論物業(yè)收費(fèi)的問(wèn)題與對(duì)策

1、論物業(yè)收費(fèi)的問(wèn)題與對(duì)策摘要近年來(lái)隨著我國(guó)城市居住服務(wù)體系的不斷發(fā)展，關(guān)于物業(yè)管理中出現(xiàn)的不協(xié)調(diào)、不 完善的爭(zhēng)議也越來(lái)越多。在眾多的關(guān)于物業(yè)管理爭(zhēng)議中，涉及物業(yè)管理收費(fèi)的是其中的 較為典型和突出的一部分。這些糾紛不但影響了業(yè)主的居住體驗(yàn)和生活質(zhì)量，也阻礙了 物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展,因此如何完善小區(qū)住宅物業(yè)管理的收費(fèi)，正視收費(fèi)難的 問(wèn)題，找出切實(shí)有效的對(duì)策來(lái)解決問(wèn)題是解決現(xiàn)階段物業(yè)管理糾紛的首要問(wèn)題和根本 途徑。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 服務(wù)質(zhì)量 方案 物業(yè)收費(fèi)收費(fèi)制度ABSTRACTDuPont analysis is one of the influential achievement appra

2、isal method in comprehensive analysis method. This article introduced a specific analysis of DuPont Architecture and the decomposition process furthermore, the article Has analyzed the present DuPont analytic method in enterprises practical application and analyzes the system existence in view of th

3、e insufficiency to propose the corresponding improvement measure The improved system will be DuPont analysis of listed companies included in the earnings per share analysis system, and its hierarchical decomposition, thus a more comprehensive reflection of the business of solvency, operation of asse

4、ts, capabilities and the operational risks, financial risk information to improve the goes on the market company target appraisal system.Keywords: Financial Analysis； DuPont Analysis Method : Application and AnalysisII目錄ABSTRACT II一、現(xiàn)行物業(yè)管理在小區(qū)中運(yùn)行的現(xiàn)狀5二 物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題探討5（-）物業(yè)管理收費(fèi)的原因5（二）物業(yè)管理收費(fèi)難的原因51. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)

5、自身的原因52來(lái)自業(yè)主方面的原因63.一些物業(yè)管理的法規(guī)還缺乏可操作性7（三）解決物業(yè)管理收費(fèi)難的必要性71. 完善小區(qū)住宅物業(yè)管理收費(fèi)是維護(hù)業(yè)主權(quán)益的需要72. 完善小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)是社會(huì)主義法制建設(shè)的要求7（四）解決物業(yè)管理收費(fèi)難這一問(wèn)題的對(duì)策71. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)采取的對(duì)策72. 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)采取的對(duì)策83. 國(guó)家政府應(yīng)采取的對(duì)策9總結(jié)10參考文獻(xiàn)12III一、現(xiàn)行物業(yè)管理在小區(qū)中運(yùn)行的現(xiàn)狀物業(yè)管理是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的步伐一起發(fā)展壯大的。對(duì)于物業(yè)管理方面，我國(guó)早在 1996年就出臺(tái)了相關(guān)規(guī)章制度,物業(yè)管理收取的管理服務(wù)費(fèi)，是依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同 的約定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及其配套設(shè)施

6、、設(shè)備、場(chǎng)地進(jìn)行管理、維修、保養(yǎng), 維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序而向業(yè)主收取的費(fèi)用。這種費(fèi)用的收取，關(guān)系到業(yè)主 和使用人的切身利益，關(guān)系到相關(guān)服務(wù)的質(zhì)量和程度。物業(yè)管理企業(yè)收取的物業(yè)費(fèi)的主 要用途:管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;物業(yè)公共部位、共用 設(shè)施、設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化 養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩.序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè) 公共部位、共用設(shè)施、設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其它費(fèi)用等。但許 多物業(yè)管理企業(yè)并沒(méi)有依照?qǐng)?zhí)行，結(jié)果就岀現(xiàn)了不按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)、巧立名口擅自收費(fèi)、 多收費(fèi)少

