物業(yè)維修標準運作手冊(SOP)

1、 物業(yè)維修標準運作手冊（sop） 物業(yè)維修部編寫主編： 目錄第一節(jié) 物業(yè)設施設備介紹和建筑數據摘要1.1 物業(yè)設施設備介紹1.2 建筑數據摘要第二節(jié) 物業(yè)維修部組織結構圖和崗位職責2.1 組織結構圖2.2 崗位職責第三節(jié) 物業(yè)維修部人員日常工作規(guī)范3.1 值班制度3.2 交接班制度3.3 報告制度3.4 安全、防火制度3.5 巡視檢查制度3.6 租戶單元內維修工作制度3.7 機房內工作制度3.8 安全管理制度3.9 能源管理制度3.10 外包項目管理制度3.11 檢測、計量器具管理制度3.12 租戶二次裝修管理制度3.13 租戶有償維修管理制度3.14 承包商管理制度3.15 租戶退租管理制度

2、第四節(jié) 物業(yè)維修部設施設備管理守則4.1 設施設備維修保養(yǎng)管理總則4.2 設備一、二級保養(yǎng)制度4.3 設備大修制度4.4 設施設備故障處理程序4.5 電氣設備運行與維保制度4.6 弱電系統(tǒng)運行與維保制度4.7 空調系統(tǒng)運行與維保制度4.8 給排水系統(tǒng)運行與維保制度4.9 擦窗機與登高車維修保養(yǎng)制度4.10 建筑/裝修維修保養(yǎng)制度第五節(jié) 物業(yè)維修部主要工作流程12-175.1 電話系統(tǒng)故障維修流程5.2 ba系統(tǒng)報警處理流程5.3 新裝拆裝電話工作流程5.4 安保管理系統(tǒng)設備維修流程5.5 背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)設備故障維修流程5.6 租戶有償維修工作流程5.7 報修值班處理流程5.8 租戶退租

3、流程圖5.9 物業(yè)維修合同招投標流程5.10 物業(yè)維修合同變更處理流程5.11 租戶退租單元修復工作流程第六節(jié) 物業(yè)維修部常用工作表格6.1 設備設施類表式表格6.2 電氣設備類表式表格6.3 弱電設備類表式表格6.4 空調設備類表式表格6.5 給排水設備類表式表格6.6 擦窗機與登高車類表式表格6.7 物料倉庫類表式表格6.8 其它類表格附錄主要參考資料第一節(jié)設施設備介紹和主要建筑數據摘要1.1物業(yè)設施設備介紹1.2主要建筑數據摘要1.1物業(yè)設施設備介紹上海 位于中國上海市靜安區(qū) ，占地面積為31,088平方米，容積率為6.8，綠化率為15%。地面為二幢辦公樓(其中t2辦公塔樓目前在建)和一

4、幢商場。已建t1辦公塔樓為66層，建筑高度為288米，建筑面積為79,200平方米;在建t2辦公塔樓為46層,建筑高度為220米,建筑面積為81,000平方米;商場一幢為5層，建筑面積51，723平方米。目前的商場地下為三層停車庫，可停放833輛車位，建筑面積為59，112平方米，陜西北路、西康路各有一個機動車出入口。 設施設備主要包括以下七大系統(tǒng)。一、空調系統(tǒng)空調制冷主機采用8臺離心式冷水機組，制冷能力為6250冷噸。所有離心式制冷主機均采用美國特靈公司生產的三級壓縮離心制冷機組，冬季大廈采用電加熱作為空調采暖熱源。辦公樓空調末端采用變風量vav系統(tǒng)，整個辦公樓共配置了1277套vav。該產

5、品均為美國et1集團制造的“風機動力型vav”，并為該產品設置了美國江森公司制造的vav控制器，使辦公區(qū)域的溫度變化均在bms監(jiān)控之下。vav系統(tǒng)的前端設備，即空調處理機采用了大型臥式變風量ahu，分別置于辦公樓的各設備層內，通過豎直干管將一次風送至各辦公樓層的vav內，在vav內與回風混合后再送入房間，所有ahu均美國特靈的原裝進口設備。裙房商鋪區(qū)域，為全空氣式空調系統(tǒng)，ahu分別置于商場5樓、回廊的空調機房內。裙房ahu共14臺，新風處理機共5臺，均為美國特靈的產品。商鋪采用風機盤管和新風系統(tǒng)，冬季分別在ahu及風機盤管內設置了電熱盤管作為采暖熱源，風機盤管采用美國york產品。二、變配電

6、系統(tǒng)由市政供電網采用二路獨立的35kv電源進線，其中每路的配電容量為16000kva。經10kv/0.4kv變壓后送至各樓層強電房并連接各負載設備。整個 共設置于17臺干式變壓器，其中2臺16000kva的35kv/10kv變壓器位于地下一層，15臺10kv/0.4kv的變壓器分別在地下一層、5層、7層、8層、26層、42層、59層。地下二層設置了3臺三菱的應急柴油發(fā)電機（分別為2臺1875kva和1臺300kva）保障重要負荷的供電，大樓內消防控制中心、消防電梯等重要設備均采用雙路電源供電。三、弱電系統(tǒng)樓宇自控bms系統(tǒng)采了美國江森的metasys12.0系統(tǒng)，整個bms共有13000多個監(jiān)

7、控點位，為大樓空調、變配電、照明、給排水、送排風等機電設備提供遠程控制與監(jiān)視。共配置了24臺網絡控制器（ncu）其中有2臺ncu作為備用。大樓監(jiān)控系統(tǒng)共配置了329臺攝像機，用于監(jiān)視大樓內各主要通道和公共區(qū)域，攝像機分別采用philips的tc-790型彩色一體化攝像機22臺，philips的ltc-354型定焦攝像機289臺，聯視的室內云臺攝像機16臺，室外云臺攝像機2臺，通過聯視公司的mv900型視頻矩陣實現視頻切換，整個系統(tǒng)共設置了5臺176路輸入的視頻矩陣，1臺用作矩陣聯網，所有圖像通過panasonic的錄像機保存錄像在30天以上。四、電梯系統(tǒng)辦公樓、商場共有電梯、自動扶梯66臺，所

