成本開發(fā)成本=土地土地+建造建造+開發(fā)間接開發(fā)間接 全成本（即項目發(fā)展成本）全成本（即項目發(fā)展成本）=開發(fā)成本開發(fā)成本+期間費(fèi)期間費(fèi) （營銷和管理）（營銷和管理） 2，時間與空間上的分布，時間與空間上的分布 時間：建設(shè)全過程都在發(fā)生時間：建設(shè)全過程都在發(fā)生 空間：公司空間：公司+現(xiàn)場；實(shí)體現(xiàn)場；實(shí)體+費(fèi)用費(fèi)用 房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理6 成本管理的出發(fā)點(diǎn)（成本管理的

5、出發(fā)點(diǎn)（WHERE)WHERE) 兩大基本內(nèi)容兩大基本內(nèi)容-合理確定合理確定和和有效控制有效控制 1，合理確定，合理確定確定是控制的前提和基礎(chǔ)，市場定價原則確定是控制的前提和基礎(chǔ)，市場定價原則 ，沒有準(zhǔn)確只有合理；，沒有準(zhǔn)確只有合理； 成本的決定因素：成本的決定因素：外部外部-市場；內(nèi)部市場；內(nèi)部-產(chǎn)品策劃與定產(chǎn)品策劃與定 位；位； 成本的影響因素成本的影響因素: 諸多經(jīng)營、技術(shù)、管理方面諸多經(jīng)營、技術(shù)、管理方面; 成本確定的方法成本確定的方法: 決不是靠定額算出來的；靠對市場決不是靠定額算出來的；靠對市場 和產(chǎn)品的把握，市場包括銷售市場和原材料市場和產(chǎn)品的把握，市場包括銷售市場和原材料市場

6、成本確定的過程成本確定的過程:行業(yè)特點(diǎn)決定成本的特點(diǎn)：單件性行業(yè)特點(diǎn)決定成本的特點(diǎn)：單件性 、復(fù)雜性、多次性；從虛到實(shí)；、復(fù)雜性、多次性；從虛到實(shí)； 成本實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵環(huán)節(jié)成本實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：招標(biāo)（發(fā)包），使產(chǎn)品與市場結(jié)：招標(biāo)（發(fā)包），使產(chǎn)品與市場結(jié) 合合 -招標(biāo)的目的就是形成有效的競爭；競爭是降價的最有效手段招標(biāo)的目的就是形成有效的競爭；競爭是降價的最有效手段 -定標(biāo)的原則：合理低價；合理的概念：能做出符合要求產(chǎn)品定標(biāo)的原則：合理低價；合理的概念：能做出符合要求產(chǎn)品 房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理7 成本管理的出發(fā)點(diǎn)（成本管理的出發(fā)點(diǎn)（WHERE)WHERE) 兩大基本內(nèi)容兩大基本內(nèi)容-合理確定合理確定和

7、和有效控制有效控制 2，有效控制，有效控制動態(tài)監(jiān)控，做到隨時心中有數(shù)動態(tài)監(jiān)控，做到隨時心中有數(shù) -控制是解決問題的手段之一，目的為達(dá)到某些既定目標(biāo)；因此控制是解決問題的手段之一，目的為達(dá)到某些既定目標(biāo)；因此 ，控制可理解為一系統(tǒng)對外界影響的調(diào)節(jié)功能；此項調(diào)節(jié)功能，控制可理解為一系統(tǒng)對外界影響的調(diào)節(jié)功能；此項調(diào)節(jié)功能 可使系統(tǒng)的結(jié)果或產(chǎn)出不偏離既定目標(biāo)?？墒瓜到y(tǒng)的結(jié)果或產(chǎn)出不偏離既定目標(biāo)。 -控制的要素：目標(biāo)、偏差測定、修正控制的要素：目標(biāo)、偏差測定、修正 -有效控制的前提：目標(biāo)要合理實(shí)在；實(shí)際結(jié)果要及時反饋有效控制的前提：目標(biāo)要合理實(shí)在；實(shí)際結(jié)果要及時反饋 -控制不等于限制：心中有數(shù)就可以說在

8、控制之中，時刻掌握實(shí)控制不等于限制：心中有數(shù)就可以說在控制之中，時刻掌握實(shí) 際與目標(biāo)偏差際與目標(biāo)偏差的原因、幅度、造成后果的原因、幅度、造成后果 ，進(jìn)而做出相應(yīng)的調(diào)整，進(jìn)而做出相應(yīng)的調(diào)整 方案方案 3，技術(shù)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的原則，技術(shù)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的原則不論是確定還是控不論是確定還是控 制制 房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理8 成本管理的階段成本管理的階段（WHEN)全過程全過程 1，階段階段 立項立項策劃策劃設(shè)計設(shè)計 發(fā)包發(fā)包施工施工竣工竣工維護(hù)維護(hù) 2，對應(yīng)成本實(shí)現(xiàn)過程對應(yīng)成本實(shí)現(xiàn)過程-由虛到實(shí)由虛到實(shí) 虛擬：估、概、預(yù)算虛擬：估、概、預(yù)算 現(xiàn)實(shí)：合同價、付款、結(jié)算價現(xiàn)實(shí)：合同價、付款、結(jié)算價 - 從虛到實(shí)

