萬科.房地產(chǎn)項(xiàng)目工作可行性研究報(bào)告材料(實(shí)用模板)

1、實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)萬科. 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （模板）第 1章 總 論1.1.項(xiàng)目背景與概況1.2.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.3.問題與建議第2章項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究2.1.投資環(huán)境分析2.2.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析2.3.銷售預(yù)測2.4.營銷策略第3章建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件3.1.建設(shè)規(guī)模3.2.項(xiàng)目概況現(xiàn)狀3.3.項(xiàng)目建設(shè)條件第4章建筑方案4.1.設(shè)計(jì)依據(jù)4.2.項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開發(fā)理念4.3.項(xiàng)目總體規(guī)劃方案4.4.建筑設(shè)計(jì)4.5.結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)4.6.給排水設(shè)計(jì)節(jié)能節(jié)水措施設(shè)計(jì)依據(jù)建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì)環(huán)境影響評價(jià)編制依據(jù)環(huán)境現(xiàn)狀 項(xiàng)目建設(shè)對環(huán)境的影響 環(huán)境保護(hù)措施勞動(dòng)衛(wèi)生與消防指導(dǎo)思想 職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與

2、措施 消防設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置組織機(jī)構(gòu)人力資源配置項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目開發(fā)期實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)第5章5.1.5.2.第6章6.1.6.2.6.3.6.4.第7章7.1.7.2.7.3.第8章8.1.8.2.第9章9.1.9.2.9.3.第 10 章10.1.10.2.文檔大全項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 項(xiàng)目實(shí)施過程控制措施 項(xiàng)目招投標(biāo) 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概述 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)因素分析實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)10.3.10.4.10.5.第 1111.1.11.2. 第 1212.1.12.2.12.3.12.4.第 1313.1.13.2.13.3.第 1414.1.14.2.文檔大全招標(biāo)依據(jù)招標(biāo)范圍招標(biāo)方式章 投資估算與資金籌

3、措投資估算資金籌措章 財(cái)務(wù)評價(jià)項(xiàng)目評估依據(jù) 財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 財(cái)務(wù)評價(jià)不確定性分析章 社會(huì)評價(jià)項(xiàng)目對社會(huì)的影響分析 風(fēng)險(xiǎn)分析社會(huì)評價(jià)結(jié)論章 研究結(jié)論與建議可行性研究結(jié)論建議實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)第1章總論1.1. 項(xiàng)目背景與概況1、項(xiàng)目名稱：湘水明珠居住小區(qū)一期 （1、2、3 號樓）項(xiàng)目2、承辦單位概況 單位名稱：衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司 （ 外國自然人獨(dú)資 ） 注冊資金：港幣 2,000 萬元 單位住所：衡陽市珠暉區(qū)沿江路 29 號 業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售 法定代表人：吳小平 企業(yè)負(fù)責(zé)人：吳小平，男， 1965年 9 月 30日生于湖南。現(xiàn) 年 43 歲，自 200

4、1 年 3 月在加拿大定居， 1986 年 7 月畢業(yè)于 長沙鐵道學(xué)院， 獲學(xué)士學(xué)位； 1986 年分配到廣州廣鐵集團(tuán)任 職； 1989 年調(diào)任廣州市團(tuán)委工作； 1990 年調(diào)任廣州市花都 開發(fā)區(qū)任副主任； 1992 年起從事房地產(chǎn)業(yè)， 創(chuàng)建廣州富邦升 輝投資有限公司，先后在廣州花都建永裕樓、君蘭苑、龍華 樓、陽光倚翠閣、陽光家園、翠華花園等住宅小區(qū)，多次獲 得花都區(qū)納稅先進(jìn)民營企業(yè)家稱號。 期間，在加拿大、 江西、 廣東連州、清遠(yuǎn)及其地區(qū)投資房地產(chǎn)開發(fā)，其中在加拿大興 建的“錦繡中華城”是溫哥華最大的華人居住小區(qū)。 2006 年 4 月 12日創(chuàng)建衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司， 任執(zhí)行董

5、事。在衡陽興建湘江東岸南段風(fēng)光帶并建設(shè)大型住宅小區(qū) 湘江明珠。為提高衡陽人民的生活質(zhì)量、提升衡陽的城市 品位貢獻(xiàn)力量。 建設(shè)單位簡介：衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由衡陽 市政府在 2006 年中國中西部招商會(huì)中引資過來的加拿大獨(dú) 資企業(yè)，并經(jīng)衡陽市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家房地產(chǎn) 開發(fā)、銷售為一體的綜合性開發(fā)經(jīng)營企業(yè)， 公司下設(shè)管理部、 技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、工程部、銷售部等，現(xiàn)有職員 26 人，其 中高級職稱 1 人，中級職稱 7 人，公司人員大都是經(jīng)驗(yàn)豐富 的專業(yè)人員，年開發(fā)能力為 50 萬多平方米。 公司負(fù)責(zé)人吳小平先生于 1990 年開始涉及房地產(chǎn) , 并于次年 注冊成立了廣州市富邦升

