北京市銀河濱江商業(yè)項(xiàng)目定義和產(chǎn)品建

1、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。銀河濱江商業(yè)項(xiàng)目定義和產(chǎn)品建議一、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位21、形象定位32、規(guī)模定位33、商業(yè)業(yè)態(tài)定位44、小結(jié)5二、目標(biāo)客戶定位61、購(gòu)買商鋪的目標(biāo)群分析62、租賃使用商鋪的目標(biāo)群分析8三、業(yè)態(tài)分類及要素分析101、業(yè)態(tài)類型及物業(yè)要求102、商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割建議192.1建筑格局與位置要求192.2商鋪形式與配比202.3內(nèi)部分割建議21四、建筑方案建議221、建筑形態(tài)和風(fēng)格建議222、環(huán)境及其他配套建議243、交通組織建議264、業(yè)態(tài)分布建

2、議274.1消費(fèi)群體流線分析274.2基地條件分析29五、預(yù)規(guī)劃方案325.1預(yù)規(guī)劃及說(shuō)明325.2討論過(guò)的方案檔案34附件：銀河項(xiàng)目商業(yè)部分建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)37一、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)建設(shè)到開(kāi)始經(jīng)營(yíng)，涉及到建筑規(guī)劃、市場(chǎng)定位、主題定位、裝飾裝潢、商品布局、商鋪間隔、宣傳推廣、招商銷售以至商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理等諸多方面。市場(chǎng)定位是項(xiàng)目前期工作的重點(diǎn)，準(zhǔn)確的定位可以賦予項(xiàng)目獨(dú)特鮮明的個(gè)性。項(xiàng)目的市場(chǎng)定位傳達(dá)的是項(xiàng)目的精髓，項(xiàng)目的宗旨、定位不準(zhǔn)甚或不當(dāng)，項(xiàng)目就很難適應(yīng)市場(chǎng)，甚至難以生存。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)回報(bào)期長(zhǎng)，投資大，風(fēng)險(xiǎn)更大，所以商業(yè)地產(chǎn)掘金必須謹(jǐn)慎而行，尤其在國(guó)家宏觀調(diào)控之后，要加強(qiáng)控

3、制商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。與住宅作為一種生活消費(fèi)品不同，商業(yè)地產(chǎn)是一種生產(chǎn)資料，其價(jià)值并不體現(xiàn)在建筑和空間，而是體現(xiàn)在后期的經(jīng)營(yíng)獲利，因此，商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位必須從日后的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)出發(fā)。在對(duì)商業(yè)項(xiàng)目定位前，除考慮項(xiàng)目所在地的總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口基數(shù)、消費(fèi)能力、消費(fèi)支出、消費(fèi)習(xí)慣、當(dāng)?shù)厝松钏?、商業(yè)布局現(xiàn)狀等市場(chǎng)情況外，還要對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、商業(yè)發(fā)展格局進(jìn)行詳細(xì)分析。綜合調(diào)研分析得出項(xiàng)目的形象定位、規(guī)模定位、以及商業(yè)業(yè)態(tài)定位。針對(duì)本項(xiàng)目而言，我司經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目的分析和對(duì)區(qū)域的研究，確定項(xiàng)目的目標(biāo)商圈，并對(duì)各級(jí)商圈的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口、消費(fèi)能力、消費(fèi)支出、消費(fèi)習(xí)慣、生活水平以及對(duì)商業(yè)需求進(jìn)行了深入分析，

4、同時(shí)對(duì)商業(yè)布局現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了研究和預(yù)測(cè)，在綜合分析的基礎(chǔ)上得到本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。本項(xiàng)目定位為：以滿足總部區(qū)塊居民市場(chǎng)生活配套為基礎(chǔ)的、以吸引長(zhǎng)江、之江居住片和更大范圍中產(chǎn)階層前來(lái)消費(fèi)的餐飲休閑類業(yè)態(tài)為特色的、以滿足長(zhǎng)江、之江居住片居民特定需求的汽車美容/青少年教育/家居櫥柜等為延展的、中高檔次的、社區(qū)級(jí)商業(yè)中心。1、形象定位商業(yè)地產(chǎn)必須營(yíng)造主題特色，并形成一個(gè)鮮明的形象，從而吸引消費(fèi)者，沒(méi)有特色、沒(méi)有主題的項(xiàng)目就沒(méi)有生命力。根據(jù)項(xiàng)目周邊環(huán)境、未來(lái)濱江區(qū)域的發(fā)展趨勢(shì)、以及本項(xiàng)目的自身?xiàng)l件，本項(xiàng)目的形象定位為：服務(wù)于中產(chǎn)階層的、充滿特色與情調(diào)的、富含時(shí)尚元素的中高檔特色型商業(yè)中心。2、規(guī)

5、模定位規(guī)模是一個(gè)商業(yè)中心的最重要屬性，它不僅決定了項(xiàng)目的級(jí)別和輻射力，對(duì)于其規(guī)劃的方向和業(yè)態(tài)的選擇都有著非常重要的作用。目前，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)好像存在一種誤區(qū)規(guī)模越大輻射力越強(qiáng)，因此越大越好。事實(shí)上，商業(yè)規(guī)模受商圈購(gòu)買力和商圈其他商業(yè)設(shè)施的制約，所以商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模要通過(guò)科學(xué)分析。日本購(gòu)物中心平均才2.1萬(wàn)平方米，美國(guó)只有三分之一達(dá)到較大的規(guī)模，英國(guó)全國(guó)平均購(gòu)物中心面積只有1.37萬(wàn)平方米，而國(guó)內(nèi)僅54個(gè)購(gòu)物中心平均就達(dá)13萬(wàn)平方米。就本項(xiàng)目而言，如果2萬(wàn)平方米的體量全部作為社區(qū)生活配套，則必須有4萬(wàn)人口的就近居民作為支撐，然而據(jù)樂(lè)觀估計(jì)，本項(xiàng)目所在的省署用地區(qū)塊常住人口在2008年僅能達(dá)到

