【廣告策劃PPT】POLO公關營銷

1、 上海上汽大眾華北銷售服務中心上海上汽大眾華北銷售服務中心 、活動概況、活動概況 、活動目的、活動目的 、首部曲、首部曲“i am polo ”主題沙龍主題沙龍 四、第二部曲四、第二部曲“激情激情2424小時小時”活動答謝會活動答謝會 五、第三部曲五、第三部曲“激情激情2424小時小時”之相約初夏之相約初夏 六、宣傳方式六、宣傳方式 七、相關布置七、相關布置 八、預算費用八、預算費用 一、活動概述一、活動概述 n組織單位：組織單位：上海大眾華北銷售服務中心 n活動構成活動構成: :（1 1）“polo zone” polo zone” 沙龍沙龍 （2 2）“激情激情2424小時小時”活動答謝會

2、活動答謝會 （3 3）“激情激情2424小時小時”之相約初夏之相約初夏 n活動地點：活動地點：地質禮堂（暫定） n活動基調活動基調：答謝，驚喜，愉悅 二、活動目的：二、活動目的： n 感謝消費者對“激情24小時”活動的支持 n 感謝消費者對polo的關注 n 通過本次活動堅定消費者選擇polo的態(tài)度 n 通過本次活動直接影響消費者的持幣待購心態(tài)，促成銷售 n 制造更多新聞點，吸引更多消費者的關注 n 繼續(xù)提升上汽大眾品牌的社會親和力和知名度 三、首部曲三、首部曲 “ “i am polo”i am polo”主題沙龍主題沙龍 活動初衷活動初衷 活動概況活動概況 活動內容活動內容 活動流程活動流

3、程 活動初衷活動初衷 “i am polo”i am polo”主題沙龍主題沙龍 配合polo北京上市兩周年； 通過媒體向公眾詮釋“polo時尚文化”概念； 為polo“時尚”主題增添絢麗色彩； 通過活動給予polo車主基于品牌的信心和自豪感； 成為2004全年polo媒體宣傳攻勢的主要素材來源； 本次活動的開展，讓更多的人感受到polo車主是這樣一些崇尚 精致及時尚生活的人群； 活動概況活動概況 “i am polo”i am polo”主題沙龍主題沙龍 活動主題活動主題：“polo zone”polo zone”主題沙龍主題沙龍 活動時間：活動時間：2004年4月17日上午 活動地點：活動

4、地點：后海水牛石餐吧 活動概況活動概況 “i am polo”i am polo”主題沙龍主題沙龍 邀請主體邀請主體：參與答謝會的嘉賓 邀請人數(shù)：邀請人數(shù)：30人左右 邀請媒體：邀請媒體：大眾媒體（建議包含網(wǎng)絡媒體）及汽車媒體 活動概況活動概況 “i am polo”“i am polo”主題沙龍主題沙龍 polo zone沙龍嘉賓組成（接受訪談）：沙龍嘉賓組成（接受訪談）： （1）領導（華北銷售服務中心） （2）333車隊車手：候選車手為王?；蛐炖?； （3）2003年全國汽車場地賽上海大眾polo杯北京賽區(qū)獲獎車 手：黃栩羽（女）； （4）polo設計師，最好是到德國參與設計的一位，形象談吐

5、好； （5）polo生產線上的工人，形象談吐好； （6）盛世長城（saatchi）中polo系列廣告的創(chuàng)意人員，可講 解創(chuàng)意過程、故事，包括廣告歌曲的故事； （7）媒體意見領袖型人物； （8）精選的polo車主等。 活動內容活動內容 “i am poloi am polo”主題沙龍主題沙龍 1.嘉賓與媒體進行座談，探討“polo時尚文化”概念； 2.記者單獨對嘉賓進行專訪； 3.攝影師為嘉賓拍宣傳照片； 4.冷餐會。 4月17日活動流程 上午： 09：00 參加下午“激情24小時”活動答謝會的嘉賓到場 ； 09：0010：00 為到場嘉賓拍照 ； 其間09：2010：00 其他嘉賓及媒體入場

6、； 10：00 沙龍準時開始 ； 10：0011：30 i am polo時尚文化沙龍 ； 11：3011：50 嘉賓及記者稍事休息 ； 11：5012：50 午餐 ； 13：30 送部分嘉賓至下午答謝會現(xiàn)場； 活動流程活動流程 四、第二部曲四、第二部曲 “ “激情激情2424小時小時”活動答謝會活動答謝會 活動初衷活動初衷 活動概況活動概況 活動內容活動內容 活動流程活動流程 活動初衷活動初衷 “ “激情激情2424小時小時”活動答謝會活動答謝會 在“激情24小時”活動暫時告一段落之際，上海大眾華北分銷中心衷心 感謝眾多消費者對本活動的支持。由于有了眾多消費者的支持和關注才 使得“激情24小

7、時”活動如此的成功。本次答謝會一方面為答謝消費者 的參與，一方面還將促進現(xiàn)場消費者的購買行為。達到促進銷售的目的。 活動概況活動概況 “ “激情激情2424小時小時”活動答謝會活動答謝會 活動主題活動主題：“激情激情2424小時小時”活動答謝會活動答謝會 活動時間：活動時間：2004年4月17日下午 活動地點：活動地點：中影公司資料館 活動概況活動概況 “ “激情激情2424小時小時”活動答謝會活動答謝會 邀請主體邀請主體：“激情24小時”活動報名消費者 邀請人數(shù)：邀請人數(shù)：500700人 邀請媒體：邀請媒體：大眾媒體（建議包含網(wǎng)絡媒體）及汽車媒體 活動概況活動概況 “激情激情24小時小時”活

8、動答謝會活動答謝會 來賓邀請：來賓邀請： 來賓將以電話通知及在后兩場的“激情24小時”講座上口頭通知兩種形 式； 來賓參會憑證：來賓參會憑證： 來賓需持試車寶典或試車卡前往；若個別來賓試車卡以交試車寶典又找 不到的情況下，我們將以“激情24小時”報名的名單加以確認。 來賓權利：來賓權利： 凡具參會資格的來賓可帶一人同時參會。凡具參會資格的來賓可帶一人同時參會。 活動內容活動內容 “激情激情24小時小時”活動答謝會活動答謝會 1.領導至答謝詞； 2.嘉賓淺談“polo時尚文化”概念； 3.現(xiàn)場抽獎活動； 4.電影觀摩欣賞。 （備選影片：太陽之淚，神秘之河，我決定留下） 活動內容活動內容 “激情激

