學(xué)校管理方案[共10頁]

1、學(xué)校物業(yè)服務(wù)方案目錄（一）物況（二）接管后采取的管理檔次及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（三）管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和人力資源配備（四）安全管理（五）環(huán)境管理（六）綠化管理（七）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（八）物質(zhì)計(jì)劃（九）費(fèi)用測算（十）便民服務(wù)一、學(xué)校物業(yè)的概況校園的物業(yè)服務(wù)區(qū)域較大，并且分散不集中，不方便管理。校園內(nèi)已配備的設(shè)備設(shè)施有攝像頭，道路，消防器材，各寢室內(nèi)部配備的飲水機(jī)等，井蓋，反光鏡，標(biāo)語及造型樹等而我公司的服務(wù)對(duì)象是廣大師生及相關(guān)的工作人員.二、公司接管后將采取的管理檔次及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（1）各管理層的管理人員全部配備到位，并且精通專業(yè)知識(shí)，可為廣大師生提供免費(fèi)咨詢及其他服務(wù)（2）確保校園內(nèi)師生的財(cái)產(chǎn)安全，保安人員和巡查人員24小

2、時(shí)輪流值班（3）學(xué)校宿舍和校園大門需憑卡出入（4）力爭把民院建設(shè)成一個(gè)美麗，干凈，安全的校園（5）履行公司原則，精細(xì)管理，精微服務(wù)，業(yè)主至上的原則（6）將重大管理事故發(fā)生率為0;將一般管理事故發(fā)生率0.1%以下;讓客戶滿意率97%。1.房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)（1）配備專業(yè)的房屋維修技術(shù)人員（2）入住初期，組織勘察小組對(duì)所有破損的住房及相關(guān)的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行建檔管理，并定期對(duì)其進(jìn)行檢查和維修，保障廣大師生的人身安全（3）基本的維修物料配備齊全2. 公用設(shè)備管理，保證設(shè)備與機(jī)房環(huán)境整潔，設(shè)備良好，定期保養(yǎng)，無事故隱患（1）供電系統(tǒng)，保證電路暢通，杜絕師生的電線上曬衣服（2）消防系統(tǒng)，定期檢查消防器材，確保

3、其能正常使用，并做好向廣大師生宣傳消防器材使用方法及注意事項(xiàng)（3）供排水系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)水管的保護(hù)，并提高其的抗寒抗壓能力，定期檢查排水系統(tǒng)，機(jī)房應(yīng)配備24小時(shí)的監(jiān)管人員3.共用設(shè)施管理，共用配套服務(wù)設(shè)施完好，道路等樓道公共照明完好，道路暢通，路面平坦，定期對(duì)共用設(shè)備設(shè)施的管理和及時(shí)解決報(bào)修內(nèi)容。三、物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置和人力資源配備物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模較大、管理的物業(yè)較多時(shí)，企業(yè)的總體結(jié)構(gòu)可分為兩級(jí)：企業(yè)總部和各項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)。在企業(yè)總部可以設(shè)置若干職能部門，分管各項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)的不同業(yè)務(wù)；項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)具體管理服務(wù)操作。一般情況下，企業(yè)職能機(jī)構(gòu)及其職責(zé)，主要包括以下內(nèi)容：（一）總經(jīng)理室總經(jīng)理室一般設(shè)總

4、經(jīng)理和若干副總經(jīng)理及“三師”（總會(huì)計(jì)師、總經(jīng)濟(jì)師、總工程師等），部分企業(yè)還設(shè)有總經(jīng)理助理，他們共同構(gòu)成企業(yè)的決策層，對(duì)企業(yè)的重大問題作出決策（二）人力資源部人力資源部的主要職責(zé)包括：制訂企業(yè)各項(xiàng)人力資源管理制度，編制人力資源發(fā)展和培訓(xùn)計(jì)劃，優(yōu)化人力資源結(jié)構(gòu)和人力資源配置，設(shè)計(jì)實(shí)施薪酬管理方案，完成人員招募、任免、調(diào)配、考核、獎(jiǎng)懲、培訓(xùn)、解聘、辭退等工作（三）行政管理部行政管理部的主要職責(zé)包括：編制實(shí)施行政管理、企業(yè)文化建設(shè)、品牌管理和信息化建設(shè)的規(guī)劃和預(yù)算，建立相關(guān)規(guī)章制度、管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn)，完成企業(yè)日常行政管理、企業(yè)文化和社區(qū)文化建設(shè)、品牌策劃、后勤保障、內(nèi)部信息管理、信息化建設(shè)、對(duì)外事務(wù)