8、有電梯均采用瑞士迅達公司制造的500系統(tǒng)高性能電梯。辦公樓分低區(qū)、中區(qū)、高區(qū)，每區(qū)域有6部客梯，速度分別為3.5m/s、5m/s、7m/s；61層至66層為超高區(qū)增設2臺客梯，速度為2m/s。另設二臺消防電梯自地下三層至66層，速度為4.5m/s。商場裙房客梯有8臺，速度為1m/s；消防電梯有6臺，速度為1.75m/s，自動扶梯有29部。五、消防系統(tǒng)消防設施共分8個系統(tǒng)：消防栓滅火系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、正壓送風系統(tǒng)、自動噴水系統(tǒng)、消防排煙系統(tǒng)、二氧化碳系統(tǒng)、消防卷簾門系統(tǒng)、水幕雨淋系統(tǒng)。六、供水系統(tǒng)大樓的供水由市政管網分別從南陽路、陜西北路300管道接入地下三層水池。裙房商場的供水由地下三層水泵

9、房三臺變頻泵機組供水。辦公樓的供水由地下三層水泵房二臺100kw水泵送至60層140立方米的水池。56層至66層供水由66層三臺變頻泵供水；42層至55層由60層的水池供水；43層中區(qū)水池供22層至41層使用，水源由60層水池減壓供水；27層低區(qū)水池供3層至21層使用，水源由60層水池減壓供水。七、排水系統(tǒng)商場、辦公樓的污水輸送到位于地下二層、三層的污水處理站，地下二層、三層的污水需經過兩級處理站符合市政污水排放標準。1.2主要建筑數據摘要1.2.1主要建筑數據-建筑設計a. t1&t2辦公塔樓:美國kohnpedersenfoxassociates(kpf）建筑設計公司b. t1辦公塔樓:香

10、港馮慶延建筑師事務所c. t1&t2辦公塔樓:中國華東建筑設計院d. t1&t2辦公塔樓:美國thornton-tomasettiengineers(t-t)結構顧問有限公司e. t2辦公塔樓:柏誠工程技術(北京)有限公司上海分公司-全部占地面積:31,088m2-總建筑面積:315,362m2a. 商場54,403m2b. t1辦公塔樓150,278m2（t1辦公塔樓93,814m2；地下室56,464m2）c. t2辦公塔樓110,680m2(t2辦公塔樓90,553m2；地下室20,127m2）-層數a. 商場為5層b. t1辦公塔樓66層,地下3層,c. t2辦公塔樓46層,地下3層-

11、主屋面高度a. t1辦公塔樓244.7mb. t2辦公塔樓179m-最高點高度a. t1辦公塔樓288.28mb. t2辦公塔樓222m-結構:鋼筋混凝土結構-外墻:鋁合金、雙層玻璃幕墻及花崗巖-綠化面積:4,963m2-標準層層高a. 商場5.5mb. t1辦公塔樓3.95mc. t2辦公塔樓3.95m-標準層凈高a. 商場3.8mb. t1辦公塔樓2.7mc. t2辦公塔樓2.7m-標準層面積a. 商場9,498m211,817m2b. t1辦公塔樓1,667m21,780m2c. t2辦公塔樓2,033m22,119m2-機動車車位a. t1辦公塔樓和商場543(地面49)b. t2辦公

12、塔樓324（地面10）-非機動車車位a. t1辦公塔樓和商場5,300個(地下)b. t2辦公塔樓823個（地上）1.2.2機電設備概要-電梯:全進口瑞士迅達a. 商場自動扶梯29臺，垂直梯13臺b. t1辦公塔樓22臺c. t2辦公塔樓14臺-中央空調:美國特靈-消防水泵:t1辦公塔樓:英國sppt2辦公塔樓:丹麥grundfos-綜合布線:t1辦公塔樓:美國朗訊t2辦公塔樓:加拿大nordx/cdt-中央監(jiān)控:t1辦公塔樓:香港聯視t2辦公塔樓:美國bosch定焦攝像機美國pelco矩陣/快球攝像機1.2.3總承包商上海建工集團-土建分包：t1辦公塔樓:上海第三建筑工程公司t2辦公塔樓:上

13、海第三建筑工程公司-機電分包：t1辦公塔樓:香港快達工程公司t2辦公塔樓:上海市安裝工程有限公司新創(chuàng)機電工程有限公司其士(香港)有限公司北京中標新亞機電工程有限公司迅達(中國)電梯有限公司1.2.4竣工使用日期-t1辦公塔樓和商場：2001年4月20日-t2辦公塔樓：預計2006年12月第二節(jié)物業(yè)維修部組織結構圖和崗位職責2.1 組織結構圖2.2 崗位職責2.1 組織結構圖2.1.1 物業(yè)維修部總體組織結構圖2.1.2 安全管理小組組織結構圖2.1.3 能源管理小組組織結構圖2.1.4 環(huán)保管理小組組織結構圖經理2.1.1物業(yè)維修部總體組織結構圖1.1空調（15）空調機弱電（7）裝修（10）空