7、服務(wù)、只收費(fèi)不服務(wù)等現(xiàn)象，物業(yè)管理有名無(wú)實(shí)，不僅不為業(yè)主提供服務(wù)，反而 是業(yè)主的負(fù)擔(dān)。二、物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題探討LI前，物業(yè)管理收費(fèi)難、收費(fèi)率低使我國(guó)多數(shù)物業(yè)管理公司處于尷尬境地。據(jù)統(tǒng) 計(jì)，大多數(shù)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)收費(fèi)率只能達(dá)到50%左右。(-)物業(yè)管理收費(fèi)的原因物業(yè)管理企業(yè)收取的管理服務(wù)費(fèi)，是依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，對(duì)物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)的房屋及其配套設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地進(jìn)行管理、維修、保養(yǎng)，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的 環(huán)境衛(wèi)生和秩序而向業(yè)主收取的費(fèi)用。這種費(fèi)用的收取，關(guān)系到業(yè)主和使用人的切身 利益，關(guān)系到相關(guān)服務(wù)的質(zhì)量和程度。物業(yè)管理企業(yè)收取的物業(yè)費(fèi)的主要用途:管理服 務(wù)人員的丄資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取

8、的福利費(fèi)等；物業(yè)公共部位、共用設(shè)施、設(shè)備 的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 用；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)公 共部位、共用設(shè)施、設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其它費(fèi)用等。(二) 物業(yè)管理收費(fèi)難的原因1. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身的原因(1) 業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的不滿意物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際工作中，沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定和檢查標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家、省、市對(duì)物業(yè) 管理出臺(tái)的政策較少，對(duì)私有物權(quán)如何管理服務(wù)等等，還處于探索和完善階段。業(yè)主 支付多少物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)做到什么樣的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，如何做到質(zhì)、價(jià)相 符也沒(méi)有統(tǒng)一的要求。因

9、此，造成了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)范圉 的熟悉偏差較大。部分業(yè)主按照自己的想象，事無(wú)巨細(xì)地要求提供各項(xiàng)服務(wù)；而物業(yè) 管理企業(yè)只能按照雙方的合同約定、兼顧雙方的利益，根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)的收繳情況， 提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，無(wú)法提供無(wú)償?shù)某捣?wù)。對(duì)此，部分業(yè)主不予認(rèn)可。再加之 有些物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識(shí)差，不能及時(shí)地為客戶解決問(wèn)題，對(duì)服務(wù)承諾言而無(wú)信，影響 了物業(yè)管理行業(yè)在老百姓心目中的形象，使客戶產(chǎn)生不滿情緒而拒交物業(yè)費(fèi)。（2）物業(yè)公司運(yùn)作不規(guī)范有些物業(yè)管理公司在財(cái)務(wù)制度和管理上缺乏專業(yè)性，不能提交物業(yè)收費(fèi)的預(yù)算、 決算等財(cái)務(wù)報(bào)告，無(wú)法讓業(yè)主了解他們所交納的物業(yè)費(fèi)究竟是如伺構(gòu)成和分配使用 的。

10、有些物業(yè)管理公司與業(yè)主產(chǎn)生糾紛后，常常采取不正當(dāng)?shù)氖侄谓鉀Q問(wèn)題，如通過(guò) 拒絕業(yè)主進(jìn)入小區(qū)、停水、停電或者暫停電梯使用來(lái)管制，這種行為明顯擾亂了居民 的正常生活，侵犯了消費(fèi)者的權(quán)益。2. 來(lái)自業(yè)主方面的原因（1）有些業(yè)主的道德素質(zhì)有待轉(zhuǎn)變少數(shù)業(yè)主不遵守物業(yè)管理的規(guī)定和小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約，任意在公共場(chǎng)地、綠化帶 內(nèi)停車、堆放自家雜物、踐踏公共綠地、從窗口向樓下拋撒垃圾、制造噪音干擾鄰居 等，影響了其他業(yè)主的正常生活，受影響的業(yè)主乂將這些現(xiàn)象歸結(jié)為物業(yè)服務(wù)管理不 到位而拒交物業(yè)管理費(fèi)。再加之個(gè)別業(yè)主在交物業(yè)費(fèi)上存在僥幸心理，貪圖小利，躲 避、逃避或刻意不交納物業(yè)費(fèi)。（2）部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的實(shí)際內(nèi)涵缺

