成都花園農貿市場項目產品規(guī)劃建議

1、成都花園農貿市場項目產品規(guī)劃建議一、 市場背景1、政策背景隨著成都市舊城改造的腳步加快，市政府有關部門將大力推進農貿市場的配建工程建設。二環(huán)路內的占道菜市將有計劃的全部拆除，并按“拆一建一”的大致要求，08年底二環(huán)路內將修建80至100個永久性農貿市場（不包括大棚市場）。成都將掀起一場農貿市場建設“革命”，這些農貿市場大都處于黃金口岸內。2、農貿市場超市化發(fā)展歷程地點從室外到室內的遷徙；形態(tài)從簡陋到精致的蛻變；經營管理者從街道辦事處到民營企業(yè)的交接。3、市場投資背景分析3.1市場投資綜述成都近幾年商業(yè)形態(tài)同質化嚴重，導致許多商家經營慘淡。作為農貿市場則不一樣，首先這里是已形成了人氣、商氣，是極

2、有實際需求的成熟的市場，同時政府“菜籃子”工程的實施，違章占道經營的取締，無疑是投資農貿市場的有力保證，商家的經營自然有利可圖。鑒于獨占性、快速成長性和投資風險小的因素國內不少城市的室內農貿市場已悄悄成為中小投資客的新寵。 農貿市場超市化是成都市舊城改造和整頓市容的產物，由于此類項目符合城市規(guī)劃和政府政策導向，且涉及“菜籃子”工程，所以收益穩(wěn)定，基本沒有投資經營的壓力。3.2、成都市農貿市場投資形成四大模式模式一：農貿市場住宅。案例：互助路市場。在此類產品開發(fā)上開發(fā)商將其一或一、二層建成了農貿市場。農貿市場成為了住宅和周邊居民的生活配套產品。模式二：農貿市場專賣店。案例：建設路綜合市場。在此類

3、產品開發(fā)上開發(fā)商將農貿市場與專賣店相結合，使二者的商氣人氣聚集相互相承。模式三：綜合商場。案例：大學路市場就將采用這種模式。除農貿市場建筑面積4000多平方米的主體外，臨街還設置了一排面積從1050平方米的綜合性營業(yè)商店。模式四：休閑中心。案例：如規(guī)劃中的九里堤市場。地下停車場農貿市場超市休閑娛樂中心。3.3、農貿市場的投資營運模式 bot模式：由政府委托開發(fā)商開發(fā)或者改建，政府擁有產權，開發(fā)商擁有一定年限的使用權。這種方式下，開發(fā)商將手中的使用權轉賣出來。如金家壩室內地下農貿市場、玉林綜合市場、大學路菜市、小天綜合市場等。 “產權式”：將農貿市場等配套作為土地拍賣中規(guī)劃的條件，使菜市完全和其

4、他的商業(yè)地產一樣，產權、使用權、經營權三權合一，如七彩空間農貿市場。但其實椐國家政策法規(guī)規(guī)定，農貿市場大產權是不能進行分割成小產權，因此此類農貿市場的宣傳促銷也不過是出售租賃使用權而已。二、市場狀況分析1、成都區(qū)位市場分析從90年代初期的玉林小區(qū)、雙林小區(qū)、青羊小區(qū)，到90年代中期的五大花園、棕北小區(qū)、雙楠小區(qū)，再到2000年中期繽紛亮相的小戶型soho、新城市廣場、藍色加勒比，2007年08年的七彩空間、東城小居、芳鄰等，成都房地產發(fā)展的18年里具有標志性的各大小區(qū)幾乎無一例外，伴隨著居住區(qū)域的日益成熟，出現(xiàn)了相應區(qū)域農貿市場的經濟繁榮。城南（玉林、肖家河片區(qū)）建于80 年代中后期，于90

