學(xué)校物業(yè)管理思路

1、隨著高校后勤社會化改革的不斷深入，高校物業(yè)管理企業(yè)也得到了發(fā)展，但仍處于物業(yè)管理的摸索、調(diào)整、發(fā)展的初級階段，而物業(yè)管理自身還處在發(fā)展的初級階段，沒有成熟的市場背景，企業(yè)內(nèi)部的管理經(jīng)營模式各自為政。由于高校后勤的物業(yè)管理與小區(qū)物業(yè)管理有很大的不同，高校物業(yè)的最大特點(diǎn)，就是它依托學(xué)校，實(shí)施范圍主要限于校內(nèi)，高校物業(yè)管理起步相對較晚，物業(yè)管理理念尚未成熟，物業(yè)管理思路和模式尚不 清晰。本文就高校物業(yè)管理企業(yè)的管理作以研究和探討。(一)本著嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的原則，逐步由人情化管理向制度化管理過渡物業(yè)管理作為學(xué)校后勤公司的一個重要部門，必須在公司整體精神的指導(dǎo)下，并結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)特征，提出物業(yè)管理企業(yè)的精神

2、口號，比如“嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范、務(wù)實(shí)、熱情、創(chuàng)新”，要努力體現(xiàn)企業(yè)在整體上“團(tuán)結(jié)、向上、規(guī)范”的精神面貌，確立企業(yè)“以校養(yǎng)業(yè)、以業(yè)轉(zhuǎn)制”的長期目標(biāo)。逐步樹立“從單一的簡單的服務(wù)到全方位綜合服務(wù)，從立體式服務(wù)向?qū)I(yè)化物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)變”的經(jīng)營管理理念。在實(shí)際工作中，完善了物業(yè)管理部員工規(guī)章制度等一系列有關(guān)規(guī)范物業(yè)管理的制度、條例。隨著制度的推行和深入，從過去員工靠人情，靠自律，靠面子管理逐步向靠制度、靠規(guī)范、靠程序進(jìn)行管理。在管理當(dāng)中，管理員要不斷地學(xué)習(xí)和貫徹員工規(guī)章制度，來加強(qiáng)和實(shí)現(xiàn)管理，讓員工切身體會到制度是為崗位而設(shè)，而不是為個人而設(shè)，使人情管理的成分逐步減少。規(guī)范的制度建設(shè)在不斷加強(qiáng)情況下，由于不適應(yīng)

3、嚴(yán)格的規(guī)范化管理帶來的不適應(yīng)，引起了不同原因的員工情緒波動，甚至發(fā)生暫時性的停工停產(chǎn)事件，但這應(yīng)屬于轉(zhuǎn)變管理方式過程中 的正常現(xiàn)象。（二）理清思路，與時俱進(jìn)，及時調(diào)整管理模式物業(yè)管理工作是一門“繁、雜、細(xì)、變”的工作，物業(yè)管理的涵蓋面非常廣，頭緒很多，因此比較“繁”；物業(yè)管理涉及的內(nèi)容比較多，牽涉部門多，因此比較“雜”；物業(yè)管理很多工作是面上的工作，物業(yè)管理工作與“對學(xué)校第一印象”有直接關(guān)系，是體現(xiàn)學(xué)校門面的作用，因此工作要比較“細(xì)”；物業(yè)管理工作是一個“動態(tài)的、長效的、立體的”工作，比如垃圾，隨時都用可能在某個角落產(chǎn)生；比如雜草，一個不小心整個校園都爬滿雜草；又比如水電，假如有一天每人在值班

4、，它就偏偏在這一天出了問題。因 此，就比較容易“變”。根據(jù)一些摸索的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)提供一點(diǎn)參考意見。一、以功能為標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行大膽的分工。在綠化班中，逐步設(shè)立（綠蘺、草皮、樹枝）修剪、撥草、除害、澆水、勤雜、草花、盆景等功能項(xiàng)，每項(xiàng)都有責(zé)任人，責(zé)任落實(shí)到位，不僅發(fā)揮了各自的特長，而且增加了各自的責(zé)任心，打破“一窩粥”的現(xiàn)象。二、權(quán)力下放，發(fā)揮主動性。在大樓管理方面，設(shè)立主持日常工作的管理員，全面負(fù)責(zé)本項(xiàng)目部的日常管理，逐步形成一個核心，形成直接式領(lǐng)導(dǎo)。下放了一定限額的經(jīng) 濟(jì)權(quán)和人事權(quán)。尤其是在員工招聘中，基本尊重基層管理員的意見。三、 為基層管理員創(chuàng)造便于他們管理的外部環(huán)境。用人不疑，疑人不用，既用了，

