工廠物業(yè)管理方案

1、文件名稱： 投標(biāo)方案 文件編號： 編 制： 審 核： 批 準： 目 錄一、公司簡介3二、物業(yè)管理指導(dǎo)思想、服務(wù)理念4三、擬采用的物業(yè)管理方式5四、現(xiàn)場物業(yè)管理的組織架構(gòu)示意9五、現(xiàn)場管理處工作職能組織運行示意10六、物業(yè)管理人員的選聘、勞資管理、培訓(xùn)13七、內(nèi)部管理制度19八、物業(yè)管理服務(wù)具體內(nèi)容和管理措施23九、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準27十、緊急事件應(yīng)對預(yù)案29十一、日常管理制度及崗位考核辦法33十二前期開辦費 35十三、物業(yè)服務(wù)測算說明36十四、結(jié)束語381、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（正、副本）2、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書（正、副本）3、企業(yè)稅務(wù)登記證（正、副本）4、企業(yè)組織機構(gòu)代碼證書公司簡介深圳*物業(yè)管

2、理有限公司成立于*年*月，是一家提供物業(yè)服務(wù)、保安服務(wù)、保潔服務(wù)的專業(yè)企業(yè)，公司注冊資金*萬元，具有國家物業(yè)管理*級資質(zhì)，并通過iso9001：2000質(zhì)量管理體系認證。公司現(xiàn)有員工300多人，管理人員80%以上具有大專以上學(xué)歷，操作服務(wù)人員98%以上具有多年物業(yè)管理及服務(wù)工作經(jīng)驗，擁有保安隊、環(huán)衛(wèi)綠化隊、綜合維修隊等10多個專業(yè)化服務(wù)隊，擁有清掃車、吸污車、垃圾車等大中小型設(shè)備50余臺，能夠滿足各類辦公場所、工廠及大中型居民區(qū)的物業(yè)綜合服務(wù)需求。時代帶來機遇，機遇伴隨挑戰(zhàn)，公司建立了完善的健康、安全、環(huán)保管理體系和門衛(wèi)、巡邏、義務(wù)監(jiān)督員、警務(wù)區(qū)“五位一體”治安防范體系，完全有能力確保接管的各

3、類小區(qū)和非住宅建筑在最短時間內(nèi)實現(xiàn)治安、保潔、綠化、維修等工作的科學(xué)規(guī)范管理、優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)。天中物業(yè)團隊在時代的大潮中不斷開拓創(chuàng)新、奮發(fā)圖強，形成了人性化、專業(yè)化的管理服務(wù)特色。以“服務(wù)第一、業(yè)主至上、誠實守信、依法經(jīng)營”為宗旨，以爭創(chuàng)“合肥一流、安徽知名”為目標(biāo)。公司奉行“更標(biāo)準、更專業(yè)、更完善、更貼心”的企業(yè)精神及專業(yè)服務(wù)，用戶第一、尊重同行、追求綜合效益的經(jīng)營理念，切實維護產(chǎn)權(quán)人、使用人的利益，努力做到所管理的項目實現(xiàn)市優(yōu)、省優(yōu)、國優(yōu)。 指導(dǎo)思想 服務(wù)理念 管理目標(biāo)指導(dǎo)思想在市物業(yè)主管部門的指導(dǎo)下，堅持全心全意為業(yè)務(wù)服務(wù)的宗旨，恪守“誠實守信、業(yè)主至上”的經(jīng)營方針，認真貫徹物業(yè)管理條例，

4、按照iso9001國際質(zhì)量體系標(biāo)準規(guī)范各種規(guī)章制度和工作行為，為業(yè)主營造安全、舒適、健康、文明的工作環(huán)境。服務(wù)理念實行質(zhì)量標(biāo)準跟蹤管理，追求服務(wù)零缺陷，達到業(yè)主的要求，超越業(yè)主的期望。管理目標(biāo)一年內(nèi)達市優(yōu)標(biāo)準二至三年內(nèi)達省優(yōu)標(biāo)準四至五年內(nèi)力爭達到國優(yōu)標(biāo)準擬采用的物業(yè)管理模式根據(jù)*制衣有限公司項目特點，我公司擬設(shè)管理處作為公司的外派機構(gòu)，全面負責(zé)該項目的日常管理運作，統(tǒng)管整個內(nèi)外事務(wù)，公司與管理處每年簽訂管理目標(biāo)責(zé)任書和經(jīng)濟指標(biāo)責(zé)任書。為體現(xiàn)以客戶為尊的服務(wù)理念，深化保安、保潔的內(nèi)涵，我們提出全新的“酒店式服務(wù)”的管理模式，全員、全程、全效為業(yè)主提供放心物業(yè)管理服務(wù)。（1）計劃目標(biāo)管理：根據(jù)*物

5、業(yè)管理條例和項目的實際要求，制定各項管理制度；針對物業(yè)管理的各項具體工作，推行目標(biāo)管理，把軟任務(wù)變成硬指標(biāo)，全部落實到班組和個人，進行指標(biāo)分析。（2）督導(dǎo)管理：管理處在現(xiàn)場管理采用督導(dǎo)管理方式，對各班組實施管理，保證管理正常運作，具體采用以下四種方法：a、經(jīng)濟手段：與員工簽訂勞動合同，明確員工權(quán)責(zé)，制定績效考核辦法，以此來調(diào)動員工的工作積極性；b、法規(guī)管理：由公司統(tǒng)一制定一套完整標(biāo)準化的規(guī)章制度和工作流程，以此來指導(dǎo)規(guī)范員工的言行，提高工作效率和工作質(zhì)量。c、行政管理：物業(yè)管理堅持按月、按周制定詳細的工作計劃，檢查每天工作完成情況，分析工作中存在的問題，提出解決方法；d、培訓(xùn)教育：通過各種教育