6、約1.25萬(wàn)，人口支撐嚴(yán)重不足。據(jù)初步計(jì)算，本項(xiàng)目作為社區(qū)生活配套部分的商業(yè)規(guī)模實(shí)際應(yīng)不超過(guò)5000平方米。因此本項(xiàng)目有約1.5-1.6萬(wàn)平方米的規(guī)模需要特色部分和延展部分來(lái)填充。特色部分和延展部分就成為本項(xiàng)目的重點(diǎn)。也就是說(shuō)本項(xiàng)目不具備成就2萬(wàn)方商業(yè)的天然人口購(gòu)買力，但是可以依靠交通上便捷的可達(dá)性和項(xiàng)目的獨(dú)特的業(yè)態(tài)，來(lái)成就項(xiàng)目的輻射力和吸引力。本項(xiàng)目2萬(wàn)平方米的商業(yè)面積規(guī)模定位為社區(qū)級(jí)特色商業(yè)中心，它并不是傳統(tǒng)意義上的社區(qū)商業(yè)中心，而是依靠特色型消費(fèi)支撐的商業(yè)綜合體。3、商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)要講究功能組合定位。據(jù)王府井和南京路最新的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，消費(fèi)者進(jìn)入購(gòu)物中心，近50以上是為了娛樂(lè)、

7、休閑，只有40的人是專為購(gòu)物而來(lái)。有跡像顯示，這個(gè)數(shù)字還在進(jìn)一步向前者傾斜。也許是心有靈犀，廣州的中泰廣場(chǎng)在最近重新進(jìn)行功能組合定位時(shí)，就放棄了天河區(qū)的商廈以購(gòu)物為主、飲食休閑為輔的普遍做法，在七層購(gòu)物樓中，每層均辟出近50的面積經(jīng)營(yíng)飲食、健身配套，配合消費(fèi)者以休閑娛樂(lè)為主的心理，并以此帶動(dòng)購(gòu)物消費(fèi)。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目銷售完成，發(fā)展商的使命并沒(méi)完成，還要考慮最終經(jīng)營(yíng)者是否能有經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。根據(jù)既定的項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念、合理的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、精心的市場(chǎng)推廣策劃、圓滿的商家招商、成功的商業(yè)營(yíng)運(yùn)，才能成功運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。在廣州，中泰廣場(chǎng)曾把自己的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容定位為百貨業(yè)，商場(chǎng)一到七層都由百盛百貨經(jīng)營(yíng)，結(jié)果效果

8、不甚理想。目前，該廣場(chǎng)放棄大而全的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，大量減少家電、家庭百貨及男士服飾等經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，讓位于女性服飾、化裝品、飾品等，籍此吸引市場(chǎng)細(xì)分后的消費(fèi)者。針對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)研究得出的業(yè)態(tài)定位是配套型商業(yè)特色型商業(yè)延展型商業(yè)。其中配套為基礎(chǔ)主要是日常購(gòu)物與服務(wù)類；餐飲休閑為特色，主要是餐飲、健身行業(yè)為主；汽車美容/青少年教育/家居櫥柜等為延展，主要是服務(wù)類和購(gòu)物類。在商業(yè)領(lǐng)域中不同的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)在租金成本的承受力上有著巨大的差異，比如電影院、餐飲行業(yè)對(duì)租金的承受力僅有服裝行業(yè)的三分之一，而其特性之一是注重消費(fèi)過(guò)程中的精神體驗(yàn)，服務(wù)類業(yè)態(tài)就更加依賴于精神體驗(yàn)。因此本項(xiàng)目當(dāng)中有較大比例的注重精神體驗(yàn)的業(yè)

9、態(tài)，可以充分體現(xiàn)出服務(wù)于中產(chǎn)階層的特色與情調(diào)。4、小結(jié)綜合以上的形象定位、規(guī)模定位和商業(yè)業(yè)態(tài)定位，本項(xiàng)目的綜合市場(chǎng)定位為：以滿足總部區(qū)塊居民市場(chǎng)生活配套為基礎(chǔ)的、以吸引長(zhǎng)江居住片和更大范圍中產(chǎn)階層前來(lái)消費(fèi)的餐飲休閑類業(yè)態(tài)為特色的、以滿足長(zhǎng)江、之江居住片居民特定需求的汽車美容/青少年教育/家居櫥柜等為延展的、中高檔次的、社區(qū)級(jí)商業(yè)中心項(xiàng)目的商業(yè)將是以服務(wù)于項(xiàng)目省屬地塊和周邊5公里內(nèi)的居住者為主，同時(shí)以特色型商業(yè)帶動(dòng)更遠(yuǎn)的消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)。項(xiàng)目在建筑布局時(shí)候，不僅僅要注重規(guī)模效應(yīng)，更多是應(yīng)該重視項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)上的可持續(xù)性發(fā)展，即單位面積創(chuàng)造的價(jià)值是最為關(guān)鍵的一點(diǎn)，同時(shí)在開(kāi)發(fā)模式式上要把握和控制好?，F(xiàn)在很

10、多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面積做大，主要是一方面有政府形象問(wèn)題，另一方面是許多開(kāi)發(fā)商在很大程度上是要求出面積的，而且?guī)缀跤泻艽蟊壤捻?xiàng)目是全部銷售的，這樣就可能完全失去原來(lái)的定位從而給項(xiàng)目帶來(lái)比較大的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在北京失敗的例子很多，像巨庫(kù)、第五大道等等。所以在本項(xiàng)目在建筑排布，租售比例，以及在具體操作的時(shí)候要慎之又慎，很多控制的細(xì)節(jié)部分也要把握好。二、目標(biāo)客戶定位 一般商鋪涉及的主體是多方面的，除了開(kāi)發(fā)商之外，還包括購(gòu)買者、經(jīng)營(yíng)者、和前來(lái)花錢的消費(fèi)者。后三者廣義上講都是商鋪的目標(biāo)客戶，其中消費(fèi)者是“商鋪食物鏈”的基層，是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，因此，在市場(chǎng)研究當(dāng)中對(duì)于消費(fèi)者的研究是最為充分的，因此我們?cè)谶@里不再贅述

11、，主要分析購(gòu)買者和經(jīng)營(yíng)者，即購(gòu)買商鋪的目標(biāo)群體和租賃使用商鋪的目標(biāo)群體。1、購(gòu)買商鋪的目標(biāo)群分析 一般來(lái)講購(gòu)買商鋪的群體是一群具有一定專業(yè)識(shí)別能力的投資客。這些人一般本著“一鋪養(yǎng)三代”的想法，投資商鋪，賺取利潤(rùn)回報(bào)，因此，回報(bào)率也因此成為不少人投資商鋪的首要標(biāo)準(zhǔn)，從一定意義上可以說(shuō)，要吸引購(gòu)買客前來(lái)只要能有一個(gè)好的利潤(rùn)率就夠了。這也就是前些年提供一定時(shí)間的固定回報(bào)的銷售形式返租銷售火爆的原因。然而這種銷售形勢(shì)借助于炒作產(chǎn)生了較大的迷惑性，03年的虛火僅在04年就遭到了報(bào)應(yīng)，不少人被返租欺騙或套牢?，F(xiàn)如今宏觀調(diào)控以后仍然活躍的商鋪投資客是更加專業(yè)的一批，當(dāng)一個(gè)專業(yè)的投資者看某一個(gè)商鋪的時(shí)候，商鋪

