房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范和稅務(wù)規(guī)劃

1、稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù) 高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅務(wù)務(wù) 進(jìn)進(jìn)出口稅出口稅務(wù)務(wù) 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)議議解決解決1 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范和稅務(wù)規(guī)劃 （2009.9.25中關(guān)村不動(dòng)產(chǎn)商會(huì)） 劉天永劉天永 稅務(wù)律師稅務(wù)律師 稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù) 高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅務(wù)務(wù) 并并購(gòu)購(gòu)稅稅務(wù)務(wù) 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)議議解決解決 主講人介紹 北京市華稅律師事務(wù)所合伙人北京市華稅律師事務(wù)所合伙人 中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院客座教授中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院客座教授 北大財(cái)稅法研究中心特約研究員北大財(cái)稅法研究中心特約研究員 中國(guó)財(cái)稅法學(xué)教育研究會(huì)理事中國(guó)財(cái)稅法學(xué)教育研究會(huì)理事 資深稅務(wù)律師資深稅務(wù)律師

2、 注冊(cè)會(huì)計(jì)師注冊(cè)會(huì)計(jì)師 注冊(cè)稅務(wù)師注冊(cè)稅務(wù)師 劉天永律師是中國(guó)最早涉足稅務(wù)行業(yè)的專(zhuān)業(yè)律師之一，其所任劉天永律師是中國(guó)最早涉足稅務(wù)行業(yè)的專(zhuān)業(yè)律師之一，其所任 職的華稅律師事務(wù)所是國(guó)內(nèi)第一家專(zhuān)業(yè)化稅務(wù)律師事務(wù)所，專(zhuān)職的華稅律師事務(wù)所是國(guó)內(nèi)第一家專(zhuān)業(yè)化稅務(wù)律師事務(wù)所，專(zhuān) 注于提供稅務(wù)咨詢、稅務(wù)籌劃、國(guó)際稅收、稅案代理等領(lǐng)域的注于提供稅務(wù)咨詢、稅務(wù)籌劃、國(guó)際稅收、稅案代理等領(lǐng)域的 法律服務(wù)。法律服務(wù)。 劉天永律師多次接受劉天永律師多次接受第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)、中國(guó)稅務(wù)報(bào)中國(guó)稅務(wù)報(bào)、 中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)、證券日?qǐng)?bào)證券日?qǐng)?bào)等十多家國(guó)內(nèi)主流財(cái)經(jīng)媒體采等十多家國(guó)內(nèi)主流財(cái)經(jīng)媒體采 訪，就熱點(diǎn)稅務(wù)問(wèn)題發(fā)表專(zhuān)

3、業(yè)律師意見(jiàn)。訪，就熱點(diǎn)稅務(wù)問(wèn)題發(fā)表專(zhuān)業(yè)律師意見(jiàn)。 劉天永劉天永 稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù) 高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅務(wù)務(wù) 并并購(gòu)購(gòu)稅稅務(wù)務(wù) 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)議議解決解決 專(zhuān)業(yè)實(shí)務(wù)著作 主要作品： 中國(guó)轉(zhuǎn)讓定價(jià)實(shí)務(wù)與案例中國(guó)轉(zhuǎn)讓定價(jià)實(shí)務(wù)與案例（法律出版社，待出）（法律出版社，待出） 中國(guó)稅務(wù)律師實(shí)務(wù)中國(guó)稅務(wù)律師實(shí)務(wù)（法律出版社）（法律出版社） 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則深度釋解與企業(yè)應(yīng)對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則深度釋解與企業(yè)應(yīng)對(duì)（法律出版社）（法律出版社） 最新企業(yè)所得稅法深度釋解與企業(yè)應(yīng)對(duì)最新企業(yè)所得稅法深度釋解與企業(yè)應(yīng)對(duì)（法律出版社）（法律出版社） 輕松學(xué)會(huì)稅務(wù)律師辦案實(shí)用技巧輕松學(xué)會(huì)稅務(wù)律師辦案實(shí)用技巧（立

4、信會(huì)計(jì)出版社）（立信會(huì)計(jì)出版社） 輕松掌握最新稅收優(yōu)惠政策輕松掌握最新稅收優(yōu)惠政策（立信會(huì)計(jì)出版社）（立信會(huì)計(jì)出版社） 稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù) 高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅務(wù)務(wù) 并并購(gòu)購(gòu)稅稅務(wù)務(wù) 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)議議解決解決 內(nèi)容提綱 房地產(chǎn)稅收制度簡(jiǎn)介 主要稅種的稅收稽查要點(diǎn) 企業(yè)所得稅納稅籌劃 企業(yè)所得稅納稅籌劃 稅收爭(zhēng)議 營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃 稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù) 高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅務(wù)務(wù) 并并購(gòu)購(gòu)稅稅務(wù)務(wù) 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)議議解決解決 目錄 n第一部分第一部分 房地產(chǎn)稅收制度簡(jiǎn)述房地產(chǎn)稅收制度簡(jiǎn)述 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)涉及稅種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)涉及稅種 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)各個(gè)

5、納稅環(huán)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)各個(gè)納稅環(huán)節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策 n第二部分第二部分 主要稅種的稅收稽查要點(diǎn)主要稅種的稅收稽查要點(diǎn) 主要稅收違法類(lèi)型主要稅收違法類(lèi)型 企業(yè)所得稅的稅收稽查要點(diǎn)企業(yè)所得稅的稅收稽查要點(diǎn) 土地增值稅的稅收稽查要點(diǎn)土地增值稅的稅收稽查要點(diǎn) 營(yíng)業(yè)稅的稅收稽查要點(diǎn)營(yíng)業(yè)稅的稅收稽查要點(diǎn) 稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù) 高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅務(wù)務(wù) 并并購(gòu)購(gòu)稅稅務(wù)務(wù) 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)議議解決解決 n第三部分第三部分 企業(yè)所得稅納稅籌劃企業(yè)所得稅納稅籌劃 收入的稅務(wù)處理收入的稅務(wù)處理 成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理 n第四部分第四部分 土地增值稅納

6、稅籌劃土地增值稅納稅籌劃 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定價(jià)籌劃法開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定價(jià)籌劃法 設(shè)立房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司一分為二法設(shè)立房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司一分為二法 適度加大建造成本法適度加大建造成本法 利息扣除法利息扣除法 稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù) 高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅務(wù)務(wù) 并并購(gòu)購(gòu)稅稅務(wù)務(wù) 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)議議解決解決 n第五部分第五部分 營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃 營(yíng)業(yè)額的確認(rèn)和計(jì)量營(yíng)業(yè)額的確認(rèn)和計(jì)量 轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目的稅收政策和納稅籌劃轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目的稅收政策和納稅籌劃 合作建房的納稅籌劃合作建房的納稅籌劃 n第六部分第六部分 稅收爭(zhēng)議稅收爭(zhēng)議 稅收爭(zhēng)議產(chǎn)生的原因稅收爭(zhēng)議產(chǎn)生的原因 稅收爭(zhēng)議解決

