某商場招商推廣方案(實用)

1、招商推廣方案第一部分：招商策略第二部分：招商進度中的比例分配第三部分：招商付款方式第四部分：經(jīng)濟分析第五部分 招商費用預算第六部分：各樓層商品結構定位第七部分：招商準備工作及時間安排、達成目標及實施內(nèi)容第八部分：廣告宣傳策略第九部分：開業(yè)慶典第一部分：招商方向招商方向：津濱為主，京畿為輔以濱海、天津為重點，在確保津濱地區(qū)招商工作全面、順利開展的同時，招商部門安排出相應的招商精力，對外地（包括外地國內(nèi)產(chǎn)品的廠家和經(jīng)營商、國外產(chǎn)品的國內(nèi)代理、國內(nèi)內(nèi)銷分支等）運用電話、傳真、網(wǎng)絡、dm等手段進行招商。效果理想的情況下，在保證津濱地區(qū)招商指標的同時，隨時進行調(diào)整加大外地招商力度。第二部分：招商進度中的

2、比例分配招商的前期階段，招商的比例計劃為：津濱地區(qū)招商占60左右；外地招商占30左右；預留出10的比例，作為機動或炒作。其中：津濱地區(qū)招商所占比例不得超出整體的60；外地招商的比例可根據(jù)實際情況擴大，擴大部分可占用本地招商份額；根據(jù)招商實際情況，如果招商出現(xiàn)火爆，可加大預留部分的比例（例如15）。這樣后期可通過保留精品商鋪推出、拍賣等方式提高價位水平，在項目只有同期推出的情況下，通過預留部分享受到商鋪升值的部分利益。第三部分：租金與物業(yè)費方案及付款方式一、 租金收取標準1. 面積標準：按照實際使用面積（含墻柱）的110%計算租金。理由：如按照建面收取容易很難得到商戶認可，而按照實際面積收取又會

3、造成損失，因此上浮10%比例作為公攤，商戶一般不會發(fā)現(xiàn)，即使發(fā)現(xiàn)，管理方也容易做出解釋。2. 押金：押金統(tǒng)一為三個月租金，或稱為保證金，解約時退還。二、 租金方案一：1. 一次性交納兩年租金，約定前兩年租金不變，第三年起租金調(diào)整，具體幅度視市場情況而定。2. 付款方式：選鋪后簽訂租賃合同時交納年租金的50%，商場開業(yè)前繳納剩余50%。3. 優(yōu)惠政策： 先交款先選鋪。 免租期統(tǒng)一為2個月。三、 租金方案二：1. 商戶可選擇一次性繳納兩年以上的租金，最多一次性躉交5年。2. 付款方式：選鋪后簽訂租賃合同時交納合同總額的50%，商場開業(yè)前繳納剩余50%。3. 優(yōu)惠政策 先交款先選鋪。 每躉交一年租金

4、，增加一個月免租期。例：躉交3年租金的免租期為4個月，躉交4年為5個月，5年為6個月。 合同約定，在躉交租金的年限內(nèi)不漲租金，合同期滿后隨市場價格調(diào)整。如合同期內(nèi)租金下調(diào)，可退還多繳租金。四、 物業(yè)費收取方式1. 物業(yè)費價格暫定為1.5元/天/。2. 考慮到商戶對物業(yè)費的敏感程度，因此在招商期間盡量弱化物業(yè)費的條款。物業(yè)費在商場開業(yè)后每月隨電費一同收取。第四部分：經(jīng)濟分析一、 最優(yōu)方案1. 經(jīng)測算分析，最優(yōu)收租方案為一次性躉交3年租金，免租期4個月。2. 理由：a.商場一般的培育期為3年，進入正常運營后就開始調(diào)整租金。b.躉交3年送4個月免租期的方案同其他方案相比，商戶負擔相對少，但所獲優(yōu)惠比