6、手段培養(yǎng)員工敬業(yè)精神、責(zé)任意識，加強對員工的各種培訓(xùn)，不斷提高員工的自身素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。（3）iso9001管理體系：物業(yè)管理處根據(jù)iso9001管理體制和物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)要求，依照公司制定的作業(yè)指導(dǎo)書、程序文件、質(zhì)量手冊和質(zhì)量記錄等工作文件，使管理處各項管理活動都納入標(biāo)準，實行標(biāo)準化管理。（4）協(xié)調(diào)管理a、用協(xié)調(diào)管理的辦法解決各類矛盾或沖突；b、鼓勵員工、業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)工作提出合理化建議或投訴，增加服務(wù)意識和管理凝聚力，把存在的問題逐一解決與消化；c、對員工服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量等造成業(yè)主不滿意的現(xiàn)象，采取批評教育、行政處罰等手段加以解決。（5）控制方式a、嚴格的崗位責(zé)任制和完善的管理規(guī)章

7、，實行責(zé)任、目標(biāo)控制；b、采用量化考核方法，以嚴格的考核制度和淘汰制度實行控制；c、由物業(yè)部對物業(yè)管理的各項工作進行考核、檢查、監(jiān)督、催辦、使管理處的運作控制更為嚴謹；d、標(biāo)準、規(guī)范、流暢、嚴密的運作流程、環(huán)環(huán)相扣；e、24小時值班制度，保證各項工作及時完成；f、設(shè)立物業(yè)主任信箱，公示24小時監(jiān)督投訴電話；g、日檢、月檢與抽查相結(jié)合，對各項服務(wù)工作進行檢查與督促。（6）激勵機制a、實施日常管理目標(biāo)責(zé)任制，增強管理處的工作主動性。我公司將參照全國物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的標(biāo)準制訂各項管理指標(biāo)，管理處將按此標(biāo)準嚴格做好每項工作，明確獎懲。b、實施獎勵、破格提升制度，調(diào)動全體員工的工作熱情。管理處員工將實施

8、獎懲制度與績效考核管理辦法，競爭競聘上崗，以形成競爭激勵機制，提高員工工作的積極性。c、人性化管理。公司尊重每一位員工，關(guān)心每一個員工，使其保持良好的工作心態(tài)，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。（7）監(jiān)督機制監(jiān)督機制是實現(xiàn)物業(yè)管理各項工作順利開展必要的外在約束條件，防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差，保證管理處和工作人員依法辦事，一是公司對管理處人員進行監(jiān)督，二是聯(lián)亞公司對管理處及工作人員是否依法進行物業(yè)管理活動進行廣泛的監(jiān)督，形成多方面綜合的監(jiān)督體系，同時，通過實行監(jiān)督、反饋監(jiān)督等各種手段，實現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機制，以保證物業(yè)管理監(jiān)督機制的有效實現(xiàn)。我們將嚴格按照國家、政府及上級主管部門的有關(guān)法律、法規(guī)的要求開展

9、工作，并適時地宣傳物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、政策、定期向聯(lián)亞公司匯報物業(yè)管理運作事務(wù)。分解量化目標(biāo)進行考核，具體做法：a、公開監(jiān)督制度，公布管理處監(jiān)督投訴電話，設(shè)立管理處主任信箱，24小時受理投訴；b、評議制度，管理處對各項管理活動實行監(jiān)督、跟蹤、反饋，對聯(lián)亞公司或其它業(yè)源的信息做到有分析、有處理、有跟蹤、有反饋，征詢對物業(yè)管理服務(wù)的意見，了解聯(lián)亞公司對物業(yè)管理工作的評價，了解聯(lián)亞公司的要求，不斷地持續(xù)改進，提高服務(wù)質(zhì)量，為聯(lián)亞公司提供滿意物業(yè)管理服務(wù)。c、定期報告制度，管理處定期向聯(lián)亞公司分管領(lǐng)導(dǎo)報告工作，匯報物業(yè)管理事宜，確保實現(xiàn)服務(wù)承諾。現(xiàn)場項目管理組織架構(gòu)示意圖*制衣有限公司安徽*物業(yè)管理有限

10、公司太子龍物業(yè)管理處綜合部護衛(wèi)部保潔部對外聯(lián)絡(luò)特約服務(wù)部門協(xié)調(diào)業(yè)主投訴處理安全防范管理監(jiān)控管理消防管理車輛管理綠化養(yǎng)護衛(wèi)生保潔財務(wù)管理檔案管理報刊信件收發(fā)員工培訓(xùn)業(yè)主回訪測評來電來訪采購保管現(xiàn)場物管處工作職能組織運行圖物管處主任 指 下 令 達各職能部門負責(zé)人信息反 跟 管 跟 管 跟 管饋 蹤 理 蹤 理 蹤 理護衛(wèi)部綜合部收集保潔部服 服 服 務(wù) 務(wù) 務(wù)*公司人員選聘、勞資管理、培訓(xùn)（二）人員的選聘及管理企業(yè)只有管好人，才能管好事。所以從這層意義上來說，經(jīng)營企業(yè)其實就是做人的工作。而做人的工作，應(yīng)在自我培養(yǎng)與開發(fā)的同時，積極由外部招聘引進，為公司培養(yǎng)一支過硬的員工隊伍。我公司人員管理的宗旨

