（精品）創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書(shū)

1、酒店式公寓企業(yè)計(jì)劃書(shū)目錄第一部分 總論第二部分 市場(chǎng)分析一、 案例分析案例 二、 產(chǎn)品功能定位三、本項(xiàng)目所提練基準(zhǔn)點(diǎn)有四、控制投資投機(jī)行為五、 總結(jié)第三部分 產(chǎn)品一、 產(chǎn)品形象定位二、 產(chǎn)品配套三、 項(xiàng)目誘人分析居住環(huán)境 四、投資分析第四部分 價(jià)格一、大連房?jī)r(jià)走勢(shì)二、影響大連房?jī)r(jià)走勢(shì)樓盤(pán)TOP10三、 價(jià)格策略 第五部分 酒店籌建工作計(jì)劃 一 抓工程進(jìn)度和籌備進(jìn)度,確保酒店施工全面運(yùn)轉(zhuǎn)。二 實(shí)施全面質(zhì)量管理 三 以酒店?duì)I銷為重點(diǎn)，做好市場(chǎng)突破口四 廣集人才和員工專業(yè)素質(zhì)的培訓(xùn)工作五 加強(qiáng)酒店各環(huán)節(jié)的管理工作六 建立企業(yè)文化七 建立激勵(lì)機(jī)制八 加強(qiáng)環(huán)境保擄九 抓安全生產(chǎn)工作 第六部分 酒店的經(jīng)營(yíng)

2、指標(biāo) 一、酒店人力資源安排二、酒店運(yùn)營(yíng)第七部分 客戶一、 客戶來(lái)源二、 客戶分析第八部分 營(yíng)銷策略一、 銷售客戶二、酒店特色第九部分 投資估算和資金籌措一、 投資估算 二、 資金籌措第十部分 財(cái)務(wù)分析與贏利預(yù)測(cè)一、財(cái)務(wù)分析第十一部分 廣告一、媒體選擇二、 媒體策略三、 公關(guān)三、促銷第十二部分 銷售控制一、銷售目標(biāo)二、銷售周期三、營(yíng)銷組合表第一部分 總論酒店式公寓 也稱酒店式服務(wù)公寓，是一種以提供酒店式標(biāo)準(zhǔn)化管理與人性化服務(wù)為主題，集住宅、酒店、會(huì)所功能于一體，主要用于租住的公寓型住宿單元。與普通酒店相比，酒店式公寓的單位面積月租金在價(jià)格上更加實(shí)惠。北京市酒店式公寓，低者月均 12 美元m2，最

3、高的在 55 美元m2 左右，大多數(shù)定價(jià)為 20-30 美元m2。主要用于較長(zhǎng)期逗留的客戶租住。酒店式公寓的短期租戶主要是來(lái)京參加會(huì)議、 從事商務(wù)活動(dòng)或短期公司業(yè)務(wù)的白領(lǐng)， 通常租用一房或兩房，租期從數(shù)天到 3 個(gè)月不等。長(zhǎng)期租戶則多為跨國(guó)公司中高級(jí)管理人員和各國(guó)駐華使館人員，他們?cè)诰┕ぷ鲿r(shí)間較長(zhǎng)，通常帶有家屬，因此居住面積要求更大，租期一般超過(guò) 3 個(gè)月。公寓以 1 居、2 居為主，3 居以上需求量較小。1 居的使用面積在 50-90 平方米之間，2 居的使用面積基本在 90-150 平方米之間，3 居使用面積大約在 140-200 平方米之間。其中對(duì) 1 居、2 居的需求占到 85左右。酒

4、店式公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)一般不低于 4 星級(jí)酒店，其大堂及公共區(qū)域、衛(wèi)生間、廚房等方面都有嚴(yán)格的裝修要求。 酒店式公寓配套設(shè)施突出家居需求。 健身中心、游泳池、餐飲、小型超市、商務(wù)中心、桑拿、銀行、兒童活動(dòng)室或兒童游樂(lè)場(chǎng)的配套比例都較高。 酒店式公寓項(xiàng)目回收成本快、風(fēng)險(xiǎn)小，并有良好的市場(chǎng)前景，因此在大連的供應(yīng)總量不斷增加。酒店公寓具有如下特點(diǎn)： 1. 酒店公寓強(qiáng)調(diào)的仍然是居住功能，而非商務(wù)辦公功能； 2. 酒店公寓是一種長(zhǎng)期居所（相對(duì)于酒店而言）的物業(yè)； 3. 酒店公寓需有酒店般完善的服務(wù)； 4. 酒店公寓需具有居家的氛圍； 5. 相對(duì)于酒店而言，酒店公寓具有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。與酒店公寓的功能相適應(yīng)，酒

5、店公寓在設(shè)計(jì)和配套上主要具有如下特點(diǎn)： 1. 酒店公寓配有設(shè)備齊全的廚房； 2. 酒店公寓會(huì)配置完善的家用電器和家居化的家具。 第二部分 市場(chǎng)分析一、 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 2009年，大連市全面完成省政府下達(dá)的房地產(chǎn)任務(wù)指標(biāo)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資達(dá)到614.15億元，同比增長(zhǎng)23.9%；全市商品房銷售面積1152.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.2%，銷售額達(dá)720.32億元，同比增長(zhǎng)51.8%；工業(yè)廠房在建施工面積786萬(wàn)平方米，超額完成任務(wù)指標(biāo)；完成縣城房地產(chǎn)施工面積707萬(wàn)平方米，是任務(wù)指標(biāo)的8.8倍。繳納地稅107.5億元，同比增長(zhǎng)47.7%，占全市地稅收入的35%。2009年，大連市的房地產(chǎn)市場(chǎng)和全

6、國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣，走過(guò)了從冰點(diǎn);到;沸點(diǎn);逆轉(zhuǎn)的過(guò)程。從2009年3月開(kāi)始，大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇、回暖、繁榮之旅一路走來(lái)，2009年全年大連市內(nèi)4區(qū)商品房成交量達(dá)52293套，較2008年同比增幅高達(dá)114.44%。2009年市內(nèi)4區(qū)商品房成交套數(shù)增長(zhǎng)顯著，購(gòu)房?jī)?yōu)惠等相關(guān)政策對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)拉動(dòng)作用顯著，同時(shí)刺激了大量投資行為。2009年9月份，市場(chǎng)上因擔(dān)心價(jià)格快速上漲出現(xiàn)成交量小幅回落的現(xiàn)象，而第四季度因擔(dān)心政策優(yōu)惠截止，導(dǎo)致交易量激增并在11月份重新達(dá)到頂峰，隨著政策對(duì)首次置業(yè)及改善性購(gòu)房的優(yōu)惠得以延續(xù)，成交下降的幅度并不明顯。2009年市內(nèi)四區(qū)商品房成交均價(jià)一改2008年相對(duì)疲軟的走勢(shì)，基本

7、呈現(xiàn)出全年一路上揚(yáng)的趨勢(shì)。2009年眾多的地產(chǎn)扶持政策在刺激消費(fèi)的同時(shí)也激活了投資需求，大連市商品房?jī)r(jià)格達(dá)到歷史新高。2009年大連市商品房累計(jì)成交面積為461.36萬(wàn)平方米，與2008年同期相比上漲104.53%；成交金額為422.1億元，與2008年同期相比上漲130.17%；單套成交面積87.67平方米，與2008年同期相比下降了5.22%；單套成交金額77.82萬(wàn)元，與2008年同期相比上升了3.5%。2009年12月全國(guó)樓市處于全年狂熱狀態(tài)的頂點(diǎn)，在各項(xiàng)優(yōu)惠政策退市的最后節(jié)點(diǎn)上，樓市在預(yù)料之中不可避免的爆發(fā)了。從2009年12月各城市的成交均價(jià)來(lái)看，九大重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比均有不同程度

