某商場(chǎng)招商推廣方案(實(shí)用)

1、招商推廣方案第一部分：招商策略第二部分：招商進(jìn)度中的比例分配第三部分：招商付款方式第四部分：經(jīng)濟(jì)分析第五部分 招商費(fèi)用預(yù)算第六部分：各樓層商品結(jié)構(gòu)定位第七部分：招商準(zhǔn)備工作及時(shí)間安排、達(dá)成目標(biāo)及實(shí)施內(nèi)容第八部分：廣告宣傳策略第九部分：開業(yè)慶典第一部分：招商方向招商方向：津?yàn)I為主，京畿為輔以濱海、天津?yàn)橹攸c(diǎn)，在確保津?yàn)I地區(qū)招商工作全面、順利開展的同時(shí)，招商部門安排出相應(yīng)的招商精力，對(duì)外地（包括外地國(guó)內(nèi)產(chǎn)品的廠家和經(jīng)營(yíng)商、國(guó)外產(chǎn)品的國(guó)內(nèi)代理、國(guó)內(nèi)內(nèi)銷分支等）運(yùn)用電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)、dm等手段進(jìn)行招商。效果理想的情況下，在保證津?yàn)I地區(qū)招商指標(biāo)的同時(shí)，隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整加大外地招商力度。第二部分：招商進(jìn)度中的

2、比例分配招商的前期階段，招商的比例計(jì)劃為：津?yàn)I地區(qū)招商占60左右；外地招商占30左右；預(yù)留出10的比例，作為機(jī)動(dòng)或炒作。其中：津?yàn)I地區(qū)招商所占比例不得超出整體的60；外地招商的比例可根據(jù)實(shí)際情況擴(kuò)大，擴(kuò)大部分可占用本地招商份額；根據(jù)招商實(shí)際情況，如果招商出現(xiàn)火爆，可加大預(yù)留部分的比例（例如15）。這樣后期可通過(guò)保留精品商鋪推出、拍賣等方式提高價(jià)位水平，在項(xiàng)目只有同期推出的情況下，通過(guò)預(yù)留部分享受到商鋪升值的部分利益。第三部分：租金與物業(yè)費(fèi)方案及付款方式一、 租金收取標(biāo)準(zhǔn)1. 面積標(biāo)準(zhǔn)：按照實(shí)際使用面積（含墻柱）的110%計(jì)算租金。理由：如按照建面收取容易很難得到商戶認(rèn)可，而按照實(shí)際面積收取又會(huì)

3、造成損失，因此上浮10%比例作為公攤，商戶一般不會(huì)發(fā)現(xiàn)，即使發(fā)現(xiàn)，管理方也容易做出解釋。2. 押金：押金統(tǒng)一為三個(gè)月租金，或稱為保證金，解約時(shí)退還。二、 租金方案一：1. 一次性交納兩年租金，約定前兩年租金不變，第三年起租金調(diào)整，具體幅度視市場(chǎng)情況而定。2. 付款方式：選鋪后簽訂租賃合同時(shí)交納年租金的50%，商場(chǎng)開業(yè)前繳納剩余50%。3. 優(yōu)惠政策： 先交款先選鋪。 免租期統(tǒng)一為2個(gè)月。三、 租金方案二：1. 商戶可選擇一次性繳納兩年以上的租金，最多一次性躉交5年。2. 付款方式：選鋪后簽訂租賃合同時(shí)交納合同總額的50%，商場(chǎng)開業(yè)前繳納剩余50%。3. 優(yōu)惠政策 先交款先選鋪。 每躉交一年租金

