柳州市新中企開發(fā)公司五年年發(fā)展規(guī)劃改后

1、柳州市新中企投資開發(fā)有限公司五年發(fā)展規(guī)劃（ 2011-2015）一、公司基本情況（一）成立時(shí)間和性質(zhì) 為適應(yīng)柳北區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及管理工業(yè)園區(qū)的需要， 2004 年 柳北區(qū)成立了柳州市新中企投資開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱新中企公 司）。公司性質(zhì)為國(guó)有獨(dú)資公司，由市國(guó)資委授權(quán)柳北區(qū)直接監(jiān) 管，并受柳北區(qū)委托，在管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，組織國(guó)有資本運(yùn)作， 行使國(guó)有資本投資主體職能，通過發(fā)揮投融資平臺(tái)功能，盤活 柳北區(qū)資產(chǎn)，放大柳北區(qū)資產(chǎn)增量，優(yōu)化柳北區(qū)資源配置，提 高柳北區(qū)投融資水平，促進(jìn)柳北區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展。（二）職能定位 公司主要負(fù)責(zé)柳北區(qū)園區(qū)建設(shè)、城中村改造、路網(wǎng)工程、 供水、供電、通信、污水處理等基礎(chǔ)設(shè)施類工程，土地

2、一級(jí)開 發(fā)，對(duì)外投融資等。運(yùn)用資金大循環(huán)策略，克服單純?cè)u(píng)價(jià)單個(gè) 基礎(chǔ)設(shè)施效益的企業(yè)決策原則，把柳北區(qū)作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)整體進(jìn) 行考慮?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)模式的選擇上，采用自我融資、自行建 設(shè)、統(tǒng)一管理，圍繞招商引資為中心進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的模式：1. 資源統(tǒng)一配置。整合柳北區(qū)可經(jīng)營(yíng)的優(yōu)良資產(chǎn)，在評(píng)估 的基礎(chǔ)上向公司集中，提高融資能力。2. 項(xiàng)目統(tǒng)一篩選。按照柳北區(qū)發(fā)展規(guī)劃要求，制定合理的 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，主次分明，分步實(shí)施，穩(wěn)步推進(jìn)，力求實(shí)效。3. 土地統(tǒng)一儲(chǔ)備。將柳北區(qū)的土地儲(chǔ)備統(tǒng)一注入公司，增 強(qiáng)土地融資能力和招商引資吸引力。4. 償債資金統(tǒng)一安排。對(duì)柳北區(qū)綜合開發(fā)的道路、污水等 公共配套項(xiàng)目收益、土地出

3、讓金及各類收費(fèi)，統(tǒng)一由公司收取， 統(tǒng)籌安排還款付息。（三）經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)公司現(xiàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)為與柳北區(qū)職能相匹配的專業(yè)化園區(qū)的開 發(fā)、建設(shè)、投資、融資、管理和服務(wù)、代建工程項(xiàng)目。目前主要負(fù)責(zé)以下工程項(xiàng)目：1. 白露工業(yè)園、沙塘工業(yè)園、石碑坪鎮(zhèn)工業(yè)園土地征收和 出讓，園區(qū)基建工程建設(shè)；2. 柳北區(qū)政府已完成沙塘靶場(chǎng)土地置換調(diào)整工作，公司將 負(fù)責(zé)沙塘靶場(chǎng)土地整理開發(fā)工作；3. 鷓鴣江新城建設(shè)作為柳州市北擴(kuò)、柳北區(qū)“十二五”規(guī) 劃重大項(xiàng)目，公司將會(huì)參與鷓鴣江新城建設(shè)。（四）資產(chǎn)狀況公司資產(chǎn)主要來源于柳北區(qū)政府的資產(chǎn)注入、財(cái)政性撥付 以及對(duì)外投資，以房產(chǎn)和地產(chǎn)為主。（詳見表1-1、表1-2）公司固定資產(chǎn)表表1-1

