上海富紳中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、一、 標(biāo)的項(xiàng)目（一） 項(xiàng)目基本情況1、 項(xiàng)目現(xiàn)狀富紳商業(yè)中心（青浦新城六號(hào)地塊）目前已經(jīng)竣工并辦理好了大產(chǎn)證（滬房地青子（2014）第003634號(hào)），產(chǎn)權(quán)面積118409.19平方米，為現(xiàn)房項(xiàng)目，是青浦新城內(nèi)集商業(yè)、辦公為一體的綜合性、國(guó)際性的新城地標(biāo)建筑群，整體設(shè)計(jì)優(yōu)質(zhì)，全玻幕墻，包括了地下大型超市（家樂福已經(jīng)開業(yè)），地上1-3以商鋪為主的休閑商業(yè)，以及兩幢23層loft高層酒店式辦公樓，loft平均戶型面積在50-60平米之間，loft4.5米挑高并做復(fù)式精裝修，統(tǒng)一物業(yè)管理。本項(xiàng)目用地位于青浦新城中片，中片是青浦新城騰飛的心臟與建設(shè)的先導(dǎo)與展示窗口。周邊分布150萬平方米十多個(gè)住宅小區(qū)

2、，醫(yī)療、學(xué)校、齊全，交通方便且快捷，完全適合建設(shè)一個(gè)商業(yè)中心。從項(xiàng)目產(chǎn)品定位來看，本地塊將是新城區(qū)的商業(yè)中心，根據(jù)青浦新城整體規(guī)劃發(fā)展前景，本方案設(shè)計(jì)極力使商業(yè)、休閑空間尺度和辦公建筑規(guī)模成比例協(xié)調(diào)，與都市城市建筑、人文相融合。建筑體型設(shè)計(jì)、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)和空間氛圍勾勒出一幅美好畫面:購(gòu)物空間有開有合，休閑空間生態(tài)宜人，在三維空間中解構(gòu)商業(yè)與辦公并存的綜合地產(chǎn)，尺規(guī)圖距的店鋪排布錯(cuò)落有致，人流物流動(dòng)態(tài)延伸。作為新建區(qū)域的商業(yè)中心集聚人氣、匯聚組織人流形成濃厚商業(yè)氛圍是定位的首要，故本項(xiàng)目擬采用大業(yè)態(tài)，匯聚人氣，形成活力，培育市場(chǎng)。并綜合周邊夏陽湖、博物館、菘澤廣場(chǎng)等因素，建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代建

3、筑形態(tài)的集休閑、辦公、文化、娛樂、購(gòu)物為一體的商業(yè)休閑綜合體。1) 項(xiàng)目地理位置上海富紳中心商業(yè)中心（青浦新城6號(hào)地塊）項(xiàng)目位于青浦區(qū)新城區(qū)青舟路以北，公園路以南，華浦路以東，華民路以西。是位于青浦cbd商務(wù)核心區(qū)，周邊有崧澤廣場(chǎng)，青浦博物館，青浦規(guī)劃局、青浦第一大湖夏陽湖、中山院、西面為富紳國(guó)際商業(yè)中心。以及東南方的五星級(jí)大酒店（皇冠大酒店），青浦教育局，青浦高級(jí)中學(xué)，檢察院，創(chuàng)業(yè)中心，一條馬路之隔。西面是電信大樓，廣播電臺(tái)，湘浦海鮮大酒樓。北面是吉富紳花園，2手房均價(jià)在2萬。項(xiàng)目往上海市主干道滬青平、a9、a30到市區(qū)各處非常方便，距離青浦區(qū)政府不到1千米，離虹橋機(jī)場(chǎng)和高鐵站10分鐘車程，

4、在建上海軌交17號(hào)線從項(xiàng)目北面穿過，區(qū)位圖如下： 所處區(qū)域?qū)儆谂涮自O(shè)施和住宅及人口較集中區(qū)，匯集了佳樂苑、公園大觀吉富紳花園、宜達(dá)新居、仁恒運(yùn)杰河濱花園、帕緹歐香苑等樓盤（見下圖），人口集聚對(duì)商業(yè)的支持強(qiáng)；項(xiàng)目邊上有博物館以及醫(yī)院、體育場(chǎng)、行政中心等。2) 土地取得方式2006年，云屹茂置業(yè)通過和政府的招商合作合法獲得青浦新城6號(hào)地塊，土地費(fèi)用共計(jì)23418772元。土地出讓金契稅拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用等已全部繳清。 單位：萬元已繳金額未繳金額合計(jì)1.土地成本6156152.滯納金3.綠化補(bǔ)償25.525.54.契稅等稅金61.561.55.拆遷補(bǔ)償143514356、房地產(chǎn)權(quán)屬登記費(fèi)204.805

5、2204.80527、其他0.0720.072合計(jì)2341.87722341.8772樓面地價(jià)195元/平米195元/平米3) 政府批復(fù)文件如下：項(xiàng)目目前已經(jīng)結(jié)頂竣工，取得房地產(chǎn)權(quán)證（滬房地青子（2014）第003634號(hào)）。政府批復(fù)文件齊全。取得用地規(guī)劃許可證以及工程規(guī)劃許可證（滬青建（2010）fa31011820102021以及變更1-9），其中地上計(jì)容建筑總面積為58957.02 平米，不計(jì)容地上面積51.17平方米，地下建筑總面積60980平米，綠化率20%。也取得商品房銷售備案證明（青浦房管（2014）第20140066、97、55號(hào)）。4) 證照取得情況截止本盡調(diào)報(bào)告出具之日，項(xiàng)