5、年代中期形成較大規(guī)模居住社區(qū)的玉林，已經成為成都生活的居住樣板區(qū)。其社區(qū)配套完善、商業(yè)成熟、交通便利，學校、商場、醫(yī)院、幼兒園、休閑娛樂場所、餐飲場所和運動體育場所一應俱全，綜合條件優(yōu)于其他早期開發(fā)的中型社區(qū)。玉林也因為時尚、休閑的生活氛圍代表了成都生活方式。緊鄰玉林片區(qū)附近的肖家河片區(qū)，由于交通便利、配套齊全，緊鄰高新區(qū)和市中心，其居住配套的農貿市場經濟也極其活躍。區(qū)域內的玉林農貿市場是現(xiàn)在成都農貿市場中設施完善，經營情況良好的新型農貿市場代表之一。也是租金穩(wěn)定，市場商業(yè)價值增值較快的一個項目。 城西（撫琴片區(qū)） 該片區(qū)是成都規(guī)劃較早的居住片區(qū)，也是目前規(guī)模較大、配套完善的城西生活片區(qū)。由于

6、撫琴片區(qū)交通便利、配套齊全，所以是成都西門片區(qū)較為集中的居家首選區(qū)域。大多數(shù)居住者為外來人口，一般多為在城西以及羊西線一帶就業(yè)居住者，選擇該區(qū)域的主要因素是考慮生活與工作地點的交通便捷。區(qū)域內的農貿市場因為居住人群的密度高、消費力度大而經營良好，農貿市場經濟發(fā)展穩(wěn)定，農貿市場價值也相應保持快速增長。 城東（雙林片區(qū)、八里小區(qū)）位于城東一至二環(huán)路之間的雙林片區(qū)，南臨水碾河路、北至新鴻路、地處成華區(qū)，由新華公園北面的新鴻大社區(qū)和新華公園南面的雙林大社區(qū)構成。該片區(qū)于上世紀80年代中期至90年代形成規(guī)模，八里小區(qū)于上世紀90年代中期開始規(guī)劃建設，至今已成為了一個成熟、規(guī)范的大型社區(qū)。區(qū)域內的農貿市場

7、已經擺脫了傳統(tǒng)的“聚街為市”的局面，逐漸建立起了一批相對規(guī)范的大型農貿市場，且市場依托大量居住人群的消費，經營情況良好，發(fā)展勢頭旺盛。 城北（李家沱片區(qū) 、交大片區(qū)）李家沱片區(qū)位于解放路和府青路之間，覆蓋了從內環(huán)路至二環(huán)路外的區(qū)域，是成都北面最大的住宅片區(qū)。從上世紀90年代中期開始，李家沱片區(qū)開始了大幅度的改建、擴建工程，尤其是環(huán)境和市政設施，配套設施的逐步完善，交通條件的便利，社會治安的穩(wěn)步提高等已經使李家沱片區(qū)成為城北區(qū)域重要的大型居住社區(qū)之一。區(qū)域內新建商品房項目眾多，配套的餐飲、娛樂、休閑業(yè)都比較發(fā)達。交大片區(qū)一直在不斷地完善、升級和擴容。交大片區(qū)南北分別外延到了沙灣和九里堤，在交大這

8、個大片區(qū)涵蓋了會展、校園兩大特色經濟，帶動了片區(qū)檔次的綜合提高。交大片區(qū)西接營門口各大綜合市場，東接五塊石、荷花池等全國知名的批發(fā)市場，這里的居住人群又主要以交大老師、鐵路局的職工為主，還有較大部分為白領和上班族。伴隨居住區(qū)域成熟起來的還有農貿市場經濟，現(xiàn)在區(qū)域內有多個大型農貿市場，經營情況良好，覆蓋面廣，隨著市場的進一步規(guī)范和升級，前景十分看好。2、區(qū)域傳統(tǒng)農貿市場分析2.1、萬年綜合市場 市場概況：傳統(tǒng)型農貿市場，由大棚攤位和大棚的門市組成整個經營區(qū)域。大棚攤位主營蔬菜、禽蛋、肉類、水產、水果；圍合大棚的門市主營副食、日雜、糧油等。市場位置成都市成華區(qū)經華北街規(guī)模體量1850市場租金及攤位

9、劃分情況管理費用含在租金里消費群體雙橋、雙林路小區(qū)住戶蔬菜攤位面積尺度1.6m*1.2 m=1.92租金價格240300元/個面積權重50.76%肉類攤位面積尺度2m*1.6m=3.2租金價格400450元/個面積權重15.55%水產攤位面積尺度4m*1.5 m=6租金價格700800元/個面積權重3.38%門市面積尺度3.5m*3 m=10.53.5m*2 m=7租金價格7001000元/個面積權重30.31%（注：面積尺度不含公攤，公灘率約50%，所有面積均攤位臺面面積。該市場水果攤位正在改建中，由于禽蛋、豆制品和蔬菜攤位規(guī)格，租金相同，且禽蛋、豆制品所占比重較小，計入蔬菜攤位中）分析：萬