4、地塊位置土地面積（m2）房屋面積（m2）預(yù)估情況（萬(wàn)元）柳州市勝利路 12-8號(hào) （柳北區(qū)政府大樓）12365.322377.6912000柳州市北雀路81號(hào)（聯(lián) 華超市）26804943.88200柳北區(qū)長(zhǎng)塘鎮(zhèn)政府16361.911788柳州市北站路東二巷34號(hào)659.97無518柳州市北站路東二巷34號(hào)372.2無290柳州市八一路鑫雅居 門面106.91255柳州市八一路鑫雅居解放辦152.7976合計(jì)23127公司對(duì)外投資表表1-2投資單位出資數(shù)額持股比例出資方式出資時(shí)間柳州市中興投資 有限公司505%貨幣2009.7.8柳州市青茅花卉 有限公司33567%貨幣2009.5.21公司現(xiàn)

5、有七處固定資產(chǎn)，價(jià)值合計(jì)23127萬(wàn)元?，F(xiàn)有資產(chǎn)中，三處資產(chǎn)為政府辦公大樓，資產(chǎn)合計(jì)13864萬(wàn)元，根據(jù)銀監(jiān)會(huì)相關(guān)規(guī)定，不可用作貸款抵押資產(chǎn)；四處資產(chǎn)為商用（其 中北雀路81號(hào)正在辦理土地劃轉(zhuǎn)），資產(chǎn)合計(jì)10263萬(wàn)元，月 租金收入為114325萬(wàn)元，可用于貸款抵押。公司現(xiàn)辦公地點(diǎn)位于柳州市勝利路12-8號(hào)（即柳北區(qū)政府辦公大樓），為適應(yīng)公司發(fā)展需要，計(jì)劃在鷓鴣江或白露新建一 座辦公大樓。中興公司注冊(cè)資本為人民幣1000萬(wàn)元，住所在柳州市馬廠路1號(hào)白露工業(yè)園內(nèi)，經(jīng)營(yíng)范圍為對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的投資及出租， 房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)。青茅花卉公司注冊(cè)資本為人民幣500萬(wàn)元，住所在柳州市柳北區(qū)長(zhǎng)塘鎮(zhèn)青茅村委會(huì)，經(jīng)

6、營(yíng)范圍為花卉基地及市場(chǎng)項(xiàng)目的 開發(fā)、花卉種植與銷售。截至 2011 年 3 月 31 日，新中企公司銀行存款約 3324.27 萬(wàn)元，主要來源于柳州市財(cái)政局、市國(guó)資委、區(qū)政府、園區(qū)管 委會(huì)財(cái)政性撥款。最大一筆撥款為2011 年 2 月 22 日收到柳北區(qū)財(cái)政局城區(qū)土地凈收益分成專戶石碑坪城鄉(xiāng)建設(shè)啟動(dòng)金 2547 萬(wàn)元。公司現(xiàn)賬面余額扣除應(yīng)付款項(xiàng)及園區(qū)發(fā)展資金后，與項(xiàng) 目啟動(dòng)自有資金規(guī)定限額存在缺口， 為達(dá)到貸款自有資金條件， 保障項(xiàng)目順利開展，公司將向柳北區(qū)政府申請(qǐng)注入資金，補(bǔ)缺 資金缺口。（五）公司組成機(jī)構(gòu)1. 公司領(lǐng)導(dǎo)層（ 1）董事會(huì)：由 3 人組成，設(shè)董事長(zhǎng) 1 人，為公司法定代 表人，