11、是以人為本，善待員工，規(guī)范管理，人盡其才。我們的人員管理體系由以下幾部分組成：確定標(biāo)準、嚴格招聘管理處為保障物業(yè)管理服務(wù)過程的質(zhì)量，對人員選用標(biāo)準將確定以下幾項硬性指標(biāo)：1、 知識層次：為了符合高品質(zhì)物業(yè)管理的要求，管理層人員除要求100%的高中以上文化程度以外，部分崗位引進專業(yè)技術(shù)人才。2、 錄用考核：所以管理層人員，均經(jīng)過正常的筆試、面試等錄用考核，成績合格者可錄用；作業(yè)層人員要通過技能考試。3、工作經(jīng)驗：所以管理層員工除必須具有物業(yè)管理經(jīng)驗外，還需有其它相關(guān)管理工作經(jīng)歷。量才適用、合理配置為最大限度地發(fā)揮人員的主動性和積極性，充分挖掘潛能，我公司對企業(yè)的人力資源進行有效配置，合理設(shè)計各工

12、作崗位的工作內(nèi)容和職責(zé)范圍，目的是使人適合于職務(wù)，使職務(wù)適合于人，充分體現(xiàn)“會用人，用好人”的思路。我公司規(guī)定新員工錄用后，須由有經(jīng)驗的管理人員帶領(lǐng)，到基層進行試用實習(xí)，并在實習(xí)過程中，全面測定和驗證新員工的個人工作能力，對不合崗位要求的而又有其它專長的，實行調(diào)崗安排使用。尤其是在一專多能的問題上，更要注意觀察，充分發(fā)揮個人專長。 規(guī)范管理，分層實施1、組織落實，制度規(guī)范：我公司的人員組織管理靠的是可見的、具體的企業(yè)規(guī)范，如制訂管理規(guī)章，明確各級人員的崗位職責(zé)和權(quán)力；建立一套合理公正的獎勵制度。通過規(guī)范企業(yè)運作，約束員工行為。2、分工協(xié)作，層級管理：由于物業(yè)管理中，存在著許多不確定因素，所以在

13、管理中我公司對管理層及操作層員工采取不同的管理方法。如：對管理層員工實施授權(quán)管理，既在一定的工作范圍內(nèi)讓他們自己管理自己，增強管理人員的責(zé)任意識。3、規(guī)范言行，注重儀表：我公司將員工的言行舉止、儀容、儀表等軟性因素納入規(guī)范化管理范疇，制訂了詳細的員工守則、服務(wù)手冊。同時我公司還將擬定每一崗位、每一工種詳細的工作流程、崗位職責(zé)、服務(wù)質(zhì)量執(zhí)行標(biāo)準，規(guī)范企業(yè)和員工的運作，確保管理和服務(wù)質(zhì)量。素質(zhì)評價，績效考核1、量化考核，客觀評價：人員管理中的績效考核是充分發(fā)揮人員素質(zhì)效能的內(nèi)在保障。對考核出的佼佼者，我公司將采用“讓最明白的人最有權(quán)，讓最有責(zé)任心的人最有權(quán)”。通過實踐我公司總結(jié)出包括考核評鑒、行為

14、測評、專項考試等三種評價方法在內(nèi)的管理人員素質(zhì)體系，對員工的“德、能、勤、績”進行全面客觀的評鑒。制訂科學(xué)合理的工作服務(wù)臺標(biāo)準和量化考核標(biāo)準，并推出一整套突出績效與完全測評相結(jié)合的考核實施方案?？己瞬蛔哌^場，不講形式。各級人員均有詳細的績效考核指標(biāo)，業(yè)績的好壞、質(zhì)效的高低、綜合素質(zhì)的優(yōu)劣決定了該被考核人的獎勵。使考核起到獎勵先進、鞭策后進的良好作用，同時也使員工有壓力感、責(zé)任感和緊迫感。2、末位淘汰，吐故納新：為使聯(lián)亞公司物業(yè)管理隊伍更有戰(zhàn)斗力和生命力，在保持隊伍相對穩(wěn)定的同時，根據(jù)情況及時優(yōu)化隊伍結(jié)構(gòu)，結(jié)合考核，實行末位淘汰制，淘汰率在5%左右，這樣做既留住了企業(yè)所需的人才，同時又吸納了新生

