重慶旭輝集團(tuán)兩路項(xiàng)目項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、旭輝集團(tuán)重慶兩路項(xiàng)目項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編 制 單 位：旭輝集團(tuán)股份有限公司 編 制 時(shí) 間： 2007年11月 第一部分總論一、項(xiàng)目名稱重慶兩路項(xiàng)目二、開(kāi)發(fā)單位旭輝集團(tuán)股份有限公司三、報(bào)告編制單位旭輝集團(tuán)股份有限公司四、地塊位置及環(huán)境地塊位于渝北金開(kāi)大道延線回興立交轉(zhuǎn)盤(pán)處，與圣湖天域和文杰心海灣兩大區(qū)域內(nèi)中高檔社區(qū)毗鄰；距寶圣湖不到500米的距離?；嘏d擁有豐富的自然景觀和生態(tài)資源；6個(gè)天然湖泊、1個(gè)生態(tài)植物園、1個(gè)花卉基地分布其間，區(qū)內(nèi)沒(méi)有并且不允許任何具有污染性的工礦企業(yè)。宜人的氣候、良好的生態(tài)，但位于立交轉(zhuǎn)盤(pán)處，受噪音灰塵影響較大。五、報(bào)告編制依據(jù)（一）重慶市兩路區(qū)地塊掛牌文件（二）重慶市

2、兩路區(qū)地塊控制性詳規(guī)（三）重慶市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同六、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目總用地面積：約 305畝項(xiàng)目總建筑面積：地上建筑面積約46.3萬(wàn)項(xiàng)目地塊容積率：2.5地塊性質(zhì)：商住用地主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表 序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位備注1規(guī)劃用地面積203067m22總建筑面積522300m22.1地上建筑面積462300m22.1.1可售面積412300m2按具體物業(yè)形態(tài)劃分，如住宅、商鋪等2.1.1.1其中：多層住宅110000m22.1.1.2 高層住宅260000m22.1.1.3 小戶型公寓223002.1.1.4 商鋪200002.1.2不可售面積50000m22.2地下建筑面積60000m

3、22.2.1獨(dú)立地下車(chē)庫(kù)54000m22.2.2地下室6000m2不可售3容積率2.28 m24建筑密度405綠化率306機(jī)動(dòng)車(chē)位1237個(gè)7預(yù)計(jì)竣工日期2010年4月30日8預(yù)計(jì)交房日期2010年6月20日第二部分市場(chǎng)分析與產(chǎn)品定位一、市場(chǎng)分析（一）重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況1、重慶市都市經(jīng)濟(jì)圈經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r圖：重慶市都市區(qū)近年來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r （單位：億元）（數(shù)據(jù)來(lái)源：20012007年重慶統(tǒng)計(jì)年鑒）n 2000年以來(lái)，重慶市都市區(qū)gdp逐年增加，年平均增幅約15%。2006年整體經(jīng)濟(jì)增速高于近年平均水平（注：05年統(tǒng)計(jì)口徑出現(xiàn)變化，增幅出現(xiàn)異常波動(dòng)，資料來(lái)源：2001-2007年重慶統(tǒng)計(jì)年鑒）。

4、n 重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定快速，城市綜合實(shí)力提升明顯，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的長(zhǎng)期利好發(fā)展將為城市房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。圖：宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系 小于4% 4-5% 5-8% 大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展房地產(chǎn)gdp增幅根據(jù)國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)判斷重慶市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段（見(jiàn)上圖），目前重慶市的地區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值年實(shí)際增幅高達(dá)15%，房地產(chǎn)業(yè)作為城市經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)之一處于高速發(fā)展的階段，具有較高的投資潛力。2、重慶目前消費(fèi)者狀況圖：重慶市歷年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 （單位：元，%）（數(shù)據(jù)來(lái)源：20012007年重慶統(tǒng)計(jì)年鑒）n 從上表可以看出，由于重慶市發(fā)展起步相對(duì)較晚，收入水平基數(shù)相

