西藏林芝嘉園小區(qū)項目可研(可研發(fā))

1、PAGE 45西藏中安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司林芝分公司林芝嘉園建設(shè)項目可行性研究報告建設(shè)單位位：西藏藏中安房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司林林芝分公公司建設(shè)地址址：林芝芝新區(qū)林林芝縣中中學(xué)西側(cè)側(cè)目 錄錄TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc392440954 第一章總總論 PAGEREF _Toc392440954 h 1 HYPERLINK l _Toc392440955 1.1 項目名名稱 PAGEREF _Toc392440955 h 1 HYPERLINK l _Toc392440956 1.2 項目業(yè)業(yè)主 PAGEREF _Toc392440956 h 1 HYPERL

2、INK l _Toc392440957 1.3項項目概況況 PAGEREF _Toc392440957 h 1 HYPERLINK l _Toc392440958 1.5 報告編編制的依依據(jù)和范范圍 PAGEREF _Toc392440958 h 3 HYPERLINK l _Toc392440959 1.6 主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo) PAGEREF _Toc392440959 h 44 HYPERLINK l _Toc392440960 1.7 結(jié)論與與建議 PAGEREF _Toc392440960 h 55 HYPERLINK l _Toc392440961 第二章項項目建設(shè)設(shè)的背景景、必要

3、要性、可可行性分分析 PAGEREF _Toc392440961 h 6 HYPERLINK l _Toc392440962 2.1 項目建建設(shè)背景景 PAGEREF _Toc392440962 h 6 HYPERLINK l _Toc392440963 2.2項項目建設(shè)設(shè)的必要要性 PAGEREF _Toc392440963 h 6 HYPERLINK l _Toc392440964 2.3 項目建建設(shè)的可可行性 PAGEREF _Toc392440964 h 88 HYPERLINK l _Toc392440965 第三章項項目選址址及建設(shè)設(shè)條件 PAGEREF _Toc392440965

4、 h 99 HYPERLINK l _Toc392440966 3.1 項目選選址分析析 PAGEREF _Toc392440966 h 9 HYPERLINK l _Toc392440967 3.2 建設(shè)條條件 PAGEREF _Toc392440967 h 100 HYPERLINK l _Toc392440968 第四章市市場分析析及預(yù)測測 PAGEREF _Toc392440968 h 13 HYPERLINK l _Toc392440969 4.1我我國房地地產(chǎn)現(xiàn)狀狀 PAGEREF _Toc392440969 h 13 HYPERLINK l _Toc392440970 4.2 拉

5、薩房房地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc392440970 h 144 HYPERLINK l _Toc392440971 4.3 營銷策策略 PAGEREF _Toc392440971 h 144 HYPERLINK l _Toc392440972 第五章項項目風(fēng)險險分析及及對策 PAGEREF _Toc392440972 h 115 HYPERLINK l _Toc392440973 5.1 政策風(fēng)風(fēng)險 PAGEREF _Toc392440973 h 155 HYPERLINK l _Toc392440974 5.2 市場風(fēng)風(fēng)險 PAGEREF _Toc392440974 h 166 H

6、YPERLINK l _Toc392440975 5.3 客戶群群風(fēng)險 PAGEREF _Toc392440975 h 116 HYPERLINK l _Toc392440976 5.4 項目前前期風(fēng)險險及風(fēng)險險防范 PAGEREF _Toc392440976 h 117 HYPERLINK l _Toc392440977 第六章項項目建設(shè)設(shè)的主要要內(nèi)容和和目標(biāo) PAGEREF _Toc392440977 h 119 HYPERLINK l _Toc392440978 6.1 項目建建設(shè)的主主要內(nèi)容容 PAGEREF _Toc392440978 h 19 HYPERLINK l _Toc392

7、440979 6.2 項目建建設(shè)的主主要目標(biāo)標(biāo) PAGEREF _Toc392440979 h 20 HYPERLINK l _Toc392440980 第七章建建設(shè)工程程基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施設(shè)計計方案 PAGEREF _Toc392440980 h 220 HYPERLINK l _Toc392440981 7.1 總體設(shè)設(shè)計方案案 PAGEREF _Toc392440981 h 20 HYPERLINK l _Toc392440982 7.2 結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計說明明 PAGEREF _Toc392440982 h 22 HYPERLINK l _Toc392440983 7.3 建筑中中使用的的新材料料新

8、技術(shù)術(shù) PAGEREF _Toc392440983 h 25 HYPERLINK l _Toc392440984 7.4 降低工工程造價價的措施施 PAGEREF _Toc392440984 h 25 HYPERLINK l _Toc392440985 第八章建建設(shè)工程程公共配配套設(shè)施施技術(shù)方方案 PAGEREF _Toc392440985 h 266 HYPERLINK l _Toc392440986 8.1 給排水水設(shè)計 PAGEREF _Toc392440986 h 226 HYPERLINK l _Toc392440987 8.2 電氣設(shè)設(shè)計 PAGEREF _Toc392440987

9、 h 299 HYPERLINK l _Toc392440988 8.3 暖通方方案設(shè)計計 PAGEREF _Toc392440988 h 33 HYPERLINK l _Toc392440989 8.4 無障礙礙方案設(shè)設(shè)計 PAGEREF _Toc392440989 h 355 HYPERLINK l _Toc392440990 第九章環(huán)環(huán)境保護(hù)護(hù) PAGEREF _Toc392440990 h 35 HYPERLINK l _Toc392440991 9.1 建設(shè)地地區(qū)環(huán)境境現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc392440991 h 335 HYPERLINK l _Toc392440992 9

10、.2 環(huán)境保保護(hù)采用用的依據(jù)據(jù) PAGEREF _Toc392440992 h 36 HYPERLINK l _Toc392440993 9.3 環(huán)保設(shè)設(shè)計及治治理措施施 PAGEREF _Toc392440993 h 36 HYPERLINK l _Toc392440994 第十章項項目節(jié)能能 PAGEREF _Toc392440994 h 39 HYPERLINK l _Toc392440995 10.11 節(jié)能能原則 PAGEREF _Toc392440995 h 339 HYPERLINK l _Toc392440996 10.22 節(jié)能能依據(jù) PAGEREF _Toc39244099

11、6 h 339 HYPERLINK l _Toc392440997 10.33 項目目所在地地能源供供應(yīng)狀況況分析 PAGEREF _Toc392440997 h 339 HYPERLINK l _Toc392440998 10.44 能耗耗分析 PAGEREF _Toc392440998 h 440 HYPERLINK l _Toc392440999 10.55 節(jié)能能措施 PAGEREF _Toc392440999 h 442 HYPERLINK l _Toc392441000 10.66 節(jié)能能效果分分析 PAGEREF _Toc392441000 h 444 HYPERLINK l _