9、的轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是發(fā)包從虛到實(shí)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是發(fā)包 房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理9 各階段成本管理重點(diǎn)內(nèi)容各階段成本管理重點(diǎn)內(nèi)容 立項階段立項階段成本測算，項目經(jīng)濟(jì)性評價成本測算，項目經(jīng)濟(jì)性評價 策劃階段策劃階段選擇性價比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與選擇性價比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與 發(fā)展計劃發(fā)展計劃 設(shè)計階段（賣什么、設(shè)計什么、施工什么）設(shè)計階段（賣什么、設(shè)計什么、施工什么） 方案：最經(jīng)濟(jì)合理方案，符合項目定位方案：最經(jīng)濟(jì)合理方案，符合項目定位 -初步：材料設(shè)備的合理選型初步：材料設(shè)備的合理選型 - 施工圖：限額設(shè)計，圖紙的質(zhì)量和施工圖：限額設(shè)計，圖紙的質(zhì)量和時間時間保證保證 發(fā)包階段發(fā)包階段通過市場競爭

10、找到合適的價格和單位，完通過市場競爭找到合適的價格和單位，完 備的合同（與合作伙伴雙贏的關(guān)系）備的合同（與合作伙伴雙贏的關(guān)系） 施工階段施工階段變更和簽證的管理，付款審核變更和簽證的管理，付款審核 竣工階段竣工階段結(jié)算、索賠辦理結(jié)算、索賠辦理 房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理10 成本管理的責(zé)任主體成本管理的責(zé)任主體（WHO)全員全員 1，所有與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門，都有成本管理，所有與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門，都有成本管理 的責(zé)任，都要具有成本意識的責(zé)任，都要具有成本意識 2，責(zé)任成本管理體系的建立，責(zé)任成本管理體系的建立 3, 房地產(chǎn)公司成本管理專業(yè)人員的職責(zé)房地產(chǎn)公司成本管理專業(yè)人員的職責(zé) 全面、全過程

11、成本管理，而非單純編制預(yù)結(jié)算工作全面、全過程成本管理，而非單純編制預(yù)結(jié)算工作 了解產(chǎn)品、掌握市場，制定目標(biāo)，全程監(jiān)控；了解產(chǎn)品、掌握市場，制定目標(biāo)，全程監(jiān)控； 甲方整合社會資源的目標(biāo)就是讓其符合我們的產(chǎn)品定位；甲方的工作就甲方整合社會資源的目標(biāo)就是讓其符合我們的產(chǎn)品定位；甲方的工作就 是協(xié)調(diào)，不論是設(shè)計、工程還是成本人員；專業(yè)人員是專家型的管理者是協(xié)調(diào)，不論是設(shè)計、工程還是成本人員；專業(yè)人員是專家型的管理者 （不是大廚是美食家）（不是大廚是美食家） 房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理11 成本管理的基本方法成本管理的基本方法（HOW)目標(biāo)目標(biāo) 管理管理 1，目標(biāo)管理的內(nèi)容目標(biāo)管理的內(nèi)容-目標(biāo)的確定與控制

12、兩目標(biāo)的確定與控制兩 方面方面 2，目標(biāo)確定的依據(jù)目標(biāo)確定的依據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫、市場經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫、市場 調(diào)研、產(chǎn)品把握調(diào)研、產(chǎn)品把握 3，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動態(tài)監(jiān)控的手段實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動態(tài)監(jiān)控的手段信息化信息化 4，目標(biāo)管理的過程目標(biāo)管理的過程PDCA 循環(huán)循環(huán) 房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理12 項目實(shí)施 方案 目標(biāo)成本（總成 本及分項成本） 建立目標(biāo) PLAN 項目實(shí)施 DO 做出調(diào)整 ADJUST 檢查對比 CHECK 實(shí)際成本 （總成本及 分項成本） 房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理13 成本管理的認(rèn)識過程成本管理的認(rèn)識過程 三個階段三個階段 造價計算（概、預(yù)、結(jié)）造價計算（概、預(yù)、結(jié)）-定額模式下，強(qiáng)調(diào)個人經(jīng)驗(yàn)，追求算

13、定額模式下，強(qiáng)調(diào)個人經(jīng)驗(yàn)，追求算 得快、算量準(zhǔn)，定額熟、套價正確；得快、算量準(zhǔn)，定額熟、套價正確； 成本控制成本控制強(qiáng)調(diào)不能突破目標(biāo)值強(qiáng)調(diào)不能突破目標(biāo)值 提升價值提升價值強(qiáng)調(diào)企業(yè)強(qiáng)調(diào)企業(yè)/團(tuán)隊的共同目標(biāo)：利潤，講求性價比，發(fā)掘團(tuán)隊的共同目標(biāo)：利潤，講求性價比，發(fā)掘 價值，創(chuàng)造價值價值，創(chuàng)造價值 -當(dāng)前指導(dǎo)思想：當(dāng)前指導(dǎo)思想：結(jié)合產(chǎn)品和市場，以造價計算和成結(jié)合產(chǎn)品和市場，以造價計算和成 本分析為基礎(chǔ)，以目標(biāo)管理為方法，以技術(shù)管理為本分析為基礎(chǔ)，以目標(biāo)管理為方法，以技術(shù)管理為 保障，以產(chǎn)品價值的實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)開展成本管理工作保障，以產(chǎn)品價值的實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)開展成本管理工作 房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理14 房