15、力量。危機、壓力、目標(biāo)、信念是鑄造內(nèi)聚力的“秘密武器”。（三）人員的勞資管理人員的勞資管理按照公司集中管理，各項目管理處具體實施的原則辦理。1、人員的勞資管理具體由公司辦公室負責(zé)。2、管理處勞資員每月按時將審核、審批完的工資表交到公司辦公室勞資員處。3、公司辦公室勞資員每月按國家有關(guān)規(guī)定及時準確計算和上繳員工養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、醫(yī)療保險、工傷事故保險、個人負擔(dān)部分由單位墊付的，按月在工資中扣回。4、公司辦公室勞資員按照國家政策辦理技術(shù)工人培訓(xùn)、晉級手續(xù)，并兌現(xiàn)工資。5、公司辦公室勞資員接到新報到大中專畢業(yè)生的檔案，及時為其辦理工資核定、養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、醫(yī)療保險、工傷事故保險。報到之日起核算

16、工資，并兌現(xiàn)工資。（四）管理人員的培訓(xùn)持續(xù)有效的員工培訓(xùn)是人力資源開發(fā)最重要的基礎(chǔ)工作，是企業(yè)保持競爭力的重要手段。管理處大多數(shù)的管理障礙，可以通過有效的培訓(xùn)得到解決。員工培訓(xùn)是企業(yè)管理升級的重要環(huán)節(jié)。我公司高度重視員工培訓(xùn)工作，把員工培訓(xùn)作為人力資源開發(fā)的基礎(chǔ)工作，每年安排周密的員工培訓(xùn)、考核計劃。1、培訓(xùn)體質(zhì)培訓(xùn)體系培訓(xùn)計劃培訓(xùn)需求分析 1 2組織實施培訓(xùn)績效評估 崗位應(yīng)用培訓(xùn)考核 5 4 32、培訓(xùn)原則因需施教、培考結(jié)合、觀念在先、注重實效3、培訓(xùn)目標(biāo)品德優(yōu)良、觀念到位、勝任崗位4、培訓(xùn)內(nèi)容（1）觀念培訓(xùn)（針對全體人員）道德觀念、服務(wù)觀念、競爭觀念、質(zhì)量觀念、創(chuàng)新觀念、效率觀念、成本觀念

17、、安全觀念以及公司的企業(yè)文化體系。（2）管理培訓(xùn)（針對各級骨干）員工激勵、客戶溝通技巧、法律法規(guī)、成本核算、計算機應(yīng)用、質(zhì)量體系、環(huán)境美學(xué)、突發(fā)事件處理、管理理論。（3）崗位技術(shù)培訓(xùn)（針對操作層）基本技能、物業(yè)管理基本概念和主要內(nèi)容、設(shè)備維護和使用、辦公室自動化管理、消防及治安管理、房地產(chǎn)管理。（4）基礎(chǔ)培訓(xùn)（針對新入職員工）行為規(guī)范、物業(yè)管理概論、員工守則、職業(yè)道德教育、管理制度、崗位職責(zé)、企業(yè)管理目標(biāo)等。5、年度培訓(xùn)計劃我公司擬將首年度員工培訓(xùn)分為兩個階段，第一階段入駐前期培訓(xùn)，采用集中、封閉、強化培訓(xùn)，重點為基礎(chǔ)培訓(xùn)和觀念培訓(xùn)，配合兩輪培訓(xùn)考核；第二階段為入駐后培訓(xùn)，采用定期、實操、教練

18、式1+1模式培訓(xùn)，激發(fā)潛能，啟導(dǎo)信心，配合業(yè)務(wù)考核與業(yè)績評估，鞏固培訓(xùn)效果。6培訓(xùn)方式入職強化培訓(xùn)、常規(guī)集中授課，技能培訓(xùn)，參觀考察，專題研討、案例分析，實操演練內(nèi)部崗位培訓(xùn)培訓(xùn)方式內(nèi)部崗位培訓(xùn)短期研修，專職進修，參觀學(xué)習(xí)，行業(yè)沙龍，論文交流等鼓勵員工通過電大、夜大和自學(xué)等方式充電內(nèi)部崗位培訓(xùn)7、培訓(xùn)效果：通過業(yè)務(wù)考核和業(yè)績評估檢驗培訓(xùn)效果培訓(xùn)前安排測試，了解員工基礎(chǔ)和培訓(xùn)需求，培訓(xùn)上鞏固培訓(xùn)效果，培訓(xùn)后確保勝任崗位，并對員工業(yè)績進行跟蹤評估。內(nèi)部管理制度一、管理處主任崗位職責(zé)1、全面負責(zé)對所管轄的物業(yè)實施一體化綜合管理，完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)；2、制定管理處年度、月度工作計劃

19、并組織實施，業(yè)務(wù)上接受總公司和上級部門的指導(dǎo)和監(jiān)督；3、負責(zé)檢查、監(jiān)督各項制度的執(zhí)行情況；4、合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時關(guān)心員工生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度；5、負責(zé)所管轄的物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作；6、協(xié)調(diào)本部門與供水、供電、工商等和物業(yè)管理有關(guān)的部門的關(guān)系，便于開展各項工作；7、認真完成管理處其他工作職責(zé)內(nèi)容和公司安排或委托的其他工作任務(wù)。二、管理處主管崗位職責(zé)1、協(xié)助管理處主任完成管理處的各項工作；2、認真完成所分管的各項工作；3、接待來訪住戶，對住戶的投訴及時處理；投訴處理率99%；4、熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、單