12、Toc392441001 第十一章章組織機機構(gòu)和人人力資源源配置 PAGEREF _Toc392441001 h 444 HYPERLINK l _Toc392441002 11.11 項目目組織 PAGEREF _Toc392441002 h 444 HYPERLINK l _Toc392441003 11.22 組織織機構(gòu) PAGEREF _Toc392441003 h 445 HYPERLINK l _Toc392441004 11.33 部門門及崗位位職責(zé) PAGEREF _Toc392441004 h 445 HYPERLINK l _Toc392441005 11.44 人力力資源

13、及及培訓(xùn) PAGEREF _Toc392441005 h 446 HYPERLINK l _Toc392441006 第十二章章勞動安安全衛(wèi)生生與消防防措施 PAGEREF _Toc392441006 h 448 HYPERLINK l _Toc392441007 12.11 勞動動安全 PAGEREF _Toc392441007 h 448 HYPERLINK l _Toc392441008 12.22衛(wèi)生要要求 PAGEREF _Toc392441008 h 499 HYPERLINK l _Toc392441009 12.33危害因因素分析析及控制制措施 PAGEREF _Toc3924

14、41009 h 550 HYPERLINK l _Toc392441010 12.44 項目目消防措措施 PAGEREF _Toc392441010 h 511 HYPERLINK l _Toc392441011 第十三章章項目實實施的進(jìn)進(jìn)度 PAGEREF _Toc392441011 h 555 HYPERLINK l _Toc392441012 13.11 項目目建設(shè)的的周期 PAGEREF _Toc392441012 h 555 HYPERLINK l _Toc392441013 13.22 項目目實施的的進(jìn)度安安排 PAGEREF _Toc392441013 h 555 HYPERLI

15、NK l _Toc392441014 13.33 項目目實施的的建議 PAGEREF _Toc392441014 h 556 HYPERLINK l _Toc392441015 第十四章章招投標(biāo)標(biāo)方案 PAGEREF _Toc392441015 h 557 HYPERLINK l _Toc392441016 14.11招投標(biāo)標(biāo)組織 PAGEREF _Toc392441016 h 557 HYPERLINK l _Toc392441017 14.22招標(biāo)程程序 PAGEREF _Toc392441017 h 577 HYPERLINK l _Toc392441018 14.33評標(biāo)程程序 PAG

16、EREF _Toc392441018 h 577 HYPERLINK l _Toc392441019 第十五章章項目投投資估算算及資金金籌措 PAGEREF _Toc392441019 h 558 HYPERLINK l _Toc392441020 15.11 投資資估算依依據(jù) PAGEREF _Toc392441020 h 588 HYPERLINK l _Toc392441021 15.22 投資資估算 PAGEREF _Toc392441021 h 559 HYPERLINK l _Toc392441022 15.33 資金金籌措 PAGEREF _Toc392441022 h 661

17、HYPERLINK l _Toc392441023 第十六章章財務(wù)評評價 PAGEREF _Toc392441023 h 622 HYPERLINK l _Toc392441024 16.11 財務(wù)務(wù)評價依依據(jù) PAGEREF _Toc392441024 h 622 HYPERLINK l _Toc392441025 16.22 財務(wù)務(wù)效益分分析 PAGEREF _Toc392441025 h 622 HYPERLINK l _Toc392441026 16.33 財務(wù)務(wù)評價結(jié)結(jié)論 PAGEREF _Toc392441026 h 655 HYPERLINK l _Toc392441027 第十

18、七章章經(jīng)濟(jì)效效益、社社會效益益和生態(tài)態(tài)效益分分析 PAGEREF _Toc392441027 h 666 HYPERLINK l _Toc392441028 17.11 經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益分分析 PAGEREF _Toc392441028 h 666 HYPERLINK l _Toc392441029 17.22 社會會效益分分析 PAGEREF _Toc392441029 h 677 HYPERLINK l _Toc392441030 17.33 生態(tài)態(tài)效益分分析 PAGEREF _Toc392441030 h 688 HYPERLINK l _Toc392441031 第十八章章項目結(jié)結(jié)論 PAG

19、EREF _Toc392441031 h 688 HYPERLINK l _Toc392441032 18.11 結(jié)論論 PAGEREF _Toc392441032 h 68 HYPERLINK l _Toc392441033 18.22 建議議 PAGEREF _Toc392441033 h 69西藏中安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司林芝分公司西藏.林芝嘉園建設(shè)項目第一章 總總 論1.1 項目名名稱林芝嘉園園建設(shè)項項目1.2 項目業(yè)業(yè)主西藏中安安房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司林芝分分公司1.3項項目概況況1.3.1 項項目建設(shè)設(shè)地點林芝縣八八一鎮(zhèn)格格桑北路路東側(cè)，林芝縣縣中學(xué)西西側(cè)。 1.33.2 項目建建設(shè)

20、內(nèi)容容 本項目目擬建為為具備居居住休閑閑、商業(yè)業(yè)等多種種功能的的居住社社區(qū)。規(guī)規(guī)劃用地地面積1112866.888m2，規(guī)劃劃總建筑筑面積4420444m2，其中居居住建筑筑面積3354002平方方米，商商業(yè)建筑筑面積112800平方米米。 項項目建設(shè)設(shè)內(nèi)容包包括：商商業(yè)樓1棟、住宅樓樓5棟、機動車車停車位位2800個。1.3.3 項項目建設(shè)設(shè)期限項目建設(shè)設(shè)期188個月，建設(shè)期期自20014年年9月-220166年2月。1.3.4 項項目投資資規(guī)模項目工程程總投資資1.55億元。1.3.5 項項目資金金籌措 本項目目工程建建設(shè)資金金為開發(fā)發(fā)公司自自有資金金。 根據(jù)項項目實施施情況和和業(yè)主的的資

21、金安安排，本本項目開開發(fā)企業(yè)業(yè)投入自自有資金金1.55億元。1.4 項目單單位基本本情況西藏中安安房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司林芝分分公司系系在林芝本地地成立的的公司。西藏中中安房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司林芝芝分公司司是集房房產(chǎn)開發(fā)發(fā)、城市市建設(shè)、工程施施工于一一體的綜綜合性開開發(fā)企業(yè)業(yè)。 公司以以“打造典典范人居居，倡導(dǎo)導(dǎo)品質(zhì)生生活?！睘楣舅景l(fā)展理理念。在在林芝嘉嘉園的開開發(fā)項目目將從布布局新穎穎的規(guī)劃劃、創(chuàng)新新增值的的產(chǎn)品、完善齊齊全的配配套、大大氣時尚尚的集中中景觀等等多方面面打造林林芝高端端國際化化社區(qū)。 公司總總經(jīng)理具具有多年年房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)管管理經(jīng)驗驗，工商商管理碩碩士學(xué)位位。在公公司管