10、年農貿市場作為雙橋區(qū)域的重要的農產品零售市場，輻射半徑較大，周邊的小區(qū)的原住戶、流動住戶都是該農貿市場的有力支撐力量。綜觀該區(qū)域市場狀況，周邊分布的農貿市場多達5個，因此其排他性受到一定牽制，就近區(qū)域客戶是其市場的主要動力源。2.2、蓮花綜合市場 市場概況：沿襲傳統(tǒng)模式的農貿市場。由大棚攤位和大棚內的門市組成整個經營區(qū)域。大棚攤位主營蔬菜、肉類、水果；圍合大棚的門市主營副食、日雜、糧油、面食等。該市場作為蓮桂路的大型綜合性菜市，擔負著整個區(qū)域的日常必須生活產品的消費。市場位置成都市錦江區(qū)蓮桂路規(guī)模體量3105市場租金及攤位劃分情況管理費用1020元/個消費群體海椒市區(qū)域小區(qū)住戶蔬菜攤位面積尺度

11、2m*1.5m=3租金價格300350元/個面積權重45.25%肉類攤位面積尺度2m*0.7m=1.4租金價格400500元/個面積權重25.36%水產攤位面積尺度3.5m*1.5 m=5.25租金價格800850元/個面積權重4.21%水果攤位面積尺度3m*3 m=92m*3 m=6租金價格8001200元/個面積權重6.12%門市面積尺度3.5m*2 m=74m*3 m=12租金價格6001200元/個面積權重19.06%（注：面積尺度不含公攤，公灘率約50%，所有面積均攤位臺面面積。該市場水果攤位正在改建中，由于禽蛋、豆制品和蔬菜攤位規(guī)格，租金相同，且禽蛋、豆制品所占比重較小，計入蔬菜攤

12、位中）分析:蓮花農貿市場作為海椒市、蓮桂路的承載農貿市場是區(qū)域繁榮度人流量很大的消費交易區(qū)域，輻射半徑及外延較大。該市場出入口相分離，很好地實現(xiàn)了消費動線的引導。同時值得借鑒的是該市場的肉類攤位將掛架與攤位結合，實現(xiàn)了空間的最大利用率。23、蓮新農貿市場 市場概況：作為由大棚攤位和大棚內的門市組成傳統(tǒng)性農貿市場，該市場經營業(yè)種多元程度不高。大棚攤位主營蔬菜、肉類、水果；圍合大棚的門市主營日用百貨、日雜、糧油、水產。市場位置成都市錦江區(qū)蓮桂路規(guī)模體量1450市場租金及攤位劃分情況管理費用含在租金內消費群體蓮桂路區(qū)域住戶蔬菜攤位面積尺度2.1m*0.7m=1.47租金價格200元/個面積權重53.

13、53%肉類攤位面積尺度1.8m*1m=1.8租金價格500元/個面積權重21.11%水產攤位面積尺度3.5m*1.5 m=5.25租金價格600650元/個面積權重2.82%水果攤位面積尺度2.4m*1 m=2.4租金價格500元/個面積權重4.75%門市面積尺度3m*3 m=93m*2 m=6租金價格600700元/個面積權重17.79%（注：面積尺度不含公攤，公灘率約50%，所有面積均攤位臺面面積。該市場水果攤位正在改建中，由于禽蛋、豆制品和蔬菜攤位規(guī)格，租金相同，且禽蛋、豆制品所占比重較小，計入蔬菜中）分析：該市場由于位置地段商業(yè)氛圍及市場內的整體布局等諸多因素制約，造成該市場的攤位及門