12、現(xiàn)時(shí)的投資回報(bào)率并不是其最為關(guān)心的，投資者更為關(guān)心的是該商鋪所在地的人流量、消費(fèi)力、發(fā)展前景等。因?yàn)樯啼伒耐顿Y回報(bào)具有長(zhǎng)遠(yuǎn)性，一個(gè)商鋪從買入到收回投資可能需要幾年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，在此期間商鋪的投資回報(bào)率是會(huì)隨著時(shí)間的推移增高或降低的，現(xiàn)時(shí)的回報(bào)率不具備代表性。由此可見(jiàn)，投資客已經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)呐袛嗄芰Γ玫淖プ∵@些投資客，最為關(guān)鍵的是了解他們對(duì)于一個(gè)商鋪是否值得投資進(jìn)行判斷的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)漢嘉多年調(diào)研世界接觸投資客的經(jīng)驗(yàn)，浙江地區(qū)的投資客對(duì)于判斷商鋪有一套自己的“法則”：看規(guī)劃規(guī)劃代表了一個(gè)區(qū)域的發(fā)展前景。浙江、杭州幾年的來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)見(jiàn)證了新區(qū)的增值潛力，因此很多人認(rèn)為在區(qū)域還不成熟的時(shí)候時(shí)最

13、佳的投資時(shí)機(jī)，選擇一個(gè)具有潛力的新區(qū)就意味著以較低的成本買到了一個(gè)金礦，尤其在一些小城市中大部分人喜歡跟著政府走，認(rèn)為政府旁邊肯定錯(cuò)不了。時(shí)下的投資客雖然理性了很多，但是對(duì)于規(guī)劃仍然非常敏感，很多投資者對(duì)于城市的商圈都有著深刻的理解?？粗苓呁顿Y客對(duì)于項(xiàng)目周邊的產(chǎn)業(yè)、學(xué)校、人口、人群結(jié)構(gòu)、周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等都比較關(guān)注。從前四項(xiàng)可以大致判斷以后經(jīng)營(yíng)什么會(huì)有生意，而從周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分布可以看出屋業(yè)的稀缺與否，從而判斷商鋪的價(jià)值?？唇煌?xiàng)目周圍的道路、擁堵?tīng)顩r、公交線路、軌道交通等都是投資者比較關(guān)注的，一般來(lái)說(shuō)位于交通樞紐、各種站點(diǎn)的位置都是非常受歡迎的，相反并不喜歡過(guò)快的交通，比較忌諱單行線、快速路?？?/p>

14、物業(yè)和主力店是否有主力店帶動(dòng)也是投資者比較關(guān)注的，在對(duì)自己的判斷把握不準(zhǔn)的時(shí)候，跟隨匯聚人氣的品牌主力店進(jìn)行商鋪投資是比較寶險(xiǎn)的。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于比較求穩(wěn)的投資者來(lái)說(shuō)是非常關(guān)鍵的。而事實(shí)上大部分的投資者都不會(huì)有太大的的魄力，因此多數(shù)處于這個(gè)狀態(tài)?？磧r(jià)格看價(jià)格一方面是看“貴不貴”，另一方面是看總價(jià)是否能夠承受。一般說(shuō)來(lái)投資者匯對(duì)商鋪的單價(jià)有個(gè)理想價(jià)位和可接受價(jià)位，這個(gè)價(jià)位來(lái)源于對(duì)上文各因素的綜合評(píng)判，如果價(jià)位超出可以接受的程度，則不去考慮。而總價(jià)考量是受購(gòu)買能力限制的，目前杭州能承受總價(jià)在100-200萬(wàn)之間者比較突出?？窗l(fā)展商看開(kāi)發(fā)商是否善于商鋪的管理和推廣，對(duì)商戶的經(jīng)營(yíng)類別有無(wú)必要的規(guī)劃和控制，

15、即如果開(kāi)發(fā)商對(duì)商鋪的功能分布和用途沒(méi)有很好的規(guī)劃，投資者的風(fēng)險(xiǎn)必然加大，因此投資價(jià)值也相對(duì)較低?？蛻羧后w方面，根據(jù)杭州不同商鋪的銷售狀況分析，杭州商鋪的購(gòu)買者除了本地人之外，還有為數(shù)不少的來(lái)自溫州、寧波、義烏等地的投資客。其中外地投資客多傾向于市中心、次中心；本地投資客多傾向于社區(qū)小鋪和郊區(qū)。不過(guò)投資客的區(qū)域感情是最淡薄的，只要能有充分的潛力和回報(bào)，他們一般不介意在任何地方投資商鋪。因此，本項(xiàng)目的主要目標(biāo)購(gòu)買群體將是杭州、浙江一帶的具有一定專業(yè)水平的投資客，以私營(yíng)企業(yè)主為主。2、租賃使用商鋪的目標(biāo)群分析 商業(yè)地產(chǎn)不同于一般的房地產(chǎn)。開(kāi)發(fā)商將面臨后期經(jīng)營(yíng)管理上的諸多問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)有四五個(gè)環(huán)節(jié)，從

16、最開(kāi)始的開(kāi)發(fā)商到投資者，再到經(jīng)營(yíng)者，有可能還經(jīng)過(guò)商戶，才到達(dá)終端顧客，這多出的鏈條無(wú)疑加大了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的復(fù)雜性?，F(xiàn)在的情形是，開(kāi)發(fā)商和投資者比較熱，而經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者比較理性。而商業(yè)地產(chǎn)最終的買單者還是消費(fèi)者，非理性的熱與理性的恒溫，必然會(huì)導(dǎo)致空置率攀升的現(xiàn)象。所以是否能贏得經(jīng)營(yíng)者的熱情，也是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，同時(shí)不同類型的經(jīng)營(yíng)者對(duì)物業(yè)形態(tài)又有著不同的要求，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)業(yè)很關(guān)鍵，因此必須重點(diǎn)關(guān)注經(jīng)營(yíng)者。經(jīng)營(yíng)者最關(guān)心的是這個(gè)商鋪適不適合自己經(jīng)營(yíng)，以后有沒(méi)有消費(fèi)者，周邊有有沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。租賃使用本項(xiàng)目的目標(biāo)群體即本項(xiàng)目的目標(biāo)經(jīng)營(yíng)者，就是三類業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)者，包括一些品牌商家和一些散戶，要吸引他們來(lái)經(jīng)

