《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)》課程設(shè)計(jì)報(bào)告doc

1、工程經(jīng)濟(jì)學(xué)課程設(shè)計(jì)報(bào)告安東新區(qū)的某房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)學(xué) 期 2011-2012學(xué)年第二學(xué)期系（院） 建筑工程學(xué)院 專業(yè) 工程管理 年級(jí) * 學(xué) 號(hào) * 姓 名 * 指導(dǎo)教師 * 日期 2012年6月 目錄第一章 概述21.1本課題的目的21.2設(shè)計(jì)內(nèi)容要求2第二章 項(xiàng)目概況22.1項(xiàng)目概況22.2市場研究22.3投資估算32.4資金籌措32.5項(xiàng)目成本32.6銷售收入42.7稅費(fèi)42.8其他4第三章 編制報(bào)表、指標(biāo)計(jì)算、風(fēng)險(xiǎn)分析43.1項(xiàng)目總投資估算表43.2建筑工程費(fèi)用估算表53.3工程建設(shè)其他費(fèi)用表53.4投資使用計(jì)劃與資金籌措表73.5營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表73.6利潤與

2、利潤分配表83.7資金來源與運(yùn)用表 93.8借款與還本付息表10第四章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)114.1現(xiàn)金流量分析114.2風(fēng)險(xiǎn)分析14第五章 結(jié)論15附錄17第一章 概述1.1 本課題的目的：通過市場供需研究和財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析，對(duì)投資和和資金籌措，成本費(fèi)用，銷售收入，銷售稅金及附加等進(jìn)行估算的基礎(chǔ)上，根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度及價(jià)格體系和項(xiàng)目評(píng)估的有關(guān)規(guī)定，從項(xiàng)目財(cái)務(wù)角度分析計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)上的財(cái)務(wù)費(fèi)用和效益。對(duì)項(xiàng)目預(yù)期進(jìn)行進(jìn)行可行性分析。確定項(xiàng)目的規(guī)劃功能、開發(fā)檔次、開發(fā)成本和市場營銷對(duì)象，并對(duì)該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性做出評(píng)價(jià)，為委托投資決策及來發(fā)項(xiàng)目融資提供依據(jù)。1.2 本課題的任務(wù)要求：本課程設(shè)計(jì)是位于安東新區(qū)

3、的某房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。根據(jù)給定的資料數(shù)據(jù)，綜合運(yùn)用“工程經(jīng)濟(jì)學(xué)”所學(xué)的各種知識(shí)和方法，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)并做出結(jié)論。第二章 項(xiàng)目概況2.1. 項(xiàng)目概況隨著安陽城市化進(jìn)程的加快、城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，城市用地功能進(jìn)一步拓展，尤其是安陽新區(qū)的開發(fā)，現(xiàn)某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬在安陽市東開發(fā)區(qū)開發(fā)一房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目，該項(xiàng)目總規(guī)劃用地總面積為130726.00平方米，總建筑面積為300538.91平方米。其中住宅建筑面積為253690.50平方米，共包含32棟住宅樓，其中小高層（11層）共9棟，建筑面積為35300.20平方米；高層（18層、24層）共23棟，建筑面積為218390.

4、30平方米；商業(yè)建筑面積為40000.52平方米；幼兒園4222.71平方米（不可銷售），公共配套建筑2625.18平方米（不可銷售）。 項(xiàng)目擬建規(guī)模和建筑面積分配類型建筑面積(m2)建筑面積所占比例 (%) 新建建筑高層住宅218390.3072%小高層住宅35300.2011%地區(qū)商業(yè)建筑40000.5213%配套公建2625.180.8%幼兒園4222.711.4%- 2.2、市場研究（1） 安陽市東區(qū)開發(fā)區(qū)位優(yōu)勢(shì)：安東區(qū)西起曙光路，東至京港澳高速公路，北起黃河，南至文昌大道，是未來的行政及居住核心區(qū)域，也是安陽市規(guī)劃的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，目前行政機(jī)關(guān)單位林立，配套設(shè)施不斷完善，是未來最宜居的

