【商業(yè)地產(chǎn)】云南建水縣體育運(yùn)動(dòng)中心奧城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告35DOC

1、建水縣體育運(yùn)動(dòng)中心 奧城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告云南正武集團(tuán)二八年三月目 錄第一章 項(xiàng)目背景與發(fā)展概況第二章 項(xiàng)目建設(shè)的重要性及目的第三章 項(xiàng)目基本情況與進(jìn)展第四章 項(xiàng)目分析第五章 項(xiàng)目定位第六章 項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度 第七章 投資估算與收益概算第一章 項(xiàng)目背景與發(fā)展概況一、項(xiàng)目背景建水縣位于云南省南部，紅河州中部，距省會(huì)昆明220余公里，面積3789平方公里。轄14個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)140個(gè)行政村，占云南省總?cè)丝诘?.96%,占紅河州的11.5%，總?cè)丝?88910人。其中漢族318597人，彝族136736人，回族12886人，哈尼族9337人，傣族5623人，苗族4314人，其他民族1447人?？h域內(nèi)氣候宜人、物

2、產(chǎn)豐富、文化昌盛，曾是歷史上顛南政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心，素有“顛南鄒魯”，“文獻(xiàn)名邦”之美譽(yù)。屬“國(guó)家級(jí)歷史文化名城”和“國(guó)家級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)”?？h境內(nèi)有顛越鐵路、國(guó)道323線、雞石、建通公路穿過，交通便利。建水物產(chǎn)極為豐富，氣候宜人，蔬菜瓜果常年不斷，有豐富的旅游資源。建水人民素有熱愛體育運(yùn)動(dòng)的傳統(tǒng)習(xí)慣，歷史上曾以球交友，密切了與友鄰市縣的關(guān)系，同時(shí)也為省州運(yùn)動(dòng)隊(duì)和各行業(yè)培養(yǎng)輸送了大批體育人才。但長(zhǎng)期以來縣公共體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所只有一塊建于二十世紀(jì)五十年代狹窄簡(jiǎn)陋的露天燈光籃球場(chǎng)，嚴(yán)重制約了建水縣體育事業(yè)的發(fā)展。近年來，建水縣的房地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢，市場(chǎng)上所出現(xiàn)的產(chǎn)品形態(tài)較為單一。而本縣境內(nèi)所轄

3、屬的幾個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)因?yàn)榈V業(yè)的發(fā)達(dá)，人均收入較為可觀?？h城內(nèi)的公務(wù)員、教師、工商及銀行等屬于高收入人群，一些私營(yíng)企業(yè)主也較為富裕。建水縣的gdp每年同期增長(zhǎng)為12.2%。作為全州人口第一大縣，興建一個(gè)功能齊全的體育運(yùn)動(dòng)中心以及一個(gè)素質(zhì)較好的高品質(zhì)樓盤也是大勢(shì)所趨。二、項(xiàng)目發(fā)展概況1、1997年6月建水縣政府提出興建建水縣體育運(yùn)動(dòng)中心的決定 2、1997年8月省土地局關(guān)于建水縣體育運(yùn)動(dòng)委員會(huì)新建體育運(yùn)定中心征撥用地的批復(fù)3、1997年9月州計(jì)委下達(dá)建水縣體育運(yùn)動(dòng)中心基建投資計(jì)劃的通知4、1997年10月縣城建局批準(zhǔn)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)選址意見書5、1998年8月30日，中共建水縣委常務(wù)會(huì)

4、第十二次常務(wù)（擴(kuò)大）會(huì)議紀(jì)要，通過縣體育運(yùn)動(dòng)中心規(guī)劃設(shè)計(jì)方案6、1999年1月26日，建水縣第十一屆人大常委會(huì)第八次會(huì)議審議通過設(shè)計(jì)方案，批準(zhǔn)建水縣體育運(yùn)動(dòng)中心規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和建水縣體育運(yùn)動(dòng)中心委員會(huì)新建體育運(yùn)動(dòng)中心征撥用地7、2007年10月，正式成立建水縣體育運(yùn)動(dòng)中心（奧城）項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組8、2007年11月，云南正武集團(tuán)與紅河州政府正式簽訂招商引資協(xié)議，建設(shè)建水縣體育運(yùn)動(dòng)中心(奧城)項(xiàng)目9、2008年2月，建水縣人民政府正式完成體育建設(shè)用地轉(zhuǎn)為項(xiàng)目開發(fā)用地的相關(guān)事宜。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的重要性及目的一、項(xiàng)目建設(shè)的重要性 1995年6月國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)了全民健身計(jì)劃綱要，標(biāo)志著我國(guó)群眾體育和國(guó)民體

5、質(zhì)建設(shè)進(jìn)入了一個(gè)新的階段。全民健身計(jì)劃綱要旨在加強(qiáng)全民健身的工作，提高中華民族整體素質(zhì)，明確指出本世界末到2010年全民健身工作的奮斗目標(biāo)和任務(wù)，是我國(guó)新時(shí)期全民健身工作的綱領(lǐng)文獻(xiàn)。全民健身計(jì)劃綱要是由國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)、社會(huì)支持、全民參與、有計(jì)劃、有任務(wù)、有措施的體育健身計(jì)劃，是與實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化目標(biāo)相配套的社會(huì)系統(tǒng)工程和面向21世紀(jì)的發(fā)展占略規(guī)劃。全民健身事業(yè)是一項(xiàng)嶄新的事業(yè)，符合廣大人民群眾的切身利益，獲得全社會(huì)的一致肯定和贊譽(yù)，并且取得了令人矚目的階段性成果。隨著21世紀(jì)的到來以及2008年北京奧運(yùn)會(huì)的舉行。我們應(yīng)為實(shí)施全民健身計(jì)劃，增強(qiáng)中華民族的體魄而努力創(chuàng)造條件。為建水縣人民建設(shè)一個(gè)集運(yùn)動(dòng)