8、上升，其中上海、杭州、深圳、廣州、重慶的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅甚至超過(guò)10%。2009年12月大連七區(qū)商品房市場(chǎng)供應(yīng)雖環(huán)比下降30.75%，但同比仍上漲56.31%，冬歇期內(nèi)仍保持了較高的供應(yīng)。市場(chǎng)存量不足成為開(kāi)發(fā)商抓緊入市的好時(shí)機(jī)，且2010年形勢(shì)并不確定，若政府政策的調(diào)控力度不斷加強(qiáng)，會(huì)干擾市場(chǎng)的高漲成交。2009年12月，大連七區(qū)共成交商品房約13000套，110多萬(wàn)平方米，同比上漲122.72%，環(huán)比下降13.25%，其中2009年12月部分成交量將在2010年1月體現(xiàn)。七區(qū)整體價(jià)格平穩(wěn)，變化不大。隨著2009年12月份一系列經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整政策連續(xù)出臺(tái)，抑制產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)成為ldquo;調(diào)結(jié)構(gòu)rdq

9、uo;的重要措施之一。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后的一系列房地產(chǎn)政策調(diào)整表明，2010年將是ldquo;兩保兩控rdquo;的一年，一保行業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)，二保保障性住房和首次置業(yè)；一控，控制房?jī)r(jià)，二類比項(xiàng)目分析一、 案例分析案例 1、 案名：濱江國(guó)際公寓、銀河經(jīng)典 2、 參考：濱江晶典 3、 案名詮釋： “經(jīng)典”同譯“精典”“經(jīng)典”意為精致、小巧，經(jīng)世典 范，適合于小戶型宣傳，讓人顧名思義。二、 產(chǎn)品功能定位 1、定位： 酒店式獨(dú)立公寓 2、 定位詮釋 “酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”。由專門(mén)的酒店管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理， 既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住宅”。此種物業(yè)的特點(diǎn)在于： 其一，它類似公寓，擁有

10、居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、 廚房和衛(wèi)生間，一應(yīng)俱全。 其二，它配有全套的家具電器。同時(shí)，能夠?yàn)榭腿颂峁┚频甑膶I(yè)服務(wù)， 如室內(nèi)打掃、床單更換以及一些商業(yè)服務(wù)等。它既有公寓的私密性和居住氛 圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。公寓式酒店提供的服務(wù)則更為周 到，如包括餐飲、娛樂(lè)、洗理、游泳、復(fù)印、傳真、打印、翻譯等。 3、 定位分析 從惠州目前小戶型市場(chǎng)來(lái)看，因 2003 年小戶型推廣成功，推使 2004 年眾多開(kāi)發(fā)商跟隨開(kāi)發(fā)， 2004 年世紀(jì)新天、鴻業(yè)自由港、金山龍庭、巴 黎廣場(chǎng)及東平達(dá)利開(kāi)發(fā)項(xiàng)目陸續(xù)上市，至今下半年推廣項(xiàng)目有鴻業(yè)自由 港、巴黎廣場(chǎng)、達(dá)利開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，從這幾個(gè)項(xiàng)目地

11、段及規(guī)模來(lái)說(shuō)， 巴黎廣 場(chǎng)和達(dá)利開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均有可造之勢(shì)，而本項(xiàng)目如果單以小戶型進(jìn)入市場(chǎng)， 那幺就容易把自己陷入一個(gè)你爭(zhēng)我?jiàn)Z的斗爭(zhēng)中，所以我們必須從中找到 契入點(diǎn)，從同類比項(xiàng)目中或至惠州房產(chǎn)中樹(shù)立一個(gè)明星樓盤(pán)形象。 酒店式公寓在推廣帝景臺(tái)時(shí)已有運(yùn)作，但帝景臺(tái)只是一個(gè)概念的炒 作，從管理、服務(wù)根本沒(méi)有達(dá)到酒店服務(wù)要求，致使在客戶心目也無(wú)法 形成一個(gè)較完美的印象。 三、本項(xiàng)目所提練基準(zhǔn)點(diǎn)有： 1、位置。濱江大堤唯一“寶地”； 2、配套。全套生活、商務(wù)服務(wù)，超市甚至嬰兒托管所都要有。 3、物業(yè)管理?？蛻舻娜チ艉艽蟪潭壬先Q于物業(yè)管理的質(zhì)量，提供 良好的服務(wù)是吸引客房的最直接條件。要有專業(yè)的酒店物業(yè)管理

12、公司或酒店式公寓管理公司入住管理； 4、完整計(jì)劃。每年、每月，甚至每周的租務(wù)計(jì)劃都應(yīng)該有；酒店式公寓與一般公寓的不同之處 項(xiàng)目 酒店式公寓 普通小戶型 委托酒店式管理集團(tuán)經(jīng)營(yíng)， 業(yè)主自我經(jīng)營(yíng)，直接面對(duì)客戶， 經(jīng)營(yíng)方式 經(jīng)營(yíng)規(guī)范 易發(fā)生糾紛 物業(yè)管理者 知名酒店經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)， 物業(yè)管理公司 客源客源穩(wěn)定且客戶群檔次 業(yè)主自找或委托中介機(jī)構(gòu)，不穩(wěn) 客 源 高 定且檔次參差不齊 服務(wù) 酒店式服務(wù)，國(guó)際水準(zhǔn)， 常規(guī)物業(yè)服務(wù) 接近酒店標(biāo)準(zhǔn)，整體經(jīng)營(yíng) ， 租金水平 避免相鄰競(jìng)爭(zhēng) 普通公寓標(biāo)準(zhǔn)，相鄰競(jìng)爭(zhēng)激烈 居住享受 全套酒店式感覺(jué) 居住空間單調(diào) 物業(yè)前景 產(chǎn)品生命力強(qiáng)，存在長(zhǎng)期 需求過(guò)度性產(chǎn)品，前景不明朗

13、5、 預(yù)計(jì)出現(xiàn)問(wèn)題1、此項(xiàng)目地位位置絕佳，很適合居住，但作為酒店式經(jīng)營(yíng)模式，周邊商業(yè) 特別是較高檔企業(yè)還不夠成熟；2、酒店服務(wù)管理難以招商；四、控制投資投機(jī)行為。在2010年宏觀政策逐步微調(diào)為寬嚴(yán)有別的中性調(diào)控政策的背景下，2010年整體市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)仍然向好，2010年市場(chǎng)觀望的態(tài)度將略有增強(qiáng)。由于市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏的影響，全年將呈現(xiàn)先緊后松態(tài)勢(shì)，2010年下半年市場(chǎng)逐步趨于平穩(wěn)。但從各城市來(lái)看，市場(chǎng)走勢(shì)將有所分化，一線城市走勢(shì)趨穩(wěn)，而二三線城市投資機(jī)會(huì)顯現(xiàn)，而個(gè)別城市由于投資過(guò)熱，可能引發(fā)一輪小調(diào)整。 五、 總結(jié)1、本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目前后信道，交通十分便利； 臨近濱江公園，可盡享區(qū)內(nèi)的成熟配套 戶型

14、設(shè)計(jì)量身定做，無(wú)改型而造成的影響；2、劣勢(shì) 競(jìng)爭(zhēng)壓力大； 按照其規(guī)劃圖紙，靠北面中間兩套其采光窗與臥室均為北面，而正中 間四套采光及通風(fēng)相對(duì)較差。3、應(yīng)歸避問(wèn)題 總價(jià)不宜過(guò)高； 廣告推廣力度要強(qiáng)； 服務(wù)管理實(shí)行酒店式管理，進(jìn)駐金牌管理公司； 第三部分 產(chǎn)品一、 產(chǎn)品形象定位與酒店同步的居住模式 宣傳主題： 1、高效快捷時(shí)尚之生活主張 2、投資主題服務(wù)月二、 產(chǎn)品配套 1、家具配套 精裝修配送白色家電：每戶配裝、贈(zèng)送“白色家電”：冰箱、洗衣機(jī)、櫥柜、 燃?xì)庠睢⒂蜔煓C(jī)、只需簡(jiǎn)單拎包即可直接入住。 2、通訊系統(tǒng) 每戶預(yù)留電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)外線接口。 3、凈化水裝置 凈化水裝置實(shí)現(xiàn)五層凈化，飲用水、生活用