22、理理層的英英明領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)下，公公司全體體員工團(tuán)團(tuán)結(jié)向上上，拼搏搏進(jìn)取，愛崗敬敬業(yè)，推推動了企企業(yè)穩(wěn)健健快速發(fā)發(fā)展。 我們以以“誠信、務(wù)實、高效、創(chuàng)新”為公司司宗旨，立志服服務(wù)社會會，回報報社會。面對房房產(chǎn)市場場競爭異異常激烈烈的嚴(yán)峻峻形勢，困難與與機遇并并存，我我們將繼繼續(xù)發(fā)揚揚成績，滿懷希希望迎接接新一輪輪的挑戰(zhàn)戰(zhàn)！1.5 報告編編制的依依據(jù)和范范圍1.5.1編制制依據(jù)1、中中華人民民共和國國土地管管理法（19998年年8月225日修修正）2、國家家發(fā)改委委、財政政部項項目可行行性研究究報告編編制要點點3、國國家投資資土地開開發(fā)整理理項目管管理暫行行辦法4、全全國房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)“十二五五”（20

23、011-20115年）發(fā)展規(guī)規(guī)劃5、西西藏自治治區(qū)國民民經(jīng)濟(jì)和和社會發(fā)發(fā)展“十二五五”發(fā)展規(guī)規(guī)劃6、投投資項目目可行性性研究指指南（試用版版）7、林芝芝地區(qū)發(fā)發(fā)展總體體規(guī)劃8、城城市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營管管理條例例9、房房地產(chǎn)項項目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價方方法10、建建設(shè)單位位提供的的其它相相關(guān)資料料。1.5.2 編編制范圍圍本報告根根據(jù)國家家對可行行性研究究階段工工作范圍圍和深度度的規(guī)定定，對項項目建設(shè)設(shè)的背景景、必要要性、可可行性和和條件進(jìn)進(jìn)行了論論述，對對項目區(qū)區(qū)概況、項目規(guī)規(guī)劃方案案及建設(shè)設(shè)內(nèi)容、項目建建設(shè)組織織管理、項目招招標(biāo)方案案、投資資估算、效益、財務(wù)和和風(fēng)險等等方面進(jìn)進(jìn)行綜合合性研究究、分析

24、析和評價價，為項項目建設(shè)設(shè)提供可可靠的依依據(jù)。堅持客觀觀、公正正、科學(xué)學(xué)、可靠靠的準(zhǔn)繩繩和兢兢兢業(yè)業(yè)的的工作態(tài)態(tài)度，力力圖做到到數(shù)據(jù)精精確、內(nèi)內(nèi)容完好好、重點點突出、結(jié)論科科學(xué)。在在調(diào)查研研討的根根底上，嚴(yán)厲按按照客觀觀理論進(jìn)進(jìn)行評價價分析，以保證證咨詢報報告的客客觀性、公正性性和科學(xué)學(xué)性。1.5.3 編編制原則則1、積極極貫徹執(zhí)執(zhí)行國家家基本建建設(shè)的方方針政策策， 嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行行國家和和地方頒頒布的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)規(guī)范、規(guī)規(guī)定，使使設(shè)計做做到切合合實際，技術(shù)先先進(jìn)，經(jīng)經(jīng)濟(jì)合理理，安全全適用；2、重視視優(yōu)化設(shè)設(shè)計方案案工作，通過設(shè)設(shè)計方案案的論證證來提高高設(shè)計水水平和降降低工程程投資額額；3、“三三廢

25、”治治理措施施與主體體工程同同時設(shè)計計、同時時施工、同時投投產(chǎn)。排排出物符符合國家家及地方方的“三三廢”排排放標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。1.6 主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)主要技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)表序號項目單位指標(biāo)備注一技術(shù)指標(biāo)標(biāo)1總用地面面積平方米112886.8882總建筑面面積平方米4204443總戶數(shù)戶5344容積率%3.2555綠化率%406建筑密度度%22.88二經(jīng)濟(jì)和財財務(wù)指標(biāo)標(biāo)1總投資萬元2銷售收入入萬元3銷售稅金金及附加加萬元4總成本費費用萬元5利潤總額額萬元6所得稅萬元7稅后利潤潤萬元8投資利潤潤率%9投資利稅稅率%1.7 結(jié)論與與建議項目建設(shè)設(shè)符合國國家產(chǎn)業(yè)業(yè)政策，建成后后將大大大提高居居民的住住房條

26、件件，降低低城鎮(zhèn)住住房壓力力，緩解解城市人人口交通通壓力，擴大城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施覆覆蓋范圍圍，實現(xiàn)現(xiàn)城市土土地資源源的優(yōu)化化配置，具有可可觀的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益和社會會效益，其建設(shè)設(shè)是非常常必要的的。建議加快快項目的的落實進(jìn)進(jìn)度，希希望政府府加大對對本項目目的支持持。第二章 項目目建設(shè)的的背景、必要性性、可行行性分析析2.1 項目建建設(shè)背景景林芝作為為西藏自自治區(qū)的的小江南南， HYPERLINK /doc/5334285.html 喜馬拉拉雅山脈脈和 HYPERLINK /doc/6168089.html 念青唐唐古拉山山脈似兩兩條巨龍龍橫空出出世，由由西向東東平行伸伸展，在在東部與與橫斷山山脈對接

27、接，形成成群山環(huán)環(huán)繞之勢勢，位于于中國 HYPERLINK /doc/2599023.html 西西藏自治治區(qū)東南南部的林林芝地區(qū)區(qū)就靜臥臥在這三三大山脈脈的懷抱抱之中。有人稱稱它是西西藏的瑞瑞士，也也被稱為為西藏的的江南。林芝的森森林原始始景觀保保存完好好，高原原挺拔的的西藏古古柏、喜喜瑪拉雅雅冷杉、植物活活化石“樹蕨”以及百百余種杜杜鵑等等等應(yīng)有盡盡有，素素有“天然的的自然博博物館”、“自然的的綠色基基因庫”之稱。其中布布裙湖一一帶還是是傳說中中野人經(jīng)經(jīng)常出沒沒的地方方。林芝以世世界上最最深的大大峽谷著著稱于世世，并有有世界上上落差最最大的垂垂直地貌貌分布，異常豐豐富的植植被及野野生動物物

28、資源，山高水水長，人人力難及及，原始始自然風(fēng)風(fēng)貌保存存完好，是世界界僅存的的絕少為為人類所所涉足的的凈土之之一。20133年，林林芝參與與由中國國國際廣廣播電臺臺 HYPERLINK /doc/5384938.html 國際在在線推出出的 HYPERLINK /doc/5385078.html 20013中中國城市市榜評選選活動，將角逐逐“最中國國生態(tài)名名城”名號。林芝地形形起伏大大，海拔拔高差大大。全地地區(qū)平均均海拔331000米，東東西長6646.7公里里，南北北寬3553.22公里，總面積積11.7萬平平方公里里。喜瑪瑪拉雅山山脈和念念青唐古古拉山脈脈似兩條條巨龍橫橫空出世世，由西西向東

