上靜安動力國際企劃提案市場篇

1、在空間質(zhì)量方面，高檔樓盤在布局方面都較為合理，大廳大多方便通風(fēng)、采光，且動靜分明；在主、次臥室的設(shè)計上除了考慮具體的布局和朝向外，更考慮到了該層次業(yè)主的生活習(xí)慣和需求。此次調(diào)查樓盤中，房型大多集中在二房二廳、三房二廳和四房二廳三個房型，從下圖可以看出，三房兩廳所占比例最高，其次為二房二廳和四房兩廳。其中有兩個樓盤由于定位于小戶型公寓，因而戶型較小，分別是“國際金融家”，面積在50平方米；另一個是徐匯的“巴黎時韻”，面積從 24 57平方米不等建筑多層小高層高層10%30%60%毛坯全裝修毛坯與全裝修27%67%6%從上圖可以看出，在建筑規(guī)劃上，今年開盤的物業(yè)大多以高 層為主，占到了60 %。遠

2、遠超過采用多層的樓盤，即使小高層也只占到 30 %的份額。分析原因，主要是由于大部分高檔樓盤 地處市中心，受到土地、環(huán)境、建筑面積等多方面的制約，因 而只能以高層建筑來提高建筑面積和房型套數(shù)。在上海目前高 檔物業(yè)市場中，高層占據(jù)絕對地位。在此次調(diào)查的樓盤中，裝修房的推量也占到絕大多數(shù)（見下圖），共10個，占樓盤總數(shù)的67%，毛坯房占 27%。由此可見,隨著上海在2005 年全部推行全裝修房，高檔住宅的裝修房推出率也必將會領(lǐng)先于其他中低檔物業(yè)?？蛻魪纳蠄D不難發(fā)現(xiàn)，在購買滬上高檔物業(yè)的客戶群體中，本地人士占據(jù)了 46.5%的比例，其中本區(qū)域人士占18.55%。其次是外地人士，占28.5%。在客戶群

3、體中，還有一定數(shù)量的外籍人士，約占 10%的比例。在不少樓盤在統(tǒng)計中，也把外地人士和 外籍人士歸為一類，即外域群體，他們成為了此類物業(yè)客戶群的中堅力量，占到了購買總量53.5% ，超過一半?？梢?，每平方米 8000 元以上住宅的消費主體顯然以外來人士為主，上海 本地消費者的購買力相對不足已經(jīng)影響到高檔住宅市場的正常 消費。同時，調(diào)查也表明此類樓盤由于價格不菲，所以購買人 群絕大多數(shù)還是以自用為主，將購買目換定位于投資的僅占到 總客戶群的35%左右。價格8000 10000 元/M 210000 15000 元/M 215000 元 /M 233%60%7%上表顯示的是15個調(diào)查樓盤的售價情況，

4、從表中可以發(fā)現(xiàn)，每平方米售價在10000-15000元之間是此類物業(yè)的主流價位。其中，每平方米超過 15000 元價位的只有位于虹橋的“古北中央花園”，每平方米售價在15000-17000元之間。15個樓盤中“巴黎時韻”、“仁恒濱江園” 、“國際金融家”、“臨潼苑”、“香 梅花園”、“上海壹街區(qū)”等售價均在每平方米12000 元和每平方米13000 元左右，由此可見，每平方米10000-15000 元是上海目前高檔樓盤價格的主流區(qū)間。物業(yè)開發(fā)商管理國內(nèi)物業(yè)管理公司境外物業(yè)管理公司25%15%60%物管費3元/M 2以下物管費 3 5元/M 2物管費5元/M 2以上40%40%20%高檔住宅均強