9、情24小時小時”活動答謝會活動答謝會 抽獎細則：抽獎細則： 抽獎以抽取抽獎卷的方式進行，此前我們將印制一批專供抽獎用的抽 獎券；來賓得到身分確認后，由工作人員發(fā)給抽獎券，此券分兩聯(lián)， 一聯(lián)由來賓自己保存，作為領獎憑證。另外一聯(lián)由來賓自己放入抽獎 箱內，供抽獎使用。屆時抽獎獎項將以由小及大的順序產生。 “激情激情2424小時小時”活動答謝會活動答謝會 獎項設置：獎項設置： 答謝獎：二答謝獎：二十名，精美蘋果 ipod，mp3播放器； 激情獎：激情獎：十名，精美polo車模一 個； 鼓勵獎：鼓勵獎：二十名，polo激情24小時 試車卡一張。 活動內容活動內容 4月17日活動流程 下午： 13：40

10、14：20 來賓及嘉賓入場； 14：30 答謝會準時開始； 14：3014：40 華北銷售服務中心領導致詞并進行第一次抽獎； 14：4014：50 嘉賓polo設計師及車手黃栩羽致詞并進行第二次抽獎； 14：5015：00 嘉賓電子油門及菠蘿派版主致詞并進行第三次抽獎； 15：0017：00 電影觀賞及領取獎品。 活動流程活動流程 工作人員工作人員： 1.1.入場身份驗證； 2.2.入場秩序維護； 3.3.抽獎,領獎登記； 注意事項注意事項： 1.1.入場秩序的維護； 2.2.身份要確實驗證； 3.3.會后領取獎品秩序的維護。 五五、 第三部曲第三部曲 “激情激情2424小時小時”之相約初夏之

11、相約初夏 活動初衷活動初衷 活動概況活動概況 活動內容活動內容 活動初衷活動初衷 “激情激情2424小時小時”之相約初夏之相約初夏 鑒于“激情24小時”活動的成功，參與人數(shù)之多，受關注度之廣，報名之踴躍。 我們建議將“激情24小時”活動繼續(xù)延續(xù)下去，將其作為一種品牌式的活動， 推 廣開來?？蓪⑵浒醇竟?jié)分為春，夏，秋，冬，四個不同形式的版本。本次將以 polo品牌作為試點，之后可以將其移植到上海大眾的其他品牌推廣活動中，如 gol，桑塔納3000等。令“激情24小時”作為品牌形象深入消費者心中。 “ “激情激情2424小時小時”之相約初夏之相約初夏 活動時間活動時間：5月初7月初（暫定） 活動主

12、題：活動主題：“激情24小時”之相約初夏 活動主體：活動主體：有購車意向以及polo的潛在消費者 活動概況活動概況 “激情激情2424小時小時”之相約初夏之相約初夏 本活動以短信抽獎的行式進行。每天將抽出10名幸運者，獲得由上海大眾 華北分銷中心提供的“激情24小時”免費試車開一張，以及新版試車寶典 一本。 活動內容活動內容 “激情激情2424小時小時”之相約初夏之相約初夏 抽獎活動細則：抽獎活動細則： 消費者以短信的形式參與，將個人資料編輯成短信發(fā)送至xxxxxxx，個人資 料包括：真實姓名，年齡，職業(yè)，駕齡等等。屆時我們將開通短信平臺來支 持本次活動。消費者可在當日24點前發(fā)送短信至xxx

13、xxxxx參與，未獲獎的消 費者可在次日繼續(xù)發(fā)送短信參與（或將未獲獎消費者的手機號自動滾入下一 期）。 活動內容活動內容 “激情激情2424小時小時”之相約初夏之相約初夏 中獎公布及領獎辦法：中獎公布及領獎辦法： 我們將在次日抽出10名幸運者，中獎名單將在新浪汽車頻道的polo專題中公 布；中獎者可持本人有效身份證件及駕照到北京怡通廣告中心領取（或到上 海大眾華北銷售服務中心領?。凹で?4小時”polo免費試車卡。 活動內容活動內容 n通過報紙廣告、轎廂廣告、電臺廣告等形式進行通告吸引消費者參與抽獎； n在各經(jīng)銷商和維修站中設立看板，吸引消費者目光； n以新聞形式邀請媒體給予報道； n將記者

14、對嘉賓的專訪內容配照片制成精美畫冊隨時尚，汽車類雜志夾帶發(fā)行； n重新印制“試車寶典隨身行”隨汽車類雜志夾帶發(fā)行，為活動進行宣傳； n在知名門戶網(wǎng)站或車友會的網(wǎng)站上（如：搜狐，xcar,菠蘿派等）建立“polo 激情24小時”專區(qū)，讓沒有機會來到現(xiàn)場參與“激情24小時”的車友也可以繼 續(xù)參加抽獎，獲得試駕polo的機會，吸引更多人關注。還將用于公布獲獎名單。 六、宣傳方式六、宣傳方式 七、活動布置七、活動布置 八、預算費用八、預算費用 方案提交完畢方案提交完畢 thanks 商業(yè)地產策劃商業(yè)地產策劃 基礎培訓基礎培訓 本期培訓綱要本期培訓綱要 第一部分第一部分 商業(yè)地產策劃闡釋商業(yè)地產策劃闡釋

15、 第二部分第二部分 策劃主要工作內容策劃主要工作內容 第三部分第三部分 不同商業(yè)形態(tài)的定義不同商業(yè)形態(tài)的定義 第四部分第四部分 各類策劃報告?zhèn)戎攸c簡析各類策劃報告?zhèn)戎攸c簡析 商業(yè)地產是什麼？商業(yè)地產是什麼？ 商業(yè)地產（商業(yè)地產（commercial property）的概念最早出現(xiàn)在中國是）的概念最早出現(xiàn)在中國是2000年，年， 首先從北京、上海、廣州幾個經(jīng)濟高度發(fā)達地區(qū)開始，并逐步蔓延到全首先從北京、上海、廣州幾個經(jīng)濟高度發(fā)達地區(qū)開始，并逐步蔓延到全 國?，F(xiàn)階段，對于商業(yè)地產并沒有一個完整、準確的定義。國?，F(xiàn)階段，對于商業(yè)地產并沒有一個完整、準確的定義。 簡單地說，商業(yè)地產是商業(yè)經(jīng)營與房地產

16、開發(fā)的復合業(yè)務模式，是一個簡單地說，商業(yè)地產是商業(yè)經(jīng)營與房地產開發(fā)的復合業(yè)務模式，是一個 具有地產、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，既區(qū)別于單純的投資和具有地產、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，既區(qū)別于單純的投資和 商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產行業(yè)。商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產行業(yè)。 什么是策劃？什么是策劃？ 策劃是思想 策劃是點子 策劃是告訴對方： 做什么，怎么做？（論點） 為什么這樣做，這樣做的結果？（論據(jù)，論證） 策劃是把以上內容用文字表達，形成專業(yè)報告，讓對方了解并認可策劃是把以上內容用文字表達，形成專業(yè)報告，讓對方了解并認可 的集思想、文字及表達于一體的具體工作。的集思想、文