5、對(duì)較低，但進(jìn)入2003年以來(lái)重慶市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)保持兩位數(shù)的高速增長(zhǎng)，增長(zhǎng)勢(shì)頭和發(fā)展?jié)摿^為突出，有利于城市房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展。（資料來(lái)源：2001-2007年重慶統(tǒng)計(jì)年鑒）（二）渝北區(qū)經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃及發(fā)展趨勢(shì)分析本項(xiàng)目地處重慶市渝北區(qū)，故以下對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況、發(fā)展規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)作相應(yīng)的分析。1、渝北區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及經(jīng)濟(jì)地位圖：重慶各區(qū)近年來(lái)gdp對(duì)比分析表 （單位：億元）（數(shù)據(jù)來(lái)源：2001-2007年重慶統(tǒng)計(jì)年鑒）n 2000年以來(lái)，各區(qū)gdp均有較大幅度增長(zhǎng)，其中渝北區(qū)、九龍坡區(qū)及江北區(qū)三區(qū)的增長(zhǎng)幅度位列前三位，分別達(dá)327%、226%和200%，這也表明近年來(lái)在重慶市

6、城市發(fā)展整體向北的大趨勢(shì)下，渝北區(qū)經(jīng)濟(jì)取得了非常迅猛的發(fā)展。（資料來(lái)源：2001-2007年重慶統(tǒng)計(jì)年鑒）n 渝北區(qū)整體經(jīng)濟(jì)在重慶市各區(qū)中已經(jīng)占有較為突出的地位，其2006年gdp占到重慶市都市區(qū)的12%（資料來(lái)源：2001-2007年重慶統(tǒng)計(jì)年鑒）。重慶市整體向北的大趨勢(shì)刺激區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，這將為本項(xiàng)目創(chuàng)造廣闊的發(fā)展空間。2、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃n 重慶市總體規(guī)劃發(fā)展目標(biāo) 根據(jù)重慶市2004-2020年都市區(qū)城市總體規(guī)劃，重慶市城市發(fā)展目標(biāo)：一個(gè)世界知名、富有山城江城特色和歷史文化傳統(tǒng)，具有吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力，適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生活居住的活力之都、魅力之城。 城市發(fā)展性質(zhì)：國(guó)家級(jí)歷史文化名城，西南地區(qū)和長(zhǎng)

7、江上游重要的中心城市。n 重慶市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)規(guī)劃 調(diào)整轉(zhuǎn)型第一產(chǎn)業(yè)，鞏固壯大第二產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化提升第三產(chǎn)業(yè)。 重慶市為中國(guó)知名的“重工業(yè)基地”之一，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)主要為鋼鐵、機(jī)械、摩托車(chē)制造等人力密集型產(chǎn)業(yè)。從未來(lái)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)規(guī)劃來(lái)看，城市產(chǎn)業(yè)將逐步朝技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，其中尤其是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。城市整體產(chǎn)業(yè)技術(shù)水準(zhǔn)的提升將會(huì)改善城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量，基層從業(yè)人員整體素質(zhì)和水平都將會(huì)逐步提升，為重慶未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展培育大量的中高收入消費(fèi)者，對(duì)于城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有積極的促進(jìn)作用。n 重慶市舊城改造和新區(qū)拓展 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，20052010年重慶市主城區(qū)拆遷面積將達(dá)到400多萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)拆遷戶

8、將達(dá)到10萬(wàn)戶以上（資料來(lái)源：重慶搜房網(wǎng)）, 按照戶均住房需求面積80平方米估算，將會(huì)直接為重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)約800萬(wàn)平方米的消費(fèi)需求。 將要新建西永和茶園兩個(gè)城市副中心，按照城市新區(qū)和組團(tuán)建設(shè)的要求，這兩個(gè)新區(qū)的建設(shè)必須至少要達(dá)到人口30萬(wàn)以上的規(guī)模。（資料來(lái)源：重慶市2004-2020年都市區(qū)城市總體規(guī)劃） 城市發(fā)展方向：除向南受地形及行政邊界限制外，重慶向北跨越中梁山，向西跨越銅鑼山以及向東都有很大的發(fā)展空間。由于重慶市城市建設(shè)起步較晚，未來(lái)幾年內(nèi)舊城改造仍將大量存在，一方面，舊城改造有利于城市人居環(huán)境的改善和城市競(jìng)爭(zhēng)力的提升，同時(shí)舊城改造也將直接為重慶市房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)龐大的消費(fèi)群體，直

