項(xiàng)目計(jì)劃管理的分級(jí)藝術(shù)161586936

1、項(xiàng)目計(jì)劃管理的分級(jí)藝術(shù)有效的計(jì)劃管理能幫助企業(yè)管理者合理分配資源、順利達(dá)成目標(biāo)，在崇尚科學(xué)管理的現(xiàn)代企業(yè)里無不重視對(duì)計(jì)劃的管理。計(jì)劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的核心工作，尤其是跨區(qū)域多項(xiàng)目發(fā)展的集團(tuán)企業(yè)，由于涉足的地域跨度大，項(xiàng)目的開發(fā)量增加，更應(yīng)強(qiáng)調(diào)計(jì)劃的重要性。 然而，根據(jù)我們多年與房地產(chǎn)行業(yè)的深入接觸發(fā)現(xiàn)，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計(jì)劃管理方面存在不少問題，主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是計(jì)劃制定的合理性、嚴(yán)謹(jǐn)性難以保障，要么自上而下，領(lǐng)導(dǎo)說了算，要么自下而上，給自己留足了空間；二是計(jì)劃大而全，關(guān)聯(lián)復(fù)雜，多方相互影響，管理效率低下；三是執(zhí)行結(jié)果很難認(rèn)定，責(zé)任追蹤錯(cuò)綜復(fù)雜；四是計(jì)劃調(diào)整的隨意性大；五是項(xiàng)目知識(shí)難

2、以共享，經(jīng)驗(yàn)難以復(fù)制等。 房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域、多項(xiàng)目發(fā)展時(shí)，計(jì)劃管理如何做到大而不亂？如何實(shí)現(xiàn)集團(tuán)、公司、項(xiàng)目的有效協(xié)同和權(quán)責(zé)分明？這考量著企業(yè)對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃管理的分級(jí)能力。 一、項(xiàng)目計(jì)劃管理的分級(jí)藝術(shù) 分級(jí)計(jì)劃管理實(shí)際上是根據(jù)集團(tuán)、區(qū)域公司、項(xiàng)目公司的權(quán)責(zé)范圍，將項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行相應(yīng)的分解，各層級(jí)分別負(fù)責(zé)其對(duì)應(yīng)的計(jì)劃，層層聚焦分解管理難度。在分級(jí)管理體系中，集團(tuán)能夠?qū)⒂邢薜臅r(shí)間和精力聚焦在項(xiàng)目的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上，抓大放小，大大降低了管理的復(fù)雜度。 目前，項(xiàng)目計(jì)劃的分級(jí)管理主要分了四級(jí)，即將計(jì)劃分為集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、項(xiàng)目主計(jì)劃、項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃和樓棟施工計(jì)劃四級(jí)。具體分級(jí)管理的方式如下： 集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃：即集團(tuán)

3、管理層關(guān)注的計(jì)劃節(jié)點(diǎn)，主要是一些項(xiàng)目的重大里程碑事件，比如拿到國土使用權(quán)證、完成方案設(shè)計(jì)、交房等，具體確定多少個(gè)節(jié)點(diǎn)項(xiàng)應(yīng)根據(jù)每個(gè)公司的管理精細(xì)度而定，如龍湖的集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)項(xiàng)在14項(xiàng)左右。通過集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的管理，能讓最稀缺的高層時(shí)間鎖定在最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)上。 項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃：項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃是區(qū)域公司層面對(duì)各項(xiàng)目的管控計(jì)劃，包括從立項(xiàng)到交房的整個(gè)項(xiàng)目生命周期的計(jì)劃，覆蓋各個(gè)專業(yè)口，如報(bào)建、營銷、設(shè)計(jì)、工程、成本等。項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，基于關(guān)鍵路徑，控制項(xiàng)目總工期，強(qiáng)調(diào)專業(yè)線的橫向協(xié)同。 項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃：專項(xiàng)計(jì)劃是項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人關(guān)注的計(jì)劃，是主項(xiàng)計(jì)劃按專業(yè)口的進(jìn)一步細(xì)化，例如報(bào)建專項(xiàng)計(jì)劃、設(shè)計(jì)專項(xiàng)計(jì)劃

4、、工程專項(xiàng)計(jì)劃、營銷專項(xiàng)計(jì)劃、客服專項(xiàng)計(jì)劃等等。 樓棟施工計(jì)劃：樓棟施工計(jì)劃是“工程專項(xiàng)計(jì)劃”的延展，由現(xiàn)場(chǎng)工程師負(fù)責(zé)、工程部經(jīng)理統(tǒng)籌，將“工程專項(xiàng)計(jì)劃”細(xì)化到單體樓棟的工程施工計(jì)劃，指導(dǎo)工地現(xiàn)場(chǎng)的施工管理。 通過這種分級(jí)計(jì)劃管理體系的建立，大大降低了項(xiàng)目管理的難度；同時(shí)，計(jì)劃在各層級(jí)職權(quán)范圍內(nèi)管理，責(zé)任清晰明確：當(dāng)下級(jí)計(jì)劃延期影響上級(jí)計(jì)劃時(shí)，通過關(guān)聯(lián)給予提示，而不會(huì)直接調(diào)整上級(jí)計(jì)劃，保證了計(jì)劃的嚴(yán)肅性；在不影響上級(jí)計(jì)劃時(shí)，下級(jí)計(jì)劃可在職責(zé)范圍內(nèi)合理調(diào)整，計(jì)劃管理更加高效。 二、分級(jí)計(jì)劃的編制流程 四級(jí)計(jì)劃的編制以項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃的編制為軸心。項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃編制完成后，向上抽取，得到集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃

