房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程管理基本步驟培訓(xùn)講學(xué)

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程管理基本步驟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，工程建設(shè)工作早在開(kāi)發(fā)報(bào)建時(shí)即已展開(kāi)，在企業(yè)取 得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和國(guó)土證后工程口即可介入。A1施工準(zhǔn)備階段工作流程基礎(chǔ)工程開(kāi)工圖i-i施工準(zhǔn)備階段工作流程A2 施工準(zhǔn)備階段主要節(jié)點(diǎn)工作內(nèi)容詳述一 . 圍蔽工程1. 圍蔽前應(yīng)進(jìn)行的準(zhǔn)備工作：開(kāi)發(fā)中心辦理齊全的收地手續(xù)后 （ 取得國(guó)土證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ） ，由 工程部進(jìn)行收地圍蔽工作。圍蔽工程可按零星工程的委托辦法委托施工單位 施工。對(duì)征收地塊的圍蔽應(yīng)做到圍蔽范圍準(zhǔn)確， 圍蔽速度快捷， 避免或減少。（1）與當(dāng)?shù)厝罕姷募m紛。（2）明確征地紅線。工程部根據(jù)國(guó)土局提供的紅線控制坐標(biāo)點(diǎn)，按征地紅 線圖

2、放出征地紅線，做好標(biāo)記。若征地紅線圖中給出的坐標(biāo)點(diǎn)與國(guó)土局提供 的紅線控制坐標(biāo)點(diǎn)出入較大，應(yīng)聯(lián)系開(kāi)發(fā)部協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)解決。（3）測(cè)算圍蔽工程量、辦理圍蔽工程委托、做好圍蔽工程的實(shí)施方案、做 好圍蔽工程的材料準(zhǔn)備、做好圍蔽工程的人員準(zhǔn)備、做好機(jī)械設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn) 備。2. 圍蔽工程注意事項(xiàng)（1）積極與當(dāng)?shù)卣块T(mén)溝通，取得當(dāng)?shù)卣块T(mén)的支持。（ 2）按已制定的實(shí)施方案組織施工。（3）工程部應(yīng)與開(kāi)發(fā)部、保安部等部門(mén)協(xié)同做好解決突發(fā)事件的應(yīng)急處 理措施。（4）圍蔽完成后，應(yīng)安排保安部門(mén)巡視，防止圍蔽遭受惡意破壞。二 . 申報(bào)臨水臨電申報(bào)臨水臨電時(shí)，應(yīng)會(huì)同工程部確定臨水臨電的容量，同時(shí)了解申報(bào)流程及辦 理周

3、期。臨電系統(tǒng)盡可能有足夠的富余容量，在條件容許的情況下，應(yīng)考慮首期交 樓可能采用臨時(shí)供電的需要， 根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)， 很多樓盤(pán)交房后較長(zhǎng)一段時(shí)間小業(yè) 主的生活用電仍使用臨電系統(tǒng)供電。三 . 現(xiàn)場(chǎng)查勘，進(jìn)一步清理場(chǎng)地收地后，工程部應(yīng)對(duì)場(chǎng)地內(nèi)的情況進(jìn)行詳細(xì)的了解。正常情況下，已收地塊 內(nèi)的拆遷、墳地遷移、 青苗補(bǔ)償、 高壓線的遷移等都應(yīng)在開(kāi)發(fā)部的協(xié)調(diào)督促下由 當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門(mén)完成。 然而往往因各種原因的影響， 收地后仍有部分遷移工作 尚未完成，影響工程建設(shè)進(jìn)度，因此，工程部進(jìn)場(chǎng)后，也應(yīng)積極協(xié)助開(kāi)發(fā)部協(xié)調(diào) 當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門(mén)解決，進(jìn)一步清理場(chǎng)地。開(kāi)發(fā)部應(yīng)向工程部通報(bào)原有地下管網(wǎng)的概況， 工程部應(yīng)探明地塊內(nèi)電

4、信、 煤 氣、給排水管，特別是軍用光纜的分布、走向情況，如影響工程施工，應(yīng)及時(shí)協(xié) 調(diào)相關(guān)部門(mén)解決。所收地塊內(nèi)的林木砍伐， 須協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)部取得砍伐證后， 根據(jù)相關(guān)部門(mén)制定砍 伐圖組織砍伐，并根據(jù)實(shí)際地形與總規(guī)進(jìn)行比較，砍伐如果對(duì)周邊環(huán)境破壞大， 應(yīng)及時(shí)反饋并進(jìn)行調(diào)整后，再實(shí)施砍伐。四 . 工程部組織詳勘1. 取得總規(guī)批復(fù)后，工程部可組織勘察單位進(jìn)場(chǎng)， 對(duì)阻礙詳勘鉆孔的障礙物， 工程部應(yīng)提前組織清理。2. 勘察單位應(yīng)提供的詳勘方案、 總規(guī)圖上的坐標(biāo)點(diǎn)定出孔位， 工程部應(yīng)復(fù)核。3. 根據(jù)公司工期要求， 督促勘察單位組織足夠的鉆機(jī)進(jìn)場(chǎng)。 一般一臺(tái)鉆機(jī)一 個(gè)工作日可鉆一個(gè)孔（ 30 米計(jì)）。4. 所有鉆孔