5、調(diào)提供舒適的、具有星級標(biāo)準(zhǔn)的管理服務(wù)，很 多發(fā)展商邀請國內(nèi)外的名家做物業(yè)管理，在為業(yè)主解決日常生 活后顧之憂的同時，也在“面子上”和“附加功能”等方面做 足文章。此次調(diào)查的樓盤中，毫無例外地都采用了智能化建設(shè)， 推出了一系列的服務(wù)項目：如水、電、煤、物業(yè)管理等費用的 自動計量及電子支付系統(tǒng)，防火災(zāi)、防煤氣泄漏的自動報警系 統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)服務(wù)的應(yīng)用，監(jiān)視報警系統(tǒng)等。不少樓盤還推出了保 姆服務(wù)，如尊園就有代訂報刊雜志、預(yù)定叫車接送服務(wù)、空置 公寓管理、洗燙衣物服務(wù)等等。從上表可以看出，此次調(diào)查的十五個樓盤中，物業(yè)由開發(fā)商 自管的約占總數(shù)的 23% ，如“證大水木清華公寓” 、“仁恒濱江 園”等樓盤。委托

6、管理的樓盤則占到了總數(shù)的 77% ，其中，選 擇境外知名物業(yè)公司管理的樓盤約占總量的 62% ，如“國際金 融家”邀請香港戴德梁行物業(yè)公司管理、“尊園”邀請第一太平戴維斯進行管理等；選擇國內(nèi)物業(yè)管理公司管理的樓盤僅占總 量的 15% ，如“臨潼苑”邀請新外灘物業(yè)管理公司、 “景福苑” 邀請萬頃物業(yè)管理公司進行管理等， 值 得一提的是，在由國內(nèi)物管公司管理的樓盤中，新外灘管理過 “新外灘豪庭” ，有高檔盤的管理經(jīng)驗，而“景福苑”則是增邀 了第一太平戴維斯進行物業(yè)顧問。由此可以看出，國內(nèi)物業(yè)管 理公司無論在內(nèi)功還是外功上都還未達到高檔樓盤所需要的條 件和要求，在管理理念、管理方法上，國內(nèi)物業(yè)公司還

7、有存在 著明顯的差距。從此次調(diào)查樓盤的物業(yè)管理費看，每平方米從 1.6 8 元 / 月 不等。由上圖可看出，物業(yè)管理費用的主流在每平方米以下和每平方米 3-5 元 / 月兩個層次，而高于每平方米5 元 / 月的樓盤只占總量的 20 左右。此次調(diào)查中，以“巴黎時韻”收費最高，為每平方米 8 元 / 月（其為酒店式公寓） ，其他大多集 中在每平方米 3 元 / 月左右。如“景福苑”2.76 元 / 月、“金色維也納” 2.9-4.9 元 / 月、“思南路 88 號” 2.5-3.0 元 / 月、“尊園” 2.8-3.0 元 / 月。四、結(jié) 語從上海今年樓盤發(fā)展情況看，每平方米價格在 3000 70

8、00 元的住房是主體，長期以來占上海市場成交金額和成交面積的 80% 左右。高檔住宅雖然增幅較大，但由于物業(yè)的特殊性決定 了其不可能占有較大的市場比重，盡管如此，高檔樓盤對市場 價格的影響卻進一步加大，特別是自二季度以來，其價格指數(shù) 異軍突起，成為領(lǐng)漲價格段，升幅高達 5.18% 。而今年頭五個 月，上海樓市增量供應(yīng)也幾乎成為每平方米 8000 元 / 平方米以 上豪宅的舞臺。但自 5 月火爆銷售以后，市場高檔住宅熱有所 降溫。從總體看，上海房地產(chǎn)市場新建商品房供應(yīng)基本平衡， 但將開發(fā)定位瞄準(zhǔn)于高端市場的高檔住宅而言，供應(yīng)量的增加 將會擴大市場銷售的風(fēng)險，二季度后的高檔樓盤銷售“降溫” 可以看

9、成是一個信號。對有增無減的上市量，高檔樓盤的預(yù)售 情況不容樂觀。預(yù)計，下半年上海市場上市量會高于上半年， 而價位定于 8000 元 /平方米以上的樓盤比例也將有所提高，如 靜安第四季度就有大量的樓盤集中上市，其中高檔盤的比例較大，在如此眾多的高檔樓盤涌現(xiàn)的同時，需求卻相對增長乏力， 前景堪憂，也值得業(yè)內(nèi)人士關(guān)注。叁、靜安區(qū)域住宅市場分析一、靜安區(qū)（ 2002 年第三季度）市場數(shù)據(jù)分析2002 年第三季度靜安樓市的價格指數(shù)為 1198.29 點， 與上季相 比， 上 漲了 18.35 ，增幅為 1.55 ，其中多層價格指數(shù)為 1153.85 點， 與上季持平，高層價格指數(shù)為 1179.79 點，