7、董事 2 人，其中 1 人為職工董事。均由區(qū)機(jī)關(guān)行政事業(yè) 單位人員擔(dān)任。公司現(xiàn)任董事長(zhǎng)兼法人代表為黃志江同志，由 柳北區(qū)政府 2011 年任命。（2）監(jiān)事會(huì)：由5人組成，設(shè)監(jiān)事會(huì)主席 1人，監(jiān)事 4人， 其中 2 人為職工監(jiān)事。均有區(qū)機(jī)關(guān)行政事業(yè)單位人員擔(dān)任。（3）經(jīng)理層：公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，設(shè) 總經(jīng)理 1人，副總經(jīng)理 2 人。2. 職能機(jī)構(gòu)（1）辦公室 : 負(fù)責(zé)處理公司文秘、宣傳、檔案、人事、勞 資等工作；負(fù)責(zé)公司日常事務(wù)協(xié)調(diào)、管理、制度建設(shè)、后勤服 務(wù)、統(tǒng)計(jì)工作和對(duì)外聯(lián)絡(luò)等工作；綜合協(xié)調(diào)內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)各部門的 有關(guān)工作；協(xié)調(diào)公司內(nèi)組織人事、機(jī)構(gòu)編制等工作；完成公司 或上級(jí)交辦的其

8、他工作。（2）財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)起草公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃；組織編制公司 年度財(cái)務(wù)預(yù)算；執(zhí)行、監(jiān)督、檢查、總結(jié)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和預(yù)算的執(zhí) 行情況，提出調(diào)整建議；負(fù)責(zé)公司的會(huì)計(jì)核算、會(huì)計(jì)監(jiān)督工作； 負(fù)責(zé)公司會(huì)計(jì)檔案管理及合同（協(xié)議）的保管。負(fù)責(zé)綜合統(tǒng)計(jì) 并分析公司債務(wù)和現(xiàn)金流量及各項(xiàng)業(yè)務(wù)情況；負(fù)責(zé)配合投融資 部，研究公司融資風(fēng)險(xiǎn)和資本結(jié)構(gòu)，進(jìn)行融資成本核算，提出 融資計(jì)劃和方案，防范融資風(fēng)險(xiǎn)；負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)各項(xiàng)日常工作。（3）投融資部：負(fù)責(zé)投融資項(xiàng)目方案的編制、調(diào)查摸底， 組織可行性研究；負(fù)責(zé)投融資項(xiàng)目資金的籌措和管理以及財(cái)務(wù) 監(jiān)控；負(fù)責(zé)投融資項(xiàng)目有關(guān)信息的收集、分析；配合國(guó)土資源 部門參與增量土地的一級(jí)開發(fā)整理，提

9、出土地開發(fā)整理計(jì)劃和 實(shí)施方案。（4）資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部：負(fù)責(zé)國(guó)有資產(chǎn)、國(guó)有股權(quán)經(jīng)營(yíng)和管理； 負(fù)責(zé)存量資產(chǎn)盤活、經(jīng)營(yíng)可行性方案的制定和實(shí)施；負(fù)責(zé)國(guó)有 資產(chǎn)、國(guó)有股權(quán)管理及其收益收繳工作；負(fù)責(zé)國(guó)有資產(chǎn)有關(guān)產(chǎn) 權(quán)過戶辦證工作。二、公司發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)（一）總體發(fā)展規(guī)劃 以資本運(yùn)營(yíng)為手段，以多元投資、價(jià)值投資為策略，實(shí)施 “以投融資平臺(tái)建設(shè)為主，擔(dān)保業(yè)為輔，多元化投資謀發(fā)展” 戰(zhàn)略，充實(shí)公司資本金，盤活公司存量資產(chǎn)，改善公司股權(quán)結(jié) 構(gòu)，初步構(gòu)建柳北區(qū)綜合性投融資平臺(tái)，力爭(zhēng)2015 年實(shí)現(xiàn)公司資產(chǎn)總額 10 億元。（二）具體發(fā)展目標(biāo)1. 短期目標(biāo)： 到 2011 年底，對(duì)公司組織架構(gòu)、政策體系、 存量資產(chǎn)、股權(quán)債