5、高檔居住片區(qū)。（二）安陽市普通住宅市場分析：安東目前在售住宅項(xiàng)目主要分布在靠近市政府的易園以及文峰大道和中華路沿線，建筑形態(tài)一中高品質(zhì)的高層和小高層為主，主力戶型為120-150平方左右的三房，區(qū)域樓盤價(jià)格主要集中在3300-4000元/平方之間。區(qū)域客戶主要以私營為主，安東去機(jī)關(guān)單位公務(wù)員，企業(yè)中高層為主，還有部分來至周邊縣城的高收入客戶。 （三）市場供需關(guān)系分析：受政府高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃影響下，本區(qū)未來將有大量的寫字樓，商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)，建筑形式逐漸一純高產(chǎn)品為主，且隨著價(jià)格不斷攀升，戶型面積趨小，創(chuàng)新型產(chǎn)品將進(jìn)入市場；板塊房價(jià)隨著cbd中央商務(wù)區(qū)建設(shè)力度的加強(qiáng)和高品質(zhì)樓盤的增加，區(qū)域逐漸成為安陽市房

6、地產(chǎn)市場價(jià)格的制高點(diǎn)；客戶主要以在安陽工作和經(jīng)商的中高收入客戶為主，隨著板塊項(xiàng)目戶型的創(chuàng)新和面積的緊湊實(shí)用性加強(qiáng)，客戶年齡也要將趨于年輕化，長期前景較好。2.3 投資估算根據(jù)安陽市的同類開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定各項(xiàng)投資估算指標(biāo)為：商業(yè)建筑為2200元/m2，小高層住宅為1400元/m2，高層住宅為1800元/m2，幼兒園及公共配套設(shè)施均為800元/m2，其他工程費(fèi)用見投資估算表，征地200畝，75萬元/畝（已含相關(guān)稅費(fèi)），工程建設(shè)其他費(fèi)用按照相關(guān)依據(jù)自行估算，經(jīng)營資金不計(jì)。建設(shè)期3年，投資比例為35%35%30%。2.4 資金籌措本項(xiàng)目投資來源包括自有資金、銷售收入和貸款三部分，自有資金占開發(fā)

7、建設(shè)投資的20%，實(shí)現(xiàn)銷售收入以后，當(dāng)年的銷售收入（扣除稅費(fèi)）用于當(dāng)年投資，如有盈余，結(jié)轉(zhuǎn)下年，不足部分向建設(shè)銀行貸款（年利率按8計(jì)），為簡化計(jì)算，現(xiàn)金流量的發(fā)生時(shí)點(diǎn)均遵循年末習(xí)慣法。2.5. 項(xiàng)目成本（1）開發(fā)建設(shè)成本：指項(xiàng)目的工程建設(shè)投資，包括建安工程費(fèi)用、工程建設(shè)其它費(fèi)和預(yù)備費(fèi)。（2）管理費(fèi)用：指開發(fā)企業(yè)、行政管理部門為管理和組織生產(chǎn)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，按開發(fā)建設(shè)成本的5%計(jì)算。（3）銷售費(fèi)用：指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。其中，銷售人員工資按銷售收入的1%計(jì)算，廣告費(fèi)按銷售收入的4%計(jì)算。（4）財(cái)務(wù)費(fèi)用：指項(xiàng)目為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要指運(yùn)

8、營期間的利息凈支出，自行安排借款償還計(jì)劃，按年利率為8計(jì)息。2.6. 銷售收入 擬在第一年對(duì)項(xiàng)目投資超過25%，并且工程基礎(chǔ)部分完工后開始預(yù)售，第四年年末將房屋銷售完畢，銷售計(jì)劃為10%40%30%20%。依據(jù)周邊項(xiàng)目的售價(jià)對(duì)該項(xiàng)目定價(jià)為住宅售價(jià)3500元/ m2 (均價(jià))，商業(yè)售價(jià)6000元/ m2(均價(jià))，對(duì)第一年購房者優(yōu)惠4%，對(duì)第二年購房者優(yōu)惠2%，第三、四年按全價(jià)銷售。該項(xiàng)目無補(bǔ)貼收入部分。2.7. 稅費(fèi) 根據(jù)規(guī)定該項(xiàng)目需要繳納以下稅費(fèi)：營業(yè)稅5%，城市維護(hù)建設(shè)稅7%，教育費(fèi)附加3%，所得稅率25%，土地增值稅按相關(guān)規(guī)定自行測(cè)算。2.8 其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率為12%。 數(shù)據(jù)