6、目已取得五證，具體情況如下： 證照名稱證照號(hào)取得時(shí)間建設(shè)用地規(guī)劃許可證滬青地（2007）18070730e009612007.7.25建筑工程規(guī)劃許可證滬青建（2010）fa31011820102021以及變更1-9-2013.10.30建筑工程施工許可證0901qp0042d01/3101182009121607012010.9.20房地產(chǎn)權(quán)證滬房地青子（2014）第003634號(hào)2014.3.245) 目前項(xiàng)目進(jìn)度情況項(xiàng)目已經(jīng)竣工結(jié)頂并取得房地產(chǎn)權(quán)證。6) 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)及周邊圖2、 控規(guī)指標(biāo)土地面積22693平米（大產(chǎn)證上數(shù)據(jù)），容積率2.6，規(guī)劃總建筑面積119988.19平米（數(shù)據(jù)來自最終

7、建設(shè)規(guī)劃許可證之滬青建（2010）fa31011820102021-變更8為準(zhǔn)，下同），其中地上計(jì)容建筑總面積為58957.02 平米，不計(jì)容地上面積51.17平方米，地下建筑總面積60980平米，綠化率20%。項(xiàng)目目前已經(jīng)結(jié)頂竣工，取得商品房大產(chǎn)證，大產(chǎn)證（滬房地青子（2014）第003634號(hào)）上載明建筑面積為118409.19平米。其中產(chǎn)證附記：1-2號(hào)、3-19號(hào)、21-25號(hào)、28-303號(hào)、車庫(kù)地下2層車位595、596、581、583、585、596、587、589、車庫(kù)地下3層車位1160、1158、1106、1108、1109、1110、1111、1113作為公司自有保留，不

8、對(duì)外銷售。則可售面積為42662.43平米的loft和797個(gè)車位，自持部分可權(quán)益轉(zhuǎn)讓出售。3、 開發(fā)計(jì)劃 現(xiàn)房，開發(fā)完畢，進(jìn)入現(xiàn)房銷售和商業(yè)自持招商引資工作（二） 項(xiàng)目市場(chǎng)情況1、 宏觀經(jīng)濟(jì)概況青浦地處江、浙、滬二省一市的交界處，位于中國(guó)長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶，具有承東啟西、東聯(lián)西進(jìn)的樞紐作用和對(duì)華東地區(qū)的輻射作用，區(qū)內(nèi)有縱橫交錯(cuò)、道路密集的陸路交通體系，同時(shí)，青浦區(qū)的水運(yùn)優(yōu)勢(shì)也十分明顯。全區(qū)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)健康發(fā)展，2013年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值771.9億元，比上年增長(zhǎng)7.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值9.5億元，下降4.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值428.5億元，增長(zhǎng)3.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值333.9億元

9、，增長(zhǎng)13.3%。三次產(chǎn)業(yè)比1.3：55.5：43.2，與上年相比，第一產(chǎn)業(yè)下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)下降2個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)上升2.1個(gè)百分點(diǎn)。青浦區(qū)財(cái)政收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，全區(qū)完成全口徑財(cái)政收入272億元，比上年增長(zhǎng)12%。其中，區(qū)級(jí)財(cái)政收入88.7億元，增長(zhǎng)18%，增幅位居全市第二，總量排名上升1位。全區(qū)可安排使用收入137億元，增長(zhǎng)15.4%。全年財(cái)政支出137.9億元，比上年增長(zhǎng)17.1%。其中，教育支出21.1億元，增長(zhǎng)3.9%；社會(huì)保障和就業(yè)支出11.9億元，增長(zhǎng)32.7%；城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出26.4億元，增長(zhǎng)31.8%。全年稅收收入259.3億元，比上年增長(zhǎng)11.9%。2、 當(dāng)?shù)乜傮w

10、房地產(chǎn)市場(chǎng)2013年，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策導(dǎo)向未變，投機(jī)投資性需求得到有效遏制，市場(chǎng)交易延續(xù)此前的回暖趨勢(shì)，加上“新國(guó)五條”的出臺(tái)，刺激了剛需和改善性住房需求加快入市，商品房銷售市場(chǎng)活躍。在此背景下青浦區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)，開發(fā)投資增長(zhǎng)、建設(shè)規(guī)模擴(kuò)張、銷售市場(chǎng)活躍、保障性住房穩(wěn)步推進(jìn)的局面。 一、 房地產(chǎn)投資情況 2013年青浦區(qū)房地產(chǎn)投資完成223.1億元，比上年增長(zhǎng)15.4%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)比重為62.1%，比上年提高6.4個(gè)百分點(diǎn)，為四大投資領(lǐng)域中唯一增長(zhǎng)的領(lǐng)域。 1、土地購(gòu)置費(fèi)增逾六成。按投資構(gòu)成來分，其中土地購(gòu)置費(fèi)48.1億元，比上年增長(zhǎng)63.4%，拉動(dòng)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)9.7個(gè)百分點(diǎn)，凈增