14、調機給排水/消防/煤氣（10）空調機強電/電梯（11）行政助理現有人數55人。2006年03月2.1.2安全管理小組組織結構圖強電主管弱電主管裝修主管空調主管給排水主管安全管理員部門經理2.1.3能源管理小組組織結構圖能源管理員空調主管強電主管部門經理給排水主管2.1.4環(huán)保管理小組組織結構圖部門經理給排水主管空調主管22物業(yè)維修部崗位職責2.2.1物業(yè)維修經理崗位職責2.2.2行政助理崗位職責2.2.3能源管理員崗位職責2.2.4安全管理員崗位職責2.2.5環(huán)保管理員崗位職責2.2.6強電領班崗位職責2.2.7弱電領班崗位職責2.2.8空調領班崗位職責2.2.9給排水領班崗位職責2.2.10

15、裝修領班崗位職責2.2.11強電技術員崗位職責2.2.12弱電技術員崗位職責2.2.13空調技術員崗位職責2.2.14給排水技術員崗位職責2.2.15裝修技術員崗位職責2.2.1 物業(yè)維修經理崗位職責2.2.1.1執(zhí)行公司管理層的各項工作指示，全面負責物業(yè)維修部工作。2.2.1.2負責本部門的年度預算并及時進行修正。2.2.1.3審核本部門的物品申購與采購，以及倉庫物品管理。2.2.1.4制定機電設備與土建裝修之維修保養(yǎng)計劃，并督促下屬執(zhí)行，以確保設施設備的正常運行。2.2.1.5負責洽談與確定各類維修保養(yǎng)外判合同，監(jiān)督承包商的工作質效，并定期進行評估。2.2.1.6審閱下屬有關設施設備之運行

16、報告，并提出改善建議。2.2.1.7根據物業(yè)營運之實際情況，制定合理的設備運行方案。2.2.1.8依據能源消耗情況制定合理的能源控制措施。2.2.1.9及時調整，修繕或更新各類設施設備。2.2.1.10確保一切政府指定的設施設備之審證，報檢及合法運行。2.2.1.11制定安全工作制度及突發(fā)事件應急處理程序，指揮下屬解決物業(yè)的各種突發(fā)事件，妥善處理善后事宜。2.2.1.12負責協(xié)調與政府有關職能部門的關系，確保物業(yè)水、電、煤、電訊、消防，技防及環(huán)保等設施的正常供應或使用。2.2.1.13審閱租戶對本部門的投訴并及時回復租戶。2.2.1.14協(xié)調公司各部門間的關系，提供技術上的支持。2.2.1.1

17、5定期總結本部門的各項工作，并及時向公司管理層報告。2.2.1.16分配下屬工作，并督導員工工作績效與紀律。2.2.1.17確保一切文件、資料，有系統(tǒng)的存檔與管理。2.2.1.18審核員工的加班、休假等申請。2.2.1.19定期對員工進行培訓考核與評估。2.2.1.20負責本部門的sop修訂工作。2.2.1.21宣傳公司文化，樹立企業(yè)形象，傳達公司指示，反映員工的合理建議，提高員工士氣。2.2.1.2224小時待命，接獲緊急事件發(fā)生通知后，盡快回公司報到并安排處理。2.2.2行政助理崗位職責2.2.2.1負責維修部內部及對外文檔處理工作，重要事項匯報上級。2.2.2.2負責客戶圖紙移交，二次裝

18、修審圖意見傳送工作。2.2.2.3做好員工病、事假記錄，按月報出考勤。2.2.2.4做好辦公室的接待工作，為來訪客人提供服務和方便。2.2.2.5統(tǒng)計員工就餐數量，及時報告給有關部門。2.2.2.6發(fā)放員工的制服與工牌，并做好記錄。2.2.3能源管理員崗位職責2.2.3.1學習、宣傳、貫徹、執(zhí)行節(jié)能法及有關政策、條例、鉆研節(jié)能知識，積極從手節(jié)能管理和技改工作，努力提高物業(yè)的能源利用率。2.2.3.2在部門經理領導下，具體負責和組織實施公司制定的節(jié)能計劃與方針，負責監(jiān)督、檢查各用能部門/班組的節(jié)能工作。2.2.3.3參與審查節(jié)能措施方案，負責節(jié)能項目的效果測定和總結工作，審核、評價節(jié)能技改項目的

19、節(jié)能效果和經濟效益。2.2.3.4組織開展物業(yè)的用水平衡、用電平衡等工作，組織檢查有關能源法規(guī)、標準的執(zhí)行情況。2.2.3.5配合市節(jié)能監(jiān)測中心做好物業(yè)的能監(jiān)工作。2.2.3.6做好物業(yè)各單項能耗、能耗總量的統(tǒng)計分析工作。2.2.3.7積極開展節(jié)能技術培訓工作。2.2.3.8做好節(jié)能工作總結。2.2.4 安全管理員崗位職責2.2.4.1 安全管理員是本部門安全工作直接負責人，對安全管理負有直接的領導責任。2.2.4.2 安全管理員需協(xié)助部門經理，貫徹國家勞動安全法規(guī)、法令和行業(yè)規(guī)章、規(guī)范及技術標準，及時研究分析解決在工作中存在的安全問題，確保部門安全管理。2.2.4.3 確保本部門日常工作中的

20、多個環(huán)節(jié)符合國家、行業(yè)安全規(guī)程和安全技術標準的要求，監(jiān)督檢查其貫徹執(zhí)行情況并負責組織落實。2.2.4.4 了解并掌握日常工作中的危險點、危險源以及危險設備的安全狀況和變化情況。加強對用電、動火、易燃等特殊工種的管理。確保公司所使用的設備、設施符合國家安全標準規(guī)范。2.2.4.5 根據本部門安全管理的特點，指導制訂事故應急預案。一旦發(fā)生事故應及時組織搶救，并按規(guī)定立即上報；同時應認真組織調查處理工作。2.2.4.6 負責組織開展安全管理的宣傳和培訓教育，確保本部門所有員工學習安全知識教育，特殊工種人員經安全技術培訓考核后才能持證上崗。2.2.4.7 經常進行現場安全檢查，及時發(fā)現處理事故隱患，重