9、不足的可自行增加數(shù)據(jù)，但要注明數(shù)據(jù)來源（若數(shù)據(jù)無法查到，可自行估算，但應(yīng)說明估算理由）；若認(rèn)為資料錄所給數(shù)據(jù)不合理的可作調(diào)整，應(yīng)說明理由。第三章 編制報(bào)表、指標(biāo)計(jì)算、風(fēng)險(xiǎn)分析3.1項(xiàng)目總投資估算：據(jù)估算, 本項(xiàng)目包括開發(fā)建設(shè)投資、期間費(fèi)用、經(jīng)營資金、建設(shè)期利息等總投資為89813.8萬元人民幣，可銷售面積的單方造價(jià)為商業(yè)建筑2200元/平方米。住宅建筑面積小高層1400元/平方米，高層1800元/平方米。更詳細(xì)的投資規(guī)劃可能隨設(shè)計(jì)的深入而調(diào)整項(xiàng)目投資估（成本）算表單位：萬元表31序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)費(fèi)基數(shù)金額（萬元）備注1開發(fā)建設(shè)投資78530.971.1建安工程費(fèi)附表55791.151.2工程建設(shè)

10、其他費(fèi)用19719.41.3預(yù)備費(fèi)3020.422建設(shè)期利息2765.293期間費(fèi)用 9498.483.1管理費(fèi)用3926.553.2銷售費(fèi)用5571.933.3其他費(fèi)用04合計(jì)項(xiàng)目總投資90498.073.2建筑工建安工程費(fèi)用估算表建安費(fèi)用估算表 單位：萬元表32序號(hào)工程項(xiàng)目或費(fèi)用名稱單位建筑面積（）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（元）合計(jì)（萬元）備注一建筑安裝工程300538.9153600.231商業(yè)建筑40000.5222008800.122住宅建筑面積25369.5044252.292.1小高層（11層）35300.2014004942.032.2高層（18，24層）218390.30180039310.

11、263幼兒園4272071800337.82不可銷售4公共配套建筑2625.18800210.02不可銷售二室外工程2190.921室外排水系統(tǒng)1.001500000150.00含消防2室外供電系統(tǒng)1.0050000050.003道路9401.00150141.024綠化4174.003012.525圍墻6861.00260178.396電動(dòng)大門個(gè)96000054.007電梯個(gè)1605.007，11層個(gè)9250000225.0018,24層個(gè)463000001380.00三總計(jì)55791.153.3工程建設(shè)其他費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)用表 單位：萬元 表33序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)費(fèi)文件計(jì)費(fèi)基數(shù)金額（萬元）備

12、注1征地費(fèi)75萬/畝15000含相關(guān)稅費(fèi)2建設(shè)單位管理費(fèi)財(cái)建2002394號(hào)項(xiàng)目投資總概算278.96按建安費(fèi)用近似計(jì)算3招投標(biāo)服務(wù)費(fèi)計(jì)價(jià)格20021980號(hào)中標(biāo)金額53.45按建安費(fèi)用近似計(jì)算4工程設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)價(jià)格200210號(hào)工程設(shè)計(jì)收費(fèi)計(jì)費(fèi)額1413.18按建安費(fèi)用近似計(jì)算，專業(yè)調(diào)整系數(shù)取1.0，工程復(fù)雜程度調(diào)整系數(shù)取級(jí)1.0，附加調(diào)整系數(shù)取1，其他設(shè)計(jì)收費(fèi)取0，浮動(dòng)幅度值取0。5工程地質(zhì)勘查費(fèi)計(jì)價(jià)格200210號(hào)總建筑面積每平米5元150.27速算方法6編制項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告計(jì)價(jià)格19991283號(hào)投資估算額79.17按建安費(fèi)用近似計(jì)算，包括編制可行性研究報(bào)告。不設(shè)調(diào)整系數(shù)7編制環(huán)境影響報(bào)告計(jì)價(jià)

