2614074999信用社（銀行）信貸相關(guān)法律問題釋疑及建議

1、信用社（銀行）信貸相關(guān)法律問題釋疑及建議1、信用社在辦理還舊借新貸款手續(xù)時(shí)，因債務(wù)人外出未歸或無法聯(lián)系，為了降低不良貸款，信用社未征得借款人口頭或書面同意，在借款借據(jù)、合同上代替借款人簽字或?yàn)榻杩钊怂娇逃≌逻M(jìn)行簽章，自行為原借款人辦理借新還舊貸款手續(xù)，請(qǐng)問：在此情形下簽訂的新的借款合同和借款借據(jù)是否有效？這種替代客戶簽字或私刻客戶印章的行為是否違反法律規(guī)定？答：沒有雙方當(dāng)事人或委托人書面簽字、簽章的合同及委托書不受法律保護(hù)，因?yàn)闊o法認(rèn)定簽章的真實(shí)性。這種行為是信用社相關(guān)從業(yè)人員絕對(duì)不能觸碰的法律高壓線，根據(jù)造成不良后果的情節(jié)輕重，將追究相關(guān)人員的法律責(zé)任：首先是民事責(zé)任，所簽合同從民法角度來說

2、是無效的，民事責(zé)任的追究將根據(jù)誰(shuí)制造誰(shuí)承擔(dān)的原則；其次是行政責(zé)任，由于明顯違反相關(guān)管理制度及操作流程，一定會(huì)追究相關(guān)當(dāng)事人的行政責(zé)任；最后是刑事責(zé)任，對(duì)于情節(jié)嚴(yán)重，并由此造成國(guó)家、集體和個(gè)人財(cái)產(chǎn)巨大損失、社會(huì)影響惡劣的，法律將會(huì)追究相關(guān)責(zé)任人的刑事責(zé)任，會(huì)對(duì)其人身自由進(jìn)行限制。2、借款人在合同履行期間不能及時(shí)還息，是否可在合同到期前向法院起訴收回貸款？答：要看主合同的約定，如果合同沒有就此進(jìn)行約定（約定如果不及時(shí)還息，將有權(quán)提前解除合同并收回貸款本息），法院將對(duì)這種訴訟請(qǐng)求不予支持。3、物權(quán)法即將實(shí)施，根據(jù)租賃權(quán)優(yōu)先的對(duì)抗原則，辦理房屋抵押貸款時(shí)，在借款合同和抵押合同簽訂生效后，債務(wù)人將用于抵

3、押的房屋租賃給他人，并將租賃合同簽訂日期故意先于其在信用社借款時(shí)簽訂合同的日期，以達(dá)到租賃權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)的目的，如何對(duì)此進(jìn)行有效防范？答： 首先我們應(yīng)當(dāng)做好貸前調(diào)查，了解用于貸款的抵押物的狀況，辦理貸款手續(xù)時(shí)，要求客戶對(duì)用于抵押的房屋的狀況進(jìn)行書面闡述及承諾，以保證抵押物權(quán)實(shí)現(xiàn)的優(yōu)先受償。但如果我們沒有在貸前做好這些工作，或者當(dāng)事人的手段十分隱蔽，那么在貸后就不會(huì)有很好的法律手段了。4、貸款到期后借款人因外出無法親自辦理還舊借新貸款手續(xù)，借款人通過傳真方式委托他人辦理貸款相關(guān)手續(xù)，在這種委托方式下的他人簽字蓋章是否受法律保護(hù)？答：借款人通過傳真方式委托他人辦理貸款手續(xù)，由于不能確定委托書中借款

4、人簽名的真實(shí)性，那么“委托代理人”在貸款合同、借款借據(jù)上簽字的合法性就會(huì)受到影響，所以信用社不宜受理這種委托方式。建議信用社最好要求借款人本人親自到場(chǎng)辦理貸款相關(guān)手續(xù)。5、房屋抵押貸款主債權(quán)訴訟時(shí)效已經(jīng)喪失，抵押合同失效后，是否可用原抵押物重新進(jìn)行其他抵押約定？答：可以重新進(jìn)行抵押約定。6、在辦理抵押貸款還舊借新手續(xù)時(shí)，只重新簽訂借款合同，繼續(xù)延用老抵押合同，這種抵押是否有效？答：無效抵押。在還清舊貸后，舊的主從合同均已消滅，新的主合同產(chǎn)生，必須有新的從合同，所以應(yīng)當(dāng)重新簽訂抵押合同，最好重新辦理抵押登記。7、保證貸款合同期滿，債務(wù)人不履行合同，是否可以要求保證人履行還貸義務(wù)？答：首先要明確保