5、工程量必須有兩名監(jiān)理人員進(jìn)行驗(yàn)收， 并在驗(yàn)收記錄上簽字， 及 時(shí)存檔。5. 現(xiàn)場(chǎng)鉆孔取樣完成后，應(yīng)督促勘察單位在詳勘開(kāi)鉆后 15 天內(nèi)出柱狀圖并 按合同要求提供勘察報(bào)告。五 . 小區(qū)分區(qū)開(kāi)發(fā)綜合策劃小區(qū)分區(qū)開(kāi)發(fā)綜合策劃，是小區(qū)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售的總綱，須公司總經(jīng)理主 持，召開(kāi)由分管開(kāi)發(fā)、招標(biāo)、設(shè)計(jì)、工程、銷售、財(cái)務(wù)、合同管理、物業(yè)管理的各 部門(mén)負(fù)責(zé)人參加的小區(qū)分區(qū)開(kāi)發(fā)綜合策劃會(huì)，策劃會(huì)討論和確定的內(nèi)容包括：分區(qū) 開(kāi)發(fā)目標(biāo)、融資目標(biāo)、銷售目標(biāo)、工程建設(shè)目標(biāo)，并根據(jù)這些目標(biāo)制定招標(biāo)計(jì)劃、 圖紙需求計(jì)劃、工程開(kāi)工及竣工計(jì)劃、物業(yè)移交計(jì)劃。六 . 綜合策劃方案編制綜合策劃方案包含以下內(nèi)容：1. 施工給水

6、系統(tǒng)：給水管道走向規(guī)劃、管道管徑、用水量及用水計(jì)量等。2. 施工排水系統(tǒng)：排水管道走向規(guī)劃、管道管徑、排水量等。3. 施工用電系統(tǒng)：施工用電線路走向規(guī)劃、用電總?cè)萘?、用電?jì)量等。4. 施工道路系統(tǒng)： 滿足施工需要、 安全文明施工需要、與永久規(guī)劃路的關(guān)系 等。5. 施工場(chǎng)地劃分、 圍蔽及臨時(shí)設(shè)施的規(guī)劃： 滿足安全文明施工需要、滿足銷 售需要等。6. 施工場(chǎng)地的土方平衡： 考慮場(chǎng)地的豎向布置及標(biāo)高協(xié)調(diào)、 挖方與填方盡量 平衡等。（適當(dāng)考慮分期開(kāi)發(fā)之間的土方平衡）7. 小區(qū)的公用工程（供電、備用電源、電信、消防、供水、供暖、污水處理 等）的建設(shè)是否能滿足首期交樓的使用要求。8. 制定各期開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的分

7、批銷售計(jì)劃。9. 制定各期開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的分批移交物業(yè)管理計(jì)劃。10. 制定圖紙需求計(jì)劃。11. 制定合同需求計(jì)劃 , 制定主體總包、詳勘、土方施工、 基礎(chǔ)檢測(cè)等前期合同 提交計(jì)劃。其中除第 8 項(xiàng)和 9 項(xiàng)方案的內(nèi)容外，其他的是屬于工程建設(shè)范疇，具體由工 程部負(fù)責(zé)編制。七 . 綜合策劃方案會(huì)審時(shí)間：新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在詳規(guī)批復(fù)后的一周內(nèi)組織者：工程部負(fù)責(zé)人：公司總經(jīng)理 參加人員：建筑設(shè)計(jì)院、工程部、開(kāi)發(fā)部、營(yíng)銷部、物業(yè)公司部門(mén)負(fù)責(zé)人。 內(nèi)容：對(duì)各部門(mén)編制的綜合策劃方案進(jìn)行審查，審定后明確落實(shí)時(shí)間。八 . 0.000 以下圖紙會(huì)審基礎(chǔ)開(kāi)工 5 天前，工程部必須組織召開(kāi)由主管工程的公司領(lǐng)導(dǎo)主持的， 由開(kāi) 發(fā)部