7、的方法稅收爭(zhēng)議解決的方法 稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù) 高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅務(wù)務(wù) 并并購(gòu)購(gòu)稅稅務(wù)務(wù) 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)議議解決解決 第一部分第一部分 房地產(chǎn)稅收制度簡(jiǎn)介房地產(chǎn)稅收制度簡(jiǎn)介 稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù) 高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅務(wù)務(wù) 并并購(gòu)購(gòu)稅稅務(wù)務(wù) 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)議議解決解決 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)涉及稅種 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)共涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)共涉及1111項(xiàng)稅費(fèi)（項(xiàng)稅費(fèi)（1010個(gè)稅種、個(gè)稅種、1 1項(xiàng)涉稅費(fèi)項(xiàng)涉稅費(fèi) 用），分別為：用），分別為： 營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅（外資企業(yè)不征）城市維護(hù)建設(shè)稅（外資企業(yè)不征） 教育費(fèi)附加（外資企業(yè)不征）教育費(fèi)附

8、加（外資企業(yè)不征） 企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅 房產(chǎn)稅（外資企業(yè)不征）房產(chǎn)稅（外資企業(yè)不征） 城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅 車(chē)船使用稅車(chē)船使用稅 印花稅印花稅 契稅契稅 耕地占用稅耕地占用稅 土地增值稅土地增值稅 稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù) 高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅務(wù)務(wù) 并并購(gòu)購(gòu)稅稅務(wù)務(wù) 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)議議解決解決 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)各個(gè)納稅環(huán)節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)大致分為三個(gè)環(huán)節(jié)，及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)大致分為三個(gè)環(huán)節(jié)，及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè) 環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，各個(gè)環(huán)節(jié)涉及環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，各個(gè)環(huán)節(jié)涉及 的稅種互有不同，具體如下。的稅種互有不同，具體

9、如下。 1 1，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及的主要稅種有耕地占用稅、，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及的主要稅種有耕地占用稅、 營(yíng)業(yè)稅和城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中如果營(yíng)業(yè)稅和城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中如果 占用了耕地則需要繳納耕地占用稅，房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)占用了耕地則需要繳納耕地占用稅，房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié) 的營(yíng)業(yè)稅主要是對(duì)建設(shè)單位按照的營(yíng)業(yè)稅主要是對(duì)建設(shè)單位按照3%3%的稅率征收營(yíng)業(yè)的稅率征收營(yíng)業(yè) 稅，城市維護(hù)建設(shè)稅作為營(yíng)業(yè)稅的附加義務(wù)同時(shí)產(chǎn)生。稅，城市維護(hù)建設(shè)稅作為營(yíng)業(yè)稅的附加義務(wù)同時(shí)產(chǎn)生。 2 2，房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)涉及稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建，房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)涉及稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建 設(shè)稅

10、、土地使用稅和房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)設(shè)稅、土地使用稅和房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè) 稅主要是對(duì)租賃房產(chǎn)而言，適用稅主要是對(duì)租賃房產(chǎn)而言，適用5%5%的稅率；土地使用的稅率；土地使用 稅是對(duì)在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土稅是對(duì)在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土 稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù) 高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅務(wù)務(wù) 并并購(gòu)購(gòu)稅稅務(wù)務(wù) 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)議議解決解決 續(xù) 地的單位和個(gè)人征收的一種稅。地的單位和個(gè)人征收的一種稅。 3 3，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及的主要稅種有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及的主要稅種有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù) 建設(shè)稅、土地增值稅、印花稅、契稅和企業(yè)

11、所得稅。建設(shè)稅、土地增值稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅。 房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅主要是針對(duì)房地產(chǎn)的賣(mài)方使房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅主要是針對(duì)房地產(chǎn)的賣(mài)方使 用銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目的規(guī)定，稅率為用銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目的規(guī)定，稅率為5%5%；土地增值稅是；土地增值稅是 對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取 得收入的單位和個(gè)人征收的稅種；印花稅是在我國(guó)境、得收入的單位和個(gè)人征收的稅種；印花稅是在我國(guó)境、 內(nèi)書(shū)立、領(lǐng)受應(yīng)納稅憑證的單位和個(gè)人征收的稅種。內(nèi)書(shū)立、領(lǐng)受應(yīng)納稅憑證的單位和個(gè)人征收的稅種。 稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù) 高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅務(wù)

12、務(wù) 并并購(gòu)購(gòu)稅稅務(wù)務(wù) 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)議議解決解決 三、房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策 （一）房地產(chǎn)行業(yè)的所得稅稅收政策（一）房地產(chǎn)行業(yè)的所得稅稅收政策 1 1， 94 94年稅改年稅改20032003年度，在這一階段并沒(méi)有完全針年度，在這一階段并沒(méi)有完全針 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅政策，房地產(chǎn)企業(yè)繳納企對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅政策，房地產(chǎn)企業(yè)繳納企 業(yè)所得稅適用于一般工商企業(yè)的稅收原則。業(yè)所得稅適用于一般工商企業(yè)的稅收原則。 22 ， 國(guó)家稅務(wù)總局認(rèn)識(shí)到以上幾點(diǎn)后，于國(guó)家稅務(wù)總局認(rèn)識(shí)到以上幾點(diǎn)后，于20032003年制定年制定 了國(guó)稅發(fā)了國(guó)稅發(fā)200383200383號(hào)文件，專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)制定號(hào)文件，專(zhuān)

13、門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)制定 了企業(yè)所得稅政策。了企業(yè)所得稅政策。 3 3， 8383號(hào)文件在執(zhí)行過(guò)程中，產(chǎn)生了很多問(wèn)題。在稅務(wù)號(hào)文件在執(zhí)行過(guò)程中，產(chǎn)生了很多問(wèn)題。在稅務(wù) 系統(tǒng)強(qiáng)調(diào)精細(xì)化管理的大前提下，國(guó)家稅務(wù)總局與時(shí)系統(tǒng)強(qiáng)調(diào)精細(xì)化管理的大前提下，國(guó)家稅務(wù)總局與時(shí) 俱進(jìn)，于俱進(jìn)，于20062006年制定了年制定了3131號(hào)文件，劍指房地產(chǎn)偷稅黑號(hào)文件，劍指房地產(chǎn)偷稅黑 洞，但是洞，但是3131號(hào)文件一些提法仍然有不完善之嫌。號(hào)文件一些提法仍然有不完善之嫌。 稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù) 高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅務(wù)務(wù) 并并購(gòu)購(gòu)稅稅務(wù)務(wù) 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)議議解決解決 續(xù) 4 4，近日國(guó)家稅務(wù)總局為了