29、平平行伸展展，東部部與橫斷斷山脈對對接。三三大山脈脈雄居于于林芝地地區(qū)的西西、北、東、三三方，地地形呈北北高南低低的走勢勢，東南南低處正正好面向向印度洋洋、太平平洋形成成一個大大峽谷。雅魯藏布布江款款款流淌的的河水在在這里留留下巨大大的拐彎彎，越過過崇山峻峻嶺的喜喜馬拉雅雅山支脈脈。從此此變成了了寬闊平平緩的布布拉馬普普特拉何何，這條條西藏人人心中的的母親河河在很長長的一段段是流向向西方，纏繞于于雄壯的的喜馬拉拉雅山脈脈，可謂謂綿長，可惜再再也尋不不到歸途途。這里海拔拔平均330000米左右右，而最最低處卻卻只有9900米米，就高高度來講講要低于于西藏其其他地區(qū)區(qū)。是世世界陸地地垂直地地貌落差

30、差最大的的地帶，充滿綠綠色，是是一片生生機勃勃勃的世界界。眾多多稀有植植物和被被完好保保存的原原始森林林，使這這里成了了“天然的的自然博博物館”。綠色的林林芝離不不開大山山的懷抱抱，喜馬馬拉雅山山脈和念念青唐古古拉山脈脈似兩條條巨龍由由西向東東地平行行伸展，“南迦巴巴瓦”則正是是龍脊上上的白色色雪峰，它海拔拔77882米，是南段段喜馬拉拉雅的最最高雪峰峰，與橫橫斷山脈脈對接，形成了了群山環(huán)環(huán)繞的獨獨特地形形。三座綿延延雪山匯匯聚一處處，護(hù)佑佑著這里里的人民民。籠罩罩著原始始又神秘秘的門巴巴和珞巴巴。演義出眾眾多古老老的神話話、傳說說、圖騰騰以及崇崇拜。那那些久遠(yuǎn)遠(yuǎn)的原始始圖騰、原始苯苯教和盛盛

31、行于今今的藏傳傳佛教隱隱隱呼應(yīng)應(yīng)，恰似似一朵“隱秘的的蓮花”。2.2項項目建設(shè)設(shè)的必要要性2.2.1項目建建設(shè)加強強了城市市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)，推動動了城市市化進(jìn)程程的加速速項目建設(shè)設(shè)是改善善林芝人民民居住條條件、實實現(xiàn)兩個個富裕的的需要。近年來，隨著城城市建設(shè)設(shè)步伐的的不斷加加快，林林芝房地地產(chǎn)業(yè)呈呈現(xiàn)加速速發(fā)展的的好勢頭頭。經(jīng)過過20009年的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場修修整，220100年房地地產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)出現(xiàn)了了回暖趨趨勢，現(xiàn)現(xiàn)在林芝芝房地產(chǎn)產(chǎn)市場呈呈現(xiàn)一片片萬物復(fù)復(fù)蘇的景景象，大大量消費費者把目目光投向向房地產(chǎn)產(chǎn)消費，項目建建設(shè)定位位為高檔檔、高端端、高品品質(zhì)、高高品味的的樓盤，將直接接面對林林芝地區(qū)

32、區(qū)中高段段消費群群體，該該群體的的房產(chǎn)消消費目標(biāo)標(biāo)已經(jīng)不不再是僅僅僅滿足足于單純純的住宅宅要求了了，而是是把目光光轉(zhuǎn)向了了對生活活的享受受了，在在這樣的的消費背背景之下下，建設(shè)設(shè)單位適適時的推推出林芝芝嘉園這這樣高端端樓盤以以滿足消消費者的的消費要要求，提提高置業(yè)業(yè)興趣，從而獲獲得更高高的回報報。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成為為了全市市經(jīng)濟(jì)社社會發(fā)展展的重要要支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之一一，它的的發(fā)展壯壯大，有有效地拉拉動了建建筑建材材、裝飾飾裝修，家電、家具、金融等等相關(guān)行行業(yè)的發(fā)發(fā)展，改改善了市市民的居居住生活活條件?！傲种ゼ渭螆@”項目建建設(shè)總投投資1.5億元元，總建建筑面積積600000左右，為為實現(xiàn)“富裕林芝芝財

33、政和和富裕林林芝人民民”兩個富富裕的目目標(biāo)，改改善市民民的居住住生活條條件，促促進(jìn)林芝芝經(jīng)濟(jì)社社會的協(xié)協(xié)調(diào)快速速發(fā)展將將作出積積極的貢貢獻(xiàn)。2.3.2項目目建設(shè)是是林芝地地區(qū)發(fā)展展規(guī)劃戰(zhàn)戰(zhàn)略的需需要。近年來，由于城城市人口口規(guī)模的的不斷增增長，城城市建設(shè)設(shè)用地明明顯不足足，林芝芝地區(qū)委委、政府府根據(jù)城城市建設(shè)設(shè)形勢的的發(fā)展，作出了了城市建建設(shè)“東延西西擴”為主題題，由老老城改造造向南城區(qū)拓拓展的戰(zhàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移移，以東東進(jìn)為重重點的戰(zhàn)戰(zhàn)略決策策。林芝芝作為在在西藏的的中國生生態(tài)名稱稱，該項項目建設(shè)設(shè)選址在在林芝新新區(qū)，屬屬城市發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃中的居居住休閑閑片區(qū)，規(guī)劃總總用地面面積177畝。項項目建設(shè)設(shè)

34、單位堅堅持以人人為本，以地域域環(huán)境為為條件，以科學(xué)學(xué)技術(shù)為為先導(dǎo)，應(yīng)對所所在城市市的建設(shè)設(shè)起到積積極的推推動作用用，提高高城市建建設(shè)水平平，提高高城市居居住質(zhì)量量，改善善市民生生活環(huán)境境為建設(shè)設(shè)宗旨。充分配配合林芝芝地區(qū)發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃戰(zhàn)略的的需求。3.1.3.22項目建建設(shè)成功功后具有有良好的的經(jīng)濟(jì)效效益和社社會效益益。該項目建建設(shè)工程程規(guī)劃總總用地面面積177畝，總總建筑面面積4220444平方米米左右，建設(shè)成成為綠化化景觀、居住生生活、休休閑等綜綜合功能能為一體體的功能能復(fù)合型型、綠色色生態(tài)型型、開放放型城市市小區(qū)。本項目建建設(shè)成功功后，可可安排部部分物業(yè)業(yè)管理人人員保潔潔人員。增加了了就業(yè)