11、乏了解解放后，我國(guó)一直普遍實(shí)行著低廉價(jià)格的租房居住制度，兒十年來(lái)，人們已經(jīng)習(xí) 慣了在這種制度下的生活方式。實(shí)行住房商品化和房改后，對(duì)私有產(chǎn)權(quán)物業(yè)實(shí)行有償 管理服務(wù)，從普遍意義上來(lái)講還屬于一個(gè)新興的事物，大多數(shù)人還有一個(gè)適應(yīng)的過(guò)程。 另外，部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)了解棋少，不能從全局理解物業(yè)管理是有償服務(wù)行為, 對(duì)物業(yè)管理的熟悉只是停留在理論的層面上。少數(shù)業(yè)主其至認(rèn)為：物業(yè)管理企業(yè)的工 作除了保潔、保安、綠化外，自己的房屋（物業(yè)）存在的一切問(wèn)題，包括建筑的質(zhì)量問(wèn) 題，也全部應(yīng)山物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。所以，一旦房屋出現(xiàn)建筑質(zhì)量問(wèn)題，就將責(zé)任全 部推到物業(yè)管理企業(yè)身上，并以此作為有力的“借口”，進(jìn)而少交、

12、欠交物業(yè)費(fèi)。他 們不十分清楚這些問(wèn)題是山開發(fā)商、施丄單位或因自己裝修不當(dāng)?shù)雀鞣N原因造成的； 居住過(guò)程中，出現(xiàn)類似的問(wèn)題，其責(zé)任的主體不是物業(yè)管理企業(yè)，也不屬于物業(yè)管理 企業(yè)實(shí)際工作職責(zé)范圍。（3）部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的實(shí)際內(nèi)涵缺乏了解111于部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理這種受客戶的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的 房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、環(huán)境等管理項(xiàng)U進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治, 并向物業(yè)所有人和使用人提供有償服務(wù)的管理形式和物業(yè)管理費(fèi)構(gòu)成不其了解，在物 業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念上存在偏差，影響了物業(yè)管理費(fèi)的收繳率。3. 一些物業(yè)管理的法規(guī)還缺乏可操作性（1）物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低影響物業(yè)管理水平的提高物業(yè)收

13、費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)切合實(shí)際，既滿足企業(yè)利益，乂符合業(yè)主的要求，達(dá)到“質(zhì)價(jià)相 符”，響管理服務(wù)水平。（2）對(duì)惡意拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主缺乏相應(yīng)的約束機(jī)制比如一些小區(qū)，其物業(yè)管理在業(yè)內(nèi)是非常有口碑的，但仍有一些業(yè)主拒交物業(yè)管 理費(fèi)。他們的“理山”是業(yè)主養(yǎng)貓、狗等寵物，既有臭味乂影響環(huán)境，要求物業(yè)管理 公司出面協(xié)調(diào)“禁養(yǎng)”；另一些業(yè)主說(shuō)“養(yǎng)狗是政府允許的”。當(dāng)物業(yè)管理公司就此事 多次找業(yè)主協(xié)商，由于各方業(yè)主堅(jiān)持己見協(xié)調(diào)不成，一些業(yè)主就拒交物管費(fèi)，使物業(yè) 服務(wù)企業(yè)的權(quán)益無(wú)法得到保障。（三）解決物業(yè)管理收費(fèi)難的必要性在我國(guó)，物業(yè)管理按受眾群體劃分為：公共性服務(wù)、代辦性服務(wù)（指物業(yè)為部分 在某些方面具有相同需求的

14、業(yè)主所提供的服務(wù)）、特約性服務(wù)（其受眾群體通常只是 一戶或兒戶業(yè)主）。在這里強(qiáng)調(diào)主要是指公共性服務(wù)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，因?yàn)楣残苑?務(wù)收費(fèi)較容易形成體系而后兩者已具備了私人之間的契約特征，因此需要以制度的約 束。1. 完善小區(qū)住宅物業(yè)管理收費(fèi)是維護(hù)業(yè)主權(quán)益的需要管理收費(fèi)制度既對(duì)物業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管，乂是對(duì)業(yè)主的權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)。 將二者融合，完善收費(fèi)制度，會(huì)使業(yè)主明晰自己繳費(fèi)去向和繳費(fèi)后所享受的權(quán)利。2. 完善小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)是社會(huì)主義法制建設(shè)的要求U詢對(duì)普通住宅的物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理，因此物業(yè)就呈 現(xiàn)出了與政府相似的公共性服務(wù)。據(jù)政府價(jià)格決策聽證暫行辦法的規(guī)定，在制定 公共