20、元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設(shè)備操作方法，公共設(shè)施養(yǎng)護辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時收繳管理費，收繳率達預(yù)定目標(biāo)；5、熟悉有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定；6、每日巡查小區(qū)，檢查各部門工作，發(fā)現(xiàn)潛在問題及時安排處理，并加以改進；7、負責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況；三、物業(yè)管理員崗位職責(zé)1、在物業(yè)管理部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)的職能。2、負責(zé)管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務(wù)工作。3、全面掌握管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的使用工程。4、協(xié)調(diào)各部門送發(fā)物業(yè)管理方面的文件。5、參加管理處例會，總結(jié)當(dāng)月工作，制定

21、下月計劃。6、負責(zé)發(fā)現(xiàn)運作中不合格的服務(wù)項目，進行跟蹤、驗證，處理業(yè)戶投訴。7、收集有價值的物業(yè)信息，為推動公司物業(yè)管理工作的發(fā)展出謀劃策。8、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項任務(wù)。四、維修工崗位職責(zé)1、執(zhí)行管理處制定的有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點和維修、保養(yǎng)方法，負責(zé)對小區(qū)內(nèi)機電設(shè)備的運行值班，處理一般性故障，參與協(xié)助設(shè)施、設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作，對發(fā)生的問題及時想上級領(lǐng)導(dǎo)或管理處匯報。2、定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房，確保設(shè)備、設(shè)施、設(shè)備機房的整潔。3、嚴格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。4、發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好。5、定

22、期對設(shè)施、設(shè)備進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。6、積極完成上級交辦的各項臨時任務(wù)。五、清潔員崗位職責(zé)1、負責(zé)本轄區(qū)的清潔衛(wèi)生工作。2、負責(zé)公司及管理處業(yè)戶的服務(wù)工作。3、負責(zé)小區(qū)各區(qū)域的垃圾收集工作。4、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。六、保安崗位職責(zé)1、服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，以軍人的風(fēng)度處事。2、負責(zé)本轄區(qū)車輛進出、停放管理，遇事要向上級報告。3、負責(zé)本轄區(qū)人員的進出管理。4、模范遵守國家法令、法規(guī)，做到依法辦事。5、熟悉本崗位職責(zé)和工作程序，掌握本轄區(qū)內(nèi)每一個角落，圓滿完成工作任務(wù)。6、熟悉有關(guān)消防器械的使用。7、負責(zé)小區(qū)安全、防火防盜、防破壞的防范工作。8、負責(zé)小區(qū)應(yīng)急處理的搶救工作。9、負

23、責(zé)大廈物業(yè)、工程、清潔、咨詢等各項服務(wù)工作。10完成上級交辦的各項任務(wù)。七、綠化員崗位職責(zé) 1、負責(zé)園區(qū)綠化植物的定期澆水、施肥、除雜草、防治病蟲害,培育、種植花苗木并及時對綠籬、花球的修剪選型。2、負責(zé)清理綠化草地內(nèi)的垃圾雜物和枯枝落葉,做好日常的保潔工作。3、負責(zé)定期對辦公室、會所的陰生植物進行養(yǎng)護、更換。4、負責(zé)對各責(zé)任區(qū)綠化進行管理,勸阻、糾正一切破壞綠化的行為。5、熟記管理住宅區(qū)內(nèi)的綠化面積和布局,熟悉園區(qū)花草樹木的名稱、習(xí)性、生長規(guī)律以及相應(yīng)的養(yǎng)護管理程序。6、愛護公共財物,能熟練操作各種園林器械,熟知農(nóng)藥、化肥的性能及使用標(biāo)準。7、認真學(xué)習(xí)專業(yè)知識,努力提高管理質(zhì)量和工作效率。8

24、、服從主管安排,遵守工作紀律,認真按時完成上級交給的工作任務(wù)。服務(wù)的具體內(nèi)容和管理措施委托管理內(nèi)容1、 廠區(qū)內(nèi)公共通道、門廳、辦公區(qū)、內(nèi)壁墻面、廠區(qū)外圍裝飾地面等保潔；2、 廠區(qū)內(nèi)治安、防盜、消防、交通秩序維護；3、 聯(lián)亞公司交辦的其他任務(wù)。擬采取的主要管理措施 1、清潔、衛(wèi)生a、按照廠區(qū)管理面積和保潔內(nèi)容，合理配置保潔人員。b、廠區(qū)內(nèi)公共部位及廠區(qū)管理區(qū)域的道路、地面、露天停車場、綠化帶和樓道內(nèi)公共部位、公共設(shè)施，包括門外立面，實行8小時清潔。 c、生活垃圾日產(chǎn)日清，定期消殺。 d、建立健全環(huán)境衛(wèi)生保潔日常檢查制度，通過劃分衛(wèi)生責(zé)任區(qū)、 分片包干，責(zé)任到人，監(jiān)督檢查等管理方式，使廠區(qū)的衛(wèi)生達