21、大問題應以書面形式及時上報。2.2.4.8 按時提供安全技術措施計劃項目，經上級批準后，負責對項目的實施。2.2.5 環(huán)保管理員崗位職責2.2.5.1 在部門經理領導下，全面負責物業(yè)的環(huán)境保護工作，負責監(jiān)督、檢查與解決設施設備運行的環(huán)保問題。2.2.5.2 經常檢查和掌握噪聲、排廢的狀況、做好數據的整理分析工作，并提出改進建議。2.2.5.3 負責年度環(huán)保的總結與計劃。2.2.5.4 負責相關政府部門的協(xié)調、檢查配合工作。2.2.5.5 認真貫徹執(zhí)行有關環(huán)保法規(guī)，并做好宣傳工作，提高部門員工對環(huán)保的認識。2.2.6 強電領班崗位職責2.2.6.1 協(xié)助部門經理的工作，安排、督促及指導強電維修技

22、術員完成各項工作。2.2.6.2 全面負責物業(yè)高壓、低壓、變配電、照明、電梯、擦窗機等系統(tǒng)/設備的日常運行、維修保養(yǎng)和巡視檢查等工作。2.2.6.3 熟悉大樓內的強電系統(tǒng)與設備的情況，制定大樓內各種強電系統(tǒng)/設備保養(yǎng)制度、操作規(guī)程和巡查表格，督促和檢查強電技術員做好各項運行記錄。2.2.6.4 解答強電技術員系統(tǒng)/設備運行中遇到的各種技術問題，指導強電技術員的日常維修保養(yǎng)工作，確保設備正常運行。2.2.6.5 發(fā)現強電系統(tǒng)/設備發(fā)生故障和問題，及時采取措施，組織強電技術員盡快修復和解決。對無法自行修復及需要外判維修保養(yǎng)的系統(tǒng)/設備應做好外判合同的技術談判和合同文本的擬定工作，并監(jiān)督合同執(zhí)行情況

23、。2.2.6.6 對設備與系統(tǒng)運行提出改良方案。2.2.6.7 簽發(fā)強電設備的維修單，提出各項維修工具、材料及備品備件的采購計劃。2.2.6.8 負責強電技術員的技術培訓和考核，負責強電系統(tǒng)/設備和技術資料的收集、整理和歸檔工作。每月提交工作計劃與工作報告予部門經理審核。2.2.6.9 努力節(jié)能降耗，提出節(jié)能的改進措施，杜絕設備運行中浪費現象。2.2.6.10 負責所管轄機房的安全、清潔工作。2.2.7 弱電領班崗位職責2.2.7.1 協(xié)助部門經理的工作，安排、督促及指導弱電維修技術員完成各項工作。2.2.7.2 全面負責物業(yè)自控系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話通訊系統(tǒng)、廣播衛(wèi)星系統(tǒng)及停

24、車場管理系統(tǒng)/設備的日常運行、維修保養(yǎng)和巡視檢查等技術工作。2.2.7.3 熟悉大樓內的弱電系統(tǒng)與設備的情況，制定大樓內各種弱電系統(tǒng)/設備保養(yǎng)制度、操作規(guī)程和巡查表格，督促和檢查弱電技術員做好各項運行記錄。2.2.7.4 解答弱電技術員系統(tǒng)/設備運行中遇到的各種技術問題，指導弱電技術員的日常維修保養(yǎng)工作，確保設備正常運行。2.2.7.5 發(fā)現弱電系統(tǒng)/設備發(fā)生故障和問題，及時采取措施，組織弱電技術員盡快修復和解決。對無法自行修復及需要外判維修保養(yǎng)的系統(tǒng)/設備應做好外判合同的技術談判和合同文本的擬定工作，并監(jiān)督合同執(zhí)行情況。2.2.7.6 對設備與系統(tǒng)運行提出改良方案。2.2.7.7 簽發(fā)弱電設

25、備的維修單，提出各項維修工具、材料及備品備件的采購計劃。2.2.7.8 負責弱電技術員的技術培訓和考核，負責弱電系統(tǒng)/設備和技術資料的收集、整理和歸檔工作。每月提交工作計劃與工作報告予部門經理審核。2.2.7.9 努力節(jié)能降耗，提出節(jié)能的改進措施，杜絕設備運行中浪費現象。2.2.7.10 負責所管轄機房的安全、清潔工作。2.2.8 空調領班崗位職責2.2.8.1 協(xié)助部門經理的工作，安排、督促及指導空調維修技術員完成各項工作。2.2.8.2 全面負責物業(yè)空調機組、冷卻塔、變風量空調機組、風機盤管、vav、各類空調水泵、送排水等設備的日常運行、維修保養(yǎng)和巡視檢查等技術工作。2.2.8.3 熟悉大

26、樓內的空調系統(tǒng)與設備的情況，制定大樓內各種空調系統(tǒng)/設備保養(yǎng)制度、操作規(guī)程和巡查表格，督促和檢查空調技術員做好各項運行記錄。2.2.8.4 解答空調技術員系統(tǒng)/設備運行中遇到的各種技術問題，指導空調技術員的日常維修保養(yǎng)工作，確保設備正常運行。2.2.8.5 發(fā)現空調系統(tǒng)/設備發(fā)生故障和問題，及時采取措施，組織空調技術員盡快修復和解決。對無法自行修復及需要外判維修保養(yǎng)的系統(tǒng)/設備應做好外判合同的技術談判和合同文本的擬定工作，并監(jiān)督合同執(zhí)行情況。2.2.8.6 對設備與系統(tǒng)運行提出改良方案。2.2.8.7 簽發(fā)空調設備的維修單，提出各項維修工具、材料及備品備件的采購計劃。2.2.8.8 負責空調技