9、接促進(jìn)重慶住宅市場(chǎng)的消費(fèi)升級(jí)。n 渝北區(qū)區(qū)域地位 重慶渝北區(qū)為重慶市傳統(tǒng)的主城六區(qū)之一，渝北區(qū)在區(qū)位交通上具有較為明顯的優(yōu)勢(shì)。由于區(qū)域內(nèi)部地勢(shì)平坦并且作為近年來(lái)的新建區(qū)域，各種市政道路設(shè)施及區(qū)域環(huán)境面貌都非常好，重慶市江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)、重慶市龍頭寺火車(chē)站等重要的市政設(shè)施均位于區(qū)域內(nèi)部，其中本項(xiàng)目還緊鄰重慶市江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)。 隨著重慶市整體產(chǎn)業(yè)和城市格局的向北拓展，渝北區(qū)經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。目前渝北區(qū)內(nèi)部下轄北部新區(qū)（國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）、重慶市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、兩路工業(yè)園區(qū)、空港工業(yè)園區(qū)等眾多特色園區(qū)，近年來(lái)區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，已經(jīng)成為重慶市經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)之一。3、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析n 渝

10、北區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì) 根據(jù)渝北區(qū)政府“十一五”發(fā)展規(guī)劃，“十一五”時(shí)期，渝北區(qū)將把握重慶主城向北拓展的歷史性機(jī)遇，進(jìn)一步完善城區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃，精心打造龍溪北部新區(qū)兩路這條城市主軸線，高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)。 同時(shí)，從政府規(guī)劃發(fā)展預(yù)期來(lái)看，兩路片區(qū)將與龍溪片區(qū)、北部新區(qū)一道成為區(qū)域內(nèi)的主要發(fā)展區(qū)域，其為兩路片區(qū)“最佳環(huán)境宜居區(qū)”的整體定位將有利于區(qū)域內(nèi)的住宅開(kāi)發(fā)和區(qū)域市場(chǎng)整體影響力的進(jìn)一步提升。就宏觀經(jīng)濟(jì)角度而言，在未來(lái)幾年重慶市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)以及城市格局繼續(xù)保持向北發(fā)展的情況下，渝北區(qū)整體經(jīng)濟(jì)有望持續(xù)快速增長(zhǎng)，特色工業(yè)園區(qū)、住宅開(kāi)發(fā)將成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)主要的增長(zhǎng)點(diǎn)，因此本項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境良好。（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)

11、分析1、重慶市都市經(jīng)濟(jì)圈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資圖：近年重慶市都市區(qū)房地產(chǎn)及住宅投資分析圖 （單位：億元，%）（數(shù)據(jù)來(lái)源：20012007年重慶統(tǒng)計(jì)年鑒）n 近年來(lái)重慶市都市區(qū)房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，隨著2004年以來(lái)重慶市房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的大幅提升和良好的市場(chǎng)反應(yīng)，大大增強(qiáng)了各開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資信心，2005年是重慶市都市區(qū)房地產(chǎn)投資的高峰，投資增幅明顯放大。2006年主要是在國(guó)家宏觀調(diào)控下投資規(guī)模增速有所回落，但仍然達(dá)到了較高的增長(zhǎng)水平。n 重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額自2004年以來(lái)，長(zhǎng)期保持高速持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，表明投資者看好重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，對(duì)進(jìn)入重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)抱有較強(qiáng)的信心。2

12、、重慶市都市區(qū)經(jīng)濟(jì)圈房地產(chǎn)市場(chǎng)供求圖：近年重慶市都市區(qū)商品房竣工面積、銷(xiāo)售面積及增長(zhǎng)率表 單位（萬(wàn)m2,%）（數(shù)據(jù)來(lái)源：20012007年重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒） 從上表可以看出，近年來(lái)重慶市都市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售規(guī)模快速增長(zhǎng)，但同期的銷(xiāo)售面積的增長(zhǎng)率均大于竣工面積，這也反映出整體市場(chǎng)需求較為旺盛，基本能夠消化同期增加供應(yīng)量。 從商品房竣工及銷(xiāo)售面積的對(duì)比來(lái)看，年竣工面積基本與銷(xiāo)售面積持平，這在一定程度上也反映出整體市場(chǎng)處于正常健康運(yùn)行狀態(tài)。3、重慶市都市經(jīng)濟(jì)圈房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格圖：近年重慶市都市區(qū)商品房成交均價(jià)分析（數(shù)據(jù)來(lái)源：20032007重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒，預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)由旭輝集團(tuán)整理）n 近年來(lái)重慶市都市區(qū)