17、字及表達于一體的具體工作。 商業(yè)地產策劃定義商業(yè)地產策劃定義 商業(yè)地產包括商業(yè)和地產兩方面的概念。商業(yè)地產策劃就是指商業(yè)房地產商業(yè)地產包括商業(yè)和地產兩方面的概念。商業(yè)地產策劃就是指商業(yè)房地產 開發(fā)商作為投資主體直接參與的、為生產和消費提供交易平臺而進行商業(yè)開發(fā)商作為投資主體直接參與的、為生產和消費提供交易平臺而進行商業(yè) 活動的載體?；顒拥妮d體。 商業(yè)地產策劃包括批發(fā)市場、零售市場、娛樂休閑消費市場、社區(qū)服務市商業(yè)地產策劃包括批發(fā)市場、零售市場、娛樂休閑消費市場、社區(qū)服務市 場等相關的商業(yè)運作，并為地產開發(fā)企業(yè)獲取未來不確定的收益。場等相關的商業(yè)運作，并為地產開發(fā)企業(yè)獲取未來不確定的收益。 商業(yè)

18、地產全程操作流程商業(yè)地產全程操作流程 第一階段第一階段 項目策劃項目策劃 第二第二階段階段 招商管理招商管理 第三第三階段階段 營銷營銷/銷售管理銷售管理 第四第四階段階段 經(jīng)營管理經(jīng)營管理 我們的工作我們的工作 第一階段：項目的初步判斷及定位第一階段：項目的初步判斷及定位 研究項目相關資料研究項目相關資料 選取所需的調查項目選取所需的調查項目 對所選市場進行初步調研對所選市場進行初步調研 整理分析數(shù)據(jù)得出結論整理分析數(shù)據(jù)得出結論 結合調研對項目做出初步定位結合調研對項目做出初步定位 一般項目策劃流程一般項目策劃流程 第二階段：全面深入研究分析及檢討初步定位設想第二階段：全面深入研究分析及檢討

19、初步定位設想 全面市場調研及消費者研究工作全面市場調研及消費者研究工作 可比性競爭對手分析可比性競爭對手分析 客觀分析項目自身條件客觀分析項目自身條件 接洽主力商家及目標業(yè)態(tài)代表性商家接洽主力商家及目標業(yè)態(tài)代表性商家 一般項目策劃流程一般項目策劃流程 一般項目策劃流程一般項目策劃流程 （一）全面市場調研及消費者研究工作（一）全面市場調研及消費者研究工作 市場調研及消費者研究是確定項目定位的基礎。市場調研及消費者研究是確定項目定位的基礎。 l 研究項目相關資料研究項目相關資料 l 選取所需的調查項目選取所需的調查項目 l 展開全面市場調研及消費者研究展開全面市場調研及消費者研究 l 整理分析數(shù)據(jù)

20、及得出結論整理分析數(shù)據(jù)及得出結論 一般項目策劃流程一般項目策劃流程 （二）（二） 可比性競爭對手分析可比性競爭對手分析 l 可比性競爭對手調研可比性競爭對手調研 l 可比性競爭對手分析可比性競爭對手分析 l 對本項目的借鑒對本項目的借鑒 （三）（三） 客觀分析項目自身條件客觀分析項目自身條件 l 對項目技術指標的研究分析對項目技術指標的研究分析 l 對項目設計圖紙的研究分析對項目設計圖紙的研究分析 l 項目項目swot分析分析 知己知彼，百戰(zhàn)不殆。知己知彼，百戰(zhàn)不殆。 一般項目策劃流程一般項目策劃流程 （四）接洽主力商家及目標業(yè)態(tài)代表性商家（四）接洽主力商家及目標業(yè)態(tài)代表性商家 l 訪談主力商

21、家及進行接洽談判訪談主力商家及進行接洽談判 l 訪談目標業(yè)態(tài)代表性商家及進行接洽談判訪談目標業(yè)態(tài)代表性商家及進行接洽談判 l 對商家意見進行綜合分析對商家意見進行綜合分析 商家是商業(yè)項目定位的落腳點。商家是商業(yè)項目定位的落腳點。 第三階段：綜合各方面的數(shù)據(jù)及因素，結合多年豐第三階段：綜合各方面的數(shù)據(jù)及因素，結合多年豐 富之實踐經(jīng)驗，通過多方面的探討及驗證，客觀的富之實踐經(jīng)驗，通過多方面的探討及驗證，客觀的 建議項目市場定位。建議項目市場定位。 綜合市場調研及消費者研究結果綜合市場調研及消費者研究結果 綜合商家訪談的具體反饋綜合商家訪談的具體反饋 綜合業(yè)內人士訪談、小組會談的成果綜合業(yè)內人士訪談

22、、小組會談的成果 綜合項目自身條件的要求綜合項目自身條件的要求 一般項目策劃流程一般項目策劃流程 本期培訓綱要本期培訓綱要 第一部分第一部分 商業(yè)地產策劃闡釋商業(yè)地產策劃闡釋 第二部分第二部分 策劃主要工作內容策劃主要工作內容 第三部分第三部分 不同商業(yè)形態(tài)的定義不同商業(yè)形態(tài)的定義 第四部分第四部分 各類策劃報告?zhèn)戎攸c簡析各類策劃報告?zhèn)戎攸c簡析 策劃主要工作內容策劃主要工作內容 l市場調研市場調研 l消費者問卷調查消費者問卷調查 l商家訪談商家訪談 l策劃定位策劃定位 l其他其他 市場調研市場調研 （一）市場調研的意義（一）市場調研的意義 （二）市場調研的準則（原則）（二）市場調研的準則（原則

23、） （三）市場調研的特點（三）市場調研的特點 （四）市場調研的方法（四）市場調研的方法 （五）市場調研的工作程序（五）市場調研的工作程序 （六）市場調研的內容（六）市場調研的內容 什么是市場調研？什么是市場調研？ l市場調研是運用科學的方法，有目的、有計劃地搜集、整理和市場調研是運用科學的方法，有目的、有計劃地搜集、整理和 分析有關的各種情報、信息和資料，為決策提供依據(jù)的信息管分析有關的各種情報、信息和資料，為決策提供依據(jù)的信息管 理活動。理活動。 l市場調研要確定說明問題所需的信息，設計搜集信息的方法，市場調研要確定說明問題所需的信息，設計搜集信息的方法， 監(jiān)測和執(zhí)行數(shù)據(jù)搜集的過程，分析結果