14、地產(chǎn)公司成本管理總體思路房地產(chǎn)公司成本管理總體思路 成本管理的基本內(nèi)容：成本管理的基本內(nèi)容： - -點(diǎn)、線、面點(diǎn)、線、面 1 1，兩個重點(diǎn)：招標(biāo)及合約、預(yù)結(jié)算，兩個重點(diǎn)：招標(biāo)及合約、預(yù)結(jié)算 2 2，一條主線：項目成本全過程動態(tài)控制，一條主線：項目成本全過程動態(tài)控制 3 3，兩個基本面：信息平臺（數(shù)據(jù)與工具）、制度建設(shè)，兩個基本面：信息平臺（數(shù)據(jù)與工具）、制度建設(shè) 成本部門的工作思路：成本部門的工作思路： 1 1，：基本的審算工作、控制體系的建立與運(yùn)行：基本的審算工作、控制體系的建立與運(yùn)行 、產(chǎn)品與市場研究、產(chǎn)品與市場研究 2 2，：項目建設(shè)、業(yè)務(wù)建設(shè)、組織建設(shè)：項目建設(shè)、業(yè)務(wù)建設(shè)、組織建設(shè) 3

15、 3，：計劃管理、目標(biāo)管理：計劃管理、目標(biāo)管理 4，：靠數(shù)據(jù)說話，留下作業(yè)痕跡：靠數(shù)據(jù)說話，留下作業(yè)痕跡 房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理15 成本管理工作基本面成本管理工作基本面 成本目標(biāo)管理辦法成本目標(biāo)管理辦法 供方管理制度供方管理制度 招標(biāo)管理辦法招標(biāo)管理辦法 合同管理辦法合同管理辦法 成本信息化管理辦法成本信息化管理辦法 變更及簽證管理辦法變更及簽證管理辦法 付款及結(jié)算管理辦法付款及結(jié)算管理辦法 其他：材料采購及認(rèn)價管理；資料管理；預(yù)算編制其他：材料采購及認(rèn)價管理；資料管理；預(yù)算編制 深度要求深度要求 房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理16 成本目標(biāo)的制定成本目標(biāo)的制定基本原則基本原則 1 1，目標(biāo)的內(nèi)

16、涵目標(biāo)的內(nèi)涵： 不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背 后的產(chǎn)品目標(biāo)后的產(chǎn)品目標(biāo) 2 2，目標(biāo)的作用：目標(biāo)的作用： 目標(biāo)不一定是上限而是基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在目標(biāo)不一定是上限而是基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在 于心中有數(shù)于心中有數(shù) 3 3，目標(biāo)的范圍：，目標(biāo)的范圍： 成本目標(biāo)是整個項目團(tuán)隊的目標(biāo)，目標(biāo)范圍成本目標(biāo)是整個項目團(tuán)隊的目標(biāo)，目標(biāo)范圍 覆蓋全成本覆蓋全成本 房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理17 成本目標(biāo)的制定成本目標(biāo)的制定主要過程主要過程 1 1，制定的時間，制定的時間： 目標(biāo)制定從立項時就已經(jīng)開始，區(qū)分控制目標(biāo)與經(jīng)濟(jì)測目標(biāo)制定從立項時就已經(jīng)開始，區(qū)分控制目標(biāo)與經(jīng)濟(jì)測 算

17、數(shù)據(jù)，要求不同，考慮風(fēng)險因素；算數(shù)據(jù)，要求不同，考慮風(fēng)險因素； 策劃、設(shè)計階段進(jìn)行各階段的成本測算，各期測算要有策劃、設(shè)計階段進(jìn)行各階段的成本測算，各期測算要有 對應(yīng)，比較變化原因，原則上前期目標(biāo)控制后期目標(biāo)；對應(yīng)，比較變化原因，原則上前期目標(biāo)控制后期目標(biāo)； 規(guī)劃方案確定后，形成正式目標(biāo)成本規(guī)劃方案確定后，形成正式目標(biāo)成本 施工圖完成后，可根據(jù)預(yù)算對目標(biāo)做調(diào)整（通常是在偏施工圖完成后，可根據(jù)預(yù)算對目標(biāo)做調(diào)整（通常是在偏 差較大的情況下）；差較大的情況下）； 2 2，制定的方法，制定的方法 3 3，制定的要求，制定的要求 房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理18 成本目標(biāo)的制定成本目標(biāo)的制定主要過程主要過程