5、的聯(lián)絡(luò)等工作（四）財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部的主要職責(zé)包括：堅(jiān)持原則，遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，執(zhí)行財(cái)務(wù)規(guī)章制度；編制財(cái)務(wù)計(jì)劃，做好財(cái)務(wù)核算、成本控制、預(yù)算和決算管理、財(cái)務(wù)分析和財(cái)務(wù)管理等工作；督促檢查各項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收支情況，監(jiān)督資金和資產(chǎn)的安全運(yùn)作，增收節(jié)支；定期向總經(jīng)理室匯報(bào)財(cái)務(wù)收支情況（五）品質(zhì)管理部品質(zhì)管理部的主要職責(zé)包括：企業(yè)質(zhì)量管理體系運(yùn)行和維護(hù)，各物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督，客戶滿意度評(píng)價(jià)及監(jiān)督，管理評(píng)審，協(xié)助新物業(yè)項(xiàng)目建立質(zhì)量管理體系，外部質(zhì)量審核的協(xié)調(diào)，內(nèi)部服務(wù)品質(zhì)審核的組織協(xié)調(diào)，客戶服務(wù)監(jiān)督管理，客戶關(guān)系管理，客戶投訴處理，客戶滿意度評(píng)價(jià)等（六）市場拓展部市場拓展部的主要職責(zé)包括：物業(yè)管理市場調(diào)查研究，物業(yè)

6、管理市場拓展，物業(yè)項(xiàng)目可行性研究分析，制作標(biāo)書，投標(biāo)管理，新接管物業(yè)項(xiàng)目前期介入管理的組織和協(xié)調(diào)，顧問項(xiàng)目管理與協(xié)調(diào)等（七）經(jīng)營管理部經(jīng)營管理部的主要職責(zé)包括：制訂和分解企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃和經(jīng)營目標(biāo)，制訂物業(yè)項(xiàng)目考核體系、考核指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，組織對(duì)各物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)考核等（八）工程管理部工程管理部的主要職責(zé)包括：工程維修和運(yùn)行保障，合格工程維修分包商評(píng)審；各項(xiàng)維修保養(yǎng)工程和工程改造項(xiàng)目招投標(biāo)、預(yù)算及審價(jià)、合同評(píng)審工作，為各物業(yè)項(xiàng)目提供工程技術(shù)支持、工程設(shè)備運(yùn)行和維修評(píng)審，支持新項(xiàng)目做好新接管物業(yè)的移交、驗(yàn)收和工程管理，負(fù)責(zé)或參與有關(guān)工程設(shè)備管理文件的編制等（九）安全管理部安全管理部的主要職責(zé)包括：各物業(yè)

7、項(xiàng)目安全管理監(jiān)督控制、安全管理指導(dǎo)的統(tǒng)籌安排、安全檢查的統(tǒng)籌安排、安全管理評(píng)審、新項(xiàng)目安全管理支持和協(xié)助、負(fù)責(zé)或參與有關(guān)標(biāo)書安全管理文件的編制等；具體負(fù)責(zé)公司安全管理制度及工作計(jì)劃的制訂與實(shí)施，并監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和考核各項(xiàng)月的執(zhí)行情況；完成安全巡查、安全投訴處理、定期消防安全檢查等工作；協(xié)助項(xiàng)目對(duì)重大安全事故或突發(fā)事件的調(diào)查和處理（十）環(huán)境管理部環(huán)境管理部的主要職責(zé)包括：負(fù)責(zé)清潔、綠化管理，保持環(huán)境衛(wèi)生，實(shí)施企業(yè)對(duì)清潔和綠化分包方監(jiān)管等；具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督各項(xiàng)目清潔綠化日常維護(hù)保養(yǎng)工作；負(fù)責(zé)對(duì)承包方的監(jiān)督檢查與考核；負(fù)責(zé)制訂公共環(huán)境衛(wèi)生防護(hù)的各類管理措施，組織編制并實(shí)施項(xiàng)目清潔綠化的大、中型維

8、護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃四、物業(yè)管理公司人力資源的配備物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)的設(shè)置根據(jù)管理的需要而定，管理及專業(yè)技術(shù)人員的配備以建筑面積10萬平方米計(jì)算，大致為：多層房屋配6人，高層大樓配8人，不足建筑面積10萬平方米的不少于5人一、 學(xué)院多層住宅以及實(shí)訓(xùn)樓物業(yè)管理人員的定崗定編標(biāo)準(zhǔn)二、 學(xué)院多層住宅以及實(shí)訓(xùn)樓物業(yè)管理人員的定編標(biāo)準(zhǔn)，按建筑面積計(jì)算1萬平方米配置3.6人左右（不包括車輛管理人員），各類人員配置及標(biāo)準(zhǔn)如下：1、管理人員：主任，總建筑面積10萬平方米以下設(shè)1人，1020萬平方米，設(shè)一正一副，25萬以上，設(shè)一正二副；助理，總建筑面積10萬以下設(shè)1人，在10萬平方米以上每增加5萬平方米增加1人；校園文化設(shè)

