上海別墅市場調(diào)研30p

1、 上海別墅市場調(diào)研上海別墅市場調(diào)研2012年6月一、 前言在宏觀調(diào)控的背景下，限購和房產(chǎn)稅政策的出臺，對別墅物業(yè)的影響很大，2012年的別墅市場，一度爆冷開局，然而在3、4月份，推盤和成交都開始大幅提升，3月份的成交量一度達(dá)到前兩個(gè)月的總和，徹底扭轉(zhuǎn)了自2011年10月以來的成交頹勢，雖然較之去年一季度，上海別墅市場尚不能言復(fù)蘇，但這一波“小陽春”儼然已成定局。我們將對上海及青浦別墅市場進(jìn)行全面的剖析，找出“小陽春”背后的真相。二、 上海別墅市場分析（一）供求均價(jià)走勢從上海別墅市場的成交面積均價(jià)走勢來看，2012年申城別墅市場開局爆冷，1月成交總套數(shù)不足百套，這一數(shù)值為近15個(gè)月來的最低值，當(dāng)

2、然這里包含了春節(jié)長假因素的影響，去年春節(jié)2011年2月也是2011年度月成交最低的一個(gè)月；隨著春節(jié)效應(yīng)的結(jié)束，節(jié)后的申城別墅市場逐漸有所恢復(fù)，至五月份，成交量已經(jīng)達(dá)到2011年來最高峰值。從供應(yīng)量來看，在經(jīng)歷2012年前三個(gè)月低位徘徊后，4月供應(yīng)大幅放量，達(dá)到2012年1月份來單月推盤量的次高，4月份全市共有15個(gè)別墅項(xiàng)目獲得預(yù)售證，合計(jì)新推面積達(dá)22.74萬平米，從供應(yīng)新盤看，前四位項(xiàng)目新推量都在百套以上。但從價(jià)格走勢來看，自2012年1月份，均價(jià)沖至33235元/的峰值后，便開始大幅回落，三月份均價(jià)雖稍有回升，但5月份價(jià)格又大幅下跌至24702元/，創(chuàng)下2011年以來的月均價(jià)最低值。由于月

3、均價(jià)易受單個(gè)成交項(xiàng)目的影響，因此從整體來看，別墅市場“價(jià)跌量升”的態(tài)勢已然形成。（二）別墅成交結(jié)構(gòu)分析 （1）單價(jià)結(jié)構(gòu)：15000-25000元/單價(jià)段是成交主力 從成交單價(jià)來看，2012年3、4、5月份，別墅仍以15000-25000元/的經(jīng)濟(jì)型別墅為主，這一部分在兩個(gè)月中均占到了總成交量的五成以上。3月份，15000-20000元/單價(jià)段拔得頭籌，這其中主要是由于浦東新場鎮(zhèn)的萬科清林涇、嘉定安亭板塊的順馳蘭郡名苑、及惠南板塊的綠地富強(qiáng)新苑一期集中放量所致，這三個(gè)項(xiàng)目占據(jù)了當(dāng)月別墅成交量的前三甲；而到了4月份，御沁園以137套的成績一舉奪魁，也拉高了20000-25000元/單價(jià)段的占比，此

4、外該單價(jià)段內(nèi)的長泰東郊御園、保利葉城也分別去化20套和13套。5月，位于寶山月浦的寶華北岸郡庭在4月30日開盤，五月份共成交94套，均價(jià)19971元/。（2）總價(jià)結(jié)構(gòu)：200-500萬元總價(jià)段是成交主力從成交總價(jià)來看，2012年3、4、5月份，總價(jià)在200-500萬之間的別墅占據(jù)成交主力，這一部分在兩個(gè)月中均占到了總成交量的五成以上。其中300-400萬總價(jià)段表現(xiàn)尤為搶眼。（3）物業(yè)類型結(jié)構(gòu)分析：聯(lián)排產(chǎn)品占據(jù)絕對主力從別墅成交的物業(yè)類型來看，聯(lián)排別墅牢牢占據(jù)絕對的主力且呈現(xiàn)不斷上升的態(tài)勢，從聯(lián)排的面積段來看，主要集中在150-240，其中210-240面積段，成交量較為恒定，連續(xù)三個(gè)月超過20

