物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)

1、論物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)目錄：第一章、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的目的及意義第二章、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)主要任務(wù)（一）、物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題分析（二）、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化對(duì)現(xiàn)行存在問題的解決辦法第三章、物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的主要功能（一）、物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的基本功能（二）、物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的基本資料管理第四章、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的實(shí)施辦法（一）、管理規(guī)模實(shí)現(xiàn)有序擴(kuò)張（二）、切實(shí)向?qū)I(yè)化管理過渡（三）、建立經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式結(jié)束語：物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的發(fā)展趨勢(shì)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的目的及意義隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，各類型物業(yè)項(xiàng)目越來越多，并成為人們生 活中必不可少的一部分。 人們花的錢越多， 不但對(duì)物業(yè)本身質(zhì)量

2、要求越來越高， 同時(shí)對(duì)物業(yè) 管理的服務(wù)和管理水平也要求很高， 例如對(duì)物業(yè)的維修維護(hù)， 甚至對(duì)各項(xiàng)投訴都要求物業(yè)管 理者做的好， 做的完善。 這樣要求物業(yè)管理者對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行宏觀的和微觀的細(xì)致管理， 其 中最好的辦法是用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)法規(guī)來規(guī)范物業(yè)的管理， 這就為我們制定統(tǒng)一的管理標(biāo) 準(zhǔn)提供了市場(chǎng)需要。 而我們所制定的管理標(biāo)準(zhǔn)針對(duì)的是在現(xiàn)代社會(huì)是最普及的行業(yè)， 是關(guān)系 到每個(gè)城鎮(zhèn)居民的切身利益的， 而且必須使管理者對(duì)所管轄的物業(yè)內(nèi)的事物能更方便、 更快 捷的進(jìn)行有效管理， 使業(yè)主 （客戶 ）對(duì)物業(yè)管理范圍內(nèi)存在的問題也能得到更滿意的答復(fù)。伴隨著各類物業(yè)類型的規(guī)模不斷擴(kuò)大和品種的不斷增多， 就拿

3、住宅物業(yè)小區(qū)來說， 像小區(qū)中的 汽車停放， 小區(qū)附帶設(shè)施， 小區(qū)的各項(xiàng)維修、 投訴等都將越來越復(fù)雜， 工作量也將越來越大。 但我國(guó)物業(yè)管理大部分還屬于起步階段，長(zhǎng)期以來人們使用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理不夠嚴(yán)格， 而在一些管理方式方法中存在著許多缺點(diǎn) , 最顯著的就是管理標(biāo)準(zhǔn)化程度不夠，給管理者本 身帶來管理難度。 而物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的目的， 就是為了對(duì)現(xiàn)階段物業(yè)管理的現(xiàn)狀作統(tǒng)一 梳理，制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，樹立良好的行業(yè)規(guī)范，促進(jìn)行業(yè)持續(xù)建康的發(fā)展。關(guān)鍵字：物業(yè)管理、標(biāo)準(zhǔn)化、建設(shè)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)主要任務(wù)（一）、物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題分析其效益也越來越明顯。 在經(jīng)濟(jì)效益對(duì)住宅區(qū)開發(fā)企業(yè)而言， 能提高物同時(shí)，完

4、善的物業(yè)管理能為開發(fā)商在環(huán)境效益上， 住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市開發(fā)， 物業(yè)管理已形成規(guī)模， 對(duì)地方政府而言，主要體現(xiàn)為： 減少了大量的財(cái)政補(bǔ)貼， 業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力， 使開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)暢銷， 加速資金周轉(zhuǎn)。 樹立良好的企業(yè)形象， 吸引更多的房地產(chǎn)交易商和消費(fèi)者。和布局、治安等與整個(gè)建設(shè)風(fēng)貌融為一體，提高了房地產(chǎn)業(yè)的綜合效益。但是，目前在物業(yè) 管理的實(shí)踐過程中還存在著如下問題：1、物業(yè)管理架構(gòu)不完善。目前， 我國(guó)物業(yè)管理存在的首要問題是架構(gòu)不完善， 體制需進(jìn)一步理順和重新構(gòu)建。 其中， 政府、管委會(huì)、物業(yè)管理公司責(zé)、權(quán)、利關(guān)系需要進(jìn)一步明確。例如，成都市近年來已竣工 的住宅小區(qū)中， 房屋及

