物業(yè)管理服務(wù)費用測算

1、物業(yè)管理服務(wù)費用測算根據(jù)華寶實業(yè)人員編制計劃，及擬推廣管家服務(wù)的總體管理思路，對華寶實業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費進(jìn)行測算。內(nèi)容包括： “一、 經(jīng)費測算的原則及說明； 二、 經(jīng)費測算： 1、人工成本；2、行政辦公費；3、設(shè)備設(shè)施維護(hù)費；4、公用水電費；5、清潔綠化費；6、保安費；7、固定資產(chǎn)折舊；8、開辦費攤銷；9、不可預(yù)見費；10、管理者酬金；11、稅金。 詳細(xì)測算書內(nèi)容如下： 第一節(jié) 經(jīng)費測算的原則及說明 一、 測算的依據(jù) (一) 上海市住宅小區(qū)與高層樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定及成都市政府相關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)； (二) “上海市城市物業(yè)管理服務(wù)收費暫行規(guī)定”； (三) “上海市城市物業(yè)管理服務(wù)收費分類分

2、級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)”。 二、 經(jīng)費測算的原則 (一) 遵循物業(yè)管理行業(yè)特點的原則 物業(yè)管理行業(yè)屬保本微利的服務(wù)性行業(yè)。客觀、準(zhǔn)確、完整地核算物業(yè)管理的成本支出，是物業(yè)管理企業(yè)正常運轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，也是為業(yè)主/使用者創(chuàng)造舒適工作環(huán)境，達(dá)到物業(yè)保值增值目的的基本條件。 (二) 服務(wù)水平與管理費用相匹配的原則 針對華寶實業(yè)高檔物業(yè)需求，根據(jù)服務(wù)水平與管理費用“質(zhì)價相符”的市場特點，準(zhǔn)確定位物業(yè)管理的水平，準(zhǔn)確定位管理費用的標(biāo)準(zhǔn)。 (三) “零預(yù)算”原則 物業(yè)管理費實行“零預(yù)算”原則，“以支定收”，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)，確定物業(yè)管理費用的支出；再根據(jù)物業(yè)管理費用的支出確定物業(yè)管理的收費標(biāo)準(zhǔn)。這樣，物業(yè)管理費

3、用收入和支出相抵后的結(jié)果為“零”。 (四) 管理者提取酬金原則 物業(yè)管理企業(yè)的利潤來源以物業(yè)管理費用支出為基礎(chǔ)，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金 = 物業(yè)管理費用支出管理酬金比例。 三、 測算的有關(guān)說明 (一) 物業(yè)管理費支出包括物業(yè)管理服務(wù)人員工資和福利費，公共設(shè)備、設(shè)施日常運行、維護(hù)及保養(yǎng)費，綠化管理費，保潔衛(wèi)生費，保安費，辦公費用，物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費，稅費，利潤，開辦費攤銷、不可預(yù)見費。 (二) 有關(guān)費用的說明 1、 人員工資標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)市場化原則，參照上海行業(yè)工資水平，根據(jù)華寶實業(yè)規(guī)模及高檔次的管理服務(wù)需求設(shè)定人員工資標(biāo)準(zhǔn)，人員工資標(biāo)準(zhǔn)如下： 序號職 務(wù)月薪備 注

4、1中心經(jīng)理4,000 2品質(zhì)行政主管（中心經(jīng)理助理）2,500 3安全主管1,800 4工程維修主管2,000 5清潔綠化主管1,800 6高級管家1,800 7會計1,400 8出納1,200 9維修技工1,200 10安全班長1,100 11安全員900 12清潔工600 13綠化工600 2、 物資裝備的攤銷 物資裝備攤銷分兩部分進(jìn)行,單件價格在2,000元以上的物資裝備計入“固定資產(chǎn)”，依據(jù)財務(wù)制度按5年攤銷；單件價格在2,000元以下的物資裝備計入開辦費，按5年攤銷。 3、 開辦費攤銷 開辦費的攤銷期限為5年。開辦期的人工成本在入伙前應(yīng)攤進(jìn)營銷成本中，不可預(yù)見費根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)慣例，

