房地產(chǎn)設計標準化巡檢專項研究報告

1、2013年 4 月集團技術管理部“住宅公共區(qū)域、門窗欄桿”專項巡檢案例研究報告 巡檢主題：住宅公共區(qū)域、門窗欄桿； 巡檢時間： 4月 18日-4 月 19日； 巡檢項目：觀邸、麗城、跨界； 涉及區(qū)域：（高層）住宅樓梯間、電梯前室、公共走道、戶內門窗；案例一：樓梯間的窗根據(jù)幾個項目觀察下來， 樓梯間的窗均采用的是低窗， 在集團技術管理層面上很多領導和專 業(yè)工程師、 造價師都提出過， 門窗的造價是比外墻要高的多的， 但是所巡檢項目中均出現(xiàn)了 樓梯間窗面積設計過大的問題， 究竟樓梯間的窗應該做多大才合適， 對于樓梯間窗的一些功 能問題怎么去定義和判斷？給我們留下了許多值得思考的空間， 以下針對樓梯間

2、窗做一定的 分析和研究： 樓梯間外窗的性能：采光：根據(jù)住宅設計規(guī)范條規(guī)定，樓梯間窗地比不應低于 1/12 ，無論是剪刀樓梯 間還是普通兩跑的樓梯間，其面積大約在 1-12 平方米之間，以規(guī)范標準來判定，一個 樓梯間的實際外窗采光需求應該在 1 個平米左右， 普通住宅的窗高， 在自然樓層起算的窗高 都能達到米以上，反算下來，樓梯間的窗寬在650mm寸已經(jīng)能滿足要求。無論是高層和多層的2 平方米就能達到自通風：由于樓梯間在大部分設計中都會采取外窗自然通風的方式， 建筑，其靠外墻的樓梯間，每 5 層內可開啟排煙窗的總面積不應小于 然通風和排煙的要求， 所以每層樓梯間外窗的通風面積僅需要平方米， 如果

3、按照窗高米來計 算，可開啟外窗能達到 150mm的寬度就能滿足通風和排煙的要求。保溫：關于樓梯間窗的保溫問題會有兩個不同的情況，1）樓梯間屬于節(jié)能計算范圍內；這種情況根據(jù)節(jié)能計算與其他外窗采取同樣標準等級就可以，2）樓梯間不在節(jié)能計算范圍內，這種情況下， 樓梯間窗只要保證框料與其他外窗一樣顏色和材質就可以，玻璃僅需要最普通的單片玻璃。 目前集團新一階段的產(chǎn)品都會是第二種情況， 但是在建筑設計寸， 門窗表 種都會根據(jù)節(jié)能計算來確定樓梯間窗的節(jié)能標準， 這是設計偷懶而引起的一種成本浪費， 將 來在圖紙審核的過程中應予以杜絕。前期樓梯間窗設計浪費的推理：1、方案階段沒有考慮到成本，刻意的強調了樓梯間

4、部位的立面效果；2、沒有一個限定的標準，對采光的需求估量的過高；目前出現(xiàn)的成本浪費點：1、樓梯間的窗面積過大，無形中增加了成本；2、樓梯間的外窗窗臺高度過低，需要加設護窗欄桿，無形中增加了成本；浪費的成本客戶有沒有買單： 對于客戶有沒有買單這個問題從設計角度出發(fā)，有兩個考量的緯度：1、是不是在設計了以后就告知營銷部，營銷部進行了必要的宣傳，形成一個賣點。2、是不是在產(chǎn)品交付使用后，業(yè)主很舒適并且給予了很高的評價。從以上兩點來分析， 樓梯間是一個疏散需求的通道， 日照的使用率是微乎其微的， 即使 偶爾經(jīng)過也不會在意其檔次和舒適度， 僅僅是一個安全的保障。 在樓梯間已經(jīng)設置了應急照 明且滿足規(guī)范采