6、、生態(tài)、健康為一體的大型高品質(zhì)社區(qū)。從而實(shí)現(xiàn)當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)的快速發(fā)展，促進(jìn)建水縣經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展。二、項(xiàng)目建設(shè)的目的體育產(chǎn)業(yè)是當(dāng)今全球經(jīng)濟(jì)中發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一，每年為世界帶來4000億美元的收入。體育產(chǎn)業(yè)所蘊(yùn)藏的巨大商機(jī) ，使其已成為本世紀(jì)最有活力和廣闊前景的新型產(chǎn)業(yè)之一。隨著當(dāng)?shù)鼐用窦彝ナ杖氲牟粩嗵岣?，居民的文化、體育消費(fèi)大幅度增長(zhǎng)，加上雙休日、長(zhǎng)假和各種休假制度的實(shí)施，使人們有了更多的空閑時(shí)間去參加各種體育休閑活動(dòng)。全民健身和體育休閑的熱潮推動(dòng)了體育健身場(chǎng)所的發(fā)展。另外，結(jié)合建水縣發(fā)展文化生態(tài)旅游型城市，創(chuàng)建富有地方特色的體育項(xiàng)目，使之成為名牌產(chǎn)品，帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)當(dāng)?shù)芈糜巍⒔?/p>

7、通、商業(yè)、旅館住宿等消費(fèi)起著巨大的刺激作用。由于體育產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度廣，一些體育活動(dòng)或賽事帶來的體育消費(fèi)也帶動(dòng)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)與消費(fèi)增長(zhǎng)，拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。該項(xiàng)目建成的目的，就是要充分發(fā)揮城市對(duì)人口、產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)的吸引力和聚集效應(yīng)，推動(dòng)二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增強(qiáng)城市對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)和輻射功能，逐步形成融商業(yè)、文化、信息、旅游為一體的城市，帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，繁榮城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)。第三章 項(xiàng)目基本情況與進(jìn)展一、項(xiàng)目基本情況1、建水縣體育運(yùn)動(dòng)中心（奧城）項(xiàng)目由云南正武房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建。2、位于建水縣城區(qū)西北角，海拔高度米，南接國(guó)道（現(xiàn)建水大道），北臨待建三環(huán)路。、總占地畝。其中住宅用地畝；商業(yè)用地畝；體

8、育建設(shè)用地畝。、定位為建水第一運(yùn)動(dòng)水景大盤、集商業(yè)、體育、住宅于一體的復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目。以運(yùn)動(dòng)、水景、電梯洋房、時(shí)尚商業(yè)街展示為一體。、項(xiàng)目總投資約3.08億元，產(chǎn)權(quán)銷售收入4.09億元；經(jīng)營(yíng)性年收益2260萬元。、本項(xiàng)目作為紅河州招商引資項(xiàng)目，得到各級(jí)政府的高度重視及關(guān)心。二、項(xiàng)目進(jìn)展、立項(xiàng)完成、規(guī)劃設(shè)計(jì)完成、勘察設(shè)計(jì)完成、施工圖設(shè)計(jì)完成、策劃定位完成、景觀設(shè)計(jì)完成、施工單位招標(biāo)完成、各項(xiàng)手續(xù)在州領(lǐng)導(dǎo)的監(jiān)督及縣領(lǐng)導(dǎo)的配合下正在積極辦理當(dāng)中第四章項(xiàng)目分析一、本項(xiàng)目所處區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況分析、建水縣gdp每年同期增長(zhǎng)12.2%。其中：產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)數(shù)額（億元）8.4212.0510.84增

9、長(zhǎng)率（%）2.115.916.6建水縣前幾年以農(nóng)業(yè)為主。近年來第三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)比例較高，可以看出，縣城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)逐步向城市化轉(zhuǎn)型。第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也在迅速增長(zhǎng)。、建水縣2006年全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入2.8億元，比2005年增長(zhǎng)16.3%；其中：地方一般預(yù)算收入1.45億元，增長(zhǎng)13.5%； 全年地方財(cái)政支出4.41億元，比上年增長(zhǎng)20.9%；其中：地方一般預(yù)算支出3.28億元，增長(zhǎng)17.5%；、建水縣2007年金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額35.6億元，增長(zhǎng)12.2%。名稱存款余額對(duì)公存款余額個(gè)人存款余額個(gè)人存款所占比例工商銀行建水縣支行64961170544904576.41%.建設(shè)銀行建水縣支行92

10、156468924541349%農(nóng)業(yè)銀行建水縣支行86716125087077586%建水縣農(nóng)村信用社112929增幅為11.78%金融機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)表示，存款總余額為35億元，可得出全縣人均存款額為7158.8元，據(jù)數(shù)據(jù)調(diào)查，昆明市的人均存款額為 8700元。建水縣的人均存款額已經(jīng)與昆明市的相持平。結(jié)論建水縣人均購(gòu)買力較強(qiáng)。、建水縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)概況全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總數(shù)12258戶，比上年增加149戶，增長(zhǎng)了1.23%。完成營(yíng)業(yè)總收入269505萬元，比上年增加43571，增長(zhǎng)3.69%。完成現(xiàn)價(jià)工業(yè)總產(chǎn)值76028萬元，比上年增加18097萬元，增長(zhǎng)31.24%.名稱營(yíng)業(yè)收入工業(yè)總產(chǎn)值（萬元）增加值（萬

11、元）實(shí)繳稅金（萬元）臨安鎮(zhèn)13129823624177071929曲江鎮(zhèn)2896823904142294西莊鎮(zhèn)20421135983920645南莊鎮(zhèn)106292457244661面甸鎮(zhèn)103624807101262官?gòu)d鎮(zhèn)366571591010840785青龍鎮(zhèn)250820038919岔科鎮(zhèn)274215670618甸尾鄉(xiāng)3892487123435李浩寨鄉(xiāng)285617236516坡頭鄉(xiāng)793763251993350普雄鄉(xiāng)2004131952822利民鄉(xiāng)1776124842218盤江鄉(xiāng)74553344131830項(xiàng)目所處地臨安鎮(zhèn)為全縣營(yíng)業(yè)收入、工業(yè)總產(chǎn)值最高。顯示出私營(yíng)企業(yè)較多，本鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)主購(gòu)