35、崗崗位，緩緩解了社社會就業(yè)業(yè)難的壓壓力，促促進(jìn)了社社會安定定和經(jīng)濟(jì)濟(jì)的持續(xù)續(xù)發(fā)展。2.2.2 項目目建設(shè)改改善了居居民的居居住條件件，帶動動了居民民消費結(jié)結(jié)構(gòu)的升升級隨著林芝芝地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的快快速發(fā)展展，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均可支支配收入入也得到到了相應(yīng)應(yīng)的提高高，人們們對改善善居住條條件的要要求也日日益強烈烈，加之之城市化化進(jìn)程加加快，促促使周邊邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人人口和外外來人口口大量融融如林芝芝地區(qū)，對林芝芝地區(qū)的的居住、教育、衛(wèi)生等等各項關(guān)關(guān)系民生生問題的的設(shè)施提提出了更更高的要要求。項目目建設(shè)符符合國家家產(chǎn)業(yè)政政策和地地方區(qū)域域性經(jīng)濟(jì)濟(jì)規(guī)劃，適合當(dāng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展要要求，對對實現(xiàn)林林芝地區(qū)區(qū)城市建建設(shè)規(guī)劃

36、劃、提高高和改善善人們居居住水平平和居住住環(huán)境，滿足人人民日益益增長的的消費需需求，促促進(jìn)當(dāng)?shù)氐亟?jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展具有有重要作作用。2.2.3項目建建設(shè)帶動動“房地產(chǎn)產(chǎn)族”產(chǎn)業(yè)群群呈現(xiàn)高高增長的的發(fā)展，實現(xiàn)關(guān)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)業(yè)群的聯(lián)聯(lián)動增長長，從而而促進(jìn)當(dāng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展房地產(chǎn)市市場的持持續(xù)旺盛盛，不僅僅形成對對鋼材、建筑材材料等產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)的強勁勁拉動，也帶動動了建筑筑裝飾產(chǎn)產(chǎn)品以及及家電、家具等等相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)品的需需求，突突破了單單個行業(yè)業(yè)局部增增長的局局限。對對以住宅宅為主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)品群群的房地地產(chǎn)業(yè)鏈鏈下游和和上游的的50多多個物質(zhì)質(zhì)生產(chǎn)部部門產(chǎn)生生感應(yīng)或或影響，目前，包含鋼鋼材、建建材、建建筑裝飾飾等產(chǎn)業(yè)業(yè)的

37、“房地產(chǎn)產(chǎn)族”產(chǎn)業(yè)呈呈現(xiàn)旺盛盛的發(fā)展展勢頭，并將成成為今后后拉動我我地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長的的重要的的高增長長群。2.3 項目建建設(shè)的可可行性 2.33.1國國家政策策的可行行性 黨中中央、國國務(wù)院第第五次西西藏工作作會議的的召開，西藏“ 十二二五”規(guī)劃出出臺后，林芝將在在在國家家及地方方的大力力扶持下下積極發(fā)發(fā)展，各各項扶持持政策相相繼到位位，這也也促使了了柳梧新新區(qū)的更更好發(fā)展展，同時時該項目目也會作作為柳梧梧新區(qū)的的重要建建設(shè)項目目，得到到各級政政府的相相關(guān)政策策支持，使得項項目順利利進(jìn)行。2.3.2 項項目建設(shè)設(shè)地理位位置的優(yōu)優(yōu)勢，是是可行的的 項目選選址在林林芝新區(qū)區(qū)，山清水水秀的林林芝藏語

38、語意為“太陽寶寶座”，它的的東面及及東北部部與云南南省、 HYPERLINK /view/642696.htm 昌昌都地區(qū)區(qū)相連，北面是是 HYPERLINK /view/51803.htm 那曲，西部和和西南部部分別與與 HYPERLINK /view/1153.htm 拉薩市、 HYPERLINK /view/158692.htm 山南地地區(qū)相鄰鄰，南部部又與 HYPERLINK /view/2174.htm 印印度、 HYPERLINK /view/7227.htm 緬甸兩國國接壤，邊境線線長達(dá)110066.5公公里。2.3.3 項項目建設(shè)設(shè)適應(yīng)城城市建設(shè)設(shè)發(fā)展的的需要，是可行行的近年來

39、，由于城城市人口口規(guī)模的的不斷增增長，城城市建設(shè)設(shè)用地明明顯不足足，林芝芝地區(qū)委委、政府府根據(jù)城城市建設(shè)設(shè)形勢的的發(fā)展，作出了了城市建建設(shè)“東延西西擴”為主題題，由老老城改造造向南城城區(qū)拓展展的戰(zhàn)略略轉(zhuǎn)移，以東進(jìn)進(jìn)為重點點的戰(zhàn)略略決策。林芝作作為在西西藏的中中國生態(tài)態(tài)名稱，該項目目建設(shè)選選址在林林芝新區(qū)區(qū)，屬城城市發(fā)展展規(guī)劃中中的居住住休閑片片區(qū)，規(guī)規(guī)劃總用用地面積積17畝畝。項目目建設(shè)單單位堅持持以人為為本，以以地域環(huán)環(huán)境為條條件，以以科學(xué)技技術(shù)為先先導(dǎo)，應(yīng)應(yīng)對所在在城市的的建設(shè)起起到積極極的推動動作用，提高城城市建設(shè)設(shè)水平，提高城城市居住住質(zhì)量，改善市市民生活活環(huán)境為為建設(shè)宗宗旨。充充分配

40、合合林芝地地區(qū)發(fā)展展規(guī)劃戰(zhàn)戰(zhàn)略的需需求。隨隨著林芝芝經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，促使周周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口和和外來人人口大量量融入市市區(qū)，導(dǎo)導(dǎo)致林芝芝房地產(chǎn)產(chǎn)需求量量逐漸增增大，項項目建設(shè)設(shè)是建立立在市場場需求的的基礎(chǔ)上上建立的的，具有有可行性性。2.3.4 項項目定位位和價格格定位滿滿足大部部分消費費者的需需求，具具有可行行性本項目所所處地塊塊已較為為成熟，因此有有一定的的區(qū)域優(yōu)優(yōu)勢，項項目定位位為中高高檔消費費人群，目標(biāo)客客戶消費費趨勢將將呈現(xiàn)以以下態(tài)勢勢： 1、小小區(qū)環(huán)境境設(shè)計主主要針對對業(yè)主改改善住宅宅環(huán)境的的訴求，同時也也滿足多多次置業(yè)業(yè)者對高高檔小區(qū)區(qū)的環(huán)境境要求。通過對對小區(qū)環(huán)環(huán)境和園園林文化化的宣

41、傳傳，將理理念深入入客戶心心理，從從而創(chuàng)造造價格走走高的支支持點。 2、價價格的制制定始終終建立在在產(chǎn)品自自身素質(zhì)質(zhì)上，以以高品質(zhì)質(zhì)的中檔檔小區(qū)定定位，特特別是針針對中高高收入層層次客戶戶群設(shè)計計，價格格不僅參參考目標(biāo)標(biāo)客戶的的心里價價位，更更重要的的是挖掘掘本案的的買點，從而加加大客戶戶的購買買力，即即使價格格略高于于目標(biāo)客客戶心理理價位但但必須有有足夠多多的優(yōu)勢勢做為支支撐點。既要符符合消費費主題的的心理價價格，也也可在一一定程度度上引領(lǐng)領(lǐng)區(qū)域市市場，帶帶動目標(biāo)標(biāo)客戶消消費。 因此，項目建建設(shè)在目目標(biāo)定位位和價格格定位方方面具有有可行性性。第三章 項目選選址及建建設(shè)條件件3.1 項目選選址