14、加強(qiáng)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，近日國(guó)家稅務(wù)總局為了加強(qiáng)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè) 的企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè) 務(wù)企業(yè)的納稅行為，制定了務(wù)企業(yè)的納稅行為，制定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企 業(yè)所得稅處理辦法業(yè)所得稅處理辦法（國(guó)稅發(fā)（國(guó)稅發(fā)200931200931號(hào)）。該文件號(hào)）。該文件 是在內(nèi)外資企業(yè)所得稅自是在內(nèi)外資企業(yè)所得稅自20082008年年1 1月月1 1日合并統(tǒng)一的背日合并統(tǒng)一的背 景下出臺(tái)的。該稅法規(guī)定告別以往內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)景下出臺(tái)的。該稅法規(guī)定告別以往內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè) 使用不同稅法規(guī)定的時(shí)代。因此講解政策，

15、我們以新使用不同稅法規(guī)定的時(shí)代。因此講解政策，我們以新 3131號(hào)文件為基礎(chǔ)來(lái)講解。號(hào)文件為基礎(chǔ)來(lái)講解。 （1 1）整體框架）整體框架 國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)200931200931號(hào)文是在號(hào)文是在國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外 商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得企業(yè)所得稅管理問(wèn)題商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得企業(yè)所得稅管理問(wèn)題 的通知的通知 （國(guó)稅發(fā)（國(guó)稅發(fā)20011422001142號(hào)）、號(hào)）、 稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù) 高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅務(wù)務(wù) 并并購(gòu)購(gòu)稅稅務(wù)務(wù) 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)議議解決解決 續(xù) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅

16、問(wèn) 題的通知題的通知（國(guó)稅發(fā)（國(guó)稅發(fā)200631200631號(hào)，注：號(hào)，注：20082008年前，該年前，該 文僅適用于內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）的基礎(chǔ)上進(jìn)行重編文僅適用于內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）的基礎(chǔ)上進(jìn)行重編 修訂、補(bǔ)充后而制定的。國(guó)稅發(fā)修訂、補(bǔ)充后而制定的。國(guó)稅發(fā)200931200931號(hào)文充分吸號(hào)文充分吸 收、借鑒了國(guó)稅發(fā)收、借鑒了國(guó)稅發(fā)200631200631號(hào)文的主要內(nèi)容，并有機(jī)號(hào)文的主要內(nèi)容，并有機(jī) 結(jié)合了國(guó)稅發(fā)結(jié)合了國(guó)稅發(fā)20011422001142號(hào)文的重要內(nèi)容，并根據(jù)目號(hào)文的重要內(nèi)容，并根據(jù)目 前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)特殊業(yè)務(wù)情況，對(duì)需要規(guī)范的部分前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)特殊業(yè)務(wù)情況，對(duì)需要規(guī)范的部

17、分 內(nèi)容予以了增刪、合并調(diào)整。內(nèi)容予以了增刪、合并調(diào)整。 （2 2）重要變化）重要變化 對(duì)照國(guó)稅發(fā)對(duì)照國(guó)稅發(fā)20011422001142號(hào)、國(guó)稅發(fā)號(hào)、國(guó)稅發(fā)200631200631號(hào)兩文，號(hào)兩文， 國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)200931200931號(hào)文有以下內(nèi)容顯得較為重要，需引號(hào)文有以下內(nèi)容顯得較為重要，需引 起各位同仁予以關(guān)注。起各位同仁予以關(guān)注。 稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù) 高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅務(wù)務(wù) 并并購(gòu)購(gòu)稅稅務(wù)務(wù) 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)議議解決解決 續(xù) “核定征收核定征收”需慎用需慎用 文件第四條明確規(guī)定：稅務(wù)機(jī)關(guān)不得事先確定企業(yè)文件第四條明確規(guī)定：稅務(wù)機(jī)關(guān)不得事先確定企業(yè) 所得稅按核定征收

18、方式進(jìn)行征收、管理。企業(yè)出所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。企業(yè)出 中華人民共和國(guó)稅收征收管理法中華人民共和國(guó)稅收征收管理法第三十五條規(guī)定第三十五條規(guī)定 情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定 收方式進(jìn)行征收管理。據(jù)悉，目前仍有部分省市主管收方式進(jìn)行征收管理。據(jù)悉，目前仍有部分省市主管 務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)一些房地產(chǎn)企業(yè)在其成立時(shí)就事先核定應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)一些房地產(chǎn)企業(yè)在其成立時(shí)就事先核定應(yīng)稅 得率，再按其實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入征收企業(yè)所得稅?？磥?lái)得率，再按其實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入征收企業(yè)所得稅。看來(lái) 國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)200931200931號(hào)文對(duì)此種行為劃上了號(hào)文對(duì)此種行

19、為劃上了“休止符休止符”。 委委“外外”銷(xiāo)售銷(xiāo)售 傭金標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一傭金標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一 國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)200931200931號(hào)文第二十條規(guī)定：號(hào)文第二十條規(guī)定：“企業(yè)委托境外企業(yè)委托境外 機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷(xiāo)售費(fèi)用機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷(xiāo)售費(fèi)用 稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù) 高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅務(wù)務(wù) 并并購(gòu)購(gòu)稅稅務(wù)務(wù) 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)議議解決解決 續(xù) （含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過(guò)委托銷(xiāo)售收入（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過(guò)委托銷(xiāo)售收入10%10%的部分，準(zhǔn)的部分，準(zhǔn) 予據(jù)實(shí)扣除。予據(jù)實(shí)扣除。”這與原適用于外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企這與原適用于外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)的扣除標(biāo)準(zhǔn)是一致

20、的，也就是說(shuō)從此內(nèi)資、外資房業(yè)的扣除標(biāo)準(zhǔn)是一致的，也就是說(shuō)從此內(nèi)資、外資房 地產(chǎn)企業(yè)委地產(chǎn)企業(yè)委“外外”銷(xiāo)售時(shí)，傭金的扣除限額統(tǒng)一為委銷(xiāo)售時(shí)，傭金的扣除限額統(tǒng)一為委 托銷(xiāo)售收入的托銷(xiāo)售收入的10%10%。 自用產(chǎn)品折舊扣除有限制自用產(chǎn)品折舊扣除有限制 國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)200931200931號(hào)文規(guī)定：轉(zhuǎn)為自用的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，國(guó)號(hào)文規(guī)定：轉(zhuǎn)為自用的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，國(guó) 際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)1212個(gè)月又銷(xiāo)售的，不得在稅前個(gè)月又銷(xiāo)售的，不得在稅前 扣除折舊費(fèi)用。這與扣除折舊費(fèi)用。這與國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)200631200631號(hào)號(hào)的規(guī)定相的規(guī)定相 比區(qū)別明顯，但對(duì)企業(yè)的最終影響不大。如果房地產(chǎn)比區(qū)別明