18、 1 1，制定的時間，制定的時間： 2 2，制定的方法，制定的方法： 成本與首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此成本目成本與首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此成本目 標(biāo)要在與產(chǎn)品目標(biāo)的互動溝通中共同制定，在發(fā)包前的標(biāo)要在與產(chǎn)品目標(biāo)的互動溝通中共同制定，在發(fā)包前的 階段經(jīng)歷由粗到細(xì)的過程。一般的依據(jù)文件有：項目發(fā)階段經(jīng)歷由粗到細(xì)的過程。一般的依據(jù)文件有：項目發(fā) 展報告、策劃報告、各階段的設(shè)計文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)；展報告、策劃報告、各階段的設(shè)計文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)； 前期工作盡可能做細(xì)，促進(jìn)策劃、設(shè)計人員對產(chǎn)品的深前期工作盡可能做細(xì)，促進(jìn)策劃、設(shè)計人員對產(chǎn)品的深 入考慮，不要因?yàn)榻窈髸l(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定

19、。入考慮，不要因?yàn)榻窈髸l(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定。 最好能結(jié)合公司產(chǎn)品特點(diǎn)，制定公司通用的標(biāo)準(zhǔn)和表格最好能結(jié)合公司產(chǎn)品特點(diǎn)，制定公司通用的標(biāo)準(zhǔn)和表格 ，各項目的不同點(diǎn)在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時間，減少，各項目的不同點(diǎn)在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時間，減少 誤解；誤解； 符合公司利潤要求，經(jīng)過各方的討論和審批（可能集團(tuán)符合公司利潤要求，經(jīng)過各方的討論和審批（可能集團(tuán) 審批），正式發(fā)布審批），正式發(fā)布 3 3，制定的要求，制定的要求： 房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理19 成本目標(biāo)的制定成本目標(biāo)的制定主要過程主要過程 1 1，制定的時間，制定的時間： 2 2，制定的方法，制定的方法： 3 3，制定的要求，制定的要求

20、： 合理確定的前提條件：了解市場、結(jié)合產(chǎn)品，有充合理確定的前提條件：了解市場、結(jié)合產(chǎn)品，有充 分的數(shù)據(jù)支持，通過市場調(diào)研和數(shù)據(jù)庫；分的數(shù)據(jù)支持，通過市場調(diào)研和數(shù)據(jù)庫； 內(nèi)容要明確具體，比如同樣是高檔，各人心目中可內(nèi)容要明確具體，比如同樣是高檔，各人心目中可 能不同；能不同； 盡可能有量化的計算，量價分離，而不是籠統(tǒng)的總盡可能有量化的計算，量價分離，而不是籠統(tǒng)的總 數(shù)，便于今后的對比分析；數(shù)，便于今后的對比分析； 盡可能作為績效考核指標(biāo)；所有房地產(chǎn)公司都會做盡可能作為績效考核指標(biāo)；所有房地產(chǎn)公司都會做 測算，只是沒有作為正式的目標(biāo)去執(zhí)行和監(jiān)控，沒測算，只是沒有作為正式的目標(biāo)去執(zhí)行和監(jiān)控，沒 有用

21、目標(biāo)對控制結(jié)果進(jìn)行考核有用目標(biāo)對控制結(jié)果進(jìn)行考核 房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理20 成本目標(biāo)的制定成本目標(biāo)的制定工作案例工作案例 1 1，某中學(xué)成本控制綱要，某中學(xué)成本控制綱要：注意前期制定的過程注意前期制定的過程 、計劃和人員，如何調(diào)整、計劃和人員，如何調(diào)整 2 2，某中學(xué)成本測算，某中學(xué)成本測算：注意全成本的范圍，對產(chǎn)品注意全成本的范圍，對產(chǎn)品 的明確的明確 3 3，成本調(diào)研報告格式，成本調(diào)研報告格式： 4 4，成本目標(biāo)評審要點(diǎn)，成本目標(biāo)評審要點(diǎn) 房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理21 成本目標(biāo)的分解成本目標(biāo)的分解 - - 分解是為了落實(shí)分解是為了落實(shí) 1 1，要滿足動態(tài)控制的需要：要滿足動態(tài)控制的需要

22、： 按分包與甲供材計劃分解到每個分判項目上；這樣分解的前提按分包與甲供材計劃分解到每個分判項目上；這樣分解的前提 項目開發(fā)過程事先有充分的策劃，是計劃管理到位；如果做不項目開發(fā)過程事先有充分的策劃，是計劃管理到位；如果做不 到只能分解合同而不是分解目標(biāo)到只能分解合同而不是分解目標(biāo) 2 2，要滿足成本分析的需要：，要滿足成本分析的需要： 按照標(biāo)準(zhǔn)成本科目（公司內(nèi)部的，沒有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)）分解，一般按照標(biāo)準(zhǔn)成本科目（公司內(nèi)部的，沒有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)）分解，一般 只在末級科目上可以增加；只在末級科目上可以增加； 3 3，按內(nèi)部職責(zé)劃分：，按內(nèi)部職責(zé)劃分： 成本費(fèi)用總額分解到各相關(guān)責(zé)任部門，列入成本費(fèi)用總額分解到各