13、住宅成交均價(jià)持續(xù)穩(wěn)步攀升，其中2006年重慶市都市區(qū)商品房住宅整體成交價(jià)格增速放緩，這主要是由于國(guó)家宏觀調(diào)控造成市場(chǎng)價(jià)格增速暫時(shí)放緩，同時(shí)低端經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品供應(yīng)及成交放大所導(dǎo)致。n 結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)與市場(chǎng)需求增長(zhǎng)情況，預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。4、渝北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2004-2006年渝北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)指標(biāo)2004年2005年2006年房地產(chǎn)投開(kāi)發(fā)資額(億元)56.3104.2108.1增幅(%)85.0%3.8%商品房銷(xiāo)售面積(萬(wàn)方)173.7296.6359.9增幅(%)70.7%21.3%商品房銷(xiāo)售均價(jià)(元/平方)2253.93078.92961.7增幅(%)36.6

14、%-3.8%（數(shù)據(jù)來(lái)源：2005-2007年重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒）n 本項(xiàng)目所在的渝北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起步相對(duì)較晚，在2005年，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資大幅度上升，同時(shí)商品房銷(xiāo)售也量?jī)r(jià)齊升，區(qū)域經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)以及房產(chǎn)相對(duì)低廉的價(jià)格吸引了大量外區(qū)域客源進(jìn)入。n 2007年12月，重慶市月度商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為3435元/平方，區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格快速上升（資料來(lái)源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)），且銷(xiāo)售面積的逐年不斷放大也說(shuō)明了市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)于目前市場(chǎng)價(jià)格接受程度良好，且對(duì)未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展前景普遍持樂(lè)觀態(tài)度，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不斷推動(dòng)下，預(yù)計(jì)未來(lái)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)量?jī)r(jià)穩(wěn)步攀升的發(fā)展態(tài)勢(shì)。5、土地市場(chǎng)分析n 重慶市土地市場(chǎng)分析2007

15、年重慶市土地招拍掛成交情況一季度二季度三季度四季度合計(jì)土地成交面積（萬(wàn)方）537.2 253.3 137.0 189.8 1117.3 土地成交金額（億元）61.8 28.9 70.7 143.6 305.0 平均地價(jià)（元平方）1150.4 1140.9 5160.6 7565.9 2729.8 （數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)） 2007年重慶市土地通過(guò)招、拍、掛成交的共1117萬(wàn)方，178宗。剔除工業(yè)、公建、教育用地，可銷(xiāo)售的商品房用地約950萬(wàn)方，按平均容積率2.5計(jì)算，未來(lái)1到2年內(nèi)市場(chǎng)至少將新增2375萬(wàn)方商品房供應(yīng)，按照重慶2007年商品房銷(xiāo)售面積2228萬(wàn)平方米的年吸納量，（下表數(shù)據(jù)來(lái)

16、源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)）市場(chǎng)供求關(guān)系將基本平衡穩(wěn)定。 2007年三、四季度土地成交價(jià)格出現(xiàn)大幅度上升，其主要因素是該時(shí)間段有大量高價(jià)位的非居住用地成交，如下表（下表數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)）：地位置用途土地面積建筑規(guī)模(平方米)競(jìng)得單位競(jìng)得時(shí)間成交總價(jià)(萬(wàn)元)成交單價(jià)(元/平方米)江北區(qū)華新街街道橋北村及中興段1號(hào)居住、學(xué)校2050861029879重慶尖置房地產(chǎn)有限公司2007-12-1141800020381.69九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán)j分區(qū)j06-2/03、j02-8/03號(hào)宗地居住、商業(yè)金融業(yè)、廣場(chǎng)39713218421重慶業(yè)瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2007-10-296450016241.53南

17、岸區(qū)南坪組團(tuán)d分區(qū)d13-14號(hào)宗地二類(lèi)居住、商業(yè)27015148582.5重慶東原寶境置業(yè)有限公司2007-10-294080015102.72沙坪壩組團(tuán)c分區(qū)c04-2/02、c03-4-2/02號(hào)宗地居住、商業(yè)金融1136596602.5南京鴻信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2007-9-131590013990.32南岸區(qū)彈子石組團(tuán)c分區(qū)c1-c4、c6-c9、c11、g1號(hào)宗地商業(yè)、居住、停車(chē)場(chǎng)庫(kù)、娛樂(lè)等5649122099256重慶嘉江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2007-11-1475000013276.4n 渝北區(qū)土地市場(chǎng)分析2007年重慶土地招拍掛成交情況渝北區(qū)數(shù)量占全市比例土地成交面積（萬(wàn)方）2