10、與上季相比，上漲 了 17.93 點，增幅為 1.54% ，由于這一季多層住宅基本無交易 量，所以多層住宅價格指數(shù)仍保留了上季度數(shù)據(jù)，而以“國際 麗都城” 、“上海一街區(qū)”為代表的高層住宅以其地段優(yōu)勢和品 質(zhì)價值而熱銷，致使本季靜安區(qū)高層住宅價格指數(shù)走高。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 4 第三季度靜安批準(zhǔn)預(yù)售面積為10.98萬平方米，與上季度相比，增加 2.26 萬平方米，增幅達 50% ， 其中住宅面積約 6.71 萬平方米。本季以登記預(yù)售面積為6.08萬平方米， 與上季度相比， 則增加了 0.37 萬平方米， 增幅為 8% ， 其中以登記預(yù)售住宅成交面積為 4.68 萬平方米。 批準(zhǔn)預(yù)售與已 登記預(yù)

11、售面積之比為1 ：0.55 ，住宅批準(zhǔn)預(yù)售與已登記預(yù)售之比為 1 ：0.69 。從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，靜安本季已從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供大于求，而從住宅角度看，靜安區(qū)符合有效需求的供應(yīng) 仍比較緊張。國際麗都城開盤不到一個月，一期便全部售空。 由此可見，在供大于求的現(xiàn)象背后，實則已包括了區(qū)內(nèi)部分辦 公樓及其一定數(shù)量的市場難以接受的無效供應(yīng)，且此種狀況難望在短期內(nèi)有所好轉(zhuǎn)。本季已登記銷售面積為9.98萬平方米，比上季度減少了3.5萬平方米。本季度靜安區(qū)預(yù)售平均成交單價為每平方米7436米。二、靜安區(qū)發(fā)展規(guī)劃分析隨著靜安區(qū)舊改力度的加強，“南留北改”政策的進一步實施，區(qū)內(nèi)有多個地塊正在拆遷之中，且與少數(shù)地

12、塊已開始建造， 同時，靜安區(qū)還在江寧路等地段的舊改地塊內(nèi)規(guī)劃了大型綠地， 大大提升了靜安北部地區(qū)的環(huán)境品質(zhì)，這無疑大大增加了這些 板塊的附加值，吸引眾多的開發(fā)商和客戶的追捧。靜安區(qū)舊改 的加強為靜安年底明初的靜安樓市注入了活力。此外，鑒于靜安區(qū)走中高檔路線發(fā)展的特色，同時受市中心 土地稀缺等方面的制約，靜安的住宅仍將以高層為主，多層住 宅發(fā)展的空間將越發(fā)有限。從靜安區(qū)內(nèi)南北兩翼發(fā)展的情況看，南部靜安寺區(qū)域的改造工程以過半，其周邊的發(fā)展將以高檔辦 公樓和高檔住宅樓發(fā)展為主，建筑形態(tài)也將以高層為主，而區(qū) 內(nèi)北部的發(fā)展，隨著環(huán)境品質(zhì)的提升和蘇州河沿線改造的啟動，該區(qū)建設(shè)雙高區(qū)域的目標(biāo)也將得以順利實施

13、，在住宅發(fā)展中， 高層也將占據(jù)主導(dǎo)地位。三、2002年第三季度靜安區(qū)成交面積排行榜排名預(yù)售登記面積排行套數(shù)面積（M）1達安花園189套209462靜安華庭141套137243靜安河濱花園38套55344國際麗都城23套43265靜安康寓26套40006滬中新苑26套28387順德苑23套27788鴻力公寓16套22519新都城公寓12套135610怡景苑6套932銷售登記面積排行排名銷售登記面積排行套數(shù)面積（M）1鑫康苑124套146362宏安家園121套134493振陽靜安綠都59套72054嘉發(fā)大廈 B58套72005鴻鵠公寓60套67246天鼎花園45套53167銀華苑28套46758達