23、相關(guān)責(zé)任部門，列入KPIKPI 4 4，分解到設(shè)計限額：，分解到設(shè)計限額： 也可以認(rèn)為是目標(biāo)的落實(shí)，實(shí)際上在目標(biāo)制定時就已經(jīng)考慮到也可以認(rèn)為是目標(biāo)的落實(shí)，實(shí)際上在目標(biāo)制定時就已經(jīng)考慮到 了設(shè)計限額了設(shè)計限額 5 5，分?jǐn)倖栴}：，分?jǐn)倖栴}： 作為成本控制目標(biāo)以已發(fā)生為準(zhǔn)，但在經(jīng)濟(jì)測算時要分?jǐn)?，建作為成本控制目?biāo)以已發(fā)生為準(zhǔn)，但在經(jīng)濟(jì)測算時要分?jǐn)?，?安費(fèi)之外的費(fèi)用分配到單體上；公建配套根據(jù)服務(wù)范圍在各期安費(fèi)之外的費(fèi)用分配到單體上；公建配套根據(jù)服務(wù)范圍在各期 之間分?jǐn)?；之間分?jǐn)偅?房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理22 成本目標(biāo)的分解成本目標(biāo)的分解工作案例工作案例 1 1，按招標(biāo)和合同項分解，按招標(biāo)和合同項

24、分解： 2 2，按科目細(xì)分，按科目細(xì)分： 3 3，責(zé)任劃分，責(zé)任劃分： 4 4，設(shè)計限額，設(shè)計限額 房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理23 成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) 產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致目標(biāo)的落實(shí)，使預(yù)測成本分塊、產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致目標(biāo)的落實(shí)，使預(yù)測成本分塊、 分步變?yōu)閷?shí)際成本；分步變?yōu)閷?shí)際成本； 要有保證目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的方法，技術(shù)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的手要有保證目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的方法，技術(shù)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的手 段；重點(diǎn)是在設(shè)計和招標(biāo)過程中，在設(shè)計和合約段；重點(diǎn)是在設(shè)計和招標(biāo)過程中，在設(shè)計和合約 中體現(xiàn)甲方的意圖，保護(hù)設(shè)計和施工的成果不會中體現(xiàn)甲方的意圖，保護(hù)設(shè)計和施工的成果不會 出現(xiàn)定位和檔次上的偏差；出現(xiàn)定位和檔次上的偏差； 既要有完

25、整的流程，更要強(qiáng)調(diào)項目操作團(tuán)隊的成既要有完整的流程，更要強(qiáng)調(diào)項目操作團(tuán)隊的成 本意識與溝通，對產(chǎn)品和技術(shù)的控制與對成本的本意識與溝通，對產(chǎn)品和技術(shù)的控制與對成本的 控制同步實(shí)現(xiàn)；這里所謂成本意識就是要考慮性控制同步實(shí)現(xiàn)；這里所謂成本意識就是要考慮性 價比；價比； 動態(tài)監(jiān)控的環(huán)節(jié)（招標(biāo)、變更、結(jié)算）與手段（動態(tài)監(jiān)控的環(huán)節(jié)（招標(biāo)、變更、結(jié)算）與手段（ 軟件與報表）；軟件與報表）； 調(diào)整也是一種落實(shí)，關(guān)鍵是要心中有數(shù)，調(diào)整的調(diào)整也是一種落實(shí)，關(guān)鍵是要心中有數(shù)，調(diào)整的 原因、內(nèi)容、幅度、產(chǎn)生的影響等；調(diào)整的對象原因、內(nèi)容、幅度、產(chǎn)生的影響等；調(diào)整的對象 包括成本目標(biāo)、實(shí)施方案和利潤預(yù)期；包括成本目標(biāo)、

26、實(shí)施方案和利潤預(yù)期； 調(diào)整提出原則：誰主張，誰舉證；調(diào)整提出原則：誰主張，誰舉證； 房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理24 成本目標(biāo)的落實(shí)成本目標(biāo)的落實(shí)- -工作案例工作案例 1 1，月報表：，月報表： 2 2，每月變更匯總：，每月變更匯總： 3 3，調(diào)整所需文件，調(diào)整所需文件： 4 4，價值分析報告，價值分析報告： 5 5，后評估報告，后評估報告 房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理25 小結(jié)：小結(jié)： 1 1，成本控制操作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，成本控制操作的關(guān)鍵環(huán)節(jié) 事前有目標(biāo)：項目總成本目標(biāo)及分解事前有目標(biāo)：項目總成本目標(biāo)及分解 事中有監(jiān)控：月報表事中有監(jiān)控：月報表 事后有分析：后評估報告事后有分析：后評估報告 2 2，