5、 就要為他們造創(chuàng)良好的外部環(huán)境，幫助他掃清障礙。四、 規(guī)范管理制度先行，力求規(guī)范服務(wù)。部門提出從過去的“勤、細(xì)、實(shí)”的基礎(chǔ)上，提升到加強(qiáng)規(guī)范管理的層次。在這一理論的指導(dǎo)下，物業(yè)部先后出臺了大量的規(guī)章制度，并逐步付緒于實(shí)施。在實(shí)際工作中，不斷調(diào)整，改進(jìn)，再調(diào)整，再改進(jìn)，在潛移默化中成為行之有效的制度，職責(zé)范圍不斷明確，責(zé)任區(qū)域日益明顯，責(zé)任心也自然而然的得到了加強(qiáng)。在規(guī)范管理基礎(chǔ)上，今后我們還需提出規(guī)范服務(wù)，而不是盲目的無償 的服務(wù)。五、規(guī)范管理中幾條值得堅持保持的經(jīng)驗(yàn)：出臺新的獎懲考核制度，將考核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行細(xì)化、量化，分值與獎金相應(yīng)得到真實(shí)體現(xiàn)；每周一次的員工訓(xùn)導(dǎo)制每周一次管理員例會制；校區(qū)衛(wèi)生

6、評比制；各校區(qū)管理處的互查、互評制；效益分配制； 員工培訓(xùn)、參觀學(xué)習(xí)制度。（三）物業(yè)管理須加快企業(yè)化步伐一、加快企業(yè)的規(guī)范化管理，是加快企業(yè)化步伐的基礎(chǔ)。加快物業(yè)管理制度化建設(shè)，是加快企業(yè)規(guī)范化管理的前提條件。建立和完善物業(yè)管理的規(guī)章制度建設(shè)，才能使物業(yè)管理做到有章可循。操作上才能更規(guī)范，才能使成功的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，轉(zhuǎn)化理論指導(dǎo)思想。物業(yè)管理表格化，是企業(yè)規(guī)范化管理實(shí)施途徑。把制度轉(zhuǎn)化為表格，表格化是落實(shí)制度的重要途徑。其具備簡潔、明了、易操作的特點(diǎn)，易把制度化的東西轉(zhuǎn)化為可實(shí)際操作的東西。數(shù)據(jù)化是企業(yè)規(guī)范管理的現(xiàn)實(shí)體現(xiàn)。只有數(shù)據(jù)最能體現(xiàn)結(jié)果。無論是制度化，不是表格化，最終能體現(xiàn)規(guī)范管理的只能是數(shù)據(jù)

7、。數(shù)據(jù)最能體現(xiàn)成績，最能表達(dá)結(jié)果。理論化是加快企業(yè)規(guī)范管理的實(shí)際成果。在數(shù)據(jù)化的基礎(chǔ)上形成更高的理論體系，理論的創(chuàng)新，制度化建設(shè)才能不斷完善。規(guī)范管理是一個制 度化、表格化、數(shù)據(jù)化、理論化不斷循環(huán)反復(fù)的過程。二、加快物業(yè)管理內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整，是加快企業(yè)化步伐的重要途徑1、轉(zhuǎn)變觀念，加快管理理念的調(diào)整。有人說“存在即是合理”，意思是說，存在的事物就有要存在的道理，在沒有發(fā)生沖突的時候，還沒有必要去改變它的現(xiàn)狀。我們認(rèn)為“發(fā)展才是合理”，只有不斷的改革創(chuàng)新，還要不斷地借鑒人家改革的成功經(jīng)驗(yàn)，才能不斷的發(fā)展。作為部門領(lǐng)導(dǎo)，應(yīng)該從具體的事務(wù)中逐步解脫出來，把更多地精力投入到企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略決策上來，著重思考