5、不可預(yù)見費提取率為物業(yè)管理成本支出的1.5%。開辦費中的物資裝備的攤銷計算方法將物資裝備費用的80%（4年）按5年攤銷進(jìn)管理成本中。 4、 管理者酬金 依照上海市物業(yè)管理服務(wù)收費暫行規(guī)定和行業(yè)慣例，每年按總支出的8%提取管理者酬金。 5、 本體維修基金及專用基金按上海市有關(guān)規(guī)定收取。暫不測算。 第二節(jié) 經(jīng)費測算 經(jīng)費測算總表（單位：人民幣元） 序號 項 目測算依據(jù) 月支出 備 注 1 人工成本詳見人工費測算明細(xì)表 122,202.00 2 行政辦公費3 設(shè)備設(shè)施維護(hù)費4 公用電費詳見辦公費測算明細(xì)表 14,406.67 詳見維護(hù)費測算明細(xì)表 9,984.00 按經(jīng)驗數(shù)據(jù)測算 23,500.00

6、 5 公用水費 6 清潔費（設(shè)施材料） 7 綠化費 按經(jīng)驗數(shù)據(jù)測算 4,200.00 詳見清潔費測算明細(xì)表 10,233.00詳見綠化費測算明細(xì)表 17,388.008 保安費9 固定資產(chǎn)折舊10 開辦費攤銷詳見保安費測算明細(xì)表 400 注：將開盤期間人工成本攤進(jìn)物管成本中 詳見固定資產(chǎn)測算明細(xì)表 1,397.50 詳見開辦費測算明細(xì)表 3,036.87 23,994.13 11 小計 206,748.03 227,705.30 12 不可預(yù)見費 以上各項之和的2% 4,134.96 4,554.11 13 管理者酬金 以上各項之和的10.00% 21,088.30 23,225.94 14

7、營業(yè)稅金及附加 以上各項之和的5.70% 13,222.36 14,562.66 15 總計 245,193.66 270,048.01 16 每平方米月管理費(不含電梯分?jǐn)偅?69416.16平方米收費面積 3.53 4.05 根據(jù)我們的測算，本項目管理費月支出為245,193.66元（不含e型房每月電梯維護(hù)費用），按照不同房型的價格、建筑面積比率，將管理費分?jǐn)側(cè)缦拢?房 型 系 數(shù) 管理費標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米.月） 備 注 a 1.143 4.0 b 1.057 3.7 c、d 1 3.5 e 0.914 3.2 按照分?jǐn)傁禂?shù)測算e型房管理費2.8元/平方米.月，加上電梯維護(hù)費0.42元/平方

8、米.月，實際管理費標(biāo)準(zhǔn)為3.2元/平方米.月 （一）人工成本測算 序號項目人數(shù)月薪計算方法月支出備注1 工資(1) 中心經(jīng)理14,000人數(shù) x 月薪4,000(2) 品質(zhì)行政主管2,500人數(shù) x 月薪2,500中心經(jīng)理助理(3) 安全主管2800 人數(shù) x 月薪 (4) 工程維修主管2000 人數(shù) x 月薪 2(5) 清潔綠化主管2800 人數(shù) x 月薪 1(6) 高級管家 5400 人數(shù) x 月薪 5(7) 會計2400 人數(shù) x 月薪 1(8) 出納1200 人數(shù) x 月薪 1(9) 維修技工4400 人數(shù) x 月薪 8(10) 安全班長300人數(shù) x 月薪 1(11) 安全員人數(shù) x

9、 月薪 5(12) 清潔工人數(shù) x 月薪 1(13) 綠化工人數(shù) x 月薪 1(14) 小計2 三費一金 (1) 福利待遇 工資總額x 8% 7,008.00 (2) 培訓(xùn)費 工資總額x 8% 7,008.00 (3) 工會費 工資總額x 2% 1,752.00 (4) 社會保險費 工資總額x 20% 17,520.00 (5) 教育基金 工資總額x 1.5% 1,314.00 (6) 小計 34,602.00 3 合計 122,202.00 （二）行政辦公費 序號 項目 數(shù)量 單位 單價 計算方法 月支出 備注 1 辦公用品、低值易耗品 （1） 管理人員 10 人 20 數(shù)量 x 單價 20

10、0.00 （2） 操作人員 80 人 5 數(shù)量 x 單價 400.00 小計 90 人 600.00 2 通訊費用 (1) 固定電話/傳真 5 部 150 數(shù)量 x 單價 750.00 (2) 移動電話 2 部 300 數(shù)量 x 單價 600.00 小計 1,350.00 3 車輛使用費用 2 部 1500 數(shù)量 x 單價 3,000.00 4 員工宿舍租金 4 套 600 數(shù)量 x 單價 2,400.00 5 社區(qū)文化活動費 12 次 1500 綜合測算 1,500.00 6 服裝費用 (1) 管理人員服裝 13 套 900 11700 975.00 (2) 維修工服裝 7 400 2800