5、例最高。3. 例：以5元/天/，20使用面積計算。年限.年面積.租金.元租金額.元免租期.月折合租金元優(yōu)惠比例12053650013042 8%22057300026083 8%3205109500412167 11%4205146000515208 10%5205182500618250 10%說明：從此表看出，躉交3年的優(yōu)惠比例為11%，在各個方案中最高。同時，這也是我方重點推薦的租金方案。二、 經(jīng)濟分析1. 年租金測算類型計算標準數(shù)量總額總額（萬）備注主力店3.0 元/天1750 1916250 192 總商業(yè)的10%散鋪5.0 元/天10360 18907000 1891 總商業(yè)的60

6、%，減去回遷商鋪餐飲4.0 元/天3500 5110000 511 總商業(yè)的20%大鋪3.0 元/天1750 1916250 192 電玩、娛樂等,總商業(yè)10%其他5.0 元/天1000 1825000 183 花車、特賣等，免物業(yè)費合計18360 29674500 2967 使用面積按地上商業(yè)的70%計2. 開業(yè)前租金測算預計散鋪因面積小租金低，且裝修進貨等投入小，可以躉交3年租金。而主力店、餐飲等大商戶由于投入大，所以一般不會躉交。因此，開業(yè)前我方收取租金數(shù)額應在6000萬元左右。3. 開業(yè)后兩年收入預測a) 租金收入主要為大鋪商戶繳納，約為1000萬/年。b) 物業(yè)費+廣告收入+其他收入

7、，約為1500萬/年，與運營成本基本相抵。4. 利潤預測a) 由于年運營費（含物業(yè)）與物業(yè)費及零散收入相抵，因此，租金收入即為我方利潤。b) 預計不含寫字樓的年租金收入為3000萬元（稅前）。第五部分：招商費用預算1. 招商總體費用包括人員開銷、廣告制作（包括印務）、媒體購買、管理費用等項，總費用按照建安投入的3%計算，約為500萬元。其中廣告費用及媒體是最大的一項支出，而廣告費用必須根據(jù)實際運作情況進行調(diào)整。如招商順利，則廣告投入將會進行靈活調(diào)整削減。2. 以下費用分解為預估，將根據(jù)項目招商節(jié)奏隨時調(diào)整。按項目類型預計，最大的招商手段將以dm單發(fā)放為主，因此廣告制作與媒體購買都會相應減少。項

8、目費用（萬元）備注廣告制作100印務、創(chuàng)意、膠片、沙盤、3d、展具、戶外、流動媒體購買100電視、電臺、平面、戶外、流動辦公用品50車輛、演示用具、移動辦公人員管理100薪水、提成獎勵、培訓外埠費用50場地、日常費用電話費用10電話、傳真、網(wǎng)絡dm費用50郵寄、夾報、散發(fā)公關活動40發(fā)布會、聯(lián)誼、合計500第六部分：各樓層商品結構定位樓層商品布局備注六樓寫字樓、辦公區(qū)五樓餐飲大排檔、特色餐廳、精品散鋪、特賣場四樓服飾精品、特色家居、文化用品、汽車飾品、餐飲三樓服飾精品、鞋帽箱包、工藝禮品、運動用品、餐飲二樓化妝品、首飾配飾、diy、外貿(mào)精品、水吧餐飲首層精品店、專賣店、展示店b1停車場注：各層

9、業(yè)態(tài)為大體劃分，由于我們定位為精品店商業(yè)，穿插經(jīng)營也是常態(tài)手段，因此在招商選鋪時可隨機調(diào)整。第七部分：招商準備工作及時間安排、達成目標及實施內(nèi)容一、 招商準備工作（只針對配合招商部分）：1. 臨時招商處的籌建。2. 完成項目名稱注冊、以及項目標志等的ci設計并注冊。3. 注冊中文及英文的國內(nèi)域名（）及國際域名（.com）。完成淘寶網(wǎng)、拍拍網(wǎng)等主要電商的網(wǎng)店注冊。4. 確定宣傳包裝概念、總體廣告宣傳用語。5. 完成設計制作招商文告、招商樓書，包含項目功能分布及內(nèi)部結構圖。6. 完成設計制作項目效果圖的pop，3d資料光盤。7. 完成設計制作項目主體、各分體剖面模型沙盤。8. 確定組織機構和部門設