13、格2002125號(hào)投資估算額29.29按建安費(fèi)用近似計(jì)算，包括編制環(huán)境影響報(bào)告書和報(bào)告表。不設(shè)調(diào)整系數(shù)8評(píng)審環(huán)境影響報(bào)告計(jì)價(jià)格2002125號(hào)投資估算額6.51按建安費(fèi)用近似計(jì)算，包括評(píng)估環(huán)境影響報(bào)告書和報(bào)告表。不設(shè)調(diào)整系數(shù)9施工圖審查豫發(fā)改收費(fèi)20041555號(hào)建筑工程設(shè)計(jì)收費(fèi)85.09按6%取10工程量清單編制費(fèi)豫發(fā)改收費(fèi)20041765號(hào)建安工程費(fèi)334.75按2.5取11工程監(jiān)理費(fèi)發(fā)改價(jià)格2007670號(hào)工程概算投資額931.80按建安費(fèi)用近似計(jì)算，專業(yè)調(diào)整系數(shù)取1.0，工程復(fù)雜程度調(diào)整系數(shù)取級(jí)1.0，高程調(diào)整系數(shù)取1，其他設(shè)計(jì)收費(fèi)取0，浮動(dòng)幅度值取0。12人防設(shè)施易地費(fèi)安計(jì)經(jīng)房200

14、3554號(hào)按每平米1500元算1273.996級(jí)以上防空地下室。只算住宅部分，其他忽略不算13文物勘探費(fèi)豫價(jià)費(fèi)字1998243號(hào)用地面積*4.5元58.83速算方法14地震安全評(píng)價(jià)費(fèi)豫震發(fā)防（2000）12號(hào)用地面積*1.5元19.61速算方法16合 計(jì)19719.43.4投資使用計(jì)劃與資金籌措：按照項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排，本項(xiàng)目資金投入計(jì)劃詳見表4“投資計(jì)劃與資金籌措表 投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元附表34序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)12341開發(fā)總投資90498.0731336.5431116.5426759.651285.341.1開發(fā)建設(shè)投資78530.9727485.8427485.842

15、3559.291.2建設(shè)期利息1516.49526.63526.63305.82157.411.3期間費(fèi)用9498.482591.982591.982473.571127.921.3.1管理費(fèi)用3926.551374.291374.291177.971.3.2 其他費(fèi)用1.3.3銷售費(fèi)用5571.73541.402210.721961.881127.922資金籌措90498.0731336.5431116.5426759.651285.342.1自有資金15706.19 14526.231179.962.2銀行貸款6577.826577.822.3銷售收入66178.6810232.49301

16、56.5826759.681285.59本項(xiàng)目的投資來源包括自有資金、銷售收入和貸款三個(gè)部分。其中自有資金投入15863.22萬元人民幣，銷售收入投入105309.38萬元人民幣，需向金融機(jī)構(gòu)貸款4000萬元人民幣詳見表4。在估算中，考慮到當(dāng)年投資是隨工程的進(jìn)度分期投入的，銷售收入也是在一年中逐步實(shí)現(xiàn)的，故假定當(dāng)年銷售收入（扣除銷售稅費(fèi)）全部用于當(dāng)年投資，如有盈余，結(jié)轉(zhuǎn)下年 3.5營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表：營業(yè)收入，營業(yè)稅金及附加估算表單位：萬元表35序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1234 銷售比例100%10%40%30%20%1營業(yè)收入111438.510828.0344214.56 33837.60

17、22558.401.1 住宅銷售收入87726.19852434806.3726637.5017758.34單價(jià)（萬元/）0.344750.3360.3430.350.35 數(shù)量（）253690.525369.05101476.276107.1530738.11.2商業(yè)用房銷售收入237132.12304.039408.177200.194800.07單價(jià)（萬元/）0.5910.5760.5880.600.60數(shù)量（）40000.524000.05216000.2112000.168000.152營業(yè)稅金及附加6424.11595.542431.792158.071240.712.1營業(yè)稅58

18、41.93541.402210.721961.881127.922.2城市維護(hù)建設(shè)稅406.9337.90154.75137.3378.952.3教育費(fèi)附加175.2616.2466.3258.8633.843土地增值稅62962.9251.6188.7125.8注：土地增值稅采取四級(jí)超率累進(jìn)計(jì)算，具體指標(biāo)如下：級(jí)數(shù)土地增值額稅率（%）速算扣除系數(shù)1增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分3002增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%未超過100%的部分405%3增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%未超過200%的部分5015%4增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分6035%3.6利潤與利潤分配表：開發(fā)項(xiàng)目的稅后