5、%以上。（4）成交區(qū)域分析：大浦東市場活躍，青浦表現(xiàn)一般南匯并入浦東后，“大浦東”版圖上的別墅市場更趨活躍。三月份以來，浦東熱銷區(qū)域主要集中于新場、惠南、三林和張江板塊。位于浦東新場的萬科清林徑別墅2月25日加推44套176平的聯(lián)排別墅，總價(jià)350萬元/套起，開發(fā)商給出了總價(jià)減20萬的優(yōu)惠，2月共獲得15套的去化，3月則成交33套，整個(gè)一季度共獲得交投49套，可謂是“以價(jià)換量”成效顯著。位于惠南板塊的90墅綠地布魯斯小鎮(zhèn)，憑借小戶型低總價(jià)的獨(dú)特優(yōu)勢，以140萬的“類公寓價(jià)”吸引了眾多改善型別墅置業(yè)者，一季度共去化27套。再如位于周康板塊的御沁園推盤當(dāng)月就去化 137 套，以絕對優(yōu)勢成為銷冠，其

6、熱銷源于比鄰周浦萬達(dá)廣場以及成熟的周邊居住氛圍的優(yōu)勢，該盤不僅在別墅市場表現(xiàn)搶眼，在 4月全市商品住宅成交排行中也位居亞軍，該盤成交均價(jià)約 2.4 萬元/平米，成交總價(jià)集中在400-500萬元/套之間， 性價(jià)比較高， 是目前市場上較為難得的“城市別墅”；此外，東郊高端型別墅，如尚東鼎、東郊紫園、東郊壹號等別墅，一季度亦有動(dòng)作。其中，尚東鼎別墅3月23日集中去化17套；據(jù)業(yè)內(nèi)分析人士，浦東張江板塊的東郊紫園以4.8萬元/平方米的均價(jià)成交了6套，而在去年該盤均價(jià)都在5.5萬元/平方米以上，同時(shí)，月度最高成交也只有3套。東郊傳統(tǒng)豪宅區(qū)近來的營銷策略，或?yàn)橹\融資而引發(fā)集體交投，或?yàn)樽兿鄡?yōu)惠“曲線救國”

7、，都反映出“以價(jià)換量”市場趨勢對中高端樓市的波及效應(yīng)。除去大浦東外，閔行、松江、寶山等區(qū)域在近三個(gè)月尤其五月份的市場中亦都有不俗的表現(xiàn)，相比較而言，青浦板塊的成交處于中等水平，3月份圣安德魯斯莊園集中成交14套獨(dú)棟和4套聯(lián)排，其中獨(dú)棟均價(jià)只有35664元/、聯(lián)排均價(jià)24939元/，相較于2011年下半年獨(dú)棟44000元/、聯(lián)排31000元/的均價(jià)均下跌了將近20%。（三）優(yōu)惠別墅統(tǒng)計(jì) 借著“小陽春”的行情，目前有較多的上海別墅陸續(xù)加入到降價(jià)促銷的隊(duì)伍中來，目前能夠統(tǒng)計(jì)到的如下：名稱價(jià)格區(qū)位打折優(yōu)惠促銷信息尚東鼎50000-80000元/平浦東全款95折優(yōu)惠，貸款98折棕櫚泉花園三期5068-1

8、2880萬/套浦東購房享9折優(yōu)惠六十四階別墅1200-2600萬/套浦東享85折優(yōu)惠湯臣湖庭花園100000元/平浦東購房享受88折優(yōu)惠兩河流域450-700萬/套浦東搜房會員總價(jià)優(yōu)惠27萬御龍首府12000-16000元/平金山全款97折綠地薔薇四季別墅148萬/套起金山搜房優(yōu)惠92折金悅?cè)A庭別墅13000-16000元/平金山全款購房99折寶華海灣城別墅11000元/平金山貸款享99折，全款97折清風(fēng)別墅二期20000-25000元/平金山付款50%享96折優(yōu)惠金沙御墅33000元/平普陀全款97折，貸款99折東方麗都梧桐山莊20000-24000元/平寶山98折優(yōu)惠、送2年物業(yè)費(fèi)、送車位

