上海市房產(chǎn)開發(fā)流程與手續(xù)

1、一、土地使用權(quán)辦理1、協(xié)議出讓或政府劃撥2、公開出讓（招標(biāo)、拍賣、掛牌）3、公開出讓土地使用權(quán)辦理流程a、規(guī)劃部門出具擬用地建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知單；b、國(guó)土資源部門擬定招標(biāo)、拍賣、掛牌方案；c、公開國(guó)有土地使用權(quán)出讓公告；d、開發(fā)公司索取出讓文件、辦理競(jìng)買手續(xù)、交納競(jìng)買保證金；e、招標(biāo)、拍賣、掛牌；f 、與當(dāng)?shù)貒?guó)土資源部門簽定國(guó)有土地使用權(quán)掛牌成交確認(rèn)書和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同 （含宗地圖）； / 可辦理房屋拆遷許 可證房地局（ 20 天）g、交納土地款、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證；h、交納土地契稅，領(lǐng)取中華人民共和國(guó)契稅完稅證和加蓋契稅征收專用章的納稅申報(bào)表；i 、交納土地登記費(fèi)，辦理國(guó)有土

2、地使用證 / （60天）。、建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)流程（接 1.3.f ）（民防、消防、交通、衛(wèi)生防疫、環(huán)保、綠化、氣象）管理部門：規(guī)劃管理局、房屋土地管理局、地區(qū)管理辦公室、住宅發(fā)展中心、生活配套部門：自來水公司、水務(wù)局、文廣局、電信局、供電局、燃?xì)夤?、環(huán)衛(wèi)署、公安技防、郵政、路燈;序號(hào)辦理事項(xiàng)辦理部門申報(bào)資料承諾時(shí) 限（工作 日）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注1規(guī)劃方案申報(bào)、審批規(guī)劃局1、 修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)文本；（設(shè)計(jì)公司編制、30+15 天）2、 專家評(píng)審組名單及評(píng)審意見；（舉辦專家評(píng)審會(huì)、10 天）20免費(fèi)總圖規(guī)劃與房型2項(xiàng)目立項(xiàng)（可行性研究 報(bào)告申報(bào)、審 批）發(fā)改委1、修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)批復(fù)；2、可行性研究

3、報(bào)告文本；（工程咨詢機(jī)構(gòu)編制、10天）3、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同文本及附圖；住宅：5非住宅：15免費(fèi)3項(xiàng)目報(bào)建（IC招投標(biāo)報(bào)建：1、可行性研究報(bào)告批復(fù)及復(fù)印件；2免費(fèi)合同備案卡）建設(shè)工程發(fā)包 資格審查辦2、法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代表證明、法人身份證原 件及復(fù)印件；3、銀行出具的建設(shè)資金落實(shí)證明；（10天）4、建筑規(guī)劃總平面圖；發(fā)包資格審查：不符合要求的需委托招標(biāo)代理公司；公開招投標(biāo)28天邀請(qǐng)招投標(biāo)23天4建筑工程設(shè)計(jì) 方案申報(bào)、審批規(guī)劃局1、辦理建設(shè)工程命名征詢單；（地名辦、5天）2、建筑設(shè)計(jì)方案文本；（總平面圖，單體平立剖、30天）3、 規(guī)劃局核發(fā)的建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知單（復(fù) 印件）；4、地

4、形圖；5、可行性研究報(bào)告批復(fù)；20免費(fèi)房型與建筑立面建筑方案需公示15天5核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局1、建筑設(shè)計(jì)方案批復(fù)；2、可行性研究報(bào)告批復(fù)；3、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同文本及附圖；7免費(fèi)勘察單位勘察土地15-20 天4、地形圖；6初步設(shè)計(jì)方案申報(bào)、審批規(guī)劃局1、建筑設(shè)計(jì)方案批復(fù)；2、可行性研究報(bào)告批復(fù)；3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；4、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同文本及附圖；5、設(shè)計(jì)單位中標(biāo)通知書、資質(zhì)證書；&初步設(shè)計(jì)文件及圖紙；（30天）7、參與審查的有關(guān)專業(yè)和配套單位填寫的“初步設(shè)計(jì)審 查意見單”；20免費(fèi)勘察中標(biāo)通知書7.1列入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃（備案）發(fā)改委1、可行性研究報(bào)告批復(fù)；2、初步