21、顯，但對(duì)企業(yè)的最終影響不大。如果房地產(chǎn) 企業(yè)將實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)企業(yè)將實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)1212個(gè)月的個(gè)月的“固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)” 銷(xiāo)售了，既然不允許扣除折舊，但是銷(xiāo)售了，既然不允許扣除折舊，但是“固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)” 的的 稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù) 高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅務(wù)務(wù) 并并購(gòu)購(gòu)稅稅務(wù)務(wù) 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)議議解決解決 續(xù) 的計(jì)稅余值應(yīng)該是未扣除折舊后的原值了。的計(jì)稅余值應(yīng)該是未扣除折舊后的原值了。 明確了計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則明確了計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則 這是國(guó)稅發(fā)這是國(guó)稅發(fā)200931200931號(hào)文的新規(guī)定，即企業(yè)在確定成號(hào)文的新規(guī)定，即企業(yè)在確定成 本對(duì)象時(shí)要遵循

22、：可否銷(xiāo)售原則、分類(lèi)歸集原則、功本對(duì)象時(shí)要遵循：可否銷(xiāo)售原則、分類(lèi)歸集原則、功 能區(qū)分原則、定價(jià)差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū)能區(qū)分原則、定價(jià)差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū) 分原則。需要注意的是，成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨分原則。需要注意的是，成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨 意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。這是比較嚴(yán)格的管理規(guī)定，盡管主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。這是比較嚴(yán)格的管理規(guī)定，盡管 看似沒(méi)有實(shí)質(zhì)內(nèi)容。看似沒(méi)有實(shí)質(zhì)內(nèi)容。 稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù) 高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅務(wù)務(wù) 并并購(gòu)購(gòu)稅稅務(wù)務(wù) 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)議議解

23、決解決 續(xù) 確定了成本分配方法確定了成本分配方法 國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)200931200931號(hào)文對(duì)于共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)號(hào)文對(duì)于共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì) 象的間接成本，規(guī)定了四種分配方法，具體包括：占象的間接成本，規(guī)定了四種分配方法，具體包括：占 地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法。地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法。 此外，國(guó)稅發(fā)此外，國(guó)稅發(fā)200931200931號(hào)文還明確規(guī)定：土地成本，號(hào)文還明確規(guī)定：土地成本， 一般按占地面積法進(jìn)行分配；單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)一般按占地面積法進(jìn)行分配；單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì) 象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)象核算的公共配套設(shè)

24、施開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn) 行分配；借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按行分配；借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按 直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配；其他成本項(xiàng)目直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配；其他成本項(xiàng)目 的分配法由企業(yè)自行確定。的分配法由企業(yè)自行確定。 稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù) 高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅務(wù)務(wù) 并并購(gòu)購(gòu)稅稅務(wù)務(wù) 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)議議解決解決 續(xù) 直面直面“預(yù)提費(fèi)用預(yù)提費(fèi)用” 多少年以來(lái)，多少年以來(lái)，“預(yù)提費(fèi)用預(yù)提費(fèi)用”不論是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)工作不論是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)工作 的的 同仁而言，還是對(duì)從事房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管、稽查的同仁而言，還是對(duì)從事房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管、稽

25、查的 人士而言，都是一個(gè)難以解開(kāi)的人士而言，都是一個(gè)難以解開(kāi)的“結(jié)結(jié)”，是個(gè)，是個(gè)“言之言之 不不 盡、揮之不去盡、揮之不去”的的“老大難老大難”問(wèn)題，也是稅收征納雙問(wèn)題，也是稅收征納雙 方方 分岐嚴(yán)重的地方。分岐嚴(yán)重的地方。 為此，國(guó)稅發(fā)為此，國(guó)稅發(fā)200931200931號(hào)文第三號(hào)文第三 十二條予以了明確：其一、出包工程未最終辦理結(jié)算十二條予以了明確：其一、出包工程未最終辦理結(jié)算 而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其 發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額 的的10%10%；其二、

26、公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工；其二、公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工 的，可按預(yù)算造價(jià)合理理預(yù)提建造費(fèi)用。此類(lèi)公共配的，可按預(yù)算造價(jià)合理理預(yù)提建造費(fèi)用。此類(lèi)公共配 稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù) 高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅務(wù)務(wù) 并并購(gòu)購(gòu)稅稅務(wù)務(wù) 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)議議解決解決 續(xù) 套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中 明確承諾建造且不可撤銷(xiāo)，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須明確承諾建造且不可撤銷(xiāo)，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須 配套建造的條件。其三、應(yīng)向政府上交但尚未上交的配套建造的條件。其三、應(yīng)向政府上交但尚未上交的 報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定

27、預(yù)提。物業(yè)報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè) 完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、 公建維修基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金。除此幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）公建維修基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金。除此幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付） 費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。同時(shí)，第費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。同時(shí)，第 三十四條規(guī)定：三十四條規(guī)定：“企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生 的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅 成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)

28、時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成 本。本?！?稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù) 高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅務(wù)務(wù) 并并購(gòu)購(gòu)稅稅務(wù)務(wù) 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)議議解決解決 續(xù) （二）房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅稅收政策（二）房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅稅收政策 土地增值稅的稅收條例主要是國(guó)務(wù)院于土地增值稅的稅收條例主要是國(guó)務(wù)院于19931993年年1212月月1313日發(fā)布的日發(fā)布的 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例，財(cái)政部于，財(cái)政部于19951995年年1 1 月月2727日頒布的日頒布的中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 和和關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)

29、題的通知關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知（財(cái)稅（財(cái)稅200621200621號(hào)）號(hào)） （三）房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)業(yè)稅稅收政策（三）房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)業(yè)稅稅收政策 房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)存在于房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)存在于房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)和房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)和 房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅主要是對(duì)租賃房產(chǎn)而房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅主要是對(duì)租賃房產(chǎn)而 言，適用言，適用5%5%的稅率；房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅主要主要是針對(duì)房的稅率；房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅主要主要是針對(duì)房 地產(chǎn)的賣(mài)方使用銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目的規(guī)定，稅率為地產(chǎn)的賣(mài)方使用銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目的規(guī)定，稅率為5%5%；其適用的稅；其適用的稅 收條例是收條

