第十二章物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施

1、第十二章 物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施概述：有計劃地實施物業(yè)的維修養(yǎng)護是實現物業(yè)保值增值的有效途徑。誠則成物業(yè)顧問組將為香格里拉城市花園物業(yè)管理建立一套行之有效物業(yè)養(yǎng)護計劃和措施。第一節(jié) 房屋本體及公用設施維修養(yǎng)護概述房屋本體和公用設施的維修養(yǎng)護是物業(yè)管理的重要內容，是香格里拉城市花園房屋使用功能不斷完善的基礎工作。誠則成物業(yè)顧問在多年的管理實踐中，一直將如何保障房屋使用壽命及確保房屋在使用年限內使用功能不斷完善作為重點研究項目，不斷探索成功經驗。參照建設部、財政部頒發(fā)的住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法實行房屋本體和公共設施維修項目負責制，由物業(yè)公司經理負責定期向香格里拉城市花園場業(yè)主委員會

2、匯報項目執(zhí)行情況，使維修基金發(fā)揮最大效用，保障房屋本體和公用設施始終完好，達到使用功能不斷完善和提高的目的。一、 房屋及公用設施維護效果示意圖如下：0標準使用要求時間老化維護改善原來標準二、 房屋本體及公用設施維修養(yǎng)護范圍房屋本體維修養(yǎng)護范圍：房屋承重結構部件（基礎、屋面、梁、柱、墻體），抗震結構部位（構造柱、梁、墻）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、電梯、機電設備、本體消防設施、本體上下水主管道。公用設施維修養(yǎng)護范圍：區(qū)內道路、室外照明、園林綠地、消防設施及排水管網、標識導示、智能化系統(tǒng)、其他公用設施。三、 公用設施專用基金的運作模式根據建筑物的使用特點，基金在保證房屋本體以及住宅區(qū)公共設施

3、的正常使用要求的前提下，遵循“取之于民，用之于民，量入為出”的原則，在運作過程中，應節(jié)制使用，有所節(jié)余，保障后續(xù)使用要求?；鸬乃袡鄬儆谌w業(yè)主，主管部門是房管局；在基金的使用上，將嚴格按基金的使用審批程序。堅持?？顚Ｓ茫匆?guī)定公布收支賬目，接受主管部門和業(yè)主委員會的監(jiān)督或業(yè)主查詢。第二節(jié) 公用設施維修養(yǎng)護計劃及標準公用設施維修養(yǎng)護方案分為日常維修方案和定期養(yǎng)護方案，每個方案包括區(qū)內道路、溝、渠、池、井、園林綠地、消防設施及排水管網和智能系統(tǒng)等內容，每一項均從工作計劃、實施方案、執(zhí)行標準和實施效果四個方面提出要求，量化執(zhí)行標準，使其具有科學性和實操性。一、 房屋本體部位日常維修養(yǎng)護計劃及實施

4、方案序號項目維修類別劃分計劃方案1房屋承重及抗震結構部位l 局部受損；l 施工質量原因造成的結構問題；l 每周檢查一遍，發(fā)現問題，及時維修。由于使用不當造成結構局部受損較輕，由工程部按房屋修繕規(guī)定實施維修；如局部受損較重，應請專家“會診”提出方案，委托專業(yè)公司實施；2外墻面l 外墻面起鼓脫落；l 外墻面局部滲漏；l 外墻面大面積滲漏；l 外墻面的翻新；l 每周檢查一遍，發(fā)現問題，及時維修。由工程部按有關修繕規(guī)程實施；3電梯l 曳引繩張緊度的調整維護；l 導軌、安全鉗的工作情況維護；l 轉動、滑動部的維護；l 各項安全裝置的維護；l 電腦控制板等的維護檢測；l 每天巡視一遍，發(fā)現問題，及時維修。

5、由工程部負責實施維修；4水電設備l 發(fā)電機及水泵等機電設備的維護保養(yǎng)；l 日常機電設備的零部件易耗品維修、更換；l 每天巡視檢查，發(fā)現問題，及時維修。由工程部組織實施；5公用照明l 線路的檢查維護；l 燈具的維修及更新；l 每天巡視，發(fā)現問題，及時維修。由工程部按照相應作業(yè)規(guī)程實施維修；6消防設施l 疏散標志的維修及維護；l 室內消防栓（箱）的有效維護及檢修；l 煙、溫感報警系統(tǒng)故障的排除和維護；l 每周檢查一次，發(fā)現問題，及時維修。由工程部按相應作業(yè)規(guī)程實施維修；7公共通道、門廳、樓梯間l 公用地面的維修改造；l 公共通道、門廳的墻、天棚維護；l 樓間墻面、扶手、踏步的維護；l 每周檢查一次