5、設(shè)計(jì)方案批復(fù)；3免費(fèi)7.2住宅新開工登 記（備案）住宅發(fā)展局1、可行性研究報(bào)告批復(fù)；2、初步設(shè)計(jì)方案批復(fù)；7免費(fèi)住宅項(xiàng)目3、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同文本及附圖；4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；5、地形圖；6新建住宅無滲漏承諾書；7.3城建檔案合同簽約規(guī)劃局1、可行性研究報(bào)告批復(fù)；2、上海市建設(shè)工程竣工檔案編制及報(bào)送合同；3建設(shè)工程土建造價(jià)的萬分之六簽訂合同7.4環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書申報(bào)、審批環(huán)保局1、可行性研究報(bào)告批復(fù)；2、初步設(shè)計(jì)方案文本；3、地形圖；4、總平面圖；5、環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書；（工程咨詢機(jī)構(gòu)編制、10天、 需污水納管證明）10免費(fèi)環(huán)評(píng)公示15天需舉辦環(huán)評(píng)專家評(píng)審會(huì)（10天）7.5交通申報(bào)、審

6、公安局1、可行性研究報(bào)告批復(fù)；15免費(fèi)出入口應(yīng)遠(yuǎn)離十批父通2、規(guī)劃局核發(fā)的建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知單；3、地形圖；4、初步設(shè)計(jì)方案文本；字路口 50米遠(yuǎn)7.6綠化申報(bào)、審批市政局綠化署1、可行性研究報(bào)告批復(fù)；2、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同文本及附圖；3、建設(shè)工程總平面圖；4、綠化設(shè)計(jì)總平面圖；（景觀設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)）10綠化保證金15元/ 平米綠地補(bǔ)償費(fèi)：1500-13000 元 / 平 米綠化率2035%集中綠化率10% 住宅項(xiàng)目含配套公建免收綠化保證金7.7衛(wèi)生申報(bào)、審批衛(wèi)生局1、可行性研究報(bào)告批復(fù)；2、地形圖；4、建設(shè)工程總平面圖；5、通風(fēng)設(shè)計(jì)、給排水設(shè)計(jì)圖紙（包括總圖）；10免費(fèi)7.8民防申報(bào)

7、、審批民防辦1、可行性研究報(bào)告批復(fù)；2、建設(shè)工程總平面圖及有關(guān)民防設(shè)計(jì)施工圖；15異地建設(shè)：按地面建筑面積60元/平米由民防設(shè)計(jì)單位、審圖單位、民防質(zhì)監(jiān)完成7.9施工圖審圖證書審圖公司1、地質(zhì)勘察報(bào)告；2、建筑工程項(xiàng)目IC卡；3、全套施工圖紙及電算化資料；4、勘察單位、設(shè)計(jì)單位合同備案；101.5元/平米含消防審核節(jié)能登記備案7.10住宅配套費(fèi)審核、交納住宅發(fā)展局1、建設(shè)工程總平面圖（擬開工部分）；2、施工圖審圖合格證書；10320元/平米（銷售 面積）住宅項(xiàng)目8核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃局1、地形圖；2、總平面圖、建筑施工圖（含分層面積表）2套（蓋審圖章）；3、日照分析報(bào)告；（10天）4、建

8、筑工程概預(yù)算書；23執(zhí)照費(fèi)：造價(jià)1%0 圍墻：每米1元 住宅項(xiàng)目免收需民防、消防、環(huán)保、衛(wèi)生、綠化、 交警、城建檔案合 同回執(zhí)等有關(guān)部 門審核意見單9.1建設(shè)工程開工放樣復(fù)驗(yàn)規(guī)劃局1、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件和復(fù) 印件；5每幢392元2、建設(shè)工程項(xiàng)目表、建設(shè)工程施工總平面圖、地形圖；3、測(cè)量道路規(guī)劃紅線界樁；9.2防雷檢測(cè)登記氣象局1、建設(shè)項(xiàng)目施工圖及審圖機(jī)構(gòu)的審圖意見報(bào)防雷辦備 案。21元/平米（建筑面積）9.3征收新型墻體材料專項(xiàng)資金房屋土 地管理 局1、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；2、有關(guān)墻體部分的設(shè)計(jì)說明、工程平面圖、立面圖；3、施工圖審圖合格證書；4、工程土建部分預(yù)決算（蓋

