房地產(chǎn)企業(yè)ISO常用標準(13個doc)8_New

1、房地產(chǎn)企業(yè)ISOdoc) 8常用標準(13個產(chǎn)品實現(xiàn)的策劃控制程序1. 目的通過對項目開發(fā)的過程進行策劃，明確產(chǎn)品實現(xiàn)過程中的有 關(guān)職責、程序、方法和應(yīng)達到的目標，確保項目的整體運作水平。2. 范圍本程序適用于公司開發(fā)建設(shè)項目的策劃。3. 職責3. 1策劃與營銷中心負責組織有關(guān)部門對項目的整體運作進行策劃，編制“項目運作方案”，并監(jiān)督檢查各部門的實施情況。32總經(jīng)理工作部財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部 工程部和項目部按照各 部門 的職責分工對項目運作進行策劃，編寫有關(guān)的策劃文件和新 增的程序 文件并組織實施。4. 控制程序41項目運作方案的策劃4.1.1策劃與營銷中心負責組織項目運作方 案的策劃，召集總經(jīng)理

2、工作部 財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部 工程部和項目部的有關(guān)人員，依據(jù)項 目的可行性研究報告和項目開發(fā)建設(shè)的實際要求，對項目整體運 作流程的各個環(huán)節(jié)進行策劃。4.1.2各部門根據(jù)以下職責分工，進行運作方案的策劃：a) 策劃與營銷中心負責對項目的立項、可行性研究、 市場調(diào)查 規(guī)劃設(shè)計、拆遷安置補償?shù)认嚓P(guān)前期工作以及項目的 市場營銷、交付、前期物業(yè)管理和物業(yè)管理的移交等工作進行策 劃；b) 工程部負責組織項目部對項目建設(shè)的報建手續(xù)辦理、工程施工和監(jiān)理的管理、工程的質(zhì)量和進度控制、工程材料釆購 等方面進行策劃；c) 財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負責對項目的融資、工程款撥付、資金還貸等資金運作方面的策劃；d) 策劃與營銷中心負

3、責對項目開發(fā)建設(shè)中的合同管理計劃統(tǒng)計 工程概預(yù)算、項目開發(fā)運作過程中的招標等工作的策劃；e) 總經(jīng)理工作部負責對項目開發(fā)的文件資料和檔案 管理方面的策劃。4.1.3項目運作策劃的主要內(nèi)容包括：a) 項目整體運作和各個環(huán)節(jié)運作應(yīng)達到的目標、措施和 檢驗的標準要求;b)針對開發(fā)項目自身的具體情況和特定要求，應(yīng)配置的有關(guān)職責 權(quán)限和資源；c）釆用的具體程序和作業(yè)文件，當現(xiàn)有的質(zhì)量體系文件無法滿足時，應(yīng)制定新的程序或作業(yè)文件。4.2項目運作方案的編制4. 2.1各部門根據(jù)策劃的結(jié)果，編制本部門分 管職責內(nèi)的項目運作方案，按規(guī)定的時間報策劃與營銷中心，由策劃與營銷中心收集匯 總，編制開發(fā)項目的整體運作方

4、案。4. 2.2項目運作方案的編制要求：a）工作步驟明確，有嚴格的工作規(guī)劃；b）明確各項工作的負責人員及工作要求；c）項目建設(shè)的各個環(huán)節(jié)銜接有序。項目運作方案編制的具體要求，見Q/TZH-WI-007質(zhì)量體系文件 編 寫導(dǎo)則。4. 2.3項目運作方案經(jīng)各部門責任人簽字后，報分管副總經(jīng)理審核、總經(jīng)理批準。4. 2.4批準后的“項目運作方案”由策劃與營銷中心下發(fā)各部門執(zhí)行。4.3項目運作方案的實施和驗證4. 3.1各部門在工程項目的開發(fā)建設(shè)中，應(yīng)嚴格按“項目運作方案”的規(guī)定要求實施。4. 3.2策劃與營銷中心負責對將“項目運作方案”的執(zhí)行情況納 入公司的計劃管理當中，及時在周例會和月度經(jīng)營計劃會上

5、進行 調(diào) 度。4. 3.2對執(zhí)行“項目運作方案中，需要制定的新的程序和作業(yè) 文修由編制部門依據(jù)文件控制程序的規(guī)定進行制訂下發(fā)。4- 3.3公司的稽查小組對各部門實施項目運作方案的工作情況進行監(jiān)督檢查，項目移交或銷售完成后，由策劃與營銷中心召集有 關(guān)部門對項目運作方案的執(zhí)行情況和實施效果進行驗證，全 面總結(jié)項 目開發(fā)建設(shè)的整體運作情況，執(zhí)行Q/TZH-WI-030項目運作報告編 寫規(guī)定。5支持性文件5.1 Q/TZH-WI-030項目運作報告編寫規(guī)定5.2 Q/TZH-WI-007質(zhì)量體系文件編寫導(dǎo)則于顧客有關(guān)的過程.2與顧客有關(guān)的過程7.2.1與產(chǎn)品有關(guān)的要求的確定7.2.1.1公司策劃與營銷

6、中心負責通過開展市場調(diào)研 與顧客洽談等方式，確定與房屋銷售有關(guān)的要求，主要是：a）顧客規(guī)定的要求，（含交付和交付后活動的要求），女山戶型、面 積、交付日期、價格 居住環(huán)境、配套設(shè)施、房屋及設(shè)備 的功能、分 項分部工程施工質(zhì)量等；b）產(chǎn)品的隱含要求，女口：房屋的生命周期、抗震能力、居住的舒適性等；C）房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)所涉及的法律法規(guī)；d）公司的附加要求，包括公司廣告承諾和合同外對顧客的讓利與優(yōu) 惠等。7.2.1.2公司財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負責確定房地產(chǎn)開發(fā)融資顧客的要求：a）顧客規(guī)定的要求，女口：融資額度、期限、償還利息公司應(yīng)具備的信用條件和提供的資料；b）隱含要求：如：到期支付本金和利息、因不可抗力

7、造成無法按期還貸應(yīng)提前通知、提供必要的服務(wù)等要求;c）金融行業(yè)的法律法規(guī)要求;d）公司的附加要求。7.2.2與產(chǎn)品有關(guān)的要求的評審 7.2.2.1評審的時機在產(chǎn)品有關(guān)的要求中，以書面合同的形式確定的，在合同簽定前進行 評審；其它要求，在項目開發(fā)策劃中、公司向顧客做出承諾 之前，進 行評審，在項目運作方案中明確相應(yīng)的要求，女口：隱含 要求、適用的 法律法規(guī)和公司的附加要求等。7222通過評審，應(yīng)確保：a）產(chǎn)品的要求得到規(guī)定，一般形成文 件，如八合同 設(shè)計圖紙項目運作方案等；b）與以前表達不一致的合同的要求已予解決；c）公司有能力滿足規(guī)定的要求；d）如果顧客提供的要求沒有形成文件，在接收顧客要求前，對顧客 的要求進行確認。7.2.2.3評審的方式a）會議評審：適用于項目開盤前對銷售方案中有關(guān)要求（如：購房通 用合同）的評審以及集團購買 數(shù)量多 金額大的合同評 審；b）書面評審：適用于散戶銷售或租賃的合同評審，以簽署“合同巡簽單”的方式進行評審。（見Q/T