14、市空置率比重相對于區(qū)域市場較高，在綜觀多重因素的認知上該市場存在著一定程度的硬傷，但其相對低位的產品價格也是其存活的基石。24、雙桂農貿市場市場概況：該市場是區(qū)域市場中業(yè)種較為豐富齊全的農貿市場，也是區(qū)域市場形成時間較長，輻射半徑較廣，以低位價格吸引區(qū)域消費群體的市場，并且也是批零相結合的市場。但由于其處于新鴻基地塊的拆遷范圍，因此該市場的自營客戶將是本案的重點吸納對象。大棚攤位主營蔬菜、肉類、水果；圍合大棚的門市主營副食、日雜、鮮花、糧油、面食、水產、日用百貨等。 特別說明：該市場急待拆遷，原有存在的除大棚周邊門市外，蔬菜、水果、肉類攤位規(guī)格較為不統(tǒng)一，同時出于其急待拆遷的因素考慮租金價格只

15、作為了解不進行市場數(shù)據(jù)羅列參照。經營業(yè)種攤位面積尺度租金價格面積權重蔬菜攤位1548100230元/個3015%肉類攤位58300500元/個1198%水產攤/個851%水果攤位45200300元/個377%鮮花攤位1015400800元/個214%日用生活品攤/個1317%糧油、干雜、面食攤/個3028%分析：該農貿市場的業(yè)種面積配比上蔬菜和糧油、干雜、面食、日用百貨攤位基本均衡，且該市場承接了多數(shù)大規(guī)模農貿市場的相關因子，在水產、低端日用生活品攤位上面積配比比重較大。3、區(qū)域售罄農貿市場及待售農貿市場31、區(qū)域售

16、罄農貿市場天涯石農貿市場總體概況：市場名稱：天涯石農貿市場總體量：1500總攤位：190個經營業(yè)種：a區(qū)經營業(yè)種：蔬菜、肉類、干雜b區(qū)經營業(yè)種：蔬菜、肉類、干雜、炒貨。c區(qū)經營業(yè)種：水產品、豆制品d區(qū)經營業(yè)種：面食、糧油、熟食經營業(yè)種面積占比權重租金價格尺寸比例蔬菜攤位41.03%450500元2.2m*1.4m=3.08肉類攤位16.25%7001000元2.2m*2m=4.2/2.6m*2m=5.2干雜、炒貨攤位12.28%450500元2.2m*1.4m=3.08面食、糧油、熟食攤位15.24%7001000元2.2m*1.4m=3.08/2.7m*2.6m=7水產品攤位5.67%600

17、元700元2.4m*1.2m=2.88豆制品攤位9.53%450500元2.2m*1.4m=3.08鮮花攤位門口過廊處700900元3m*2.5m=7.5（注：面積尺度不含公攤，公灘率約50%，所有面積均攤位臺面面積，該市場管理費用將由原來的19元/調升到38元/）攤位分析：蔬菜攤位：以大開間、小進深的臺面作為標準型的攤位劃分，攤位下部用白色做主基調藍色圍線，整體色系搭配均衡。上部用透明玻璃做擋板，提高了攤位檔次。肉類攤位：在農貿市場的邊緣采用圍合式的l型布局的肉類攤位，大膽采用小開間、小進深的鋪面攤位進行設計，有利的聚集了人氣。水產攤位：此類攤位沿用了超市的水產區(qū)攤位設計，總體表現(xiàn)上比較科學

18、。同時將開間延伸，縱深縮短做案板擺放，用透明的魚缸代替了傳統(tǒng)農貿市場的魚池，最大限度實現(xiàn)了空間利用率。熟食拌菜攤位：采用玻璃進行攤位上部分割，使熟食物拌菜區(qū)在攤位劃分上最大限度實現(xiàn)了攤位個數(shù)、租用成本的降低。32、區(qū)域待售農貿市場七彩空間項目介紹：七層建筑，2梯16戶?？傮w量9000。其中一二層為政府規(guī)劃新型農貿市場體量約合4000，三到七層為小戶型，面積25-33。樓盤基礎數(shù)據(jù)項目名稱層數(shù)總建筑面積農貿市場建筑面積住宅面積區(qū)間七彩空間790004000（1、2f）25-33農貿市場基礎數(shù)據(jù)項目名稱七彩空間農貿市場經營業(yè)種1f經營業(yè)種干雜、炒貨、面食、糧油、熟食、水產品、鮮花2f經營業(yè)種豆制品