17、營(yíng)濟(jì)要滿足他們的要求與需求。一般說(shuō)來(lái)品牌商家一旦簽訂合同期限都比較長(zhǎng)，因此相對(duì)較為穩(wěn)定一些。品牌商家比較復(fù)雜，首先是物業(yè)達(dá)到方便經(jīng)營(yíng)的需求，其次是人氣和客戶來(lái)源有保證，然后做為主力店引進(jìn)的話條件要足夠優(yōu)惠，然后整體合理規(guī)劃，形成良性競(jìng)爭(zhēng)，最好旁邊就有能給他提供客源的業(yè)態(tài)。散戶商家一般喜歡跟風(fēng)，跟隨人氣或跟隨主力店，小型店面是他們的最愛(ài)，對(duì)于租金成本也比較敏感。他們開(kāi)店容易、撤走也靈活，比較難以控制。由此可見(jiàn)，品牌商家才是本項(xiàng)目的關(guān)鍵。不同業(yè)態(tài)商家的要求、需求已經(jīng)對(duì)于本項(xiàng)目的看法在市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告中已經(jīng)充分體現(xiàn)，對(duì)于物業(yè)條件的要求將在下一章中重點(diǎn)分析。三、業(yè)態(tài)分類及要素分析1、業(yè)態(tài)類型及物業(yè)要求根據(jù)

18、項(xiàng)目的定位，我們將項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)分三類，以下逐個(gè)類別、逐個(gè)業(yè)態(tài)介紹其特點(diǎn)和物業(yè)要求。配套型特色型延展型配套型：購(gòu)物類 服務(wù)類特色型：特色餐飲 休閑娛樂(lè)類延展型：汽車服務(wù) 青少年教育配套 少量家居飾品（1） 配套型社區(qū)生活配套社區(qū)生活配套主要是由購(gòu)物類和服務(wù)類組成。n 購(gòu)物類：中型超市、便利店社區(qū)超市：如百佳超市、聯(lián)華超市等便利店：如可的、快客n 服務(wù)類：藥店、銀行、書(shū)報(bào)、沖印、郵政、洗衣、家政、維修、音像、鮮花 水果、寵物服務(wù)、美容美發(fā)等美容美發(fā)：如美麗田園護(hù)膚美容中心、蒂凡尼形象設(shè)計(jì)中心等藥店：如華東藥房、老百姓藥店等干洗店：如正章干洗、福奈特干洗、 象王洗衣等維修店：如家電維修店、修鞋、配

19、鑰匙等沖印店：如柯達(dá)、富士等銀行服務(wù)：如自動(dòng)提款機(jī) 社區(qū)超市是配套型商業(yè)中最基礎(chǔ)的一塊，所以需要對(duì)它的物業(yè)要求，以及建筑格局進(jìn)行詳細(xì)研究：社區(qū)超市：根據(jù)小區(qū)的規(guī)模，本項(xiàng)目可以引進(jìn)面積2000平方米左右的中型超市；考慮增加凈菜的配額；n 規(guī)范要求：超市營(yíng)業(yè)時(shí)間在12個(gè)小時(shí)以上，經(jīng)營(yíng)商品種類不少于5000種； 社區(qū)居民距超市的最遠(yuǎn)距離不超過(guò)2000米， 超市內(nèi)食品區(qū)（包括冷、熱、包裝食品等）、用品區(qū)等區(qū)域應(yīng)嚴(yán)格分開(kāi)，不應(yīng)交叉；商店建筑的營(yíng)業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)和輔助三部分建筑面積分配比例商業(yè)營(yíng)業(yè)面積：建筑面積（）營(yíng)業(yè)（%）倉(cāng)儲(chǔ)（%）輔助（%）15000343432300015000453025300055271

20、8 n 物業(yè)要求：位置：最好是地上一層；層高：建材超市至少要8米層高；生活超市一般5米層高就可以了，因此可以考慮56米；柱距：至少在8米以上；入口：不少于兩個(gè)面的出入口與城市道路相鄰接;或基地應(yīng)有不 小于1/4的周邊總長(zhǎng)度和建筑物不少于兩個(gè)出入口與一邊城市道路相鄰接。入口空間 相對(duì)較大；通道：在建筑物背面或側(cè)面，應(yīng)設(shè)置凈寬度不小于4m的運(yùn)輸?shù)缆贰；貎?nèi)消防車道也可與運(yùn)輸?shù)缆方Y(jié)合設(shè)置；內(nèi)部結(jié)構(gòu)：有通風(fēng)道、消音、防火裝置；急照明設(shè)施等。超市選址的要求列舉：世紀(jì)聯(lián)華超市：要求層高不低于5米。好又多超市：?jiǎn)螌硬坏玫陀?000平方米。便利店：輻射半徑：約300米營(yíng)業(yè)時(shí)間不少于16小時(shí)，應(yīng)至少有一家24小

21、時(shí)服務(wù)的便利店。經(jīng)營(yíng)商品種類在3000種左右，應(yīng)包括生活必需品。提供其他便利服務(wù)，如：傳真、復(fù)印、沖照片、票務(wù)服務(wù)，代售電話卡、郵票，食品加熱等。有應(yīng)急照明設(shè)施及消防設(shè)施。n 物業(yè)要求：面積在50至150平方米；臨街一層，空間不能過(guò)于狹長(zhǎng)；其他社區(qū)服務(wù)類業(yè)態(tài)物業(yè)要求：n 美容美發(fā)營(yíng)業(yè)面積一般不少于50平方米。開(kāi)間不要求太大，進(jìn)深可以比較深。n 其它商業(yè)業(yè)態(tài)要求面積比較靈活。一般都是一層臨街店鋪，也可以在住宅底商內(nèi)，開(kāi)間可以從4米開(kāi)始，進(jìn)深最好不超過(guò)10米左右。（2）特色型特色休閑餐飲n 特色餐飲類：針對(duì)本項(xiàng)目，中高檔、高檔特色餐飲是我們主要要研究的。中餐：如外婆家、火紅年代、劉家香辣館、粗菜館