4、，增加一個(gè)月免租期。例：躉交3年租金的免租期為4個(gè)月，躉交4年為5個(gè)月，5年為6個(gè)月。 合同約定，在躉交租金的年限內(nèi)不漲租金，合同期滿后隨市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整。如合同期內(nèi)租金下調(diào)，可退還多繳租金。四、 物業(yè)費(fèi)收取方式1. 物業(yè)費(fèi)價(jià)格暫定為1.5元/天/。2. 考慮到商戶對(duì)物業(yè)費(fèi)的敏感程度，因此在招商期間盡量弱化物業(yè)費(fèi)的條款。物業(yè)費(fèi)在商場(chǎng)開業(yè)后每月隨電費(fèi)一同收取。第四部分：經(jīng)濟(jì)分析一、 最優(yōu)方案1. 經(jīng)測(cè)算分析，最優(yōu)收租方案為一次性躉交3年租金，免租期4個(gè)月。2. 理由：a.商場(chǎng)一般的培育期為3年，進(jìn)入正常運(yùn)營(yíng)后就開始調(diào)整租金。b.躉交3年送4個(gè)月免租期的方案同其他方案相比，商戶負(fù)擔(dān)相對(duì)少，但所獲優(yōu)惠比

5、例最高。3. 例：以5元/天/，20使用面積計(jì)算。年限.年面積.租金.元租金額.元免租期.月折合租金元優(yōu)惠比例12053650013042 8%22057300026083 8%3205109500412167 11%4205146000515208 10%5205182500618250 10%說(shuō)明：從此表看出，躉交3年的優(yōu)惠比例為11%，在各個(gè)方案中最高。同時(shí)，這也是我方重點(diǎn)推薦的租金方案。二、 經(jīng)濟(jì)分析1. 年租金測(cè)算類型計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量總額總額（萬(wàn)）備注主力店3.0 元/天1750 1916250 192 總商業(yè)的10%散鋪5.0 元/天10360 18907000 1891 總商業(yè)的60

6、%，減去回遷商鋪餐飲4.0 元/天3500 5110000 511 總商業(yè)的20%大鋪3.0 元/天1750 1916250 192 電玩、娛樂等,總商業(yè)10%其他5.0 元/天1000 1825000 183 花車、特賣等，免物業(yè)費(fèi)合計(jì)18360 29674500 2967 使用面積按地上商業(yè)的70%計(jì)2. 開業(yè)前租金測(cè)算預(yù)計(jì)散鋪因面積小租金低，且裝修進(jìn)貨等投入小，可以躉交3年租金。而主力店、餐飲等大商戶由于投入大，所以一般不會(huì)躉交。因此，開業(yè)前我方收取租金數(shù)額應(yīng)在6000萬(wàn)元左右。3. 開業(yè)后兩年收入預(yù)測(cè)a) 租金收入主要為大鋪商戶繳納，約為1000萬(wàn)/年。b) 物業(yè)費(fèi)+廣告收入+其他收入

7、，約為1500萬(wàn)/年，與運(yùn)營(yíng)成本基本相抵。4. 利潤(rùn)預(yù)測(cè)a) 由于年運(yùn)營(yíng)費(fèi)（含物業(yè)）與物業(yè)費(fèi)及零散收入相抵，因此，租金收入即為我方利潤(rùn)。b) 預(yù)計(jì)不含寫字樓的年租金收入為3000萬(wàn)元（稅前）。第五部分：招商費(fèi)用預(yù)算1. 招商總體費(fèi)用包括人員開銷、廣告制作（包括印務(wù)）、媒體購(gòu)買、管理費(fèi)用等項(xiàng)，總費(fèi)用按照建安投入的3%計(jì)算，約為500萬(wàn)元。其中廣告費(fèi)用及媒體是最大的一項(xiàng)支出，而廣告費(fèi)用必須根據(jù)實(shí)際運(yùn)作情況進(jìn)行調(diào)整。如招商順利，則廣告投入將會(huì)進(jìn)行靈活調(diào)整削減。2. 以下費(fèi)用分解為預(yù)估，將根據(jù)項(xiàng)目招商節(jié)奏隨時(shí)調(diào)整。按項(xiàng)目類型預(yù)計(jì)，最大的招商手段將以dm單發(fā)放為主，因此廣告制作與媒體購(gòu)買都會(huì)相應(yīng)減少。項(xiàng)