18、48.922.3%土地成交金額（億元）44.014.4%平均地價(jià)（元平方）1769.1（數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)，由旭輝集團(tuán)整理）n 重慶市城市發(fā)展整體向北的發(fā)展趨勢(shì)刺激區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，渝北區(qū)整體經(jīng)濟(jì)在重慶市各區(qū)中已經(jīng)占有較為突出的地位，其2006年gdp占到重慶市都市區(qū)的12%（資料來(lái)源：2000-2007年重慶統(tǒng)計(jì)年鑒）。同時(shí)配合區(qū)域規(guī)劃的推進(jìn)，渝北區(qū)土地供應(yīng)量也在全市中占有較大市場(chǎng)份額。n 由此可見(jiàn)渝北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在重慶市處于重要地位，也是政府城市規(guī)劃的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，未來(lái)該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間較大。（四）市場(chǎng)預(yù)測(cè)1、需求預(yù)測(cè)n 定性角度： 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)支撐房產(chǎn)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)總量連續(xù)四年保持15

19、%以上的增速，且未來(lái)仍將保持高速增長(zhǎng)水平（資料來(lái)源：2007年重慶統(tǒng)計(jì)年鑒），經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)是房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的基礎(chǔ)，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求將穩(wěn)健增長(zhǎng)。 居民購(gòu)買(mǎi)力不斷提升刺激房產(chǎn)消費(fèi)2006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11579元，同比增長(zhǎng)12.9%（資料來(lái)源：2007年重慶統(tǒng)計(jì)年鑒）。重慶的人均收入隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在近年來(lái)得到了快速的提高，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的前提條件。 城市化進(jìn)程拉動(dòng)城市住房需求增長(zhǎng)“十一五規(guī)劃”明確2010年城市城鎮(zhèn)化率將達(dá)到52%，其中將轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動(dòng)力到城鎮(zhèn)160萬(wàn)人，而目前有近40%的農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移集中在重慶市主城區(qū)（資料來(lái)源：重慶“十一五規(guī)劃”），按此比例，未來(lái)

20、5年間160萬(wàn)轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動(dòng)力中約64萬(wàn)左右農(nóng)村人口將轉(zhuǎn)移至重慶市主城區(qū)，將為都市區(qū)累計(jì)數(shù)量龐大的潛在置業(yè)客戶。n 定量角度： 根據(jù)定性角度的預(yù)測(cè)，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)需求在未來(lái)保持增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，根據(jù)重慶統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，2007年1-9月，重慶市都市區(qū)完成商品房銷(xiāo)售面積達(dá)1540萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)2007年全年銷(xiāo)售面積將達(dá)到1800萬(wàn)方，假設(shè)2008年市場(chǎng)年成交面積較2007年以10%的速度遞增，2008年市場(chǎng)成交量將為1980萬(wàn)方。重慶市都市區(qū)20072008年商品房銷(xiāo)售面積預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)源：20012007重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒，預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)由旭輝集團(tuán)整理2、土地供應(yīng)預(yù)測(cè) 隨著重慶新一輪基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開(kāi)工與竣工，將對(duì)今后土

21、地市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響，如對(duì)輕軌沿線的土地供應(yīng)會(huì)產(chǎn)生巨大的帶動(dòng)作用。 中心城區(qū)的開(kāi)發(fā)用地會(huì)繼續(xù)以幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)。隨著城市的發(fā)展以及主城區(qū)城市能級(jí)的提升，必然帶來(lái)人口經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，從而形成巨大的土地消費(fèi)市場(chǎng)。 重慶都市經(jīng)濟(jì)圈土地供應(yīng)進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段：未來(lái)3年左右是重慶規(guī)劃的都市經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展的黃金時(shí)期；城市處于高速發(fā)展階段，需求強(qiáng)勁增長(zhǎng)，同時(shí)對(duì)城市發(fā)展預(yù)期樂(lè)觀產(chǎn)生的價(jià)格預(yù)期，會(huì)吸引一部分主力開(kāi)發(fā)商進(jìn)入?yún)^(qū)域市場(chǎng)。3、價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)圖：近年重慶市都市區(qū)商品房和住宅成交均價(jià)分析與預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)源：20032007重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒，預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)由旭輝集團(tuán)整理n 近年來(lái)重慶市都市區(qū)住宅成交均價(jià)持續(xù)穩(wěn)步攀升，平均年增幅約11%