19、利潤等于銷售收入扣除投資成本、銷售費(fèi)用和有關(guān)稅金。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的總稅后利潤為11675.08萬元人民幣。利潤與利潤分配表單位：萬元表：36序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)12341營業(yè)收入111438.510828.0344214.4633837.6022558.402補(bǔ)貼收入3營業(yè)稅金及附加6424.1541.402210.721961.881127.924土地增值稅62962.9251.6188.7125.85總成本費(fèi)用90498.0731336.5431116.5426759.651285.346利潤總額13887.33-21112.81 10635.64929.0920019.347彌補(bǔ)以前年度虧損 211

20、12.810635.64929.09 5548.118應(yīng)納稅所得額13887.3313887.339所得稅3471.833471.8310凈利潤9915.509915.5011可供分配利潤9915.509915.5011.1提取法定盈余公積金991.55991.5511.2提取法定盈余公益金495.77495.7711.3投資方分配利潤5899.735899.7311.4未分配利潤2528.452528.4512投資凈回收3.7資金來源與運(yùn)用表 ： 資金來源與運(yùn)用估算表單位：萬元 表37序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)12341資金來源133722.5131932.0845394.5233837.622558

21、.41.1自有資金15706.1914526.231179.961.2銷售收入111438.510828.0344214.5633837.6022558.401.3貸款6577.826577.822資金運(yùn)用114064.7131059.0936239.1431653.9714260.632.1開發(fā)建設(shè)投資78530.9727485.8427485.8423559.292.2管理費(fèi)用3926.551374.291374.291177.972.3財(cái)務(wù)費(fèi)用1516.49526.63526.63305.82157.412.4銷售費(fèi)用5571.73541.402210.721961.881127.922

22、.5營業(yè)稅金及附加6424.1541.402210.721961.881127.922.6土地增值稅62962.9251.6188.7125.82.7所得稅3471.833471.832.8應(yīng)付利潤5899.735899.732.9各期還本付息8094.31526.632179.342498.432350.023盈余資金19657.8872.999155.382183.638297.774累計(jì)盈余資金19657.8872.9910028.371221219657.83.8借款與還本付息表： 由于第一年自有資金與銷售收入不足，則向建設(shè)銀行貸款11515.29萬元，年利率為8%，當(dāng)年支付利息，本金

23、分三年償還，詳細(xì)見表38：借款還本付息估算表單位：萬元表38序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)12341借款還本付息8094.31 526.632179.242498.432350.021.1年初借款本息累計(jì)8094.31 7104.454911.844691.052350.021.2本年借款6577.82 6577.82 1.3本年應(yīng)計(jì)利息1516.49526.63526.63305.82157.411.4本年償還本金6577.82 2192.612192.612192.611.5本年支付利息1516.49526.63526.63305.82157.411.6期末借款本息累計(jì)7104.45 4385.2118

24、86.7802償還借款資金來源8094.32 526.632719.242498.432350.022.1投資凈回收2.2未分配利潤8094.32 526.632719.242498.432350.022.3其他資金第四章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)4.1現(xiàn)金流量分析本報(bào)告從項(xiàng)目投資先金，項(xiàng)目資本金現(xiàn)金兩方面編制了現(xiàn)金流量表，主要評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：1. 項(xiàng)目投資資金評(píng)價(jià)指標(biāo)：調(diào)整所得稅前：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（irr） 18%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（npv）(ic=12%) 2777萬元調(diào)整所得稅后：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 14.66%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（npv）(ic=12%)1171萬元靜態(tài)投資回收期：tp：3.43項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表單

25、位：萬元表41序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)12341現(xiàn)金流入111438.510828.0344214.56 33837.6022558.401.1營業(yè)收入111438.510828.0344214.56 33837.6022558.401.2補(bǔ)貼收入2現(xiàn)金流出100203.835994.5635500.0425906.062803.12.1固定資產(chǎn)投資2.2經(jīng)營資金2.3開發(fā)建設(shè)投資78530.9727485.8427485.8423559.292.4營業(yè)稅金及附加6424.1541.402210.721961.881127.922.5土地增值稅62962.9251.6188.7125.82.6管理費(fèi)用