9、嶺域岸香里20000元/平寶山貸款99折，全款98折優(yōu)惠北郊御墅15000元/平米寶山全款98折優(yōu)惠綠色家園匯墅17000-20000元/平奉賢全款95折明城海灣新苑別墅12000元/平奉賢每平米優(yōu)惠150元綠地海語墅198-350萬/套奉賢搜房網(wǎng)獨(dú)家優(yōu)惠6萬元海灣藝墅400-730萬/套奉賢特價(jià)房獨(dú)棟別墅16800元/平，總價(jià)600萬/套左右；雙拼別墅368萬/套江南御府 (華夏茗苑二期)600-900萬/套閔行全款97折，貸款98折優(yōu)惠浦江華僑城650-850萬/套閔行購房有98折優(yōu)惠鵬欣一品漫城（美第奇莊園）1100-1300萬/套閔行附送地下室，雙車位，現(xiàn)全款享92折金球怡云花園玫瑰里

10、850-1300萬/套閔行一次性付清97折，貸款98折銀都名墅均價(jià)50000元/平閔行購房享95折，一次性付清94折上海綠城玫瑰園3100-15000萬/套閔行贈(zèng)送面積為300平米地下室及2個(gè)車位保利家園25000-26000元/平嘉定全款享95折起蘭郡九里350-1400萬/套嘉定雙拼、聯(lián)排全款享9折東方豪園800-2000萬/套嘉定2套聯(lián)排特價(jià)房，總價(jià)700萬元/套晶苑四季御庭二期25000-40000元/平松江全款95折，貸款97折中大九里德（中大九如堂）26000-31000元/平松江購房立減500元/平綠地新南路壹號600-1800萬/套松江疊加別墅特價(jià)房600萬元左右沿海酈墅460

11、-750萬松江全款88折優(yōu)惠天馬高爾夫別墅1300-1800萬/套松江1188萬特價(jià)房一套，全款97折，貸款98折佘山東紫園3500-10000萬/套松江全款可享優(yōu)惠 長泰西郊別墅800-2100萬/套松江800-900萬元特價(jià)房圣塔路斯900-2300萬/套松江總價(jià)900萬元特價(jià)房佘山3號二期1600-2300萬/套松江一案場有優(yōu)惠達(dá)安圣芭芭花園翠堤藝墅22000-36000元/平松江購房98折優(yōu)惠莫奈的花園400-3400萬/套青浦疊加有優(yōu)惠具體詳詢售樓處陽光水云居17000-32000元/平青浦最高可享9折優(yōu)惠逸皓華庭22000 元/平青浦全款付款95折，貸款98折海上灣400-500萬

12、/套青浦全款97折，貸款98折融科托斯卡納莊園 240-340萬/套崇明贈(zèng)送三分地、意大利雙人游，全款98折，有特價(jià)房。堤亞納昱墅450-950萬/套崇明全款98折君地蔚林半島280-380萬/套崇明贈(zèng)送花園、車庫，當(dāng)場簽約98折優(yōu)惠，具體詳詢售樓處覽海國際高爾夫社區(qū)430-2000萬/套崇明全款98折 結(jié)論：申城別墅市場三月開始“量跌價(jià)升”，成交集中在15000-25000元/，200-500萬的經(jīng)濟(jì)型別墅項(xiàng)目，同時(shí)多數(shù)開發(fā)商借此波行情加緊推盤，別墅四月供應(yīng)量猛增，且全市有將近80個(gè)別墅項(xiàng)目加入到打折的行列中來。三、青浦別墅市場分析（一）供求均價(jià)走勢從上海別墅市場的成交面積均價(jià)走勢來看，與全

13、市趨勢一樣，2012年青浦別墅市場亦是開局冷清，1月份僅成交5套成交總套數(shù)不足百套，這一數(shù)值為近15個(gè)月來的最低值，隨著全市別墅市場小陽春的到來，青浦市場亦從三月份開始回暖，當(dāng)月成交45套，達(dá)到下半年以來的峰值。從供應(yīng)來看，今年前五個(gè)月，區(qū)域供應(yīng)只有5.3萬方，與去年同期相比，減少了將近4成，其中放量集中在4月份，主要是得益于海上灣華庭、富力桃園、合生御庭園在4月28-30日的扎堆推盤，其中海上灣華庭推出72套獨(dú)棟和聯(lián)排產(chǎn)品，面積控制在201-330，價(jià)格控制在19000-33000元/；富力桃園推出52套聯(lián)排產(chǎn)品，單價(jià)20000-24000元/平方米，面積在在240-290平米之間；合生御庭