8、目費(fèi)用（萬(wàn)元）備注廣告制作100印務(wù)、創(chuàng)意、膠片、沙盤、3d、展具、戶外、流動(dòng)媒體購(gòu)買100電視、電臺(tái)、平面、戶外、流動(dòng)辦公用品50車輛、演示用具、移動(dòng)辦公人員管理100薪水、提成獎(jiǎng)勵(lì)、培訓(xùn)外埠費(fèi)用50場(chǎng)地、日常費(fèi)用電話費(fèi)用10電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)dm費(fèi)用50郵寄、夾報(bào)、散發(fā)公關(guān)活動(dòng)40發(fā)布會(huì)、聯(lián)誼、合計(jì)500第六部分：各樓層商品結(jié)構(gòu)定位樓層商品布局備注六樓寫字樓、辦公區(qū)五樓餐飲大排檔、特色餐廳、精品散鋪、特賣場(chǎng)四樓服飾精品、特色家居、文化用品、汽車飾品、餐飲三樓服飾精品、鞋帽箱包、工藝禮品、運(yùn)動(dòng)用品、餐飲二樓化妝品、首飾配飾、diy、外貿(mào)精品、水吧餐飲首層精品店、專賣店、展示店b1停車場(chǎng)注：各層

9、業(yè)態(tài)為大體劃分，由于我們定位為精品店商業(yè)，穿插經(jīng)營(yíng)也是常態(tài)手段，因此在招商選鋪時(shí)可隨機(jī)調(diào)整。第七部分：招商準(zhǔn)備工作及時(shí)間安排、達(dá)成目標(biāo)及實(shí)施內(nèi)容一、 招商準(zhǔn)備工作（只針對(duì)配合招商部分）：1. 臨時(shí)招商處的籌建。2. 完成項(xiàng)目名稱注冊(cè)、以及項(xiàng)目標(biāo)志等的ci設(shè)計(jì)并注冊(cè)。3. 注冊(cè)中文及英文的國(guó)內(nèi)域名（）及國(guó)際域名（.com）。完成淘寶網(wǎng)、拍拍網(wǎng)等主要電商的網(wǎng)店注冊(cè)。4. 確定宣傳包裝概念、總體廣告宣傳用語(yǔ)。5. 完成設(shè)計(jì)制作招商文告、招商樓書，包含項(xiàng)目功能分布及內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖。6. 完成設(shè)計(jì)制作項(xiàng)目效果圖的pop，3d資料光盤。7. 完成設(shè)計(jì)制作項(xiàng)目主體、各分體剖面模型沙盤。8. 確定組織機(jī)構(gòu)和部門設(shè)

10、置，完成招商隊(duì)伍的建立，進(jìn)行統(tǒng)一培訓(xùn)。9. 招商部各種管理規(guī)章制度、業(yè)績(jī)考核獎(jiǎng)懲制度、工作操行規(guī)則出臺(tái)。10. 制定商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、引入原則、操作規(guī)則等。11. 制定并印制招商租賃合同、租賃申請(qǐng)表、登記表、相關(guān)協(xié)議、商業(yè)管理守則等。12. 根據(jù)招商類別敦促各分部制定招商工作倒計(jì)時(shí)計(jì)劃（包括招商區(qū)域、重點(diǎn)目標(biāo)、任務(wù)指標(biāo)完成計(jì)劃等）。二、 招商時(shí)間安排： 招商前期準(zhǔn)備工作階段為：2012/11/012013/02/28 正式招商時(shí)間確定為：2013/03/12013/12/30 后招商期暨開業(yè)慶典籌劃階段：2014/1/12014/04/281. 2013/03/01之前完成招商部籌建，并完成人員招

11、聘及培訓(xùn)工作，同時(shí)確定個(gè)人招商指標(biāo)確認(rèn)并按照招商任務(wù)指標(biāo)提交各自的工作倒計(jì)時(shí)實(shí)施方案。2. 2013/03/01之前完成印制各種合同、文件、申請(qǐng)表、登記表等。完成項(xiàng)目標(biāo)志等系列ci設(shè)計(jì)，更換識(shí)別系統(tǒng)（包括名片、信函、旗標(biāo)等）。確定宣傳包裝概念及總體廣告用語(yǔ)。3. 2013/03/01 完成前期招商文告、招商樓書制作，確定招商媒體廣告計(jì)劃（包括廣告創(chuàng)意、制作、媒體購(gòu)買選擇等）、招商各項(xiàng)管理費(fèi)用支出預(yù)算。完成各種pop、3d、沙盤等的制作。4. 2013/03/01之前完成一切招商準(zhǔn)備工作，招商工作隨之正式開5. 2013/03/012013/05/01為招商第一階段。以津?yàn)I為重點(diǎn)的招商工作，招商