42、分析析本項目建建設(shè)地位位于林芝芝新區(qū)格格桑北路路東側(cè)，林芝縣縣中學(xué)西西側(cè)，項項目區(qū)正正在發(fā)展展規(guī)劃中中，投資資前景看看好。項目區(qū)選選址原則則：1、符合合國家、地區(qū)和和城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃的要要求。2、滿足足項目對對原材料料、能源源、水和和人力的的供應(yīng)及及營銷的的要求。3、節(jié)約約和效益益的原則則，盡力力做到降降低建設(shè)設(shè)投資。4、項目目建設(shè)地地點應(yīng)具具有較好好的交通通、通訊訊等條件件，以便便于原材材料和產(chǎn)產(chǎn)品的運運輸，隨隨時交流流市場信信息。5、安全全的原則則，滿足足防洪、防震、防地質(zhì)質(zhì)災(zāi)害的的要求。6、節(jié)約約項目用用地原則則。7、滿足足環(huán)境保保護(hù)的要要求，以以人為本本，減少少對生態(tài)態(tài)和環(huán)境境的影響響。3.

43、2 建設(shè)條條件3.2.1 氣氣候條件件林芝地區(qū)區(qū)地處藏藏東南 HYPERLINK /view/2164.htm 雅雅魯藏布布江下游游，平均均海拔330000米左右右， HYPERLINK /view/36833.htm 海拔拔最低的的地方僅僅僅9000米， HYPERLINK /view/19879.htm 氣候濕潤潤，景色色宜人。其主要要城鎮(zhèn)和和景區(qū)有有 HYPERLINK /view/208549.htm 錯高湖湖景區(qū)、 HYPERLINK /view/158984.htm 八一鎮(zhèn)鎮(zhèn)、 HYPERLINK /view/2164.htm 雅魯藏藏布江大大峽谷景景區(qū).3.2.2 規(guī)規(guī)劃面積積林

44、芝嘉園園位于林芝芝新區(qū)，東臨林芝芝縣中學(xué)學(xué)，格桑北北路以東東，處于于黃金地地段，該該塊地四四周發(fā)展展成熟配配套設(shè)施施比較齊齊全，規(guī)規(guī)劃用地地面積1112886.888。規(guī)劃總總建筑面面積4220444。3.2.3 發(fā)發(fā)展前景景展望發(fā)發(fā)展優(yōu)越的地地理環(huán)境境優(yōu)勢，使林芝芝新區(qū)成成為林芝芝地區(qū)發(fā)發(fā)展的主主要空間間載體。在林芝芝新區(qū)的的整體規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)中，始始終貫穿穿著“以以人為本本”的理理念，在在基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)方面，不僅考考慮到交交通、給給排水、電力、通信等等工程，而且還還考慮到到污水工工程、雨雨水工程程、防洪洪工程和和燃?xì)夤すこ?、供供熱工程程、照明明燈飾；在整體體建設(shè)方方面，不不僅充分分考慮藏藏

45、民族的的傳統(tǒng)生生活習(xí)慣慣、氣候候特點以以及對居居住形態(tài)態(tài)方面的的特殊要要求，還還繼承和和創(chuàng)新并并重，創(chuàng)創(chuàng)造具有有濃郁地地方特色色的現(xiàn)代代化新城城區(qū)，特特別是“新型住住宅區(qū)”功能，展示了了城市的的新風(fēng)貌貌，滿足藏藏族人民民“過林林卡”等等生活休休閑習(xí)慣慣和要求求，將自自然環(huán)境境與人文文環(huán)境相相互滲透透，創(chuàng)造造人與自自然和諧諧共生、互動的的優(yōu)美環(huán)環(huán)境。交通樞樞紐林芝作為為西藏的經(jīng)經(jīng)濟(jì)、政政治文化化中心之之一，交交通四通通八達(dá)，已是西西藏地區(qū)區(qū)的物流流中心之之一。以人為為本小區(qū)建成成后，將將成為西西藏基本本實現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代化的的示范區(qū)區(qū)和生態(tài)態(tài)環(huán)境優(yōu)優(yōu)良、洋洋溢著濃濃郁地方方特色的的城市風(fēng)風(fēng)貌展示示區(qū)。林

46、林芝新區(qū)區(qū)的開發(fā)發(fā)建設(shè)將將對拓展展西藏和和林芝地地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的腹地及及城市建建設(shè)產(chǎn)生生深遠(yuǎn)的的影響。第四章 市場分分析及預(yù)預(yù)測4.1我我國房地地產(chǎn)現(xiàn)狀狀林芝的整整體旅游游開發(fā)開開放成果果斐然，但相對對于她的的商業(yè)經(jīng)經(jīng)貿(mào)功能能，其配配套服務(wù)務(wù)仍然顯顯得相對對滯后。隨著林林芝旅游游旺季的的到來，國內(nèi)外外大量旅旅游人群群的涌現(xiàn)現(xiàn)，使得得現(xiàn)有商商業(yè)配套套如雨后后春筍出出現(xiàn)，但但始終不不具備具具有權(quán)威威效果的的大型商商住用房房。如何何合理有有序地配配置完整整、成熟熟的商業(yè)業(yè)配套并并使其有有機互動動組合，形成不不同檔次次、錯位位經(jīng)營，已經(jīng)被被提上了了林芝進(jìn)一一步發(fā)展展的議事事日程。 眾眾所周知知，地塊

47、塊的增值值則將延延續(xù)至整整個區(qū)域域的房地地產(chǎn)市場場，則使使得區(qū)域域內(nèi)的商商住房價值的的飆升。目前，大量的的旅游投投資建設(shè)設(shè)使得林林芝旅游游與商住住的聯(lián)系系愈加緊緊密，尤尤其是林林芝旅游游生態(tài)環(huán)環(huán)境，毫毫無置疑疑將使林林芝區(qū)域域的商住住用房提提升價值值。林芝芝為 HYPERLINK /view/9431.htm 西藏藏自治區(qū)區(qū)一個地地區(qū)，位位于西藏藏自治區(qū)區(qū)東南部部，地區(qū)區(qū)政府駐駐 HYPERLINK /view/158560.htm 林芝縣縣 HYPERLINK /view/158984.htm 八一鎮(zhèn)鎮(zhèn)。林芝芝地區(qū)地地處 HYPERLINK /view/2164.htm 雅魯魯藏布江江中下游