14、園此次推出24套疊加產(chǎn)品，單價(jià)16000-18000元/平方米，面積在180-190平米。從成交均價(jià)來看，進(jìn)入2012年以來，除了二月份之外，區(qū)域均價(jià)均在30000元/以下，到5月份，更是下跌至24424元/，同樣呈現(xiàn)價(jià)跌量升的態(tài)勢。其中三月份主要是由于青浦朱家角板塊的海源別墅成交3套的拉高作用所致，其成交均價(jià)為50158元/，成交的三套房源中，兩套為555平米左右的獨(dú)棟，均價(jià)46000-48000元/，與去年下半年價(jià)格基本持平，而另一套則為位于中央景觀帶的739的高端獨(dú)棟產(chǎn)品，均價(jià)拉高至54161元/。（二）別墅成交結(jié)構(gòu)分析（1）單價(jià)結(jié)構(gòu)：20000-30000元/單價(jià)段是成交主力從成交單價(jià)

15、來看，2012年3、4、5月份，青浦別墅市場成交集中在20000-30000元/單價(jià)段，略高于全市的平均水平，其中3、4月份上述兩單價(jià)段幾乎平分秋色，各占據(jù)25%左右，但到了5月份，圣安德魯斯莊園的聯(lián)排等產(chǎn)品的集中放量使得20000-25000單價(jià)段占比大幅上升。（2）總價(jià)結(jié)構(gòu)：600-700萬、1000-1500萬元總價(jià)段是成交主力從成交總價(jià)來看，2012年3、4、5月份，青浦別墅主力成交總價(jià)段在600-700萬之間，尤其是5月份，該總價(jià)段成交量急劇爆發(fā)，主要是由于圣安德魯斯莊園聯(lián)排集中成交所致；此外，1000-1500萬總價(jià)段表現(xiàn)也相對搶眼，該總價(jià)段主要由圣安德魯斯莊園獨(dú)棟產(chǎn)品、大豪山林別

16、墅、四荷藝墅支撐。（3）物業(yè)類型結(jié)構(gòu)分析：聯(lián)排產(chǎn)品占據(jù)絕對主力從別墅成交的物業(yè)類型來看，聯(lián)排別墅牢牢占據(jù)絕對的主力且呈現(xiàn)不斷上升的態(tài)勢，從聯(lián)排的面積段來看，主要集中在210-270，而獨(dú)棟產(chǎn)品的成交面積段，則集中在300-330（4）成交區(qū)域分析：成交仍集中于傳統(tǒng)區(qū)域從成交板塊來看，青浦別墅依然扎堆于傳統(tǒng)的徐涇、趙巷板塊，3月份以來，徐涇板塊成交量逐月走高，5月份在居禮別墅聯(lián)排的帶動(dòng)下，徐涇板塊成交量升至19套；此外，3月份，圣安德魯斯莊園的集中成交也讓趙巷板塊放量21套，屬于2011年來的較高水平。 結(jié)論：青浦別墅走勢與全市別墅基本一致，但從全市來看，青浦表現(xiàn)并不突出，屬于一般水平，目前成交

17、基本集中于20000-30000元/、600-700萬和1100萬-1500萬價(jià)段，聯(lián)排為主。四、全市單價(jià)40000-70000元/別墅市場分析（一）整體走勢：供應(yīng)飆升，價(jià)格跌至最低點(diǎn)，成交回升至去年同期水平我們統(tǒng)計(jì)了2012年1-5月份上海40000-70000單價(jià)段的別墅市場走勢；從成交量來看，2012年1-2月份，該段單價(jià)段別墅項(xiàng)目成交可謂“慘淡”，全市平均月成交不足10套，但是與普通別墅項(xiàng)目一樣，3月份由于一些項(xiàng)目開始采取“以價(jià)換量”的策略，成交量開始大幅回升，3月成交套數(shù)飆升至46套，4-5月份雖有所回落，但月均成交也在30套左右，與去年同期水平基本持平。從供應(yīng)量來看，受政策調(diào)控，開