5、物業(yè)管理有三種基本形式： 一是政府房地產(chǎn)管理部門管理的， 二是房 地產(chǎn)開發(fā)商以企業(yè)管理的，三是產(chǎn)權(quán)單位自管的，這三種物業(yè)管理模式大約各占 1/3 。而且 其中不少物業(yè)管理往往是局部的或單一的， 一些物業(yè)管理單位企業(yè)忽視自身建設(shè)， 把物業(yè)管 理看成只是收費(fèi)服務(wù)和簡(jiǎn)單生產(chǎn)活動(dòng)， 對(duì)企業(yè)發(fā)展和專業(yè)管理水平提高， 一無規(guī)劃， 二無措 施，沒有明確管理目標(biāo)責(zé)任制，企業(yè)既無壓力也無動(dòng)力，管理不計(jì)成本，年終無核算，對(duì)該 建立哪些規(guī)章制度和管理標(biāo)準(zhǔn)， 心中無數(shù)， 照搬照抄了別人的規(guī)章制度， 使這些規(guī)章制度流 于形式。2、配套設(shè)施運(yùn)作不理想。目前， 小區(qū)的投資建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)， 沒有從物業(yè)的生產(chǎn)、 流通與消費(fèi)

6、的全過程來通盤 設(shè)計(jì)和全方位運(yùn)作， 配套設(shè)施運(yùn)作不理想， 物業(yè)管理滯后于住房消費(fèi)使用。 其公用設(shè)施本來 已很少，商店、學(xué)校、銀行、娛樂設(shè)施等本來不足，而這些商業(yè)性網(wǎng)點(diǎn)還因種種原因“名存 實(shí)亡”。3、維修保養(yǎng)不得力。小區(qū)或?qū)懽謽且坏┌l(fā)生故障性事件而向物業(yè)管理公司反映 （諸如電梯損壞、 水管泄漏、 電 閘破壞、防盜門失靈、墻灰剝落等） ，往往不能得到及時(shí)解決。原因是物業(yè)管理公司在這些 方面無能為力。 他們一不具備各方面的專業(yè)知識(shí)， 二無配備必要的維修隊(duì)及設(shè)施， 一旦接獲 維修投訴，只能向其他相關(guān)單位報(bào)告或申請(qǐng)維修，這顯然不符合專業(yè)物業(yè)管理規(guī)范。4、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)難以為繼。物業(yè)管理和建設(shè)一樣， 也需要

7、資金的投入， 在物業(yè)管理中， 應(yīng)該貫徹 “誰受益， 誰投入” 的原則，形成物業(yè)管理資金的源泉。 但是，傳統(tǒng)的福利住房消費(fèi)觀還有相當(dāng)?shù)膽T性，不少住 戶往往把物業(yè)管理理解為無償服務(wù)或低償服務(wù)。 這有悖于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下住宅消費(fèi)原則， 也 是影響物業(yè)管理工作順利開展的一大癥結(jié)所在。5 、物業(yè)管理法制不健全。 全國(guó)性小區(qū)物業(yè)管理方面的法規(guī)很不健全，諸如物業(yè)管理體制、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)、住宅小區(qū) 物業(yè)管理公司的資質(zhì)審查、 住宅小區(qū)的物業(yè)驗(yàn)收交接等關(guān)于住宅小區(qū)的物業(yè)管理中的重大問 題都有待于進(jìn)一步的明確規(guī)定。 為此造成了物業(yè)管理很難納入依法管理的法制軌道， 實(shí)行住 宅小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化等缺乏法制的根本保