9、建設(shè)單位、施工單位公章）；4實(shí)心粘土磚:0.1 元/塊多孔磚:0.025元/塊9.4征收散裝水泥專項(xiàng)資金房屋土 地管理 局1、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；2、工程預(yù)算（決算書）；3、購(gòu)水泥發(fā)票；4、車運(yùn)水泥小票原件單；2袋裝水泥:3元/噸10報(bào)監(jiān)質(zhì)（安）1、可行性研究報(bào)告批復(fù)；2住宅：0.7 %。；有電梯的另增電監(jiān)站2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、施工單位中標(biāo)通知書；（監(jiān)理單位合同備案完成）4、施工合同；5、施工圖審圖證書；6防雷檢測(cè)驗(yàn)收登記表；非住宅：有監(jiān)理1%0；無監(jiān)理1.5 %0梯銷售、安裝合同交納外來人員綜合保險(xiǎn)金11核發(fā)建筑工程施工許可證招投標(biāo)辦1、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；2、工

10、程款入帳憑證（按年度建安工作量 25% ；3、水通、電通、路通及場(chǎng)地平整的證明；4、監(jiān)理合同、施工合同備案；5、施工組織設(shè)計(jì)審查意見報(bào)告；6建設(shè)單位工程技術(shù)人員情況表；7、工程質(zhì)量和安全監(jiān)督申報(bào)、受監(jiān)資料；8、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工中標(biāo)通知書；4免費(fèi)12.1排水許可證申報(bào)、審批水務(wù)局1、建設(shè)項(xiàng)目總平面圖；2、生產(chǎn)產(chǎn)品種類和用水量；4、排放污水的水質(zhì)、水量；5、污水處理工藝；15工本費(fèi)20元水質(zhì)化驗(yàn)費(fèi)每項(xiàng)不超過160元納管工程費(fèi)17.0元/平米12.2自來水配套工程自來水公司1、可行性研究報(bào)告批復(fù)；2、用地范圍地形圖；3、接水范圍地形圖；4、住宅建設(shè)配套專用收據(jù)復(fù)印件；5、公安部門出具的門牌號(hào)；

11、6用水設(shè)計(jì)方案；15住宅供水工程費(fèi)17.5元/平米住宅初裝費(fèi)2500元/套12.3有線電視工程文廣局1、可行性研究報(bào)告批復(fù)；2、公安部門出具門牌號(hào)；3、建設(shè)項(xiàng)目總平面圖及相關(guān)建筑內(nèi)部有線電視的設(shè)計(jì)及15說明；4、用地范圍內(nèi)的總體規(guī)劃說明；12.4電信配套工程電信局1、可行性研究報(bào)告批復(fù)；2、公安部門出具門牌號(hào)；3、建設(shè)項(xiàng)目總平面圖及相關(guān)建筑內(nèi)部通信管線的設(shè)計(jì)及 說明；4、用地范圍內(nèi)的總體規(guī)劃說明；1512.5住宅項(xiàng)目供電配套工程供電局1、可行性研究報(bào)告批復(fù)；2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、住宅建設(shè)配套費(fèi)（或免收）證明；4、公安部門出具門牌號(hào)；6、地形圖；7、建設(shè)項(xiàng)目總平面圖、房型圖；8、房屋建筑面

12、積、容量清單；無規(guī)定住宅項(xiàng)目（三層以 上）全電纜工程外 環(huán)內(nèi)為165元/平米外環(huán)外為140元/ 平米架空線與電纜結(jié) 合為125元/平米住宅項(xiàng)目（三層及 三層以下）按實(shí)收 費(fèi)12.5100KVA以上供電配套工程供電局1、2、3、4、可行性研究報(bào)告批復(fù)；企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本及復(fù)印件；地形圖；建設(shè)項(xiàng)目總平面圖；10公共建筑容量費(fèi)290 元 /kva外線另算12.6燃?xì)馀涮坠こ倘細(xì)夤?、可行性研究報(bào)告批復(fù)；2、公安部門出具門牌號(hào)；3、建設(shè)項(xiàng)目總平面圖及相關(guān)建筑內(nèi)部燃?xì)夤芫€的設(shè)計(jì)及 說明；4、用地范圍內(nèi)的總體規(guī)劃說明；10紅線內(nèi)排管費(fèi)24.5元/每平紅線外排管貼費(fèi)12.4 元-18.3 元/每平每戶730