27、術員的技術培訓和考核，負責空調系統(tǒng)/設備和技術資料的收集、整理和歸檔工作。每月提交工作計劃與工作報告予部門經理審核。2.2.8.9 努力節(jié)能降耗，提出節(jié)能的改進措施，杜絕設備運行中浪費現象。2.2.8.10 負責所管轄機房的安全、清潔工作。2.2.9 給排水領班崗位職責2.2.9.1 協(xié)助部門經理的工作，安排、督促及指導給排水技術員完成各項工作。2.2.9.2 全面負責物業(yè)給排水、消防、煤氣、各類水泵、污水處理系統(tǒng)/設備的日常運行、維修保養(yǎng)和巡視檢查等技術工作。2.2.9.3 熟悉物業(yè)給排水、消防和煤氣設備的情況，制定大樓內給排水、消防和煤氣等各種系統(tǒng)/設備保養(yǎng)制度、操作規(guī)程和巡查表格，督促和

28、檢查給排水技術員做好各項運行記錄。2.2.9.4 解答給排水、消防及煤氣系統(tǒng)/設備運行中遇到的各種技術問題，指導管道技術員的日常維修保養(yǎng)工作，確保設備正常運行。2.2.9.5 發(fā)現給排水、消防及煤氣系統(tǒng)/設備發(fā)生故障和問題，及時采取措施，組織給排水技術員盡快修復和解決。對無法自行修復及需要外判維修保養(yǎng)的系統(tǒng)/設備應做好外判合同的技術談判和合同文本的擬定工作，并監(jiān)督合同執(zhí)行情況。2.2.9.6 對設備與系統(tǒng)運行提出改良方案。2.2.9.7 簽發(fā)給排水、消防和煤氣設備的維修單，提出各項維修工具、材料及備品備件的采購計劃。2.2.9.8 負責給排水技術員的技術培訓和考核，負責給排水、消防及煤氣系統(tǒng)/

29、設備和技術資料的收集、整理和歸檔工作。每月提交工作計劃與工作報告予部門經理審核。2.2.9.9 努力節(jié)能降耗，提出節(jié)能的改進措施，杜絕設備運行中的跑、冒、滴、漏現象。2.2.9.10 負責所管轄機房的安全、清潔工作。2.2.10 裝修領班崗位職責2.2.10.1 協(xié)助部門經理的工作，安排、督促及指導裝修技術員完成各項工作。2.2.10.2 全面負責物業(yè)土建、裝飾裝修的維修保養(yǎng)與巡視檢查工作。2.2.10.3 制定土建裝飾裝修的維修保養(yǎng)制度、計劃、巡查表格，督促和檢查裝修技術員做各項檢查與維修記錄。2.2.10.4 負責租戶二次裝修的驗收工作。2.2.10.5 簽發(fā)維修單，提出各項維修工具、材料

30、與備品備件的采購計劃。2.2.10.6 對土建裝飾存在缺陷提出改良方案。2.2.10.7 對需外判維修或裝修的工作負責合同的技術談判，并簽署合同執(zhí)行情況與竣工驗收。2.2.10.8 每月提交工作計劃與工作報告予部門經理審核。2.2.10.9 努力節(jié)能降耗，提出節(jié)能的改進措施，杜絕設備運行中浪費現象。2.2.10.10 負責所管轄值班室的安全、清潔工作。2.2.11 強電技術員崗位職責2.2.11.1 服從強電領班的工作安排，認真完成工作任務。2.2.11.2 負責大樓高低壓變配電設備/系統(tǒng)的運行值班，電氣控制裝置及照明系統(tǒng)的日常運行、維修保養(yǎng)和巡視檢查等工作。2.2.11.3 熟悉大樓內電氣設

31、備的情況，嚴格執(zhí)行電氣設備保養(yǎng)制度和操作規(guī)程，認真做好各項運行記錄。2.2.11.4 發(fā)現故障和問題，及時采取措施，盡快排除和解決，作好記錄并匯報上級主管。2.2.11.5 當值時按質、按量、按時完成強電維修單工作。2.2.11.6 定期抄記租戶單元內電表，并匯總報告領班。2.2.11.7 嚴格遵守公司和部門的各項管理制度，履行交接班手續(xù)，完成每天工作日志，不得無故離崗。2.2.11.8 合理使用工具、儀器和器材，愛護設備、保持所管設備、機房和值班室的安全和清潔工作。2.2.11.9 刻苦鉆研業(yè)務，不斷提高維修技術和服務質量，努力做到一專多能，完成上級主管交辦的其他任務。2.2.11.10 積

32、極參加業(yè)務學習和技術培訓，不斷提高業(yè)務水平。2.2.12 弱電技術員崗位職責2.2.12.1 服從弱電領班的工作安排，認真完成工作任務。2.2.12.2 負責大樓屋宇自控系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話通訊系統(tǒng)、廣播衛(wèi)星系統(tǒng)及停車場管理系統(tǒng)/設備的日常運行、維修保養(yǎng)和巡視檢查等工作。2.2.12.3 熟悉大樓內的弱電系統(tǒng)與設備的情況，嚴格執(zhí)行弱電設備保養(yǎng)制度和操作規(guī)程，認真做好各項運行記錄。2.2.12.4 發(fā)現故障和問題，及時采取措施，盡快排除和解決，作好記錄并匯報上級主管。2.2.12.5 當值時按質、按量、按時完成弱電維修單工作。2.2.12.6 嚴格遵守公司和部門的各項管理制度，