15、水獨(dú)立分開(kāi)，生活品質(zhì)不言而喻。 4、完善的生活配套 供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、空調(diào)、通風(fēng)及消防系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)、信息統(tǒng)一。5、管理服務(wù) (1)生活服務(wù)：為業(yè)主隨時(shí)提供洗衣服務(wù)、洗車(chē)服務(wù)、家政服務(wù)、迎賓服 務(wù)、商務(wù)服務(wù)、咨詢服務(wù)、叫醒留言服務(wù)、物品存取服務(wù)、照顧老人、 小孩、接送學(xué)生之類的服務(wù)等。 (2) 商務(wù)服務(wù)：復(fù)印、傳真、打印等五、 經(jīng)營(yíng)模式 開(kāi)發(fā)商將單位出售后，由專業(yè)酒店進(jìn)行后期管理與經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)方式似世 紀(jì)新苑酒店開(kāi)房，只是所針對(duì)客戶不同，酒店針對(duì)客戶較零散，開(kāi)房時(shí)間周 期短，而公寓開(kāi)房客戶較穩(wěn)定，開(kāi)房時(shí)間周期長(zhǎng)。三、 項(xiàng)目誘人分析居住環(huán)境 一、新的管理模式讓投資更具活力：新穎獨(dú)特的酒店式公

16、寓，舒適自由的自 我空間，任意支配精致生活的每一分鐘，成為時(shí)尚人士的首選。對(duì)于投資 者來(lái)說(shuō)，新型的居住模式，象征著具大的市場(chǎng)潛力。二、 金牌酒店管理公司進(jìn)駐，提供四星級(jí)酒店的完美服務(wù)，全情關(guān)注生活的 每一個(gè)細(xì)節(jié)。細(xì)心周到的關(guān)懷，親切的問(wèn)候，國(guó)際禮遇般服務(wù)，讓您不僅 有酒店的至尊感受，也不失家的溫馨和舒適。家就是酒店，酒店就是家。 您長(zhǎng)時(shí)間不住的時(shí)候，公司還可以為您提供代租服務(wù)。相比之下，酒店式公寓比普通小戶型有更多居住、投資方面的優(yōu)勢(shì)。四、投資分析： 一、 成本低，風(fēng)險(xiǎn)小，靈活性大，容易實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)置業(yè)； 二、 小戶型出租空間大，可以作居住用，也可以作辦公房，租金除供樓 外還有盈余； 三、 花費(fèi)較

17、低的價(jià)格卻能享受高價(jià)房的功能； 四、 總價(jià)低首付款與每月還貸款壓力??； 五、 地段好，房子個(gè)性鮮明，升值空間大； 六、 入住方便，功能齊全，生活配套完善，提供酒店式物業(yè)管理滿足了 年輕人對(duì)日常生活方便、快捷的需求； 七、 減輕了投資者再行設(shè)計(jì)裝修所要承受的經(jīng)濟(jì)和精神壓力： 八、 位于市中心，工作休閑便利。 表：與本項(xiàng)目有可比性的酒店公寓目前配套設(shè)施情況： 配套服務(wù)項(xiàng)目百分比健身房/健身中心87.5診所12.5游泳池87.5電影院12.5兒童活動(dòng)室/兒童游樂(lè)場(chǎng)62.5花園12.5 餐飲56.25咖啡12.5超市43.75臺(tái)球室12.5桑拿37.5網(wǎng)球場(chǎng)12.5商務(wù)中心37.5高爾夫練習(xí)場(chǎng)6.25

18、健康俱樂(lè)部31.25酒吧6.25銀行31.25藥店6.25購(gòu)物中心18.75從酒店公寓使用者對(duì)配套服務(wù)設(shè)施的需求情況來(lái)看“購(gòu)物場(chǎng)所”、“中餐廳”、“咖啡廳”、“洗衣店”、“銀行”、“健身房”、“西餐廳”、“游泳池”、“商務(wù)中心”必須配置，“酒吧”、“洗浴中心”、“郵局”、“多功能廳”可以考慮；“會(huì)議室”、“茶館”基本上不用考慮。 與本項(xiàng)目有可比性的酒店式公寓物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目情況 從目前酒店公寓提供的服務(wù)內(nèi)容來(lái)看，主要包括“家居清潔”、“洗熨及送衣”、“電召的士”、“訂書(shū)報(bào)雜志”、“送餐”、“叫醒服務(wù)”等，由于一些酒店公寓不僅僅是純居住功能，具有了項(xiàng)目的商務(wù)兼辦公的功能（市場(chǎng)上開(kāi)始出現(xiàn)了純粹面向辦公

19、功能的行政公寓），所以部分寫(xiě)字樓所能提供服務(wù)項(xiàng)目將會(huì)慢慢融合進(jìn)來(lái)。 本項(xiàng)目擬訂的價(jià)格與服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目名稱租金水平（人民幣/月*套）使用面積戶型（本項(xiàng)目）4500300040 18014 居 配套設(shè)施與服務(wù) 購(gòu)物中心 健身中心 游泳池 中、西餐廳 超市 咖啡 銀行（ATM） 酒吧 商務(wù)中心 藥店（診所） 美容 洗衣店 多功能廳 第五部分 酒店籌建工作計(jì)劃 一抓工程進(jìn)度和籌備進(jìn)度,確保酒店施工全面運(yùn)轉(zhuǎn)。 酒店前期的籌建工作是整個(gè)酒店經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。規(guī)劃嚴(yán)謹(jǐn)，細(xì)致周密的籌建工作將為酒店今后的經(jīng)營(yíng)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。我們將有計(jì)劃有步驟的安排整個(gè)籌建工作。詳見(jiàn)酒店籌建工作計(jì)劃 二實(shí)施全面質(zhì)量管理

20、酒店管理工作的提高必須有一套完整的控制體系,酒店管理工作的質(zhì)量需要有一系列的體系來(lái)加以控制.在酒店成立的開(kāi)始我必須有計(jì)劃的針對(duì)每一項(xiàng)工作進(jìn)行跟蹤把關(guān)管理. 詳見(jiàn)酒店質(zhì)量管理體系 三以酒店?duì)I銷為重點(diǎn)，做好市場(chǎng)突破口 樹(shù)立“高級(jí)會(huì)所式”酒店的形象，做好酒店客房、餐飲對(duì)外的促銷工作。特別是針對(duì)酒店地理位置較偏的特點(diǎn)，酒店的營(yíng)銷工作更是重中之重。酒店務(wù)必確立以營(yíng)銷為龍頭，全員促銷的促銷思想，推行目標(biāo)管理和計(jì)劃管理。而且，要求每個(gè)員工應(yīng)培養(yǎng)和樹(shù)立營(yíng)銷思維，要善于將我們的工作、產(chǎn)品、服務(wù)，還包括企業(yè)和個(gè)人的自身形象進(jìn)行廣而告之，從而達(dá)到全員促銷的目的。 四廣集人才和員工專業(yè)素質(zhì)的培訓(xùn)工作 人是酒店的構(gòu)成體

21、，是酒店運(yùn)作的靈魂。只有高素質(zhì)的專業(yè)人才，才能給酒店帶來(lái)活力，才能維系酒店的生命；也只有不斷引進(jìn)各方面的高素質(zhì)的專業(yè)人才，才能保證我們戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，此項(xiàng)工作不管在什么時(shí)候，都是我們的工作重點(diǎn)。我們重視專業(yè)培訓(xùn)，注重員工的成長(zhǎng)和發(fā)展，提升各個(gè)層面的員工的基本技能，確保每一位賓客享受“滿意+驚喜”的服務(wù)，以保證酒店經(jīng)營(yíng)管理處于最佳狀態(tài)。逐步建立內(nèi)部培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，以人力資源部為主，各部門(mén)為輔，制定詳細(xì)地培訓(xùn)計(jì)劃，有計(jì)劃地開(kāi)展各種培訓(xùn)；具體如下： 4.1人力資源部抓好員工的入職教育，如酒店概況、業(yè)務(wù)知識(shí)、規(guī)章制度等； 4.2人力資源部、部門(mén)抓好員工入職后的在崗教育，如業(yè)務(wù)技巧、突發(fā)事件的處理、