9、一人，活動(dòng)中心、場所的值班人員另計(jì)；管理處財(cái)務(wù)相對(duì)獨(dú)立，一般設(shè)出納、會(huì)計(jì)各一人，但可以兼職；其他人員如資料員、接待員、倉庫管理員可根據(jù)物業(yè)的大小和工作需要來設(shè)置2、維修員：建筑面積每4萬平方米設(shè)置1人3、綠化員：綠化面積每4000平方米左右設(shè)1人4、保潔員：每一棟樓設(shè)2人5、保安員：每個(gè)區(qū)域設(shè)1人6、車管員：根據(jù)道口或崗?fù)ぴO(shè)置，車輛流量大的每班設(shè)2人，流量小的每班設(shè)置1人，一日3班二、高層住宅以及教學(xué)樓物業(yè)管理人員的定崗定編標(biāo)準(zhǔn)高層住宅以及教學(xué)樓物業(yè)管理人員的定編標(biāo)準(zhǔn)，按建筑面積計(jì)算1萬平方米配置7.57.8人左右（不包括車輛管理人員），各類人員配置及標(biāo)準(zhǔn)如下：1、管理人員：建筑面積小于5萬平

10、方米設(shè)主任1名，每增加5萬平方米增設(shè)副主任1名；助理每350戶設(shè)1人；學(xué)院文化設(shè)1人，活動(dòng)中心、場所值班人員另計(jì)；會(huì)計(jì)、出納各設(shè)1人；其他人員可以根據(jù)工作需要設(shè)置2、機(jī)電人員：高層住宅樓宇機(jī)電設(shè)備設(shè)施一般都有電梯、消防、供水、供電設(shè)施，要相應(yīng)配備工程技術(shù)人員，建筑面積在3萬平方米以上的樓宇每1萬平方米配1.5人3、保潔、綠化人員：建筑面積每7000平方米左右配1人；公共場所或商業(yè)場所可適當(dāng)調(diào)整人員4、保安人員：建筑面積3000平方米左右配1人5、車輛管理人員：依據(jù)崗?fù)せ虻揽谠O(shè)置，車輛流量大的每班每崗設(shè)2人，流量小的每班設(shè)1人，一日3班五、保安及車輛管理（一）保安管理1.基本內(nèi)容學(xué)校大門口安排門

11、衛(wèi)，保安員負(fù)責(zé)查驗(yàn)出入人員的證件，凡不是本校的師生，都要辦理登記手續(xù)，禁止無關(guān)人員進(jìn)入對(duì)出入校園的可疑人員，車輛及其攜帶或裝運(yùn)的物品進(jìn)行檢驗(yàn)，防止學(xué)校財(cái)物流失及違禁物品流入保安員要嚴(yán)格遵守交接班制度，按規(guī)定的時(shí)間交接班，不能執(zhí)勤的，必須提前辦理請(qǐng)假手續(xù)保安員遇到緊急情況和重大問題時(shí)要及時(shí)、具體、準(zhǔn)確的向?qū)W校領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門請(qǐng)示、報(bào)告，對(duì)學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門處置緊急情況的工作指導(dǎo)，要立即堅(jiān)決執(zhí)行，執(zhí)行結(jié)果要及時(shí)反饋，并做詳細(xì)記錄保安員通過對(duì)特定區(qū)域、地段和目標(biāo)進(jìn)行巡視檢查、警戒，保護(hù)全校師生安全檢查、發(fā)現(xiàn)、報(bào)告并及時(shí)消除各種安全隱患，防止火災(zāi)，爆炸等事故或搶劫、盜竊等不法侵害（二）車輛管理1.基本內(nèi)