33、履行交接班手續(xù)，完成每天工作日志，不得無故離崗。2.2.12.7 合理使用工具、儀器和器材，愛護設備、保持所管設備、機房和值班室的安全和清潔工作。2.2.12.8 刻苦鉆研業(yè)務，不斷提高維修技術和服務質量，努力做到一專多能，完成上級主管交辦的其他任務。2.2.12.9 積極參加業(yè)務學習和技術培訓，不斷提高業(yè)務水平。2.2.13 空調技術員崗位職責2.2.13.1 服從空調領班的工作安排，認真完成工作任務。2.2.13.2 負責大樓空調設備/系統(tǒng)日常運行、維修保養(yǎng)和巡視檢查等工作。2.2.13.3 熟悉大樓內空調及與空調有關設備的情況，嚴格執(zhí)行空調設備保養(yǎng)制度和操作規(guī)程，認真做好各項運行記錄。2

34、.2.13.4 發(fā)現故障和問題，及時采取措施，盡快排除和解決，作好記錄并匯報上級主管。2.2.13.5 當值時按質、按量、按時完成空調維修單工作。2.2.13.6 嚴格遵守公司和部門的各項管理制度，履行交接班手續(xù)，完成每天工作日志，不得無故離崗。2.2.13.7 合理使用工具、儀器和器材，愛護設備、保持所管設備、機房和值班室的安全和清潔工作。2.2.13.8 刻苦鉆研業(yè)務，不斷提高維修技術和服務質量，努力做到一專多能，完成上級主管交辦的其他任務。2.2.13.9 積極參加業(yè)務學習和技術培訓，不斷提高業(yè)務水平。2.2.14 給排水技術員崗位職責2.2.14.1 服從給排水領班的工作安排，認真完成

35、工作任務。2.2.14.2 負責大樓冷熱供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、排污與污水處理系統(tǒng)、排雨水系統(tǒng)的維修保養(yǎng)和定期巡視工作。2.2.14.3 熟悉物業(yè)內上下水系統(tǒng)管道、及給排水有關設備情況，嚴格執(zhí)行給排水設備保養(yǎng)制度和操作規(guī)程，認真做好各項運行記錄。2.2.14.4 發(fā)現故障和問題，及時采取措施，盡快排除和解決，作好記錄并匯報上級主管。2.2.14.5 當值時按質、按量、按時完成給排水維修單工作。2.2.14.6 定期抄記總水表與租戶單元內水表，并匯總報告領班。2.2.14.7 嚴格遵守公司和部門的各項管理制度，履行交接班手續(xù)，完成每天工作日志，不得無故離崗。2.2.14.8 刻苦鉆研業(yè)

36、務，不斷提高維修技術和服務質量，努力做到一專多能，完成上級主管交辦的其他任務。2.2.14.9 合理使用工具、儀器和器材，愛護設備、保持所管設備、機房和值班室的安全和清潔工作。2.2.14.10 積極參加業(yè)務學習和技術培訓，不斷提高業(yè)務水平。2.2.15 裝修技術員（雜務工）崗位職責2.2.15.1 服從裝修領班的工作安排，認真完成工作任務。2.2.15.2 負責物業(yè)內土建裝飾裝修的日常維修工作，定時巡視，發(fā)現問題及時處理或匯報上級主管。2.2.15.3 當值時按質、按量、按時完成裝修維修單工作。2.2.15.4 配合其他部門（推廣、行政）的物品搬運，廣告旗懸掛等工作。2.2.15.5 嚴格遵

37、守公司和部門的各項管理制度，履行交接班手續(xù)，完成每天工作日志，不得無故離崗。2.2.15.6 合理使用工具、儀器和器材，愛護設備、保持所管設備、機房和值班室的安全和清潔工作。2.2.15.7 刻苦鉆研業(yè)務，不斷提高維修技術和服務質量，努力做到一專多能，完成上級主管交辦的其他任務。2.2.15.8 積極參加業(yè)務學習和技術培訓，不斷提高業(yè)務水平。第三節(jié)物業(yè)維修部人員日常工作規(guī)范3.1 值班制度3.2 交接班制度3.3 報告制度3.4 安全、防火制度3.5 巡視檢查制度3.6 租戶單元內維修工作制度3.7 機房內工作制度3.8 安全管理制度3.9 能源管理制度3.10 外包項目管理制度3.11 檢測

38、、計量器具管理制度3.12 租戶二次裝修管理制度3.13 租戶有償維修管理制度3.14 承包商管理制度3.15 租戶退租管理制度3.1 值班制度3.1.1 值班人員必須熟練掌握所管轄設備的性能，有處理突發(fā)故障的能力并持有有效上崗證書。3.1.2 值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時離崗，必須有符合條件的人替崗，并交代離崗時間及去向。3.1.3 根據操作規(guī)程及崗位責任制的要求，密切注視所管轄設備的運行情況，按規(guī)定作好有關記錄，按時巡查，及時發(fā)現事故隱患。3.1.4 如出現設備故障，而當班人員不能處理，應按報告制度及時報告給有關人員。3.1.5 所有值班崗位必須在規(guī)定值班時間內安排

39、合格的人員值班，如需調班，必須報部門經理的同意。在就餐時間，實行輪換就餐制，并通知同班維修人員配合。3.1.6 值班人員于值班時間內嚴禁睡覺和打盹。3.1.7 值班人員不得在值班時間內進行與工作無關的事情。3.1.8 報修值班制度：-時間：9:0017:30；-人員安排：各主管-時間：8:309:00；17:3021:30；周六、周日-人員安排：強電領班- 注意事項：a) 值班者當值期間必須于分機361處值班接聽電話與處理報修。b) 值班者若遇緊急事情或就餐需離開值班崗位必須安排行政助理或其他維修人員臨時值班。c) 所有報修需安排各工種維修人員處理并詳細記錄在案，必要時需附圖紙標明故障點（如漏