6、輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，十五年間 先后開發(fā)了總建筑面積 60 余萬平方米的中、高檔住宅，總 開發(fā)套數(shù) 5000 多套，銷售業(yè)績一直良好，曾創(chuàng)廣州市花都 區(qū)樓盤銷售之最，是廣州市花都區(qū)納稅先進(jìn)民營企業(yè)，花都 區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展先進(jìn)企業(yè)，公司董事長吳小平先生也多次榮獲 “花都區(qū)先進(jìn)民營企業(yè)家”榮譽(yù)稱號，花都區(qū)的主要領(lǐng)導(dǎo)都 稱該公司“實(shí)力較雄厚，開發(fā)建設(shè)能力較強(qiáng)” 。2006 年 3 月，由衡陽市委領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)考察組一行 5 人親赴廣東 對湘江風(fēng)光帶南段建設(shè)意向單位廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司進(jìn)行了為期 3 天的考察并參觀了其開發(fā)建設(shè)的翠 華花園、陽光花園等四個(gè)樓盤。通過考察一致認(rèn)為廣州市富 邦升輝房地產(chǎn)開

7、發(fā)有限公司具有實(shí)力，具備項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)資 質(zhì)，并完全有能力把湘江東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)成為理想中的 人文和諧小區(qū)。衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擁有資產(chǎn) 2.4 億，其中已 擁有土地使用權(quán)面積為 238 畝，按每畝 70 萬元估價(jià)（已完 成征地拆遷）近 1.7 億，另外風(fēng)光帶建設(shè)投資 7521 萬元。3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（ 1） 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；（ 2） 國家計(jì)委計(jì)辦投資 200215 號審定的投資項(xiàng)目可 行性研究指南（試用版） ；（ 3） 國家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng) 目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第三版） ；（ 4） 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 ；（ 5） 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)

8、方法 。4、編制范圍 依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對湘水明珠 居住小區(qū)一期 （1、2、3 號樓 ）項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng) 目區(qū)域概況、 項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、 項(xiàng)目建設(shè)組織管理、 項(xiàng)目招標(biāo)方案、 投資估算、 融資方案與效益分析、 財(cái)務(wù)分析、 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。5、項(xiàng)目提出的理由 項(xiàng)目建設(shè)符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展 當(dāng)前，我國國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促 進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi) 結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作 用約1.5 2個(gè)百分點(diǎn)。衡陽房地產(chǎn)占

9、GDP勺比重還將快速 上升，對GDP勺貢獻(xiàn)率還將逐步增大。根據(jù)國家有關(guān)部門勺分析和預(yù)測，我國居民住宅目前正在從文檔大全實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到 2008 年，我國城鎮(zhèn)居民人均 建筑面積將達(dá)到 22 平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊 全的住房，住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將達(dá)到15%，城市化水平將提高到 36%左右。我國居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶 均一套、人均一室，力爭 2010 年達(dá)到人均建筑面積 35 平方 米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。 正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國家為推動(dòng)我國國民經(jīng) 濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之 一。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展

10、的需要。 項(xiàng)目對城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用2007 年 12 月 24 日，在湖南省各民主黨派省委、 無黨派人士 和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研課題組向湖南省委、省政府提 交的“3+5”新型城市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路與對策研究總 報(bào)告中，提出要把“ 3+5”新型城市群打造成為功能互補(bǔ) 的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部 領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)。衡陽作為“ 3+5”新型城市群建設(shè)的中心城市之一，其經(jīng)濟(jì) 發(fā)展速度在湖南區(qū)域經(jīng)濟(jì)中領(lǐng)先地位更加突出，對全省各地 乃至中南地區(qū)都具有較強(qiáng)的輻射力，在以長株潭為中心的 “3+5”城市群發(fā)展建設(shè)的環(huán)境下，衡陽市委市政府提出要 突出衡陽