18、發(fā)商暫緩入市的影響，與去年同期相比，2012年一季度該段別墅供應(yīng)量下降將近50%，但是受別墅市場3月“小陽春”行情的影響，4月開發(fā)商開始加緊入市，試圖搭上別墅市場的順風(fēng)車，抓緊出貨。從價(jià)格來看，在2012年1月份沖至頂點(diǎn)56209元/之后，價(jià)格便開始一路走低，至5月份，該段均價(jià)跌至48115元/ ，但價(jià)格下降的幅度總體要小于全市所有別墅整體幅度，證明該段別墅成交雖受到了“以價(jià)換量”趨勢的波及，但是范圍和幅度還不大。從成交的單套面積來看，2012年1-2月份，該段內(nèi)別墅成交單套面積集中在430-450，而在市場迎來“小陽春”的三月份，該段的成交單套面積卻跌至去年以來最低的267，當(dāng)然，隨著市場近

19、三個(gè)月來的向好，成交單套面積也在走高，但仍處于歷史較低水平，證明在現(xiàn)有的市場及調(diào)控狀況下，總價(jià)對成交的影響程度較大，低總價(jià)易于保值增值且在限購限貸情況下對客戶壓力較小。（二）成交結(jié)構(gòu)分析：300-330平米競爭激烈 從成交結(jié)構(gòu)上來看，該段別墅以獨(dú)棟為主，占到總成交的6成以上，而從該段獨(dú)棟別墅來看240-270和300-350是成交集中的面積段，同時(shí)2012年4-5月份，300-330的市場新增供應(yīng)也達(dá)到了75套，未來該面積段將成為各家爭奪的重點(diǎn)。從該部分的單價(jià)段來看，主要集中于40000-45000元/。因此，綜合以上兩個(gè)圖表，我們可以發(fā)現(xiàn)，在上半年的市場中40000-70000元/單價(jià)段的別

20、墅市場上，套均面積300-330、單價(jià)40000-45000元/的市場將會成為一個(gè)競爭激烈、交投活躍的“戰(zhàn)場”。（三）該段熱銷項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)：折扣項(xiàng)目取得較好效果名次名稱區(qū)域成交總面積成交總套數(shù)均價(jià)推盤信息1東郊紫園浦東張江69242448148該盤于2011年9月共推出75套獨(dú)棟產(chǎn)品，單套面積250-350，目前剩余約50套2尚東國際名園浦東三林45461768002該盤于2010年11月推出66套別墅，聯(lián)排面積在250-2803佘山東紫園松江佘山42281256254該盤自2008年開始分六批推出116套別墅，獨(dú)棟，主力面積330-4004遠(yuǎn)洋博堡雅墅寶山羅店2617459831該盤于2011年

21、12月和2012年4月共推出31套獨(dú)棟，主力面積650左右5海源別墅青浦朱家角25104490492009年5月推出18套獨(dú)棟產(chǎn)品，目前剩余2套，獨(dú)棟面積跨度較大，500-1000不等6綠城玫瑰園二期（b地塊）閔行馬橋1966454203該盤2010年4-12月份共分三次推出44套獨(dú)棟，面積450-5507大豪山林別墅五期青浦徐涇14835441722008年12月和2009年2月分別開盤，共推出79套獨(dú)棟產(chǎn)品8祥生福田雅園楊浦新江灣1082453819該盤于2010年12月推出61套別墅，聯(lián)排為主9東郊半島花園浦東川沙859241433該盤自2009年開始推出約65套別墅10尊堡園楊浦新江灣

22、767141266該盤于2010年12月推出約20套獨(dú)棟別墅 在別墅市場的“小陽春”中，中高端市場亦按耐不住，比如尚東鼎、東郊紫園等別墅，尚東國際名園別墅3月23日集中去化17套；此外，據(jù)業(yè)內(nèi)分析人士，浦東張江板塊的東郊紫園以4.8萬元/平方米的均價(jià)成交24套（三月月均10套），而在去年該盤均價(jià)都在5.5萬元/平方米以上，同時(shí)，月度最高成交也只有3套。此外還有好高端別墅項(xiàng)目佘山東紫園，近期加推一批獨(dú)棟房源，戶型面積在442-654平米之間。目前購房可享全款98折，貸款99折優(yōu)惠。相對高端項(xiàng)目最近或?yàn)橹\融資而引發(fā)集體交投，或?yàn)樽兿鄡?yōu)惠“曲線救國”，都反映出“以價(jià)換量”市場趨勢對中高端樓市的波及效