8、、工程部、建筑設(shè)計(jì)院、施工單位參加的 0.000 以下圖紙會(huì)審。工程部在 圖紙會(huì)審 7 天前通知參加會(huì)審的單位， 并收集和匯總各部門(mén)圖紙審查意見(jiàn)， 在圖 紙會(huì)審兩日內(nèi)將意見(jiàn)提交設(shè)計(jì)院。九 . “三通一平”的實(shí)施1.通”開(kāi)發(fā)部應(yīng)及時(shí)辦理臨水、臨電的報(bào)批及施工手續(xù)，臨時(shí)道路出入口報(bào)批手續(xù)（包 括市政道路綠化遷移報(bào)批手續(xù)） 、辦理其它相關(guān)手續(xù)等。工程部應(yīng)馬上組織場(chǎng)地平 整、臨時(shí)道路的施工。2.1）場(chǎng)地平整的主要步驟：a. 場(chǎng)地標(biāo)高根據(jù)審定后的綜合策劃方案確定b. 場(chǎng)地及邊坡土方量計(jì)算 場(chǎng)地土方量計(jì)算的方法有兩種： 方格網(wǎng)法和斷面法。場(chǎng)地比較平坦時(shí)，一般 采用方格網(wǎng)法；場(chǎng)地地形較為復(fù)雜或挖填深度較大、

9、斷面不規(guī)則時(shí)， 一般采用斷 面法。c. 土方調(diào)配對(duì)挖土的利用、 堆棄和填土的取得三者之間關(guān)系進(jìn)行綜合處理， 確定挖 填 方區(qū)的調(diào)配方向和數(shù)量，使土方工程的施工費(fèi)用最小、工期短，施工方便。土方 調(diào)配步驟包括：劃分調(diào)配區(qū)、 計(jì)算土方調(diào)配區(qū)之間的平均運(yùn)距 （或單位土方運(yùn)價(jià) 或單位土方施工費(fèi)用） 、確定土方的最優(yōu)調(diào)配方案、繪制土方調(diào)配圖表。（2）場(chǎng)地平整需注意的問(wèn)題：a. 注意勘察地下已有給排水管道、電線電纜的情況。b. 場(chǎng)地的挖方與填方盡量平衡，避免在短期內(nèi)既有土方外運(yùn)又要土方外購(gòu)。c. 根據(jù)總規(guī)進(jìn)行放線，如存在開(kāi)挖過(guò)大影響了周邊環(huán)境的情況，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行 反饋并進(jìn)行總規(guī)調(diào)整。十. 編制項(xiàng)目總進(jìn)度節(jié)點(diǎn)控

10、制計(jì)劃綜合策劃會(huì)后一周內(nèi)，工程部應(yīng)編制項(xiàng)目總進(jìn)度節(jié)點(diǎn)控制計(jì)劃，根據(jù)該計(jì)劃編 制圖紙需求計(jì)劃和合同需求計(jì)劃，并將綜合策劃會(huì)會(huì)議紀(jì)要、總進(jìn)度節(jié)點(diǎn)控制計(jì)劃 表。1. 編制進(jìn)度節(jié)點(diǎn)計(jì)劃需要收集的信息：（1）收集圖紙信息。（ 2）地下室層數(shù)、層高，裙樓層數(shù)、層高，總層數(shù)，屋面做法，外墻做法， 交樓標(biāo)準(zhǔn)。（ 3）現(xiàn)場(chǎng)已收?qǐng)D紙，所欠圖紙種類。（4）了解合同信息。（5）主體合同范圍、工期。（ 6）現(xiàn)場(chǎng)已有合同，所欠合同。（7）了解建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站的驗(yàn)收要求，如：基礎(chǔ)檢測(cè)、材料檢測(cè)、土壤 氡濃度檢測(cè)、防雷檢測(cè)、專項(xiàng)方案審查、中間驗(yàn)收、竣工驗(yàn)等。（8）了解公司制度要求。2. 編制方法： 詳細(xì)列出工程從開(kāi)工到完工

11、的各項(xiàng)節(jié)點(diǎn)工作，結(jié)合圖紙要求、合同需要、工序搭接、 公司制度要求等編排節(jié)點(diǎn)開(kāi)工、 完工時(shí)間， 從而編制確保節(jié)點(diǎn)計(jì)劃實(shí)現(xiàn) 的合同需求計(jì)劃、圖紙需求計(jì)劃和材料配送需求計(jì)劃。合同需求計(jì)劃、 圖紙需求 計(jì)劃編制完成后，召集開(kāi)發(fā)部、審計(jì)部討論商定后執(zhí)行，并報(bào)綜合管理部考核。十一 . 編制審查監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理細(xì)則和旁站方案要求監(jiān)理單位要根據(jù)工程情況， 編制項(xiàng)目監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理實(shí)施細(xì)則編制 規(guī)定、旁站監(jiān)理規(guī)定。報(bào)工程部審查。十二 . 審查施工組織設(shè)計(jì)和施工方案項(xiàng)目主體開(kāi)工前， 工程部應(yīng)督促施工單位提交施工組織設(shè)計(jì)， 并負(fù)責(zé)組織由 建筑設(shè)計(jì)院、工程部、營(yíng)銷部、施工單位等參加的施工組織設(shè)計(jì)審查會(huì)。施工組織設(shè)計(jì)審查應(yīng)