10、權(quán)投資等各方面進(jìn)行梳理，完善經(jīng)營(yíng)管理模 式，確保完成國(guó)資委下達(dá)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)任務(wù)。2. 中期目標(biāo)： 到 2013 年， 完成石碑坪鎮(zhèn)大仙村建設(shè)用地增 減掛鉤項(xiàng)目，探索并完善符合公司實(shí)際的多元投資發(fā)展模式， 初步完成經(jīng)營(yíng)方式的調(diào)整與轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)融資 2-3 億元，公司盈 利能力得到明顯加強(qiáng)。3. 長(zhǎng)期目標(biāo)： 到 2015 年， 全面形成公司多元化投資經(jīng)營(yíng)模 式。公司的投融資規(guī)模爭(zhēng)取達(dá)到 10 億元。同時(shí)，爭(zhēng)取與縣市合 作，公司的實(shí)業(yè)投資形成良好的長(zhǎng)期盈利能力和帶動(dòng)效應(yīng)，切 實(shí)完成公司功能性轉(zhuǎn)變，實(shí)業(yè)資產(chǎn)完全剝離獨(dú)立運(yùn)作。三、實(shí)施方案（一）新農(nóng)村集中區(qū)建設(shè) 柳北區(qū)的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目試點(diǎn)選擇在

11、石碑坪鎮(zhèn) 得大仙村和古城村，分拆舊區(qū)和建新區(qū)兩塊工作，建新區(qū)的農(nóng) 民集中居住區(qū)總面積 169.78 畝，涉及拆遷人口 1618 人， 448 戶，總投資 15659.55 萬(wàn)元。新中企作為項(xiàng)目業(yè)主從 2011 年 5 月開始進(jìn)行項(xiàng)目的前期工作， 預(yù)計(jì) 2012 年 8 月驗(yàn)收并交付使用。 統(tǒng)一規(guī)劃建新村，目的是將部分村屯中的空心村和分布零散、 居住條件較差的村莊進(jìn)行拆除，建設(shè)一批高質(zhì)量的社會(huì)主義新 農(nóng)村；通過拆舊建新，適度減少農(nóng)村建設(shè)用地，節(jié)約的建設(shè)用 地指標(biāo)用于城鎮(zhèn)建設(shè)，緩解城鎮(zhèn)建設(shè)用地供給壓力，促進(jìn)當(dāng)?shù)?社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；城鎮(zhèn)建新地塊出讓收益用于農(nóng)村新村建設(shè)，有 效改善農(nóng)民生產(chǎn)生活條件。通過規(guī)

12、劃的實(shí)施，縮減了農(nóng)村建設(shè) 用地面積，獲得城鎮(zhèn)掛鉤用地指標(biāo) 23.2 公頃，可通過建新地塊 出讓增減掛鉤用地指標(biāo)來回籠資金，產(chǎn)生收益。（二）建新地塊出讓 城鎮(zhèn)建新區(qū)選址在兩個(gè)片區(qū)，分別是白露片、鷓鴣江片， 包括 3 個(gè)地塊，均位于柳州市中心城區(qū)土地利用總體規(guī)劃預(yù)留 的允許建設(shè)區(qū)內(nèi)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^大。白露、鷓鴣江園區(qū)是目 前柳州市重點(diǎn)建設(shè)的兩大產(chǎn)業(yè)園區(qū)，目前菱寶汽配、志誠(chéng)汽配 等一批項(xiàng)目落戶城區(qū)，武鋼板材、眾菱汽配等一批項(xiàng)目竣工投 產(chǎn)，寶鋼板材、荊大制動(dòng)管等一批項(xiàng)目啟動(dòng)建設(shè)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)整 體實(shí)力不段提升。特別是隨著城市北環(huán)快速路、鷓鴣江大橋和 鷓鴣江碼頭的啟動(dòng)建設(shè)，擁有基本城市配套設(shè)施和鐵路、公路、