22、。（資料來(lái)源：20032007年重慶統(tǒng)計(jì)年鑒）結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)與市場(chǎng)需求增長(zhǎng)情況，預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，若2008年市場(chǎng)價(jià)格保持10%的平穩(wěn)增長(zhǎng)速度，預(yù)計(jì)2008年重慶都市區(qū)商品房銷(xiāo)售價(jià)格將達(dá)到3556元/平方米。二、項(xiàng)目定位（一）項(xiàng)目立地條件1、地段n 位于渝北金開(kāi)大道延線回興立交轉(zhuǎn)盤(pán)處，與圣湖天域和文杰心海灣兩大區(qū)域內(nèi)中高檔社區(qū)毗鄰，距寶圣湖不到500米的距離。n 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)自然資源比較豐富，利于居家，具有住宅開(kāi)發(fā)的良好資源。2、交通狀況n 項(xiàng)目正對(duì)面就是連通兩路城區(qū)、空港片區(qū)、北部新區(qū)以及主城區(qū)的重要通道機(jī)場(chǎng)高速?，F(xiàn)有608、609、610、801等十多條公交線路在此設(shè)站

23、，通往陽(yáng)光城、龍溪鎮(zhèn)、楊家坪、解放碑、沙坪壩、朝天門(mén)、南坪、烈士墓等地的公交系統(tǒng)比較發(fā)達(dá)，交通極為便捷。3、配套n 生活配套：本項(xiàng)目所處的回興片區(qū)是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)改造而來(lái)的新興區(qū)域，區(qū)域內(nèi)的生活配套以滿足居民的日常生活需求為主，工行和農(nóng)行在此設(shè)有分行。目前區(qū)域內(nèi)沒(méi)有大型醫(yī)院，但有不少小型藥房，生活便利性較強(qiáng)。區(qū)域內(nèi)教育系統(tǒng)比較發(fā)達(dá)，有回興中心小學(xué)、實(shí)驗(yàn)三小、海聯(lián)學(xué)院、西南政法大學(xué)和川外南方翻譯學(xué)院等，高等院校的聚集也帶來(lái)了大量的消費(fèi)需要，另外回興片區(qū)的生活配套也因此得到較大幅度的擴(kuò)充。n 商業(yè)配套：目前回興片區(qū)的商業(yè)主要以建材家具和生活配套為主，近年來(lái)回興片區(qū)在建的小區(qū)樓盤(pán)已經(jīng)陸續(xù)交房，隨著業(yè)主的入住

24、，社區(qū)商業(yè)也逐漸投入使用。目前圣湖天域已經(jīng)引進(jìn)了重百超市并即將開(kāi)業(yè)，這使得附近區(qū)域居民的生活便利性大大加強(qiáng)。（二）項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃1、項(xiàng)目目標(biāo)客戶來(lái)源n “三北”區(qū)域即渝北、江北、北部高新區(qū)70-80%，渝中區(qū)及其他主城區(qū)15%，重慶區(qū)縣客戶5%。2、產(chǎn)品規(guī)劃特色n 結(jié)合本項(xiàng)目目標(biāo)客源情況并根據(jù)政府70/90政策，本項(xiàng)目70%的產(chǎn)品戶型面積在90平方米以下，總體而言本項(xiàng)目注意控制產(chǎn)品面積，在產(chǎn)品總價(jià)上有較高彈性。n 產(chǎn)品戶型創(chuàng)新，根據(jù)“同樣的面積，功能豐富；同樣的功能，面積精簡(jiǎn)”的原則設(shè)計(jì)，且本項(xiàng)目產(chǎn)品戶型中做到戶戶帶有露臺(tái)與空中庭院，在銷(xiāo)售過(guò)程中空中庭院建筑面積僅計(jì)算一半，將產(chǎn)品利益最大程度讓利