8、障。6、物業(yè)管理公司與社會(huì)相關(guān)方面關(guān)系不順。物業(yè)管理公司在其經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)過程中與街道、 居委會(huì)、 公安、交通、環(huán)保、 衛(wèi)生、市政、 園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門都有密切關(guān)系。由于工作范圍不明確，關(guān)系 不協(xié)調(diào)，已成為小區(qū)物業(yè)管理中一大突出矛盾。7、物業(yè)管理不到位 目前有物業(yè)管理公司不以 “物業(yè)管理”為主業(yè)， 而著重于多種經(jīng)營(yíng)， 或只限于收租金和一 般養(yǎng)護(hù)維修，而對(duì)于如何保養(yǎng)好建筑物的外貌、公用部位、周圍環(huán)境，主動(dòng)維修設(shè)備，提高 物業(yè)的使用功能和經(jīng)濟(jì)價(jià)值則未能很好顧及，更談不上特約服務(wù)了。8、地區(qū)間發(fā)展不平衡。 各個(gè)?。ㄊ?、區(qū)）申報(bào)參評(píng)全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)，不足全國(guó)小區(qū)總數(shù)的30，參

9、評(píng)城市不到全國(guó)城市的 1，有 6 個(gè)省會(huì)城市拿不出小區(qū)參評(píng)。這里既有南北經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異的客 觀因素，也有主管部門“重建輕管”的傾向。（二）、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化對(duì)現(xiàn)行存在問題的解決辦法國(guó)家應(yīng)盡快出臺(tái)物業(yè)管理專業(yè)性法規(guī)，規(guī)范政府、 業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司、房產(chǎn)開發(fā) 商、居住者各自的責(zé)、權(quán)、利，以及相互之間的法律關(guān)系，進(jìn)一步明確物業(yè)管理在社會(huì)主義 初級(jí)階段的地位和作用， 為物業(yè)管理公司提供一個(gè)寬松、 公開、公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境， 使我國(guó)物 業(yè)管理向社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)軌道上邁進(jìn)一步。1. 國(guó)家盡快頒布針對(duì)物業(yè)管理的專業(yè)性法律。物業(yè)是涉及房地產(chǎn)、市政、公安、工商、商 業(yè)、規(guī)劃、 通訊等多個(gè)部門的綜合經(jīng)濟(jì)行

10、為， 單一的部門法規(guī)在具體執(zhí)行的其權(quán)威性和規(guī)范 作用受到限制， 且上述單行法規(guī)自身存在各種局限性。 國(guó)家亟需制定一部專業(yè)性的法律， 對(duì) 現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的物業(yè)管理行為進(jìn)行引導(dǎo)、 規(guī)范和制約， 包括對(duì)業(yè)主委員會(huì)的組織運(yùn)作、 業(yè)主公約、房屋使用公約的鑒定、規(guī)格、專業(yè)性物業(yè)公司的資質(zhì)管理、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公 司、政府職能部門之間的關(guān)系界定等等。2. 建立業(yè)主合約和業(yè)主委員會(huì)制度。房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)盡快著手這方面的工作。以 前建成已投入使用的大樓，可以幫助擬定完善、公正的業(yè)主合約（或房屋使用公約） ，并促 使業(yè)主們簽署， 進(jìn)一步指導(dǎo)協(xié)助大樓各業(yè)主成立健全的業(yè)主委員會(huì)組織。 對(duì)于尚未竣工銷售 的房地

11、產(chǎn)， 必須指令和輔導(dǎo)開發(fā)商在銷售之前擬定業(yè)主公約， 為未來業(yè)主進(jìn)行自主管理創(chuàng)造 必要條件。3. 加強(qiáng)物業(yè)公司的資質(zhì)管理。 房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)管理， 實(shí) 施注冊(cè)和許可證制度， 扶持市場(chǎng)化、 社會(huì)化的專業(yè)性物業(yè)管理公司， 引導(dǎo)專業(yè)性物業(yè)公司向 大型化發(fā)展，創(chuàng)造規(guī)模效益，并將業(yè)績(jī)優(yōu)良的物業(yè)管理公司向業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行推薦。4. 設(shè)置機(jī)構(gòu)， 規(guī)范管理。 國(guó)家有必要設(shè)置專門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)， 利用國(guó)家和地方政府制定 的一些法規(guī)、政策對(duì)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司、 開發(fā)商實(shí)施綜合管理，并盡快編制物業(yè)管 理勞動(dòng)定額，各物業(yè)各工種的工作量、材料消耗， 及以機(jī)械臺(tái)班損耗等做出明確的測(cè)定，使 物