13、水路交通優(yōu)勢(shì)的鷓鴣江片區(qū)迎來了良好的發(fā)展機(jī)遇。近兩年土 地交易較為活躍，根據(jù) 2008 年和 2009 年的土地出讓案例，柳 北城區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性用地出讓價(jià)格均價(jià)為80萬(wàn)元畝， 預(yù)測(cè)近郊用地出讓價(jià)格可以達(dá)到 7075 萬(wàn)元畝。根據(jù)柳州市城市總體 規(guī)劃（ 2009 2020 年），地塊用途確定為商住用地。拆舊地塊 總面積 34.72 公頃，通過整理復(fù)墾，復(fù)墾為農(nóng)用地 32.81 公頃 經(jīng)審批后，將其作為掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)，用于城鎮(zhèn)建設(shè)和農(nóng)民集中 居住區(qū)建設(shè)。其中農(nóng)民集中居住區(qū)使用 9.41 公頃，城鎮(zhèn)建新區(qū) 使用 23.40 公頃，共計(jì)使用 32.81 公頃，實(shí)現(xiàn)了建設(shè)用地總量 不增加，其收益增加。（三）進(jìn)

14、行多元化投融資2013 年完成建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目，所產(chǎn)生的資本收益投 入到新的項(xiàng)目中，形成公司多元化的投資模式，資本得到增值 保值，力爭(zhēng) 2015 年公司資產(chǎn)總額達(dá)到 10 億元以上。1. 實(shí)施改制企業(yè)職工危舊房集中區(qū)改造項(xiàng)目 作為項(xiàng)目業(yè)主將土地出讓資金， 投入到危舊房集中區(qū)改造， 部分資金可通過貸款融資、合作融資等方式籌集，居民個(gè)人出 資購(gòu)買合理增加面積部分，確保項(xiàng)目資金到位。通過編制擬改 造地塊所在區(qū)域的控制性詳細(xì)規(guī)劃，在區(qū)域公共設(shè)施承載能力 許可條件下，適當(dāng)增加擬改造地塊開發(fā)建設(shè)強(qiáng)度，并在擬改造 地塊內(nèi)局部用地兼容商業(yè)，允許項(xiàng)目業(yè)主建設(shè)并上市銷售商業(yè) 服務(wù)用房。2. 建設(shè)新中企辦公大樓

15、 長(zhǎng)塘鎮(zhèn)政府地塊位于柳州市柳長(zhǎng)路， 屬公司名下固定資產(chǎn)， 可用于土地的二級(jí)開發(fā)。我公司以土地為出資方式，引進(jìn)投資 商，對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)使用。開發(fā)商以建立新中企大樓無償給予 我公司使用，作為使用這塊土地的固定資產(chǎn)投入，我公司允許 其在地塊上作商業(yè)運(yùn)作。3. 出售建設(shè)用地指標(biāo)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目完成后， 整理出 23.2 公頃的用地指 標(biāo)。除用于柳北區(qū)建新地塊出讓外，向有關(guān)投資平臺(tái)公司出售 剩余指標(biāo)，增加公司資本收益。4. 開發(fā)柳州市北雀路 81 號(hào)地塊市北雀路 81 號(hào)屬公司名下固定資產(chǎn)，該地塊交通便利，人 口密集，距離市中心較近，土地不斷升值。公司可引進(jìn)投資商 對(duì)該地塊進(jìn)行開發(fā)與合作，增加公司資