12、房需求較大，消費(fèi)及投資觀念較強(qiáng)。對(duì)于商鋪的消化能力更為明顯。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的小型私營(yíng)企業(yè)雖然不及臨安鎮(zhèn)數(shù)量多，但是近幾年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較快。對(duì)于個(gè)人而言，想具有身份標(biāo)簽的部分小私營(yíng)業(yè)主也會(huì)選擇到經(jīng)濟(jì)發(fā)展更為迅速的臨安鎮(zhèn)購(gòu)置房產(chǎn)或消費(fèi)以此來顯示自己近年來的財(cái)力及實(shí)力。、居民實(shí)現(xiàn)商業(yè)消費(fèi)零售額情況全縣居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)、商品零售價(jià)格總指數(shù)以每年4.2%的速度在上漲，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)上漲6.5%. 指標(biāo)全縣縣城縣城以下社會(huì)消費(fèi)品零售額（萬元）616773461927058增長(zhǎng)率（%）14.3%12.7%16.3%居民的消費(fèi)水平在提高，商品的售價(jià)也在同步上漲。本縣居民已經(jīng)從原先的滿足生活溫飽上升到購(gòu)買消

13、費(fèi)商品。消費(fèi)觀念在逐步提高，開始追求生活奢侈品以及高品質(zhì)的生活方式。 也就有了相對(duì)于改善現(xiàn)狀的期望，那么改善居住環(huán)境，享受舒適生活，增加商品消費(fèi)成為本縣居民的未來狀況。、全縣旅游經(jīng)濟(jì)情況全年實(shí)現(xiàn)了旅游總收入25115萬元的成績(jī)，比去年增長(zhǎng)了23.6%。共接待國(guó)內(nèi)外游客80余萬人，增長(zhǎng)了22.76%。指標(biāo)國(guó)內(nèi)國(guó)外接待人數(shù)（人次）7985245037增長(zhǎng)率（%）22.8323.56旅游收入（萬元）23829.491285.58增長(zhǎng)率（%）22.5445.92旅游業(yè)的增長(zhǎng)可以更大的增加政府財(cái)力。帶動(dòng)消費(fèi)快速增長(zhǎng)，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，提高城鎮(zhèn)化水平，打造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展平臺(tái)，通過城市的擴(kuò)張和繁榮增加就業(yè)。在

14、城市建設(shè)方面，旅游業(yè)可以帶動(dòng)城市建設(shè)步伐的加快，政府對(duì)城市建設(shè)的投入及招商引資力度的加大使目前新區(qū)建設(shè)如火如荼，老城改造加快，新老城區(qū)對(duì)接加速，房地產(chǎn)開發(fā)勢(shì)頭迅猛，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善。l 通過以上幾組數(shù)據(jù)的分析，得出如下結(jié)論。1、本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢(shì)較快，房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭迅猛。2、本區(qū)域的購(gòu)買及消費(fèi)能力較強(qiáng)3、本區(qū)域的房產(chǎn)需求量呈上升趨勢(shì)4、本區(qū)域的商鋪消化能力較強(qiáng)二、本項(xiàng)目所處區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展分析目前建水縣房地產(chǎn)呈現(xiàn)出南北兩大板塊。北面為建水新區(qū)，以建水大道為中軸線，各分布著新建樓盤項(xiàng)目以及非市場(chǎng)化運(yùn)作的公務(wù)員小區(qū)或者高收入單位小區(qū)住宅。南面則是以臨安古城為核心，商業(yè)氛圍較為濃厚，城鎮(zhèn)老居民的

15、居住地。整個(gè)市場(chǎng)所表現(xiàn)出的現(xiàn)狀為價(jià)格不高，居民購(gòu)買力較強(qiáng)，但市場(chǎng)上所出現(xiàn)的產(chǎn)品供應(yīng)形態(tài)較為單一。本項(xiàng)目所處地，建水新區(qū)地理位置比較優(yōu)越，目前新開項(xiàng)目基本上全部集中在此區(qū)域。政府及各國(guó)家行政單位也都匯集在此。古城是傳統(tǒng)的商業(yè)聚集地及旅游地，隨著人們對(duì)生活方式的追求和改變，這個(gè)區(qū)域（空間狹小而陳舊）對(duì)人們的居住吸引力越來越弱，其適合人群應(yīng)該主要是該區(qū)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)者以及一些老居民。而新區(qū)近年有了較大發(fā)展，居住環(huán)境較為優(yōu)越。加之政府及國(guó)家行政單位的搬遷和政策扶持。吸引大批開發(fā)商開發(fā)以及居民到此地購(gòu)房。從整個(gè)市場(chǎng)在售樓盤銷售情況可以看出，主流銷售戶型面積位于120平米140平米，銷售量約占總量的80%。從

16、戶型的布局看，本區(qū)域居民較追求大客廳、大臥室的布局設(shè)計(jì)。躍層住宅頂層銷售較為困難，主要根建水縣傳統(tǒng)的生活觀念和高溫氣候有很大關(guān)系。從市場(chǎng)在售樓盤以及新開項(xiàng)目不難看出，居民較為接受傳統(tǒng)的多層住宅。整個(gè)市場(chǎng)開發(fā)量多層占到99%，現(xiàn)惟有一新開項(xiàng)目建設(shè)建水縣首個(gè)帶電梯高層住宅。由此，隨著城市化建設(shè)的發(fā)展及土地成本的增加，未來高層住宅必將在市場(chǎng)上占主導(dǎo)地位。而目前市場(chǎng)的狀況不難看出，高層住宅的開發(fā)市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大。隨著建水縣的政府規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展，新區(qū)的建設(shè)將加快房地產(chǎn)的迅速發(fā)展。借助于建水縣作為滇南重要的旅游縣，其在面臨更多機(jī)會(huì)與競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，將直接地表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)總擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁，從而在相當(dāng)程度上增大了