12、容1 安員嚴(yán)格遵守崗位操作規(guī)程，做好車輛出入的檢查，指揮及巡查工作2 本校車輛，按規(guī)定停放在校方指定的位置，非本校車輛（含非機(jī)動(dòng)車輛），保安員給予正確指引，規(guī)定停放位置，禁止車輛亂停亂放。凡屬于出入校區(qū)內(nèi)的外來車輛必須憑出入卡進(jìn)出，并做好出入卡編號(hào)及車牌號(hào)的登記進(jìn)入校區(qū)車輛要求嚴(yán)格按照道路設(shè)置的禁令牌、指示牌、標(biāo)線等安全行駛，時(shí)速不得超過20公里，不準(zhǔn)按喇叭，不準(zhǔn)大聲播放音樂。如因違規(guī)而造成事故，駕駛員須承擔(dān)全部責(zé)任對(duì)裝有易燃易爆、腐蝕性等危險(xiǎn)物品的車輛需經(jīng)過校方相關(guān)部門允許后方可進(jìn)入校區(qū)并嚴(yán)格管理保安員不定期對(duì)校區(qū)內(nèi)車輛停放情況進(jìn)行巡查，遇到異常情況需在保安巡邏記錄本上詳細(xì)記錄清楚，并及時(shí)上

13、報(bào)領(lǐng)班，當(dāng)值的領(lǐng)班將情況記錄于保安隊(duì)工作記事本2.具體要求安排工作人員每天24小時(shí)對(duì)停車場實(shí)行全天候監(jiān)控管理負(fù)責(zé)停車場進(jìn)出車輛的引導(dǎo)、停放秩序、安全監(jiān)控工作停車場實(shí)行汽車、摩托車分類停放的管理辦法，對(duì)車場要畫出標(biāo)準(zhǔn)的停車位，在停車場夜間時(shí)開放照明設(shè)備。在每個(gè)停車位后方安裝防撞桿，防止汽車后撞。車場要安裝停車標(biāo)志和一些提醒車主注意的指示牌，設(shè)置車場車輛出入，行駛指向及其它警示標(biāo)志六、環(huán)境衛(wèi)生管理1、基本內(nèi)容對(duì)學(xué)校的樓宇、建筑物以及教學(xué)樓定期進(jìn)行檢查維修，禁止亂鑿洞、亂開門窗的破壞性行為，禁止學(xué)生隨意毀壞房屋結(jié)構(gòu)定時(shí)對(duì)學(xué)校公共場所進(jìn)行清掃保潔，及時(shí)清運(yùn)垃圾，并對(duì)衛(wèi)生用具進(jìn)行清潔消毒，堅(jiān)持早上清掃樓

14、梯，走廊通道等。收倒各樓層垃圾，清洗衛(wèi)生用具，保持大樓清潔衛(wèi)生學(xué)校保潔員要負(fù)責(zé)師生住宅區(qū)內(nèi)樓道樓梯、道路、草地、平臺(tái)、公共場地的清掃清潔。負(fù)責(zé)樓道扶手、門窗、電表箱、信件箱、樓道開關(guān)、燈具的清潔負(fù)責(zé)垃圾池、垃圾箱內(nèi)垃圾的清運(yùn)，并按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行清洗，負(fù)責(zé)將各責(zé)任區(qū)生活垃圾的收集與清運(yùn)工作，清潔辦公區(qū)域?qū)π@內(nèi)所出現(xiàn)影響環(huán)境衛(wèi)生的現(xiàn)象進(jìn)行勸阻和制止2、環(huán)境衛(wèi)生的具體操作教學(xué)樓、住宅區(qū)、實(shí)驗(yàn)樓以及圖書館大堂的清潔工作：每天早上用拖把把大堂門口拖洗干凈，下雨天門口要放置防滑告示牌并增加拖洗次數(shù)，下班前應(yīng)把垃圾清倒干凈，每周對(duì)墻面除塵一次，每天晚上用拖把將地板拖洗一次，干后用清潔蠟對(duì)地板進(jìn)行清潔和拋光。每月

15、兩次對(duì)大堂進(jìn)行消毒工作樓間通道的清潔工作：每天清掃一次各樓層通道和樓梯臺(tái)階并拖洗干凈，將垃圾收集，運(yùn)到垃圾房。用干凈的毛巾擦抹各層和通道的防火門，消防栓柜，玻璃窗，燈具，樓梯扶手，護(hù)欄，墻面，墻根部分踢腳線，指示牌等公共設(shè)施，應(yīng)保證每周循環(huán)保潔一次電梯的清潔工作：保持電梯轎廂的清潔，每天用吸塵機(jī)吸塵，對(duì)電梯門、轎廂的不銹鋼、鏡面裝飾物進(jìn)行循環(huán)清潔室內(nèi)車庫和地下室的清潔工作：每周打開一次地下室，車庫的集水坑和排水溝蓋板，應(yīng)徹底疏通，沖刷一次。每月用清潔劑、毛巾擦拭一遍消防栓、指示牌、指示燈、車位檔等公共設(shè)施，每月清掃一次地下室的管線。地下室、車庫的消毒工作應(yīng)每月進(jìn)行兩次道路的清潔工作：每天對(duì)校區(qū)