16、本收益。5. 提高八一路房產(chǎn)租金或進(jìn)行地塊改造 隨著八一路商業(yè)布局的日益成熟，商業(yè)價(jià)值不斷提高，公 司適當(dāng)提高該地塊的房產(chǎn)租金，或引進(jìn)投資商共同開發(fā)改造該 地塊，用作其他商業(yè)用途， 增加公司資本收益。6. 與土儲(chǔ)合作參與土地一級(jí)整理 所謂土地一級(jí)開發(fā)，是指按照城市功能定位和經(jīng)濟(jì)發(fā)展要 求，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，由政府統(tǒng)一組織征地 補(bǔ)償、拆遷安置、土地平整、制定土地用途及規(guī)劃設(shè)計(jì)、地上 及地下市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套設(shè)施建設(shè)，按期達(dá)到土地 出讓標(biāo)準(zhǔn)的土地開發(fā)行為。土地儲(chǔ)備中心具有一些土地儲(chǔ)備， 這些土地未經(jīng)開發(fā)不得出讓， 公司可與土儲(chǔ)合作開發(fā)這些土地， 簽訂土地一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議 ，交

17、給土地交易中心公開出讓， 獲得土地一級(jí)開發(fā)整理成本及部分利潤(rùn)。7. 改造城中村和開發(fā)周邊地塊 白沙片區(qū)瀕臨柳江，坐擁黃金水岸，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。以保 利大江郡、冠亞藍(lán)灣、冠亞尚成國(guó)際等高端商住地產(chǎn)為龍頭， 對(duì)白沙村進(jìn)行城中村改造。勝利立交橋西至雙沖橋東區(qū)域，以 國(guó)騰購(gòu)物廣場(chǎng)（大潤(rùn)發(fā)）為核心，對(duì)黃村進(jìn)行城中村改造。以 白露片區(qū)路網(wǎng)項(xiàng)目白露片區(qū)土地開發(fā)項(xiàng)目為契機(jī)， 推動(dòng)白露村、 馬廣村城中村改造。同時(shí)，公司參與周邊地塊的開發(fā)，例如參與白沙片區(qū)的彈 簧廠地塊、華紡地塊、立宇地塊的開發(fā)，引導(dǎo)培育白沙片區(qū)時(shí) 尚商務(wù)休閑生態(tài)居住中心，完善配套設(shè)施建設(shè)；參與勝利片區(qū) 柳北鋼材大市場(chǎng)地塊的改造，推行地下商業(yè)街項(xiàng)目

18、、柳北文化 廣場(chǎng)二期項(xiàng)目實(shí)施，進(jìn)一步提升勝利片區(qū)的服務(wù)功能。8. 組建物流公司公司需要發(fā)展，必須要多元化的經(jīng)營(yíng)模式，跨行業(yè)投資是 對(duì)公司發(fā)展的突破。物流已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)脈和基礎(chǔ) 產(chǎn)業(yè)，并得到迅速發(fā)展而且柳州位于廣西的中北部，處于華南 經(jīng)濟(jì)圈、中南經(jīng)濟(jì)圈和西南經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，形成背靠中南、 西南、面向東南亞和東部沿海的有利區(qū)位。柳州物流設(shè)施和基 礎(chǔ)建設(shè)比較健全，不但具有良好的區(qū)位條件，而且各種生產(chǎn)資 料的集散能力和輻射能力較強(qiáng)，是西南地區(qū)商品的重要集散地 和加工中心。廣西許多生產(chǎn)物資及商品都要經(jīng)由柳州發(fā)送，因 此物流行業(yè)有較大的發(fā)展?jié)摿?。組建物流公司有利于公司的擴(kuò) 張和資本收入的增加，在這個(gè)成熟的行業(yè)里，有機(jī)遇有競(jìng)爭(zhēng)， 公司要抓住機(jī)遇應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，才能得到穩(wěn)健的發(fā)展。四、問題分析及策略建議（一）增加人員配置，提高工作效率 目前公司人員較少，在各項(xiàng)工作推進(jìn)過程中常常出現(xiàn)人手 不足的狀況，雖然公司規(guī)模在不斷擴(kuò)大，但人員配置仍達(dá)不到 公司發(fā)展的要求。建議柳北區(qū)政府能考慮公司的實(shí)際情況，增 加員工數(shù)量，使公司工作快速有效地推進(jìn)。（二）深化體制改革，激發(fā)公司活力 建議探索有利于促