26、3926.551374.291374.291177.972.7銷售費(fèi)用5571.73541.402210.721961.881127.923所得稅前凈現(xiàn)金流量（1-2）11234.73-25166.538714.427931.5419912.34累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量11234.73-25166.53-16452.11-8520.5711234.735調(diào)整所得稅 2526.706所得稅后凈現(xiàn)金流量8708.73-25166.538714.42 7931.5417385.67所得稅后累計(jì)現(xiàn)金流量8565.03-25166.53-16752.11-8820.578565.03計(jì)算指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益

27、率（irr）= (18.07%)（調(diào)整所得稅前）；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（npv）(ic=12%)=(-5636.49)(調(diào)整所得稅前)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率=(14.66%)(調(diào)整所得稅后);財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(npv)(ic=12%)=(1171)(調(diào)整所得稅后) 靜態(tài)投資回收期：tp=3.432. 項(xiàng)目資本金評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（irr）481.30%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）(ic=12%) 32818.57詳細(xì)數(shù)據(jù)見表42:項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表單位：萬元表42序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)12341現(xiàn)金流入111438.510828.0344214.56 33837.6022558.401.1營業(yè)收入111438.510828

28、.0344214.56 33837.6022558.401.2補(bǔ)貼收入2現(xiàn)金流出43823.7117572.859946.537788.867075.572.1項(xiàng)目資本金15706.19 14526.231179.96 2.2營業(yè)稅金及附加6424.1541.402210.721961.881127.922.3土地增值稅62962.9251.6188.7125.82.4管理費(fèi)用3926.551374.291374.291177.972.5銷售費(fèi)用5571.73541.402210.721961.882.6所得稅3471.833471.83 2.7借款本金償還6577.82 2192.61219

29、2.612192.612.8借款利息償還1516.49526.63526.63305.82157.413凈現(xiàn)金流量（1-2）67614.79-6744.8234268.0326048.7415482.83計(jì)算指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（irr）=481.30% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）(ic=12%)=32818.574.2風(fēng)險(xiǎn)性分析1單因素敏感分析分別考慮銷售收入和總投資里的其中一個(gè)因素，看會(huì)對(duì)方案內(nèi)部收益率，凈現(xiàn)值，及動(dòng)態(tài)投資回收期的影響。首先，令npv=0 則：npv=0=(10828.03-32556.1)(p/f,irr,1)+(44214.06-325569.1)(p/f,irr,2)+(

30、33837.6-27729.76)( p/f,irr,3)+(22558.4-1436.59)(p/f,irr,4)由插值法解得irr=30.26%投資總額一定：當(dāng)銷售收入增長10%時(shí)， npv=6217.12 irr=58%靜態(tài)投資回收期：tp=2.33當(dāng)銷售收入減少10%時(shí) ，npv=-5286.06 irr=10%靜態(tài)投資回收期：tp=3.72當(dāng)銷售收入增長5%時(shí) ，npv=3341.03 irr=45%靜態(tài)投資回收期：tp=3.02當(dāng)銷售收入減少5%時(shí) ，npv=-5286.06 irr=21%靜態(tài)投資回收期：tp=3.46銷售收入一定：當(dāng)投資總額增長10%時(shí)，npv=-5239.50

31、 irr=12%靜態(tài)投資回收期：tp=3.68當(dāng)投資總額減少10%時(shí)，npv=17603.45 irr=107%靜態(tài)投資回收期：tp=2.04當(dāng)投資總額增長5%時(shí)，npv=-2386.97 irr=21%靜態(tài)投資回收期：tp=3.45當(dāng)投資總額減少5%時(shí)，npv=3318.05 irr=45%靜態(tài)投資回收期：tp=3.01又上可知，當(dāng)銷售收入增長時(shí)，項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期縮短，內(nèi)部收益率增加；當(dāng)投資總額增加時(shí)，投資回收期，靜態(tài)投資回收期延長，內(nèi)部收益率也縮小，所以在保證項(xiàng)目能夠正常進(jìn)行的情況下，應(yīng)盡量減少項(xiàng)目總投資，這樣及經(jīng)濟(jì)又省時(shí)。方案內(nèi)部收益率對(duì)銷售收入和投資總額的反應(yīng)都較為敏感。2盈虧平衡分析本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)是81.21%，及銷售面積或銷售收入達(dá)到總面積或總銷售收入的81.21%時(shí)，本項(xiàng)目就開始盈利。第五章 結(jié)論主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總?cè)缦?/p>