6、，發(fā)現問題，及時維修。由工程部按相應技術作業(yè)規(guī)程實施維修；8上下水主管道l 接口及砂眼漏水；l 管道堵塞、破裂；l 固定碼松脫；l 每周檢查一遍，發(fā)現問題，及時維修。由工程部負責維修；二、 房屋本體部位定期維修養(yǎng)護計劃及實施方案序號項目維修類別劃分計劃方案1房屋承重及抗震結構部位l 局部受損；l 施工質量原因造成的結構問題；l 每年對房屋基礎進行一次檢查，注意白蟻侵害，地基沉降、外力損壞等引起損害；l 避雷網每年刷漆一次，防止銹蝕；l 每年對屋面防水層檢修一次；每四年翻新更換老化部分。l 屋面防水隔熱層每15年全面翻新一次。由工程部負責實施。3電梯l 曳引繩張緊度的調整維護；l 導軌、安全鉗的

7、工作情況維護；l 各項安全裝置的維護；l 電腦控制板等的維護檢測；l 每月檢查一次曳引繩張緊度；l 每月定期對滑動轉動部分加一次油；l 每季度檢查一次導軌安全鉗工作情況；l 每半年進行一次全面檢查。由工程部負責實施維修；4水電設備l 發(fā)電機及水泵等機電設備的維護保養(yǎng)；l 日常機電設備的零部件易耗品維修、更換；l 月檢控制設備一次；l 季檢開關靈敏度及開關緊固件完好情況；l 每年檢修一次發(fā)電機設備，年檢電源切換及自動保護裝置。由工程部組織實施；5公用照明l 線路的檢查維護；l 燈具的維修及更新；l 每季度檢修一次線路及燈具，更換老化線路及損壞燈具。由工程部按照相應作業(yè)規(guī)程實施維修；6消防設施l

8、疏散標志的維修及維護；l 室內消防栓（箱）的有效維護及檢修；l 煙、溫感報警系統(tǒng)故障的排除和維護；l 每年對消防栓油漆一次，并將消防帶晾曬一次；l 每年對消防疏散標志維修一次；l 消防系統(tǒng)主要設備每年聯動測試一次。由工程部按相應作業(yè)規(guī)程實施維修；7公共通道、門廳、樓梯間l 公用地面的維修改造；l 公共通道、門廳的墻、天棚維護；l 間墻面、扶手、踏步的維護；l 每半年對公共地面進行維護一次；l 每兩年維修一次通道門廳及樓梯間墻壁、扶手及欄桿；l 每年全面維護一次樓梯踏步l 每15年鏟除抹灰翻新一次。由工程部按相應技術作業(yè)規(guī)程實施維修；8上下水主管道l 接口及砂眼漏水；l 管道堵塞、破裂；l 固定

9、碼松脫；l 每年刷一次管道油漆；每年檢修一次管道固定碼；l 每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。由工程部負責維修；三、 房屋本體部分維修養(yǎng)護標準及實施方案序號項目養(yǎng)護標準實施效果1房屋承重l 房屋修繕標準；l 有關工程施工技術規(guī)范；l 安全，正常使用；l 功能完好；2外墻面l 房屋修繕標準；l 外墻面修繕作業(yè)規(guī)程；l 無鼓無脫、無滲水、無違章、整潔統(tǒng)一；3電梯l 電梯維修保養(yǎng)標準l 安全正常運行、平穩(wěn)；l 機房、轎廂整潔；l 電梯完好率100%；l 電梯故障率低于0.1%；4水電設備l 機電設備維修保養(yǎng)規(guī)程l 無故障停電，保障安全運行；5公用照明l 公用照明維修保養(yǎng)規(guī)程l 線路無亂搭接；