13、元13核發(fā)商品房預(yù) 售許可證房屋土 地管理 局1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；2、有資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具工程進(jìn)度鑒證報(bào)告；3、商品房總平面圖、建筑面積測(cè)繪明細(xì)表（暫測(cè)面積測(cè) 繪成果報(bào)告）；4、與本市房地產(chǎn)項(xiàng)目資金監(jiān)管的機(jī)構(gòu)簽定的預(yù)售款監(jiān)管101、房地局面積預(yù) 測(cè)；2、物業(yè)公司招標(biāo) 完成；3、銀行貸款簽定；4、7層及以下建筑協(xié)議；5、商品房預(yù)售方案（包括銷售人員崗位證書和承諾書，銷售價(jià)格及浮動(dòng)幅度）；6水、電、煤等配套已落實(shí)的有關(guān)證明；7、前期物業(yè)中標(biāo)證明與服務(wù)合同、物業(yè)公司的資質(zhì)證書；8、物業(yè)管理及業(yè)委會(huì)用房配置資料；應(yīng)結(jié)構(gòu)封頂；七 層以上完成2/3 樓層；14.1民防工程驗(yàn)收民防辦1、民防辦關(guān)于建

14、設(shè)項(xiàng)目批復(fù)及相關(guān)批文；2、民防辦對(duì)建設(shè)項(xiàng)目擴(kuò)初、施工圖審圖意見；3、勘測(cè)合同、設(shè)計(jì)合同、施工合同、監(jiān)理合同及各項(xiàng)分 包合同；4、人防概預(yù)算書、決算書；5、上海市民防工程檔案卡；6建設(shè)項(xiàng)目總平面圖、人防建筑竣工圖；15免費(fèi)有民防工程的14.2消防工程驗(yàn)收公安局1、建筑工程消防設(shè)計(jì)審核意見復(fù)印件；2、建筑構(gòu)件、材料防火性能和消防產(chǎn)品的清單及質(zhì)量合住宅材料打印費(fèi)：50 元消防格證明；3、消防隱蔽工程及自動(dòng)消防系統(tǒng)的安裝、調(diào)試、開通的 記錄報(bào)告；4、火災(zāi)報(bào)警聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)的邏輯關(guān)系圖或說明書；5、消防控制室值班人員名單原件；12天非住宅17天14.3試生產(chǎn)審批環(huán)保驗(yàn)收環(huán)保局試生產(chǎn)審批（10天）：1、現(xiàn)場(chǎng)

15、監(jiān)理單；2、環(huán)評(píng)批復(fù)；環(huán)保驗(yàn)收：1、環(huán)保設(shè)施竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告；2、環(huán)保設(shè)施竣工驗(yàn)收監(jiān)測(cè)報(bào)告；3、環(huán)保設(shè)施試生產(chǎn)工作總結(jié)報(bào)告；住宅10天非住宅15天免費(fèi)14.4規(guī)劃驗(yàn)收規(guī)劃局1、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；2、建設(shè)工程項(xiàng)目表、建設(shè)工程施工總平面圖、地形圖；3、建設(shè)工程竣工測(cè)量成果報(bào)告書；100.8元/平米規(guī)劃驗(yàn)收合格證14.4綠化驗(yàn)收市政局綠化署1、綠化竣工圖；2、綠化保證金收據(jù)；3、綠化設(shè)計(jì)審核意見書；10免費(fèi)14.4衛(wèi)生驗(yàn)收衛(wèi)生局1、施工圖設(shè)計(jì)審批意見單；2、衛(wèi)生學(xué)評(píng)價(jià)報(bào)告；10免費(fèi)14.4排水排污工程驗(yàn)收水務(wù)局1、雨水管、污水管及其他排水工程設(shè)施（包括檢測(cè)井） 的竣工圖；2、排

16、水設(shè)施施工的監(jiān)理報(bào)告；3、排出水（納管水）的水質(zhì)報(bào)告；10免費(fèi)14.4環(huán)衛(wèi)驗(yàn)收市政局環(huán)衛(wèi)署1、建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案總平面圖（用紅筆表示環(huán)衛(wèi)設(shè)施位 置、建筑面積及其相關(guān)道路交通，并加蓋建設(shè)單位章）；2、初步設(shè)計(jì)文本或文本的節(jié)錄，說明配置的具體內(nèi)容， 并加蓋建設(shè)單位章；3、初步設(shè)計(jì)總平面圖、與環(huán)衛(wèi)設(shè)施相關(guān)的分層平面圖（用 紅筆劃示環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)置的建筑面積與位置，并加蓋建設(shè)10免費(fèi)單位早）；14.4防雷驗(yàn)收氣象局1、防雷隱蔽工程驗(yàn)收資料；2、監(jiān)理單位防雷檢測(cè)數(shù)據(jù)；3、防雷產(chǎn)品型號(hào)、規(guī)格及相應(yīng)產(chǎn)品檢驗(yàn)合格報(bào)告；10免費(fèi)15.1房屋建筑面積實(shí)測(cè)房地局測(cè)繪所1、房屋各層設(shè)計(jì)平面圖、地籍圖幅號(hào)、實(shí)測(cè)建筑面積報(bào) 告