12、業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中一方面即可雙向選擇，又可防止物業(yè)行業(yè)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。5. 實(shí)行由業(yè)主委員會(huì)管理并自主選擇物業(yè)公司的制度。由業(yè)主委員會(huì)選擇物業(yè)管理公司， 將會(huì)對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量以直接的監(jiān)督效果， 促使物業(yè)公司提高自身綜合管理水平， 另一 方面，業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主公約在交納管理費(fèi)、 遵守秩序和公德方面也對(duì)內(nèi)部成員具有強(qiáng)制約 束力。6. 加大監(jiān)管力度， 提高物業(yè)管理水平。 政府部門應(yīng)對(duì)開發(fā)商按國(guó)家有關(guān)規(guī)定支付的各項(xiàng)費(fèi) 用如維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等實(shí)行全過程、全方位監(jiān)督，保證能及時(shí)到位，并科學(xué)合理 地使用。 業(yè)主委員會(huì)和房地產(chǎn)開發(fā)商有權(quán)對(duì)物業(yè)管理公司的日常管理， 各項(xiàng)收費(fèi)， 房屋及公 共設(shè)施，設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修

13、和搭亂建、改變房地產(chǎn)和公用設(shè)施用途，以及不履行物業(yè)管理合 同、管理辦法、規(guī)定的行為進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督。7. 強(qiáng)化管理、樹立品牌。8. 建立激勵(lì)機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展。 、三、物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的主要功能小區(qū)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理建設(shè)針對(duì)當(dāng)代社會(huì)， 住宅小區(qū)越來越成為居住的主流這一市場(chǎng)需要而 應(yīng)運(yùn)而生的，是為小區(qū)管理著和小區(qū)用戶更好的維護(hù)小區(qū)各項(xiàng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)處理工作而制 定，根據(jù)需求分析，實(shí)現(xiàn)小區(qū)管理業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理等幾個(gè)方面的功能。 對(duì)物管中心來說小區(qū)的住戶的報(bào)修， 住戶的投訴及處理的結(jié)果信息的反饋、 小區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)的 管理、 各項(xiàng)設(shè)備的維修等都需要考慮到。 住戶報(bào)修管理需要仔細(xì)的記錄報(bào)修的內(nèi)容， 接待的

14、人員，日期，維修的人員，費(fèi)用，住戶對(duì)于維修后情況的反饋等各項(xiàng)情況資料。投訴管理需 要記錄投訴人資料、 投訴內(nèi)容及處理過程。對(duì)于小區(qū)內(nèi)車輛要有車位編號(hào)、 停車戶主、 車位 位置等記錄。（一） 物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的基本功能：（1） 對(duì)樓盤、戶型要有介紹（2） 對(duì)住戶、房產(chǎn)資料要有記錄（3） 對(duì)樓房的租售情況有記錄（4） 對(duì)物業(yè)設(shè)備要有登記（5） 對(duì)住戶的水電煤氣交費(fèi)進(jìn)行管理，保修進(jìn)行處理 （二）物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的基本資料管理主要介紹住戶、房產(chǎn)等基本資料。（1）. 住戶資料 介紹小區(qū)住戶的姓名、工作單位等基本資料。（2）. 房產(chǎn)資料 介紹小區(qū)中房屋的一些房型、面積等基本資料。（3）. 物管中心，對(duì)小區(qū)各項(xiàng)