5、光率和通風面積的情況下， 再多的超標準設計也不會是宣傳的亮點。 既然沒 有使用率和宣傳價值，過高標準的設計就可以理解是一種成本浪費。將來的控制標準：1、樓梯間窗地比原則上不應大于 1/8 ；2、樓梯間外窗窗臺不應低于 1 米；在有外立面要求時，可以通過改變窗檻墻顏色和窗 檻墻厚度來配合外立面造型；3 、不參與節(jié)能計算的樓梯間不應使用中空玻璃；一律使用雙扇推拉窗加單片透明玻璃 的形式，玻璃厚度的選用應符合建筑玻璃應用技術規(guī)程要求的下限；4、在通風面積和采光率不滿足要求的局部特殊情況下可以適當加大窗面積，但不應超 過規(guī)范要求的 110%倍。案例二：剪刀樓梯間的空間和配置：前期在蕪湖觀邸項目的交房過

6、程中， 有業(yè)主投訴樓梯間的凈寬度不滿足規(guī)范要求。 后來經(jīng)查 實，安徽省工業(yè)大學設計研究院在進行一期施工圖設計時，樓梯間墻體凈寬度控制在1150mm根據(jù)防火規(guī)范要求，樓梯間的凈寬度不應小于1100mm其計算的標準是墻體粉刷層至樓梯扶手中心線的凈距離，工大設計院在選擇樓梯扶手圖集時并沒有反算樓梯梯段寬 度，造成了違反強制性條文的事實， 后期經(jīng)過改造，才滿足了規(guī)范要求并且通過驗收。 在分 析和研究這一案例的過程中， 我們發(fā)現(xiàn)了幾個連帶的問題。 由于住宅的電梯門和轎廂選用的 尺寸都不是很寬裕， 造成了很多大型建材和家具無法垂直運輸， 同時剪刀梯也無法運輸， 原 因是樓梯平臺處無法回轉， 在裝修和搬家的

7、過程中留下了這一無法解決的隱患。 以上兩個情 況的描述給我們提示了同一個問題， 剪刀梯的空間太小， 疏散剛好滿足， 但是使用并不理想。 以下針對這個問題進行研究分析。樓梯間滿足疏散需求要做到多寬：根據(jù)規(guī)范要求，凈寬度不小于1100mm目前國家的圖集扶手中心線距墻面的距離都在80mm左右，粉刷層的厚度兩側共計約30mm這樣計算樓梯間的墻體凈寬度應該在1210mm才能滿足規(guī)范要求， 目前看來能有壓縮空間的地方就在扶手， 如果扶手中心線距離墻面的距離 能夠控制在50m m那就在理想不過了，這樣我們就可以以1200mm的墻體凈寬度來控制施工圖設計，這是完全有可能的。剪刀樓梯間扶手怎么做：1、做成扁的木

8、扶手。如下圖： 剪刀樓梯間空間怎么留：關于樓梯間轉向平臺空間狹小的問題， 網(wǎng)上有很多愛動腦筋的人在研究， 其中有一個思 路徹底解決了這個問題，示意如下圖：通常我們見到的和設計的剪刀樓梯間是這樣的：因為剪刀樓梯間中間的分隔墻是為了分隔兩個樓梯間， 但是我們發(fā)現(xiàn)兩個樓梯間并不是 完全相連的，只有下圖中彩色部分是相聯(lián)的：如果我們在設計中只砌筑彩色部分的墻體，我們就會形成下圖中的空間形式。如果是這樣來設計或者施工的話， 首先我們看到， 樓梯間省去了一半的墻體， 補充一部 分欄桿， 綜合計算的話， 成本應該差距不大， 但是解決了樓梯間運輸大件裝飾材料和家具的 問題。將來的控制標準：1、剪刀樓梯間扶手在設

9、計的時候就針對性的設計大樣圖； 2、剪刀樓梯間采用半貫通的空間形式；案例三：戶型外窗大小 : 根據(jù)本次巡檢的主題 , 對巡檢到的項目的外窗做了仔細的觀察 , 各個項目的外窗大小均 不統(tǒng)一 ,總體偏大 . 前期在集團層面上也曾經(jīng)討論過外窗對造價影響比較大的問題.有的是外窗寬度過大 , 有的是外窗的窗臺較低 , 導致外窗的窗扇過大 . 與樓梯間外窗同理 , 我們也做了 如下分析 :戶型外窗的性能：1. 采光 :根據(jù)住宅設計規(guī)范要求：臥室、起居室、廚房的采光系數(shù)不應低于1%。窗地比面積不應低于 1/7 。且采光窗下沿距離樓、地面高度低于的部分不應計入采光面積。 根據(jù)規(guī)范的這個要求，一般臥室面積均在