17、書；30免費(fèi)15.2竣工驗(yàn)收（備案）質(zhì)監(jiān)站1、勘察、設(shè)計(jì)單位的工程質(zhì)量檢查報(bào)告原件；2、施工單位的工程質(zhì)量竣工報(bào)告原件；3、監(jiān)理單位的工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告原件；4、建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告功能試驗(yàn)資料；5、民防、消防、規(guī)劃、環(huán)保、節(jié)能、公安技防、特種設(shè) 備（電梯）、城建檔案部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文 件原件；6施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；15免費(fèi)竣工驗(yàn)收合格證7、建設(shè)單位按合同約定工程款付款證明；8、上海市散裝水泥專項(xiàng)資金結(jié)算單、墻體材料使用情況 核定表；9、上海市防雷中心出具的建設(shè)項(xiàng)目防雷工程驗(yàn)收意見書 原件；16.1工程竣工資料編制、歸檔規(guī)劃局一、竣工圖；一、業(yè)主、監(jiān)理、施工單位資料；5免費(fèi)

18、16.2核發(fā)交付使用許可證住宅局1、配套部門工程驗(yàn)收合格證明；2、住宅項(xiàng)目建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表；3、住宅項(xiàng)目規(guī)劃批準(zhǔn)應(yīng)建公建的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案 表；4、公安門牌號(hào)及高層住宅項(xiàng)目的消防驗(yàn)收證明；5、有電梯的項(xiàng)目須提供電梯安全證明；&新建住宅質(zhì)量保證書及新建住宅使用說明書；15免費(fèi)獲取交付許可證后可交付使用16.3申辦房地產(chǎn)權(quán)證房地局1、權(quán)籍調(diào)查表、房地面積核疋表；2、市或區(qū)縣房地產(chǎn)測(cè)繪部門出具的實(shí)地勘測(cè)報(bào)告；3、地籍圖；4、完稅證明；5、建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證明；&建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案通知書；15免費(fèi)注：7.10:建筑面積超過1萬平方米的可分三次繳納，第一次在項(xiàng)目申領(lǐng)施工許可證之前繳納

19、 20%第二次多層住宅在規(guī)定首次繳款期后六 個(gè)月內(nèi)繳納50%高層住宅在規(guī)定首次繳款期后一年內(nèi)繳納 50%第三次多層住宅在規(guī)定首次繳款期后一年內(nèi)繳納余下的 30%高層住宅在 規(guī)定首次繳款期后一年半內(nèi)繳納余下 30% ?地區(qū)管理中心（按照規(guī)范規(guī)定設(shè)置）依據(jù)城市居住地區(qū)和居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)配套公共服務(wù)設(shè)施面積：每4000人配置居委會(huì)200平米，老年康體活動(dòng)室320平米,文化活動(dòng)室120平米，服務(wù)站120平米，治安聯(lián)防站20平米，物業(yè)用房按總建筑面積的0.2%配置，業(yè)委會(huì)不小于30平米。民防公司1、高層和附帶地下室（基礎(chǔ)埋深超過 3米）的多層建筑應(yīng)按首層建筑面積配件“滿堂紅”民防工程;2、其他多層

20、應(yīng)按地面建筑面積不小于 2%的比例配建民防工程;環(huán)保局1、生活污水需達(dá)到上海市污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)后才可納入市政污水管網(wǎng)；2、居住建筑聲環(huán)境質(zhì)量應(yīng)滿足城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)U類標(biāo)準(zhǔn)；3、地下車庫(kù)出風(fēng)口的排氣口距地面高度應(yīng)大于 2.5 米，且不得朝向臨近建筑和公共活動(dòng)場(chǎng)所，并應(yīng)做消聲處理；4、地下車庫(kù)和餐飲污水應(yīng)經(jīng)過隔油沉沙處理后才可納入市政污水管網(wǎng)；5、地下車庫(kù)出入口與居住建筑間隔 8 米，地下車庫(kù)出風(fēng)口與居住建筑間隔 10 米，垃圾壓縮站與居住建筑間隔 10-20 米； 綠化部門1、新建居住區(qū)綠地面積占居住區(qū)用地總面積的比例不得低于 35%；集中綠化不得低于 10%，且每塊集中綠地面積不小于 400 平米；2、綠地內(nèi)種植面積不應(yīng)小于綠地總面積的 70%；建構(gòu)筑物的占地面積不超過綠地總面積的 2%；