15、常見業(yè)務(wù)的管理；其主要對(duì)報(bào)修、投訴、停車場(chǎng)、物業(yè)設(shè)備維 修管理等進(jìn)行管理體現(xiàn)在：a. 物業(yè)設(shè)備維修管理 提供社區(qū)設(shè)施、設(shè)備清單、設(shè)備維修情況登記等資料。b. 儀表數(shù)據(jù)管理 提供小區(qū)住戶日常生活中水表、電表等數(shù)據(jù)資料。c. 停車場(chǎng)管理 記錄小區(qū)用戶車輛位置、停車用戶等資料。d. 收費(fèi)管理 記錄小區(qū)住房日常生活中所繳水費(fèi)、電費(fèi)等數(shù)據(jù)資料。e. 用戶投訴管理 記錄投訴人資料、投訴內(nèi)容及處理過程等資料。f. 用戶報(bào)修管理 記錄用戶報(bào)修項(xiàng)目及處理的情況等資料。g. 用戶維修管理 記錄小區(qū)用戶維修項(xiàng)目及處理的情況等資料。第四章、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的實(shí)施辦法從目前整體的發(fā)展?fàn)顩r來看， 物業(yè)管理行業(yè)被公眾認(rèn)為

16、是門檻低、 風(fēng)險(xiǎn)小的微利行業(yè)。 那 么，利潤(rùn)微薄就迫使企業(yè)要去尋求生存與發(fā)展的道路，即不斷擴(kuò)張，以規(guī)模求利潤(rùn)。應(yīng)該說 將企業(yè)做大做強(qiáng)， 是所有企業(yè)的共同追求； 讓有實(shí)力的品牌企業(yè)占領(lǐng)更大的市場(chǎng)份額， 使的 業(yè)主享受到優(yōu)質(zhì)服務(wù)， 對(duì)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰是一件好事。 但是一些企業(yè)在管理規(guī)模擴(kuò)張的時(shí)候 存在一定的盲目性， 往往是做大了但并沒有做強(qiáng)。 因此， 企業(yè)在擴(kuò)張中，應(yīng)注意以下幾方面 問題。（一）、管理規(guī)模實(shí)現(xiàn)有序擴(kuò)張 首先，具備訓(xùn)練有素的專業(yè)人才是實(shí)現(xiàn)有序擴(kuò)張的前提條件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有勞動(dòng)密 集型的特點(diǎn)， 意味著一個(gè)項(xiàng)目需要眾多的員工協(xié)力開展工作。 保證員工能夠保持企業(yè)既定的 管理水平，應(yīng)該是企業(yè)

17、追求擴(kuò)張前的必修功課。物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)地、復(fù)雜的工作， 要想實(shí)現(xiàn)有序擴(kuò)張就要在人才培訓(xùn)上下大功夫； 從實(shí)際情況出發(fā)， 采取多種形式對(duì)員工進(jìn)行 培訓(xùn)教育； 有計(jì)劃地從專業(yè)院校招收物業(yè)管理及經(jīng)營(yíng)方面的專業(yè)人才， 逐步改變企業(yè)管理人 才的年齡和知識(shí)結(jié)構(gòu)，向知識(shí)化、專業(yè)化、年輕化方向邁進(jìn)；建立公司人才儲(chǔ)備庫，把有培 養(yǎng)和發(fā)展前途的員工列入后備隊(duì)伍中，并有目的的下放到基層， “苦其心志， 勞其筋骨”，從 而，形成企業(yè)自己的人才庫，一旦接管新的物業(yè)項(xiàng)目，即可組建強(qiáng)有力的管理班子進(jìn)入。其次，標(biāo)準(zhǔn)化管理是實(shí)現(xiàn)有序擴(kuò)張的根本保證。國(guó)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在行業(yè)摸索了十多 年，對(duì)各崗的工作流程、 標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該有一套適