8、企業(yè)規(guī)劃、企業(yè)發(fā)展方向、企業(yè)理論文化建設(shè)、企 業(yè)制度建設(shè)、企業(yè)市場定位、企業(yè)人才規(guī)劃管理等問題。2、根據(jù)物來管理的功能需要，設(shè)立主管理實(shí)施具體管理事務(wù)。設(shè)置衛(wèi)生、綠化、維修、保安等主管，權(quán)力下放，責(zé)任到位，激發(fā)主管的主動性和創(chuàng)造性。對現(xiàn)有的資源要不斷的整合，包括物力整合、財力整合和人力整合。比如水電與零星維修合并成一個部門，設(shè)立主管，以校區(qū)為單位進(jìn)行派工，每月的崗位工資以派工單子中工作量來定，集中公司的技術(shù)力量，組建水電等搶修工程項(xiàng)目部，承接一定限額水電維修工程。綠化班與勤雜班合并，組建綠化項(xiàng)目工程部，設(shè)立主管一名。保安部應(yīng)分解為校衛(wèi)隊(duì)和大樓保安，建立以樓裙安全為單位的開放式校園安全保衛(wèi)體系。

9、建議把大樓保安歸口到大樓物業(yè)中去。具備獨(dú)立注冊公司能力的，應(yīng)考慮獨(dú)立注冊公司，化小核算單位，壯大下屬企 業(yè)，成為公司下屬企業(yè)或未來物業(yè)分公司的下屬企業(yè)。3、責(zé)權(quán)行適當(dāng)調(diào)整。權(quán)力下放的同時，也意味著責(zé)任與利益以下放。給部門以更多的權(quán)力，承擔(dān)更多的責(zé)任與風(fēng)險，從而更好的發(fā)揮部門的工作熱情，激發(fā)員工進(jìn)取創(chuàng)業(yè) 精神。4、樹立以人為本的思想，進(jìn)行人事調(diào)整。首先，本人認(rèn)為工作合格基層管理員，應(yīng)該具備能執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)意識的能力。作為優(yōu)良的基層管理員，不僅具備了執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)意識的能務(wù)，還能在實(shí)際工作中加以創(chuàng)新和發(fā)展的能力，這樣的管理員應(yīng)該成培養(yǎng)干部的對象。從基層工作人員中提撥管理員的重要性。比如，從優(yōu)秀保潔員中提拔產(chǎn)生

10、的管理員，更便于掌握和管理，其優(yōu)勢在一是對工作環(huán)境熟悉，二是熟悉業(yè)務(wù)，便于業(yè)務(wù)指導(dǎo)。另外，也要重視從其它同行中引進(jìn)相關(guān)管理員，其優(yōu)勢；一是熟悉業(yè)務(wù)，有一定的行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，二是能帶來新的管理經(jīng)驗(yàn)和管理模式。三是能對企業(yè)員工產(chǎn)生沖擊與壓力，迫使員工產(chǎn)生競爭危機(jī)感。要重視管理員進(jìn)行管理階層。就是讓管理員參與企業(yè)的決策、策劃，精減現(xiàn)有管理員形開成管理人員等級即一類管理員應(yīng)進(jìn)行管理階層中的決策層；二類管 理員應(yīng)進(jìn)入管理階層中的執(zhí)行層。三、轉(zhuǎn)變觀念，大膽嘗試，參與社會市場競爭1、轉(zhuǎn)變觀念，調(diào)整管理經(jīng)營理念俗話說，“先學(xué)會走路，再學(xué)跑步?！钡?，在物業(yè)管理快速發(fā)展的今天，信息傳遞發(fā)達(dá)、潮流更替周期縮短，占領(lǐng)

11、市場迅速。因此，我們在學(xué)走路的同時，也要學(xué)跑步。我們在經(jīng)營校園市場的同時，要積極發(fā)展校外市場。做好開拓市場的前期準(zhǔn)備，營校內(nèi)市場的同時要積極發(fā)展校外市場。要有人力、物力、財力的長期投入。沒有社會市場， 企業(yè)就沒有發(fā)展?jié)摿Α?、確立市場定位，制定發(fā)展策略，規(guī)劃拓展藍(lán)圖要參與社會市場競爭，首先要有科學(xué)地市場定位，只有找到了突破口刀刃，才有明確的方向感。我認(rèn)為商務(wù)樓盤及中學(xué)中等學(xué)校后勤比較容易突破，市場定位之后要進(jìn)行市場調(diào)研，沒有調(diào)研就沒有可靠的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)應(yīng)該成為選擇制訂發(fā)展策略的重要依據(jù)， 有了發(fā)展策略就能明確發(fā)展目標(biāo)，規(guī)劃拓展藍(lán)圖也就容易成功。3、參與社會市場競爭，在行為上要大膽嘗試任何事情不去