10、l 照明燈具正常，開關靈活；6消防設施l 標識制定及維護管理規(guī)定；l 消防栓維修操作規(guī)程；l 消防報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程；l 設施有效，標識清楚，完好無損；l 靈敏，準確報警；l 閥門完好，無滲漏；7公共通道、門廳、樓梯間l 相應建筑部分修繕技術規(guī)程；l 房屋修繕標準；l 整潔，無缺損，無霉跡；l 扶手完好，無張貼痕跡。8上下水主管道l 排水管維護修繕標準；l 給水管維護修繕標準；l 管道通暢，無滲漏。四、 公共設施日常維修計劃及實施方案序號類別項目日常維修計劃日常維修方案1區(qū)內道路砼路面、人行道每周檢查一遍，隨壞隨修。由工程部按項目維修規(guī)程實施；砼道牙2室外照明高柱燈每天檢查一遍，隨壞隨修。由

11、工程部按專業(yè)操作規(guī)程實施；柱頭燈藏地燈3溝渠池井排洪溝每周檢查一遍，發(fā)現問題，及時維修。由工程部按專業(yè)操作規(guī)程實施；雨水口雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地綠化每天檢查一遍，發(fā)現問題，及時維修。管理部安排綠化補種，園藝維修。雕塑小品、花池水景5消防設施及排水管網排水管每周檢查一遍，發(fā)現問題，及時維修。由工程部按相關維修規(guī)程實施；室外消防栓水泵結合器6公用標識導示標識牌每周檢查一遍，發(fā)現問題，及時維修。由工程部按相關維修規(guī)程實施；警示牌7其它公用設施垃圾轉運站每周檢查一遍，發(fā)現問題，及時維修。由工程部按相關維修規(guī)程實施；圍墻擋土墻8智能化系統(tǒng)攝像監(jiān)控系統(tǒng)每日檢查一遍，發(fā)現問題，及時維修。由工程部

12、按相關維修規(guī)程實施；監(jiān)控中心周界報警系統(tǒng)五、 公共設施日常維修標準及實施效果序號類別項目日常維修標準日常維修實施效果1區(qū)內道路砼路面、人行道l 路面修繕質量標準；l 人行道鋪設修繕標準；干整、無缺損、完好率達99%以上。砼道牙2室外照明高柱燈l 電氣作業(yè)安全操作規(guī)程；l 燈具施工技術標準；燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無破損，完好率達99%以上。柱頭燈藏地燈3溝渠池井排洪溝l 排洪溝無堵塞、無缺損；l 井內無積物，井壁無脫落；l 化糞池出口及分隔池無堵塞；l 井蓋上標志清晰；l 井蓋完好率達100%；l 無缺損，少污積；l 無堵塞；雨水口雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地綠化l 綠化工

13、作標準；l 園林工作標準；l 綠化管理設施、設備齊全完好；l 雕塑小品等園藝完好率達95%以上；1） 及時補種率達99%以上；雕塑小品5消防設施及排水管網排水管l 排水管施工技術標準；l 消防設施施工技術標準；l 管道暢通，無堵塞；l 無泄漏；l 消防設施正常有效；室外消防栓水泵結合器6公用標識導示標識牌l 標識清楚，無污積，破損；l 安放牢固；l 標志設施完好率100%；l 標志無損壞；警示牌7其它公用設施垃圾轉運站l 無破損；l 無脫落；l 泄水通暢；l 確保圍墻、擋土墻安全使用；l 確保垃圾轉運站正常使用。圍墻擋土墻8智能化系統(tǒng)攝像監(jiān)控系統(tǒng)l 智能化系統(tǒng)維護保養(yǎng)標準l 系統(tǒng)性能良好，正常

14、運行；l 設施完好，整潔有序，無破損；監(jiān)控中心周界報警系統(tǒng)六、 公共設施定期維修計劃及實施效果序號類別項目定期維修計劃定期維修方案1區(qū)內道路砼路面l 每年對局部損壞嚴重，修補多次的路面、道牙、人行道板進行翻新。l 路面翻新面積應控制在每年1以內，其它控制每年5以內，逐年遞增10%。翻新工作由工程部組織專業(yè)單位實施。人行道2室外照明高柱燈l 燈桿每年刷漆一次；l 每月清潔燈具一次；l 每季檢修線路一遍；l 對于破損燈具及老化線路進行更換。由工程部按相關作業(yè)規(guī)程維修。柱頭燈藏地燈3溝渠池井排洪溝l 每季度清理溝內雜物一次；l 化糞池每年清理一次；l 井蓋板每年刷一次漆，防止銹蝕；l 每季度清理井內