24、，并把調研中的發(fā)現(xiàn)和監(jiān)測和執(zhí)行數(shù)據(jù)搜集的過程，分析結果，并把調研中的發(fā)現(xiàn)和 其含義提供給客戶。其含義提供給客戶。 歸根結底：歸根結底： 市場調研就是讓自己說話有底氣，市場調研就是讓自己說話有底氣， 讓自己有發(fā)言權！讓自己有發(fā)言權！ 市場調研的意義市場調研的意義 1、市場調研對策劃的意義、市場調研對策劃的意義 l 為項目定位提供依據(jù) l 為商業(yè)規(guī)劃提供依據(jù) l 為營銷推廣提供依據(jù) 2、市場調研對銷售的意義、市場調研對銷售的意義 l 為制定租金/售價提供依據(jù) l 為現(xiàn)場說辭提供依據(jù) （及時掌握市場動態(tài)，增加現(xiàn)場工作人員的信息量，增強說服力） 市場調研的準則市場調研的準則 1、真實性、真實性 保證調

25、研內容的真實性是對調研人員的最基本要求。“寧可缺，也不 能假”，這就要求每位調研者加強自身的責任心，對調研工作有清醒 的認識。 2、客觀性、客觀性 客觀性要求調研人員具備高度的職業(yè)道德，自始自終保持客觀的態(tài)度 去尋求反映事物真實狀態(tài)的準確信息，正視事實，接受調研的結果。 從事調研活動不允許帶有任何個人主觀的意愿或偏見，也不應受任何 個人或管理部門的影響或“壓力”。 3、科學性、科學性 科學性要求采用科學的方法去設計方案、定義問題、采集數(shù)據(jù)和 分析數(shù)據(jù)，從中提取有效的、相關的、準確的、可靠的、有代表 性的當前的信息資料。 4、適用性、適用性 市場調研是有的放矢的工作，每一項調研都應結合調研目的而

26、展 開，也就是“你要獲得什么，你打算如何去做”的問題。 市場調研的準則市場調研的準則 市場調研的特點市場調研的特點 1、市場調研具有很強的針對性；、市場調研具有很強的針對性； 2、市場調研的方法是多樣的；、市場調研的方法是多樣的； 3、市場調研的內容是廣泛的；、市場調研的內容是廣泛的； 4、市場調研結果具有一定的局限。、市場調研結果具有一定的局限。 當前市場調查主要存在的問題：當前市場調查主要存在的問題： 1、調查目的不明確；、調查目的不明確； 2、調查準備不充分；、調查準備不充分； 3、調查遺漏內容較多；、調查遺漏內容較多； 4、調查很難與人溝通；、調查很難與人溝通； 5、調查有心理障礙；、

27、調查有心理障礙； 6、調查結束后仍然是一團謎霧，不知所云。、調查結束后仍然是一團謎霧，不知所云。 市場調研的方法市場調研的方法 市場調研的方法有很多種，每個人應根據(jù)自身的特質采用不同的方法。 比如根據(jù)自己的外形、性格、知識面而扮演不同的角色，自由發(fā)揮?？傊?是讓被調查者能夠接受你，愿意與你溝通，最終能夠獲得真實的信息。 具體方法如下：具體方法如下： 1、以不同身份介入調查、以不同身份介入調查 （投資者、社會調查工作者、記者、夫妻、家人、朋友、同行等） 2 、使用不同的提問技巧、使用不同的提問技巧 單刀直入：遇到比較干脆的調查對象，單刀直入是最好的溝通方式。 側面探尋：對配合度不高或對話題敏感

28、的調查對象要側面切入，巧 妙試探引導。 市場調研的方法市場調研的方法 3、建立同行間的友誼、建立同行間的友誼 讓自己成為“順風耳”的最簡單方法就是與同行間建立友誼，使 了解的信息有一定真實性與及時性。經(jīng)常維護及擴大你的朋友圈 將會你的工作事半功倍。（深入到敵人內部，獲取一線資料。如： 以客戶身份參加認籌解籌） 4、發(fā)揮電話的功能進行調查、發(fā)揮電話的功能進行調查 事先準備好提問的內容提綱，在電話連線時能夠有條不紊地與對 方交流，并同時記錄。 市場調研的方法市場調研的方法 市場調查工作人員需注意事項市場調查工作人員需注意事項 1、市場調查人員的素質、市場調查人員的素質 好的心態(tài)（市場調查是一個學習

29、的機會，是增長見識的過程， 是一份愉快的工作）； 認真、細致的態(tài)度； 吃苦耐勞的精神； 市場調查是集溝通、分析、總結于一體的工作市場調查是集溝通、分析、總結于一體的工作 2、讓人愿意與你交談、讓人愿意與你交談 彬彬有禮 保持微笑 虛心傾聽 巧妙提問 收買人心（在小店略加消費） 市場調查工作人員需注意事項市場調查工作人員需注意事項 3、讓談話內容有實質意義、讓談話內容有實質意義 充實自身，讓對方尊重你的知識面，不隨便提供無效信息 評估被調查人交談內容的真實性 盡快切入主題 從對方口中探尋更多你想知曉的信息 市場調查工作人員需注意事項市場調查工作人員需注意事項 市場調研的工作程序市場調研的工作程序

30、 1、確立調查目的、確立調查目的 明確你要獲取什么信息，得出什么結論。 2、確定調查范圍、確定調查范圍 包括調查主題、調查地域、被調查人。 3、確定調查方式、確定調查方式 包括問卷、訪談、電話采訪、上門拜訪等形式。 4、確定調查人員、確定調查人員 明確調查人員，提前做好準備。 5、學習調查主題的相關知識、學習調查主題的相關知識 采用的調查工具（筆、筆記本、卷尺、太陽傘、防曬霜、休閑裝 、 地圖、相機、測距儀、錄音筆）、必備的調查提綱（提前備好，以防遺 漏）、表格； 了解不同的調查方法(步子丈量法、數(shù)地磚法、目測法等)； 掃街法、抽查法（畫地圖） 6、展開調查、展開調查 進入實質工作，有很多靈活

31、性，隨時與組員溝通，及時調整工作 方法，力爭獲取有效信息。 市場調研的工作程序市場調研的工作程序 7、分析與研究、分析與研究 對調查工作進行分類、分析和總結。對調查工作進行分類、分析和總結。 注意事項：及時整理調查數(shù)據(jù)，查漏補缺；每日一 清，減少工作量； 避免時間太長，有所遺忘。 8、提出報告、提出報告 根據(jù)不同的調查前提，提交對應的調查報告根據(jù)不同的調查前提，提交對應的調查報告 注意事項：報告一定有理有據(jù)，層次分明，結論要有支撐。 市場調研的工作程序市場調研的工作程序 市場調研的內容市場調研的內容 （1）不同商業(yè)形態(tài)的調研內容：）不同商業(yè)形態(tài)的調研內容： 社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè) 專業(yè)市場專業(yè)市場