10、置，完成招商隊伍的建立，進行統(tǒng)一培訓。9. 招商部各種管理規(guī)章制度、業(yè)績考核獎懲制度、工作操行規(guī)則出臺。10. 制定商戶準入標準、引入原則、操作規(guī)則等。11. 制定并印制招商租賃合同、租賃申請表、登記表、相關協(xié)議、商業(yè)管理守則等。12. 根據(jù)招商類別敦促各分部制定招商工作倒計時計劃（包括招商區(qū)域、重點目標、任務指標完成計劃等）。二、 招商時間安排： 招商前期準備工作階段為：2012/11/012013/02/28 正式招商時間確定為：2013/03/12013/12/30 后招商期暨開業(yè)慶典籌劃階段：2014/1/12014/04/281. 2013/03/01之前完成招商部籌建，并完成人員招

11、聘及培訓工作，同時確定個人招商指標確認并按照招商任務指標提交各自的工作倒計時實施方案。2. 2013/03/01之前完成印制各種合同、文件、申請表、登記表等。完成項目標志等系列ci設計，更換識別系統(tǒng)（包括名片、信函、旗標等）。確定宣傳包裝概念及總體廣告用語。3. 2013/03/01 完成前期招商文告、招商樓書制作，確定招商媒體廣告計劃（包括廣告創(chuàng)意、制作、媒體購買選擇等）、招商各項管理費用支出預算。完成各種pop、3d、沙盤等的制作。4. 2013/03/01之前完成一切招商準備工作，招商工作隨之正式開5. 2013/03/012013/05/01為招商第一階段。以津濱為重點的招商工作，招商

12、比例按計劃控制在總體的60以內(nèi)。同時負責外埠招商工作人員在本地進行外地招商工作。外埠招商（以北京為主）設兩個月試探期，如果反應良好，則作出外埠實地設點招商計劃（包括地點選擇、招商規(guī)模、策劃廣告宣傳配合、費用預算等）?？傊?013/05/01前完成所有外地實地招商工作準備。6. 2013/05/012013/08/01 招商進入第二階段。在確保津濱地區(qū)招商工作按計劃順利進行，并達到預期目標、簽約理想的基礎上，提高要求進行市場二次開發(fā)。目標定位于增加商品的名、特、優(yōu)、新、獨、多樣化等的內(nèi)涵，外埠與外貿(mào)商品在這一階段列為重點。此階段散鋪意向簽約率必須達到200%以上。7. 2013/08/012

13、013/11/01 招商進入第三階段。本期工作重點是大客戶及餐飲商戶。散鋪招商準備進入收尾期，同時拾遺補缺，針對中心的商品結構進行微調(diào)整。做到符合市場定位及功能分布設計。8. 2013/11/012013/12/30 招商進入尾聲。所有招商目標在年底之前必須完成。統(tǒng)一進行選鋪、簽約、付款等工作。9. 2014/01/012014/04/28 后招商期、裝修管理、開業(yè)慶典。招商部人員縮編，部分人員轉(zhuǎn)入商業(yè)管理編制。招商整體工作做總結，財務情況匯總。10. 2014/04/28之前完成開業(yè)慶典的公關活動、促銷活動、廣告發(fā)布等。三、 達成目標（設定理由及達成手段）：達成目標是按照項目招商的程序制定的