22、、野魚(yú)館、避風(fēng)塘等。西餐：如季諾休閑餐飲（意大利）、阿根廷烤肉等。n 休閑娛樂(lè)類：如酒吧、良子足浴、青藤茶樓、仙蹤林、東田果味綠茶坊、銀樂(lè)迪等。特色餐飲n 服務(wù)建議：為社區(qū)提供早餐服務(wù)；提供電話訂餐及送餐服務(wù)；提供銀行卡消費(fèi)服務(wù)；n 具體細(xì)節(jié)要求：廚房面積足夠，位置適宜；餐廳應(yīng)有分隔，冷葷的制作有獨(dú)立的操作空間和衛(wèi)生設(shè)施。原料、成品餐具、用具等應(yīng)分別存放、有洗涮消毒設(shè)備。應(yīng)有符合環(huán)境保護(hù)要求的排污、消煙、消音、除塵設(shè)施及垃圾存放設(shè)施。有應(yīng)急照明設(shè)施及消防設(shè)施。環(huán)境較好，有一定品味，口味上具有特色，規(guī)模一般在300-600平方米n 物業(yè)要求：硬件配置：要求有煙道、上下水、排污清污的通道；同時(shí)需要

23、有充足的停車位。規(guī) 模：達(dá)到單店面積在300-600平方米，有設(shè)置廚房的合適位置；大型餐飲店廚房面積應(yīng)占營(yíng)業(yè)面積的30。開(kāi)間進(jìn)深：喜歡大開(kāi)間，進(jìn)深可較深，10-15米為宜；滿足開(kāi)間/進(jìn)深1：4樓 層：一般需要沿街一層有門面入口，同時(shí)多數(shù)餐飲要求一層解決廚房問(wèn)題，為了節(jié)約租金，不少餐飲店可以爬升到 二層，在鋪位分割時(shí)應(yīng)充分考慮。休閑餐飲類：（主要是茶館類，足浴健身類，休閑吧等）n 茶館類 面積：要求較大，基本在200平方以上，甚至部分要求在500平方或1000平方以上，如青藤茶館、門耳茶坊。格局：1、2樓層均可考慮，希望房型較方正，層高基本要求在5米以上，部分可以在4米以上。n 足浴健身類面積：

24、要求較大，普通店基本是500平方以上。但大部分中高檔加盟店面積要求在1000或2000平方米以上，如“張貝健身” 要求加盟方的健身面積至少要在 1000平方米以上。千優(yōu)子要求面積8001000平方之間，舒適堡要求面積在20008000平方左右。格局：1、2、3樓層都可以考慮，2層營(yíng)業(yè)較多。層高不低于4米，開(kāi)間和進(jìn)深的要求不高。其他要求：獨(dú)立的水,電供應(yīng)排放系統(tǒng),用電量與同等大小的超市相符,用水量是家庭用水量的一倍，要有停車場(chǎng)地，招牌設(shè)置醒目?？照{(diào)希望是采用中央空調(diào)系統(tǒng)。n 休閑吧面積：面積的要求基本不是很限定，30200平方均可考慮。格局：要求盡量在一層（3）延展型汽車服務(wù)、青少年教育等n 青

25、少年活動(dòng)中心青少年教育：樂(lè)器行、文具店、繪畫(huà)用品店、以及相關(guān)的玩具店、漫畫(huà)店等。n 加油站汽車美容與汽車服務(wù)汽車美容，汽車俱樂(lè)部等如月福汽車用品連鎖店、正道汽車美容店、龜博士汽車美容店等。n 新居住區(qū)家居飾物家紡、家居、櫥柜等，如：博洋家紡、櫻花衛(wèi)廚、湯美思家居等。青少年教育n 物業(yè)要求：面積要求：樂(lè)器行、琴行要求面積較大，一般可以達(dá)到100-200平方米左右，其他業(yè)態(tài)對(duì)面積要求基本較小1050 平方米之間較多格局傾向：一般對(duì)于開(kāi)間要求不是很嚴(yán)格，琴行進(jìn)深可以比較大，可以考慮在二層，其他業(yè)態(tài)都較需要一層，青睞短進(jìn)深，大開(kāi)間的格局。汽車服務(wù)：包括汽車美容和飾品專營(yíng)等，其中汽車飾品專營(yíng)點(diǎn)與普通社區(qū)

26、配套店一樣，對(duì)物業(yè)的要求不是非常嚴(yán)格。n 物業(yè)要求：面積：基本在100平方米以上開(kāi)間與組合：按照經(jīng)營(yíng)內(nèi)容定單個(gè)開(kāi)間做成5-8米左右，標(biāo)準(zhǔn)面積60方左右可以自由拼間的組合，店面分起步店/基礎(chǔ)店、標(biāo)準(zhǔn)店、中心店、旗艦店、服務(wù)站。起步店：技術(shù)和專業(yè)性要求不高，基本是兩個(gè)開(kāi)間；基礎(chǔ)店：基本是24個(gè)開(kāi)間；其他服務(wù)店：要求相對(duì)較大，結(jié)合本項(xiàng)目的商業(yè)面積，不適合引進(jìn)該類物業(yè)，這里就不詳細(xì)介紹。層高：一層6米以上，如果是吊車式，可以10米左右loft式進(jìn)深：7米以上 起步店 基礎(chǔ)店中心店n 家居飾品物業(yè)要求：面積：需求較靈活。但最小基本不低于60平方米樓層：沿街一層，或者沿街一、二層組合。層高：對(duì)層高要求不高

27、，大都希望在4米以上。開(kāi)間：至少4米以上，最好能大開(kāi)間。2、商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割建議2.1建筑格局與位置要求建筑格局：n 配套型商業(yè)： 社區(qū)超市要求面積2000平左右、層高5米以上、柱距8米左右，要求有物流通道，入口及回車場(chǎng)地單獨(dú)使用，避免與小區(qū)內(nèi)通道混淆使用，配置貨車停車場(chǎng)地； 其他社區(qū)配套基本需要短進(jìn)深，面積適中的沿街1層或2層商鋪； n 特色型商業(yè)： 特色餐飲要求面積300600平方米，層高最好在4米以上，開(kāi)間/進(jìn)深1：4，為了保證良好的經(jīng)營(yíng)價(jià)值，進(jìn)深最好控制在12-15米左右等。休閑健身娛樂(lè)中，層高最低需要3.2米以上。n 延展型商業(yè)： 其中汽車服務(wù)要求層高6米以上，開(kāi)間5米以上，進(jìn)深7