32、大賣場大賣場 市場調研的內容市場調研的內容 （2）對于特定對象的調研內容：）對于特定對象的調研內容： 商圈商圈 人口人口 交通交通 人車流人車流 租金租金 特定業(yè)態(tài)特定業(yè)態(tài) 消費者問卷調查消費者問卷調查 1.消費者問卷調查的意義消費者問卷調查的意義 2.消費者問卷的設計消費者問卷的設計 3.調查地點與目標人群確定調查地點與目標人群確定 4.禮品的選擇、購買與贈送禮品的選擇、購買與贈送 5.調查達成的技巧調查達成的技巧 6.數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析 商家訪談商家訪談 1.商家訪談的意義商家訪談的意義 2.商家訪談問卷制定商家訪談問卷制定 3.商家訪談對象范圍的確定商家訪談對象范圍的確定 4.訪談

33、對象的聯(lián)系與約定訪談對象的聯(lián)系與約定 5.面談技巧與核心信息搜集面談技巧與核心信息搜集 6.訪談報告的撰寫訪談報告的撰寫 項目策劃定位項目策劃定位 （1） 項目分析：項目分析： 分析原則分析原則 分析依據(jù)分析依據(jù) 分析方法分析方法 分析內容分析內容 項目策劃定位項目策劃定位 （2） 項目定位：項目定位： 項目定位的原則項目定位的原則 項目定位的依據(jù)項目定位的依據(jù) 項目定位的主要內容項目定位的主要內容 功能布局建議功能布局建議 租賃營銷方案建議租賃營銷方案建議 項目市場推廣建議項目市場推廣建議 其他主要工作內容其他主要工作內容 l 理論研究理論研究 案例研究案例研究 專題研究專題研究 l 與發(fā)展

34、商的工作溝通與發(fā)展商的工作溝通 l 其他其他 本期培訓綱要本期培訓綱要 第一部分第一部分 商業(yè)地產策劃闡釋商業(yè)地產策劃闡釋 第二部分第二部分 策劃主要工作內容策劃主要工作內容 第三部分第三部分 不同商業(yè)形態(tài)的定義不同商業(yè)形態(tài)的定義 第四部分第四部分 各類策劃報告?zhèn)戎攸c簡析各類策劃報告?zhèn)戎攸c簡析 當一個國家和地區(qū)的當一個國家和地區(qū)的gdp在在1100美元以下，城市化水平在美元以下，城市化水平在25%以下時，商業(yè)處以下時，商業(yè)處 于農業(yè)經(jīng)濟相匹配的原始狀態(tài)；于農業(yè)經(jīng)濟相匹配的原始狀態(tài)； 當人均當人均gdp從從1100到到2000美元，城市化在美元，城市化在45%以下時，商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次以下時，商

35、業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次 升級，百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場等傳統(tǒng)商業(yè)取代了農業(yè)時代的廟會、地攤、升級，百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場等傳統(tǒng)商業(yè)取代了農業(yè)時代的廟會、地攤、 集貿市場，商品為工業(yè)化下的城市生活提供基本保障；集貿市場，商品為工業(yè)化下的城市生活提供基本保障； 當人均當人均gdp從從2000到到4400美元時，商業(yè)形態(tài)開始出現(xiàn)質的飛躍，多樣化、規(guī)美元時，商業(yè)形態(tài)開始出現(xiàn)質的飛躍，多樣化、規(guī) ?；默F(xiàn)代商業(yè)應運而生，如大型購物中心、超市、專賣店、精品店等；?；默F(xiàn)代商業(yè)應運而生，如大型購物中心、超市、專賣店、精品店等； 當人均當人均gdp在在4400美元以上，城市化美元以上，城市化70%以上，超越商

36、業(yè)范疇的廣義商業(yè)如以上，超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)如 shopping mall、旅游地產、商務地產、物流等綜合商業(yè)開始涌現(xiàn)，這一代商業(yè)、旅游地產、商務地產、物流等綜合商業(yè)開始涌現(xiàn)，這一代商業(yè) 成為推動城市發(fā)展和區(qū)域進步的新動力。成為推動城市發(fā)展和區(qū)域進步的新動力。 按照所處商業(yè)發(fā)展階段劃分：按照所處商業(yè)發(fā)展階段劃分： （即按照西方商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展規(guī)律與人均（即按照西方商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展規(guī)律與人均gdp的關系）：的關系）： 按照所處區(qū)域劃分：按照所處區(qū)域劃分： 第一類：位于城市中心商圈的商業(yè)物業(yè)，第一類：位于城市中心商圈的商業(yè)物業(yè)，此類物業(yè)擁有地理位置的優(yōu)勢，交通此類物業(yè)擁有地理位置的優(yōu)勢，交通 十分便

37、捷，位于城市傳統(tǒng)之中心商業(yè)區(qū)，例如：北京王府井大街、西單等。其十分便捷，位于城市傳統(tǒng)之中心商業(yè)區(qū)，例如：北京王府井大街、西單等。其 消費群體包含本地居民、游客及短期居住者等，可以說是能包容各個層次的消消費群體包含本地居民、游客及短期居住者等，可以說是能包容各個層次的消 費者；費者； 第二類：位于城市居住區(qū)的商業(yè)物業(yè)，第二類：位于城市居住區(qū)的商業(yè)物業(yè)，此類物業(yè)位于居住人口較綢密的居民區(qū)，此類物業(yè)位于居住人口較綢密的居民區(qū)， 其消費群體主要由本區(qū)居民及交通網(wǎng)覆蓋地區(qū)之消費者組成；其消費群體主要由本區(qū)居民及交通網(wǎng)覆蓋地區(qū)之消費者組成； 第三類：第三類：隨著經(jīng)濟發(fā)展，城市規(guī)模擴大，消費者生活觀念及消費

38、意識的轉變，隨著經(jīng)濟發(fā)展，城市規(guī)模擴大，消費者生活觀念及消費意識的轉變， 以及不同城市的歷史、文化背景及經(jīng)濟狀況的差異，也出現(xiàn)了一類以及不同城市的歷史、文化背景及經(jīng)濟狀況的差異，也出現(xiàn)了一類與傳統(tǒng)商業(yè)與傳統(tǒng)商業(yè) 物業(yè)有所不同的新型商業(yè)物業(yè)，物業(yè)有所不同的新型商業(yè)物業(yè)，此類物業(yè)的特色是結合文化藝術、觀光旅游、此類物業(yè)的特色是結合文化藝術、觀光旅游、 建筑藝術、消閑娛樂、特色商品購物，以鮮明的特色，在傳統(tǒng)商業(yè)以外的地方建筑藝術、消閑娛樂、特色商品購物，以鮮明的特色，在傳統(tǒng)商業(yè)以外的地方 或領域，塑造一個全新的具有新鮮消費模式的商業(yè)圈，力求達到引領潮流，吸或領域，塑造一個全新的具有新鮮消費模式的商業(yè)