30、例是中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例和和中華人民共和中華人民共和 國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則。 稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù) 高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅務(wù)務(wù) 并并購(gòu)購(gòu)稅稅務(wù)務(wù) 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)議議解決解決 第二部分第二部分 主要稅種稽查要點(diǎn)主要稅種稽查要點(diǎn) 稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù) 高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅務(wù)務(wù) 并并購(gòu)購(gòu)稅稅務(wù)務(wù) 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)議議解決解決 一、主要稅收違法類(lèi)型 1 1，以房換地、以房抵債不計(jì)銷(xiāo)售收入。有些房地產(chǎn)公，以房換地、以房抵債不計(jì)銷(xiāo)售收入。有些房地產(chǎn)公 司以聯(lián)建名義建房，一方出土地，另一方出資金合作司以聯(lián)建名

31、義建房，一方出土地，另一方出資金合作 建房，而在取得土地使用權(quán)時(shí)，不需要支付任何款項(xiàng)，建房，而在取得土地使用權(quán)時(shí)，不需要支付任何款項(xiàng)， 而是以建成的房屋為代價(jià)抵頂?shù)貎r(jià)款。也有房地產(chǎn)公而是以建成的房屋為代價(jià)抵頂?shù)貎r(jià)款。也有房地產(chǎn)公 司用商品房?jī)斶€貸款，抵頂工程款、抵付其他債務(wù)，司用商品房?jī)斶€貸款，抵頂工程款、抵付其他債務(wù)， 房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后不作銷(xiāo)售處理，不計(jì)收入，借以房換房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后不作銷(xiāo)售處理，不計(jì)收入，借以房換 地、以房抵債手段，偷逃稅款。地、以房抵債手段，偷逃稅款。 2 2，將售房款或預(yù)售款長(zhǎng)期掛賬不申報(bào)納稅。收到預(yù)售，將售房款或預(yù)售款長(zhǎng)期掛賬不申報(bào)納稅。收到預(yù)售 款或售房款長(zhǎng)期掛在往來(lái)科

32、目，或不申報(bào)納稅，或不款或售房款長(zhǎng)期掛在往來(lái)科目，或不申報(bào)納稅，或不 按期結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入，造成賬面上只有成本費(fèi)用，沒(méi)有按期結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入，造成賬面上只有成本費(fèi)用，沒(méi)有 收入或收入很少，從而不繳或少繳企業(yè)所得稅。收入或收入很少，從而不繳或少繳企業(yè)所得稅。 稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù) 高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅務(wù)務(wù) 并并購(gòu)購(gòu)稅稅務(wù)務(wù) 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)議議解決解決 一、主要稅收違法類(lèi)型 3 3，偽造或高估開(kāi)發(fā)成本。一是利用建筑安裝業(yè)發(fā)票監(jiān)管，偽造或高估開(kāi)發(fā)成本。一是利用建筑安裝業(yè)發(fā)票監(jiān)管 不夠嚴(yán)密的漏洞，虛列建筑安裝工程成本。二是進(jìn)行不夠嚴(yán)密的漏洞，虛列建筑安裝工程成本。二是進(jìn)行 成本核算時(shí)，不分

33、項(xiàng)目設(shè)立成本明細(xì)，而是將完工和成本核算時(shí)，不分項(xiàng)目設(shè)立成本明細(xì)，而是將完工和 未完工的多個(gè)項(xiàng)目成本混在一起，導(dǎo)致賬面虧損或隱未完工的多個(gè)項(xiàng)目成本混在一起，導(dǎo)致賬面虧損或隱 瞞巨額利潤(rùn)。三是用假票、白條或不符合規(guī)定的收據(jù)瞞巨額利潤(rùn)。三是用假票、白條或不符合規(guī)定的收據(jù) 列支成本。列支成本。 4 4，少結(jié)轉(zhuǎn)自用經(jīng)營(yíng)房成本。當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既有用于銷(xiāo)售，少結(jié)轉(zhuǎn)自用經(jīng)營(yíng)房成本。當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既有用于銷(xiāo)售 的，也有自用的，企業(yè)將自用部分成本縮水，企業(yè)自的，也有自用的，企業(yè)將自用部分成本縮水，企業(yè)自 用房產(chǎn)僅分?jǐn)偳捌诠こ藤M(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等費(fèi)用，而土用房產(chǎn)僅分?jǐn)偳捌诠こ藤M(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等費(fèi)用，而土 地成本、借款利息、建

34、筑安裝等費(fèi)用由出售房分?jǐn)?，地成本、借款利息、建筑安裝等費(fèi)用由出售房分?jǐn)偅?加大用于銷(xiāo)售的成本，以減少銷(xiāo)售部分的利潤(rùn)；加大用于銷(xiāo)售的成本，以減少銷(xiāo)售部分的利潤(rùn)； 稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù) 高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅務(wù)務(wù) 并并購(gòu)購(gòu)稅稅務(wù)務(wù) 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)議議解決解決 一、主要稅收違法類(lèi)型 5 5，利用關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)移利潤(rùn)?；蛞悦黠@偏低價(jià)格銷(xiāo)售給其關(guān)聯(lián)，利用關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)移利潤(rùn)?；蛞悦黠@偏低價(jià)格銷(xiāo)售給其關(guān)聯(lián) 企業(yè)，或以高手續(xù)費(fèi)支付代理銷(xiāo)售公司，或利用關(guān)聯(lián)關(guān)系企業(yè)，或以高手續(xù)費(fèi)支付代理銷(xiāo)售公司，或利用關(guān)聯(lián)關(guān)系 承包或分包工程，如建筑、裝飾、建材、綠化工程和物業(yè)承包或分包工程，如建筑、裝飾、建材、綠化

35、工程和物業(yè) 等，通過(guò)虛開(kāi)建筑發(fā)票加大建安成本造價(jià)、虛加工作量等等，通過(guò)虛開(kāi)建筑發(fā)票加大建安成本造價(jià)、虛加工作量等 非法手段減少或轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。非法手段減少或轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。 6 6，未按標(biāo)準(zhǔn)列支費(fèi)用。部分房地產(chǎn)公司將與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的，未按標(biāo)準(zhǔn)列支費(fèi)用。部分房地產(chǎn)公司將與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的 各項(xiàng)營(yíng)業(yè)外支出在稅前列支，或者對(duì)稅前準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目超各項(xiàng)營(yíng)業(yè)外支出在稅前列支，或者對(duì)稅前準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目超 標(biāo)準(zhǔn)列支，從而加大費(fèi)用支出，減少收益，少繳企業(yè)所得標(biāo)準(zhǔn)列支，從而加大費(fèi)用支出，減少收益，少繳企業(yè)所得 稅。稅。 7 7，通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估虛增開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了減少，通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估虛增開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了減少