28、米以上，面積最低要求100平方以上。此外琴行對(duì)層高的要求較高要求至少3.5米以上，其他延展型商業(yè)對(duì)建筑格局的要求不是很高。位置要求：n 配套型商業(yè)：超市最好在一樓，其它社區(qū)配套也是以一樓為主。超市要有貨流和人流通道，入口要留出充足的人流空間。n 特色型商業(yè)：休閑餐飲，多數(shù)為一、二兩層，一部分可以考慮一樓作為門面和廚房，主要營(yíng)業(yè)面積在二樓。對(duì)于交通的要求較高，所以要盡量建在交通比較便利，離停車位較近的地方， n 延展型商業(yè)：汽車服務(wù)必須要有一樓，部分還可以有二樓。琴行類可以上二樓。其他商業(yè)基本是要在一樓。2.2商鋪形式與配比結(jié)合本項(xiàng)目的規(guī)劃，建議項(xiàng)目由兩類商鋪形式組成： 集中式商鋪 街鋪n 集中

29、式商鋪 大型餐飲店一般需要集中式單體，面積需求在500平方米以上，一樓和二樓組合的形式。中型超市一般需要集中式單體，一層面積達(dá)到2000平方，同時(shí)二樓或者3樓可以引進(jìn)12家中高檔休閑健身娛樂(lè)類商業(yè)20003000平方，所以集中式單體中的群房面積應(yīng)不小于4000平方米。部分酒吧類休閑娛樂(lè)還可以考慮放在半地下室，同時(shí)豐富整個(gè)小區(qū)的夜生活景觀。n 街鋪街鋪的總面積70009000平方米，其中短進(jìn)深（12米）的街鋪約為3000平方米左右；較長(zhǎng)進(jìn)深（12米）的街鋪約為：4000-6000平方米；經(jīng)過(guò)預(yù)方案排布，由于本項(xiàng)目的限制比較嚴(yán)格，內(nèi)街的形式較難實(shí)現(xiàn)，就目前的狀況看，只能在綜合樓下面的裙房?jī)?nèi)部開(kāi)通內(nèi)

30、街，這些臨內(nèi)街的商鋪若能保證獨(dú)立的分割也算做街鋪。面積配比項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃面積總計(jì)：2萬(wàn)結(jié)合項(xiàng)目本身的情況，建議各類商業(yè)的面積配比如下：n 配套型：4000左右 按照建筑規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，社區(qū)配套（含超市）總建筑面積的2=170000*23400平方（即最低配套面積），再加上部分連帶起來(lái)的其它社區(qū)配套，項(xiàng)目至少可以消化掉配套型商業(yè)面積4000平方米左右。n 特色型：50007000 餐飲店要形成一定的規(guī)模，需要10家以上的中型店支撐，所以面積基本要在40005000平方左右?；蛘?2家大型中高檔餐飲店或酒樓，面積也需要在4000平方米左右。同時(shí)為了帶動(dòng)整體消費(fèi)，建議引進(jìn)12家中高檔休閑類業(yè)態(tài)，總面積100

31、03000平方左右，所以特色型業(yè)態(tài)所需面積在5000-7000平方左右。n 延展型：2000左右 由于項(xiàng)目離汽車加油站和青少年宮的距離較近，所以從人們的消費(fèi)習(xí)慣出發(fā)，其他延展型配套商業(yè)主要為汽車美容、青少年教育、家居櫥柜等：面積建議在2000平方左右。n 公建（如單身公寓）：70009000 2.3內(nèi)部分割建議項(xiàng)目在建筑布局時(shí)候，不僅僅要注重規(guī)模效應(yīng)，更多是應(yīng)該重視項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)上的可持續(xù)性發(fā)展，即單位面積創(chuàng)造的價(jià)值是最為關(guān)鍵的一點(diǎn)，同時(shí)要結(jié)合市場(chǎng)，所以在鋪位分割時(shí)要注意單元面積和單元組合： 單元面積：建議基本單元鋪位最小分割面積為60平方米（610）；同時(shí)結(jié)合市場(chǎng)需求調(diào)研，可增加部分3040平方

32、米面積更小總價(jià)更低的單元，利于資金的回收。 單元組合：為了使空間更靈活，大型餐飲與休閑娛樂(lè)單元應(yīng)該可以自由組合搭配。四、建筑方案建議1、建筑形態(tài)和風(fēng)格建議建筑形態(tài)：綜合樓群房集中商業(yè)+住宅裙房商業(yè)綜合樓群房集中商業(yè)：結(jié)合項(xiàng)目基地情況，建議綜合樓可以建13層的商業(yè)，三樓以上可以建游泳池和單身公寓，整個(gè)綜合樓的建筑應(yīng)該以將建筑的功能性和社會(huì)性放在第一位，確保充足的光線和空氣。建筑立面應(yīng)簡(jiǎn)潔時(shí)尚，造型簡(jiǎn)潔流暢，色彩和諧，體現(xiàn)濃厚商業(yè)氛圍為主。小區(qū)北側(cè)濱盛路和南側(cè)的規(guī)劃路可以一層商業(yè)建筑形態(tài)為主，部分可以考慮二層。該商業(yè)建筑風(fēng)格應(yīng)與上面的公寓建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)一定的商業(yè)氛圍。同時(shí)要與綜合樓的建筑風(fēng)格

33、相呼應(yīng)，體現(xiàn)項(xiàng)目一體化的商業(yè)定位。2、環(huán)境及其他配套建議景觀環(huán)境宜人：商業(yè)建筑需要能夠吸引人氣的景觀環(huán)境營(yíng)造，因此本項(xiàng)目應(yīng)該充分利用推進(jìn)道路的綠化帶建設(shè)可供人停留的景觀小品，并適當(dāng)解決停車問(wèn)題。同時(shí)為了體現(xiàn)生態(tài)的感覺(jué)，緩解人在機(jī)種空間的精神壓力，綜合樓裙房商業(yè)建筑要充分考慮室內(nèi)綠化和垂直綠化。超前配套：水電設(shè)施、通訊設(shè)施、承重、結(jié)構(gòu)等配套設(shè)施依據(jù)業(yè)態(tài)定位進(jìn)行配置，同考慮業(yè)態(tài)進(jìn)步的提前量，還要考慮提供多種靈活性與可能性。適當(dāng)考慮建筑節(jié)能，為了不落后于日后的競(jìng)爭(zhēng)，也為商鋪的穩(wěn)定升值提供可靠保障。其他細(xì)節(jié)：需要注意的是燈光系統(tǒng)，作為商業(yè)項(xiàng)目要把商品展示、廣告等很多燈光光效做得非常好，結(jié)合外面的激光、