11、18.7億元；建設(shè)投資175億元，比上年增長(zhǎng)5.8%。從全年投資走勢(shì)來看，前6月跌宕起伏，7月起止跌回升并以增長(zhǎng)15.4%收尾。（見下圖）。2013年青浦投資走勢(shì)圖2、青東地區(qū)投資活躍。按地區(qū)來看，以趙巷鎮(zhèn)、徐涇鎮(zhèn)、華新鎮(zhèn)為代表的青東地區(qū)投資力度較大，共完成投資額145億元、占65%；而以朱家角鎮(zhèn)、練塘鎮(zhèn)、金澤鎮(zhèn)為代表的青西地區(qū)的投資總量相對(duì)較小，僅完成投資19.3億元、占8.6%；以夏陽街道、盈浦街道、香花橋街道為代表的中心城區(qū)共完成投資48.3億元、占21.6%；以白鶴鎮(zhèn)、重固鎮(zhèn)為代表的北片地區(qū)投資力度較為薄弱，完成投資10.5億元、占4.8%。趙巷鎮(zhèn)、徐涇鎮(zhèn)、華新鎮(zhèn)分別以58.6億元、5

12、7.7億元和28.7億元名列前三（見下表）。3、各用途房屋投資全面增長(zhǎng)。按房屋用途來分，住宅完成投資167億元，比上年增長(zhǎng)6.2%，占比74.8%，其中多高層完成投資132.1億元，增長(zhǎng)11.74%,別墅和聯(lián)排完成投資34.9億元，增長(zhǎng)30.4%；辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和其他用房分別完成投資7.3億元、25億元和23.8億元，分別比上年增長(zhǎng)1.94倍、73.5%和24.6%。 二、房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模 2013年末全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)117家，開發(fā)項(xiàng)目151個(gè)，全區(qū)房屋施工面積首次突破千萬平方米大關(guān)，達(dá)到1000.5萬平方米，比上年增長(zhǎng)11.9%，其中新開工面積209.8萬平方米，比上年下降22.4%，

13、占施工面積的21%；房屋竣工面積92.6萬平方米，比上年下降49%。 1、三地區(qū)占施工面積超六成。按地區(qū)施工面積來看，趙巷鎮(zhèn)、徐涇鎮(zhèn)、華新鎮(zhèn)分別以249.3萬平方米、219.8萬平方米、157.3萬平方米名列前三，三地區(qū)合計(jì)施工面積626.5萬平方米（見下圖），占全區(qū)施工面積62.3%。其中新開工面積合計(jì)122.4萬平方米，占全區(qū)新開工面積的58.4%。其中施工面積超過30萬平方米的樓盤共有4個(gè)分別為華新鎮(zhèn)的西郊半島名苑(33.9萬平方米)、白鶴鎮(zhèn)的綠地緹香公館（43.1萬平方米）、趙巷鎮(zhèn)的崧澤花園（64.8萬平方米）和新城一站動(dòng)遷安置房a區(qū)（33.0萬平方米）。2、各用途房屋交付力度三降一增

14、。按房屋用途來分，住宅竣工面積82.9萬平方米，比上年下降45%,凈減68萬平方米；辦公樓無竣工面積，比上年凈減0.2萬平方米、其他用房竣工3.9萬平方米，比上年下降79.6%、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工5.8萬平方米，比上年增長(zhǎng)41.2%。 按樓盤來看，2013年青浦區(qū)共有14個(gè)樓盤相繼竣工，其中竣工面積超過7萬平方米的共有5個(gè)，分別為重固鎮(zhèn)的重固萬科項(xiàng)目、華新鎮(zhèn)的星尚灣名邸和華新5號(hào)地塊、趙巷鎮(zhèn)的青池流水云墅,上述5個(gè)項(xiàng)目共完成竣工面積58.3萬平方米，占全區(qū)竣工面積的63%。 三、房地產(chǎn)銷售情況 2013年青浦區(qū)房屋銷售198.8萬平方米，比上年增長(zhǎng)1.1倍。現(xiàn)房銷售面積51.7萬平方米，比上年增

15、長(zhǎng)62%，占房屋銷售面積的26%；期房銷售面積147.1萬平方米，是上年的2.3倍，占房屋銷售面積的74%。 1、住宅銷售大幅上升。2013年全區(qū)住宅銷售187萬平方米，比上年增長(zhǎng)1.1倍。其中多高層銷售163.3萬平方米，增長(zhǎng)1.2倍，占比87.3%，比去年提高4個(gè)百分點(diǎn)；別墅銷售7.6萬平方米，增長(zhǎng)9.5%。多高層銷售的占比上升表明了青浦區(qū)房屋銷售更加趨于合理化。 2、各用途房屋均價(jià)均有所提高。從房屋用途來看，青浦區(qū)普通商品房（不包括保障性住房）中住宅均價(jià)18603元/平方米、比上年提高1883元，增長(zhǎng)11.4%；辦公樓均價(jià)17955元/平方米，比上年提高2620元，增長(zhǎng)17.1%；商業(yè)營(yíng)