5、；向下擴(kuò)展，形成項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃及樓棟施工計(jì)劃。如下圖所示： 項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃與集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的編制流程 項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃的編制一般由集團(tuán)統(tǒng)一定義指導(dǎo)性模板，在項(xiàng)目啟動(dòng)前，由項(xiàng)目總經(jīng)理牽頭，組織報(bào)建、營銷、設(shè)計(jì)、工程、成本等各職能經(jīng)理，根據(jù)計(jì)劃模板編制項(xiàng)目從立項(xiàng)到交房全生命周期的開發(fā)計(jì)劃，經(jīng)區(qū)域公司、集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營逐層審批通過后形成可執(zhí)行的項(xiàng)目計(jì)劃，也即項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃。項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃主要圍繞跨專業(yè)線的橫向協(xié)同，控制項(xiàng)目總工期。主計(jì)劃確定之后，集團(tuán)根據(jù)自身的管控精細(xì)程度，從主計(jì)劃中抽取集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，作為集團(tuán)管控的核心環(huán)節(jié)。 項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃的編制流程 施工、開發(fā)、報(bào)建、配套等各職能經(jīng)理既是項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃的編制主體

6、，也是項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃的執(zhí)行主體。各職能經(jīng)理在項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃的指引下，進(jìn)一步細(xì)化本專業(yè)線的工作計(jì)劃，專項(xiàng)計(jì)劃編制完成后，經(jīng)項(xiàng)目總經(jīng)理審核區(qū)域公司職能部門負(fù)責(zé)人會(huì)簽區(qū)域公司總經(jīng)理助理初審區(qū)域公司總經(jīng)理審核確定之后形成可執(zhí)行的項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃，同時(shí)抄送集團(tuán)項(xiàng)目總辦計(jì)劃專員。 樓棟施工計(jì)劃的編制流程 樓棟施工計(jì)劃主要由現(xiàn)場(chǎng)工程師在項(xiàng)目“工程專項(xiàng)計(jì)劃”的指導(dǎo)下，編制每棟單體樓的施工計(jì)劃，編制完成后，上報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理審批確定，最終形成樓棟施工計(jì)劃。樓棟施工計(jì)劃由現(xiàn)場(chǎng)工程師進(jìn)行具體執(zhí)行，并填報(bào)樓棟進(jìn)度情況，項(xiàng)目部工程線負(fù)責(zé)人匯總各樓棟施工進(jìn)度情況，反填“工程專項(xiàng)計(jì)劃”。 這種從上到下逐級(jí)指導(dǎo)的方式確保了計(jì)劃的制定緊扣

7、企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)；同時(shí)，計(jì)劃逐級(jí)細(xì)化，各層級(jí)以適合其管理要求的精細(xì)程度編制計(jì)劃，避免計(jì)劃過粗、過細(xì)，保證了計(jì)劃的合理性、科學(xué)性和嚴(yán)謹(jǐn)性。 三、分級(jí)體系下如何實(shí)現(xiàn)有效監(jiān)控？ 分級(jí)之后，如何平衡分級(jí)與監(jiān)控的矛盾？在整個(gè)分級(jí)計(jì)劃管理體系下主要有四個(gè)途徑：一是階段性成果管理體系；二是三維評(píng)價(jià)體系；三是三級(jí)會(huì)議管理體系；四是形象進(jìn)度管理。下面分別予以介紹。 1、階段性成果管理體系 階段性成果主要指階段性的工作“成績(jī)”，例如方案書、分析報(bào)告等等，一般以文檔的形式展現(xiàn)。主要是從“項(xiàng)目全生命周期”和“職能部門”兩個(gè)維度，設(shè)計(jì)各個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的階段性成果文檔模板，建立階段性成果管理全景圖，同時(shí)建立與之相配套的制度與流程