34、探照燈等，要有一種舞臺(tái)化的效果。還有一點(diǎn)是尺度空間，這種尺度應(yīng)該是一種人性化的，人在其中行走不能像在王府井那樣非常寬的街區(qū)，也不應(yīng)像建材市場(chǎng)里那些筆直的走廊，所以這方面的尺度要符合人的需要、而且還要做出一些和諧的變化。3、交通組織建議人行交通規(guī)劃：結(jié)合住宅的人車分流，人流能夠最大限度體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，把人流引導(dǎo)到項(xiàng)目的商業(yè)部分當(dāng)中，同時(shí)又保證住宅小區(qū)的私密性；物流交通規(guī)劃：超市的物流通道、入口及回車場(chǎng)地單獨(dú)使用,避免與小區(qū)內(nèi)通道混使用,配置貨車停車場(chǎng)地；餐飲部分的物流在設(shè)計(jì)時(shí)要充分考慮；綜合樓體量較大，是整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)的重心，未來(lái)會(huì)面對(duì)較大的客流，因此人流、車流、貨流的安排相當(dāng)關(guān)鍵。除在大廈周圍設(shè)計(jì)

35、良好的交通組織外，充分考慮大廈客流的交通特點(diǎn)，也是一個(gè)重要方面。這同時(shí)也決定了大廈停車功能的完成。根據(jù)調(diào)查，項(xiàng)目未來(lái)主要客流是項(xiàng)目?jī)?nèi)部和臨近居住者和其他跨區(qū)域的消費(fèi)者為主，所以基本是通過(guò)步行、公交車，機(jī)動(dòng)車等方式來(lái)，機(jī)動(dòng)車成為未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，因此在滿足規(guī)劃基本指標(biāo)的基礎(chǔ)上，內(nèi)部交通應(yīng)以步行人流及非機(jī)動(dòng)車流為主，地上和地下應(yīng)提供充足的車位。4、業(yè)態(tài)分布建議合理的業(yè)態(tài)分布就是將業(yè)態(tài)以最為經(jīng)濟(jì)的成本放在他的目標(biāo)消費(fèi)人群最容易到達(dá)的地方。一方面要結(jié)合來(lái)自不同區(qū)域的、乘坐不同交通工具的人流的流線，另一方面要緊密結(jié)合基地條件來(lái)進(jìn)行分布。4.1消費(fèi)群體流線分析濱江與老城區(qū)之間的交通現(xiàn)狀和未來(lái)是比較便利的，四橋

36、、一橋、三橋以及未來(lái)慶春隧道和地鐵1號(hào)線，這在市場(chǎng)研究報(bào)告中已經(jīng)深入分析。對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，最重要的還是把握周邊四條道路消費(fèi)人去流線的區(qū)別，才能進(jìn)行合理的業(yè)態(tài)排布。首先把消費(fèi)人群從大類別上分為步行人群和駕車人群。步行人群包括：小區(qū)內(nèi)部人群短距離消費(fèi) 附近住宅區(qū)居民短距離消費(fèi) 公共交通工具送達(dá)的目的性消費(fèi)人群駕車人群包括：周圍商圈之江、長(zhǎng)江兩個(gè)居住片的目的性消費(fèi)人群 城區(qū)目的性消費(fèi)人群步行人群流線分析：小區(qū)內(nèi)部人群一般直接從主入口出來(lái)消費(fèi)，可以有就近的從次要出入口出來(lái)消費(fèi)。因此社區(qū)配套應(yīng)主要分布在主入口近旁，以縮小步行距離，提升消費(fèi)方便度。結(jié)合本項(xiàng)目的入口安排情況，社區(qū)配套應(yīng)安排在南側(cè)的規(guī)劃道路上

37、；附近住宅區(qū)居民附近的住宅區(qū)主要分布在項(xiàng)目的北側(cè)，因此主要會(huì)從濱盛路過(guò)來(lái)，所以延濱盛路業(yè)可以分布一些社區(qū)配套；公共交通工具送達(dá)的人群由于規(guī)劃當(dāng)中的一些交通樞紐四橋延伸過(guò)來(lái)的時(shí)代大道附近，因此到達(dá)本項(xiàng)目可能經(jīng)由濱盛路或南側(cè)的規(guī)劃道路。由步行人群流線分析可以發(fā)現(xiàn)，南側(cè)規(guī)劃道路和濱盛路是滿足這部分人群消費(fèi)比較方便的區(qū)域，同時(shí)由于濱盛路的車速較快，南側(cè)規(guī)劃道路的方便性更高，適合安排社區(qū)配套；濱盛路上可以適當(dāng)安排家居櫥柜類的延展型業(yè)態(tài)。駕車人群流線分析：周圍商圈之江、長(zhǎng)江兩個(gè)居住片人群一般情況會(huì)從濱盛路過(guò)來(lái)，再延西側(cè)的規(guī)劃道路或建業(yè)路向南，因此方便停車的節(jié)點(diǎn)是他們會(huì)停留的地方。城區(qū)人群城區(qū)的人群駕車一般

38、從四橋經(jīng)江南大道過(guò)來(lái)，然后取道建業(yè)路或西側(cè)規(guī)劃道路到達(dá)項(xiàng)目。由車行人群流線分析可以發(fā)現(xiàn)，車行的停留依賴于停車，相對(duì)來(lái)說(shuō)，西南角的位置比較適合安排特色型業(yè)態(tài)和與汽車相關(guān)的業(yè)態(tài)。同時(shí)，從未來(lái)濱江汽車擁有數(shù)超過(guò)30的數(shù)據(jù)來(lái)看，以及未來(lái)人們生活方式的逐漸變化，商業(yè)項(xiàng)目不可忽略的是要由充足的停車位，尤其是餐飲休閑型商業(yè)要由足夠地上停車位。4.2基地條件分析我們需要了解項(xiàng)目建設(shè)限制條件，再進(jìn)行合理的分布建議。項(xiàng)目限制：根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)適用房的用地性質(zhì)，項(xiàng)目商業(yè)主要是位于北側(cè)的濱盛路，南側(cè)的規(guī)劃道路東側(cè)以及最重要的西南角綜合樓區(qū)塊。 濱盛路：住宅區(qū)邊緣，基本只能采取底商形式； 西南角：公建部分，是各類商業(yè)最有利