22、外語(yǔ)、電腦等的培訓(xùn)； 4.3總經(jīng)理對(duì)骨干或中堅(jiān)力量的培訓(xùn)，以提高和開(kāi)拓思維、開(kāi)闊眼界； 4.4在酒店中選拔優(yōu)秀人員送到兄弟酒店及旅游學(xué)院進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)； 4.5將有培養(yǎng)潛質(zhì)的高級(jí)管理人員送至上海錦江理諾士學(xué)院、南京金陵管理學(xué)院進(jìn)行培訓(xùn)。 五 加強(qiáng)酒店各環(huán)節(jié)的管理工作 這是酒店的首要工作：加強(qiáng)管理，完善制度，重點(diǎn)落實(shí)，責(zé)任到人。規(guī)范化的良性運(yùn)作、健康發(fā)展的企業(yè)的維系體系是其健全的管理體系，而財(cái)務(wù)制度與管理的提高和完善是此體系的關(guān)鍵方面。為使酒店規(guī)范化地發(fā)展，必須同時(shí)加強(qiáng)酒店的財(cái)務(wù)管理。 六 建立企業(yè)文化 成功企業(yè)的背后，一定有一種優(yōu)秀企業(yè)文化作堅(jiān)強(qiáng)的后盾和支持。企業(yè)文化是全體員工達(dá)成共識(shí)的價(jià)值觀。

23、企業(yè)文化是整個(gè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中的基礎(chǔ)和核心。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)大潮的活動(dòng)中，在企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)中，由幾大要素構(gòu)成了競(jìng)爭(zhēng)合力，如：企業(yè)中的制造力、產(chǎn)品力、營(yíng)銷力，文化力等，這種競(jìng)爭(zhēng)合力的集中表現(xiàn)就是企業(yè)文化。 由于不完全信息的客觀存在，企業(yè)文化還能發(fā)揮“信號(hào)”的功能，如向市場(chǎng)傳遞信息。優(yōu)秀的企業(yè)文化能使在市場(chǎng)中選擇的消費(fèi)者增進(jìn)信賴，從而得到“貨幣選票”。同時(shí)，一定的企業(yè)文化也展示了企業(yè)的管理方式、用人策略，提高人力資源的競(jìng)爭(zhēng)力。 同時(shí)，為達(dá)到企業(yè)資源的有效配置，也需要企業(yè)文化。作為“文化載體”的個(gè)體，人的不同行為可以導(dǎo)致不同的資源配置效率。企業(yè)文化在企業(yè)中可形成“道德共同體”或某種“道德認(rèn)同”，這種體系相信和賦予

24、每個(gè)人一組選擇和行動(dòng)的“權(quán)利”，包括對(duì)資源的權(quán)利和對(duì)人際關(guān)系做出調(diào)整的權(quán)利，在企業(yè)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)資源的有效配置。 因此，我們必須堅(jiān)持不懈地致力于建立我們酒店自有而獨(dú)特的企業(yè)文化，我們企業(yè)文化的精髓即：“以人為本，關(guān)愛(ài)員工。”。 具體做法：重視專業(yè)培訓(xùn)，注重員工的成長(zhǎng)和發(fā)展，提升各個(gè)層面員工的基本技能，以保證酒店管理處于最佳狀態(tài)。 七 建立激勵(lì)機(jī)制發(fā)揮員工積極性，提高工效 酒店主要采取的激勵(lì)方式如下： 1目標(biāo)激勵(lì)： 針對(duì)全酒店的目標(biāo)： (1)做當(dāng)?shù)刈詈玫木频辏?(2)做全新事業(yè)的開(kāi)拓先鋒； (3)節(jié)約能源從小事做起； (4)針對(duì)部門(mén)制訂不同經(jīng)濟(jì)營(yíng)收指標(biāo)，部門(mén)再制訂出較細(xì)化且可行的指標(biāo)； 2榜樣激勵(lì)：

25、全店開(kāi)展“優(yōu)秀員工”評(píng)比活動(dòng)，在酒店、部門(mén)內(nèi)樹(shù)立個(gè)人典型；開(kāi)展優(yōu)秀班組評(píng)比，樹(shù)立團(tuán)結(jié)一致，眾志成城的典型：通過(guò)競(jìng)賽、考試樹(shù)立學(xué)習(xí)培訓(xùn)典型； 3信任激勵(lì)： 通過(guò)部門(mén)經(jīng)理負(fù)責(zé)制，將權(quán)力下放，提高個(gè)人能力來(lái)提高工作業(yè)績(jī)，通過(guò)采納合理化建議，使員工感到尊重與榮譽(yù)； 4情感激勵(lì)：推行管家貼身式服務(wù)，使管家以店為家，以客為親，以店為榮；召開(kāi)員工聯(lián)誼會(huì)、茶話會(huì)、歌舞會(huì)、加深員工之間、員工與部門(mén)、員工與客人的情感交流；開(kāi)展長(zhǎng)住客活動(dòng)，加深酒店與客人、客人與客人的了解與友誼。 八 加強(qiáng)環(huán)境保擄向綠色酒店發(fā)展，是酒店持續(xù)發(fā)展的主題 “環(huán)?！笔且豁?xiàng)功在當(dāng)今，利在千秋，造福子孫的偉大事業(yè)。酒店一直在尋求環(huán)保措施的新舉

26、錯(cuò)及新思路。 主要環(huán)保工作如下： 1在每個(gè)房間配備床單環(huán)?？?。如客人不需要每日更換床單，可以將環(huán)?？ǚ旁诖采?，服務(wù)員將不對(duì)其床單進(jìn)行更換；在衛(wèi)生間，我們也配有一張環(huán)保卡提醒客人，如將毛巾放在毛巾架上，則表示可以繼續(xù)使用，不需要更換，我們力求通過(guò)以上的環(huán)保措施，來(lái)喚起每位客人對(duì)環(huán)保事業(yè)的重視； 2取消一次性塑料洗衣袋和垃圾袋。為客人提供可重復(fù)多次使用的布質(zhì)環(huán)保洗衣袋，這種既美觀又環(huán)保的洗衣袋，既可以為酒店節(jié)約成本，又可以減少塑料污染； 3增加生活污水處理系統(tǒng)，將酒店排出的生活污水進(jìn)行分流處理，減少對(duì)水源和市政供水管網(wǎng)的污染。 九 抓安全生產(chǎn)工作 酒店將不斷強(qiáng)化員工安全生產(chǎn)意識(shí)，完善安全設(shè)施，規(guī)范

27、安全管理制度，最大限度地保障客人、員工及財(cái)物不受損失。 1規(guī)范安全生產(chǎn)制度，并將各項(xiàng)安全制度公布上墻； 2嚴(yán)格按國(guó)家的各種行業(yè)規(guī)范操作，各特種設(shè)備操作人員必須持有效證件上崗，特殊作業(yè)必須辦理特定手續(xù)，如開(kāi)具動(dòng)火證、放置警示牌，生活飲用水箱上鎖，并定時(shí)消毒年檢等; 3酒店消防系統(tǒng)，嚴(yán)格按消防部門(mén)有關(guān)規(guī)范設(shè)計(jì)、施工、測(cè)試驗(yàn)收、發(fā)證，并取得省市消防樣板單位稱號(hào)，并指定有資質(zhì)的專業(yè)維護(hù)單位進(jìn)行全面維護(hù)； 4定期組織消防演習(xí)，成立消防安全委員會(huì)，酒店消防安全委員會(huì)制訂詳細(xì)的消防 整體運(yùn)行機(jī)制； 5對(duì)酒店的監(jiān)視錄像系統(tǒng)進(jìn)行完善，確保能有效及時(shí)地處理各類突發(fā)事件； 6將各類特種設(shè)備按有關(guān)規(guī)定向上級(jí)主管部門(mén)申