39、圈，力求達到引領潮流，吸 引更多優(yōu)質消費層次的客源的目的。例如：上海引更多優(yōu)質消費層次的客源的目的。例如：上海“新天地。新天地。 按照市場形式分類：按照市場形式分類： 大型百貨；大型百貨； 專業(yè)市場；專業(yè)市場； 批發(fā)中心；批發(fā)中心； 社區(qū)商業(yè)；社區(qū)商業(yè)； 餐館酒樓；餐館酒樓； 等等。等等。 按照建筑形態(tài)分類：按照建筑形態(tài)分類： 大型商廈（購物中心）；大型商廈（購物中心）； 塔樓配套裙房；塔樓配套裙房； 沿街商鋪；沿街商鋪； 步行商業(yè)街；步行商業(yè)街； 地下商場；地下商場； 零星商鋪；零星商鋪； 等等。等等。 按市場功能和建筑形態(tài)來劃分：按市場功能和建筑形態(tài)來劃分： 底商、裙樓（商場）、社區(qū)臨街底

40、商、裙樓（商場）、社區(qū)臨街 商鋪商鋪 專業(yè)市場、專業(yè)商場專業(yè)市場、專業(yè)商場 整合性復合性的商業(yè)樓整合性復合性的商業(yè)樓 寫字樓寫字樓 步行街步行街 地下商業(yè)城（街）地下商業(yè)城（街） 購物中心（購物中心（shopping mall） 酒店（產權式酒店）酒店（產權式酒店） 會展中心、會館、會所會展中心、會館、會所 文化產業(yè)商業(yè)地產（電影院、娛樂城）文化產業(yè)商業(yè)地產（電影院、娛樂城） 衛(wèi)生產業(yè)商業(yè)地產（藥房、診療所）衛(wèi)生產業(yè)商業(yè)地產（藥房、診療所） 教育產業(yè)商業(yè)地產（校園商業(yè)廣場）教育產業(yè)商業(yè)地產（校園商業(yè)廣場） 工業(yè)園區(qū)商業(yè)地產工業(yè)園區(qū)商業(yè)地產 旅游商業(yè)地產旅游商業(yè)地產 本期培訓綱要本期培訓綱要 第

41、一部分第一部分 商業(yè)地產策劃闡釋商業(yè)地產策劃闡釋 第二部分第二部分 策劃中心主要工作內容策劃中心主要工作內容 第三部分第三部分 不同商業(yè)形態(tài)的定義不同商業(yè)形態(tài)的定義 第四部分第四部分 各類策劃報告?zhèn)戎攸c簡析各類策劃報告?zhèn)戎攸c簡析 房地產海量資料免費下載 nhttp:/ readid=491 商業(yè)地產策劃商業(yè)地產策劃 基礎培訓基礎培訓 本期培訓綱要本期培訓綱要 第一部分第一部分 商業(yè)地產策劃闡釋商業(yè)地產策劃闡釋 第二部分第二部分 策劃主要工作內容策劃主要工作內容 第三部分第三部分 不同商業(yè)形態(tài)的定義不同商業(yè)形態(tài)的定義 第四部分第四部分 各類策劃報告?zhèn)戎攸c簡析各類策劃報告?zhèn)戎攸c簡析 商業(yè)地產是什麼

42、？商業(yè)地產是什麼？ 商業(yè)地產（商業(yè)地產（commercial property）的概念最早出現(xiàn)在中國是）的概念最早出現(xiàn)在中國是2000年，年， 首先從北京、上海、廣州幾個經(jīng)濟高度發(fā)達地區(qū)開始，并逐步蔓延到全首先從北京、上海、廣州幾個經(jīng)濟高度發(fā)達地區(qū)開始，并逐步蔓延到全 國。現(xiàn)階段，對于商業(yè)地產并沒有一個完整、準確的定義。國?，F(xiàn)階段，對于商業(yè)地產并沒有一個完整、準確的定義。 簡單地說，商業(yè)地產是商業(yè)經(jīng)營與房地產開發(fā)的復合業(yè)務模式，是一個簡單地說，商業(yè)地產是商業(yè)經(jīng)營與房地產開發(fā)的復合業(yè)務模式，是一個 具有地產、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，既區(qū)別于單純的投資和具有地產、商業(yè)與投資三重特性的綜合性

43、行業(yè)，既區(qū)別于單純的投資和 商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產行業(yè)。商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產行業(yè)。 什么是策劃？什么是策劃？ 策劃是思想 策劃是點子 策劃是告訴對方： 做什么，怎么做？（論點） 為什么這樣做，這樣做的結果？（論據(jù)，論證） 策劃是把以上內容用文字表達，形成專業(yè)報告，讓對方了解并認可策劃是把以上內容用文字表達，形成專業(yè)報告，讓對方了解并認可 的集思想、文字及表達于一體的具體工作。的集思想、文字及表達于一體的具體工作。 商業(yè)地產策劃定義商業(yè)地產策劃定義 商業(yè)地產包括商業(yè)和地產兩方面的概念。商業(yè)地產策劃就是指商業(yè)房地產商業(yè)地產包括商業(yè)和地產兩方面的概念。商業(yè)地產策劃就是指商業(yè)房地

44、產 開發(fā)商作為投資主體直接參與的、為生產和消費提供交易平臺而進行商業(yè)開發(fā)商作為投資主體直接參與的、為生產和消費提供交易平臺而進行商業(yè) 活動的載體。活動的載體。 商業(yè)地產策劃包括批發(fā)市場、零售市場、娛樂休閑消費市場、社區(qū)服務市商業(yè)地產策劃包括批發(fā)市場、零售市場、娛樂休閑消費市場、社區(qū)服務市 場等相關的商業(yè)運作，并為地產開發(fā)企業(yè)獲取未來不確定的收益。場等相關的商業(yè)運作，并為地產開發(fā)企業(yè)獲取未來不確定的收益。 商業(yè)地產全程操作流程商業(yè)地產全程操作流程 第一階段第一階段 項目策劃項目策劃 第二第二階段階段 招商管理招商管理 第三第三階段階段 營銷營銷/銷售管理銷售管理 第四第四階段階段 經(jīng)營管理經(jīng)營管

45、理 我們的工作我們的工作 第一階段：項目的初步判斷及定位第一階段：項目的初步判斷及定位 研究項目相關資料研究項目相關資料 選取所需的調查項目選取所需的調查項目 對所選市場進行初步調研對所選市場進行初步調研 整理分析數(shù)據(jù)得出結論整理分析數(shù)據(jù)得出結論 結合調研對項目做出初步定位結合調研對項目做出初步定位 一般項目策劃流程一般項目策劃流程 第二階段：全面深入研究分析及檢討初步定位設想第二階段：全面深入研究分析及檢討初步定位設想 全面市場調研及消費者研究工作全面市場調研及消費者研究工作 可比性競爭對手分析可比性競爭對手分析 客觀分析項目自身條件客觀分析項目自身條件 接洽主力商家及目標業(yè)態(tài)代表性商家接洽