11、城市形象建筑，提高衡陽城市品位，加強(qiáng)城市輻射 功能的目標(biāo)。根據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè) 2010 年規(guī)劃，未 文檔大全實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)來 10 年內(nèi)湖南省將斥資 3327 億元打造城市住宅，使城鎮(zhèn)人 均住宅建筑面積增加到 30.18 平方米。 目前，衡陽市的人均住宅面積偏小， 而且居住條件也比較差， 與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。因此，改善衡 陽市人民的居住條件已經(jīng)成為衡陽市政府特別關(guān)心的問題 之一。同時(shí)，隨著衡陽經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提 高，人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實(shí)施 的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使衡陽城市居民的生活環(huán)境、居 住環(huán)境不斷得到改善。湘水明珠居住小區(qū)一期

12、（1 、2、3 號樓 ） 項(xiàng)目符合衡陽城市建 設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了 “ 3+5”城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對 加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升 城市品位都具有積極意義。 解決勞動(dòng)就業(yè)的需要 由于我國目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工下 崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與 就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級政府的頭等大事。而投資、消費(fèi)、 出口是國民經(jīng)濟(jì)增長的原動(dòng)力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的 政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就 業(yè)機(jī)會(huì)。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國 GDP每增長1個(gè)百分點(diǎn)，全國可 新提供 80多萬個(gè)就業(yè)崗位， 而住宅投資每增加 10%，大

13、約可 以拉動(dòng)GDP增長0.5個(gè)百分點(diǎn)，則可提供 40多萬個(gè)就業(yè)崗 位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著 不可忽視的作用，而本項(xiàng)目作為衡陽市重點(diǎn)商品住宅建設(shè)項(xiàng) 目工程之一，將為增加衡陽市當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的 貢獻(xiàn)。6、擬建地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積 20,936.7 平 方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、 東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至小區(qū)北部主路 口。本項(xiàng)目與衡陽市著名的東洲島隔河相望；距衡陽市火車 站不到 500 米, 距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到 二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。7、預(yù)期目標(biāo)湘水明珠居住小區(qū)

14、一期 （1、2、3 號樓）項(xiàng)目擬在占地面積 20,936.7 平方米的土地上，建設(shè)總?cè)莘e率為 2.63 ，建設(shè)密 度為 24.4%, 總建筑面積為 65,913.47 平方米的 3棟（1-3 號 樓） 高層電梯住宅房（其中住宅面積 47,652.3 平方米， 1-2 層商鋪面積 7419.1 平方米，地下停車場面積 10,842 平方 米）。8、主要建設(shè)條件 湘水明珠居住小區(qū)一期 （1、2、3 號樓）建設(shè)項(xiàng)目是“湘水明 珠”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一部分，該項(xiàng)目分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)文檔大全實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)（沿江風(fēng)光帶）和商住房開發(fā)兩部門進(jìn)行，項(xiàng)目以建筑、自 然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生

15、態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。為了加快招商引資力度，加快衡陽城 市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，把衡陽建設(shè)成 為區(qū)域性中心城市，珠暉區(qū)啟動(dòng)了湘江東岸南段沿江風(fēng)光帶 堤路工程的建設(shè)。經(jīng)考察，在中國 2006 年中國中西部招商 會(huì)中引入了富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，對該項(xiàng)目進(jìn)行投 資建設(shè)，并成立了衡陽市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組， 由原市委副書記王雄飛任組長，珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M 長，市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成 員。將東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)項(xiàng)目納入省、市重點(diǎn)項(xiàng)目?？紤] 到該項(xiàng)目投資大、建設(shè)周期長，帶來的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益 明顯，對該項(xiàng)目享受相關(guān)優(yōu)惠政策，并下發(fā)了衡政發(fā) 200620 號文，“關(guān)于湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實(shí)施細(xì) 則的通知，該通知第五條規(guī)定用地控制范圍。 “在湘江東 岸南段堤咱東廂可開發(fā)的土地范圍內(nèi)，根據(jù)投資方從事基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)的投資額加 20%的回報(bào)率確定補(bǔ)償用地面積，作為 投資方的開發(fā)用地，由市規(guī)劃、國土資源等部門經(jīng)依法批準(zhǔn) 后將用紅線劃歸投資方實(shí)行控制開發(fā)” 。第六條規(guī)定了東廂 用地出讓價(jià)。 “已改制企業(yè)原則上按改制拍賣價(jià)取得土地使 用權(quán)；正在改制的企業(yè)，按市政府和省政府相關(guān)文件執(zhí)行， 整宗土地采取掛牌方式供地，市天翔公司（原三機(jī)廠） 、市 文檔大全實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)住宅公司、砂石公司等單位座落在湘江東岸南段的土地納入 投資方的總體開發(fā)，市建衡