18、合我們自己實(shí)際情況的范本， 應(yīng)以這種范本來消 除員工流動(dòng)性大而帶來的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)下降的弊端。 雖然現(xiàn)在不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)在積極推行 ISO9002 質(zhì)量管理體系和一些其他的標(biāo)準(zhǔn)性文件，但這些新的質(zhì)量管理體系、標(biāo)準(zhǔn)、流程往 往是束之高閣，流于形式，較少用于實(shí)踐，更缺乏在實(shí)踐中的持續(xù)改進(jìn)。在這種情況下，項(xiàng) 目不斷增加，新員工大量涌入， 但管理服務(wù)的水平，卻由于對(duì)新員工培訓(xùn)的不及時(shí)、不到位 而有所下降。 這樣一來， 管理規(guī)模雖然不斷擴(kuò)大， 但企業(yè)的口碑和品牌卻不能得到相應(yīng)的提 升。由此可見，推行標(biāo)準(zhǔn)化管理是實(shí)現(xiàn)有序擴(kuò)張的根本保證。再次， 找準(zhǔn)擴(kuò)張項(xiàng)目是實(shí)現(xiàn)有序擴(kuò)張的關(guān)鍵。 在選擇擴(kuò)張項(xiàng)目時(shí)， 提前要做

19、詳細(xì)周密的考 察分析，可選擇那些項(xiàng)目基礎(chǔ)較好，業(yè)主的消費(fèi)意識(shí)較高、區(qū)域經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的項(xiàng)目來做。 只要企業(yè)具備實(shí)力并精心運(yùn)作項(xiàng)目， 就能得到較好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。 在項(xiàng)目拓展的過 程中，企業(yè)應(yīng)該緊緊把握自己的品牌模式， 將目光鎖定能夠發(fā)揮自己實(shí)力且有助于提升品牌 模式的項(xiàng)目。如此有選擇地外接項(xiàng)目，為樹立企業(yè)形象、鞏固企業(yè)品牌奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 因此， 拓展項(xiàng)目的關(guān)鍵是企業(yè)要根據(jù)自身狀況， 在拓展方向上認(rèn)真規(guī)劃， 做出適合企業(yè)發(fā)展 的正確選擇。（二）、向高標(biāo)準(zhǔn)化的專業(yè)管理模式過渡 現(xiàn)階段物業(yè)管理距離高標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)化管理存在一定差異。我們通常所說的物業(yè)管理的標(biāo) 準(zhǔn)化的專業(yè)模式， 其實(shí)只是物業(yè)服務(wù)企

20、業(yè)內(nèi)部的具體專業(yè)分工與協(xié)作， 而真正意義上的標(biāo)準(zhǔn) 化的專業(yè)管理是指物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)， 包括與相關(guān)行業(yè)間的專業(yè)化分工與協(xié)作， 也就是將管理 內(nèi)容細(xì)化后發(fā)包給清潔、 秩序維護(hù)、 設(shè)備維修等專業(yè)化公司， 然后由物業(yè)服務(wù)公司對(duì)專業(yè)公 司的工作進(jìn)行監(jiān)督驗(yàn)收，從而達(dá)到對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的目的。但就目前我國(guó)的物業(yè)管理狀況來看， 由于近年來勞動(dòng)力成本的不斷增長(zhǎng)， 物業(yè)管理剛性成 本持續(xù)上揚(yáng)， 企業(yè)各項(xiàng)支出捉襟見肘， 很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了生存與可持續(xù)發(fā)展已逐步走向 項(xiàng)目分包的標(biāo)準(zhǔn)化專業(yè)管理道路， 但其標(biāo)準(zhǔn)化程度還比較低， 僅僅處于初級(jí)階段。 物業(yè)服務(wù) 企業(yè)能夠?qū)嵭型獍捻?xiàng)目， 主要是保潔等簡(jiǎn)單的勞務(wù)型項(xiàng)目， 標(biāo)準(zhǔn)化的