16、業(yè)用房均價(jià)25477元/平方米，比上年提高12819元，增長(zhǎng)1倍；其他用房均價(jià)2037年，比上年提高301元，增長(zhǎng)21.5%3、銷售區(qū)域較為集中。從地區(qū)來看，房屋銷售主要集中在青東地區(qū)的趙巷鎮(zhèn)、徐涇鎮(zhèn)和華新鎮(zhèn)，上述三地區(qū)共完成銷售面積130.6萬平方米，占全區(qū)銷售面積的65.7%。青東三地區(qū)中銷售超過10萬平方米的樓盤共有4個(gè)，分別為華新鎮(zhèn)的西郊半島名苑（12萬平方米）、華新基地5號(hào)地塊（14.7萬平方米）和趙巷鎮(zhèn)的新城一站動(dòng)遷安置房a區(qū)（22.4萬平方米）和動(dòng)遷安置房b區(qū)（23.1萬平方米）。 全區(qū)公寓（指普通高層、多層）均價(jià)18102元/平方米，增長(zhǎng)17.2%；花園（指別墅、雙拼別墅）均價(jià)

17、32554元/平方米，增長(zhǎng)14.6%；聯(lián)列均價(jià)23233元/平方米，增長(zhǎng)10.9%。青浦新城板塊、徐涇板塊、趙巷板塊和朱家角板塊房地產(chǎn)均價(jià)見下表：青浦各板塊房地產(chǎn)均價(jià)情況表 單位：元/平方米全區(qū)青浦新城板塊徐涇板塊趙巷板塊朱家角板塊均價(jià)增幅均價(jià)增幅均價(jià)增幅均價(jià)增幅均價(jià)增幅%公寓1810217.21964236.424520-10.42403710.71239917.6花園3255414.619102-1.34227828.13510914.2287739.5聯(lián)列2323310.92026516.6288550.722512-3.3172803.0四、保障性住房建設(shè)情況 1、保障性住房建設(shè)穩(wěn)步推

18、進(jìn)。2013年青浦區(qū)保障性住房建設(shè)步伐受上年高基數(shù)的影響下，有所減緩。保障性住房完成投資74.6億元，比上年微跌0.3%，投資減少0.2億元。保障性住房施工面積397萬平方米，比上年增長(zhǎng)3.7%，其中新開工面積43.1萬平方米，比上年下降69.7%，銳減99.4萬平方米。 2、保障性住房銷售快速增長(zhǎng)。2013年青浦區(qū)保障性住房銷售85.1萬平方米，是上年同期的3.6倍，占房屋銷售的45.5%，提高20.3個(gè)百分點(diǎn)。保障性住房共銷售12328套，占全部房屋銷售套數(shù)的57.9%，其中動(dòng)遷安置房10763和經(jīng)濟(jì)適用房1565套。3、 項(xiàng)目市場(chǎng)情況上海市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過九十年代以來的十幾年的高速發(fā)展，在上

19、海經(jīng)濟(jì)發(fā)展中已取得了舉足輕重的地位，并成為地方國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，到目前為止，在滬各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有三千多家，年開發(fā)商品住宅面積上千萬平方米。但相對(duì)于上海市未來2000萬常住人口的龐大市場(chǎng)，相對(duì)于上海市要求人均居住面積達(dá)25平方米的目標(biāo)而言，還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，所以房地產(chǎn)業(yè)在上海仍然是一個(gè)大有發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)。青浦新城的規(guī)劃目標(biāo)是：到2020年全面建成與上海國(guó)際大都市相適應(yīng)的郊區(qū)新城；形成與中等規(guī)模城市相適應(yīng)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和綜合實(shí)力；形成經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展框架。此次規(guī)劃范圍共約40.27平方公里，規(guī)劃期限近期為2010年，遠(yuǎn)期2020年。到時(shí)青浦將確立兩個(gè)區(qū)級(jí)中心：一是富有濃郁人情味

20、的城市生活氛圍的老城中心；一是具有現(xiàn)代城市氣息的新城中心。青浦縣改區(qū)后區(qū)域經(jīng)濟(jì)呈高位快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，朱家角古鎮(zhèn)重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)步伐的加快，“東方綠州”的建成開放，使青浦區(qū)域旅游經(jīng)濟(jì)不斷升溫，同時(shí)推動(dòng)了商貿(mào)業(yè)的興旺活躍。滬青平高速公路，全線合龍通車。滬青平高速公路在青浦區(qū)境內(nèi)長(zhǎng)達(dá)23.85公里，公路建成后，將與已投入使用的同三國(guó)道上海段，形成貫通青浦區(qū)南北和東西向的兩條高速交通主干道，對(duì)青浦今后的發(fā)展將起到十分重要的作用。在新一輪的發(fā)展規(guī)劃中青浦的功能定位為旅游、物流中心，并隨著軌道交通的建成，作為連接江淅二省上海西部出口的青浦將處于更重要地位。青浦新城區(qū)歷經(jīng)多年的建設(shè)，已初步形成了以夏陽湖、淞澤廣場(chǎng)

21、為中心的規(guī)模城區(qū)，已經(jīng)建成新青浦佳園、吉富紳花園、運(yùn)杰城市花園、夏陽湖國(guó)際花園、佳樂苑、順馳藍(lán)灣錦都、新城逸境園等住宅小區(qū)達(dá)十多個(gè)，加上同三國(guó)道東的宜達(dá)新居面積達(dá)到150萬平方米以上。由于新建城區(qū)沒有成規(guī)模的商業(yè)配套設(shè)施，而六號(hào)地塊位居新城區(qū)的中心，是建設(shè)該區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目的得天獨(dú)厚地段。（1） 項(xiàng)目區(qū)域交通情況上海富紳中心商業(yè)中心（青浦新城6號(hào)地塊）項(xiàng)目位于青浦區(qū)新城區(qū)青舟路以北，公園路以南，華浦路以東，華民路以西。項(xiàng)目往上海市主干道滬青平、a9、a30到市區(qū)各處非常方便，距離青浦區(qū)政府不到1千米，離虹橋機(jī)場(chǎng)和高鐵站10分鐘車程，在建上海軌交17號(hào)線從項(xiàng)目北面穿過，區(qū)位圖如下： 公交線路有青浦1