8、，形成系統(tǒng)完善的階段性成果管理體系（如下圖）。 那么，階段性成果如何發(fā)揮“監(jiān)控”作用？ 階段性成果管理是一種新型的管理思路，它強(qiáng)調(diào)建立“不以做完事為終點(diǎn)，而以成果為終點(diǎn)”的管理思想，即計(jì)劃的完成，以成果為依據(jù)，提交的成果通過審批，工作項(xiàng)才是真正完成。在項(xiàng)目管理過程中，階段性成果管理成了監(jiān)控計(jì)劃執(zhí)行、考核計(jì)劃完成與否的關(guān)鍵標(biāo)尺，有效保證了計(jì)劃執(zhí)行的效果。 這種新型的管理思路主要有以下四個(gè)方面的作用： 一是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的核心監(jiān)控。把階段性成果作為一個(gè)工作任務(wù)放入主計(jì)劃里面，作為一級(jí)計(jì)劃的一個(gè)里程碑，如果這個(gè)成果沒有做完，下一個(gè)任務(wù)不能開啟，決策層只要對(duì)關(guān)鍵產(chǎn)物施以強(qiáng)行控制，便可以實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目最核心的控制

9、。 二是工作“成績(jī)”的重要衡量指標(biāo)。通過建立階段性成果管理體系，利用歷史沉淀下來的優(yōu)秀范例，可以對(duì)日后類似的工作目標(biāo)進(jìn)行牽引，把“執(zhí)行過程中形成階段性成果”作為評(píng)估每項(xiàng)工作是否完成？完成的質(zhì)量如何的非常客觀的指導(dǎo)和評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。 三是知識(shí)的沉淀與共享。通過階段性成果管理體系，累積與沉淀過程中的成果、經(jīng)驗(yàn)，并形成一整套階段性成果管理，可以為新員工、新項(xiàng)目和新公司的快速成長(zhǎng)提供強(qiáng)大的知識(shí)積累。成果標(biāo)準(zhǔn)化、模板化后，配合相關(guān)流程與指引，便于相關(guān)人員快速了解工作要求、工作規(guī)范、工作流程等信息，實(shí)現(xiàn)知識(shí)管理與工作關(guān)聯(lián)。真正做到在過程中沉淀，并在過程中快速應(yīng)用。 2、三維評(píng)價(jià)體系 三維評(píng)價(jià)體系是指在某一計(jì)劃節(jié)

10、點(diǎn)完成之后，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、部門負(fù)責(zé)人和下游責(zé)任人會(huì)分別從質(zhì)量角度、專業(yè)技術(shù)角度和配合角度等三個(gè)維度對(duì)該節(jié)點(diǎn)的完成情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)的原則主要基于工作完成對(duì)公司、本部門及其他部門帶來的價(jià)值，評(píng)價(jià)結(jié)果決定了下一個(gè)節(jié)點(diǎn)的開展與否，并為后續(xù)的工作提供參考。 3、三級(jí)會(huì)議管理體系 三級(jí)會(huì)議體系主要指高層會(huì)議、基于項(xiàng)目運(yùn)營的會(huì)議以及例行會(huì)議，例如：pmo運(yùn)營會(huì)議、項(xiàng)目月度運(yùn)營會(huì)以及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人運(yùn)營會(huì)等。把會(huì)議分為三級(jí)基本涵蓋了集團(tuán)、區(qū)域公司和項(xiàng)目公司之間的所有大中型會(huì)議。三級(jí)會(huì)議體系的主要作用有兩點(diǎn)，一是監(jiān)控項(xiàng)目執(zhí)行；二是分析計(jì)劃執(zhí)行情況，為計(jì)劃調(diào)整提供決策支撐。 開會(huì)是為了解決問題而不是找出問題，會(huì)議輸出的

11、是結(jié)果。會(huì)議體系的魅力就在于提前輸出會(huì)議所需資料，能在會(huì)前就對(duì)“要開什么會(huì)、會(huì)議的主題、會(huì)議定位、參會(huì)人員”等作明確的準(zhǔn)備，使會(huì)中主要在于決議，會(huì)議過程高效、協(xié)同、重心突出。會(huì)后輸出文檔及決策結(jié)果，并根據(jù)決策結(jié)果立刻調(diào)整項(xiàng)目計(jì)劃，直接落實(shí)責(zé)任部門和責(zé)任人，這樣既保障了項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行的真正落地，又有效提高項(xiàng)目運(yùn)營決策的效率和決策的質(zhì)量，規(guī)避決策的風(fēng)險(xiǎn)。 同時(shí)，通過對(duì)會(huì)議時(shí)間、參加人員、會(huì)議內(nèi)容、會(huì)議目的、會(huì)議成果、會(huì)議決議、后續(xù)跟進(jìn)處理等環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)化管理，實(shí)現(xiàn)了會(huì)議成果與階段性成果管理的有效關(guān)聯(lián)。 4、形象進(jìn)度管理 形象進(jìn)度管理是對(duì)樓棟施工計(jì)劃完成情況的監(jiān)控。主要通過視頻、圖片、遠(yuǎn)程攝象頭的形式，監(jiān)控和查看項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)形象進(jìn)度、樓棟形象進(jìn)度和工程剖面圖。項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)形象進(jìn)度多以圖片和視頻的形式，能夠形象直觀的展現(xiàn)項(xiàng)目的進(jìn)度情況。樓棟形象進(jìn)度采用“涂黑法