27、成本控制指導(dǎo)思想，成本控制指導(dǎo)思想 成本控制就是要做到心中有數(shù)，而不是簡單成本控制就是要做到心中有數(shù)，而不是簡單 的限制和壓低成本，的限制和壓低成本， 成本確定是要找到合理值不是準(zhǔn)確值成本確定是要找到合理值不是準(zhǔn)確值 不論確定與控制，必須面向市場、面向產(chǎn)品不論確定與控制，必須面向市場、面向產(chǎn)品 ，技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合 房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理26 工程量清單招標(biāo)管理工程量清單招標(biāo)管理 為什么要采用清單招標(biāo)，與費(fèi)率招標(biāo)相比有多大益為什么要采用清單招標(biāo)，與費(fèi)率招標(biāo)相比有多大益 處？處？ 充分競爭、了解市場、掌握投標(biāo)細(xì)節(jié)：在總價和單價上都充分充分競爭、了解市場、掌握投標(biāo)細(xì)節(jié)：在總價和單

28、價上都充分 競爭，可以體現(xiàn)各單位的真實(shí)成本，施工方案，對項目的了解競爭，可以體現(xiàn)各單位的真實(shí)成本，施工方案，對項目的了解 程度等，分析投標(biāo)報價的針對性，可以知道其重視程度，也可程度等，分析投標(biāo)報價的針對性，可以知道其重視程度，也可 以反映管理水平；以反映管理水平； 事先定價、心中有數(shù)：競爭是降價最有力的武器，事先定價、心中有數(shù)：競爭是降價最有力的武器， 在投標(biāo)階段甲方處于主動地位，盡可能確定總價和在投標(biāo)階段甲方處于主動地位，盡可能確定總價和 單價，進(jìn)場之后會由主動變被動；單價，進(jìn)場之后會由主動變被動； 承包范圍和內(nèi)容事先明確，減少索賠：促使招標(biāo)過承包范圍和內(nèi)容事先明確，減少索賠：促使招標(biāo)過 程

29、中將圖紙和現(xiàn)場的問題事先提出和解決程中將圖紙和現(xiàn)場的問題事先提出和解決 付款、變更、結(jié)算過程簡化、清晰：減少了施工過付款、變更、結(jié)算過程簡化、清晰：減少了施工過 程中的扯皮；程中的扯皮； 存在的難度：時間上的增加、地方上的不適應(yīng)；存在的難度：時間上的增加、地方上的不適應(yīng)； 房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理27 工程量清單招標(biāo)管理工程量清單招標(biāo)管理 2 2，清單招標(biāo)的組織及過程清單招標(biāo)的組織及過程 招標(biāo)范圍：制度化，不招標(biāo)的審批與認(rèn)定招標(biāo)范圍：制度化，不招標(biāo)的審批與認(rèn)定 組織者、參與者、決策者組織者、參與者、決策者根據(jù)各公司的組織架構(gòu)和根據(jù)各公司的組織架構(gòu)和 經(jīng)營特點(diǎn)各環(huán)節(jié)的參與人與參與度可能不同經(jīng)營特

30、點(diǎn)各環(huán)節(jié)的參與人與參與度可能不同 ； 準(zhǔn)備過程：調(diào)研考察（廣泛性和準(zhǔn)對性，公司、項目準(zhǔn)備過程：調(diào)研考察（廣泛性和準(zhǔn)對性，公司、項目 、基地）、標(biāo)前會議、文件準(zhǔn)備（圖紙、清單、技術(shù)、基地）、標(biāo)前會議、文件準(zhǔn)備（圖紙、清單、技術(shù) 要求、樣板）要求、樣板） 招標(biāo)過程：發(fā)標(biāo)、答疑、開標(biāo)、評標(biāo)、談判、定標(biāo)，招標(biāo)過程：發(fā)標(biāo)、答疑、開標(biāo)、評標(biāo)、談判、定標(biāo)， 每個過程都要遵循每個過程都要遵循“靠數(shù)據(jù)說話、留有作業(yè)痕跡靠數(shù)據(jù)說話、留有作業(yè)痕跡”的的 原則原則 善后工作：合同簽訂與交底（合同附件、材料問題）善后工作：合同簽訂與交底（合同附件、材料問題） 、數(shù)據(jù)分析與積累、資料整理、樣板管理、數(shù)據(jù)分析與積累、資料整

31、理、樣板管理 房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理28 工程量清單招標(biāo)管理工程量清單招標(biāo)管理 3 3，清單招標(biāo)的合同管理，清單招標(biāo)的合同管理 合同制定的雙贏原則，要考慮誠信風(fēng)險；合同制定的雙贏原則，要考慮誠信風(fēng)險； 明確合同的目的：分工協(xié)作，賺社會的錢明確合同的目的：分工協(xié)作，賺社會的錢 基本概念基本概念；一般是總價、單價、成本加酬金；最后一種中；一般是總價、單價、成本加酬金；最后一種中 國用的較少；總價包括固定總價和可調(diào)總價，單價包括有國用的較少；總價包括固定總價和可調(diào)總價，單價包括有 暫定量的單價和純單價；暫定量的單價和純單價； 單價單價/ /總價合同的選擇：要看具體項目的復(fù)雜程度，與時總價合同的選擇