22、、2、5、6、7.9、10、11號(hào)線以及青黃專線、朱徐線等， （2） 項(xiàng)目配套設(shè)施情況周邊配套：區(qū)域內(nèi)屬青浦新城核心成熟區(qū)域，項(xiàng)目周邊匯集了佳樂苑、公園大觀吉富紳花園、宜達(dá)新居、仁恒運(yùn)杰河濱花園、帕緹歐香苑等樓盤，人口集聚對(duì)商業(yè)的支持強(qiáng)；周邊有崧澤廣場(chǎng)，青浦博物館，青浦規(guī)劃局、青浦第一大湖夏陽湖、中山院、西面為富紳國(guó)際商業(yè)中心。以及東南方的五星級(jí)大酒店（皇冠大酒店），青浦教育局，青浦高級(jí)中學(xué)，上海工商信息學(xué)校，檢察院，創(chuàng)業(yè)中心，一條馬路之隔。西面是電信大樓，廣播電臺(tái)，湘浦海鮮大酒樓。邊上有博物館以及醫(yī)院、體育場(chǎng)、行政中心等。教育、體育、醫(yī)療、文化設(shè)施等配套齊全。具體見連接： ）（3） 周邊主要

23、土地成交情況 時(shí)間地塊名稱出讓面積用地性質(zhì)容積率地上可建面積成交價(jià)/萬樓面價(jià)/元m2競(jìng)得單位圖中標(biāo)識(shí)2014.02.26青浦區(qū)盈浦街道漕盈路東側(cè)(03a-02、03a-03、03b-01、03c-01)地塊49706.7商住2.299195.857,5605,803 窗體頂端上海吉富紳置業(yè)集團(tuán)有限公司 窗體底端a窗體頂端2014.02.12窗體底端青浦區(qū)香花橋街道e-04-06、e-04-23地塊115759.4商住1.5173639.1210,00012,094中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 窗體底端b窗體頂端2014.01.29窗體底端青浦區(qū)新城一站大型社區(qū)44a-06a、45a-09a

24、地塊28600.1商住2.262920.2291,40014,526重慶隆鑫地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 窗體底端c窗體頂端2014.01.29窗體底端青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)30a-05a地塊12911.2商住2.53227820,6006,382龍湖 窗體底端d窗體頂端2014.01.23窗體底端青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)崧泉路以西29a-06a地塊21343.3商住2.553358.2551,4009,633上海運(yùn)杰置業(yè)有限公司 窗體底端e窗體頂端2013.08.07窗體底端青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)21a-02a、22a-04a、25a-04a、26a-02a地塊63550商業(yè)3.824149080,3683,328寶龍 窗體底端f窗體

25、頂端2013.06.19窗體底端青浦區(qū)盈浦街道淀山湖大道南側(cè)28-04地塊10790.3商業(yè)221580.65,2302,423青島偉業(yè)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 窗體底端g下圖紅色字母部分為青浦區(qū)最近出讓土地位置示意圖，五星處為抵押地塊所在地，比例尺為1：1公里： 由上圖可以看出，純商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)出讓的標(biāo)的較少，主要以商住項(xiàng)目為主，與上面土地比較，本項(xiàng)目的土地價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。（4） 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析本項(xiàng)目為商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)部分自持，主要為酒店式公寓，在青浦較為稀缺，周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析如下：項(xiàng)目開發(fā)商業(yè)態(tài)簡(jiǎn)介與本案比較港隆休閑廣場(chǎng)上海鳳翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 綜合體位于青浦盈港路453號(hào)，1-3層商業(yè)、會(huì)所與

26、辦公，底層商業(yè)街緊鄰休閑廣場(chǎng)，同時(shí)開設(shè)銀行、餐飲、咖啡廳、景觀餐廳、旅行社等商務(wù)配套商業(yè)；4-7層為酒店式商務(wù)空間（精裝修），小面積的soho經(jīng)典風(fēng)格戶型；8-18層彈性商務(wù)空間（標(biāo)準(zhǔn)裝修），純商務(wù)的辦公空間，可自由分割。公開資料均價(jià)25000元/平米。交通 強(qiáng)開發(fā)商 弱人口 弱環(huán)境 弱金都公寓式酒店上海越盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司寫字樓臨近奧特萊斯品牌直銷廣場(chǎng)，南面有連接上海市區(qū)的北青公路、規(guī)劃輕軌線站點(diǎn)、a9高速和滬青平公路；東、西有嘉松中路、外青松公路、a5嘉金高速等。金都公寓式酒店西北面步行6分鐘可達(dá)生活設(shè)施齊全的重固鎮(zhèn)中心商業(yè)區(qū)、以及重固鎮(zhèn)最具有特色的“福泉山古文化遺址”旅游景點(diǎn)。金都商業(yè)