15、性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)當(dāng)依法舉行價(jià)格聽證會(huì)?？梢?，完善物業(yè)收費(fèi)制度對(duì)于實(shí)現(xiàn) 政府行政決策的制度化和政府定價(jià)的規(guī)范化，進(jìn)一步推進(jìn)社會(huì)主義民主法制建設(shè)都具 有重要意義。（四）解決物業(yè)管理收費(fèi)難這一問(wèn)題的對(duì)策1. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)采取的對(duì)策（1）加強(qiáng)管理及自身建設(shè)，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體素質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量首先，妥善處理業(yè)主投訴。構(gòu)建一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主間的平等溝通的平臺(tái)， 廣泛征集業(yè)主的合理化建議；物業(yè)管理公司與業(yè)主應(yīng)依約行事，鼓勵(lì)業(yè)主保護(hù)自己的 合法權(quán)益，提高業(yè)主的維權(quán)意識(shí)；無(wú)論業(yè)主投訴惜況是否屬實(shí)，物業(yè)企業(yè)都耐心對(duì)待, 認(rèn)真處理。其次，定期公示物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況，增強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況的透明 度

16、。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)法規(guī)的要求，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)LI、收 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進(jìn)行公示，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，將收費(fèi)表、 收費(fèi)清單、收費(fèi)手冊(cè)及使用情況向業(yè)主和物業(yè)使用人公開，以接受業(yè)主、物業(yè)使用人 的查詢和監(jiān)督。最后，提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)品質(zhì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)從構(gòu)建和諧社會(huì)的高度，重視 物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)品質(zhì)的提升，釆用服務(wù)公示制度，接受社會(huì)公眾的評(píng)價(jià)和監(jiān)督。將 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)融入操作規(guī)范中，將專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范管理相結(jié)合，不斷提升服務(wù)品質(zhì)和管理 服務(wù)水平作為解決“收費(fèi)難”問(wèn)題的著力點(diǎn)。以“質(zhì)價(jià)相符”為基本原則，使業(yè)主獲 得“等值”乃至“超值”服務(wù)。（2）改善物業(yè)收費(fèi)手段的方式

17、采用靈活多樣的收費(fèi)方式。推行綜合收費(fèi)卡制度試點(diǎn)，將居民的水費(fèi)、電費(fèi)、煤 氣費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、采暖費(fèi)等統(tǒng)一存儲(chǔ)在一個(gè)卡中.業(yè)主或物業(yè)使用人到指定代收代 繳銀行或收費(fèi)部門，劃卡結(jié)算。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)電話、短信、電子郵件、信函、走 訪等多種形式發(fā)送繳費(fèi)通知書，采取銀行代扣、銀行代收、上門收取、柜臺(tái)收費(fèi)等方 式收取物業(yè)管理費(fèi)，真正做到客戶繳費(fèi)個(gè)性化、便捷化。（3）強(qiáng)化物業(yè)前期管理和房屋驗(yàn)收、交接工作管理針對(duì)市場(chǎng)上絕大部分業(yè)主不繳費(fèi)的原因看，開發(fā)商遺留問(wèn)題是影響物業(yè)管理收費(fèi) 的主因，如果強(qiáng)化對(duì)物業(yè)項(xiàng)U前期管理，物業(yè)管理企業(yè)就會(huì)創(chuàng)造條件便于對(duì)該物業(yè)項(xiàng) LI實(shí)行全過(guò)程管理。為防止業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，在