28、報(bào)、備案、審核、驗(yàn)收，并及時(shí)做好維護(hù)和保養(yǎng)，以確保設(shè)備的安全性能；各類年檢與維護(hù)資料都有專門(mén)保存； 7加強(qiáng)對(duì)保險(xiǎn)的規(guī)范化管理，防范于未燃。 第六部分 酒店的經(jīng)營(yíng)指標(biāo) 酒店未來(lái)的業(yè)務(wù)拓展，我認(rèn)為應(yīng)把握時(shí)機(jī)，制訂切實(shí)可行的經(jīng)營(yíng)方針和方法，推出與眾不同的服務(wù)特色與出品，贏取口碑。因此，執(zhí)行的經(jīng)營(yíng)方針為：塑造高檔形象、主動(dòng)爭(zhēng)取客源、創(chuàng)造服務(wù)特色和贏取良好口碑。由于本酒店內(nèi)的不同營(yíng)業(yè)點(diǎn)是存在不同的產(chǎn)品性質(zhì)和客源市場(chǎng)，為此必須按不同的營(yíng)業(yè)點(diǎn)制訂不同的經(jīng)營(yíng)策略與經(jīng)營(yíng)方法；并由于客源市場(chǎng)與顧客需求是不斷的因時(shí)變化，故本酒店的經(jīng)營(yíng)策略與經(jīng)營(yíng)方法也應(yīng)因時(shí)調(diào)整，必須按市場(chǎng)需求的預(yù)見(jiàn)而定位。 經(jīng)過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的全面了解

29、，并對(duì)酒店進(jìn)行SWOT的詳細(xì)分析。 一、酒店人力資源安排： 酒店總體經(jīng)營(yíng)安排及人力資源安排如下：1、 總經(jīng)理辦公室 崗位名稱人數(shù)備注總經(jīng)理1負(fù)責(zé)酒店籌開(kāi)計(jì)劃，包括籌建領(lǐng)導(dǎo)班子，酒店市場(chǎng)定位、招工、培訓(xùn)及各項(xiàng)規(guī)章制度的建立及酒店全面管理工作等。副總經(jīng)理1協(xié)助總經(jīng)理開(kāi)展全面經(jīng)營(yíng)及管理工作，落實(shí)各項(xiàng)工作的實(shí)施秘書(shū)2協(xié)助總經(jīng)理、副總經(jīng)理處理日常事務(wù)性工作，文件的起草等。說(shuō)明總經(jīng)理籌建期到位上任（包括秘書(shū)一人）。副總經(jīng)理及秘書(shū)開(kāi)張營(yíng)業(yè)前四個(gè)月到位?？傆?jì)：4人2、人力資源部 崗位名稱人數(shù)備注人力資源部總監(jiān)1領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)整個(gè)酒店的人事管理工作，制定人事政策，招聘政策，培訓(xùn)政策，解聘政策及相關(guān)國(guó)家規(guī)定的人事編制政

30、策。培訓(xùn)經(jīng)理1負(fù)責(zé)整個(gè)酒店的培訓(xùn)工作，包括大課培訓(xùn)、英語(yǔ)培訓(xùn)等、并需酒店質(zhì)檢工作培訓(xùn)主任1負(fù)責(zé)整個(gè)酒店的培訓(xùn)工作，包括大課培訓(xùn)、英語(yǔ)培訓(xùn)等、并需酒店質(zhì)檢工作人事經(jīng)理1負(fù)責(zé)整個(gè)酒店員工考勤審核，包括員工食堂、宿舍等安排人事主任1負(fù)責(zé)整個(gè)酒店員工考勤審核，包括員工食堂、宿舍等安排秘書(shū)1負(fù)責(zé)整個(gè)酒店員工考勤審核，包括員工食堂、宿舍等安排說(shuō)明酒店開(kāi)張前四個(gè)月到位 合計(jì)： 6人3、市場(chǎng)營(yíng)銷部 崗位名稱人數(shù)備注市場(chǎng)銷售總監(jiān)1負(fù)責(zé)整個(gè)酒店的市場(chǎng)定位及銷售計(jì)劃，制定銷售策略及酒店全年銷售計(jì)劃高級(jí)銷售經(jīng)理2負(fù)責(zé)區(qū)域銷售銷售經(jīng)理4負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)、旅行社、會(huì)議、銷售及散客預(yù)定經(jīng)理1負(fù)責(zé)預(yù)定散客、團(tuán)隊(duì)的食宿安排，包括會(huì)議安

31、排預(yù)定文員1負(fù)責(zé)預(yù)定業(yè)務(wù)及銷售部業(yè)務(wù)的細(xì)節(jié)安排等工作美工1負(fù)責(zé)廣告策劃、宣傳等工作說(shuō)明酒店開(kāi)張前三個(gè)月到位 合計(jì) 10人4、保安部 崗位名稱人數(shù)備注經(jīng)理1負(fù)責(zé)整個(gè)酒店安全保衛(wèi)工作，包括消防工作主管1負(fù)責(zé)消防、外保、內(nèi)保等工作領(lǐng)班4帶領(lǐng)班組搞好消防、外保、內(nèi)保等事務(wù)性工作保安員13消防監(jiān)控4名、內(nèi)保3名、外保6名說(shuō)明籌建期保安到位12人，負(fù)責(zé)防盜、防竊工作及消防檢查工作 合計(jì) 19人5、財(cái)務(wù)部 崗位名稱人數(shù)備注財(cái)務(wù)總監(jiān)1負(fù)責(zé)整個(gè)酒店的財(cái)務(wù)管理及資金安全運(yùn)作工作會(huì)計(jì)經(jīng)理1負(fù)責(zé)應(yīng)收、應(yīng)付及工資分析、經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)分析工作成本經(jīng)理1負(fù)責(zé)整個(gè)酒店的財(cái)務(wù)、物品等成本控制、包括倉(cāng)庫(kù)驗(yàn)收兼成本會(huì)計(jì)采購(gòu)經(jīng)理1負(fù)責(zé)整個(gè)

32、酒店的采購(gòu)計(jì)劃及采購(gòu)工作應(yīng)收主管1主管整個(gè)酒店的具體應(yīng)收工作，含審計(jì)工作應(yīng)付主管1主管整個(gè)酒店的具體應(yīng)收工作，含審計(jì)工作總出納2控制現(xiàn)金流量及現(xiàn)金、支票支付工作日夜審2審計(jì)核算KTV，桑拿、餐廳、客房等收入情況和賬目采購(gòu)員2在采購(gòu)經(jīng)理的指導(dǎo)分配下，搞好酒店等采購(gòu)工作電腦維護(hù)主管2負(fù)責(zé)整個(gè)酒店電腦、計(jì)算機(jī)房的日常維護(hù)和修理工作，兼弱電維護(hù)等工作收貨員2負(fù)責(zé)整個(gè)酒店的驗(yàn)收、收貨工作庫(kù)管員2負(fù)責(zé)整個(gè)酒店的倉(cāng)庫(kù)保管工作說(shuō)明采購(gòu)部、出納、會(huì)計(jì)籌建期到位，其他售貨員酒店開(kāi)業(yè)前三個(gè)月到位 合計(jì) 18人6、工程部 崗位名稱人數(shù)備注總工程師1負(fù)責(zé)整個(gè)酒店的設(shè)備運(yùn)作情況維修、保養(yǎng)工作等值班工程師3負(fù)責(zé)整個(gè)酒店設(shè)備

33、動(dòng)作情況（24小時(shí)）強(qiáng)電、弱電主管1負(fù)責(zé)強(qiáng)、弱電的工作安排及維護(hù)計(jì)劃工作領(lǐng)班3兼萬(wàn)能工、三班運(yùn)轉(zhuǎn)鍋爐運(yùn)行工424小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)、負(fù)責(zé)空調(diào)、熱水供應(yīng)空調(diào)技工1維護(hù)、維修空調(diào)出現(xiàn)的情況配電室2負(fù)責(zé)強(qiáng)電運(yùn)轉(zhuǎn)，檢查儀表、儀器情況萬(wàn)能工1兼裝修木工水管工2維護(hù)、維修給排水管工作 合計(jì) 18人7、餐飲部 崗位名稱人數(shù)備注餐飲總監(jiān)1負(fù)責(zé)整個(gè)餐飲部、西餐廳、特色餐廳、酒吧的全面管理工作中餐主管1負(fù)責(zé)包廂、大餐廳、自助早餐的具體安排及管理工作西餐主管1負(fù)責(zé)西餐廳、自助早餐以及送餐的具體工作安排和管理工作中餐領(lǐng)班4負(fù)責(zé)包廂、大餐廳管理工作西餐領(lǐng)班3負(fù)責(zé)西餐廳、自助早餐的工作、排班中餐服務(wù)員26負(fù)責(zé)餐飲飯廳服務(wù)（包廂24