5、證合同中約定保證人承擔(dān)的是一般保證還是連帶責(zé)任保證。按擔(dān)保法規(guī)定，連帶責(zé)任保證的保證期間為合同約定的保證期間和主債務(wù)履行期屆滿之日起六個(gè)月。建議保證都要約定采用連帶責(zé)任保證，因?yàn)榉梢?guī)定一般保證的保證人對(duì)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)依法強(qiáng)制執(zhí)行仍不能履行債務(wù)前，對(duì)債權(quán)人可以拒絕承擔(dān)保證責(zé)任，這樣一旦進(jìn)入訴訟程序后對(duì)執(zhí)行十分不利。8、對(duì)抵押物價(jià)值進(jìn)行協(xié)議評(píng)估，從法律角度來說是否有效？答：有效。9、在辦理房屋抵押貸款時(shí)，為了減輕借款人經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，沒有要求對(duì)抵押物進(jìn)行評(píng)估登記，用信用貸款方式發(fā)放，但是又和借款人簽訂了抵押合同（或擔(dān)保協(xié)議），這種抵押合同是否有效？答：抵押合同是有效的，但由于沒有對(duì)抵押物進(jìn)行登記，抵押權(quán)不

6、能設(shè)立。同時(shí)要提醒的是，在辦理抵押物登記時(shí)，他項(xiàng)權(quán)證的期限可以不予考慮。10、客戶用生產(chǎn)設(shè)備作為抵押物申請(qǐng)貸款，如何確定生產(chǎn)設(shè)備的物權(quán)？答：生產(chǎn)設(shè)備作為動(dòng)產(chǎn)，法律根據(jù)“誰(shuí)占有誰(shuí)有權(quán)”的原則進(jìn)行權(quán)屬確定。在辦理抵押合同時(shí)，一定要辦理抵押登記，并且建議最好能要求客戶提供設(shè)備購(gòu)貨合同和合法的銷售發(fā)票等手續(xù)，以進(jìn)一步明確權(quán)屬。11、土地抵押貸款怎樣辦理相關(guān)手續(xù)？辦理了土地抵押貸款后應(yīng)注意哪些問題（如抵押人將土地出租、建房等）？答：到當(dāng)?shù)赝凉懿块T辦理土地抵押證明書。抵押后的土地出租不能對(duì)抗抵押權(quán)的優(yōu)先受償。優(yōu)先權(quán)不及于建房后的房屋，但依然可以整體處理，對(duì)土地部分有優(yōu)先權(quán)。12、劃撥土地上所建的房產(chǎn)申請(qǐng)抵

7、押貸款如何辦理相關(guān)抵押手續(xù)？答：建議謹(jǐn)慎處理，因?yàn)樵趯?shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，政府將要對(duì)劃撥的土地收取不菲的土地出讓金，約為土地價(jià)值的4060。13、林木是否可作為貸款抵押物？應(yīng)到哪個(gè)部門進(jìn)行評(píng)估？如何辦理抵押手續(xù)？答：可以。在林業(yè)部門辦理登記手續(xù)，由專門的林業(yè)技術(shù)機(jī)構(gòu)辦理評(píng)估。需要注意的是，集體土地所有權(quán)不能設(shè)定抵押。14、外縣的機(jī)械設(shè)備（動(dòng)產(chǎn)）到我縣信用社借款是否可作為貸款抵押？在哪里辦理抵押登記手續(xù)？答：可以，但對(duì)動(dòng)產(chǎn)的管理提出了更高的要求。法律只是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記屬地提出了要求，由于動(dòng)產(chǎn)并不依附于土地，所以法律對(duì)此沒有強(qiáng)制性的規(guī)定。15、抵押貸款的抵押權(quán)時(shí)效如何界定？答:抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效

8、期間行使抵押權(quán)，未行使的，人民法院不予保護(hù)。16、抵押貸款到期后，重新辦理貸款手續(xù)，但其抵押物（他項(xiàng)權(quán)證）約定的期限已過期，是否要重新辦理抵押登記？用原來的他項(xiàng)權(quán)證到房產(chǎn)部門批注（指延期）是否可行？答：不需要，但一定要簽訂新的抵押合同，約定對(duì)新的借款合同進(jìn)行抵押。辦理延期也可以，但抵押合同必須重簽。17、信用社發(fā)放的到期小額農(nóng)貸，農(nóng)戶不能及時(shí)還貸，但又找不到借款人在催收通知書上簽字，為了保住貸款訴訟時(shí)效，在找不到借款人的情況下，是否可以用村委會(huì)書面證明的方式（證明信用社曾經(jīng)下發(fā)貸款催收通知）來保住貸款時(shí)效？答：如出現(xiàn)上述情況，我們可以采取向借款人提出履行要求的形式使訴訟時(shí)效中斷。具體操作建議：邀請(qǐng)村