25、到規(guī)定的標(biāo)準，做到廠區(qū)內(nèi)公共場所和相關(guān)場地、樓梯間地面、墻壁、門廳外立面等整潔、無衛(wèi)生死角，保障廠區(qū)清爽，干凈舒服。 e、管理人員隨時引導(dǎo)使用人注意愛護環(huán)境衛(wèi)生，共同提高廠區(qū)環(huán)境標(biāo)準。 3、安全防范管理 a、配備一支政治可靠、紀律嚴明、訓(xùn)練有素、值勤文明的專職保安隊伍，維護好小區(qū)的公共秩序。 b、采取技防、人防雙管齊下的辦法，利用監(jiān)控系統(tǒng)、通訊聯(lián)絡(luò)系統(tǒng)、保安監(jiān)督巡查系統(tǒng)和門崗值勤檢查系統(tǒng)，進行24小時全天候、全方位安全防范。 c、所有保安人員必須做到能熟練掌握操作監(jiān)控系統(tǒng)，24小時全方位監(jiān)控。巡視人員必須做到每天按照指定的路線定時巡視。 d、當(dāng)班人員配備對講機保持高效聯(lián)絡(luò)，一旦發(fā)現(xiàn)問題在第一時

26、間到達現(xiàn)場并采取有效防范措施，必要時及時報警，協(xié)助公安機關(guān)處理好事態(tài)。 e、廠區(qū)入口實行24小時門崗執(zhí)勤，建立詢問、登記、聯(lián)系制度。 f、堅持查崗制度和報告制度。保安隊長、管理處主任、公司安管部、公司領(lǐng)導(dǎo)進行不定期夜間查崗，并根據(jù)查崗情況給予通報，漏崗、偷懶者按公司規(guī)定處罰。 4、消防管理 a、采取“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的積極方針，貫徹安全責(zé)任制度和消防工作社會化原則，形成統(tǒng)一管理、層層負責(zé)、專群結(jié)合、齊抓共管的網(wǎng)絡(luò)體系，真正把消防工作做到防患于未然。 b、組織專業(yè)人員定期檢查各種消防器材，消防設(shè)施設(shè)備是否功能齊全，靈敏可靠。發(fā)現(xiàn)問題及時處理，保障正常便用。 c、加強對消防通道的管理，做到無亂

27、堆、亂放、亂占用，確保消防通道暢通無阻。 d、堅決制止易燃、易爆品進入廠區(qū)，消除安全隱患。 e、加強對廠區(qū)內(nèi)部安全隱患重點部位 (電梯、監(jiān)控設(shè)備房、水泵房、配電房等)的管理，嚴禁在機房內(nèi)吸煙，堆放雜物和化學(xué)物。 f、所有管理服務(wù)人員必須具有掌握正確使用各種消防器材的能力，從根本上保證廠區(qū)無消防隱患。 g、保安人員每年組織一次消防演習(xí)，把撲救初期火災(zāi)任務(wù)落實到全體管理服務(wù)人員的身上，不失時機的撲滅初期火災(zāi)。小區(qū)建立動用明火報告審批制度。5、廠區(qū)外車輛停放秩序的管理a、各種車輛實行規(guī)范行駛，遵守廠區(qū)外車輛管理規(guī)定。 b、外來車輛按指定的規(guī)定區(qū)域停放。 6、品質(zhì)管理 a、科學(xué)管理手段與溫馨服務(wù)相結(jié)合

28、，制造無盲點的管理網(wǎng)絡(luò)。 b、管理處實行窗口服務(wù)承諾制。 c、強化管理服務(wù)人員的敬業(yè)精神，持續(xù)改進工作，增強業(yè)主的滿意度。7、建立物業(yè)管理報告制度，溝通與聯(lián)亞公司的聯(lián)系，全面推動物業(yè)管理方面的各項工作。 物業(yè)公司在廠區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)工作實行公開報告制度接受聯(lián)亞公司全體員工的監(jiān)督管理。 8、建立、健全廠區(qū)檔案、資料管理制度 9、大力發(fā)展公共關(guān)系 建立與合肥市房產(chǎn)局、工商、稅務(wù)、物價、公安、市容、水電氣管理部門和街道等行政業(yè)務(wù)主管部門的公共業(yè)務(wù)關(guān)系，建立一套單位互通信息網(wǎng)絡(luò)，隨時掌握這些部門的各種政策、法規(guī)信息，以便管理。 物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準一、基本標(biāo)準1、制訂較完善的物業(yè)管理方案，并按規(guī)定簽訂物業(yè)

29、服務(wù)合同。2、管理服務(wù)人員著裝整齊、佩戴標(biāo)志、行為規(guī)范，服務(wù)主動熱情。3、管理處主任具備二年以上專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗。4、管理員應(yīng)90%持有物業(yè)管理工作上崗證書，特種作業(yè)員工應(yīng)100%持政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。5、一線服務(wù)人員每年體檢一次，合格上崗。6、公司多方面運用計算機管理(業(yè)主檔案、收費管理等)。7、采取多種形式如走訪、懇談會、電話溝通、問卷調(diào)查等，每年與5%以上員工作有效溝通，每年有效投訴處理率大于100%，每年進行一次滿意度測評，有效樣本覆蓋大于20%，并對薄弱環(huán)節(jié)持續(xù)改進，滿意率達90%以上。8、建立較完善的檔案管理制度。二、公共秩序維護內(nèi)容與標(biāo)準1、廠區(qū)管理區(qū)域出入口24小