34、名），調(diào)休時(shí)大廳服務(wù)員班次頂補(bǔ)，其中大包廂，需服務(wù)員2名/桌中餐服務(wù)員6負(fù)責(zé)大餐廳工作，服務(wù)員每人服務(wù)3桌.，不足管理人員頂補(bǔ)西餐服務(wù)員12負(fù)責(zé)西餐廳服務(wù)中餐收銀5負(fù)責(zé)中餐、包廂收銀工作西餐收銀2負(fù)責(zé)西餐收銀工作中餐酒水員4負(fù)責(zé)大餐廳、包廂酒水工作西餐調(diào)酒吧員4負(fù)責(zé)西餐廳吧臺(tái)出品工作中、西餐迎賓12負(fù)責(zé)中、西餐迎賓服務(wù)及會(huì)議服務(wù)點(diǎn)菜員5負(fù)責(zé)對(duì)客推銷及點(diǎn)菜工作傳菜員12負(fù)責(zé)大餐廳、包廂傳菜工作以及客房送餐工作注餐飲部人員編制未包括廚房員工50人 合計(jì) 98人8、前廳部 崗位名稱人數(shù)備 注前廳部經(jīng)理1負(fù)責(zé)整個(gè)前廳部的管理和經(jīng)營(yíng)工作大堂副理2負(fù)責(zé)前廳服務(wù)監(jiān)督工作、處理投訴接待工作等，二班運(yùn)作主管1其

35、中負(fù)責(zé)前臺(tái)管理工作，另一人負(fù)責(zé)行政管理工作商務(wù)中心領(lǐng)班1負(fù)責(zé)商務(wù)中心管理工作商務(wù)中心文員2處理客人文件、打印、復(fù)印、收發(fā)件等工作接待領(lǐng)班3負(fù)責(zé)前臺(tái)接待及收銀工作行政樓層接待領(lǐng)班2負(fù)責(zé)商務(wù)客房樓層接待管理工作行政樓層接待3負(fù)責(zé)樓層接待工作兼收銀接待員9前臺(tái)接待兼收銀工作禮賓領(lǐng)班1負(fù)責(zé)禮賓員管理工作禮賓員4負(fù)責(zé)客人行李存放、送房等服務(wù)工精品屋領(lǐng)班1負(fù)責(zé)精品屋管理工作精品屋售貨員4負(fù)責(zé)精品銷售工作秘書(shū)1負(fù)責(zé)前廳部文字處理工作 合計(jì) 31 人9、客房部 崗位名稱人數(shù)備 注房務(wù)部總監(jiān)1負(fù)責(zé)整個(gè)房務(wù)部工作，包括整個(gè)酒店的PA、洗衣房等管理工作樓層主管1負(fù)責(zé)樓層及客戶管理工作樓層領(lǐng)班3負(fù)責(zé)樓層客房整房工作及

36、巡房、OK房的檢查管理工作整房員10客房總計(jì)100間，整房員每人每天為10間，故安排10名整房員PA主管1負(fù)責(zé)整個(gè)酒店的衛(wèi)生工作及環(huán)境衛(wèi)生管理工作等PA領(lǐng)班3具體管理及安排PA員的日常工作PA普工8負(fù)責(zé)公共區(qū)域衛(wèi)生，包括公共衛(wèi)生間，外圍衛(wèi)生等PA技工4負(fù)責(zé)酒店家具、地毯、玻璃、不銹鋼制品的保養(yǎng)工作等房務(wù)中心2負(fù)責(zé)房務(wù)中心管理工作房務(wù)中心文員4控制整個(gè)酒店的房態(tài)情況，及時(shí)用軟件做數(shù)據(jù)傳輸給前臺(tái)庫(kù)管員1負(fù)責(zé)整個(gè)客戶部的布草管理工作 合計(jì) 38 人10、康樂(lè)部 崗位名稱人數(shù)備 注康樂(lè)部總監(jiān)1負(fù)責(zé)KTV、桑拿、棋牌室、健身房的全面管理工作經(jīng)理2負(fù)責(zé)理KTV、桑拿管具體工作領(lǐng)班6負(fù)責(zé)KTV、棋牌室、足浴

37、房、健身房、桑拿及桑拿浴池的各部位基礎(chǔ)管理工作KTV服務(wù)8KTV服務(wù)棋牌室10棋牌室服務(wù)桑拿20負(fù)責(zé)接待及衛(wèi)生清理等服務(wù)工作足浴3負(fù)責(zé)衛(wèi)生等服務(wù)工作健身房2負(fù)責(zé)健身房器材保養(yǎng)、維護(hù)等收銀員8負(fù)責(zé)整個(gè)康樂(lè)部的收銀工作合計(jì) 60 人備注： 酒店總?cè)肆Y源安排為：303人 二、酒店運(yùn)營(yíng) 本酒店未來(lái)的業(yè)務(wù)拓展，應(yīng)把握時(shí)機(jī)，制訂切實(shí)可行的經(jīng)營(yíng)方針和方法，推出與眾不同的服務(wù)特色與出品，贏取口碑。因此，執(zhí)行的經(jīng)營(yíng)方針為：塑造高檔形象、主動(dòng)爭(zhēng)取客源、創(chuàng)造服務(wù)特色和贏取良好口碑。由于本酒店內(nèi)的不同營(yíng)業(yè)點(diǎn)是存在不同的產(chǎn)品性質(zhì)和客源市場(chǎng)，為此必須按不同的營(yíng)業(yè)點(diǎn)制訂不同的經(jīng)營(yíng)策略與經(jīng)營(yíng)方法；并由于客源市場(chǎng)與顧客需求是

38、不斷的因時(shí)變化，故本酒店的經(jīng)營(yíng)策略與經(jīng)營(yíng)方法也應(yīng)因時(shí)調(diào)整，必須按市場(chǎng)需求的預(yù)見(jiàn)而定位。 第七部分 價(jià)格一、大連房?jī)r(jià)走勢(shì)高新園區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)中山區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)甘井子房?jī)r(jià)走勢(shì)金州房?jī)r(jià)走勢(shì)開(kāi)發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)二、影響大連房?jī)r(jià)走勢(shì)樓盤(pán)TOP10樓盤(pán)名稱最新報(bào)價(jià)對(duì)比上月價(jià)格動(dòng)態(tài)西崗百年港灣16200元/4.94%百年港灣均價(jià)16200元/平甘井子中鐵諾德濱?；▓@12500元/4.17%中鐵諾德濱海花園甘井子華潤(rùn)置地廣場(chǎng)12500元/4.17%華潤(rùn)置地廣場(chǎng)均價(jià)12500元/平開(kāi)發(fā)區(qū)陽(yáng)光地中海450萬(wàn)元/套15.07%陽(yáng)光地中海中山萬(wàn)隆托斯卡納預(yù)登記3.42%萬(wàn)隆托斯卡納大連市樓盤(pán)2012-10月均價(jià)11708元/開(kāi)發(fā)區(qū)

39、知語(yǔ)山6900元/-4.17%知語(yǔ)山金州連大文潤(rùn)金宸8500元/-10.53%連大文潤(rùn)金宸西崗悅泰福里18000元/-2.7%悅泰福里三、 價(jià)格策略 1、低開(kāi)高走 2、在樓盤(pán)開(kāi)售之初定以較低的價(jià)格，然后再逐步漸進(jìn)提高 理由： 1） 開(kāi)可以先聲奪人地吸引市場(chǎng)視線，引起置業(yè)者關(guān)注，從而迅速地聚 集起人氣。 2） 低開(kāi)意味著價(jià)格線路會(huì)逐步走高，從而使前期購(gòu)買(mǎi)者感到物業(yè)升值， 繼而在市場(chǎng)上形成良好口碑，這將是物業(yè)宣傳的最好途徑。 3） 低開(kāi)使發(fā)展商在物業(yè)的推廣過(guò)程中占據(jù)主動(dòng)，有較大的策略調(diào)整空 間。第八部分 客戶一、 客戶來(lái)源購(gòu)買(mǎi)客戶: 1、中資產(chǎn)階級(jí)投資客戶 此部分客戶所空閑資金不會(huì)太多，屬于中資產(chǎn)