36、 應(yīng)稅所得額，人為加大某些項(xiàng)目的成本，先將用于銷(xiāo)售的應(yīng)稅所得額，人為加大某些項(xiàng)目的成本，先將用于銷(xiāo)售的 商品房以自用的名義低價(jià)位轉(zhuǎn)資，隨后企業(yè)再通過(guò)資產(chǎn)評(píng)商品房以自用的名義低價(jià)位轉(zhuǎn)資，隨后企業(yè)再通過(guò)資產(chǎn)評(píng) 估將資產(chǎn)升值，當(dāng)用于對(duì)外銷(xiāo)售時(shí)，估將資產(chǎn)升值，當(dāng)用于對(duì)外銷(xiāo)售時(shí)，再將評(píng)估增值的商再將評(píng)估增值的商 稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù) 高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅務(wù)務(wù) 并并購(gòu)購(gòu)稅稅務(wù)務(wù) 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)議議解決解決 一、主要稅收違法類(lèi)型 品房轉(zhuǎn)入完工產(chǎn)品，或以轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)的名義對(duì)外銷(xiāo)售，品房轉(zhuǎn)入完工產(chǎn)品，或以轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)的名義對(duì)外銷(xiāo)售， 按評(píng)估后的價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本，減少經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。如在以開(kāi)按評(píng)估后

37、的價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本，減少經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。如在以開(kāi) 發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資時(shí)，先將完工產(chǎn)品或在建項(xiàng)目評(píng)估增值，發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資時(shí)，先將完工產(chǎn)品或在建項(xiàng)目評(píng)估增值， 增加對(duì)外投資的初始成本價(jià)，在收回投資或投資股權(quán)轉(zhuǎn)讓增加對(duì)外投資的初始成本價(jià)，在收回投資或投資股權(quán)轉(zhuǎn)讓 以及結(jié)轉(zhuǎn)一次性取得固定利潤(rùn)時(shí)，減少投資收益。以及結(jié)轉(zhuǎn)一次性取得固定利潤(rùn)時(shí)，減少投資收益。 8 8，公共配套設(shè)施改變用途，出售或租賃，少繳或不繳納稅，公共配套設(shè)施改變用途，出售或租賃，少繳或不繳納稅， 小區(qū)的配套工程是根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求無(wú)償建造配套小區(qū)的配套工程是根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求無(wú)償建造配套成本已成本已 經(jīng)全部攤?cè)肷唐贩砍杀荆械钠髽I(yè)自行改變其用途，經(jīng)全

38、部攤?cè)肷唐贩砍杀?，有的企業(yè)自行改變其用途， 將配套項(xiàng)目有償出售，重復(fù)結(jié)轉(zhuǎn)成本，造成偷稅。將配套項(xiàng)目有償出售，重復(fù)結(jié)轉(zhuǎn)成本，造成偷稅。 稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù) 高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅務(wù)務(wù) 并并購(gòu)購(gòu)稅稅務(wù)務(wù) 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)議議解決解決 二、企業(yè)所得稅的稅收稽查要點(diǎn) （一）企業(yè)所得稅的稽查要點(diǎn)（一）企業(yè)所得稅的稽查要點(diǎn) （1 1）檢查企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入、預(yù)售收入、視同銷(xiāo)售）檢查企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入、預(yù)售收入、視同銷(xiāo)售 行為的收入、代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)以及成行為的收入、代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)以及成 本和費(fèi)用的扣除，是否符合（本和費(fèi)用的扣除，是否符合（2 2）各項(xiàng)應(yīng)稅收入

39、是否真）各項(xiàng)應(yīng)稅收入是否真 實(shí)、完整。重點(diǎn)是各種經(jīng)營(yíng)收入、附營(yíng)業(yè)務(wù)收入是否實(shí)、完整。重點(diǎn)是各種經(jīng)營(yíng)收入、附營(yíng)業(yè)務(wù)收入是否 全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 （國(guó)稅發(fā)（國(guó)稅發(fā)200920093131號(hào)）的有關(guān)規(guī)定。號(hào)）的有關(guān)規(guī)定。 （2 2）按規(guī)定入賬，有無(wú)已實(shí)現(xiàn)的收入不確認(rèn)，長(zhǎng)期掛往）按規(guī)定入賬，有無(wú)已實(shí)現(xiàn)的收入不確認(rèn)，長(zhǎng)期掛往 來(lái)賬或存在賬外收入的情況。有無(wú)故意壓低售價(jià)轉(zhuǎn)移來(lái)賬或存在賬外收入的情況。有無(wú)故意壓低售價(jià)轉(zhuǎn)移 收入的行為。收入的行為。 稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù) 高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅務(wù)務(wù) 并并購(gòu)購(gòu)稅稅務(wù)務(wù) 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)

40、議議解決解決 （續(xù)） （3 3）稅前扣除項(xiàng)目是否真實(shí)、合法。要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)）稅前扣除項(xiàng)目是否真實(shí)、合法。要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè) 的特點(diǎn)重點(diǎn)檢查各項(xiàng)準(zhǔn)備金、風(fēng)險(xiǎn)金、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、的特點(diǎn)重點(diǎn)檢查各項(xiàng)準(zhǔn)備金、風(fēng)險(xiǎn)金、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、 廣告費(fèi)、租賃費(fèi)、工資及相關(guān)費(fèi)用、財(cái)產(chǎn)損失、捐贈(zèng)廣告費(fèi)、租賃費(fèi)、工資及相關(guān)費(fèi)用、財(cái)產(chǎn)損失、捐贈(zèng) 支出、改擴(kuò)建及裝修工程支出、管理費(fèi)等項(xiàng)目，以及支出、改擴(kuò)建及裝修工程支出、管理費(fèi)等項(xiàng)目，以及 支付的土地出讓金是否按規(guī)定合理分?jǐn)偝杀?。支付的土地出讓金是否按?guī)定合理分?jǐn)偝杀尽?（4 4）房地產(chǎn)項(xiàng)目中建造的各類(lèi)營(yíng)業(yè)性的）房地產(chǎn)項(xiàng)目中建造的各類(lèi)營(yíng)業(yè)性的“會(huì)所會(huì)所”是否按是否按 規(guī)定作為固定資

41、產(chǎn)管理。規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理。 （5 5）構(gòu)成房地產(chǎn)成本的各類(lèi)費(fèi)用的支付憑證是否合法、）構(gòu)成房地產(chǎn)成本的各類(lèi)費(fèi)用的支付憑證是否合法、 真實(shí)、有效。有無(wú)收受虛開(kāi)、代開(kāi)、偽造的假發(fā)票等真實(shí)、有效。有無(wú)收受虛開(kāi)、代開(kāi)、偽造的假發(fā)票等 不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用。不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用。 稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù) 高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅務(wù)務(wù) 并并購(gòu)購(gòu)稅稅務(wù)務(wù) 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)議議解決解決 三、土地增值稅的稅收稽查要點(diǎn) （1 1）是否按規(guī)定申報(bào)土地增值稅，其會(huì)計(jì)處理是否正確。）是否按規(guī)定申報(bào)土地增值稅，其會(huì)計(jì)處理是否正確。 （2 2）增值額的計(jì)算是否正確。）增值額的計(jì)算是否正確。 （3 3）