11、 233.33 (3) 清潔綠化工 34 270 9180 765.00 (4) 保安員 43 1000 43000 3583.33 (5) 小計 66680 5556.67 7 合計 14,406.67 （三）設(shè)施設(shè)備維護(hù)費 序號 項目 數(shù)量 單位 單價 保養(yǎng)期 月支出 備注 1 電梯維保費 8 臺 600 12 4,800.00 不記入總費用 2 電梯年檢費 8 臺 400 / 266.67 不記入總費用 3 電梯保險費 8 臺 4 強電系統(tǒng)維護(hù)費 2,000.00 (1) 高壓供電系統(tǒng) 屏 (2) 低壓供電系統(tǒng) 屏 (3) 備用發(fā)電機維護(hù)費 臺 小計 2,000.00 5 給排水系統(tǒng)維護(hù)

12、費 800.00 (1) 給排水水泵維護(hù)費 臺 (2) 給水水管維護(hù)費 (3) 排水水管維護(hù)費 (4) 消防水系統(tǒng) 消防箱 套 小計 800.00 6 室外景觀綠化水維護(hù)費 500.00 7 游泳池維護(hù)費 200.00 8 消防系統(tǒng)維保費 500.00 9 弱電系統(tǒng)維護(hù)費 2,500.00 (1) 消防弱電系統(tǒng)維護(hù)費 (2) 控制中心維護(hù)費 (3) 保安監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)費 (4) 防盜報警系統(tǒng)維護(hù)費 (5) 巡更系統(tǒng)維護(hù)費 (6) ic卡門禁統(tǒng)維護(hù)費 (7) 停車場系統(tǒng)維護(hù)費 小計 2,500.00 10 建筑本體維修費 / 11 設(shè)備維修零星材料費 600.00 小計 9,600.00 12 不

13、可預(yù)見費 4% 384.00 13 合計 9,984.00 （四）公用水電費 序號 項目 數(shù)量 單位 單價 保養(yǎng)期 月支出 備 注 1 公用電費 50000 度 0.47 23,500.00 2 公用水費 3500 噸 1.2 4,200.00 合計 27,700.00 （五）清潔費 序號 項目 計算方法 月支出 備 注 1 基本清潔費 (1) 清潔人工費 / / (2) 工具/材料費 綜合測算 2000 2 清潔設(shè)備折舊費 (5年分?jǐn)? 清潔工具 1333 總價80，000元 3 垃圾清運費 30天1車/天150元/車 4500 4 室外水景清潔費 每月清洗1次 1000 5 化糞池清理費

14、每一年清洗2次 400 7 消殺費 綜合測算 1000 8 總計 10,233.00 （六）綠化費 項目 數(shù)量 單位 單價 計算方法 月支出 備 注 綠化費 41400 m2 0.42 數(shù)量 x 單價 17,388.00 （七）保安費 項 目 計算方法 月支出 備 注 日常耗材、裝備保養(yǎng) 綜合測算 400.00 （八）固定資產(chǎn)折舊 序號 項目 資產(chǎn)總額 計算方法 月支出 備 注 1 行政辦公設(shè)備 74,000.00 分5年攤消 1,233.33 2 工程設(shè)備 9,850.00 分5年攤消 164.17 3 合計 1,397.50 附表：固定資產(chǎn)清單 (一) 行政辦公設(shè)備 項 目 數(shù) 量 單位

15、單價 金額 備 注 會議桌 1 套 3,000.00 3,000.00 大工作臺 1 套 2,000.00 2,000.00 復(fù)印機 1 臺 15,000.00 15,000.00 內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)電腦終端 10 臺 4,000.00 40,000.00 數(shù)碼照相機 1 部 4,000.00 4,000.00 電視機 5 臺 2,000.00 10,000.00 小計 74,000.00 (二) 工程設(shè)備 項 目 數(shù) 量 單位 單價 金額 備注 200型室外疏通機 1 套 2,350.00 2,350.00 備用發(fā)電機 1 臺 5,000.00 5,000.00 臺鉆 1 臺 2,500.00 2,5