48、游。其西西部和西西南部分分別與 HYPERLINK /view/1153.htm 拉拉薩、 HYPERLINK /view/51435.htm 山南兩地地市相連連，東部部和北部部分別與與 HYPERLINK /view/51701.htm 昌都地區(qū)區(qū)、 HYPERLINK /view/51803.htm 那曲曲地區(qū)相相連，南南部與 HYPERLINK /view/2174.htm 印印度、 HYPERLINK /view/7227.htm 緬甸兩國國接壤。林芝 HYPERLINK /view/2945495.htm 平平均海拔拔31000米，總面積積11661755Km，總?cè)巳丝?44萬人。被

49、稱為為西藏的的 HYPERLINK /view/9229.htm 江南，以以世界上上最深的的峽谷 HYPERLINK /view/17385.htm 雅魯魯藏布江江大峽谷谷著稱于于世。 20114年的房房地產(chǎn)市市場，在在價格上上要確保保穩(wěn)定，力爭理理性回歸歸，保證證價位較較低，城城市的房房價增幅幅不能超超過經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長率率，價位位較高城城市的房房價下降降；在銷銷售上要要力爭穩(wěn)穩(wěn)步增長長，尤其其保障房房和普通通商品房房銷售比比例要上上升；在在投資上上要總體體適度，保障房房和普通通商品房房投資要要穩(wěn)步快快速增加加。4.2 林芝地地區(qū)房地地產(chǎn)現(xiàn)狀狀林芝的整整體旅游游開發(fā)開開放成果果斐然，但相對對于她的

50、的商業(yè)經(jīng)經(jīng)貿(mào)功能能，其配配套服務(wù)務(wù)仍然顯顯得相對對滯后。隨著林林芝旅游游旺季的的到來，國內(nèi)外外大量旅旅游人群群的涌現(xiàn)現(xiàn)，使得得現(xiàn)有商商業(yè)配套套如雨后后春筍出出現(xiàn)，但但始終不不具備具具有權(quán)威威效果的的大型商商住用房房。如何何合理有有序地配配置完整整、成熟熟的商業(yè)業(yè)配套并并使其有有機互動動組合，形成不不同檔次次、錯位位經(jīng)營，已經(jīng)被被提上了了林芝進(jìn)一一步發(fā)展展的議事事日程。眾所周周知，地地塊的增增值則將將延續(xù)至至整個區(qū)區(qū)域的房房地產(chǎn)市市場，則則使得區(qū)區(qū)域內(nèi)的的商住房房價值的的飆升。 目前前，大量量的旅游游投資建建設(shè)使得得林芝旅游游與商住住的聯(lián)系系愈加緊緊密，尤尤其是林林芝旅游游生態(tài)環(huán)環(huán)境，毫毫無置疑

51、疑將使林林芝區(qū)域域的商住住用房提提升價值值。4.3 營銷策策略1、以“無理由由退房”概念推推向市場場，顯示示發(fā)展商商的實力力和誠信信，從而而吸引潛潛在客戶戶，聚集集人氣。2、大力力宣傳發(fā)發(fā)展商實實力信譽譽，擴大大品牌形形象影響響。3、舉行行開盤儀儀式，邀邀請發(fā)展展商人士士、轄區(qū)區(qū)政府官官員、準(zhǔn)準(zhǔn)客戶發(fā)發(fā)言致辭辭，并進(jìn)進(jìn)行一些些文娛活活動。4、制程程旺銷搶搶購氣氛氛，大力力造勢。張貼并并包裝銷銷控表，充分表表現(xiàn)旺銷銷勢頭。組織有有確切購購房意向向的客戶戶集中認(rèn)認(rèn)購，烘烘托現(xiàn)場場氣氛。延長與與客戶現(xiàn)現(xiàn)場交流流時間，保持專專賣人氣氣。在賣場場間斷的的播放廣廣告錄像像，人員員現(xiàn)場辦辦公。做幾次次時間推

52、推廣營銷銷。（如如辦晚會會、舉行行贊助等等捐資儀儀式、利利用手機機短信向向全市所所有機主主發(fā)送祝祝福短信信等）第五章 項項目風(fēng)險險分析及及對策5.1 政策風(fēng)風(fēng)險 該項項目風(fēng)險險評估包包括政策策風(fēng)險，客觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)形式式變化，當(dāng)?shù)厝巳丝谧儎觿忧闆r，當(dāng)?shù)胤糠康禺a(chǎn)市市場狀況況，競爭爭企業(yè)的的經(jīng)營策策略等。當(dāng)前，國國家對房房地產(chǎn)實實行宏觀觀調(diào)控的的力度，“看緊土土地，緊緊縮銀根根”的政策策對于實實力雄厚厚的房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)既是挑挑戰(zhàn)又是是發(fā)展新新機遇。林芝地區(qū)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的不不斷完善善和各項項城市配配套設(shè)施施的齊全全以及城城市建設(shè)設(shè)骨架的的拉開，給房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)帶來良良好的機機遇和空空間。消消費市場場需求旺

53、旺盛，商商品房空空滯率低低，房地地產(chǎn)價格格合理，開發(fā)商商品不存存在暴利利空間，市場前前景好。政策在在規(guī)范房房地產(chǎn)市市場的同同時，加加大力度度扶持信信譽好，規(guī)模大大的開發(fā)發(fā)企業(yè)，取消了了單位集集資建房房，開征征私房對對外銷售售營業(yè)稅稅等措施施，上述述等等舉舉措從該該公司至至全行業(yè)業(yè)來看，又是一一個新的的發(fā)展春春天。因因此“林芝嘉嘉園”項目的的風(fēng)險系系數(shù)比較較小，項項目建設(shè)設(shè)可行。5.3 客戶群群風(fēng)險 購買人人群主要要以普通通老百姓姓構(gòu)成，這個客客戶群更更需要低低總價、低生活活成本的的房子，高端的的設(shè)計勢勢必提高高了建筑筑成本，使銷售售價格高高昂，無無法滿足足潛在客客戶群的的消費水水平需求求。 資

54、金實實力強的的購房者者希望在在真正的的高品質(zhì)質(zhì)社區(qū)內(nèi)內(nèi)置業(yè)，但規(guī)劃劃中的大大量普通通設(shè)計又又大大降降低了社社區(qū)的整整體品質(zhì)質(zhì)，也有有可能使使此類客客戶流失失量。5.4 項目前前期風(fēng)險險及風(fēng)險險防范 5.44.1 規(guī)劃設(shè)設(shè)計風(fēng)險險我國住宅宅產(chǎn)業(yè)逐逐步向社社會化、商品化化發(fā)展，隨著住住房制度度改革的的深入與與住宅商商品化的的推進(jìn)，住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)得到到了蓬勃勃的發(fā)展展。商品品住宅建建設(shè)，是是城鎮(zhèn)化化建設(shè)的的一個基基本構(gòu)成成部分，住房集集成式公公共福利利設(shè)施是是關(guān)系人人們生活活的大事事，住宅宅建設(shè)反反映一個個國家的的國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展水平，因而，居住區(qū)區(qū)規(guī)劃設(shè)設(shè)計和開開發(fā)在任任何一個個國家的的國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)中都

