物業(yè)管理考核辦法

1、行政中心物業(yè)管理考核辦法為做好機關辦公場所的物業(yè)管理，促進物業(yè)管理單位能夠切實履行物業(yè)承包協(xié) 議，更好的落實管理措施，使機關辦公大樓物業(yè)管理工作標準化、制度化、規(guī)范化， 創(chuàng)建優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的辦公環(huán)境，特制訂本辦法。一、考核單位：二、考核對象：三、考核目的：督促物管公司進行制度化、規(guī)范化、科學化管理，樹立良好的服 務形象，保證行政中心各項設施設備正常運轉，確保公共及消防安全，保持辦公環(huán)境 整潔優(yōu)美，不斷完善物業(yè)管理工作，提高服務保障工作水平。四、考核項目（一）安全保衛(wèi)工作 （辦公大樓值班保衛(wèi)、各樓層巡查內保、廣場及外圍巡查、地下車庫安全保衛(wèi)、樓宇防盜監(jiān)控等 ）（二）設施設備管

2、理（供配電、給排水、中央空調、電梯、消防、日常維修維護等）（三）衛(wèi)生保潔（ 1、室外保潔：群眾活動廣場、道路、停車場等。 2、室內保潔：電梯間、走廊、過道、墻面、立柱、護欄、各管道井和其他公共區(qū)域等）四）會務工作（會場衛(wèi)生、茶水、會標、會場布置、音響燈光調試等）（五）綠化美化工作（修剪草坪及綠籬、清理枯枝雜物、按時施肥、除蟲、松土 等）五、量化考核（一）日?？己酥行拿吭轮辽賰纱闻沙鰧Ｈ藢ぷ鲀热莸耐瓿汕闆r進行督促檢查，其余時間不定 期抽查，檢查人填寫工作檢查記錄由物業(yè)公司被檢查人簽字認可并整理保存。根據(jù)平 時檢查結果，中心有權針對出現(xiàn)的問題對物業(yè)公司實施處罰，并下達書面整改通知， 責成物管公司

3、限期整改。（二）季度、年度考核季度與年度考核重復時只做年度考核。 考核由牽頭組織實施，相關部門參加考核評定， 考核結果報分管領導批準后，由負責對物業(yè)管理單位實施獎懲兌現(xiàn)。兌現(xiàn)可在支付物 業(yè)服務費時進行清算。綜合考核評定結果 90分為合格，90分以上足額劃撥應付承包 費；低于90分為不合格，考評為不合格的，扣除應付物業(yè)服務費的2%，低于85分以下的，每低3分加扣1%。物業(yè)服務日常考核檢查內容及處罰標準考核檢查內容物業(yè)公司交納罰款額度備注發(fā)生重大失責行為，造成后果者。罰款1000元以上。工作人員服務態(tài)度端正，佩帶明顯標志（工 作牌），穿工服，講文明禮貌用語、服從和 接受機關事務管理人員的指揮和檢查

4、，每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款50元值班保安一定要堅守崗位嚴禁脫崗。擅自離 開崗位或睡覺，每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元保安值班時不準嬉笑打鬧，不準看書、看報每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰或進行其他與值班無關的事款50元保安要嚴格檢查進出大樓物品，嚴禁易燃、 易爆、有毒等危險物品進入大樓每發(fā)現(xiàn)一次未檢查者罰款100元大樓附近嚴禁打架、斗毆、尋釁滋事的事件 發(fā)生；嚴禁盜竊和人為破壞行為。每發(fā)現(xiàn)一次罰款500元消防設備、器材和消防安全標志是否在位， 狀態(tài)是否良好，發(fā)現(xiàn)破損應及時維修更換每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元安全通道無違規(guī)占用、無雜物堆放等現(xiàn)象。每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元閑雜人員進入大樓，院內車輛亂停亂

5、放，不 及時制止者。每發(fā)現(xiàn)一次罰款100元建筑物內公共樓道、步行梯、電梯間、衛(wèi)生 間、大堂、門廳、會議室保潔及時、無死角。每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元大樓外觀完好、整潔、外墻、廣場路面、綠 地、散水坡、停車場、水池、樓梯入口臺階 保潔及時、無死角。每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元果皮箱、垃圾箱等環(huán)衛(wèi)設備內部垃圾及時清 理，外表無污跡，垃圾箱周圍無散落垃圾， 污跡每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元雨、污水管井的井底無沉淀物，水流暢通； 井蓋上無污物，蓋板無污跡每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元地面地漏完好無堵塞，無大面積積水，明溝、 暗溝排水暢通，無垃圾，無溢流現(xiàn)象。溝蓋 板安裝牢固、平穩(wěn)每發(fā)現(xiàn)一次不合