14、最低限度招商進展要求。實際招商過程中，必須超額或提前完成此目標，否則將影響整個招商的成功。1. 2013/02/182013/05/01 第一階段完成意向任務的20。此階段主要操作方案是通過項目廣告宣傳及內(nèi)部預登記商戶，進行提煉篩選，dm、電話、直銷等方式為主，從商業(yè)項目對投資者的吸引程度分析，達成此目標較有保障，之所以設定20任務的目標，是為了保證項目招商商戶質(zhì)量，只假設登記客戶中存在低于20的商戶是達到我們招商標準的。此階段以散鋪為主，對餐飲、大鋪等商戶進行初步接觸。2. 2013/05/012013/08/01 第二階段完成散鋪意向簽約率200。此階段進入招商成熟期，由于前期招入商戶的口

15、碑相傳作用，會同時吸引同業(yè)或相關聯(lián)商戶；另外第一階段的電話、dm營銷的滯后反應將在此階段收效；同時外埠招商工作預計于此階段到達見效最明顯階段；另外，此時項目主體已經(jīng)完成，津濱本地的媒體廣告開始投放。以上幾方面支持本階段完成200的意向。3. 2013/08/012013/11/01 第三階段完成實際招商任務的80。此階段由于項目進入機電安裝和外立面階段，商戶對項目的信任度大大加強；dm單投放和大眾媒體的宣傳進入高潮階段。散鋪商戶的信心在此階段為頂點，因此，必須確保此階段實際簽約率為80%。餐飲商戶和大客戶在此階段進入逼迫期，此刻進行實際商務條款的洽談為最佳時機，能保證租金的最高收益。4. 為避

16、免零散商鋪和大商戶的晚簽約，收尾期可適當延長。四、 招商工作安排：1. 招商人員的招聘工作：為了確保完成招商工作，以及工作進度和工作強度的實際要求，不能任用缺乏經(jīng)驗的人員，同時沒有時間對銷售人員進行從業(yè)崗位培養(yǎng)，所以必須招聘人員進行嚴格的從業(yè)經(jīng)驗及工作能力方面的考察。招聘原則：對商業(yè)專業(yè)的招商人員，必須具有本行業(yè)從業(yè)3年以上招商的經(jīng)驗。2. 招商部人員招聘計劃：總?cè)藬?shù)為15人(暫定)，其中只設專職執(zhí)行人員1人，其余均為業(yè)務人員。招商人員只進行人員分組（兩組），不進行業(yè)務劃分。目的為最大化利用資源，增強積極性。3. 薪酬、提成4. 代理行第八部分：廣告宣傳策略廣告宣傳在招商費用中占比最大，操作安

17、排對招商工作又會起到極大影響。廣告策劃得當，會取得事半功倍的效果。注：具體策劃工作暫定由自身進行策劃，廣告公司配合制作實施。一、 廣告宣傳準備工作：1. 2012/12/012013/01/20 由廣告公司完成廣告推廣策劃方案及創(chuàng)意(創(chuàng)意與預算由廣告公司做出)。2. 2012/12/012013/01/30 完成所有招商印刷品的設計、排版、印刷。包括dm單（三種）、折頁、招商手冊、名片、pop廣告立牌、拉架、戶外廣告牌、流動廣告、沙盤、3d光盤、禮品等。3. 2013/01/302013/02/01完成電視廣告創(chuàng)意方案，并制作出膠片與平面創(chuàng)意稿。膠片分5、15、30三種，分別為形象廣告、主題招

18、商廣告、敘述性招商廣告幾種。同時由廣告公司做出媒體發(fā)布的方案及預算。此工作建議由幾家公司同時提交，以把握廣告發(fā)布的費用支出。并保證不會貽誤戰(zhàn)機。二、 廣告宣傳實施部分：1. 2013/02/012013/03/01 各種媒體發(fā)布準備工作就緒。2. 2013/02/102013/02/18 完成戶外、流動廣告的發(fā)布。3. 2013/03/15 開始進行立體媒體投放（電視、平面、電臺等）。4. 2013/03/01 正式招商開始。同時配合相關的公關活動。5. 2013/03/012013/08/01 間歇性廣告投放。配合公關活動。6. 2013/08/012013/12/30 根據(jù)招商進展情況，順利的情況下調(diào)整大幅減少電