30、時值班。2、保安對小區(qū)管理區(qū)域每小時巡邏2次。3、引導(dǎo)汽車有序停放，非機動車輛按規(guī)定停放區(qū)有序停放。4、進出廠區(qū)管理區(qū)域的外來人員實行登記制度。5、對火災(zāi)、治安、水浸等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案。三、保潔服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準廠區(qū)保潔服務(wù)標(biāo)準1、門廳 全天 擦拭2、公共通道 全天 擦拭3、辦公區(qū) 全天 擦拭4、倉庫 全天 擦拭5、內(nèi)壁墻面 1次/每周 清掃6、廠區(qū)外圍裝飾地面 2次/每天 清掃垃圾的處理與收集1、根據(jù)廠區(qū)實際合理布設(shè)果殼箱、垃圾實行袋裝化，并逐步實施垃 圾分類收集。2、垃圾每日收集2次，生活垃圾做到日產(chǎn)日清。3、根據(jù)廠區(qū)實際需要進行消殺，有效控制蠅、蚊等害蟲滋生及異味 產(chǎn)生。4、室外垃圾箱

31、每日清理、定期清洗、保持潔凈。 緊急事件應(yīng)對預(yù)案1、火警應(yīng)急處理方案1.1 當(dāng)值保安員接到有關(guān)的火警報告時，應(yīng)立即通報主管部門并至報警現(xiàn)場核復(fù)火警情況并做好救火啟動準備。有關(guān)人員應(yīng)記錄火警時間，搜尋事發(fā)現(xiàn)場異常情況及做好記錄；1.2如屬誤報情況，現(xiàn)場保安員確認現(xiàn)場區(qū)域安全后，報呼叫中心記錄并消除火警警報；1.3如現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)火情，保安員應(yīng)立即采取如下應(yīng)急措施：l 現(xiàn)場保安員立即將火警情況以電話、對講機或其他方式向呼叫中心或其他崗位保安員通報；l 保安員在報告火情同時，拿取最近位置的滅火器材并投入救火工作。保安員在救火時，應(yīng)大聲通報相關(guān)區(qū)域的人員，并警告周圍人員撤離危險區(qū)域或協(xié)助補救；l 監(jiān)控中心監(jiān)

32、控員按應(yīng)急方案通報各崗位保安員赴現(xiàn)場增援；l 當(dāng)值保安在安排火場撲救同時，應(yīng)及時設(shè)置火場警戒。并在火勢控制后安排現(xiàn)場保護工作。1.4員工在聽倒呼叫中心發(fā)布危機警戒命令后，自動進行應(yīng)急人力組織，并實施火警現(xiàn)場增援、重要部位職守工作；1.5崗位上的保安員必須按方案內(nèi)容做好各崗位警戒工作；1.6當(dāng)值最高級別人員負責(zé)成立臨時指揮小組，協(xié)調(diào)火情處置應(yīng)急工作；1.7有關(guān)清潔等后勤人員根據(jù)指示進行現(xiàn)場減少器械搬運、現(xiàn)場秩序維護等協(xié)調(diào)工作；1.8同時按規(guī)定通報管理員、物業(yè)主管及公司有關(guān)人員，通報順序如下：l 管理員及物業(yè)主管l 公司主管人員l 如噴淋泵、消防泵有啟動動作，需報告消防部門。1.9火警受控制后，由

33、公司人員和物業(yè)主管、管理員組成專案組進行事故調(diào)查及善后工作；1.10進行事故起因調(diào)查，并制訂整改措施，追究責(zé)任者失職行為；1.11對火警造成的損失進行拍照取證，并記錄損失情況；1.12管理員完成事故經(jīng)過情況報告，由物業(yè)主管總結(jié)情況并上報公司；1.13由公司協(xié)助向保險商申請索賠事項，并跟進辦理以上工作。1.14注意事項l 當(dāng)有關(guān)消防重點防范部位或易燃易爆危險品發(fā)生火情時，保安員應(yīng)及時撥打“119”火警電話向消防部門報告，做好自身安全防范工作；l 保安員應(yīng)保持穩(wěn)定情緒，安撫受驚嚇人員，減少火警對正常秩序的影響；l 發(fā)生電器類火災(zāi)時，嚴禁使用水或水性減滅器械進行撲救；保安員在撲救火情時，應(yīng)隨時與監(jiān)控

34、中心聯(lián)系并通報火情，并尋求支援，以免不可見因素導(dǎo)致火勢失控。接 警1.15處理流程：消除誤報火警成立3、人員組織 3.1二級警戒3.2救火指揮組3.3后勤配合4、監(jiān)控通報4.1物業(yè)主管4.2公司人員4.3消防部門 2、處警措施 2.1火警報告2.2現(xiàn)場撲滅2.3現(xiàn)場通報2.4人員增援2.5現(xiàn)場保護5、善后處理5.1事故調(diào)查5.2損失記錄5.3書面報告5.4保險索賠 2、盜、搶等刑事案件應(yīng)急處理方案2.1發(fā)生盜竊案件時，保安員應(yīng)立即報警，緊急情況撥打“110”報警；2.2管理人員在接到報警同時，應(yīng)立即采取應(yīng)急程序如下：l 各崗實施應(yīng)急方案，加強對進出通道的人員和車輛、物品進出管理，必要時對重點區(qū)