40、階段，注重于短期回報(bào)； 2、地產(chǎn)投資客戶 此部分客戶專注于房地產(chǎn)房屋投資，屬于專業(yè)投資型客戶，此類型客戶購(gòu)買(mǎi) 量大，注重于長(zhǎng)遠(yuǎn)的回報(bào)；3、常駐中山區(qū)的商務(wù)人員、管理人員、技術(shù)人員 常駐中山區(qū)的機(jī)構(gòu)規(guī)模較小、派駐人員較少的，往往將居住空間與辦公室空間 合為一體，所需的戶型面積較小，酒店式公寓亦可滿足他們的要求。 4、居家自住者 帶有廚房、衛(wèi)生間甚至陽(yáng)臺(tái)，居住功能齊全的酒店式公寓也可用于家庭居住， 但其單價(jià)、總價(jià)和物業(yè)管理費(fèi)都相當(dāng)高，只有少數(shù)人會(huì)作為純粹居家之用。二、 客戶分析1、從生理年齡上區(qū)分從生理年齡上區(qū)分，25 周歲以上和以下兩個(gè)部分人群。23 周歲以下，人生經(jīng)歷上的短暫，決定了他們追求的

41、是浮華的、表象上的時(shí)尚現(xiàn)象，對(duì)于我們所要宣揚(yáng)的投資方式并沒(méi)有深刻的理解和感悟。同時(shí)對(duì)他們來(lái)說(shuō)他們尚未開(kāi)始真正的創(chuàng)業(yè)，因此，他們這部分人群并不是的主要訴求目標(biāo)對(duì)象和購(gòu)買(mǎi)人群。23 周歲以上，是本案真正鎖定的目標(biāo)客戶對(duì)象，是真正意義上的中資產(chǎn)階段。他們對(duì)新型的地產(chǎn)投資方式的理解有自己獨(dú)到的見(jiàn)解，是我們最大的訴求支持點(diǎn)。2、從性別上區(qū)分 男性在心理和心態(tài)上都較為成熟和深沉。他們對(duì)投資概念較客觀的考量，使其可以理智的、考慮較長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益與回報(bào)，有選擇性的接受本身極其附屬衍生產(chǎn)品。所以男性相對(duì)本產(chǎn)品來(lái)說(shuō)相對(duì)較少。 女性注重生活的質(zhì)量和生活的愉悅性，考量的因素更為實(shí)際和務(wù)實(shí)，考慮眼前的回報(bào)與利益。由于本產(chǎn)品

42、本身的硬件條件和設(shè)施在惠州市場(chǎng)均有超前意識(shí)，所以說(shuō)這樣對(duì)她們而言有著無(wú)比的誘惑力，可以進(jìn)一步激發(fā)她們的購(gòu)買(mǎi)能力。第九部分 營(yíng)銷策略一、 銷售客戶（1）旅行社客源 以客房?jī)r(jià)格作為杠桿，在旺季追求利潤(rùn)最大化，在淡季追求高的客房出租率，吸收各旅行社團(tuán)隊(duì)。在與本地較大的旅行社建立聯(lián)系的同時(shí)，對(duì)外與廣東、上海、港澳臺(tái)各地及國(guó)外旅行社合作，力爭(zhēng)作為指定酒店，其中北京各旅行社作為重點(diǎn)，他們的客源是酒店重要的基本客源。為保證在與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格基本相同的條件下保證較高的開(kāi)房率，需要做好與各大旅行社計(jì)劃調(diào)度部門(mén)及社領(lǐng)導(dǎo)的商務(wù)公關(guān)活動(dòng)。商務(wù)客源 以在京內(nèi)外企作為主要銷售對(duì)象。散客客源 散客客源市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，是影響酒店經(jīng)

43、濟(jì)效益的重要因素，酒店要在有限的客房條件下提高收入，必須適當(dāng)提高入住客人的散團(tuán)比例。在開(kāi)拓散客市場(chǎng)的目標(biāo)上，重點(diǎn)是江浙、廣東、北京、上海等地。具體計(jì)劃采用如下銷售方式：與國(guó)內(nèi)知名商務(wù)訂房網(wǎng)站合作，以訂房網(wǎng)站作為酒店客房銷售的代理商，爭(zhēng)取采用網(wǎng)上訂房方式的外地來(lái)烏散客；加強(qiáng)與本地企事業(yè)單位的聯(lián)系，爭(zhēng)取成為其接待外地客人的訂點(diǎn)酒店；針對(duì)散客，實(shí)行客房、餐飲捆綁銷售，客人在酒店入住，可同時(shí)在餐飲、娛樂(lè)方面享受不同程度的優(yōu)惠，并可統(tǒng)一結(jié)算；根據(jù)不同客人的需要，設(shè)計(jì)多種房間包價(jià)套餐（含客房、餐飲）；大力發(fā)展長(zhǎng)住客戶，針對(duì)長(zhǎng)住客戶，給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)或優(yōu)惠。二、酒店特色 1 、餐飲銷售增加菜品的品種和特色菜，

44、提高菜品質(zhì)量，是酒店餐飲業(yè)務(wù)需要常抓不懈的工作，同時(shí)酒店還計(jì)劃通過(guò)如下銷售策略推動(dòng)餐飲的銷售：舉辦“美食節(jié)”，擴(kuò)大餐飲知名度；根據(jù)每年的節(jié)慶推出相應(yīng)的團(tuán)圓宴、謝師宴、長(zhǎng)壽宴、婚慶宴等；開(kāi)展有獎(jiǎng)銷售活動(dòng)，如福壽宴、良緣宴，贈(zèng)送客房，折價(jià)券及鮮花贈(zèng)送等活動(dòng)；通過(guò)與旅行社和導(dǎo)游合作，增加旅行社指定用餐，增加團(tuán)隊(duì)自點(diǎn)餐和風(fēng)味餐消費(fèi)。 2、提高回頭率的措施通過(guò)促銷，把客人吸引進(jìn)來(lái)，留住客人， 提高回頭率是關(guān)鍵所在，只有留住客人，讓客人滿意才能提高回頭率， 才能保證酒店客房出租率和餐飲收入穩(wěn)定上升。留住客人的手段除了良好的硬件配套措施外，還要為客人提供良好的軟件服務(wù)（包括服務(wù)、餐飲菜品質(zhì)量、其他營(yíng)業(yè)部門(mén)高

45、標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)等），同時(shí)也可以采用一些贈(zèng)送和讓利措施如推行“住房消費(fèi)積分卡”，消費(fèi)達(dá)到一定的金額或住房數(shù)量，享受贈(zèng)送房，贈(zèng)送娛樂(lè)服務(wù)和優(yōu)惠折扣的獎(jiǎng)勵(lì)。 3、 銷售激勵(lì)制度酒店將根據(jù)實(shí)際情況，制定針對(duì)酒店銷售部、前廳、餐飲部等部門(mén)的銷售獎(jiǎng)勵(lì)制度，保證員工促進(jìn)酒店銷售的積極性，如制定內(nèi)部員工合理的客房提成獎(jiǎng)勵(lì)制度。針對(duì)各合作單位和個(gè)人指定獎(jiǎng)勵(lì)政策。第十部分 投資估算和資金籌措一、 投資估算 綜合本項(xiàng)目目前進(jìn)展的狀況和外部環(huán)境與時(shí)間對(duì)項(xiàng)目的影響，根據(jù)對(duì)融資情況和項(xiàng)目進(jìn)度的預(yù)測(cè)，現(xiàn)有三種操作方案：（A）本項(xiàng)目整棟共 11 層（4 萬(wàn) 6 千建面）全面啟用，配套設(shè)施開(kāi)業(yè)完成 90（其余部分邊營(yíng)業(yè)邊完善）。整