17、市場(chǎng)需求的增加。為房地產(chǎn)市場(chǎng)的置業(yè)投資將創(chuàng)造更多的需求機(jī)會(huì)。三、項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)環(huán)境分析1、市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?，客戶需求較單一經(jīng)過對(duì)目前在售樓盤的分析對(duì)比，可以看出整個(gè)建水房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有很大的發(fā)展?jié)摿Γ鞘袌?chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)也比較單一，大部分開發(fā)以多層住宅為主，基本無任何其他物業(yè)類型，有大量的小別墅群，均為政府機(jī)關(guān)單位的集資建房區(qū)域，但是從客戶需求調(diào)查可以看出，大部分人群有足夠的購(gòu)買能力，但是對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)還停留在初級(jí)階段，整體市場(chǎng)的價(jià)格和需求并不吻合。 2、 開發(fā)規(guī)模適中，產(chǎn)品塑造能力低 目前大部分的在建項(xiàng)目規(guī)模較小，均為的中小型項(xiàng)目，產(chǎn)品不僅形式單一，而且處于萌芽狀態(tài)，開發(fā)商僅僅簡(jiǎn)單按照傳統(tǒng)模式打造

18、產(chǎn)品，不求產(chǎn)品的創(chuàng)新，從各個(gè)項(xiàng)目的樓盤現(xiàn)場(chǎng)可以看出來，開發(fā)商根本沒有包裝和品牌意識(shí)，在這樣的開發(fā)模式下打造的產(chǎn)品，無法滿足高端客戶的需求。、樓盤整體包裝檔次低，銷售手法單一 建水的消費(fèi)群體主要由礦老板、私營(yíng)業(yè)主、教師、高級(jí)白領(lǐng)、外來人口構(gòu)成，有很強(qiáng)的消費(fèi)能力，其中大部分人群也有很好的產(chǎn)品認(rèn)知能力，但是無論是從樓盤的平面展示、工地圍墻、項(xiàng)目資料等方面來看，還是從產(chǎn)品包裝方面來看，都出于初級(jí)階段，這足以說明建水的房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟，尚處于起步階段，在營(yíng)銷手段方面更是缺乏，沒有品牌意識(shí)，所調(diào)查的全部樓盤中更是操作不規(guī)范，這就說明整個(gè)市場(chǎng)嚴(yán)重缺乏成熟的高端項(xiàng)目，來更好的滿足中高端客戶的需求。、物業(yè)管理機(jī)

19、制不健全、不規(guī)范物業(yè)管理在建水的已開發(fā)項(xiàng)目中整體都比較薄弱，在房地產(chǎn)較為成熟的城市，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的要求一般都比較高，很少有能夠滿足業(yè)主需求的物業(yè)公司，建水的客群對(duì)物業(yè)的認(rèn)識(shí)尤為空白，所以我們要在物業(yè)上面做到專業(yè)、全面，更好的為業(yè)主服務(wù)，就必須采用知名的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，不僅在管理模式上和管理機(jī)制上都是比較成熟和專業(yè)的，這對(duì)推廣我們項(xiàng)目品牌有很大的促進(jìn)作用。、開發(fā)商操作水平低下，無引導(dǎo)市場(chǎng)意識(shí) 建水的大部分項(xiàng)目都是本土開發(fā)商來開發(fā)，基本上沒有昆明或者外省的開發(fā)商進(jìn)駐，建水的房地產(chǎn)市場(chǎng)自身不夠成熟，又沒有先進(jìn)的操盤經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，一定意義上決定了本土開發(fā)商操作水平比較低下，在所開發(fā)的新區(qū)項(xiàng)目中，無一有

20、項(xiàng)目景觀展示區(qū)和樣板房展示區(qū)，所以在高端產(chǎn)品缺失的情況下，使市場(chǎng)產(chǎn)生抗性，我們要做到引導(dǎo)市場(chǎng)、規(guī)避這種現(xiàn)象，所以在本項(xiàng)目的操作中將運(yùn)用成熟的操作手段，填補(bǔ)高端客戶的需求空白。四、項(xiàng)目所處地段商業(yè)價(jià)值及規(guī)劃前景分析本項(xiàng)目位于建水大道旁，離古城商業(yè)圈大約1公里，離清遠(yuǎn)路商業(yè)圈僅1000米左右，古城商圈的人氣呈放射狀向外幅射，到達(dá)本項(xiàng)目要經(jīng)過清遠(yuǎn)路商業(yè)圈，其商業(yè)價(jià)值受兩個(gè)商圈的影響，但遠(yuǎn)未到達(dá)古城商圈的繁榮。所以本項(xiàng)目所在地的商業(yè)氣氛暫時(shí)較差，該路段分布有零散的小超市、小商店等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，沒有形成商圈或商業(yè)街的概念。但是由于城市加大發(fā)展新區(qū)的力度，除部分黨政機(jī)關(guān)搬遷新區(qū)外，還有大批象煙草小區(qū)、公務(wù)員小

21、區(qū)、教育小區(qū)等高檔社區(qū)的落成，再加之大批社區(qū)的形成，這將會(huì)加大人口密度，從而增強(qiáng)購(gòu)買力，商業(yè)價(jià)值會(huì)進(jìn)一步得到體現(xiàn)。本項(xiàng)目所處新區(qū)具有廣闊的發(fā)展前景，目前除了現(xiàn)有的居住人口，即將建成的6、7個(gè)社區(qū)和集資建設(shè)的幾個(gè)大型別墅區(qū)域外，再加之行政區(qū)域的落成，人口總數(shù)在2年后將達(dá)到6萬人次，預(yù)計(jì)未來以建水大道為中軸線的新城區(qū)在商業(yè)配套方面有大量的面積需求，目前該區(qū)域沒有完整的、大型的、成熟的娛樂、餐飲、休閑區(qū)域，所以建水大道承載了部分城市配套功能，將成為第二個(gè)建水市集中消費(fèi)核心區(qū)域。建水大道聚集著建水縣各國(guó)家政府機(jī)構(gòu)，依靠行政區(qū)的政府性消費(fèi)背景，高檔餐飲以及高檔娛樂市場(chǎng)占有率較大。加之，周圍新建房地產(chǎn)項(xiàng)目