6、格者罰款100元地面地漏完好無堵塞，無大面積積水，明溝、 暗溝排水暢通，無垃圾，無溢流現(xiàn)象。溝蓋 板安裝牢固、平穩(wěn)每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元垃圾中轉站、收集箱垃圾不能溢出，周圍無 散落垃圾，無明顯污物。有效控制蠅、蚊等 害蟲孳生每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元綠化帶、草坪、灌木定期澆水、修剪、養(yǎng)護、 施肥，所有綠化長勢良好，整齊美觀，無病 害、無斑禿無人為損壞；雜草經(jīng)常進行清除。 花草樹木枯死應在一周內清除更換。每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元特殊工種人員必須具備相應的專業(yè)資質，持 證上崗每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款200元值班室上班時喝酒、睡覺、擅離崗位者每次罰款100元。值班室保持清潔、衛(wèi)生、采

7、光、通風、照明 良好每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元設備機房內整潔，無煙頭無亂堆現(xiàn)象，保持 機身潔凈儀表清晰，設備、閥門、管道工作 正常、無跑冒滴漏每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元因維修保養(yǎng)不及時造成設備故障問題者。每次罰款500元。接到業(yè)主報保修維修人員在規(guī)定時間內到達 現(xiàn)場，維修及時。每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元二次供水水箱按有關規(guī)定必須定期清洗，消 毒加藥。水質符合衛(wèi)生要求，水箱加蓋上鎖， 水箱口、瀉水管口安裝防蟲紗網(wǎng)每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款500元未及時巡查發(fā)現(xiàn)隨意亂拆亂改室內裝修或亂 裝亂釘已造成事實者。每次罰款100元。對待業(yè)主顧客態(tài)度蠻橫或與業(yè)主顧客吵架、 打架者。每次罰款200元以

8、上。大樓內單位發(fā)生有效投訴每次罰款200元以上不服從分配頂撞領導，對所分配的工作處理 不及時、不到位或置之不理者。每次罰款200元。物業(yè)中心落實上級主管部門下達的任務不及 時、不到位或置之不理者。每次罰款300元。物業(yè)服務季度考核細則序 號標準內容規(guī)定分值評分細則-一一基礎管理221、物業(yè)官理企業(yè)的官理人貝和專業(yè)技術 人員持證上崗：員工著裝規(guī)范，佩戴明 顯標志，工作規(guī)范、作風嚴謹3管理人員、專業(yè)技術人員每發(fā)現(xiàn)1人無上 崗證書扣0.4分；著裝及標志一次不符合 扣0.2分；2、物業(yè)管理企業(yè)應用計算機、智能化設 備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率3符合3分，基本符合2分，不符合0分3、房屋及其共用設施

9、設備檔案資料齊 全，分類成冊、管理完善，查閱方便4包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖，房屋數(shù) 量、種類、用途分類統(tǒng)汁成冊、房屋及共 用設施設備大中修記錄。共用設施設備的 設計安裝圖紙資料和臺帳：每發(fā)現(xiàn)一項不 齊全或不完善扣0.5分4、建立24小時值班制度，設立服務電 話、接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務 報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴 等各類信息的收集和反饋并及時處理， 有回訪制度和記錄6符合6分，沒有值班制度扣2分，末設服 務電話扣1分，發(fā)現(xiàn)一處處理不及時扣 0.5分，沒有回訪記錄每次扣1分5、定期向業(yè)主和使用人發(fā)放物業(yè)管理服 務工作征求意見單，對合理的建議及時 整改滿意率達95%以上3符合3分