15、雜物一次；l 每年全面維修完善一次。由工程部按相應作業(yè)規(guī)程實施。雨水口雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地小品綠化l 春、夏季各補換3%-6%綠地一次，樹木春夏各補一次，每次3%；l 花木每半月修剪一次；l 草坪每月修剪一次；l 喬木每月修剪一次；l 每周清潔園林小品、雕塑一次；l 根據病蟲害發(fā)生規(guī)律，每年進行三次大消殺和四次日常消殺。l 自第10年起按10%更換綠地草坪。按照相應作業(yè)規(guī)程實施。雕塑小品5消防設施及排水管網排水管l 消防栓及水泵接合器每半年油漆一次；l 消防栓每年排一次水，檢修一次；由工程部按相關維修規(guī)程實施。室外消防栓水泵結合器6公用標識導示標識牌l 每月清潔標識一次，并對標識

16、安放基礎穩(wěn)固情況進行檢查維護一次；l 每年對標識進行維護一次；l 每15年更換一次。由工程部組織實施。警示牌7其它公用設施垃圾轉運站l 每年刷油漆一遍；l 每季度檢查擋土墻頂排水溝通暢情況；l 每季度檢查一次泄水孔疏通情況；由工程部按相關作業(yè)規(guī)程實施。圍墻擋土墻8智能化系統(tǒng)攝像監(jiān)控系統(tǒng)l 對系統(tǒng)的設施，設備性能及連接運行輸，顯示情況進行月、季檢和年檢。由工程部按相應維護保養(yǎng)規(guī)程實施。監(jiān)控中心七、 公共設施定期維修標準及實施效果序號類別項目定期維修標準定期維修實施效果1區(qū)內道路砼路面人行道l 路面施工質量標準；l 人行道鋪設技術標準；l 使局部損壞嚴重路面通過翻新延長壽命，從而使整個道路保持均衡

17、使用功能。2室外照明高柱燈l 線路無老化；l 照明設施清潔完好；l 燈具施工標準；l 實現良好的燈具外觀；l 照明系統(tǒng)正常有效啟用；l 照明設施線路完好率95%以上。柱頭燈藏地燈3溝渠池井排洪溝l 排洪溝無積物,無堵塞；l 化糞池清理作業(yè)規(guī)程；l 井蓋刷防銹漆作業(yè)規(guī)程；l 井內無沉積物；l 化糞池內無沉積物,出口暢通；l 井蓋正常使用、密合；l 流水通暢，無堵塞。雨水口雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地綠化l 綠化工作標準；l 園林工作標準；l 綠草如茵，樹木青翠，剪切整齊；l 雕塑、小品完整清潔；雕塑小品5消防設施排水管網排水管l 開啟靈活；l 不滲漏；l 正常有效使用；l 外觀完好；室外消

18、防拴水泵結合器6公用標識導示標識牌l 標識、樓層標識、警示牌制作安裝及管理規(guī)定。l 標識清潔美觀；l 安放穩(wěn)固；l 標識清晰警示牌7其他公用設施垃圾轉運站l 擋土墻維護標準；l 圍墻維護標準；l 設施安全正常使用；l 美觀完好；圍墻擋土墻8智能化系統(tǒng)攝像監(jiān)控系統(tǒng)l 智能化系統(tǒng)維護保養(yǎng)標準l 系統(tǒng)良好運行；l 設施、設備及傳輸線路完好；l 軟件及數據完好正確保存。監(jiān)控中心周界報警系統(tǒng)184表1 香格里拉城市花園房屋本體維修養(yǎng)護范圍周期表年限（年）范圍123456789101112131415161718192021222324252627282930房屋承重結構部位基礎屋面梁、柱墻體抗震結構部位構結柱構結梁墻外墻面電梯機電設備公共照明本體消防設施公共通道、樓梯間、門廳、公共墻面本體上下水主管道說明：1、中修 大修 更換；2、根據十堰市維修基表2 香格里拉城市花園房屋本體部分日常檢查表名稱編號地址檢查人負責人檢查時間年 月 日檢查項目檢 查 結 果損 壞 原 因1a、房屋承重及