18、與開發(fā)商辦理房屋交接 驗(yàn)收的過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事，認(rèn)真細(xì)致不漏項(xiàng)，對(duì)有問(wèn) 題的房屋，要在開發(fā)商處理完畢后再接管。業(yè)主也應(yīng)增強(qiáng)相應(yīng)的維權(quán)意識(shí)，認(rèn)真參與 驗(yàn)房工作，把問(wèn)題盡可能解決在入住之前。（4）加強(qiáng)同業(yè)主委員會(huì)的工作聯(lián)系，加強(qiáng)溝通，交流感情業(yè)主所期望得到服務(wù)與物業(yè)公司所提供的服務(wù)永遠(yuǎn)都會(huì)存在差距，因?yàn)槎咚?的立場(chǎng)不同，關(guān)注的利益點(diǎn)不同。怎么來(lái)協(xié)調(diào)這個(gè)問(wèn)題呢？最好的辦法是利用溝通。 任何人的心里都有一個(gè)價(jià)值的評(píng)判的標(biāo)準(zhǔn)，只要多進(jìn)行溝通，總能找到到平衡點(diǎn)。定 期召開業(yè)主委員會(huì)；每半年舉行一次顧客滿意度調(diào)查；每一季度一次的上門拜訪；每 月舉行的業(yè)主座談會(huì)等等都將是比較好的

19、溝通渠道，只要物業(yè)帶著服務(wù)的意識(shí)和誠(chéng)意 與業(yè)主交流，就沒(méi)有達(dá)不成的共識(shí)。2. 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)采取的對(duì)策（1）堅(jiān)持正面宣傳引導(dǎo)，使廣大業(yè)主樹立正確的物業(yè)消費(fèi)意識(shí)首先，配合相關(guān)政府部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)借助各種媒體，采用多種方 式，對(duì)居民從行業(yè)法規(guī)和法律知識(shí)普及方面入手，廣泛宣傳，提高社會(huì)對(duì)物業(yè)管理服 務(wù)行業(yè)的認(rèn)知度，讓業(yè)主理解實(shí)行市場(chǎng)化、專業(yè)化、社會(huì)化物業(yè)管理的必然性，理解 物業(yè)服務(wù)對(duì)物業(yè)保值增值、提高生活品質(zhì)的重要性，使居民樹立“花錢買服務(wù)”的正 確消費(fèi)觀念。其次，發(fā)揮公眾約束力量，建立業(yè)主誠(chéng)信檔案。將“不拖欠管理費(fèi)”條款列入業(yè) 主公約，嘗試在社區(qū)建立業(yè)主誠(chéng)信檔案，對(duì)不交費(fèi)的業(yè)主在小區(qū)業(yè)主

20、論壇上給予定 時(shí)公布，讓業(yè)主共同來(lái)監(jiān)督。（2）提高業(yè)主對(duì)“花錢買享受”的意識(shí)和思想境界居民樹立“花錢買服務(wù)”的正確消費(fèi)觀念后，要充分利用物業(yè)區(qū)域各種空間和宣 傳形式，向業(yè)主進(jìn)行有關(guān)物業(yè)管理方面的知識(shí)，以此來(lái)提高廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn) 識(shí)，讓業(yè)主知道交納物業(yè)管理費(fèi)是每個(gè)業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)，交費(fèi)是光榮的、不交費(fèi)則是 可恥的，讓業(yè)主充分認(rèn)識(shí)到不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)，除了損害物業(yè)管理企業(yè)的 合法權(quán)益，影響其正常的工作外，更重要的是嚴(yán)重?fù)p害了全體業(yè)主的共同權(quán)益，如， 因不交物業(yè)管理費(fèi)而影響物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)，將會(huì)造成業(yè)主們的物業(yè)價(jià)值下降。對(duì)廣大 業(yè)主要?jiǎng)又郧椤灾岳?，提高他們的思想認(rèn)識(shí)，促使業(yè)主們思想觀

21、念的轉(zhuǎn)化，進(jìn) 而就可以提高繳費(fèi)率。3. 國(guó)家政府應(yīng)采取的對(duì)策（1）健全法律法規(guī)，加強(qiáng)執(zhí)行力度對(duì)物業(yè)管理各個(gè)方面都要建立相應(yīng)的規(guī)章制度，并嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事，不管 是業(yè)主還是物業(yè)管理企業(yè)都要嚴(yán)格按合同行使自己的權(quán)利，盡自己的義務(wù)。政府的職 能部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理，監(jiān)督、指導(dǎo)其完善管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提 高服務(wù)質(zhì)量；要會(huì)同物價(jià)部門加強(qiáng)對(duì)服務(wù)質(zhì)量的檢查。著重檢查物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)是 否是明碼標(biāo)價(jià)，是否“質(zhì)價(jià)相符”，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)存在的侵害業(yè)主利益的行為要堅(jiān) 決制止；對(duì)那些管理水平低、收費(fèi)不規(guī)范、資質(zhì)等級(jí)弄虛作假的企業(yè)應(yīng)加大整改力度; 對(duì)業(yè)主投訴量大的物業(yè)管理企業(yè)要進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)督，并加大處罰