10、，基本符合2分，不符合0分6、建立并落實便民維修服務承諾制、 零 修急修及時率 100%，返修率不高于 1%,并有回訪記錄3建立并落實1分，建立但末落實扣0.4分， 末建立扣0.6分；及時率符合1分，每降低 1個百分點扣0.3分；返修率符合0.6分， 不符合0分：問訪記錄完整0.4分，記錄不 完整或無回訪記錄0分-二房屋管理與維修養(yǎng)護111、區(qū)內各建筑物標志明顯、設立引路方 向平面圖和路標、單位名錄標識在區(qū)內 明顯位置.銘牌及各類標識牌統(tǒng) 有序1符合1分，發(fā)現(xiàn)一處標志不清或沒有標志扣0.2分2、無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自改變房 屋用途現(xiàn)象1符合1分，每發(fā)現(xiàn)一處私搭亂建或擅自改 變房屋使用用途扣

11、0.5分3、房屋外觀完好、整潔，外墻是建材貼 面的、無脫落；是玻璃幕墻的。清潔明 亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污 漬：無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛 現(xiàn)象2符合2分，房屋外墻是建材貼用的每發(fā)現(xiàn) 一處脫落扣0.2分，是玻璃幕墻的每發(fā)現(xiàn) 一處破損或潔扣0.2分，是涂料的每發(fā)現(xiàn) 一處褪色不一致扣0.2分；每發(fā)現(xiàn)一處紙 張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛扣 0.2分4、室外招牌、按規(guī)定設置，保持整潔統(tǒng) 一美觀，無安全隱患或破損1符合1分，未按規(guī)定設置0分；按規(guī)定設 置，但不整齊或有破損每處扣0.1分，有 安全隱患每處扣0.5分5、空調安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集。 支架無銹蝕1符合1分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣

12、0.1分6、樓宇內樓梯、走道、扶手、天花板、 吊頂?shù)葻o破損；墻體整潔，無亂張貼； 共用部位門窗、燈具、開關等功能良好； 衛(wèi)生間、水房等管理完好2符合2分，如發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分7、共用樓梯、天臺、通道、平臺等處無 堆放廢料、雜物及違章占用等。天臺隔 熱層無破損1符合1.0分，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分8房屋裝飾裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及 房屋結構安全及拆改管線和損害他人利 益的現(xiàn)象1符合1.0分，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分9、機器設備單位面積重量不超過樓板承 重限度。無危及建筑結構的安全隱患1符合1.0分，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分-三共用設施設備管理34（一）綜合要求5l、制訂設備安全運行、崗位

13、責任制、定 期巡回撿查、維護保養(yǎng)、運行記錄管理、 維修檔案等管理制度并嚴格執(zhí)行1符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分2、設備及機房環(huán)境整治、無雜物、灰塵、 無鼠、蟲害發(fā)生、機房環(huán)境符合設備要 求1符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)-處不符合扣0.2分3、配備所需各種專業(yè)技術人員。嚴格執(zhí) 行操作規(guī)程1符合1.0分，不符合0分4、設備良好，運行正常.一年內無重大 管理責任事故2符合2分，不符合0分（二）供電系統(tǒng)31、保證正常供電.限電、停電有明確的 審批權限并按規(guī)定時間通知任用戶1符合1.0分，不符合0分2、制訂臨時用電管理措施與停電應急處 理措施并嚴格抉何1符合1.0分，臨時用電措施或停電應急措 施不符合

14、均扣0.5分3、備用應急發(fā)電機可隨時起用1符合1.0分，不符合0分（三）弱電系統(tǒng)21、按工作標準規(guī)定時冋排除故障，保證 各弱電系統(tǒng)止常工作1符合1.0分，發(fā)現(xiàn)一次不符合扣0.5分2、監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設施設備運行正 常。有記錄并按規(guī)定期限保存1符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0 分（四）消防系統(tǒng)71、消防控制中心24小時值班、消防系 統(tǒng)設施設備齊全、完好元損，可隨時起 用2發(fā)現(xiàn)一處符合扣0.2分2、消防管理人員掌握消防設施設備的使 用方法并能及時處理各種問題1每發(fā)現(xiàn)一人不符合要求扣0.2分3、組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳 教育，明確各區(qū)域防火責任人1符合1.0分，責任人不明確每發(fā)現(xiàn)一處