23、應(yīng)。結(jié)論：從全市40000-70000元/單價(jià)段的別墅走勢來看，該段成交量在3月份開始回升，同時(shí)價(jià)格一路下跌，但下跌幅度小于全市別墅整體走勢，且該段套均面積和總價(jià)目前也處于歷史較低水平，說明目前形勢下，總價(jià)考量對于成交的影響較大。且該段別墅目前集中于300-330、均價(jià)40000-45000元/價(jià)段，該部分成為競爭激烈的“戰(zhàn)場”。三、 熱銷項(xiàng)目分析（一）2012年1-5月上海別墅成交top10名次項(xiàng)目區(qū)域成交總面積成交總套數(shù)均價(jià)推盤信息1御沁園南匯周康3121316424299該盤于2012年4月推出175套聯(lián)排產(chǎn)品，單套面積169、210、230左右，目前剩余約11套，其中有6套樣板房2順馳

24、蘭郡名苑嘉定安亭196808413190該盤于2010年3月和7月分兩批共推出270套聯(lián)排產(chǎn)品，單套主力面積210-240，目前還剩余約15套3萬科清林涇南匯新場158949020060該盤于2011年4月和2012年2月分兩批共推出聯(lián)排176套，單套面積為176，目前剩余不足40套4沿海麗水馨庭二期松江新橋108904818843該盤于2011年3月和10月共推出別墅173套，以聯(lián)排為主，聯(lián)排主力面積段210-260，目前剩余約60套5圣安德魯斯莊園青浦趙巷105363828795該盤于2010年5月、2011年3、7月和2012年4月共推別墅96套，目前只余4套左右，其中聯(lián)排250左右，獨(dú)

25、棟320-4806寶華北岸郡庭寶山月浦102229419971該盤于2012年4月共推出聯(lián)排別墅230套，單套面積為104、124、143、210，目前剩余約91套7格蘭華庭金山楓涇99038010700該盤于2011年12月推出103套聯(lián)排產(chǎn)品，面積以110-130為主，目前剩余約7套8旭麗花園閔行馬橋75311813507該盤于2004和2009年共推出約81套聯(lián)排產(chǎn)品，面積約280和450，目前已售罄9東郊紫園浦東張江69242448148該盤于2011年9月共推出75套獨(dú)棟產(chǎn)品，單套面積250-350，目前剩余約50套10保利葉城寶山顧村651527252052010年12月開始，共推

26、出聯(lián)排別墅約205套，單套面積約230-260，目前剩余不足70套從上半年全市成交排名前10的別墅項(xiàng)目我們可以看出，主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1、“優(yōu)惠型”項(xiàng)目一馬當(dāng)先：2012年1-5月份，占據(jù)別墅成交首位的是近來倍受市場熱捧的御沁園項(xiàng)目，該盤實(shí)際成交價(jià)只有24299元/，比之周康板塊別墅呢30000-33000元/的價(jià)格低開近3成。位于嘉定安亭板塊的蘭郡九里別墅目前已接近尾盤，以成交均價(jià)13190元/的經(jīng)濟(jì)型價(jià)格獲得了不俗的跑量成績。萬科清林徑別墅和沿海酈墅別墅交通較為方便，社區(qū)生活氛圍較好，成交均價(jià)較之市場報(bào)價(jià)均有20%的優(yōu)惠。2、“經(jīng)濟(jì)型”聯(lián)排占據(jù)主力：從成交top10項(xiàng)目來看，除了東郊紫園

27、和圣安德魯斯莊園有一定的獨(dú)棟別墅之外，其余項(xiàng)目基本上以聯(lián)排為主或者是純聯(lián)排項(xiàng)目，且聯(lián)排面積段多集中于210-270 ，該面積段在成交前10項(xiàng)目中占據(jù)近4成。而從總價(jià)方面看，排名前10的項(xiàng)目中，總價(jià)位于500萬以下的，占據(jù)了76%，而總價(jià)600萬以下的，則高達(dá)86%。 從單價(jià)方面看，20000元/以下占據(jù)近一半，而25000元/以下，占據(jù)近85%。3、“小戶型”聯(lián)排獨(dú)辟蹊徑：對于某些遠(yuǎn)郊項(xiàng)目，根據(jù)當(dāng)?shù)乜蛻粜枨?，打造“小戶型入門級”聯(lián)排產(chǎn)品，將面積段控制在150以內(nèi)，瞄準(zhǔn)白領(lǐng)及普通中產(chǎn)的改善型需求，控制總價(jià)基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)別墅夢想，也取得了不錯(cuò)的市場效果，例如在top10中，180以下聯(lián)排產(chǎn)品占據(jù)51%