22、的建成以及原有的公務(wù)員小區(qū)、煙草小區(qū)、教育小區(qū)等原有非市場(chǎng)化運(yùn)作的集資房，社區(qū)商業(yè)的需求比例也會(huì)較大。因此，本項(xiàng)目中心即將建成的體育場(chǎng)，將輻射整個(gè)建水縣，不僅是未來全民健身的集中場(chǎng)所，也是連接新區(qū)高檔餐飲、娛樂、休閑的樞紐，與行政新區(qū)，大型住宅片區(qū)，形成商業(yè)金三角，從而該項(xiàng)目集中商業(yè)應(yīng)以大型超市、面積超過500平米的大型餐飲、娛樂場(chǎng)所為主，以日常生活配套為輔，（包括美容美發(fā)、茶秀、網(wǎng)吧、小商品、精品店、專賣店、咖啡廳、銀行、郵政）第五章項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目介紹1、項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目用地位于建水大道西段，選址于原省安裝機(jī)械廠。行政上隸屬于臨安鎮(zhèn)。據(jù)市政規(guī)劃和目前城市發(fā)展動(dòng)態(tài)，整個(gè)建水縣呈現(xiàn)向北面新區(qū)發(fā)展

23、的趨勢(shì)，項(xiàng)目總體區(qū)位屬于具發(fā)展?jié)摿^(qū)域的新區(qū)。另外項(xiàng)目北側(cè)規(guī)劃一條三環(huán)路，有利于東西縱向交通。2、項(xiàng)目性質(zhì)與規(guī)模初步規(guī)劃：開發(fā)部分占地1畝，其中畝為體育建設(shè)用地，包括萬人體育場(chǎng)、多功能體育館、室內(nèi)網(wǎng)球館、室外籃球場(chǎng)；以高層建筑為主，有少量多層及大面積商業(yè)。容積率最高3.0。、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀東面為農(nóng)民房，無任何污染。除視覺上不美觀外，對(duì)項(xiàng)目暫無其他影響。西側(cè)隔清遠(yuǎn)路為臨安鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府辦公樓，形象不錯(cuò)。南側(cè)為建水大道，視覺影響較好。北側(cè)為待建的三環(huán)路及大片空地，視野較好。、項(xiàng)目區(qū)域市政公建配套情況交通目前通往項(xiàng)目地有2條公共線路，分別為12路和13路公交車。這兩路公交車都在項(xiàng)目地南邊建水大道。待三環(huán)建成

24、，項(xiàng)目北面以及東面和西面交通都可得到改善。 醫(yī)療建水縣人民醫(yī)院據(jù)項(xiàng)目地約2公里路程。紅河州第二人民醫(yī)院距項(xiàng)目地僅0.5公里教育項(xiàng)目地西面的紅河警校、建水縣技工學(xué)校距約1公里路程。東北方向的重點(diǎn)中學(xué)建水縣第六中學(xué)距離項(xiàng)目地僅為2公里左右。公建距離項(xiàng)目地約1公里處的人工湖“廣慈湖”。商業(yè)就目前情況來說，項(xiàng)目周邊已投入使用的商業(yè)為新世紀(jì)家具城。其余2公里范圍內(nèi)沒有大規(guī)模的商場(chǎng)、超市。二、項(xiàng)目開發(fā)的總體思路建水首席體育地產(chǎn)示范項(xiàng)目/建水高端生活示范社區(qū)三、定位構(gòu)想與原則、戰(zhàn)略構(gòu)想2007年屬于建水縣新區(qū)發(fā)展的初具規(guī)模的一年。隨著政府的搬遷以及行政區(qū)域的建設(shè)，以建水大道為中軸核心的城市化新區(qū)正在形成。各

25、房地產(chǎn)開發(fā)商都紛紛向此區(qū)域邁開腳步。在這個(gè)時(shí)候我們借助項(xiàng)目的優(yōu)良資源，建設(shè)建水縣國(guó)際化健康運(yùn)動(dòng)社區(qū)以及通過先進(jìn)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)打造建水縣高端生活示范社區(qū)。建立發(fā)展商良好的品牌形象以及社會(huì)口碑，占據(jù)高端市場(chǎng)領(lǐng)域。在實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的同時(shí)創(chuàng)造優(yōu)良的品牌價(jià)值，打造建水新區(qū)地產(chǎn)領(lǐng)軍角色。、定位的原則 從消費(fèi)者的心理謀求定位，而不是以生產(chǎn)或銷售者的立場(chǎng)來確定； 針對(duì)特定目標(biāo)市場(chǎng)，而非整個(gè)市場(chǎng)； 充分考慮細(xì)分市場(chǎng)的容量以及市場(chǎng)進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)； 結(jié)合項(xiàng)目區(qū)位、規(guī)劃特點(diǎn)，充分發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 創(chuàng)造出城新區(qū)大規(guī)模、高品質(zhì)社區(qū)的樣板品牌。四、構(gòu)想藍(lán)圖這里將成為建水縣國(guó)際化的體育之城，居住環(huán)境一流的大型運(yùn)動(dòng)社區(qū)。在這里，不僅可享受到一流

26、的體育設(shè)施，感受健康的生活，還可以邂逅都市的繁華，特色風(fēng)情商業(yè)步行街，大型商場(chǎng)，休閑娛樂?？Х?，銀行、郵局、醫(yī)院、學(xué)校都在幾步之遙該建筑群從遠(yuǎn)看去，錯(cuò)落有致，現(xiàn)代簡(jiǎn)約，成為新區(qū)建筑新地標(biāo)；精致實(shí)用、間隔巧妙、功能完善的戶型單位，開揚(yáng)宏敞的大型門窗，與社區(qū)立體園林式的綠化景致相映成趣，盡顯成功人士的起居風(fēng)采。國(guó)際化的體育之城讓住戶盡情感受健康生活。無微不至的物業(yè)管理服務(wù)，致力營(yíng)造一個(gè)親切、自然、坦誠(chéng)、融洽的人文居住環(huán)境，將引領(lǐng)建水的成功人士走向一種充滿高品質(zhì)與健康并存的嶄新居住生活。五、 目標(biāo)市場(chǎng)定位：、經(jīng)營(yíng)部分（商鋪）：小型專業(yè)體育用品商戶進(jìn)駐、經(jīng)營(yíng)部分（體育設(shè)施）：萬人體育場(chǎng)的賽事舉辦，多功