27、中的motor168、各類商場(chǎng)，以及周邊的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、銀行、集市等構(gòu)成了一個(gè)完整的悠閑生活圈。公開資料售價(jià)18000元/平米交通 弱開發(fā)商 弱人口 弱環(huán)境 弱祥騰新領(lǐng)寓上海中冶祥麒投資有限公司 酒店式公寓、商鋪總建筑面積為4.8萬平米，位處青浦城區(qū)北部，由abc三大商業(yè)地塊，集獨(dú)立平層商鋪、復(fù)式商鋪、獨(dú)立商業(yè)別墅組合而成。項(xiàng)目引入國(guó)際全新商業(yè)模式lsp，集合特色餐飲、休閑娛樂、品牌購(gòu)物、人氣超市、生活配套5大核心商業(yè)功能，實(shí)現(xiàn)多功能、一站式、品牌商業(yè)服務(wù)。戶型整體向上挑高5.5米，呈現(xiàn)50年產(chǎn)權(quán)小面積復(fù)式空間。周圍規(guī)劃有600米沿街商鋪、濱河生態(tài)廣場(chǎng)。多部景觀電梯、戶外電動(dòng)扶梯、步行樓

28、梯結(jié)合一至二層風(fēng)雨連廊，匹配block街區(qū)，開放式的商業(yè)人流動(dòng)線。酒店式公寓去年就已售完。交通 弱開發(fā)商 弱人口 弱環(huán)境 平青浦卓越世紀(jì)中心上海鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司標(biāo)準(zhǔn)寫字樓、, loft等項(xiàng)目位于青浦新城的沁園湖板塊，處于青浦新城的核心區(qū)域，且本項(xiàng)目位于竹盈路和勝利路的交叉口處，臨近漕盈路和盈港路，毗鄰青浦工業(yè)園；30萬平米的大型城市綜合體，青浦首個(gè)引進(jìn)國(guó)際性五星級(jí)商業(yè)酒店鉑爾曼酒店。主要由甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、loft、企業(yè)公館和酒店式公寓、步行街、shoppingmall等組成，集商務(wù)、休閑、生活于一體。周邊交通便利：臨近青浦客運(yùn)總站、公交直達(dá)2號(hào)線徐涇東；以及臨近規(guī)劃中的輕軌站。公

29、開資料銷售均價(jià)20000元/平米。交通 平開發(fā)商 強(qiáng)人口 弱環(huán)境 弱珠江國(guó)際中心上海珠江創(chuàng)展投資有限公司酒店式公寓、住宅位于大虹橋板塊趙巷超級(jí)商務(wù)區(qū)，為大型的城市綜合體項(xiàng)目。項(xiàng)目總建筑面積62萬平方米，西區(qū)購(gòu)物中心米格天地現(xiàn)已開張營(yíng)業(yè)，配套有國(guó)際一二線品牌折扣店、各類餐飲、巨幕影院。中區(qū)凱悅酒店和東區(qū)商貿(mào)中心在建。交通便利，軌交17號(hào)線近在咫尺，且一河之隔就是g50滬渝高速，縮短了城市間的距離；生活配套齊全，購(gòu)物、餐飲、娛樂、教育應(yīng)有盡有，升值潛力巨大。16500元/平米交通 強(qiáng)開發(fā)商 弱人口 弱環(huán)境 弱 本項(xiàng)目地處青浦新城核心區(qū)域，周邊有學(xué)校、公園、醫(yī)院等，距離青浦區(qū)政府約1公里左右，與其他

30、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。此外，本項(xiàng)目地下1層和地上部分，已引進(jìn)家樂福超市和品牌商業(yè)，有序合理系統(tǒng)的商業(yè)布局將提升整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值，給本項(xiàng)目銷售帶來極大利好。且本案在青浦人居環(huán)境上靠近青浦夏陽湖，周邊的人口基數(shù)以及3公里步行半徑上幾乎無大型商業(yè)供給等優(yōu)勢(shì)。（三） 項(xiàng)目分析1、 總投資因?yàn)轫?xiàng)目為現(xiàn)房項(xiàng)目，已經(jīng)竣工且有大產(chǎn)證，項(xiàng)目的總投資以核實(shí)的賬面成本(根據(jù)2013年12月底的開發(fā)成本和費(fèi)用臺(tái)賬整理）為基礎(chǔ)。富紳中心地下開挖至3層，且地下2、3層為車庫(kù)，地下一層為商業(yè)，需要裝修，地上loft精裝修，且整體大樓裝玻璃幕墻，建筑成本這塊較大，增加了總投成本。項(xiàng)目預(yù)計(jì)的總投資額合計(jì)為10550

31、5萬元，具體如下：實(shí)際支付且收到發(fā)票金額應(yīng)付合同金額（已付未開發(fā)票），預(yù)付款入賬一開發(fā)成本 395,852,751.20 632,318,239.32 一、土地費(fèi)用 21,388,220.00 - 101 土地出讓金（轉(zhuǎn)讓）費(fèi)m2 6,150,000.00 - 102 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)m2 14,350,000.00 - 103 土地契稅m2 615,000.00 - 104 房地產(chǎn)權(quán)屬登記費(fèi)m2 17,500.00 - 105 綠化補(bǔ)償m2 255,000.00 - 106 其他土地費(fèi)用m2 720.00 - 二、前期工程費(fèi)m2 24,324,487.05 23,030,969.68 201