12、比例按計(jì)劃控制在總體的60以內(nèi)。同時(shí)負(fù)責(zé)外埠招商工作人員在本地進(jìn)行外地招商工作。外埠招商（以北京為主）設(shè)兩個(gè)月試探期，如果反應(yīng)良好，則作出外埠實(shí)地設(shè)點(diǎn)招商計(jì)劃（包括地點(diǎn)選擇、招商規(guī)模、策劃廣告宣傳配合、費(fèi)用預(yù)算等）。總之，于2013/05/01前完成所有外地實(shí)地招商工作準(zhǔn)備。6. 2013/05/012013/08/01 招商進(jìn)入第二階段。在確保津?yàn)I地區(qū)招商工作按計(jì)劃順利進(jìn)行，并達(dá)到預(yù)期目標(biāo)、簽約理想的基礎(chǔ)上，提高要求進(jìn)行市場(chǎng)二次開發(fā)。目標(biāo)定位于增加商品的名、特、優(yōu)、新、獨(dú)、多樣化等的內(nèi)涵，外埠與外貿(mào)商品在這一階段列為重點(diǎn)。此階段散鋪意向簽約率必須達(dá)到200%以上。7. 2013/08/012

13、013/11/01 招商進(jìn)入第三階段。本期工作重點(diǎn)是大客戶及餐飲商戶。散鋪招商準(zhǔn)備進(jìn)入收尾期，同時(shí)拾遺補(bǔ)缺，針對(duì)中心的商品結(jié)構(gòu)進(jìn)行微調(diào)整。做到符合市場(chǎng)定位及功能分布設(shè)計(jì)。8. 2013/11/012013/12/30 招商進(jìn)入尾聲。所有招商目標(biāo)在年底之前必須完成。統(tǒng)一進(jìn)行選鋪、簽約、付款等工作。9. 2014/01/012014/04/28 后招商期、裝修管理、開業(yè)慶典。招商部人員縮編，部分人員轉(zhuǎn)入商業(yè)管理編制。招商整體工作做總結(jié)，財(cái)務(wù)情況匯總。10. 2014/04/28之前完成開業(yè)慶典的公關(guān)活動(dòng)、促銷活動(dòng)、廣告發(fā)布等。三、 達(dá)成目標(biāo)（設(shè)定理由及達(dá)成手段）：達(dá)成目標(biāo)是按照項(xiàng)目招商的程序制定的

14、最低限度招商進(jìn)展要求。實(shí)際招商過(guò)程中，必須超額或提前完成此目標(biāo)，否則將影響整個(gè)招商的成功。1. 2013/02/182013/05/01 第一階段完成意向任務(wù)的20。此階段主要操作方案是通過(guò)項(xiàng)目廣告宣傳及內(nèi)部預(yù)登記商戶，進(jìn)行提煉篩選，dm、電話、直銷等方式為主，從商業(yè)項(xiàng)目對(duì)投資者的吸引程度分析，達(dá)成此目標(biāo)較有保障，之所以設(shè)定20任務(wù)的目標(biāo)，是為了保證項(xiàng)目招商商戶質(zhì)量，只假設(shè)登記客戶中存在低于20的商戶是達(dá)到我們招商標(biāo)準(zhǔn)的。此階段以散鋪為主，對(duì)餐飲、大鋪等商戶進(jìn)行初步接觸。2. 2013/05/012013/08/01 第二階段完成散鋪意向簽約率200。此階段進(jìn)入招商成熟期，由于前期招入商戶的口