27、能體育館以及室內(nèi)網(wǎng)球館的月卡、年卡辦理、產(chǎn)權(quán)銷售部分（商鋪）：項(xiàng)目周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)者項(xiàng)目周邊商鋪投資者項(xiàng)目周邊社區(qū)商業(yè)：銀行、證券、電信等代理點(diǎn)、產(chǎn)權(quán)銷售部分（住宅）以建水廣大的市場(chǎng)高收入人群為主，以中等收入人群為輔。按資產(chǎn)可以把社會(huì)群體分為五個(gè)層次，即富人階級(jí)，中資階級(jí)，小資階級(jí)，工薪階級(jí)、城市下層(社會(huì)最低層)。l 他們工作性質(zhì)或職業(yè)特點(diǎn)：職業(yè)：私營(yíng)業(yè)主/礦老板/副業(yè)高收入農(nóng)民大中型企事業(yè)單位中的業(yè)務(wù)主管、部門經(jīng)理醫(yī)生/教師等專業(yè)人士政府科級(jí)、處級(jí)干部以及其它公務(wù)員（集資建房原因，比例較?。┦杖耄杭彝タ偸杖朐?0-50萬元以上，家庭年收入在3萬元以上；年齡：30-45歲；家庭人口：3-6個(gè)；六

28、、營(yíng)銷定位項(xiàng)目的外部核心競(jìng)爭(zhēng)力表現(xiàn)在親近建水新城，親近繁華地段，適合居家，有投資升值空間。項(xiàng)目?jī)?nèi)部核心競(jìng)爭(zhēng)力在于復(fù)合規(guī)劃概念，復(fù)合不僅表現(xiàn)在建筑與景觀的和諧統(tǒng)一；而且體現(xiàn)在發(fā)展商在制造產(chǎn)品時(shí)，以萬人體育場(chǎng)作為核心，大力發(fā)展社區(qū)體育，構(gòu)建和諧社區(qū)。第六章項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度祥見附件第七章投資估算與收益概算一、 體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施投資成本1、萬人體育場(chǎng)2、多功能體育館3、室內(nèi)網(wǎng)球館4、室外籃球場(chǎng)5、其他體育運(yùn)動(dòng)設(shè)配套設(shè)施項(xiàng)目細(xì)項(xiàng)說明投資概算（萬元）備注萬人體育場(chǎng)容納1.5萬人7000多功能體育館容納4000人3000室內(nèi)網(wǎng)球館2塊網(wǎng)球場(chǎng)地150室外籃球場(chǎng)40其他體育運(yùn)動(dòng)設(shè)配套設(shè)施280合計(jì)約1.04億二、開發(fā)銷

29、售投資成本 1、征地和拆遷補(bǔ)償安置 2、規(guī)劃設(shè)計(jì) 3、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 4、景觀設(shè)計(jì)及工程 5、住宅建安工程 6、商業(yè)建安工程 7、地下車庫工程 8、營(yíng)銷策劃費(fèi)用 9、廣告宣傳費(fèi)用10、其他各項(xiàng)費(fèi)用項(xiàng)目細(xì)項(xiàng)說明投資概算征地和拆遷補(bǔ)償安置其中86.2畝為體育劃撥用地。44.8畝為出讓用地44.896=4300萬元規(guī)劃設(shè)計(jì)總規(guī)劃、施工圖設(shè)計(jì)200萬元勘察設(shè)計(jì)費(fèi)38萬元景觀設(shè)計(jì)及工程設(shè)計(jì)及工程施工500萬元住宅建安工程高層：71249.73多層：640071249.731500=1.06億元64001100=704萬元商業(yè)建安工程26621.626621.61100=2928萬元營(yíng)銷策劃費(fèi)用策劃

30、及銷售代理300萬元廣告宣傳費(fèi)用所有媒體、印刷資料100萬元其他各項(xiàng)費(fèi)用場(chǎng)地平整和臨建、臨時(shí)水電、城建配套、產(chǎn)權(quán)交易、測(cè)量費(fèi)等800萬元合計(jì)2.04億元以上一、二項(xiàng)總合計(jì)為項(xiàng)目總投資額3.08億元。銷售周期1年。三、收益概算 1、產(chǎn)權(quán)銷售部分 1.1住宅：77649.732500元/=1.94億元 1.2商業(yè)：26621.67000元/=1.86億元1.3萬人體育場(chǎng)周邊60間商鋪銷售經(jīng)營(yíng)權(quán)：806000元/60間=2880萬元合計(jì)：1.94億+1.86億+0.288億=4.088億元 2、年經(jīng)營(yíng)部分 2.1室內(nèi)網(wǎng)球館：70元/人次2萬人/年=140萬元2.2多功能體育館l 兵乓球：40元/人次

31、2萬人/年=80萬元l 羽毛球：50元/人次2萬人/年=100萬元l 迷你高爾夫vip：2萬元/人年 900人= 1800萬元/年l 迷你高爾夫（普通）：140元/人1萬人140萬元合計(jì)： 140+80+100+1800+140=2260萬元3、年總收益合計(jì)：4.088億元+2260萬元=4.314億綜上所述本項(xiàng)目住宅及商業(yè)銷售周期1年，年收益利潤(rùn)概算1.234億元。長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)類部分每年收益利潤(rùn)2260萬元。年總收益為：1.46億元云南正武集團(tuán)2008-3-28地產(chǎn)委托物業(yè)前期管理工作相關(guān)業(yè)務(wù)指引1、 目的以內(nèi)部市場(chǎng)化為原則，理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間前期介入工作的經(jīng)營(yíng)和業(yè)務(wù)關(guān)系。2、適用范圍適