19、、蔬菜、肉類、家禽、品牌農產品店銷售價格攤位35萬，門市915萬（由于未開盤預計價格）面積尺度攤位48，門市1225（含有50%公攤）客戶蓄積425位已辦理登記目標客戶投資客預計開盤2008.5.30.分析：該樓盤緊鄰龍舟路、二環(huán)路，處于蓮桂路與海椒市的交接點上，周遍居民小區(qū)眾多。但周邊1公里半徑內已經形成影響力的農貿市場有近6個，因此市場消費分流及商氣形成可能也將形成挑戰(zhàn)。由此可以判斷相對投資客作為主要目標群體的前期定位，有可能造成投資客戶在該區(qū)域市場壓力的環(huán)境中產生置疑，造成其農貿市場蓄水期的拉長。4、外區(qū)域農貿市場41、城西農貿市場雙楠農貿市場市場名稱雙楠農貿市場位置外雙楠市場概況一層室

20、內攤位，二層餐飲加室外大棚攤位門市，是一個界于傳統(tǒng)農貿市場和新型農貿超市之間的農貿市場。租金情況蔬菜攤位240280元月肉類攤位600700元月區(qū)域內門市9001300元月管理費每月60元攤位攤位面積攤位：8左右，門市1222晉陽農貿市場市場名稱晉陽農貿市場位置成都武侯區(qū)晉陽路市場概況傳統(tǒng)型農貿市場，由大棚攤位和沿街門市組成整個經營區(qū)域。大棚攤位主營小菜、肉類、漁類；圍合大棚的門市主營副食、日雜、糧油等。租金情況蔬菜攤位200260元月肉類攤位500600元月區(qū)域內門市12001800元月管理費每月60元攤位攤位面積攤位：8左右，門市2042、城南農貿市場玉林農貿市場市場名稱玉林農貿市場位置玉

21、林小區(qū)玉林西街市場概況新型立體農貿市場，一層、二層為農副產品，三層為社區(qū)配套設施，經營劃分：臨街門市攤位獨立商鋪，一層至二層在市場內中庭設置電動扶梯兩部，提升了二層的經營競爭能力和商業(yè)價值。租金情況蔬菜攤位450元月肉類攤位7001200元月水果干雜攤位500600元月臨街門市月租金150220元管理費每月30元攤位攤位面積攤位：58左右，門市：1630三、項目定位策略1、項目swot分析1.1、項目優(yōu)勢分析（1）、地段優(yōu)勢：本案位于大田坎街，處于蜀都花園配套社區(qū)商業(yè)，周邊林立居民居住小區(qū)，同時周邊有已經平整準備待建的新興居住小區(qū)聚集群，未來此區(qū)域周邊商業(yè)生活氣氛濃厚。（2）、規(guī)模優(yōu)勢：市場內

22、兩層商業(yè)面積約3000，規(guī)模宏大，在牛市口區(qū)域首屈一指，在吸引人流方面具有很強的吸力，容易形成商業(yè)聚集效應。（3）、規(guī)劃優(yōu)勢：本案在商業(yè)規(guī)劃上具有一定優(yōu)勢，遵循商業(yè)的基本規(guī)律，最大限度地挖掘本案的商業(yè)價值，吸引及引導人流，聚集人氣。（4）、交通優(yōu)勢：項目臨近雙橋、海椒市、東大街，牛市口、水碾河，交通便利，商業(yè)輻射區(qū)域廣。（5）前景優(yōu)勢：本案代表了成都農貿市場發(fā)展的新方向，是牛市口農貿市場唯一的室內農貿市場，制高點唯一性表現(xiàn)明顯，未來前景優(yōu)勢很明顯。1.2、項目劣勢分析 （1）、項目位于大田坎街，蜀都花園后門，目前商業(yè)氛圍人流量還處在培育發(fā)展展望階段，目前商業(yè)價值還基本停留在初始值階段。 （2）

23、、市場的繁榮需要時間、周邊成熟的配套及穩(wěn)定消費群體蘊育需要人流支撐，目前本案以上條件尚不具備。要形成商圈需一定時間。 （3）、本案商業(yè)體量對于區(qū)域板塊現(xiàn)狀來說相對較大，在目前情況下要迅速去化有一定的難度。 （4）、本案在規(guī)劃農貿市場的攤位上，由于整體標準層較為不規(guī)整，對劃分攤位形成一定程度的制約。1.3、 項目機會點分析 （1）、時機好：目前牛市口還未形成一個標準示范性的室內農貿市場，且周邊商販多分散經營，已有農貿市場業(yè)種較為單一輻射半徑較小。因此本案作為牛市口商圈的一個大型、經營品種齊全的商業(yè)物業(yè)，正好填補了這一市場空白。 （2）、政府支持：在成都規(guī)?；藴式洜I管理性的農貿市場是政府“菜籃