28、。（二）2012年1-5月青浦別墅成交top 5名次項(xiàng)目板塊成交總面積成交套數(shù)成交金額均價(jià)推盤信息1圣安德魯斯莊園趙巷1053638328795該盤于2010年5月、2011年3、7月和2012年4月共推別墅96套，目前只余4套左右，其中聯(lián)排250左右，獨(dú)棟320-4802大豪山林別墅五期徐涇4764151.8386762008年12月和2009年2月分別開盤，共推出79套獨(dú)棟產(chǎn)品3居禮苑徐涇3818130.7174322012年5月底推出17套聯(lián)排產(chǎn)品4海源別墅朱家角251041.2490492009年5月推出18套獨(dú)棟產(chǎn)品，目前剩余2套，獨(dú)棟面積跨度較大，500-1000不等5青晨涵壁灣花

29、園朱家角220530.5216882009年5月和2010年5月共推出20套獨(dú)棟產(chǎn)品，主力面積680-750從上半年青浦成交排名前5的別墅項(xiàng)目我們可以看出，主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1、“主動(dòng)降價(jià)型”項(xiàng)目占得先機(jī)：位于第一位的圣安德魯斯莊園二期卓越塔蘭朵，獨(dú)棟別墅已近尾盤，特價(jià)房540萬元/套，贈(zèng)180-300平米地下空間和約一畝半的超大花園。另據(jù)售樓處介紹，根據(jù)付款方式的不同能夠享有一定的折扣，最高能得到總價(jià)96折左右的優(yōu)惠，該盤去年今年集中成交聯(lián)排產(chǎn)品，且從獨(dú)棟實(shí)際成交價(jià)來看，較之去年同期，確有近3成的下滑。此外大豪山林別墅也在2012年2月份推出部分特價(jià)房，均價(jià)36000/，從而帶動(dòng)了其去化，

30、該盤在2009年、2010年、2011年年均去化2-3套，而2012年2-5月份，就成交15套，可謂以價(jià)換量成功典范。與此類似的還有青晨涵壁灣花園，均價(jià)已由2011年的35000-40000元/跌落至21688元/。2、獨(dú)棟降價(jià)易突圍：青浦市場獨(dú)棟產(chǎn)品競爭相對激烈，但從成交top 5的項(xiàng)目來看，如果獨(dú)棟產(chǎn)品價(jià)格給予適當(dāng)讓利，容易取得較好的市場效果。（三）上海別墅成交top10 價(jià)格走勢及上海別墅項(xiàng)目優(yōu)惠統(tǒng)計(jì)當(dāng)然，為了更清楚的衡量“優(yōu)惠型”項(xiàng)目在成交排名榜上的情況，我們對top10的別墅項(xiàng)目價(jià)格進(jìn)行了摸排，項(xiàng)目名稱2011年1季度 2011年2季度 2011年3季度 2011年4季度 2012年

31、1季度 2012年4-5月環(huán)比同比御沁園/2402025622/順馳蘭郡名苑14054151721369813427114401265710%-16.50%萬科清林涇/27832288842271619991201410.70%-27.60%沿海麗水馨庭二期217532206721593191641898518606-1.90%-14.40%誠邦別墅403534675940973416032877628814-2.30%-28.50%寶華北岸郡庭/19971/格蘭華庭/966910057110199.50%/旭麗花園/13507/東郊紫園/5156743722-15.20%/保利葉城29356