32、可行性研究m2 - - 202 市場(chǎng)調(diào)研費(fèi)m2 - - 203 營(yíng)銷推廣費(fèi)m2 567,987.50 414,987.50 204 三通一平費(fèi)m2 954,322.31 11,272,246.08 20401 臨時(shí)施工道路費(fèi)m2 212,088.90 4,836,400.08 20402 臨時(shí)施工用水接入費(fèi)m2 96,842.41 - 20403 臨時(shí)施工污水管接入費(fèi)m2 - - 20404 臨時(shí)施工用電接入費(fèi)m2 360,391.00 12,000.00 20405 臨時(shí)施工用氣接入費(fèi)m2 - - 20406 臨時(shí)施工辦公電話網(wǎng)絡(luò)接入費(fèi)m2 - - 20407 場(chǎng)地平整m2 - - 2040

33、8 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)m2 - 6,423,846.00 20409 綠化移植費(fèi) m2 285,000.00 - 205 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)m2 19,740,830.90 8,477,636.10 20501 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)m2 4,125,000.00 1,800,000.00 20502 施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)m2 4,702,526.30 303,135.70 20503 裝飾專項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)m2 4,388,470.00 3,402,330.00 2050301 室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)費(fèi)m2 4,388,470.00 3,402,330.00 2050302 室外裝飾設(shè)計(jì)費(fèi)m2 - - 20504 智能化專項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)m2 76,5

34、00.00 13,500.00 20505 景觀專項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)m2 1,904,106.00 2,489,649.00 20506 其他專項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)m2 252,308.00 50,000.00 20507 規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)m2 - - 20508 制圖、曬圖費(fèi)m2 2,560.00 - 20509 方案設(shè)計(jì)、評(píng)審費(fèi)m2 1,929,438.60 127,021.40 205010 基坑圍護(hù)設(shè)計(jì)費(fèi)m2 1,000,472.00 - 205011 設(shè)計(jì)審圖費(fèi)m2 761,450.00 90,000.00 205012 玻璃幕墻設(shè)計(jì)費(fèi)等m2 598,000.00 202,000.00 206 行政規(guī)費(fèi)

35、及規(guī)劃報(bào)建m2 2,380,969.00 2,822,200.00 20601 項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)m2 - - 20602 施工許可證費(fèi)m2 - - 20603 規(guī)劃管理費(fèi)m2 - - 20604 人防建設(shè)費(fèi)m2 25,809.00 - 20605 防雷檢測(cè)費(fèi)（雷擊風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估）m2 156,860.00 - 20606 消防審查費(fèi)m2 - - 20607 白蟻預(yù)防費(fèi)m2 - - 20608 施工噪音管理費(fèi)m2 - - 20609 散裝水泥費(fèi)m2 - - 20610 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)m2 - - 20611 工程造價(jià)管理費(fèi)m2 - - 20612 安全監(jiān)督費(fèi)m2 - - 20613 勞動(dòng)定額測(cè)定費(fèi)m2 -

36、- 20614 招投標(biāo)管理費(fèi)m2 362,000.00 200,000.00 20615 房屋所有權(quán)登記費(fèi)m2 - - 20616 綜合開發(fā)管理費(fèi)m2 - - 20617 房屋所有權(quán)登記工本費(fèi)m2 - - 20618 咨詢顧問費(fèi)m2 1,736,300.00 2,622,200.00 20619 工程評(píng)估費(fèi)m2 100,000.00 - 207 勘測(cè)丈量費(fèi)m2 680,377.34 43,900.00 20701 地質(zhì)勘察費(fèi)m2 191,400.00 39,600.00 20702 環(huán)境評(píng)測(cè)費(fèi)m2 87,500.00 2,500.00 20703 水準(zhǔn)測(cè)量工程測(cè)量m2 21,867.00 -

37、20704 日照分析合同m2 - - 20705 交通分析（交評(píng)）費(fèi)m2 90,000.00 - 20706 面積測(cè)繪m2 251,213.34 1,800.00 20707 地形地貌測(cè)繪m2 820.00 - 20708 測(cè)繪費(fèi)m2 37,327.00 - 20709 其他m2 250.00 - 三、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)m2 33,554,803.74 2,225,682.64 301 供電工程費(fèi)m2 29,988,332.00 1,848,469.24 302 供水工程費(fèi)m2 2,446,834.74 20,853.40 303 排水工程費(fèi)m2 89,500.00 - 304 電視工程費(fèi)m2 - 3

38、56,360.00 305 通訊工程費(fèi)m2 - - 306 小區(qū)道路工程費(fèi)m2 82,171.00 - 307 環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)m2 - - 308 綠化工程費(fèi)m2 - - 309 燃?xì)夤こ藤M(fèi) 947,966.00 - 四、建安工程費(fèi)用m2 274,045,106.80 605,675,415.00 401 土建工程m2 255,119,600.00 601,867,000.00 40101 土方工程m2 43,544,000.00 - 40102 地基加固處理費(fèi)m2 20,000,000.00 - 40103 樁基工程m2 80,445,600.00 1,867,000.00 40104 圍護(hù)及支