12、大膽償，雖然就目前而言不會有何損失，但是卻失去了社會，只有去嘗試了才會有機(jī)會，有機(jī)會了發(fā)展的機(jī)會就大了。但是任何嘗度都不應(yīng)該是盲目的。在物業(yè)管理參與社會市場競爭，應(yīng)做一些前期準(zhǔn)備。比如，在人力上，要有從具體負(fù)責(zé)，并且要有一定數(shù)量的人員結(jié)構(gòu)及組織，在財力上，要有專項(xiàng)的經(jīng)費(fèi)開支與投入。在物力上要有一定的設(shè)備、工具等以及在政策上要有一定的扶持，獎勵措施等等，而這一切正是作為公司與部門的領(lǐng)導(dǎo)層所要考慮的。這也正是作為領(lǐng)導(dǎo)決策層應(yīng)適當(dāng)權(quán)力下放，逐 步擺脫具體事務(wù)的需要。腳的女人走不快，也正是這個道理。4、物業(yè)管理分公司，要依托總公司和支持總公司，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境無論人或事，都離不開周圍的環(huán)境

13、。總公司形成的大環(huán)境，在很大程度上影響著所有其下屬部門和企業(yè)。因此，作為總公司本身更應(yīng)加快企業(yè)化進(jìn)程，為其下屬部門和企業(yè)，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，也為物業(yè)管理成為獨(dú)立法人，營造良好的外部氛圍。物業(yè)公 司的發(fā)展目標(biāo)與規(guī)劃要與總公司的目標(biāo)與規(guī)劃相一致。（四）進(jìn)行企業(yè)文化建設(shè)，樹立企業(yè)形象，積極有效地促進(jìn)管理有意識地進(jìn)行企業(yè)文化建設(shè)對于企業(yè)的管理能夠帶來很多意想不到的收獲。在不間斷地進(jìn)行員工定期培訓(xùn)和列隊(duì)訓(xùn)練的過程中，員工不僅縮短了對業(yè)務(wù)熟悉過程，好得經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)知識又能夠及時得到交流和借鑒，而且能讓員工與員工之間有一定的溝通和近距離接觸，使得員工之間能建立感情和默契，有利于員工在工作中的相互協(xié)作，有利于

14、員工產(chǎn)生歸屬感和向心力。良好的企業(yè)形象可以產(chǎn)生強(qiáng)烈的企業(yè)向心力。企業(yè)的良好形象賦予企業(yè)員工的是崇高的榮譽(yù)感，可以使他們在社會上深切地感受到由于企業(yè)的地位而給自己帶來的榮耀，在獲得心理上的滿足的同時進(jìn)一步增強(qiáng)對企業(yè)的向心力。高校后勤的優(yōu)勢就在于高等學(xué)府作為依托背景，“高等學(xué)府”這四個字在人們心中是有著比較高的社會地位，也容易使員工能在“學(xué)府”產(chǎn)生榮耀感，尤其是那些歷史悠久或發(fā)展迅猛的學(xué)校，更能讓人產(chǎn)生榮耀感。高校物業(yè)的一線員工的工資相對社會企業(yè)來說是偏低的，如果能很好的利用員工這種心理需求，這在對隊(duì)伍穩(wěn)定上起到了非常重要的作用。也正 因?yàn)槿绱耍己玫钠髽I(yè)形象，還是企業(yè)吸引人才的最有利的條件。樹立物業(yè)管理在師生當(dāng)中的良好形象，便于與師生的日常溝通，有利于解決各類問題，很多困難容易迎刃而借。對員工要不斷地灌輸公司的服務(wù)理念、經(jīng)營理念、管理理念，嚴(yán)格執(zhí)行員