46、主力商家及目標業(yè)態(tài)代表性商家 一般項目策劃流程一般項目策劃流程 一般項目策劃流程一般項目策劃流程 （一）全面市場調研及消費者研究工作（一）全面市場調研及消費者研究工作 市場調研及消費者研究是確定項目定位的基礎。市場調研及消費者研究是確定項目定位的基礎。 l 研究項目相關資料研究項目相關資料 l 選取所需的調查項目選取所需的調查項目 l 展開全面市場調研及消費者研究展開全面市場調研及消費者研究 l 整理分析數(shù)據(jù)及得出結論整理分析數(shù)據(jù)及得出結論 一般項目策劃流程一般項目策劃流程 （二）（二） 可比性競爭對手分析可比性競爭對手分析 l 可比性競爭對手調研可比性競爭對手調研 l 可比性競爭對手分析可比

47、性競爭對手分析 l 對本項目的借鑒對本項目的借鑒 （三）（三） 客觀分析項目自身條件客觀分析項目自身條件 l 對項目技術指標的研究分析對項目技術指標的研究分析 l 對項目設計圖紙的研究分析對項目設計圖紙的研究分析 l 項目項目swot分析分析 知己知彼，百戰(zhàn)不殆。知己知彼，百戰(zhàn)不殆。 一般項目策劃流程一般項目策劃流程 （四）接洽主力商家及目標業(yè)態(tài)代表性商家（四）接洽主力商家及目標業(yè)態(tài)代表性商家 l 訪談主力商家及進行接洽談判訪談主力商家及進行接洽談判 l 訪談目標業(yè)態(tài)代表性商家及進行接洽談判訪談目標業(yè)態(tài)代表性商家及進行接洽談判 l 對商家意見進行綜合分析對商家意見進行綜合分析 商家是商業(yè)項目定

48、位的落腳點。商家是商業(yè)項目定位的落腳點。 第三階段：綜合各方面的數(shù)據(jù)及因素，結合多年豐第三階段：綜合各方面的數(shù)據(jù)及因素，結合多年豐 富之實踐經(jīng)驗，通過多方面的探討及驗證，客觀的富之實踐經(jīng)驗，通過多方面的探討及驗證，客觀的 建議項目市場定位。建議項目市場定位。 綜合市場調研及消費者研究結果綜合市場調研及消費者研究結果 綜合商家訪談的具體反饋綜合商家訪談的具體反饋 綜合業(yè)內人士訪談、小組會談的成果綜合業(yè)內人士訪談、小組會談的成果 綜合項目自身條件的要求綜合項目自身條件的要求 一般項目策劃流程一般項目策劃流程 本期培訓綱要本期培訓綱要 第一部分第一部分 商業(yè)地產策劃闡釋商業(yè)地產策劃闡釋 第二部分第二

49、部分 策劃主要工作內容策劃主要工作內容 第三部分第三部分 不同商業(yè)形態(tài)的定義不同商業(yè)形態(tài)的定義 第四部分第四部分 各類策劃報告?zhèn)戎攸c簡析各類策劃報告?zhèn)戎攸c簡析 策劃主要工作內容策劃主要工作內容 l市場調研市場調研 l消費者問卷調查消費者問卷調查 l商家訪談商家訪談 l策劃定位策劃定位 l其他其他 市場調研市場調研 （一）市場調研的意義（一）市場調研的意義 （二）市場調研的準則（原則）（二）市場調研的準則（原則） （三）市場調研的特點（三）市場調研的特點 （四）市場調研的方法（四）市場調研的方法 （五）市場調研的工作程序（五）市場調研的工作程序 （六）市場調研的內容（六）市場調研的內容 什么是市

50、場調研？什么是市場調研？ l市場調研是運用科學的方法，有目的、有計劃地搜集、整理和市場調研是運用科學的方法，有目的、有計劃地搜集、整理和 分析有關的各種情報、信息和資料，為決策提供依據(jù)的信息管分析有關的各種情報、信息和資料，為決策提供依據(jù)的信息管 理活動。理活動。 l市場調研要確定說明問題所需的信息，設計搜集信息的方法，市場調研要確定說明問題所需的信息，設計搜集信息的方法， 監(jiān)測和執(zhí)行數(shù)據(jù)搜集的過程，分析結果，并把調研中的發(fā)現(xiàn)和監(jiān)測和執(zhí)行數(shù)據(jù)搜集的過程，分析結果，并把調研中的發(fā)現(xiàn)和 其含義提供給客戶。其含義提供給客戶。 歸根結底：歸根結底： 市場調研就是讓自己說話有底氣，市場調研就是讓自己說話

51、有底氣， 讓自己有發(fā)言權！讓自己有發(fā)言權！ 市場調研的意義市場調研的意義 1、市場調研對策劃的意義、市場調研對策劃的意義 l 為項目定位提供依據(jù) l 為商業(yè)規(guī)劃提供依據(jù) l 為營銷推廣提供依據(jù) 2、市場調研對銷售的意義、市場調研對銷售的意義 l 為制定租金/售價提供依據(jù) l 為現(xiàn)場說辭提供依據(jù) （及時掌握市場動態(tài)，增加現(xiàn)場工作人員的信息量，增強說服力） 市場調研的準則市場調研的準則 1、真實性、真實性 保證調研內容的真實性是對調研人員的最基本要求?！皩幙扇保膊?能假”，這就要求每位調研者加強自身的責任心，對調研工作有清醒 的認識。 2、客觀性、客觀性 客觀性要求調研人員具備高度的職業(yè)道德，自

52、始自終保持客觀的態(tài)度 去尋求反映事物真實狀態(tài)的準確信息，正視事實，接受調研的結果。 從事調研活動不允許帶有任何個人主觀的意愿或偏見，也不應受任何 個人或管理部門的影響或“壓力”。 3、科學性、科學性 科學性要求采用科學的方法去設計方案、定義問題、采集數(shù)據(jù)和 分析數(shù)據(jù)，從中提取有效的、相關的、準確的、可靠的、有代表 性的當前的信息資料。 4、適用性、適用性 市場調研是有的放矢的工作，每一項調研都應結合調研目的而展 開，也就是“你要獲得什么，你打算如何去做”的問題。 市場調研的準則市場調研的準則 市場調研的特點市場調研的特點 1、市場調研具有很強的針對性；、市場調研具有很強的針對性； 2、市場調研