39、撐費(fèi)m2 - - 40105 地下工程m2 52,130,000.00 - 40106 地面工程m2 - - 40107 外墻工程m2 - - 40108 總體工程m2 - - 40109 精裝修工程m2 - - 40110 土建(結(jié)構(gòu))工程m2 39,000,000.00 600,000,000.00 40111 土建(建筑)工程m2 20,000,000.00 - 402 安裝工程費(fèi)m2 15,269,533.00 2,551,132.00 40201 照明電氣(強(qiáng)電)工程m2 206,517.00 - 40202 弱電智能化工程m2 8,400.00 - 40203 給排水工程m2 -

40、- 40204 消防安裝工程m2 1,067,738.00 562,262.00 40205 火災(zāi)報(bào)警工程m2 - - 40206 綜合布線系統(tǒng)m2 - - 40207 避雷接地工程m2 - - 40208 空調(diào)及通風(fēng)工程m2 490,274.00 - 40209 電梯及自動(dòng)扶梯m2 6,813,550.00 1,531,420.00 40210 園林（景觀）環(huán)境工程費(fèi)m2 - - 40211 停車設(shè)備m2 - - 40212 室內(nèi)停車交通設(shè)施m2 - - 40213 其他安裝工程費(fèi)m2 6,683,054.00 457,450.00 403 裝修工程費(fèi)m2 226,479.00 588,93

41、5.00 40301 室外裝修m2 5,000.00 - 40302 室內(nèi)裝修m2 221,479.00 588,935.00 404 工程監(jiān)理費(fèi)m2 1,725,000.00 665,000.00 405 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)m2 726,652.00 3,348.00 406 試驗(yàn)及檢測(cè)費(fèi)m2 977,842.80 - 五、配套設(shè)施費(fèi)m2 7,090.00 - 501 消防站m2 - - 502 地下室及車庫(kù)m2 - 503 物管用房工程費(fèi)m2 - - 504 其他配套設(shè)施費(fèi)m2 7,090.00 - 六、開發(fā)間接費(fèi)m2 42,533,043.61 1,386,172.00 601 工資費(fèi)用m2 -

42、 - 602 職工福利費(fèi)m2 - 603 辦公費(fèi)m2 61,939.90 604 電話費(fèi)m2 - 605 業(yè)務(wù)招待費(fèi)m2 - 606 水費(fèi)m2 393,885.10 607 電費(fèi)m2 2,372,277.51 608 差旅費(fèi)m2 - 609 廣告費(fèi)m2 4,800.00 610 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)m2 - 611 工程管理費(fèi)m2 - 61101 工程監(jiān)理費(fèi)m2 - 61102 預(yù)結(jié)算編審費(fèi)m2 - 61103 行政費(fèi)用m2 - 61104 施工合同外獎(jiǎng)金m2 - 61105 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)m2 - 61106 安全監(jiān)督費(fèi)m2 - 61107 工程保險(xiǎn)費(fèi)m2 - 612 營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)m2 1,322,

43、960.00 1,386,172.00 61201 廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)m2 1,210,400.00 1,305,772.00 61202 樣板房建筑及裝修m2 - - 61203 樣板房?jī)?nèi)家具m2 - - 61204 樣板房?jī)?nèi)家電m2 - - 61205 售樓處建筑及裝修m2 - - 61206 售樓處內(nèi)家具m2 - - 61207 售樓處內(nèi)家電m2 - - 61208 售樓處景觀m2 - - 61209 售樓模型費(fèi)m2 112,560.00 80,400.00 613 資本化利息m2 35,393,181.10 - 614 資本化利息費(fèi)用m2 2,984,000.00 - 615 不可預(yù)見費(fèi)

44、m2 - - 七、固定資產(chǎn)m2 805,597.74 八、期間費(fèi)用m2 6,076,038.79 801 管理費(fèi)用m2 6,012,510.30 80101 職工薪酬m2 1,695,132.82 80102 職工福利費(fèi)m2 66,470.90 80103 社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)m2 647,049.60 80104 職工教育費(fèi)m2 5,332.00 80105 辦公費(fèi)m2 767,206.79 80106 修理費(fèi)m2 - 80107 租賃費(fèi)m2 12,730.00 80108 電費(fèi)m2 - 80109 水費(fèi)m2 - 80110 通訊費(fèi)m2 49,317.50 80111 業(yè)務(wù)招待費(fèi)m2 734,677.

45、40 80112 會(huì)務(wù)費(fèi)m2 181,267.00 80113 咨詢費(fèi)m2 375,400.00 80114 審計(jì)費(fèi)m2 43,000.00 80115 驗(yàn)資費(fèi)m2 17,000.00 80116 汽車使用費(fèi)m2 303,523.36 8011601 汽油費(fèi)m2 133,516.80 8011602 路橋費(fèi)m2 26,065.00 8011603 停車費(fèi)m2 9,163.98 8011604 修配費(fèi)m2 72,461.90 8011605 養(yǎng)路費(fèi)m2 9,419.00 8011606 保險(xiǎn)費(fèi)m2 52,896.68 80117 低值易耗品m2 - 80118 差旅費(fèi)m2 26,144.50 80119 交通費(fèi)m2 26,757.00 80120 誤餐費(fèi)m2 1,444.00 80121 稅金m2 1,054,395.63 8012101 印花稅m2 69,005.00 8012102 個(gè)調(diào)稅m2 32,284.63 8012103 土地使用稅m2 953,106.00 80122 無形資產(chǎn)攤銷m2 - 80