[最新]論文 范文【 精品】房地產(chǎn)評估與軍隊房地產(chǎn)租賃競價招租

1、房地產(chǎn)評估與軍隊房地產(chǎn)租賃競價招租房地產(chǎn)評估與軍隊房地產(chǎn)租賃競價招租 軍隊空余房地產(chǎn)租賃，是指軍隊單位將其管理的空余房地產(chǎn)出租給承租人并收取租金的行為，是一種特殊的軍事經(jīng)濟活動，是充分利用現(xiàn)有房地產(chǎn)資源，彌補國防經(jīng)費不足，支援國家經(jīng)濟建設(shè)的一個有效途徑，是保護軍產(chǎn)權(quán)屬、加強空余房地產(chǎn)管理的一個有效手段，根本目的是要管護好這個極其重要且不可再生的戰(zhàn)略儲備資源，更好地為軍事斗爭準備服務(wù)?？偤笄诓筷P(guān)于在全軍推行房地產(chǎn)租賃管理改革的意見中強調(diào)，軍隊空余房地產(chǎn)租賃項目應(yīng)當采取競價招租方式確定承租人和租金。軍隊空余房地產(chǎn)，特別是地處大中城市、具備一定規(guī)模、市場狀況較好的空余房地產(chǎn)資源，房地產(chǎn)租賃通過租賃價

2、格評估確定租賃底價，在此基礎(chǔ)上實行競價招租，并對承租人資質(zhì)、租金、租期和用途等重要信息在本單位公示，可以最大限度保證房地產(chǎn)租賃工作公正、公平、公開、透明。 一、房地產(chǎn)租賃實行價格評估競價招租的必要性 關(guān)于競價招租，南京軍區(qū)房地產(chǎn)管理局一直走在前列不斷探索，早在2006年10月，我們印發(fā)的空余房地產(chǎn)租賃管理辦法中就提出了要通過對空余房地產(chǎn)租賃價格評估競價招租的方式出租房地產(chǎn)，并于2008年5月正式印發(fā)了空余房地產(chǎn)租賃競價招租實施辦法。去年下半年，針對競價招租工作中出現(xiàn)的一些新情況新問題，又修訂完善并試行了競價招租實施細則，全面推開合理最高價評標定標辦法，探索構(gòu)建價格評估競價招租“三控三防”新機制

3、，效果比較好。 空余房地產(chǎn)租賃價格評估競價招租總的出發(fā)點是公開、公平、公正，總的目的是力求空余房地產(chǎn)租賃效益合理化、最大化。具體講有三個目的，一是通過房地產(chǎn)價格評估，同時引入市場競爭機制，挖掘空余房地產(chǎn)的合理租賃價格和潛在經(jīng)濟效益；二是通過公平競爭，讓“有關(guān)系的”變成“沒關(guān)系”，“沒關(guān)系”的也不用去“找關(guān)系”；三是大范圍公開信息、遴選承租戶，可以讓資金實力強、經(jīng)營能力好和社會信譽度高的單位成為我們的合作伙伴，利于加強租后管理，確保項目順利實施。鑒于上述三個目的，價格評估競價招租可以采取公開競價和邀請競價兩種方式；同時，對業(yè)態(tài)相對獨有、品牌效益明顯、客觀制約較多的現(xiàn)有租賃項目，且原承租戶資金實力

4、強、經(jīng)營能力好、講誠信守信用，招租單位可采取先價格評估再競爭談判的方式，在確保租賃效益有明顯提升的前提下（年租金不得低于評估價），經(jīng)批準后與原承租人續(xù)簽租賃合同。去年，我們有4個項目采取這種方式，不僅實現(xiàn)了租賃效益翻番，而且確保了平穩(wěn)過渡、無縫銜接。 二、價格評估合理最高價評標定標辦法的探索 影響房地產(chǎn)租賃價格的因素有很多，除了地理區(qū)位、租賃用途、租賃年限，還有承租戶的經(jīng)營能力、經(jīng)濟實力和經(jīng)營誠信等因素。所以競價招租實施細則中明確了關(guān)于合理最高價的評估計算方法，雖不能做到絕對的合理，但也是通過科學(xué)合理的房地產(chǎn)租賃價格評估辦法評估計算出來的，盡管做到相對合理。主要有以下三方面考慮：一是倡導(dǎo)了報高

5、價不一定能中標的理念，進而引導(dǎo)投標人結(jié)合自己的實際情況，在充分評估論證的基礎(chǔ)上來報價。去年下半年，我們有1個競價招租項目，年租金評估價為350萬元，最高報價為410萬元，但評標結(jié)果卻是報價為406萬元的單位中標。對此，各投標人沒有任何疑義，完全理解和支持這種做法。二是體現(xiàn)了隨機性和公平性的要求，避免了暗箱操作和人為因素干擾。合理最高價的計算依據(jù)是各投標人的有效報價，計算方法和相關(guān)系數(shù)是會前隨機抽取的，誰也無法掌控合理最高價。三是彰顯了相對合理的原則，借鑒房地產(chǎn)租賃價格評估和工程招投標合理低價中標的評標辦法，以項目租賃評估價格為基數(shù)來確定競價招租有效報價，再以有效報價計算合理最高價，既有競爭性、

6、也有合理性。對此，在組織競價招租過程中，通過招標答疑等形式，把相關(guān)情況事先通報給各投標人，特別要參照統(tǒng)一制定的樣本編制招標文件，讓各投標人充分了解掌握評標原則、競價入圍價和合理最高價的確定方法，防止事后有誤解，甚至質(zhì)疑評標定標的公開透明。 三、下一步的創(chuàng)新思考和打算 房地產(chǎn)租賃與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不同，房地產(chǎn)競價轉(zhuǎn)讓是一手交錢一手交地，開發(fā)商交錢拿地后是否盈利與我們沒有關(guān)系，也不用承擔風(fēng)險；另外，開發(fā)商如果比預(yù)期賺得更多，我們也不能再參與分成，因此，完全可以采取多輪舉牌、按照誰出價高誰中標的原則組織競價轉(zhuǎn)讓。但房地產(chǎn)競價招租則不同，可以這么理解，房地產(chǎn)競價轉(zhuǎn)讓是“一錘子買賣”；而價格評估競價招租招的是

7、合作伙伴，不能一味地追求高價中標，否則就可能埋下租賃糾紛隱患。為了防止投標人虛報價格、惡性競爭、惡意中標，去年，在上級業(yè)務(wù)部門的指導(dǎo)下，我們研究探索并全面推行了房地產(chǎn)租賃價格評估合理最高價評標定標辦法，其目的就是大力倡導(dǎo)“雙贏”理念，真正實現(xiàn)理性投標。 下一步，我們擬結(jié)合空余房地產(chǎn)租賃項目普查清理活動，對試行過程當中發(fā)現(xiàn)的問題，對價格評估合理最高價評標定標辦法進行修改，不斷完善房地產(chǎn)租賃競價招租辦法。尤其要切實重視房地產(chǎn)租賃前期論證評估工作。對整坐落、成片、整棟房地產(chǎn)租賃項目，必須進行前期評估論證，確保軍事保障功能不受影響，確保租賃項目的可行性。部隊空余房地產(chǎn)租賃項目，由出租單位提交可行性論證報告。儲備房地產(chǎn)租賃項目，特別是利用場地出租、引資建設(shè)的骨干項目，必須搞好前期調(diào)研評估和規(guī)劃論證。要主動協(xié)調(diào)和走訪地方規(guī)劃部門，了解掌握用地規(guī)劃條件，盡可能提高規(guī)劃容積率，最大限度挖掘土地的利用價值。