53、的方法是多樣的；、市場調研的方法是多樣的； 3、市場調研的內容是廣泛的；、市場調研的內容是廣泛的； 4、市場調研結果具有一定的局限。、市場調研結果具有一定的局限。 當前市場調查主要存在的問題：當前市場調查主要存在的問題： 1、調查目的不明確；、調查目的不明確； 2、調查準備不充分；、調查準備不充分； 3、調查遺漏內容較多；、調查遺漏內容較多； 4、調查很難與人溝通；、調查很難與人溝通； 5、調查有心理障礙；、調查有心理障礙； 6、調查結束后仍然是一團謎霧，不知所云。、調查結束后仍然是一團謎霧，不知所云。 市場調研的方法市場調研的方法 市場調研的方法有很多種，每個人應根據(jù)自身的特質采用不同的方法

54、。 比如根據(jù)自己的外形、性格、知識面而扮演不同的角色，自由發(fā)揮?？傊?是讓被調查者能夠接受你，愿意與你溝通，最終能夠獲得真實的信息。 具體方法如下：具體方法如下： 1、以不同身份介入調查、以不同身份介入調查 （投資者、社會調查工作者、記者、夫妻、家人、朋友、同行等） 2 、使用不同的提問技巧、使用不同的提問技巧 單刀直入：遇到比較干脆的調查對象，單刀直入是最好的溝通方式。 側面探尋：對配合度不高或對話題敏感的調查對象要側面切入，巧 妙試探引導。 市場調研的方法市場調研的方法 3、建立同行間的友誼、建立同行間的友誼 讓自己成為“順風耳”的最簡單方法就是與同行間建立友誼，使 了解的信息有一定真實

55、性與及時性。經(jīng)常維護及擴大你的朋友圈 將會你的工作事半功倍。（深入到敵人內部，獲取一線資料。如： 以客戶身份參加認籌解籌） 4、發(fā)揮電話的功能進行調查、發(fā)揮電話的功能進行調查 事先準備好提問的內容提綱，在電話連線時能夠有條不紊地與對 方交流，并同時記錄。 市場調研的方法市場調研的方法 市場調查工作人員需注意事項市場調查工作人員需注意事項 1、市場調查人員的素質、市場調查人員的素質 好的心態(tài)（市場調查是一個學習的機會，是增長見識的過程， 是一份愉快的工作）； 認真、細致的態(tài)度； 吃苦耐勞的精神； 市場調查是集溝通、分析、總結于一體的工作市場調查是集溝通、分析、總結于一體的工作 2、讓人愿意與你交

56、談、讓人愿意與你交談 彬彬有禮 保持微笑 虛心傾聽 巧妙提問 收買人心（在小店略加消費） 市場調查工作人員需注意事項市場調查工作人員需注意事項 3、讓談話內容有實質意義、讓談話內容有實質意義 充實自身，讓對方尊重你的知識面，不隨便提供無效信息 評估被調查人交談內容的真實性 盡快切入主題 從對方口中探尋更多你想知曉的信息 市場調查工作人員需注意事項市場調查工作人員需注意事項 市場調研的工作程序市場調研的工作程序 1、確立調查目的、確立調查目的 明確你要獲取什么信息，得出什么結論。 2、確定調查范圍、確定調查范圍 包括調查主題、調查地域、被調查人。 3、確定調查方式、確定調查方式 包括問卷、訪談、

57、電話采訪、上門拜訪等形式。 4、確定調查人員、確定調查人員 明確調查人員，提前做好準備。 5、學習調查主題的相關知識、學習調查主題的相關知識 采用的調查工具（筆、筆記本、卷尺、太陽傘、防曬霜、休閑裝 、 地圖、相機、測距儀、錄音筆）、必備的調查提綱（提前備好，以防遺 漏）、表格； 了解不同的調查方法(步子丈量法、數(shù)地磚法、目測法等)； 掃街法、抽查法（畫地圖） 6、展開調查、展開調查 進入實質工作，有很多靈活性，隨時與組員溝通，及時調整工作 方法，力爭獲取有效信息。 市場調研的工作程序市場調研的工作程序 7、分析與研究、分析與研究 對調查工作進行分類、分析和總結。對調查工作進行分類、分析和總結

58、。 注意事項：及時整理調查數(shù)據(jù)，查漏補缺；每日一 清，減少工作量； 避免時間太長，有所遺忘。 8、提出報告、提出報告 根據(jù)不同的調查前提，提交對應的調查報告根據(jù)不同的調查前提，提交對應的調查報告 注意事項：報告一定有理有據(jù)，層次分明，結論要有支撐。 市場調研的工作程序市場調研的工作程序 市場調研的內容市場調研的內容 （1）不同商業(yè)形態(tài)的調研內容：）不同商業(yè)形態(tài)的調研內容： 社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè) 專業(yè)市場專業(yè)市場 大賣場大賣場 市場調研的內容市場調研的內容 （2）對于特定對象的調研內容：）對于特定對象的調研內容： 商圈商圈 人口人口 交通交通 人車流人車流 租金租金 特定業(yè)態(tài)特定業(yè)態(tài) 消費者問卷調查

59、消費者問卷調查 1.消費者問卷調查的意義消費者問卷調查的意義 2.消費者問卷的設計消費者問卷的設計 3.調查地點與目標人群確定調查地點與目標人群確定 4.禮品的選擇、購買與贈送禮品的選擇、購買與贈送 5.調查達成的技巧調查達成的技巧 6.數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析 商家訪談商家訪談 1.商家訪談的意義商家訪談的意義 2.商家訪談問卷制定商家訪談問卷制定 3.商家訪談對象范圍的確定商家訪談對象范圍的確定 4.訪談對象的聯(lián)系與約定訪談對象的聯(lián)系與約定 5.面談技巧與核心信息搜集面談技巧與核心信息搜集 6.訪談報告的撰寫訪談報告的撰寫 項目策劃定位項目策劃定位 （1） 項目分析：項目分析： 分析原則分

60、析原則 分析依據(jù)分析依據(jù) 分析方法分析方法 分析內容分析內容 項目策劃定位項目策劃定位 （2） 項目定位：項目定位： 項目定位的原則項目定位的原則 項目定位的依據(jù)項目定位的依據(jù) 項目定位的主要內容項目定位的主要內容 功能布局建議功能布局建議 租賃營銷方案建議租賃營銷方案建議 項目市場推廣建議項目市場推廣建議 其他主要工作內容其他主要工作內容 l 理論研究理論研究 案例研究案例研究 專題研究專題研究 l 與發(fā)展商的工作溝通與發(fā)展商的工作溝通 l 其他其他 本期培訓綱要本期培訓綱要 第一部分第一部分 商業(yè)地產策劃闡釋商業(yè)地產策劃闡釋 第二部分第二部分 策劃主要工作內容策劃主要工作內容 第三部分第三