35、域予以封鎖，防止罪犯逃逸。l 安排保安員駐守于被盜區(qū)域戶外，用隔離繩、欄將事發(fā)區(qū)域分隔，做好現(xiàn)場保護工作，禁止無關(guān)人員進入現(xiàn)場。l 管理處安排人員對主要通道、事發(fā)區(qū)域進行安全檢查，以便能及時發(fā)現(xiàn)可能藏匿的罪犯或犯罪索如：侵入部位、隱匿場所、贓物等。l 封鎖有關(guān)案件的任何消息，防止擴散及驚動傳媒人士，從嚴控制人員進出，謝絕采訪，并注意任何情況泄露而造成妨礙警方偵破案件。2.3管理員在實施應(yīng)急方案同時，按規(guī)定通報物業(yè)主管及公司有關(guān)人員，報順序如下：l 物業(yè)主管；l 公司主管部門負責(zé)人。2.4管理處在警方到場或罪犯控制后，應(yīng)采取善后措施如下：l 管理處盡量向警方提供幫助，按警方要求召集當(dāng)值員工陳述案

36、情經(jīng)過，并提供相關(guān)工作報告、記錄、錄像資料等；l 配合警方、公司認真對事件進行調(diào)查，查找起因和安全隱患，制整改措施，追究肇事者及責(zé)任者的責(zé)任，由公司和物業(yè)主管組成專案組進行事故調(diào)查及善后工作；l 對安全隱患立即采取整改措施，并加強近期內(nèi)管轄區(qū)方安全管理，防止罪案再次發(fā)生。2.5注意事項l 管理處員工在巡邏中若發(fā)現(xiàn)有門窗被撬竊時，不得擅自進入現(xiàn)場，以免破壞證據(jù)和痕跡，亦避免自盜嫌疑。l 保安在巡邏中發(fā)現(xiàn)案犯行竊時，應(yīng)立即采用安全通訊方法向呼叫中心和其他同事通報，尋求支援。在其他同事未到達時勿驚動案犯。l 趕赴現(xiàn)場的保安必須攜帶器械，必須要時用以自衛(wèi)。l 在案件調(diào)查期間，管轄區(qū)人員進出及物品應(yīng)嚴格

37、仔細檢查，防止有第二次贓物轉(zhuǎn)移可能。接 警2.6處理流程1、報110警方2、處警措施 2.1二級警戒2.2現(xiàn)場保護2.3安全檢查2.4事態(tài)控制3、監(jiān)控通報3.1物業(yè)主管3.2公司人員 4.1事件調(diào)查4.2損失確認4.3確認報警4.4書面報告 5.1協(xié)助警方5.2跟進調(diào)查5.3安全防范3、人員意外及傷害處理方案3.1保安員在轄區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)人員發(fā)生意外、受傷或急病時，應(yīng)立即通知、通報上級，并撥打“120”醫(yī)療救護中心電話求助。一般情況下應(yīng)安排如下求助措施。l 盡量協(xié)助傷病者，并安置適當(dāng)?shù)胤降群蚓茸o中心救治；l 如傷病者恢復(fù)常態(tài)，可打電話通知其親屬、朋友或同事到場照顧；l 如傷病者情勢嚴重，萬不可擅自搬

38、動并勸其他閑雜人員不要圍觀。盡量將傷者隔離；l 妥善保管傷病者財物（有必要時交警方處理），核對后交還當(dāng)事人或其家屬。3.2注意事項l 公司培訓(xùn)保安員發(fā)現(xiàn)人員受意外及傷害、急病情況、及簡單的止血、創(chuàng)面處理等救治方法。唯有受過專業(yè)急救訓(xùn)練者，方可實施正規(guī)醫(yī)療，否則只可安撫病人的情緒穩(wěn)定；l 傷者因墜落傷及頭、脊椎時，不可作任何移動，以免造成更嚴重的損害；l 傷病者需送交醫(yī)院救治的，需同時報告其他人員并跟進善后事宜。接 警3.3處理程序“120”醫(yī)療救護中心現(xiàn)場措施1.1安撫傷者 1.2通知親屬1.3隔離傷者 1.4財產(chǎn)保管 日常管理制度和考核辦法目錄1、管理處職責(zé)2、管理處主任崗位職責(zé)3、安管部職

39、責(zé)4、安管部隊長職責(zé)5、安管人員職責(zé)6、保潔部職責(zé)7、保潔部組長職責(zé)8、保潔人員職責(zé)9、檔案、資料管理規(guī)定10、消防栓的保養(yǎng)規(guī)定11、管理處接待工作程序12、管理處回訪工作程序13、安管人員儀容儀表規(guī)定14、安管人員應(yīng)急計劃和措施15、停車場管理規(guī)定四、考核辦法目錄1、管理處工作檢驗標(biāo)準2、管理處主任考核標(biāo)準3、安管部工作檢驗標(biāo)準4、安管部主管考核標(biāo)準5、保潔部工作檢驗標(biāo)準6、保潔部主管考核標(biāo)準7、安管人員考核標(biāo)準8、保潔人員考核標(biāo)準前期開辦費名稱數(shù)量單價金額備注辦公桌3套8002400空調(diào)1臺25002500保安服裝12套2002400保潔服裝6套150900水管200米800綠化養(yǎng)護用維修工具2套5001000保潔工具6套100600維修用梯1臺10001000文件柜2組7501500辦公資料1批500500垃圾車2輛6001200不可預(yù)計購置費2000合計16800物業(yè)管理費用測算1、管理成本測算工種/項目人 數(shù)服 裝人員月工資支出年 工 資管理處主管1600250030000物業(yè)管理員2600240028800保安隊員12240016800201600保潔員690