32、：要看具體項目的復(fù)雜程度，與時 間長短，變化的多少，圖紙的清晰度有關(guān)；還可以綜合選間長短，變化的多少，圖紙的清晰度有關(guān)；還可以綜合選 用的方式，單價中有總價，如，一些內(nèi)容就是一項定一個用的方式，單價中有總價，如，一些內(nèi)容就是一項定一個 價，局部總價；總價中有單價，比如有些可能價格或?qū)嶋H價，局部總價；總價中有單價，比如有些可能價格或?qū)嶋H 數(shù)量上差別較大的項目，某消防工程種的防火封堵、土方數(shù)量上差別較大的項目，某消防工程種的防火封堵、土方 工程；工程； 最常用的是固定單價的總價合同，且列出一些備用價格，最常用的是固定單價的總價合同，且列出一些備用價格， 如零星清單，主材價；包干方式是圖紙加清單，量

33、價的風(fēng)如零星清單，主材價；包干方式是圖紙加清單，量價的風(fēng) 險都給了施工單位險都給了施工單位 變更與調(diào)價的方式：合同價、定額或其他參考、商定；注變更與調(diào)價的方式：合同價、定額或其他參考、商定；注 意報價時的成本水平；總之承包的內(nèi)容明確才能包死，若意報價時的成本水平；總之承包的內(nèi)容明確才能包死，若 想制定品牌必須在招標(biāo)示提出；想制定品牌必須在招標(biāo)示提出； 付款、結(jié)算辦理：盡量按照實(shí)際完成工程量付款、結(jié)算辦理：盡量按照實(shí)際完成工程量 房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理29 工程量清單招標(biāo)管理工程量清單招標(biāo)管理 4 4，關(guān)于標(biāo)底的討論，關(guān)于標(biāo)底的討論 正確認(rèn)識標(biāo)底：合理范圍的參考，不是正確認(rèn)識標(biāo)底：合理范圍的參

34、考，不是 準(zhǔn)確的價格，例：領(lǐng)導(dǎo)要求說出到底哪準(zhǔn)確的價格，例：領(lǐng)導(dǎo)要求說出到底哪 個是準(zhǔn)確的個是準(zhǔn)確的 是否需要標(biāo)底：很多單位說沒有標(biāo)底，是否需要標(biāo)底：很多單位說沒有標(biāo)底， 使沒有專門編制，但對可能的造價水平使沒有專門編制，但對可能的造價水平 都有個預(yù)期，目標(biāo)也是一種標(biāo)底；都有個預(yù)期，目標(biāo)也是一種標(biāo)底； 如何取定標(biāo)底：調(diào)研，按定額或市場價如何取定標(biāo)底：調(diào)研，按定額或市場價 格計算，甲方的企業(yè)定額就是成本經(jīng)驗(yàn)格計算，甲方的企業(yè)定額就是成本經(jīng)驗(yàn) 數(shù)據(jù)數(shù)據(jù) 房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理30 工程量清單招標(biāo)管理工程量清單招標(biāo)管理 5 5，關(guān)于談判的討論，關(guān)于談判的討論 是否需要標(biāo)后談判：談判的目的是降價，各

35、是否需要標(biāo)后談判：談判的目的是降價，各 公司的認(rèn)識與習(xí)慣，最終為自身營造什么樣公司的認(rèn)識與習(xí)慣，最終為自身營造什么樣 的市場環(huán)境；方式：不談或多次報價、多輪的市場環(huán)境；方式：不談或多次報價、多輪 談判；談判； 如何有效的談判：有針準(zhǔn)對性：從質(zhì)量、技如何有效的談判：有針準(zhǔn)對性：從質(zhì)量、技 術(shù)、進(jìn)度、服務(wù)、付款等方面以及報價中的術(shù)、進(jìn)度、服務(wù)、付款等方面以及報價中的 問題入手問題入手 誰負(fù)責(zé)：不同目的不同的人員，從澄清、優(yōu)誰負(fù)責(zé)：不同目的不同的人員，從澄清、優(yōu) 化和摸底的角度出發(fā)或最終拍板角度化和摸底的角度出發(fā)或最終拍板角度 房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理31 工程量清單招標(biāo)管理工程量清單招標(biāo)管理 6

36、6，評標(biāo)原則與要點(diǎn)，評標(biāo)原則與要點(diǎn) 根本目的，要知道各家報價的差別在哪里，根本目的，要知道各家報價的差別在哪里， 選定合適的隊伍（產(chǎn)品和服務(wù)）和價格，報選定合適的隊伍（產(chǎn)品和服務(wù)）和價格，報 證項目順利實(shí)施證項目順利實(shí)施 合理低價的概念與把握：技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合，合理低價的概念與把握：技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合， 與項目特征結(jié)合與項目特征結(jié)合 深層次的重點(diǎn)分析，要有單價分析表；深層次的重點(diǎn)分析，要有單價分析表； 預(yù)防不平衡報價：分項之間、費(fèi)用之間，可預(yù)防不平衡報價：分項之間、費(fèi)用之間，可 用圖表用圖表 必須與目標(biāo)做對比分析必須與目標(biāo)做對比分析 表格要統(tǒng)一，招標(biāo)文件中充分考慮評標(biāo)的需表格要統(tǒng)一，招標(biāo)文件中充分考