21、專業(yè)服務(wù)市場(chǎng)還不完 善，大致是一些管理或技術(shù)含量很低的勞動(dòng)密集型項(xiàng)目。 這與實(shí)行物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)是為 了充分利用社會(huì)分工， 用較高的標(biāo)準(zhǔn)備規(guī)范， 讓專業(yè)的人做專業(yè)的事， 從而達(dá)到提高管理效 率和專業(yè)服務(wù)水平這一目的的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理建設(shè)理念是相悖的。標(biāo)準(zhǔn)化的專業(yè)管理是國(guó)內(nèi)外成熟物業(yè)管理最顯著的特點(diǎn)。 物業(yè)服務(wù)公司將自己的服務(wù) “社 會(huì)化”，一般只負(fù)責(zé)整個(gè)住宅小區(qū)的整體管理，具體業(yè)務(wù)則聘請(qǐng)專業(yè)的服務(wù)公司承擔(dān)。物業(yè) 服務(wù)公司接盤后將管理內(nèi)容細(xì)化后再分包給清潔、設(shè)備維修等專業(yè)單位。在具體管理方面， 成熟物業(yè)通常采用封閉式管理， 管理者對(duì)樓宇內(nèi)治安、防火、 清潔衛(wèi)生、 水電供應(yīng)等全面負(fù) 責(zé)。園區(qū)內(nèi)還有

22、 24 小時(shí)的晝夜巡崗，保證園區(qū)物業(yè)的絕對(duì)安全。在為業(yè)主的服務(wù)方面，物 業(yè)服務(wù)公司做的也比較周到， 管理人員充分考慮業(yè)主衣食住行等方面的需求， 如提供車輛保 管、綠化養(yǎng)護(hù)、洗衣熨衣、看護(hù)兒童、護(hù)理病人、代訂代送報(bào)刊、通報(bào)天氣預(yù)報(bào)和股市行情 等服務(wù)，盡可能地滿足業(yè)主現(xiàn)實(shí)和潛在的服務(wù)需求，讓每個(gè)業(yè)主感到舒適方便。（三）、建立經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式 經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式是物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營(yíng)的結(jié)合，是物業(yè)管理基本的運(yùn)行、維護(hù)、服 務(wù)提升到對(duì)物業(yè)資產(chǎn)營(yíng)銷和管理全過程的服務(wù)模式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅要做好物業(yè)管理工 作，而且為業(yè)主、客戶策劃并實(shí)施物業(yè)經(jīng)營(yíng)方案， 實(shí)現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)效益；同時(shí)將服務(wù)由 物業(yè)管理委托期，

23、延伸到物業(yè)資產(chǎn)整個(gè)壽命期，為業(yè)主、客戶提供更全面、更徹底的服務(wù)。 這種模式適合于寫字樓、 零售商業(yè)物業(yè)、 酒店式公寓以及其他可出租物業(yè)的管理中。 經(jīng)營(yíng)型 物業(yè)管理運(yùn)作的主要內(nèi)容包括物業(yè)管理、租賃代理、物業(yè)估價(jià)、交易咨詢和項(xiàng)目策劃等。據(jù)了解，國(guó)內(nèi)外健康成熟的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，大多數(shù)都為客戶提供租賃、估價(jià)、交易、咨 詢、維護(hù)等服務(wù)。 國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理的職責(zé)也首先要求保障管轄物業(yè)的租售， 在此 基礎(chǔ)上做好物業(yè)維護(hù)工作， 良好的維護(hù)又反向推動(dòng)物業(yè)的租售。 在他們看來， 優(yōu)秀的物業(yè)管 理不僅為業(yè)主、 租戶提供良好的工作、 生活環(huán)境， 而更重要的是經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理使物業(yè)資產(chǎn) 的經(jīng)濟(jì)效益得到充分的發(fā)揮。經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式不僅可以更好地滿足市場(chǎng)需求和客戶需 要，更好的體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)、管理的一條龍服務(wù)，減少客戶投入的精力和資源，更主要的是還擴(kuò)大 了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的盈利空間。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的重要挑戰(zhàn)之一就是專業(yè)化管理與物業(yè)管