32、2973732772296723044824792-18.50%-16.60% 從成交top10的項(xiàng)目來看，在“優(yōu)惠”上各有千秋，主要有以下類型：1、 低開：首位的御沁園，成交價(jià)比板塊別墅均價(jià)和之前的網(wǎng)上報(bào)價(jià)均有所下??；2、 特價(jià)房：萬科清林涇推出一批350萬元/套的特價(jià)房，合計(jì)均價(jià)只有19000元/左右；3、 折扣：沿海麗水馨庭和圣安德魯斯莊園均打折扣；4、 小戶型：寶華北岸郡庭和格蘭華庭；5、 尾盤處理：順馳蘭郡名苑和旭麗花園均屬于低價(jià)快速出貨尾盤處理型（四）熱銷典型案例、1、總建面：34.8萬m2產(chǎn)品：聯(lián)排,小高層開盤：2012年4月15日本次推盤：175套聯(lián)排單套面積：169、210、

33、230 目前成交價(jià)：2.35-2.6萬/ m2銷售情況：開盤至5月31日，成交164套，開盤當(dāng)天預(yù)定135套，預(yù)定率超過80% 聯(lián)排236邊套戶型這個(gè)位于浦東新區(qū)周康板塊的別墅項(xiàng)目，在目前行情低迷的情況下不僅賣出了許多豪宅項(xiàng)目想都不敢想的優(yōu)秀業(yè)績，甚至還超越了許多“剛需盤”，創(chuàng)造了開盤首日八成預(yù)定的“神話”，該盤屬于和記黃埔在上海開發(fā)的洋房項(xiàng)目中最“平價(jià)”的產(chǎn)品。熱銷點(diǎn)評：1、 熱銷的最大支撐力來自于價(jià)格：該盤前期報(bào)價(jià)為28000元平方米，但從實(shí)際成交上來看，其均價(jià)維持在24000元/左右。而其所在的周康板塊目前別墅均價(jià)在30000-33000元/。且該盤單套面積為168-240平方米，即使按

34、照28000元平方米的均價(jià)計(jì)算，其總價(jià)也在470萬至670萬元的范圍內(nèi)，比較親民。2、 相較于和記黃埔在上海的其他項(xiàng)目，御沁園算是非?！捌絻r(jià)”的了。再加上開發(fā)商主動(dòng)讓利，御沁園也許是和記黃埔賺得比較少的一個(gè)項(xiàng)目。但是賺得比較少并不代表和記黃埔在這個(gè)項(xiàng)目上的利潤不豐厚。據(jù)悉該地塊最初是由上海明華房地產(chǎn)以2400元/的樓板價(jià)獲得，此后不久轉(zhuǎn)手給和記黃埔，即使收購樓板價(jià)略高，但相對于其24000元/的售價(jià)來說可謂便宜。3、 開發(fā)商的精確定位和及客戶面的擴(kuò)大：在考慮周康的地段價(jià)值的情況下，該案定位為“經(jīng)濟(jì)型”別墅，在客戶選擇面上盡量擴(kuò)大，有效降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。4、 但如果單純從產(chǎn)品技術(shù)上來說，該盤也有不可

35、規(guī)避的缺點(diǎn)，該盤產(chǎn)品面寬比較短，進(jìn)深比較長，采光受影響；地下室采光相對較弱，僅僅是在地下室的頂上開了一個(gè)天窗，除此之外再無其他自然光源。5、 該盤并不是一個(gè)“親民”的項(xiàng)目，和黃對于產(chǎn)品定位、推盤的把握確有精妙之處，由此可見，產(chǎn)品的“合適”才是最重要的。2、總建面：15萬m2產(chǎn)品：聯(lián)排,小高層開盤：2011年4、7、9月；2012年2月別墅套數(shù)：176套單套面積：176左右目前成交價(jià)：20060 元/m2銷售情況：開盤至5月31日，剩余不足40套點(diǎn)評：1、 該盤位于南匯新場鎮(zhèn)，借由迪斯尼、地鐵16號線等概念營銷，從目前現(xiàn)狀來看，目前周邊配套可以滿足基本生活需要，但是檔次較低，出行路線尚不是很方便；2、 該盤熱銷的原因有二，一是目前周邊競品不多，本案幾乎是一枝獨(dú)秀，二是價(jià)格實(shí)惠，總價(jià)基本控制在400萬以內(nèi)；3、 從購買客戶來看，公寓客戶大多為張江、金橋等白領(lǐng)階層，別墅客戶仍是以本地小業(yè)主為主；4、 從戶型上來看，戶型相對比較單一，可選擇范圍不大，單層面積較小，有一定局促感，且