42、對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定是否符合要求）對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定是否符合要求。 稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù) 高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅務(wù)務(wù) 并并購(gòu)購(gòu)稅稅務(wù)務(wù) 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)議議解決解決 四、營(yíng)業(yè)稅的稅收稽查要點(diǎn)營(yíng)業(yè)稅的稅收稽查要點(diǎn) （1 1）檢查企業(yè)對(duì)應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額的確認(rèn)是否正確、合理，營(yíng)）檢查企業(yè)對(duì)應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額的確認(rèn)是否正確、合理，營(yíng) 業(yè)收入是否包括各種價(jià)外費(fèi)用。按合同規(guī)定時(shí)間應(yīng)收業(yè)收入是否包括各種價(jià)外費(fèi)用。按合同規(guī)定時(shí)間應(yīng)收 取而未收到的銷(xiāo)售款是否申報(bào)納稅。關(guān)聯(lián)企業(yè)之間銷(xiāo)取而未收到的銷(xiāo)售款是否申報(bào)納稅。關(guān)聯(lián)企業(yè)之間銷(xiāo) 售價(jià)格是否合理售價(jià)格是否合理。 （2 2）銷(xiāo)售房產(chǎn)預(yù)收款（預(yù)收定金）是否及時(shí)申報(bào)

43、納稅）銷(xiāo)售房產(chǎn)預(yù)收款（預(yù)收定金）是否及時(shí)申報(bào)納稅。 （3 3）以房換地、參建聯(lián)建、合作建房過(guò)程中，是否按規(guī)）以房換地、參建聯(lián)建、合作建房過(guò)程中，是否按規(guī) 定申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。以投資名義轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或不定申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。以投資名義轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或不 動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，未與投資方共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并且收取固動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，未與投資方共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并且收取固 定利潤(rùn)或按銷(xiāo)售收入一定比例提成的行為是否按規(guī)定定利潤(rùn)或按銷(xiāo)售收入一定比例提成的行為是否按規(guī)定 申報(bào)納稅。申報(bào)納稅。 （4 4）檢查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否存在以房抵債的行為。）檢查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否存在以房抵債的行為。 稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù)

44、高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅務(wù)務(wù) 并并購(gòu)購(gòu)稅稅務(wù)務(wù) 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)議議解決解決 （續(xù)） （5 5）通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)）通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)“企業(yè)利潤(rùn)分配企業(yè)利潤(rùn)分配”及及“營(yíng)業(yè)外支營(yíng)業(yè)外支 出出”等會(huì)計(jì)科目的審核，檢查企業(yè)是否存在將商品房等會(huì)計(jì)科目的審核，檢查企業(yè)是否存在將商品房 用于分配和贈(zèng)與行為。用于分配和贈(zèng)與行為。 （6 6）是否存在低價(jià)銷(xiāo)售的行為。檢查企業(yè)在銷(xiāo)售商品房）是否存在低價(jià)銷(xiāo)售的行為。檢查企業(yè)在銷(xiāo)售商品房 時(shí)，是否存在價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由。若存在這時(shí)，是否存在價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由。若存在這 種情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)重新核定其營(yíng)業(yè)收入額。種情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)重新核定其營(yíng)業(yè)收入額。 （7 7）各種

45、房產(chǎn)出租收入是否按規(guī)定申報(bào)納稅。）各種房產(chǎn)出租收入是否按規(guī)定申報(bào)納稅。 （8 8）動(dòng)、拆遷補(bǔ)償?shù)刃袨槭欠癜匆?guī)定申報(bào)納稅。）動(dòng)、拆遷補(bǔ)償?shù)刃袨槭欠癜匆?guī)定申報(bào)納稅。 （9 9）建筑施工企業(yè)稅收專(zhuān)項(xiàng)稽查要點(diǎn)：）建筑施工企業(yè)稅收專(zhuān)項(xiàng)稽查要點(diǎn)： 稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù) 高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅務(wù)務(wù) 并并購(gòu)購(gòu)稅稅務(wù)務(wù) 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)議議解決解決 （續(xù)） 甲方提供材料、動(dòng)力等的價(jià)款是否并入應(yīng)納稅營(yíng)業(yè)額。甲方提供材料、動(dòng)力等的價(jià)款是否并入應(yīng)納稅營(yíng)業(yè)額。 納稅人以各種名義從甲方取得的與建筑安裝工程作業(yè)納稅人以各種名義從甲方取得的與建筑安裝工程作業(yè) 相關(guān)的收入是否進(jìn)行納稅申報(bào)。相關(guān)的收入是否進(jìn)行納稅

46、申報(bào)。 納稅人在異地取得的收入是否在勞務(wù)發(fā)生地稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅人在異地取得的收入是否在勞務(wù)發(fā)生地稅務(wù)機(jī)關(guān) 足額申報(bào)并繳納入庫(kù)。足額申報(bào)并繳納入庫(kù)。 對(duì)已開(kāi)工建設(shè)的建筑安裝工程，納稅人是否存在長(zhǎng)期對(duì)已開(kāi)工建設(shè)的建筑安裝工程，納稅人是否存在長(zhǎng)期 零申報(bào)的異常情況。零申報(bào)的異常情況。 有自建行為的納稅人，在轉(zhuǎn)讓自建不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)候，是有自建行為的納稅人，在轉(zhuǎn)讓自建不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)候，是 否申報(bào)繳納自建環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅。否申報(bào)繳納自建環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅。 納稅人和扣繳分包人的營(yíng)業(yè)稅是否及時(shí)申報(bào)并繳納入納稅人和扣繳分包人的營(yíng)業(yè)稅是否及時(shí)申報(bào)并繳納入 庫(kù)。庫(kù)。 稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù) 高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅務(wù)務(wù)

47、 并并購(gòu)購(gòu)稅稅務(wù)務(wù) 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)議議解決解決 第三部分第三部分 企業(yè)所得稅納稅籌劃企業(yè)所得稅納稅籌劃 稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù) 高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅務(wù)務(wù) 并并購(gòu)購(gòu)稅稅務(wù)務(wù) 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)議議解決解決 一、收入的稅務(wù)處理 1 1，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的范圍為銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的范圍為銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得 的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。 2 2，企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用，企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用 和附加等，凡納入和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)

48、票的，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的， 應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷(xiāo)售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)為銷(xiāo)售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi) 并由企業(yè)之外的其他收取部門(mén)、單位開(kāi)具發(fā)票的，可并由企業(yè)之外的其他收取部門(mén)、單位開(kāi)具發(fā)票的，可 作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。 3 3，企業(yè)通過(guò)正式簽訂，企業(yè)通過(guò)正式簽訂房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同或或房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù) 售合同售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。 4 4，未正式簽訂，未正式簽訂“合同合同”所取得的收入。所取得的收入。 稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù) 高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅

49、務(wù)務(wù) 并并購(gòu)購(gòu)稅稅務(wù)務(wù) 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)議議解決解決 （續(xù)） 5 5，視同銷(xiāo)售：企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福，視同銷(xiāo)售：企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福 利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債 務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行 為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移， 或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入( (或利潤(rùn)或利潤(rùn)) )的實(shí)現(xiàn)。的實(shí)現(xiàn)。 銷(xiāo)售收入的計(jì)量可采用以下標(biāo)準(zhǔn)核定銷(xiāo)售額：銷(xiāo)售收入的計(jì)量

50、可采用以下標(biāo)準(zhǔn)核定銷(xiāo)售額： a,a,按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng) 銷(xiāo)售價(jià)格確定；銷(xiāo)售價(jià)格確定； b,b,由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià) 值確定；值確定； c,c,按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利 潤(rùn)率不得低于潤(rùn)率不得低于15%,15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù) 高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅務(wù)務(wù) 并并購(gòu)購(gòu)稅稅務(wù)務(wù) 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)議議解決解決 （續(xù)） 6 6，未

51、完工產(chǎn)品的銷(xiāo)售：銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利，未完工產(chǎn)品的銷(xiāo)售：銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利 率率 ，由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局 進(jìn)行確定進(jìn)行確定 。若開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)。若開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì) 劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低 于于1515。位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于。位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 10%10%。位于其他地區(qū)的，不得。位于其他地區(qū)的，不得低于低于5 5。若開(kāi)放項(xiàng)目屬。若開(kāi)放項(xiàng)目屬 于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的

52、，不得低于于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%3%。 稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù) 高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅務(wù)務(wù) 并并購(gòu)購(gòu)稅稅務(wù)務(wù) 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)議議解決解決 二、成本和費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理 （一）準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目（一）準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目 n 準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目是納稅人每一納稅年度發(fā)生的與取得應(yīng)納收準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目是納稅人每一納稅年度發(fā)生的與取得應(yīng)納收 入有關(guān)的所有必要和正常的成本、費(fèi)用、稅金和損失。入有關(guān)的所有必要和正常的成本、費(fèi)用、稅金和損失。 準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額= =成本成本+ +費(fèi)用費(fèi)用+ +稅金稅金+ +損失損失 企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)企業(yè)在

53、進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi) 用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 計(jì)稅成本。計(jì)稅成本。 n 稅法對(duì)扣除項(xiàng)目的要求：稅法對(duì)扣除項(xiàng)目的要求： 真實(shí)真實(shí) 合法合法 n 稅前扣除應(yīng)遵循的原則：稅前扣除應(yīng)遵循的原則： 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則權(quán)責(zé)發(fā)生制原則 配比原則配比原則 相關(guān)性原則相關(guān)性原則 確定性原則確定性原則 合理性原則合理性原則 稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù) 高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅務(wù)務(wù) 并并購(gòu)購(gòu)稅稅務(wù)務(wù) 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)議議解決解決 （續(xù)） （二）稅前扣除項(xiàng)目的內(nèi)容和稅務(wù)處理（二）稅前扣除項(xiàng)目的內(nèi)

54、容和稅務(wù)處理 1,1,開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容： (1)(1)土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)( (或開(kāi)或開(kāi) 發(fā)權(quán)發(fā)權(quán)) )而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政 配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地 變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安 置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)置及動(dòng)遷支

55、出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi) 等。等。 (2)(2)前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。 (3)(3)建筑安裝工程費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安建筑安裝工程費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安 裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi) 等。等。 稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù) 高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅務(wù)務(wù) 并并購(gòu)購(gòu)稅稅務(wù)務(wù)

56、 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)議議解決解決 （續(xù)） （4 4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生 的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供 水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管 網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。 （5 5）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、 非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的

57、，或無(wú)償贈(zèng)與地 方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 （6 6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所 發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用 性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊 費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管 理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等. . 稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓

58、轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù) 高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅務(wù)務(wù) 并并購(gòu)購(gòu)稅稅務(wù)務(wù) 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)議議解決解決 （續(xù)） 2 2、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建造成本項(xiàng)目的稅務(wù)處理、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建造成本項(xiàng)目的稅務(wù)處理 （1 1）借款費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理）借款費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理 ：為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品：為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 完工前發(fā)生的完工前發(fā)生的 配比計(jì)入成本對(duì)象配比計(jì)入成本對(duì)象 完工后發(fā)生的完工后發(fā)生的 財(cái)務(wù)費(fèi)用稅前扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用稅前扣除 （2 2）配套設(shè)施費(fèi)的處理）配套設(shè)施費(fèi)的處理 ：公共配套設(shè)施費(fèi)包括不能：公共配套設(shè)施費(fèi)包括不能 有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用，是有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用，是 否有償轉(zhuǎn)讓分為：否有償轉(zhuǎn)讓分為

59、： 應(yīng)由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本負(fù)擔(dān)的應(yīng)由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本負(fù)擔(dān)的 不得計(jì)入成本的大型配套項(xiàng)目（單獨(dú)核算成本）不得計(jì)入成本的大型配套項(xiàng)目（單獨(dú)核算成本） 稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù) 高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅務(wù)務(wù) 并并購(gòu)購(gòu)稅稅務(wù)務(wù) 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)議議解決解決 （續(xù)） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 （國(guó)稅（國(guó)稅 發(fā)發(fā)200920093131號(hào)）規(guī)定號(hào)）規(guī)定: :公共配套設(shè)施尚未建造或尚公共配套設(shè)施尚未建造或尚 未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類(lèi)公未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類(lèi)公 共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模共配套設(shè)施必須

60、符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模 型中明確承諾建造且不可撤銷(xiāo)，或按照法律法規(guī)規(guī)定型中明確承諾建造且不可撤銷(xiāo)，或按照法律法規(guī)規(guī)定 必須配套建造的條件。必須配套建造的條件。 （3 3）成本對(duì)象完工后實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償）成本對(duì)象完工后實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償 費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。 稅稅務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)?轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅定價(jià)稅務(wù)務(wù) 高新企高新企業(yè)業(yè)稅稅務(wù)務(wù) 并并購(gòu)購(gòu)稅稅務(wù)務(wù) 稅稅務(wù)務(wù)爭(zhēng)爭(zhēng)議議解決解決 （續(xù)） （4 4）關(guān)于拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅前扣除：）關(guān)于拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅前扣除： 、根據(jù)稅前扣除真實(shí)性的要求，拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅、根據(jù)稅前扣除真實(shí)性的要求，拆遷補(bǔ)償