15、碑相傳作用，會(huì)同時(shí)吸引同業(yè)或相關(guān)聯(lián)商戶；另外第一階段的電話、dm營(yíng)銷的滯后反應(yīng)將在此階段收效；同時(shí)外埠招商工作預(yù)計(jì)于此階段到達(dá)見效最明顯階段；另外，此時(shí)項(xiàng)目主體已經(jīng)完成，津?yàn)I本地的媒體廣告開始投放。以上幾方面支持本階段完成200的意向。3. 2013/08/012013/11/01 第三階段完成實(shí)際招商任務(wù)的80。此階段由于項(xiàng)目進(jìn)入機(jī)電安裝和外立面階段，商戶對(duì)項(xiàng)目的信任度大大加強(qiáng)；dm單投放和大眾媒體的宣傳進(jìn)入高潮階段。散鋪商戶的信心在此階段為頂點(diǎn)，因此，必須確保此階段實(shí)際簽約率為80%。餐飲商戶和大客戶在此階段進(jìn)入逼迫期，此刻進(jìn)行實(shí)際商務(wù)條款的洽談為最佳時(shí)機(jī)，能保證租金的最高收益。4. 為避

16、免零散商鋪和大商戶的晚簽約，收尾期可適當(dāng)延長(zhǎng)。四、 招商工作安排：1. 招商人員的招聘工作：為了確保完成招商工作，以及工作進(jìn)度和工作強(qiáng)度的實(shí)際要求，不能任用缺乏經(jīng)驗(yàn)的人員，同時(shí)沒有時(shí)間對(duì)銷售人員進(jìn)行從業(yè)崗位培養(yǎng)，所以必須招聘人員進(jìn)行嚴(yán)格的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)及工作能力方面的考察。招聘原則：對(duì)商業(yè)專業(yè)的招商人員，必須具有本行業(yè)從業(yè)3年以上招商的經(jīng)驗(yàn)。2. 招商部人員招聘計(jì)劃：總?cè)藬?shù)為15人(暫定)，其中只設(shè)專職執(zhí)行人員1人，其余均為業(yè)務(wù)人員。招商人員只進(jìn)行人員分組（兩組），不進(jìn)行業(yè)務(wù)劃分。目的為最大化利用資源，增強(qiáng)積極性。3. 薪酬、提成4. 代理行第八部分：廣告宣傳策略廣告宣傳在招商費(fèi)用中占比最大，操作安

17、排對(duì)招商工作又會(huì)起到極大影響。廣告策劃得當(dāng)，會(huì)取得事半功倍的效果。注：具體策劃工作暫定由自身進(jìn)行策劃，廣告公司配合制作實(shí)施。一、 廣告宣傳準(zhǔn)備工作：1. 2012/12/012013/01/20 由廣告公司完成廣告推廣策劃方案及創(chuàng)意(創(chuàng)意與預(yù)算由廣告公司做出)。2. 2012/12/012013/01/30 完成所有招商印刷品的設(shè)計(jì)、排版、印刷。包括dm單（三種）、折頁(yè)、招商手冊(cè)、名片、pop廣告立牌、拉架、戶外廣告牌、流動(dòng)廣告、沙盤、3d光盤、禮品等。3. 2013/01/302013/02/01完成電視廣告創(chuàng)意方案，并制作出膠片與平面創(chuàng)意稿。膠片分5、15、30三種，分別為形象廣告、主題招

18、商廣告、敘述性招商廣告幾種。同時(shí)由廣告公司做出媒體發(fā)布的方案及預(yù)算。此工作建議由幾家公司同時(shí)提交，以把握廣告發(fā)布的費(fèi)用支出。并保證不會(huì)貽誤戰(zhàn)機(jī)。二、 廣告宣傳實(shí)施部分：1. 2013/02/012013/03/01 各種媒體發(fā)布準(zhǔn)備工作就緒。2. 2013/02/102013/02/18 完成戶外、流動(dòng)廣告的發(fā)布。3. 2013/03/15 開始進(jìn)行立體媒體投放（電視、平面、電臺(tái)等）。4. 2013/03/01 正式招商開始。同時(shí)配合相關(guān)的公關(guān)活動(dòng)。5. 2013/03/012013/08/01 間歇性廣告投放。配合公關(guān)活動(dòng)。6. 2013/08/012013/12/30 根據(jù)招商進(jìn)展情況，順利的情況下調(diào)整大幅減少電