24、子”工程的主要扶持對象。從總體上看，本案具備了政策優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、定位優(yōu)勢、市場優(yōu)勢等諸多優(yōu)勢，在具體的營銷策略方面政府支持將起到不可替代的作用。 （3）消費支撐：蜀都花園10000多人的消費量，周邊小區(qū)及即將建設的小區(qū)聚集群落，都將成為本案的有效支撐力量，一旦需求激發(fā)，商業(yè)市場價值潛力無限。1.4、項目威脅點分析（1）、建設期影響：鑒于農貿市場經營的特殊性，本案目前雖已完成內外裝，但農貿市場的標準化整改還需要一定時間，將對本案的推廣銷售帶來一定的影響。（2）、競爭威脅：目前本案的競爭對手為同片區(qū)的“七彩空間”、及大城小居農貿市場，市場放量較大，市場競爭激烈，從而導致潛在客源分流。（3）、大型

25、超市賣場威脅：周邊家樂福、北京華聯(lián)動等大型賣場較低的市場價格，豐富的農產品消費業(yè)種都是區(qū)域商家和投資客所擔心的核心問題。對策（1）、突出本案市場的地理位置，結合本案蜀都花園的商業(yè)生活配套及牛市口唯一的標準化室內農貿市場，以牛市口雙橋子“黃金商圈的商業(yè)制高點”來提升市場的商業(yè)價值，進行良好的前景描述與未來發(fā)展預期的闡述；（2）、突出市場的規(guī)模環(huán)境，準確定位市場的經營品種、經營環(huán)境和經營規(guī)模，提出全新的經營理念；（3）、突出市場的區(qū)位與交通優(yōu)勢，以“牛市口、雙橋子、東大街三條黃金干道匯聚點”定義市場的交通環(huán)境；（4）、在工商、稅收等方面盡可能多的爭取政府更多的支持，爭取讓政府以公告形式書面發(fā)布對市

26、場的支持；（5）突出本案政企共建的公益優(yōu)勢，利用政府的影響力來拱托出本案良好的形象：（6）、合理的業(yè)態(tài)定位和經營分區(qū)規(guī)劃；（7）、制訂無理由退鋪，120年代租代管的銷售策略性傳播效應，消除客戶的遺留投資自營心理障礙。（8）、制訂能確保市場興旺、持續(xù)經營的市場經營措施。（9）、突出農貿市場菜品的新鮮、種類的多元、經營的特色及核心競爭價值，為客戶樹立與周邊超級大賣場競爭的信心。2、項目市場定位 本案定位為以大型農貿市場為龍頭、集蔬菜、水產、禽肉、鮮花、豆制品、干雜為一體的新型室內農貿市場項目。它不僅具有超強的使用功能，而且具備了較強的前瞻性，能對各種業(yè)態(tài)進行的良好組合，形成優(yōu)勢互補的經營態(tài)勢，實現(xiàn)

27、市場的雙贏！我們不僅要實現(xiàn)市場的旺銷，還要力爭使其成為成都同類項目的一個新亮點！ 為此作出以下定位：層次定位：面向普通大眾目標消費群體適應其消費習性的中低端農貿市場空間定位： 以蜀都花園為圓心向外輻射半徑2公里內小區(qū)為主要消費圈層2、項目業(yè)態(tài)定位農貿市場周邊業(yè)態(tài)是比其他商業(yè)業(yè)態(tài)模式更為復雜的商業(yè)業(yè)態(tài)，具有眾多其它商業(yè)業(yè)態(tài)所不具有的特征，故而在業(yè)態(tài)定位上極難將其定位準確。我司經過長期對農貿市場的經營環(huán)境、業(yè)態(tài)規(guī)模進行深入的調研與分析，總結我司以往的操盤經驗，在理論與實踐相結合的基礎上，分析農貿市場業(yè)態(tài)的特性與特性，探討出可供本案實施的最佳業(yè)態(tài)定位方案：2.1、農貿市場業(yè)態(tài)的特征通過長期對農貿市場