40、水）。d) 遇重大報修或故障，必須與各工種負責人聯系并通報部門主管。e) 當日值班者需將昨日各班組的報修記錄，交至行政助理處存檔。f) 若前一班未能完成或已完成但仍需繼續(xù)觀察的維修工作，當班人員需安排維修工跟進，并將情況記錄在案。g) 各工種負責人或領班必須每天查閱報修記錄，并檢查重要客戶或重大維修的處理情況，以監(jiān)控維修質量。h) 值班者須審核每一份維修單的工作內容，并及時反饋給800客服中心。3.2 交接班制度3.2.1 值班人員應按預定安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，不能私自調班、頂班。因故不能值班者，必須提前征得部門經理的同意，按規(guī)定辦理請假手續(xù)，才能休假。若遇緊急情況，可于上

41、班前向班組領班請假，批準后方能休假。3.2.2 交接班雙方人員必須做好交接班的準備工作，正點進行交班。交接班的準備工作包括：查看運行記錄、介紹運行狀況和方式，以及設備檢修、變更等情況，清點儀表、工具，檢查設備狀況等。交接班時，雙方值班人員在值班日志上簽字。3.2.3 在下列情況下不得交接班：-在事故處理未完成時；-交接班準備工作未完成時；-接班人員因故未到時；-接班人員有醉酒現象或其它神志不清而未找到頂班人時；-因工作需要超時加班并由部門經理/領班要求時。3.3 報告制度3.3.1. 下列情況須報告領班：-主要設備非正常操作的開停、調整及其它異常情況；-設備出現故障或停機檢修；-零部件更換及修

42、理；-維修人員的工作去向；-值班人員暫時離崗；-需要與其他班組及上級聯系。3.3.2. 下列情況必須報告部門經理：-重點設備非正常操作的啟停、調整及其它異常情況；-采用新的運行方式；-重點設備發(fā)生故障或停機搶修；-系統(tǒng)故障及檢修；-重要零部件更換、修理、加工及改造；-工具、備件、公共維修材料申購與領用；-設施設備的增改工程及外判工程；-員工加班、調班、休假；-需要與上級及外協(xié)聯系。3.3.3. 下列情況必須由當值人員及領班撰寫特別事件報告：-設備發(fā)生重大事故，并有經濟損失或人員傷亡；-管道發(fā)生漏水，并引起設備或裝修損壞；-意外的停電、停水、?？照{、停煤氣等事故；-玻璃幕墻或外墻門、窗意外墜落；

43、-地庫由于各種原因嚴重積水；-其它異常(有損失或有重大影響)的情況。3.4 安全、防火制度3.4.1. 全體員工必須加強治安防范意識，執(zhí)行公司制訂的安全管理制度，協(xié)同保安部門認真做好大廈設施設備的安全保衛(wèi)工作。3.4.2. 各崗位人員必須嚴守崗位責任，發(fā)生事故或發(fā)現可疑情況，應迅速處理上報，并負責保持好現場。3.4.3. 未經部門經理的批準，外來人員(包括參觀學習、探親訪友、施工等)禁止進入變配電房、電梯機房、ba控制房、空調機房、水泵房等設備機房，經批準進入的人員必須辦好登記手續(xù)，由值班人員負責執(zhí)行。3.4.4. 各崗位值班人員除負責設備安全運行外，必須對所屬機房范圍進行安全檢查；各級管理人

44、員必須定期對所屬范圍進行安全檢查；如發(fā)現不安全因素，及時進行整改。3.4.5. 不得隨意配制各種機房鑰匙，無人時各機房、班組工作場地門窗必須鎖好。3.4.6. 工具、材料要有專人管理，嚴禁私自攜帶工具、材料出大廈。3.4.7. 需要動火作業(yè)時，要辦妥動火證后方能施工，施工前盡可能排除易燃物品，施工后認真檢查，確保無火種時方能離開。3.4.8. 發(fā)現火警及時報告，盡力和消防隊員一道撲滅火災，一旦大廈發(fā)生火災，維修部的首要任務是保證供水、供電；保證消防水泵、正壓風機、排煙風機等所有消防設備的正常運行。3.5 巡視檢查制度設施設備例行巡視檢查的目的是為了主動掌握系統(tǒng)設備的運行情況，及時發(fā)現異常情況和

45、消除設備缺陷，消減事故隱患，確保安全經濟運行。3.5.1 巡視檢查方式：-定期巡查：在規(guī)定時間、區(qū)域進行例行檢查。-季節(jié)性巡查：當季節(jié)變化、氣候突變時的特別檢查。-故障性巡查：在設備有故障或故障排除后的巡視，重點檢查故障是否擴大或修復后的運行狀況。-專項巡查：為達到某種目的進行的有針對性的單項檢查。如消防檢查、衛(wèi)生檢查、安全檢查。-綜合巡查：為達到某種標準或年度綜合性的大檢查，包括所有設施設備。3.5.2 一般巡視檢查方法：-看：a) 設備內外的清潔、完整；b) 儀表、油位、燈光信號指示是否正常；c) 控制開關、閥門啟閉是否正確；d) 轉動部件的磨損，受力部件的變形情況；e) 有無漏水、漏油、

46、漏雨、漏風現象；f) 絕緣體是否有變色、裂紋、硬化、剝落接點是否熔化,脫落；g) 變配電間的模擬圖及各種掛牌是否符合實際狀況；h) 照明燈具、開關、煙感和溫感探頭、預先報警器、攝像探頭等部件安裝與狀況是否完整有效；i) 衛(wèi)星天線裝置是否牢固、電視節(jié)目視音質量是否穩(wěn)定。-聽：a) 轉動設備轉動聲是否均勻，有無異聲；b) 電氣設備有無放電聲；c) 接觸器、變壓器鐵芯的電磁聲響是否正常；d) 水箱、水管的流水聲是否正常；e) 風機、風管是否有異聲；f) 報警鈴、蜂鳴器工作是否正常。-觸：a) 操作機構是否銹蝕；b) 摸電動機、泵、散熱器外殼溫度是否正常；c) 摸轉動設備振動情況；d) 門窗開閉是否靈