22、力度，切切實(shí)實(shí)站在業(yè) 主的角度，維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。通過(guò)加強(qiáng)政府的調(diào)控和監(jiān)管力度來(lái)提高物業(yè)管 理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，從而提高物業(yè)管理的收費(fèi)率。（2）有法可依，有法必依1996年3月，國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合公布普通住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)暫行辦法 （以下簡(jiǎn)稱辦法），該辦法要求：物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)過(guò)程中，要從實(shí)際出發(fā), 因地制宜，因房制宜，本著與物業(yè)管理水平相適應(yīng)的原則，明碼標(biāo)價(jià)，接受物價(jià)、財(cái) 政、稅務(wù)、審計(jì)部門的監(jiān)督。政府主管部門對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)要加大執(zhí)法力度，一經(jīng)發(fā) 現(xiàn)亂收費(fèi)、多收費(fèi)就要從嚴(yán)查處。它的出臺(tái)，使物業(yè)收費(fèi)管理有法可依。同時(shí)也一定 程度的制約了物業(yè)企業(yè)的不合法行為。（3）政府定價(jià)，物業(yè)在一定

23、幅度內(nèi)自我調(diào)控物業(yè)管理和收費(fèi)定價(jià)依靠政府引導(dǎo)的制度LI前已初具規(guī)模。首先，政府定價(jià)使物 業(yè)的相關(guān)工作更可信、合理；其次，這也有利于政府對(duì)此行業(yè)的監(jiān)管。但政府對(duì)收費(fèi) 不能進(jìn)行絕對(duì)控制，因?yàn)椴煌男^(qū)有不同的情況，不同的樓盤、地段和住房類型也 要區(qū)別對(duì)待。所以政府制定政策時(shí)要考慮居民承受能力，區(qū)別對(duì)待。同時(shí)政府也要給 予物業(yè)一定的調(diào)整區(qū)間，使得其對(duì)收費(fèi)情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。（4）加強(qiáng)物業(yè)管理有關(guān)政策知識(shí)的宣傳物業(yè)管理服務(wù)是一個(gè)系統(tǒng)工程，它貫穿于一項(xiàng)物業(yè)的生產(chǎn)、銷售和售后服務(wù)等每 一個(gè)環(huán)節(jié)。為使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)建立良好的、相互依存的和諧關(guān)系，從根本上解 決物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題，應(yīng)對(duì)業(yè)主加強(qiáng)物業(yè)管理?xiàng)l例

24、和物業(yè)管理有關(guān)收費(fèi)政策 知識(shí)的宣傳。物業(yè)費(fèi)收取的標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企 業(yè)、上級(jí)主管部門共同研究，并公布于眾。同時(shí)，媒體也要從企業(yè)和業(yè)主的不同角度, 全面正確地進(jìn)行輿論引導(dǎo)，提高廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作的認(rèn)知度，讓業(yè)主在享 受物業(yè)管理服務(wù)成果的同時(shí)，明確樹立依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理費(fèi)是全體 業(yè)主的法定義務(wù)的意識(shí)。（5）對(duì)物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)運(yùn)用法律手段維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益的意識(shí)物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)國(guó)家、省、市有關(guān)法律規(guī)定，對(duì)個(gè)別業(yè)主少交、欠交物業(yè)管 理費(fèi)的行為提起法律訴訟，但此項(xiàng)工作要有理有據(jù)。首先，要做必要的交流、溝通： 其次，可以發(fā)律師函；再次，還可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)做工作。對(duì)經(jīng)過(guò)做各方面工作仍 無(wú)效果的業(yè)主，只能通過(guò)法律訴訟程序，用法律的武器維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益，維護(hù)企