28、業(yè)態(tài)的關注、調研與分析，對農貿市場周邊業(yè)態(tài)的經營狀況提出以下特性，以作為本案業(yè)態(tài)定位的參照：1.多樣性：農貿市場周邊業(yè)態(tài)的分布極不規(guī)律，涉及便利店、洗車、餐飲、美容美發(fā)等5個品種，整體較為單一，呈現(xiàn)檔次較低。所以在定位上要謹慎而行，若在業(yè)態(tài)定位上出現(xiàn)偏差，則于項目的銷售的開展將是有害而無益的。2.廉價性：農貿市場周邊業(yè)態(tài)經營銷售的多為一些較為價格低廉的產品，商品總價不高，相對更注重實惠。3.隨意性：農貿市場周邊業(yè)態(tài)消費客戶的購買行為具有很強的隨意性，有一部分是蜀都花園近鄰棟數(shù)業(yè)主就近消費的零星行為，一部分是周邊小區(qū)住戶的日常就近消費。4.便利性：農貿市場周邊業(yè)態(tài)在經營銷售的貨品上具有方便、快速

29、的特征，與上述的隨意性相伴而生的是其極強的便利性。3、本項目農貿市場業(yè)態(tài)定位： 考慮到周邊農貿市場所經營的業(yè)種，參照成都2層體量的農貿市場業(yè)態(tài)布局，考量到周邊人群的消費習性和慣性消費特征作出以下定位：經營業(yè)種1f業(yè)種業(yè)種所占1f權重水產品可利用物業(yè)用房進行基礎支撐面食、糧油、熟食、凈菜40%水果15%冷凍禽類15%干雜、炒貨20%鮮花5%1f業(yè)種蔬菜60%肉類30%豆制品10%4、項目客戶定位考慮到農貿市場的商業(yè)培育、市場相關因素及銷售節(jié)奏把握等諸多因子，項目客戶定位為：主要目標客戶自營性客戶輔助目標客戶投資性客戶戰(zhàn)略分析：利用自營性客戶進行對農貿市場的整體拉動，將整個市場的商業(yè)經營氛圍先期培

30、育起來，這樣能對投資性客戶有較直觀的需求刺激，最終完成既定目標任務。 個體分析：主要目標客戶自營性客戶 這一目標客戶群的主體是農產品批零商販，其資金主要押在周轉資金上，一般租用商鋪或者攤位。他們由于長期經營農產品批零業(yè)務，對專業(yè)市場的功能、管理、格外重視，市場商氣和客流量是其購買的主要動因。同時他們大多出身農民，文化層次不高，信任政府背景，購買行為較易受到意見領袖的影響，表現(xiàn)出從眾效應，較易受到證詞影響。 輔助目標群投資買家分析這一目標群以中小投資者為主，青睞中低價位的商業(yè)投資。由于項目區(qū)位因素，這一類型客戶首先集中于蜀都花園業(yè)主及周邊小區(qū)的業(yè)主。這些人以投資做為財富積累的方式，賺取租金投資收

31、益，或期待攤位升值后轉手出讓賺取中間差價，購買精明，格外看重專業(yè)市場的發(fā)展前景和升值潛力，性價比是決定其購買的主要動因。客戶生態(tài)鏈分析：終端消費群體項目經營商家項目經營權業(yè)主終端消費群體： 項目區(qū)域內的居住人群 項目區(qū)域輻射半徑內的消費人群 項目區(qū)域內涉及的餐飲商業(yè)體項目經營商家： 即將拆除的雙桂農貿市場的經營商家及對現(xiàn)運營市場不太； 專業(yè)投資農貿市場的區(qū)域經營者； 泛成都市區(qū)域內的農貿市場經營者；經營權業(yè)主： 專業(yè)投資農貿市場的區(qū)域投資者； 泛成都市區(qū)域內的農貿市場投資者； 成都市區(qū)域房產中小投資者；5、項目的推廣定位：在推廣上將本案定為2008年政府民生工程，是政府大力支持的一個“政企共建”項目。突出本案的公益形象與市政配套的性質，為本案的銷售與招商工作的開展墊定基礎。宣傳