25、于客戶。n 產(chǎn)品底層采取調(diào)空手法，景觀開(kāi)闊，觀賞性與功能性相結(jié)合，又增加了鄰里間交流、嬉戲、休息的空間。n 實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流，且地下車(chē)庫(kù)直接入幢，在地下車(chē)庫(kù)中設(shè)計(jì)生態(tài)洞，增加自然、通風(fēng)與采光。（三）項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位及依據(jù)1、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位n 本項(xiàng)目計(jì)劃于2008年10月正式開(kāi)盤(pán)預(yù)售，高層住宅部分銷(xiāo)售總體均價(jià)統(tǒng)一為4500元平方米，多層住宅部分銷(xiāo)售均價(jià)統(tǒng)一為5500元平方米，小戶型公寓部分銷(xiāo)售均價(jià)統(tǒng)一為5300元平方米，商業(yè)部分銷(xiāo)售總體均價(jià)統(tǒng)一為10000元平方米，銷(xiāo)售過(guò)程中實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格可能由低到高或出現(xiàn)其他波動(dòng)，但最終項(xiàng)目整體銷(xiāo)售均價(jià)如上。2、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位依據(jù)n 項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)行情代表個(gè)案名稱區(qū)域區(qū)位

26、總建筑面積（萬(wàn)方）容積率最新房源開(kāi)盤(pán)日期住宅均價(jià)格（元/平方）當(dāng)期住宅供應(yīng)套數(shù)當(dāng)期住宅銷(xiāo)售率金香林渝北區(qū)碗水轉(zhuǎn)盤(pán)城南開(kāi)發(fā)區(qū)22.70.992007-4440030095%文杰心海灣渝北區(qū)回興街道雙湖路112.652006-9420045095%圣湖天域渝北區(qū)回興寶桐路1路(寶圣湖邊)253.912007-11400012070%藍(lán)色星空渝北區(qū)回興立交9.63.842007-3390070075%數(shù)據(jù)來(lái)源：以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止于2007年12月26日，由旭輝集團(tuán)收集整理 本項(xiàng)目周邊市場(chǎng)產(chǎn)品以中、大規(guī)模普通住宅產(chǎn)品為主，普通住宅行情集中在39004200元/平方米。目前區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目整體銷(xiāo)售狀況非常良好，

27、多數(shù)項(xiàng)目推出部分的整體銷(xiāo)售率都能達(dá)到90%左右及以上，其中金香林、文杰心海灣等典型中高檔項(xiàng)目的平均銷(xiāo)售速度均能達(dá)到70-100套，市場(chǎng)整體反映良好。 從目前區(qū)域客戶的構(gòu)成來(lái)看，70-80%的客戶都是來(lái)自于區(qū)域內(nèi)部。對(duì)比市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，鑒于本項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)等諸多優(yōu)勢(shì)資源，結(jié)合本項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃特色的創(chuàng)新，從區(qū)域內(nèi)部而言，本項(xiàng)目完全具備成為區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)型樓盤(pán)的條件，發(fā)展方向?yàn)閰^(qū)域內(nèi)最為高端的代表性項(xiàng)目之一。n 市場(chǎng)自然價(jià)格增長(zhǎng)及本集團(tuán)產(chǎn)品創(chuàng)新、營(yíng)銷(xiāo)策劃、品牌創(chuàng)造溢價(jià) 本項(xiàng)目計(jì)劃于2008年10月正式開(kāi)盤(pán)預(yù)售，現(xiàn)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)普通公寓行情集中在36004200元/平方米，取區(qū)域平均價(jià)

28、格為4100元/平方米，根據(jù)前文市場(chǎng)分析，重慶未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格上升空間仍然較大，在市場(chǎng)價(jià)格合理穩(wěn)定增長(zhǎng)的情況下本集團(tuán)通過(guò)對(duì)產(chǎn)品的創(chuàng)新設(shè)計(jì)并采取有效的營(yíng)銷(xiāo)策劃，可創(chuàng)造一定的溢價(jià)空間，故對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)銷(xiāo)售價(jià)格判斷如下表溢價(jià)因素理想溢價(jià)目前區(qū)域普遍行情4100（元/平方米）市場(chǎng)年自然增長(zhǎng)溢價(jià)10%產(chǎn)品創(chuàng)新溢價(jià)5%營(yíng)銷(xiāo)策劃溢價(jià)3%公司品牌溢價(jià)2%溢價(jià)合計(jì)20%2008年本項(xiàng)目公寓開(kāi)盤(pán)可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售均價(jià)4920（元/平方米） 考慮到本項(xiàng)目銷(xiāo)售周期為2008年至2010年，且重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景樂(lè)觀，故取高層住宅部分銷(xiāo)售總體均價(jià)統(tǒng)一為4500元平方米，多層住宅部分銷(xiāo)售均價(jià)統(tǒng)一為5500元平方米，小戶型公寓部分銷(xiāo)售