15、扣0.2分4、訂有突發(fā)火災應急方案，在明顯處設 立消防疏散示意圖照明設施、引路標志 完好，緊急疏散通道暢通無阻1無應急方案扣0.5分，各種標志每缺少一 個及每發(fā)現(xiàn)一處不暢通扣0.1分5、區(qū)內無火災安全隱患，督促各用戶與 消防管理部門簽訂消防責任書1符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處安全隱患扣0.5 分，未簽訂消防責任書扣0.5分6、消防，用電有嚴格的管理規(guī)定.室內 電線、插座安裝規(guī)范，無安全隱患1符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0 分（五）電梯系統(tǒng)51、電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng) 合同完備1符合1.0分，不符合0分2、電梯按規(guī)定時間運行，安全設施齊全， 通風、照明及附屬設施完好，轎廂、并 道

16、、機房保持整潔1每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分3、電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)；維修、操 作人員持證上崗；貨運電梯由專人管理 操作，嚴禁超載客梯嚴禁載貨1符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分4、運行出現(xiàn)故障后，維修人員應在規(guī)定 時問內到達現(xiàn)場維修1符合1.0分，不符合0分5、運行出現(xiàn)險情后，應有排除險情的應 急處理措施1符合1.0分，不符合0分（六）給排水系統(tǒng)81、建立用水、供水管理制度、積極協(xié)助 用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃1符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0 分2、設備、閥門、管道工作正常、無跑冒 滴漏1每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分3、按規(guī)定對二次供水蓄水池設施設備進 行清潔、消毒；二供水衛(wèi)

17、生許可證、水 質化驗單、操作人員健康合格證齊全； 水池、水箱清潔衛(wèi)生，無二次污染2符合2分，每發(fā)現(xiàn)一項不符合扣0.5分4、高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理 措施，水池、水箱周圍無污染隱患1沒有管理措施扣0.5分，水箱周圍每發(fā)現(xiàn) 一處隱患扣0.2分5、限水、停水按規(guī)定時間通知業(yè)主和使 用人1符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0 分6、排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地 下室、車庫、設備房無積水，浸泡發(fā)生1符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分7、遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內進 行搶修，無大面積跑水、泛水，長時間 停水現(xiàn)象；制定事故應急處理方案1符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0 分（

18、七）空調系統(tǒng)31、中央空調系統(tǒng)運行正常，水塔運行正 常且噪音不超標，無嚴重滴漏水現(xiàn)象1符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0 分2、中央空調系統(tǒng)出現(xiàn)運行故障后，維修 人員在規(guī)定時間內到達現(xiàn)維修1符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0 分3、制訂中央空調發(fā)生故障應急處理方案1無應急處理方案扣1.0分，有方案但不完 善或執(zhí)行不夠的扣0.5分（八）供暖供氣系統(tǒng)21、鍋爐供暖設備設備完好，運行正常；1符合1.0分，不符合0分管道、閥門無跑冒滴漏現(xiàn)象及事故隱患1每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分四共用設施管理41、共用配套設施完好，無隨意改變用途1符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分2、共用管線統(tǒng)一下地

19、或人公共管道，無 架空管線，無礙觀瞻1符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分3、道路、樓道、大堂等公共照明完好1符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不亮扣0.2分4、區(qū)域范圍內的道路通暢，路面平坦1符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分五保安及車輛管理91、有專業(yè)保安隊伍，實行24小時值班 及巡邏制度，保安人員熟悉工作區(qū)的環(huán) 境，文明值勤，訓練有素，言語規(guī)范， 認真負責2符合2.0分，無專業(yè)保安隊伍扣1.0分， 值班及巡邏記錄等不規(guī)范每處扣 0.2分2、進出區(qū)域各種車輛管理有序，無堵塞 交通現(xiàn)象，不影響行人通行2符合2分，基本符合1分，不符合0分3、停車場有專人疏導，管理有序，排列2符合2分，基本符合0.5分，不符合0分整齊4、室內停車場管理嚴格，出入有登記1符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0 分5、非機動車輛有集中停放場地，管理制 度落實，管理有序，停放整齊，場地整 潔1符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0 分6、危及人身安全處設有明顯標志和防范 措施1符合1.0分，不符合0分六環(huán)境衛(wèi)生管理121、環(huán)衛(wèi)設施完備，設有垃圾箱、果皮箱、 垃圾中轉站1符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分2、清潔衛(wèi)生實行責任制，有專職的清潔 人員和明確的責任范圍，實行標準化清 潔保潔2未實仃責任制的扣0.5，無專職清潔人員