47、敏。-聞：a) 有無絕緣漆的焦味；b) 有無橡膠、塑料、棉織物的焦味；c) 有無污水溢出的臭味；d) 有無煤氣、燃油泄漏的氣味。3.5.3 巡回檢查注意事項：-巡查人員必須了解及掌握設備性能、操作方法；-巡查時要注意安全，與帶電設備、正在運轉設備保持安全距離；-進出變電間，要隨手關門，防止小動物進入；除事故搶修外，不得擅動變配電設備及其開關。-巡查中發(fā)現異常情況及時匯報，并做好記錄。-巡查中發(fā)現的設備缺陷，要積極設法消除事故隱患，一時無法解決的要采取防范措施，并詳細記錄及時匯報。3.6 租戶單元內維修工作制度3.6.1 維修人員進入租戶單元內工作，必須攜帶維修單或事先已與客戶約定，同時應注意衣

48、著整潔，佩帶工作證。3.6.2 進入單元的工作，必須征得租戶行政主管/接待人員/店員的同意，盡可能避免影響租戶的辦公或營業(yè)，若可能影響，則需事先告知租戶。3.6.3 若租戶報修的工作屬有償服務，需事先告知租戶，獲其確認后，方可進行工作。3.6.4 維修人員在租戶單元內工作，必須注意行為規(guī)范與用語規(guī)范，任何情況下不得與租戶發(fā)生沖突。3.6.5 維修人員進入單元內工作，應將對講機音量調至最小，若聽到呼叫必須出單元門后才可應答。3.6.6 維修人員攜帶的工具不能帶有明顯污跡，工作時若可能產生灰塵或污跡需用塑料布在現場鋪墊，拆卸的零配件及隨手工具不得隨意放置于租戶的地毯或桌椅上。3.6.7 工作完成后

49、，需將現場的工具、材料及垃圾收拾干凈，若對租戶的室內環(huán)境已造成污染，應通知物業(yè)部派人進行清理。3.6.8 所有維修工作完成后，需將維修單交租戶代表簽署確認。3.6.9 整個工作期間不得收受租戶贈予的任何錢物，不得借用租戶的用品，不得與租戶達成任何私下交易。3.7 機房內工作制度3.7.1 維修人員在機房內的日常工作中，必須嚴格按照和操作規(guī)程操作設備，杜絕由于誤操作而引起的事故發(fā)生。3.7.2 進入機房的人員必須精力充沛，機房內嚴禁睡覺/打盹。3.7.3 進入機房的人員，必須嚴格遵守機房的各項管理制度，嚴禁吸煙，嚴禁多人一起談論與工作無關的話題。3.7.4 保持機房和設備整潔，機房內的設備和區(qū)域

50、落實到人，定期進行清潔、除塵、油漆和粉刷等工作。3.7.5 保持機房內所有的溫/濕度，根據需要啟閉空調、通風和照明設備。3.7.6 機房內不能隨意堆放工具、材料及零配件，更不能存放與設備無關的物品，隨機專用工具必須按有關規(guī)定懸掛或集中放置。3.7.7 禁止在機房內煮食、飲食及從事與機房內設備無關的工作。3.7.8 每次維修保養(yǎng)工作結束，必須清理場地，處理廢料和換下的零配件。3.7.9 所有的設備要注意保持銘牌完整，對開/關可能會引起事故的閥門、電閘和按鈕等應懸掛不準關/開或開/關狀態(tài)指示牌。3.7.10 高低壓電氣及有危險性的大型設備的操作與維修，必須二人以上同時進入機房，操作及維修時須有人監(jiān)

51、護，發(fā)現問題及時處理和向上級報告。3.7.11 維修人員進入機房對設備進行操作、保養(yǎng)、維修及更換等工作，必須進行詳細的記錄和存檔，對外來人員進入機房應進行登記，發(fā)現異?；蚬收锨闆r及時向上級匯報并及時做出特別事件報告。3.7.12 維修人員有責任監(jiān)督和管理外判專業(yè)公司的維修保養(yǎng)人員進入機房工作，必須遵守機房管理制度和以上工作規(guī)范。3.8 安全管理制度3.8.1 主要職責:-部門經理是維修部安全管理第一責任人，對部門內勞動保護和安全管理負全面領導責任；-安全管理小組是維修部安全工作的管理機構。經理是組長，分管安全的安全管理員（兼）是副組長。各領班是組員，并負責日常具體工作；-堅決執(zhí)行國家“安全第一

52、，預防為主”的安全管理方針和各項安全法律、法規(guī)，接受國家勞動安全監(jiān)察和行業(yè)管理；-審查、頒發(fā)本部門各項安全保衛(wèi)責任制和安全管理制度，提出本部門安全管理目標，并組織實施；-貫徹系統(tǒng)管理思想，確?！鞍踩谝弧必灤┯诒静块T工作的整個過程；-負責部門所負責設施設備與操作中重大隱患的整改、監(jiān)督。一時難以徹底解決的，要制定相應的強化管理辦法，并采取有效措施，確保過渡期的安全，并向上級提出書面報告；-主持召開每月一次的部門安全領導小組會議；-開展定期檢查春節(jié)、“五一”、八月（臺風季節(jié)）、國慶節(jié)等以及不定期檢查。發(fā)現隱患責成有關人員及時處理限期整改。-具體制訂防止傷亡、火災事故和職業(yè)危害的措施以及重要設備的安全操作規(guī)程，并負責督促實施。3.8.2 安全管理工作程序。-電工a) 電工工作前，應穿戴絕緣防護用品，仔細檢查各種工具，保證使用工具絕緣性能良好。b) 絕緣手套使用前，必須進行仔細檢查和空氣試驗，如發(fā)現有裂紋或漏氣，不得使用。c) 絕緣鞋