12、重點(diǎn)審查場(chǎng)地布置是否滿足安全文明施工、 銷售通道和 銷售環(huán)境、 后續(xù)工程的施工要求。 審查總進(jìn)度計(jì)劃的重大節(jié)點(diǎn)是否滿足公司開(kāi)發(fā) 和銷售要求， 總進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)明確專業(yè)分包單位的插入時(shí)間節(jié)點(diǎn)， 審查時(shí)應(yīng)充分考 慮專業(yè)分包單位的合理施工工期。施工組織設(shè)計(jì)的審查內(nèi)容主要包括施工方案（技術(shù)工藝方法、手段、 流程）， 施工進(jìn)度計(jì)劃，施工平面圖，施工措施，各類材料采購(gòu)供應(yīng)計(jì)劃，各類施工設(shè)備 進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃。專項(xiàng)施工方案的編制和審核應(yīng)符合濰坊市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站或?yàn)H坊市建 筑工程管理局要求。十三 . 前期的其他準(zhǔn)備工作1. 督促施工單位按已審批的臨時(shí)設(shè)施搭設(shè)方案搭設(shè)臨設(shè)。2. 工程部辦公環(huán)境及辦公條件的規(guī)劃。（1）資

13、料文件柜標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，數(shù)量滿足全過(guò)程需要；柜內(nèi)文件夾應(yīng)分階段， 按類型分類。（2）工程所需的各類表格應(yīng)準(zhǔn)備齊全，應(yīng)配備本工程需要的工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 書(shū)籍或電子圖書(shū)。（3）上墻文件應(yīng)符合集團(tuán)公司統(tǒng)一要求，內(nèi)容包括：質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、 質(zhì)量體系認(rèn)證、項(xiàng)目組織架構(gòu)、崗位職責(zé)、規(guī)劃許可證、施工許可證、規(guī)劃 總平圖、綜合管線總平面圖、晴雨表等。（ 4）應(yīng)按公司制度設(shè)置樣板庫(kù)。（5）辦公室周圍要做到美觀，整潔，有綠化。3. 要建立定期召開(kāi)每周工程進(jìn)度例會(huì)制度4. 熟悉工程圖紙、編制各種臺(tái)帳在熟悉工程圖紙的基礎(chǔ)上， 根據(jù)工程的構(gòu)成事先編制好隱蔽驗(yàn)收臺(tái)帳和檢驗(yàn) 批驗(yàn)收臺(tái)帳，這既是對(duì)施工驗(yàn)收工作的規(guī)劃，也為施工階段的工作做好了鋪墊， 既減少了施工過(guò)程中臺(tái)帳登記的勞動(dòng)，也使臺(tái)帳一目了然，便于統(tǒng)計(jì)和檢查。5. 放線點(diǎn)的及時(shí)復(fù)核和保護(hù)（1）對(duì)于規(guī)劃局提供或認(rèn)可的建筑物定位放線點(diǎn)，工程部應(yīng)進(jìn)行復(fù)核并做 好保護(hù)措施。（2）監(jiān)理工程師應(yīng)要求施工承包單位，對(duì)建設(shè)單位給定的原始基準(zhǔn)點(diǎn)、基 準(zhǔn)線和標(biāo)高等測(cè)量控制點(diǎn)進(jìn)行復(fù)核，并將復(fù)測(cè)結(jié)果報(bào)監(jiān)理工程師審核，經(jīng)批 準(zhǔn)后施工承包單位方能進(jìn)行準(zhǔn)確的測(cè)量放線，建立施工測(cè)量控制網(wǎng)，并應(yīng)對(duì) 其準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)，同時(shí)做好基樁的保護(hù)。（3）復(fù)測(cè)施工測(cè)量控制網(wǎng)。抽檢建筑方格網(wǎng)、控制高程的水準(zhǔn)網(wǎng)點(diǎn)以及標(biāo) 樁埋設(shè)位置等。6. 審查施工單位的組織架構(gòu)及質(zhì)量保證體