10、11-16 平米之間，窗的采光面積一般在平米之間， 如果按照窗高來計算的話，窗寬設計在之間就能滿足規(guī)范的采光要求。2. 通風：根據(jù)住宅設計規(guī)范要求：臥室、起居室、明衛(wèi)生間的直接自然通風開口面積不 應小于該房間地板面積的 1/20 ，廚房的直接自然通風開口面積不應小于房間地板面積的 1/10 ，并不小于平方米。 如果房間外設置陽臺時， 陽光臺的通風面積不應小于房間和陽臺面 積總和的相應指標。3. 保溫：外窗的傳熱系數(shù)根據(jù)安徽省居住建筑節(jié)能設計標準規(guī)定，窗墻比在之間時，外 窗的傳熱系數(shù)應為， 之間時，外窗的傳熱系數(shù)應為，這兩個參數(shù)在節(jié)能計算中可以突破，最 終建筑節(jié)能滿足權衡計算指標即可， 但是如果

11、使用飄窗的設計時， 外窗的傳熱系數(shù)必須小于 等于。由此可見，窗墻比直接影響了窗的材料等級，對造價的影響巨大。4. 安全維護：根據(jù)住宅設計規(guī)范要求：可開啟窗扇窗洞口高度低于時應設置防護欄桿，防護高度為。外窗設計浪費的推理：1、方案階段沒有考慮到成本，刻意的強調了外立面效果；2、沒有一個限定的標準，對采光、通風的需求估量的過高；3、在立面很難出效果的部位，未經(jīng)研究直接采用飄窗設計，以此改善立面效果。目前出現(xiàn)的成本浪費點：1、外窗面積過大，無形中增加了成本；2、外窗窗臺高度過低，需要加設護窗欄桿，無形中增加了無效成本； 浪費的成本客戶有沒有買單：對于客戶有沒有買單這個問題從設計角度出發(fā)，有兩個考量的

12、緯度：1、是不是在設計了以后就告知營銷部，營銷部進行了必要的宣傳，形成一個賣點。2、是不是在產(chǎn)品交付使用后，業(yè)主很舒適并且給予了很高的評價。從以上兩點來分析， 飄窗是形成了宣傳賣點的， 客戶會為此買單。 但是低窗臺和大面積 窗，在沒有外界景觀支持的情況下，很難形成宣傳的賣點，對產(chǎn)品的宣傳和銷售沒有大的幫助。將來的控制標準：1、 原則上沒有特殊的立面要求，窗臺高度不應低于900;2、外窗寬度按照下表進行控制：房間開間（M開窗寬度（M陽臺門寬 度（M3、外窗優(yōu)先采用普通鋁合金普通中空玻璃窗；4 、外門窗玻璃厚度和性能選擇應符合建筑玻璃應用技術規(guī)程的要求；5、有直接近距離（小于 6米）對視的情況下，

13、應主動在設計上采取遮擋措施，廚房衛(wèi) 生間等次要房間也可以采用磨砂玻璃的方式。案例四：戶內房間門高度：根據(jù)平時積累的經(jīng)驗結合項目的施工建造和成本情況，發(fā)現(xiàn)目前設計的套型內房間門洞口高度均在米高左右，由于觀邸項目精裝修設計中 ，設計公司建議套內臥室和書房的門高加 高大米改高后的門裝修后效果要比改高前觀感好很多，而且國外的住宅大多數(shù)也是采用了高門扇的設計方式，是否可以將此做法運用到毛坯交房的項目去？現(xiàn)分析如下：規(guī)范的要求：根據(jù)住宅設計規(guī)范要求：臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間的門洞口高度均不應小于米。但是并沒有上限通常的做法:通常在設計房間門時， 均會按照米來進行設計， 一般建筑層高均在米， 梁的高度在米左 右。由此可見門洞高度距離梁的底部還有米的高度， 這個高度空間內需要做一道洞口過梁和 一小截磚墻，構造比較復雜，由于空間比較小，施工也比較麻煩。門洞改高后的優(yōu)點及缺點：優(yōu)點：1、減少了零星的二次工程