29、均價(jià)統(tǒng)一為5300元平方米，商業(yè)部分銷(xiāo)售總體均價(jià)統(tǒng)一為10000元平方米，銷(xiāo)售過(guò)程中實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格可能出現(xiàn)波動(dòng)，但預(yù)計(jì)最終項(xiàng)目整體銷(xiāo)售均價(jià)如上。n 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析（以公寓產(chǎn)品為例）對(duì)本項(xiàng)目可能構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)的地段或項(xiàng)目、周邊土地、同屬城區(qū)其他地段的能力評(píng)價(jià)內(nèi)容權(quán)數(shù)本項(xiàng)目文杰心海灣（本區(qū)域內(nèi)）國(guó)瑞城（其他地段）春風(fēng)城市心筑（中心城區(qū)地段）區(qū)位0.53345物業(yè)管理0.14334環(huán)境0.24334容積率0.24323總分3.533.34.3功能系數(shù)0.25 0.21 0.23 0.30 項(xiàng)目售價(jià)4500420047006600成本系數(shù)0.23 0.21 0.24 0.33 價(jià)值系數(shù)1.10 1.01 1

30、.00 0.92 注：價(jià)值系數(shù)為性價(jià)比，競(jìng)爭(zhēng)能力分析步驟如下：（1） 為各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手打分，最高者得5分，最低者得1分，中等水平者得3分。（2） 功能得分乘以功能權(quán)數(shù)，累計(jì)得到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手得分。（3） 計(jì)算每個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的得分比例，即功能系數(shù)。（4） 每個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的售價(jià)除以售價(jià)合計(jì)，得到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的成本系數(shù)。（5） 功能系數(shù)除以成本系數(shù)，得到價(jià)值系數(shù)，價(jià)值系數(shù)相當(dāng)于性價(jià)比。對(duì)于購(gòu)房者，價(jià)值系數(shù)等于1，等價(jià)；價(jià)值系數(shù)大于1，超值。結(jié)論：n 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格系數(shù)為1.10，性價(jià)比良好。n 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格為2008年10月起銷(xiāo)售的整體均價(jià)，而其他參照比較項(xiàng)目的價(jià)格為2007年12月均價(jià)，考慮到時(shí)間上的差異性，根據(jù)前文市場(chǎng)

31、分析，重慶未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格上升空間仍然較大，現(xiàn)假設(shè)參照項(xiàng)目?jī)r(jià)格按照10%的市場(chǎng)價(jià)格年平均增幅增長(zhǎng)，對(duì)上表修正后得出本項(xiàng)目?jī)r(jià)格系數(shù)為1.19（如下表所示），因此本項(xiàng)目的市場(chǎng)可行性高。內(nèi)容權(quán)數(shù)本項(xiàng)目文杰心海灣（本區(qū)域內(nèi)）國(guó)瑞城（其他地段）春風(fēng)城市心筑（中心城區(qū)地段）區(qū)位0.53345物業(yè)管理0.14334環(huán)境0.24334容積率0.24323總分3.533.34.3功能系數(shù)0.25 0.21 0.23 0.30 項(xiàng)目售價(jià)4500462051707260成本系數(shù)0.21 0.21 0.24 0.34 價(jià)值系數(shù)1.19 0.99 0.98 0.91 以上兩表數(shù)據(jù)來(lái)源：由旭輝集團(tuán)收集整第三部分項(xiàng)目工程進(jìn)度安排說(shuō)明：1、圖中蘭線為假定二期；2、主體結(jié)構(gòu)按2325層考慮。第四部分項(xiàng)目投資估算一、項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃本項(xiàng)目總建筑面積466,300,分兩期開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)周期為四年。物業(yè)形態(tài)包括多層住宅、高層住宅、小戶型公寓、商業(yè)等。二、項(xiàng)目成本測(cè)算表三、項(xiàng)目總投資估算單位：萬(wàn)元四、項(xiàng)