39、的區(qū)域；也是本項(xiàng)目商業(yè)最重要的。 南面的規(guī)劃道路東側(cè)：基本只能采取底商形式；汽車美容+家居廚柜琴行等分布建議圖部分青少年教育社區(qū)配套集中商業(yè)：中超+休閑健身娛樂(lè)類街區(qū)商業(yè)：特色餐飲部分休閑健身分布建議、項(xiàng)目西南角（凸出一塊）n 建筑形式：集中單體商業(yè)+內(nèi)街商業(yè)n 業(yè)態(tài)組成：超市、中高檔休閑健身娛樂(lè)、特色餐飲、單身公寓n 總面積：1500016000平方，其中單身公寓面積70009000平方左右n 商業(yè)面積：70009000平方米、 超市： 面積：2000平方米左右格局要求：排布在一樓，層高56米，柱距8米以上，要有貨流和人流通道，留足入口面積。 、休閑健身： 面積：排布12家大型中高檔休閑健身

40、娛樂(lè)，面積10003000平方 要求：要求房型較方正。足浴健身要求層高3.2米以上，茶館層高基本要求4米以上。、特色餐飲： 面積：30005000平方左右， 要求：按照最新規(guī)范，餐飲店需離住宅15米以上，層高4米以上，進(jìn)深1015米，由于要引進(jìn)中高檔餐飲，需滿足單店300600平方?；虼笮筒惋孅c(diǎn)，面積在1000平方米左右，同時(shí)要求有物流和人流兩個(gè)通道。、規(guī)劃道路東側(cè)和部分延展到小區(qū)內(nèi)部的 建筑形式：一層底商 業(yè)態(tài)：部分青少年教育設(shè)施，以及社區(qū)生活配套等。 面積：20002500平方左右。 建議：開(kāi)間4米以上，進(jìn)深1012米。、項(xiàng)目北側(cè)：沿濱盛路建筑形式：一層底商業(yè)態(tài)組成：汽車服務(wù)，家居廚柜，琴

41、行等為主總面積：20002500平方米左右建議：開(kāi)間5米以上，進(jìn)深1215米，部分層高6-7米挑高設(shè)計(jì)便于汽車美容業(yè)的進(jìn)駐。五、預(yù)規(guī)劃方案5.1預(yù)規(guī)劃及說(shuō)明設(shè)計(jì)說(shuō)明商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃由沿街商鋪、綜合建筑群兩部分組成，建筑面積達(dá)到25000平方米左右。兩部分面積配比為：l 綜合建筑群 綜合建筑群由獨(dú)立建筑、單身公寓、底層裙樓三部分組成，建筑面積約為20000平方米左右。其中單身公寓底層裙樓與獨(dú)立建筑之間形成一條內(nèi)街，底層裙樓二層由三條連廊相連接至獨(dú)立建筑，且獨(dú)立建筑部分單元跨越至群樓頂部。、功能分區(qū)與面積排布 1 獨(dú)立建筑獨(dú)立建筑為三層，建筑面積約為7500平方米。一二層分別滿足中型超市與休閑娛樂(lè)需求

42、，面積均為2000平方米，第三層為室內(nèi)游泳池，面積為3500平方米左右。2單身公寓單身公寓為8層，建筑面積約為8000平方米。每層面積約為1000平方米，功能上為小戶型單身公寓。3底層裙樓 裙樓為兩層，建筑面積約為7000平方米，在功能上主要滿足餐飲需求。、人流與車流 建筑群西側(cè)為規(guī)劃支路，車流量較小，故將超市物流通道入口及地下停車庫(kù)入口道路設(shè)置在建筑群南北兩側(cè)與該路相交。另外在建筑群沿西側(cè)道路前空地布置室外停車場(chǎng)，方便顧客停車。消費(fèi)人流由西側(cè)規(guī)劃支路入口進(jìn)入購(gòu)物廣場(chǎng)。消費(fèi)人流可以直接一層的購(gòu)物空間，并可通過(guò)自動(dòng)扶梯進(jìn)入二層休閑娛樂(lè)空間及三層游泳館，方便快捷。獨(dú)立建筑與單身公寓底層間設(shè)置步行內(nèi)

43、街，二層設(shè)置連廊，方便兩個(gè)購(gòu)物空間的連通。 沿街商業(yè)店鋪、小區(qū)北側(cè)商業(yè)店鋪主要為汽車美容店鋪，進(jìn)深為15米，層數(shù)為一層，建筑面積約為3300，層高為6米以上。 、小區(qū)南側(cè)商業(yè)店鋪主要為社區(qū)服務(wù)行業(yè)設(shè)置，進(jìn)深為10米，層數(shù)為一層，建筑面積約為2200平方米，層高為3.5米。5.2討論過(guò)的方案檔案附件：銀河項(xiàng)目商業(yè)部分建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)一、業(yè)態(tài)定位1、整體定位：以社區(qū)商業(yè)為基礎(chǔ)，以休閑餐飲為特色，以汽車服務(wù)、青少年教育、家居櫥柜商業(yè)等為延展的社區(qū)級(jí)商業(yè)中心。2.功能定位：滿足社區(qū)生活配套需求和濱江中產(chǎn)階層居住群體的外溢形需求，主要是個(gè)人休閑、家庭消費(fèi)、朋友聯(lián)誼等。3.檔次定位：中高檔4.客群定位：項(xiàng)

44、目核心商圈內(nèi)的公務(wù)員、居民以及周圍商圈內(nèi)的中產(chǎn)階級(jí)。二、商業(yè)建設(shè)目標(biāo)商業(yè)部分是本項(xiàng)目主要的利潤(rùn)點(diǎn)，因?yàn)樯虡I(yè)部分的總面積基本確定，因此建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的目標(biāo)是有效提升單位商業(yè)面積的價(jià)值。但是本項(xiàng)目在規(guī)劃上有一定的限制，西南角部分以綜合樓、游泳池的名義開(kāi)發(fā)，因此必須通過(guò)巧妙設(shè)計(jì)來(lái)安排商業(yè)空間。本項(xiàng)目的商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)必須符合業(yè)態(tài)定位，為各業(yè)態(tài)提供適合的硬件條件，原則上也要為引進(jìn)業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供更多可能性和更低的門檻。三、業(yè)態(tài)的物業(yè)要求業(yè)態(tài)分為三類：基礎(chǔ)型、特色型、拓展型基礎(chǔ)型：購(gòu)物類中超、便利店及其他社區(qū)服務(wù)中超面積在2000平方米左右，臨街一層，空間要方正，不能過(guò)于狹長(zhǎng)，柱距8米以上，層高5米以上，要求有物流通道、回車空間、貨車停車場(chǎng)；其他社區(qū)配套：沿街一層的短進(jìn)