14、安花園48套45269靜安河濱花園30套427610智慧廣場2套3760四、區(qū)域市場產(chǎn)品分析1、在售個案建筑面積比較表:說明；由上圖可以看出，目前靜安區(qū)內(nèi)在售個案總建面積有明顯的兩極分化趨勢。20萬平方米以上的物業(yè)總計三個，占總量的37.5% 。10萬平方米 一20萬平方米的物業(yè)僅一個，占12.5% 。5萬平方米以下的占50.0%，共有 4個今年靜安區(qū)最大的改造項目“靜安楓景”，規(guī)劃總建筑面積40萬平方米， 是區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大的個案，也是項目今后最有力的競爭者。同濟佳苑、康寧雅庭、自由自宅三例小型個案中，康寧雅苑 是獨棟住宅，其余均是爛尾樓改造的單身公寓項目，建筑面 積低與5萬平方米在情理之中。

15、2、在售個案基地面積比較表:自由自宅4500口條形圖1 Z : I明：最大的個案靜安楓景占地面積10萬平方米。是區(qū)域中基地面積最大的。5 10萬平方米個案 2個。5萬平方米以下的5個，占據(jù)總量的62.5% 。擁有明顯的主導(dǎo)地位。盡管建筑面積20萬平方米的以上的個案占總量的37.5%但基地面積目前均未超過10萬平方米，由此可見全區(qū)域土地的稀缺性明顯。3、在售個案個案容積比較表說明：同濟佳苑屬獨棟爛尾樓盤，是區(qū)域的特例。本報告認(rèn)為其不具有代表意義。普遍的高容積是上海幾個中心城區(qū)所共有的特性，靜安區(qū)作為中心城區(qū)之一也不能例外容積率主要分布在3.5 4之間，也從另一個側(cè)面說明，從區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)看，

16、高層已成為區(qū)域市場的主打。多層、小高層已淡出人們的視線。4、在售個案綠化率對比表：明: 單身公寓和獨棟的住宅項目幾乎沒有綠化，與本項目沒有可比性，所以忽略不計。而在其余的競爭個案中，雖基地面積小，容積高，但開發(fā)商 都能利用有限的空間，聘請專業(yè)景觀設(shè)計公司，盡可能地提高綠化率，總體水平尚可。綠化率均在40%以上。最高的上海一街區(qū)， 綠化率高達 51%，其次為靜安楓景，綠化率50%，在同類產(chǎn)品中較為少見。5、在售個案價格比較表：說明:2002年三季度靜安區(qū)主力單價和主力總價雙雙上揚，但主力單套面積合理回縮，顯示出區(qū)域客戶在樓市價位走高的背景下，對戶型選擇歸與理性。8000 元/平方米以下的樓盤在區(qū)

17、域中已無蹤影。區(qū)域最低價8650 元/平方米，為康寧雅苑（毛坯），國際麗都城 16000元/平方米，但其裝修費用達3000元/平方米。價位主力峰值集中在9000 11000 元/平方米。整體市場高價位的區(qū)域特性表露無疑。單套主力總價為100萬一150萬/套6、在售個案去化情況分析案 名去化情況靜安楓景現(xiàn)推出其一期5棟中新閘路、常德路路口的兩棟，去化情 況良好，只剩余5層以下的少量房源。國際麗都城一期開發(fā)1棟咼層，3棟小咼層。一號樓已全部售完，2 號樓開始預(yù)疋。本案屬于咼價未樓盤，受總價影響，客源 面相對狹窄，去化速率不是很咼，每月能保持穩(wěn)定的銷售 量。中凱城市之光在開發(fā)商強有力的廣告促進下，經(jīng)