46、體投資估算為 3 億元 RMB。（B）考慮到資金到位情況和項(xiàng)目進(jìn)展速度，本項(xiàng)目先部分啟用（1 層大堂和部分配套服務(wù)及 35 層客房），配套設(shè)施部分完成（30%），投資估算為 一千萬(wàn)元RMB。其余樓層和配套設(shè)施于 13年后再行啟用，或?qū)ν膺M(jìn)行分租。（C）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行縮減，改型為快捷式酒店經(jīng)營(yíng)模式，僅使用 34 層或者 35層作為客房，放棄其他配套項(xiàng)目。投資估算為 2 千 2 百萬(wàn) RMB3 千 6 百萬(wàn) RMB。二、 資金籌措 1 由投 資 方 根 據(jù) 項(xiàng) 目 前 景 來(lái) 決 定 項(xiàng) 目 規(guī) 模 及 投 資 額 ， 我方 保 留 5 10的 股 份 ，由 投 資 方 接 手 進(jìn) 行 本 項(xiàng) 目 后

47、 續(xù) 所 有 的 工 作 ，我 方 參 與 或 接 受 委托參與項(xiàng)目開(kāi)展。2 投資方買(mǎi)斷（整體項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓），項(xiàng)目權(quán)益全部轉(zhuǎn)讓給投資方，投資方 補(bǔ) 償 我 方 投 入 的 前 期 費(fèi) 用 約 230 萬(wàn) 元 。 第十一部分 財(cái)務(wù)分析與贏利預(yù)測(cè)一、財(cái)務(wù)分析 （一） 根據(jù)目前酒店附近類似的酒店客觀消費(fèi)水平及平均入住率，結(jié)合酒店的出租情況，計(jì)算有效毛收益。年有效毛收益出租建筑面積日租金水平年平均出租率360 。 以年有效毛收益為基礎(chǔ)分別計(jì)算出管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等，確定年總費(fèi)用。 各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為： （1）管理費(fèi)為年有效毛收益的 2-3 （2）營(yíng)業(yè)稅為年有效毛收

48、益的 5 （3）城市建設(shè)稅為年有效毛收益的 0.35 （4）教育費(fèi)附加為年有效毛收益的 0.15 （5）維修費(fèi)一般為重置成本的 2 （6）保險(xiǎn)費(fèi)一般為重置成本的 0.2 （二） 自營(yíng)項(xiàng)目收益測(cè)算 自營(yíng)項(xiàng)目收益主要包括： （1）酒店客房出租收益 根據(jù)酒店標(biāo)準(zhǔn)客房數(shù)量、套房數(shù)量、相應(yīng)價(jià)格表、折扣率、年平均出租率，求得年客房出租收益。 即年客房出租收益標(biāo)準(zhǔn)客房數(shù)每天標(biāo)準(zhǔn)房報(bào)價(jià)折扣率平均出租率360 天豪華套房數(shù)每天豪華房報(bào)價(jià)折扣率平均出租率360 天 （2）酒店商業(yè)經(jīng)營(yíng)收益 根據(jù)商場(chǎng)每平方米營(yíng)業(yè)額、商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積相乘計(jì)算，即年收益每天每平方米商場(chǎng)平均營(yíng)業(yè)額商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積360 天 （3）酒店各種餐飲收益

49、 酒店有西餐、中餐、風(fēng)味餐廳、宴會(huì)廳、咖啡廳等，計(jì)算比較復(fù)雜，但由于酒店客房計(jì)算相對(duì)簡(jiǎn)單，且數(shù)據(jù)較準(zhǔn)確，實(shí)際計(jì)算時(shí)，可以按年客房出租收益為基數(shù)乘以一定的系數(shù)，根據(jù)有關(guān)調(diào)查，北京四星級(jí)酒店中此系數(shù)大約為0.9-1.0。 既年餐飲收益年客房出租收益系數(shù) 。 （4）酒店其他營(yíng)業(yè)收益 包括娛樂(lè)、健身房、會(huì)所等收益，這部分收益涉及項(xiàng)目多，每項(xiàng)數(shù)量小，為了簡(jiǎn)化計(jì)算，可根據(jù)酒店主營(yíng)總收益為基數(shù)乘以一定的系數(shù)，主營(yíng)收益包括酒店客房收益、商場(chǎng)商品的營(yíng)業(yè)收益、各種餐飲收益、對(duì)外出租辦公樓收益。其他營(yíng)業(yè)收益（酒店客房出租收益商場(chǎng)商品的營(yíng)業(yè)收益各種餐飲收益對(duì)外出租辦公樓收益） 系數(shù) 。根據(jù)有關(guān)調(diào)查，北京四星級(jí)酒店中此

50、系數(shù)大約為 0.15-0.2。自營(yíng)項(xiàng)目成本費(fèi)用測(cè)算（三）自營(yíng)部分成本費(fèi)用酒店成本費(fèi)用基本計(jì)算公式應(yīng)表達(dá)如下： 1年自營(yíng)部分成本費(fèi)用生產(chǎn)成本管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用各種稅費(fèi)利潤(rùn) 2生產(chǎn)成本商場(chǎng)商品進(jìn)貨成本餐飲進(jìn)貨成本客房周轉(zhuǎn)物品成本、娛樂(lè)、健身房、咖啡廳、會(huì)所等周轉(zhuǎn)物品成本燃料動(dòng)力費(fèi)酒店所有人員薪金。 3商場(chǎng)商品進(jìn)貨成本商場(chǎng)營(yíng)業(yè)收益百分比（80左右） 4餐飲進(jìn)貨成本餐飲營(yíng)業(yè)收益百分比（45左右） 5客房周轉(zhuǎn)物品成本客房營(yíng)業(yè)收益百分比（15左右） 6娛樂(lè)、健身房、咖啡廳等周轉(zhuǎn)物品成本酒店其他收益百分比（15 左右）7燃料動(dòng)力費(fèi)年用水量用水單價(jià)年用電量用電單價(jià)年耗煤氣 量煤氣單價(jià)年耗燃油量燃油單價(jià)（四）酒店

51、成本計(jì)算 （1）酒店所有人員薪金營(yíng)業(yè)人員數(shù)量營(yíng)業(yè)人員年平均收入管理人員數(shù)量管理人員年平均收入輔助人員數(shù)量輔助人員年平均收入 （2）管理費(fèi)用攤銷費(fèi)用其他管理費(fèi)用 （3）其他管理費(fèi)用項(xiàng)目主要有： a.工會(huì)經(jīng)費(fèi)，一般按酒店所有人員薪金總額的 2計(jì)算 b.保險(xiǎn)費(fèi)用，一般按酒店年?duì)I業(yè)總收益的 0.3計(jì)算 c.廣告交際費(fèi)用 一般按酒店?duì)I業(yè)總收益的 0.3計(jì)算 d.固定資產(chǎn)折舊，裝修折舊年限按 5 年計(jì)算，機(jī)電設(shè)備折舊年限按 10 年計(jì)算，辦公運(yùn)輸設(shè)備折舊年限按 5 年計(jì)算，殘值率取 5 e.維修費(fèi)用，一般按酒店建安成本的 2.5計(jì)算 （4）財(cái)務(wù)費(fèi)用主要為酒店日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需流動(dòng)資金應(yīng)支付的利息， 具體測(cè)算應(yīng)以借款合同為準(zhǔn)。 （5）各種稅費(fèi)為營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等稅費(fèi)之和 。a.營(yíng)業(yè)稅以營(yíng)業(yè)收益的 5測(cè)算b.城市建設(shè)稅以營(yíng)業(yè)收益的 0.35測(cè)算c.教育費(fèi)附加以營(yíng)業(yè)收益的 0.15測(cè)算6方案 A 方案 B 方案 C 方案 預(yù)算項(xiàng)目 入住率 70 80 80 年消費(fèi)人數(shù) 人均消費(fèi)額 年總營(yíng)業(yè)額 固定消耗成本 年. 第十二部分 廣告 一、媒體選擇 1、路牌 2、大連日?qǐng)?bào) 3、大連晚報(bào) 4、大連二套-生活頻道 5、巨幅 6、網(wǎng)絡(luò) 7、車(chē)體廣告