16、的道路定時(shí)清掃兩邊。每次清掃工作必須在當(dāng)天8:30-16:30前完畢。對(duì)主干路段除定時(shí)清掃外，應(yīng)安排固定人員巡回保潔；下雨天應(yīng)及時(shí)清掃路面，確保路面無積水；發(fā)現(xiàn)路面有油污應(yīng)即時(shí)用清潔劑清潔；用鏟刀清除站在地面上的香口膠等雜物足球場、廣場以及湖面的清潔工作：清掃足球場、廣場里的浮塵、果皮、樹葉以及紙屑等垃圾；發(fā)現(xiàn)湖面有垃圾應(yīng)馬上撈起綠化帶的清潔工作：用掃把仔細(xì)清掃草地，綠化帶上的果皮、紙屑、石塊、樹葉等垃圾。每天清潔綠化帶兩次，秋冬季節(jié)或社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)包括醫(yī)療、工傷保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、待（失）業(yè)保險(xiǎn)、住房基金等。其中待（失）業(yè)保險(xiǎn)按工資總額的1%計(jì)算，其他各項(xiàng)按地方規(guī)定由物業(yè)管理公司自行確定（3）加班費(fèi)

17、（元/月）通常按人均月加班2天，乘以日平均工資（月平均工資除以22天），每月按22個(gè)工作日計(jì)算（4）服裝費(fèi)（元/月）按每人每年2套測算，將年服裝費(fèi)總額除以12個(gè)月，測算出每月服裝費(fèi)。根據(jù)以上測算，求出每月每平方米建筑面積的工資及福利費(fèi)每平方米建筑面積工資及福利費(fèi)2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)公共設(shè)施、設(shè)備的日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)是指住宅區(qū)域和教學(xué)區(qū)域的公共部位如過道、門廳、樓梯及區(qū)間道路等土建零修費(fèi)，以及室外上下水管道、電氣、燃?xì)獠糠值娜粘＿\(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi)，樓宇公共照明費(fèi)等。該項(xiàng)費(fèi)用的測算，既可以根據(jù)公司從事物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)確定，也可以按以下方法測算普通多層住宅公共設(shè)施、設(shè)備的建造成本按

18、房屋建筑成本的15%提取，其折舊費(fèi)按25年計(jì)算，公共設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)的40%提取。測算步驟為：（1）測算公共設(shè)施、設(shè)備的建造成本公共設(shè)施、設(shè)備的建造成本房屋每平方米建筑成本15% （2）測算公共設(shè)施、設(shè)備的月折舊費(fèi)（3）測算公共設(shè)施、維修保養(yǎng)費(fèi)月折舊費(fèi)40% 除了以上方法外，一般公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)，還可以分別列項(xiàng)進(jìn)行計(jì)算，然后加總求和。一般公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)的構(gòu)成如下：（1）公共照明系統(tǒng)費(fèi)用= 電費(fèi)+ 維修費(fèi)，其中：電費(fèi)= 照明電器的總功率每日開啟時(shí)間30天電費(fèi)單價(jià)維修費(fèi)：通常根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)估算得出（2）給排水費(fèi)用= 電費(fèi)+ 維修費(fèi)，其中：電費(fèi)= 給排水設(shè)備用電總功率每日開啟時(shí)間30天電費(fèi)

19、單價(jià)維修費(fèi)：通常根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)估算得出（3）供配電、發(fā)電系統(tǒng)設(shè)備維修費(fèi)（4）消防系統(tǒng)維修費(fèi)（5）公共建筑道路維修費(fèi)將上述（1）-（5）項(xiàng)費(fèi)用加總，除以所管物業(yè)總面積，即為每平方米公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)用3、電梯費(fèi)用電梯費(fèi)用1.5元/天其中：電梯使用率= 平均每天開啟時(shí)間/24。不同物業(yè)電梯使用時(shí)間和頻率會(huì)有差別，可以通過統(tǒng)計(jì)方法進(jìn)行估算，大致在0.30.6之間電梯年檢費(fèi)= 年檢費(fèi)總額/12月4、綠化費(fèi)綠化費(fèi)包括綠化工具費(fèi)、勞保用品費(fèi)、綠化用水費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)、雜草清運(yùn)費(fèi)、景觀再造費(fèi)及其他費(fèi)?？砂磳?shí)際面積匡算出每項(xiàng)費(fèi)用的年總支出，再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫捉ㄖ娣e中5、清潔衛(wèi)生費(fèi)小區(qū)清潔衛(wèi)生費(fèi)包括清潔工具購置費(fèi)、勞保用品費(fèi)