32、用于地產(chǎn)公司和物業(yè)公司前期介入相關(guān)工作但不限于工程規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、工程接管驗(yàn)收、銷售配合、售后服務(wù)等階段工作的指導(dǎo)。3、職責(zé)3.1 物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部、地產(chǎn)項(xiàng)目部和地產(chǎn)客服委員會(huì)共同編制、修訂和履行本指引。3.2 物業(yè)公司新項(xiàng)目部在新項(xiàng)目論證報(bào)告中對(duì)物業(yè)管理準(zhǔn)入可行性進(jìn)行分析。3.3 地產(chǎn)公司和物業(yè)公司須參照本規(guī)范，結(jié)合各項(xiàng)目的實(shí)際情況制定具體的工作方案和協(xié)議，以明確雙方業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)關(guān)系。4、原則4.1 物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間應(yīng)本著有利于贏得客戶滿意、有利于提升招商品牌、有利于促進(jìn)招商地產(chǎn)銷售的原則，合理確定物業(yè)公司和地產(chǎn)公司因產(chǎn)品屬性不同而帶來交叉環(huán)節(jié)工作的責(zé)權(quán)，理順在業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)方面的相互關(guān)

33、系，建立規(guī)范、高效的協(xié)同機(jī)制。4.2 在業(yè)務(wù)關(guān)系上，物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間需建立清晰的業(yè)務(wù)流程，按照內(nèi)部市場(chǎng)化原則，明確雙方責(zé)、權(quán)、利，在此基礎(chǔ)上理順雙方的人、財(cái)、物關(guān)系，以確保物業(yè)公司的良性經(jīng)營(yíng)。作為兩個(gè)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，在各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)上，地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間應(yīng)以契約形式明確各自權(quán)利和義務(wù)。4.3 地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)公司應(yīng)按照已確定的各項(xiàng)委托業(yè)務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法（確保至少按季度結(jié)算一次）和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行結(jié)算。5、定義5.1 前期物業(yè)管理是指房屋集中交付使用之日起，至業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司實(shí)施的物業(yè)管理。5.2 前期介入是指項(xiàng)目立項(xiàng)后至房屋集中交付使用階段，物業(yè)

34、公司站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級(jí)）等方面，向地產(chǎn)公司提出建設(shè)性意見，以減少產(chǎn)品缺陷的過程。5.3房屋交付使用是指業(yè)主收到書面入住通知并辦理完結(jié)相應(yīng)入伙手續(xù)；業(yè)主收到入住通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為房屋已交付使用。5.4 項(xiàng)目開辦費(fèi)是指在項(xiàng)目集中入伙前，物業(yè)公司為實(shí)現(xiàn)新項(xiàng)目的正常物業(yè)管理而產(chǎn)生的人員儲(chǔ)備、辦公設(shè)施購(gòu)置、工具材料采購(gòu)、員工生活設(shè)施完善等前期費(fèi)用。5.5 物業(yè)移交是在竣工驗(yàn)收后地產(chǎn)公司將物業(yè)的公共部位、配套設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)所移交給物業(yè)公司，物業(yè)公司對(duì)相關(guān)設(shè)施的質(zhì)量、使用性、完好性、感觀效果等進(jìn)行驗(yàn)收。5.6 保潔開荒是指項(xiàng)目

35、接管驗(yàn)收合格后，物業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)各類房屋、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及場(chǎng)所進(jìn)行全面清潔，以保證業(yè)主入住時(shí)的良好狀態(tài)。6、方法和過程控制6.1 項(xiàng)目前期介入6.1.1 為提供令客戶滿意的產(chǎn)品，規(guī)避和減少項(xiàng)目缺陷，在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)和營(yíng)銷策劃階段地產(chǎn)公司應(yīng)要求物業(yè)公司提前介入，物業(yè)公司應(yīng)站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級(jí)）等方面，提出建設(shè)性意見。6.1.1.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)過程的控制。地產(chǎn)公司召集物業(yè)公司召開設(shè)計(jì)說明會(huì)，說明相關(guān)設(shè)計(jì)內(nèi)容、提供相關(guān)技術(shù)資料。物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部組織專業(yè)人員了解項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，從物業(yè)管理與業(yè)主使用角度對(duì)設(shè)計(jì)方案提出建議書供地

36、產(chǎn)公司參考，地產(chǎn)公司決策部門最終確認(rèn)并決定是否采納物業(yè)公司提出的建議并知會(huì)物業(yè)公司。6.1.1.2 施工過程的控制。物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部組織專業(yè)人員定期與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部召開現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議或參加地產(chǎn)公司工程例會(huì)以了解和跟蹤工程進(jìn)展，熟悉和記錄隱蔽工程的管線位置和走向。同時(shí)從管理需求角度對(duì)小區(qū)的環(huán)境、安全、設(shè)備設(shè)施的安裝、硬件配套等方面提出建設(shè)性意見提交工程整改建議書。6.1.1.3 工程接管驗(yàn)收過程的控制。入伙之前3-5個(gè)月，物業(yè)公司、監(jiān)理公司對(duì)各類工程進(jìn)行全面的驗(yàn)收檢查并提交物業(yè)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，所有專業(yè)工程項(xiàng)目保證在入伙前一個(gè)月通過竣工驗(yàn)收。建立工程遺留問題整改工作流程和責(zé)任分工并規(guī)定完成時(shí)限。地產(chǎn)客服委

37、員會(huì)為物業(yè)公司的對(duì)接部門，由客服委員會(huì)協(xié)調(diào)地產(chǎn)各部門對(duì)物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)的工程問題進(jìn)行整改，確保入伙之前的工程質(zhì)量。6.1.1.4 營(yíng)銷配合過程的控制。物業(yè)公司需配合地產(chǎn)公司做好以下工作：銷售中心、樣板房保潔、保安服務(wù)；客戶的接待咨詢服務(wù)；對(duì)地產(chǎn)公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)做好組織落實(shí)工作；加強(qiáng)樓盤宣傳，挖掘潛在客戶群；充當(dāng)?shù)禺a(chǎn)公司與業(yè)主溝通的橋梁，把業(yè)主在樓盤銷售過程中對(duì)小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)的合理要求反饋給地產(chǎn)公司。6.1.1.4.1在營(yíng)銷過程中，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)對(duì)相關(guān)問題統(tǒng)一口徑，規(guī)避售樓出現(xiàn)的矛盾。6.1.1.4.2對(duì)于營(yíng)銷階段發(fā)生的費(fèi)用，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)前期介入委托合同（附件一）