37、慮評標(biāo)的需 要要 房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理32 工程量清單招標(biāo)管理工程量清單招標(biāo)管理 7 7，招標(biāo)成功的關(guān)鍵，招標(biāo)成功的關(guān)鍵 為自身營造規(guī)范的市場環(huán)境，才能得到市場為自身營造規(guī)范的市場環(huán)境，才能得到市場 上的優(yōu)質(zhì)資源上的優(yōu)質(zhì)資源 市場調(diào)研充分，了解投標(biāo)人及其產(chǎn)品的底細(xì)市場調(diào)研充分，了解投標(biāo)人及其產(chǎn)品的底細(xì) ，合理確定入圍的產(chǎn)品和隊伍（檔次標(biāo)準(zhǔn)一，合理確定入圍的產(chǎn)品和隊伍（檔次標(biāo)準(zhǔn)一 致，新老結(jié)合）；致，新老結(jié)合）； 招標(biāo)范圍、要求明確，圖紙文件內(nèi)容清楚，招標(biāo)范圍、要求明確，圖紙文件內(nèi)容清楚， 加強(qiáng)樣板管理加強(qiáng)樣板管理 投標(biāo)報價的方式明確（如算量不同如何處理投標(biāo)報價的方式明確（如算量不同如何處理

38、 ），表格統(tǒng)一；），表格統(tǒng)一； 評標(biāo)充分、到位評標(biāo)充分、到位 總之：準(zhǔn)備充分、到位。時間上有保障總之：準(zhǔn)備充分、到位。時間上有保障 房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理33 工程量清單招標(biāo)管理工程量清單招標(biāo)管理 8 8，幾個常見問題，幾個常見問題 有特殊照顧對象有特殊照顧對象給機(jī)會，低價中標(biāo)；給機(jī)會，低價中標(biāo)； 長期合作伙伴優(yōu)先長期合作伙伴優(yōu)先 圖紙不夠完備圖紙不夠完備先出招標(biāo)圖，之后出變先出招標(biāo)圖，之后出變 更更；先作暫定價，并保留甲方分包的權(quán)；先作暫定價，并保留甲方分包的權(quán) 利；利； 時間過于緊迫時間過于緊迫幾方同時算量；加快評幾方同時算量；加快評 標(biāo)速度；準(zhǔn)備充分，壓縮談判時間標(biāo)速度；準(zhǔn)備充分，壓縮

39、談判時間 房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理34 工程量清單招標(biāo)管理工程量清單招標(biāo)管理 9 9，總包及主要分包案例，總包及主要分包案例 總包總包 電梯電梯 ：有針對性定產(chǎn)品有針對性定產(chǎn)品 技術(shù)要求技術(shù)要求 鋁合金：配件細(xì)節(jié)的掌握鋁合金：配件細(xì)節(jié)的掌握 及分析思路及分析思路 裝修：材料和樣板的要求裝修：材料和樣板的要求 環(huán)境綠化：要建立實(shí)物量的標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境綠化：要建立實(shí)物量的標(biāo)準(zhǔn) 智能化：兩次，首先是系統(tǒng)的優(yōu)化與確認(rèn)智能化：兩次，首先是系統(tǒng)的優(yōu)化與確認(rèn) 房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理35 第三部分第三部分 工程成本數(shù)據(jù)庫的建立工程成本數(shù)據(jù)庫的建立 目的與作用目的與作用 掌握市場信息，積累經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，為合理確定作數(shù)據(jù)支

40、持，也為掌握市場信息，積累經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，為合理確定作數(shù)據(jù)支持，也為 保證公司的成本控制標(biāo)準(zhǔn)穩(wěn)定性；保證公司的成本控制標(biāo)準(zhǔn)穩(wěn)定性； 要建立制度，將成本信息管理落實(shí)要建立制度，將成本信息管理落實(shí) 2，數(shù)據(jù)庫的主要內(nèi)容與形式數(shù)據(jù)庫的主要內(nèi)容與形式 成本管理數(shù)據(jù)庫包括成本管理信息（供方、法規(guī)）與成本成本管理數(shù)據(jù)庫包括成本管理信息（供方、法規(guī)）與成本 信息信息 成本數(shù)據(jù)不僅包括經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（價的指標(biāo)），還應(yīng)包括技術(shù)成本數(shù)據(jù)不僅包括經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（價的指標(biāo)），還應(yīng)包括技術(shù) 指標(biāo)（量的指標(biāo)）；定額也是一種成本數(shù)據(jù)庫指標(biāo)（量的指標(biāo)）；定額也是一種成本數(shù)據(jù)庫 成本數(shù)據(jù)內(nèi)容很多，概括為三個層次的成本數(shù)據(jù)：項目及成本數(shù)據(jù)內(nèi)容很多，概括為三個層次的成本數(shù)據(jù)：項目及 單體、分部分項及專項工程、人材機(jī)及設(shè)備單體、分部分項及專項工程、人材機(jī)及設(shè)備 成本數(shù)據(jù)的相關(guān)信息也要同時記載：時間、技術(shù)特征、來成本數(shù)據(jù)的相關(guān)信息也要同時記載：時間、技術(shù)特