55、都占有十十分重要要的地位位。 現(xiàn)階段段城鄉(xiāng)居居民收入入水平的的不斷提提高，居居民對房房屋品種種，如住住房功能能、住房房環(huán)境和和綜合配配套水平平等，提提出了更更高要求求，然而而商品住住宅能否否滿足需需求，未未來銷售售能否得得到實惠惠認(rèn)可取取決于眾眾多因素素，其中中包括了了社會性性、經(jīng)濟(jì)濟(jì)性、人人的主觀觀等因素素。 為了避避免開發(fā)發(fā)建設(shè)的的盲目性性，本項項目必須須在規(guī)劃劃設(shè)計之之前對這這些影響響因素進(jìn)進(jìn)行科學(xué)學(xué)的預(yù)測測，為社社會創(chuàng)造造高品質(zhì)質(zhì)的住宅宅產(chǎn)品。 5.44.2 產(chǎn)品定定位風(fēng)險險 居住區(qū)區(qū)開發(fā)建建設(shè)中，住宅市市場定位位風(fēng)險在在居住區(qū)區(qū)規(guī)劃設(shè)設(shè)計所有有的風(fēng)險險因素中中占據(jù)了了很大比比例。當(dāng)當(dāng)

56、今，許許多房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)和和規(guī)劃設(shè)設(shè)計人員員對市場場定位缺缺乏創(chuàng)新新的勇氣氣和激情情，忽視視項目自自身不同同的環(huán)境境特點，盲目克克隆，造造成住宅宅市場中中產(chǎn)品通通知化傾傾向日趨趨嚴(yán)重，住宅產(chǎn)產(chǎn)品缺乏乏個性，無論在在產(chǎn)品功功能上，還是產(chǎn)產(chǎn)品的建建筑風(fēng)格格、戶型型設(shè)計、環(huán)境營營造、配配套設(shè)施施等方面面都大同同小異。 住宅建建筑在整整個居住住區(qū)規(guī)劃劃中所占占的用地地比例達(dá)達(dá)到了550%以以上，居居住建筑筑對于整整個居住住區(qū)環(huán)境境營造和和住宅區(qū)區(qū)品味提提升具有有重要的的作用?，F(xiàn)在購購房者對對于住宅宅房型要要求越來來越高。否則，一旦在在建筑檔檔次、建建筑形態(tài)態(tài)、立面面色彩、建筑材材料、設(shè)設(shè)備、朝朝向

57、、質(zhì)質(zhì)量、品品牌等諸諸多要素素中，定定位不準(zhǔn)準(zhǔn)確，很很可能會會造成設(shè)設(shè)計的住住宅類型型得不到到人們的的認(rèn)可而而產(chǎn)生大大量的空空置。 本項目目開發(fā)先先定位、后規(guī)劃劃，要求求開發(fā)商商和設(shè)計計人員不不斷研究究市場變變化和人人民的購購房心理理，以銷銷定產(chǎn)。 5.44.3 建筑材材料風(fēng)險險 因房屋屋質(zhì)量、工期延延誤等原原因，而而造成銷銷售停滯滯和購樓樓者要求求換房或或退房的的現(xiàn)象屢屢有發(fā)展展。它嚴(yán)嚴(yán)重影響響發(fā)展商商及項目目的信譽譽度，因因此項目目質(zhì)量工工期策劃劃營銷是是發(fā)展商商必須樹樹立的觀觀念。 為此本本項目必必須在開開發(fā)伊始始嚴(yán)把質(zhì)質(zhì)量關(guān)，將因為為建筑材材料不達(dá)達(dá)標(biāo)可能能帶來的的風(fēng)險降降到最低低，對

58、原原材料質(zhì)質(zhì)量嚴(yán)格格把關(guān)質(zhì)質(zhì)量檢測測人員必必須高度度重視原原材料的的質(zhì)量，狠抓原原材料的的進(jìn)口關(guān)關(guān)。 工程完完工提請請建設(shè)單單位驗收收時，提提出專項項總結(jié)報報告和申申驗報告告，在工工程質(zhì)量量竣工驗驗收后將將相應(yīng)的的施工記記錄資料料整理歸歸檔。 5.44.4 資金運運作 項目單單位應(yīng)采采取加強強風(fēng)險控控制管理理，調(diào)整整投資結(jié)結(jié)構(gòu)、嚴(yán)嚴(yán)格控制制投資、增加資資本金比比例，降降低貸款款比例。落實資資金來源源或者采采用股份份制尋找找投資者者入股。 5.44.5 外部協(xié)協(xié)作 在與與各個方方面的關(guān)關(guān)系上要要注意加加強聯(lián)系系和協(xié)調(diào)調(diào)，確保保本項目目有關(guān)所所有配套套條件都都能落實實，以保保證項目目能夠按按時實施

59、施和運營營。第六章 項目建建設(shè)的主主要內(nèi)容容和目標(biāo)標(biāo)6.1 項目建建設(shè)的主主要內(nèi)容容 本本項目擬擬建為具具備居住住休閑、商業(yè)等等多種功功能的居居住社區(qū)區(qū)。規(guī)劃劃占地面面積1112866.888m2，規(guī)劃劃總建筑筑面積4420444。戶型統(tǒng)計計戶型戶數(shù)比例商鋪101.8%住宅53498.22%總戶數(shù)5446.2 項目建建設(shè)的主主要目標(biāo)標(biāo)1、改善善人居環(huán)環(huán)境，緩緩解項目目區(qū)住宅宅供需現(xiàn)現(xiàn)狀；2、完善善基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)，加快快城市化化進(jìn)程；3、帶動動項目建建設(shè)相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈鏈發(fā)展，促進(jìn)當(dāng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展，提高人人們整體體生活水水平。第七章 建設(shè)工工程基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施設(shè)設(shè)計方案案7.11 總體體設(shè)計方方案7.1

60、.1 設(shè)設(shè)計依據(jù)據(jù)1、民民用建筑筑設(shè)計通通則GGB5003522-200052、城城市居住住區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計規(guī)規(guī)范GGB5001088-933（20002年年版）3、住住宅設(shè)計計規(guī)范GB5500996-119999（20003年年版）4、住住宅建筑筑規(guī)范GB5503668-2200555、城城市道路路和建筑筑物無障障礙設(shè)計計規(guī)范JGJJ50-200016、高高層民用用建筑設(shè)設(shè)計防火火規(guī)范GB5500445-995（220055年版）7、拉拉薩市規(guī)規(guī)劃管理理技術(shù)規(guī)規(guī)定2200888、國家家和地方方與本工工程有關(guān)關(guān)的其他他現(xiàn)行設(shè)設(shè)計規(guī)范范、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、法規(guī)規(guī)和條例例7.1.2 總總平面規(guī)規(guī)劃設(shè)計計1.總體