38、進(jìn)行。6.1. 2 項(xiàng)目前期介入階段，地產(chǎn)公司應(yīng)每月組織召開業(yè)務(wù)聯(lián)席會(huì)議，召集物業(yè)公司相關(guān)人員就物業(yè)公司提出的意見進(jìn)行溝通。6.1.3 項(xiàng)目前期介入期間物業(yè)公司產(chǎn)生的人員成本、物料消耗及相關(guān)酬金（總成本的10-15%）由地產(chǎn)公司承擔(dān)（參考標(biāo)準(zhǔn)：按前期介入項(xiàng)目建筑面積計(jì)算，每平方米24元）。6.2前期物業(yè)管理階段6.2.1 前期物業(yè)管理服務(wù)合同：6.2.1.1由物業(yè)公司新項(xiàng)目部負(fù)責(zé)在房屋銷售之前，按照相關(guān)法規(guī)要求，起草前期物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約。 6.2.1.2經(jīng)地產(chǎn)公司與物業(yè)公司共同認(rèn)可后，雙方簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，明確委托管理事項(xiàng)、委托管理期限、雙方責(zé)權(quán)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、專用

39、房屋、維修資金及違約責(zé)任等。在合同簽訂時(shí)應(yīng)充分考慮其對(duì)后期的影響，為從前期物業(yè)管理過渡到業(yè)主委托管理階段創(chuàng)造條件，該合同應(yīng)和地產(chǎn)公司在銷售時(shí)與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同的（關(guān)于前期物業(yè)管理的約定）內(nèi)容一致。6.2.2 物業(yè)管理方案策劃：在房屋竣工驗(yàn)收之前，物業(yè)公司新項(xiàng)目部應(yīng)擬定項(xiàng)目的物業(yè)管理方案，該方案是對(duì)管理服務(wù)工作的全面策劃，具體包括管理模式、服務(wù)內(nèi)容、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部管理機(jī)制、品質(zhì)控制方法、管理費(fèi)測(cè)算等內(nèi)容。6.2.3 物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算6.2.3.1 物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理策劃方案中詳列物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算依據(jù)以及測(cè)算結(jié)果。6.2.3.2 物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)應(yīng)參照當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)水平，確保物業(yè)管

40、理項(xiàng)目（含分期開發(fā)項(xiàng)目）收支平衡，原則上不贊同為促進(jìn)地產(chǎn)銷售而降低物業(yè)管理費(fèi)引起管理費(fèi)定價(jià)虧損的做法，如確有必要，地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)虧損。6.2.4 項(xiàng)目開辦費(fèi)6.2.4.1物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算時(shí)，將項(xiàng)目開辦費(fèi)在合同期限內(nèi)分?jǐn)偟轿飿I(yè)管理成本中。6.2.4.2如果地產(chǎn)公司認(rèn)為物業(yè)公司測(cè)算的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高，物業(yè)公司也可將部分成本單獨(dú)與地產(chǎn)公司結(jié)算，通常應(yīng)在項(xiàng)目入伙前三個(gè)月由地產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付開辦費(fèi)（參照標(biāo)準(zhǔn)：按接管面積計(jì)算，每平方米23元），以便物業(yè)公司正常開展工作。6.2.5 管理用房提供：6.2.5.1 地產(chǎn)公司應(yīng)按照法規(guī)要求向物業(yè)公司或業(yè)主大會(huì)提供管理用房，用于管理處日常辦公、

41、會(huì)議、接待、倉庫等。6.2.5.2 管理用房的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定；當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)沒有規(guī)定的，地產(chǎn)公司應(yīng)按照項(xiàng)目總建筑面積千分之二比例（不足50平方米的按50平方米計(jì)）向物業(yè)公司提供管理用房，不足部分由物業(yè)公司自行解決，由此產(chǎn)生成本應(yīng)在物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算時(shí)統(tǒng)籌考慮。6.2.5.3 地產(chǎn)公司應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段充分考慮管理用房。辦公場(chǎng)所具體位置的規(guī)劃應(yīng)充分考慮到項(xiàng)目物業(yè)管理模式的需要，可從服務(wù)輻射區(qū)域、交通、安全、盡量減少擾民等角度考慮；如管理用房中涉及到員工生活用房的，具體位置應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體情況確定。規(guī)劃的面積，需要考慮管理處駐場(chǎng)人數(shù)和周邊活動(dòng)設(shè)施等因素。管理用房的辦公和員工住宿不能設(shè)在地下室中

42、，須確保通風(fēng)、噪音應(yīng)達(dá)到國(guó)家住宅房?jī)?nèi)標(biāo)準(zhǔn)。6.2.5.4管理用房裝修由物業(yè)公司提出設(shè)計(jì)和施工方案，報(bào)地產(chǎn)公司審核。管理用房裝修費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)，裝修標(biāo)準(zhǔn)：按照實(shí)際提供的建筑面積計(jì)算，不低于每平方米500元。6.2.6 保潔開荒6.2.6.1 保潔開荒屬產(chǎn)品符合性責(zé)任，地產(chǎn)公司應(yīng)監(jiān)督各施工單位負(fù)責(zé)其作業(yè)范圍的清場(chǎng)及保潔工作。6.2.6.2 地產(chǎn)公司如將保潔開荒工作委托物業(yè)公司，期間產(chǎn)生的人工成本、物料消耗和酬金（總成本的10-15%）由地產(chǎn)公司承擔(dān). 6.2.7 房屋集中交付使用（集中入伙）6.2.7.1 房屋集中交付使用實(shí)行地產(chǎn)公司項(xiàng)目組總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，成立由地產(chǎn)客服、營(yíng)銷、工程、物業(yè)等各部門、各專業(yè)口聯(lián)合組成的入伙工作小組，策劃、組織入伙工作。集中入伙期間發(fā)生的費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)，具體包括：現(xiàn)場(chǎng)布置、辦公設(shè)備消耗、驗(yàn)房費(fèi)用、材料印刷費(fèi)、各種活動(dòng)費(fèi)用等。6.2.7.2