16、00.00 小計 9,850.00 合計 83,850.00 （九）開辦費攤銷 序號 項目 總額 計算方法 月支出 備注 1 開盤期間人工成本費 1,211,883.00 按5年攤銷 20,198.05 攤?cè)霠I銷成本 2 除人工費外其它開辦費攤銷 227,765.00 按（80%）5年攤銷 3,036.87 攤?cè)胛锕艹杀?3 總開辦費 1,439,648.00 按5年攤銷 23,994.13 全部攤?cè)胛锕艹杀?“*”的開辦期從2010年7月1日至2011年6月30日，為期12個月。在此期間，購置相應(yīng)的辦公設(shè)備、工程工具、治安消防用品、服裝等物資裝備，人員到位。開辦費分五年攤銷。 開辦費總表 項

17、目 數(shù)量 駐場時間 單價 計算方法 開辦期支出 1 人工成本 (1) 工資 中心經(jīng)理 1 12 4,000.00 數(shù)量 x 駐場時間 x 單價 48,000.00 品質(zhì)行政主管（中心經(jīng)理助理） 1 10 2,500.00 數(shù)量 x 駐場時間 x 單價 25,000.00 安全主管 1 12 1,800.00 數(shù)量 x 駐場時間 x 單價 21,600.00 工程維修主管 1 12 2,000.00 數(shù)量 x 駐場時間 x 單價 24,000.00 清潔綠化主管 1 10 1,800.00 數(shù)量 x 駐場時間 x 單價 18,000.00 高級管家 6 6 1,800.00 數(shù)量 x 駐場時間

18、x 單價 64,800.00 會計 1 2 1,400.00 數(shù)量 x 駐場時間 x 單價 2,800.00 出納 1 2 1,200.00 數(shù)量 x 駐場時間 x 單價 2,400.00 維修技工 2 12 1,200.00 數(shù)量 x 駐場時間 x 單價 28,800.00 安管班長 3 12 1,100.00 數(shù)量 x 駐場時間 x 單價 39,600.00 安管員 40 12 900.00 數(shù)量 x 駐場時間 x 單價 432,000.00 清潔工 35 12 600.00 數(shù)量 x 駐場時間 x 單價 252,000.00 綠化工 2 12 600.00 數(shù)量 x 駐場時間 x 單價

19、14,400.00 小計 973,400.00 (2) 三費一金 福利費 工資總額 8% 77,872.00 工會經(jīng)費 工資總額 2% 19,468.00 社會保險費 工資總額 13% 126,542.00 教育基金 工資總額 1.5% 14,601.00 小計 238,483.00 合計 1,211,883.00 2 行政辦公費 (1) 辦公用品、低值易耗品 綜合測算 3,000.00 (2) 通訊費 綜合測算 3,000.00 (3) 員工宿舍租金及水電費 7 12 900.00 套數(shù) x 開辦時間 x 單價 75,600.00 合計 81,600.00 3 入伙資料 350 60.00

20、21,000.00 4 辦公設(shè)備 見開辦期辦公設(shè)備清單 18,600.00 5 工程工具 見開辦期工程工具清單 14,710.00 6 治安消防用品 見開辦期治安消防用品清單 25,315.00 7 服裝 見開辦期低值裝備清單 66,540.00 總計 1,439,648.00 1、 開辦期辦公設(shè)備清單 序號 項 目 數(shù)量 單位 單價 合計（元） 備 注 1 辦公家私 3 套 1,500.00 4,500.00 2 工作臺 10 套 500.00 5,000.00 3 轉(zhuǎn)椅 10 把 80.00 800.00 5 打印機 2 臺 700.00 1,400.00 6 文件柜 5 套 300.00

21、 1,500.00 7 檔案柜 2 個 300.00 600.00 8 電話 5 部 100.00 500.00 9 傳真機 1 部 1,500.00 1,500.00 10 保險柜 1 部 1,000.00 1,000.00 12 工具柜 5 套 200.00 1,000.00 13 飲水機 4 臺 200.00 800.00 14 小計 18,600.00 2、 開辦期工程工具清單 序號項目數(shù)量單位單價合計（元）1沖擊鉆1臺980.002手提切割機2臺350.003臺式砂輪機1臺1,500.004手掄電鉆2臺480.005電焊機8kva1臺6型室內(nèi)疏通機4套1,450.007臺鉗2套150.0010 大管鉗 4 架 30.00 120.00 11 數(shù)字萬用表 2 個 250.00 500.00 12 指針萬用表 1 個 100.00 100.00 13 搖表 1 個 180.00 180.00 14 接地?fù)u表 1 個 200.00 200.00 15 高壓搖表 1 個 1,000.00 1,000.00 16 電梯專用工具 1 套 500.00 500.