18、過了較長的一段時間后， 一期已完成銷售。即將推出的二期在近期開始接受預(yù)定。上海壹街區(qū)銷售周期較長。目前一期只有少量余房，年底二期面市。暢園房型面積較大，總價高，周邊小環(huán)境嘈雜，制約銷售，去化率60%。同濟佳苑規(guī)劃及價格沒有最終確定，預(yù)計 2003年1月開始預(yù)定?？祵幯磐ルm整體品質(zhì)不高，但其價格在區(qū)域中屬于最低，又有有利地理位置的支撐，銷售形勢喜人，108平方米的兩房已基本去化完畢。總量6成左右已去化完畢。自由自宅運用了空間的自由分割，一經(jīng)面市，受到了區(qū)域消費者的 關(guān)注，預(yù)定情況較為理想。說明:經(jīng)以上分析明顯的可以看出，區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品依托得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢、生活設(shè)施的優(yōu)勢等先天條件，加上自身的優(yōu)勢

19、（如產(chǎn)品規(guī)劃、營銷企劃等）各自都創(chuàng)造了較為優(yōu)秀的銷售成績。銷售形勢喜人。7、區(qū)域客源客層分析圖：說明：在上海購買 7000元/平方米以上的高價位樓盤中，區(qū)域客源分布如下：18.55% 的本區(qū)域人士，熟悉生活環(huán)境，已在區(qū)域內(nèi)居住了很多年，不愿離開，因舊房拆遷需購房，依舊選擇在區(qū)域內(nèi)居 住。28.5%的外地人士，在上海打拼多年，事業(yè)有成，喜歡繁華都市，在市中心區(qū)域居住有溶入上海的感覺或作為一種投資。25%的外籍人士需要距離工作地點近交通方便而選擇在本區(qū)域居住 27.95% 的周邊區(qū)域受區(qū)域內(nèi)各種便利條件的吸引而遷居靜 安。8、重點個案優(yōu)劣勢分析案名分析靜安楓景優(yōu)勢推案時機把握好，總體規(guī)劃不錯，生活

20、便利，開發(fā)商具 實力。50%的綠化率。劣勢道路狹窄、擁擠影響出行。噪音，廢氣污染不可避免。優(yōu)勢價格低是其取大的優(yōu)勢所在，對面待建的 3萬平方米綠 地吸引了眾多消費者。康寧雅苑劣勢規(guī)模小，無綠化。同濟佳苑優(yōu)勢預(yù)計售價8650元/平方米，與區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品相比定價 較低。劣勢總17層，4梯30戶過于擁擠。自由自宅優(yōu)勢商豕運用空間的自由分隔，擴大了使用面積。劣勢爛尾改造項目總23層，3梯14戶，電梯數(shù)量明顯不足。國際麗都優(yōu)勢規(guī)劃水平高，國際生活氛圍濃厚。即將推出的二期采用城3000元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)，又是區(qū)域樓市的一個亮點。劣勢高容積，總價高，影響去化。上海壹街優(yōu)勢地理位置極其優(yōu)越，51%的高綠化率

21、，在區(qū)域產(chǎn)品是較區(qū)為少見。劣勢周邊交通擁擠，車流量大，有噪音污染。暢園優(yōu)勢軌道交通近在咫尺，方便業(yè)主出行，外立面設(shè)計較為現(xiàn) 代，醒目。劣勢四周小環(huán)境差，交通擁擠，車輛排放尾氣對空氣污染大。9、在售物業(yè)面積配比分析一房面積(m2)30 4040 5050 6060 70合計戶數(shù)(套)19219232296802二房面積(m2)90 100100110110 120120 130130 140合計戶數(shù)(套)/24172108/304三房面積(m2)120 130130 140140 150150 160160 170合計戶數(shù)(套)54344804884610四房&復(fù)式面積(m2)170 180200合計戶數(shù)(套)303464說明：以上數(shù)據(jù)是選取了本案周邊競爭樓盤包括靜安楓景、康寧雅庭、等樓盤。采樣戶數(shù)共1780 戶。其中，一房總共為 802戶，占總戶數(shù)的45.06% ;二房總共為304戶，占總戶數(shù)的 17.08%；三房共為 610 戶，占總戶3.60%數(shù)的34.26%;四房及復(fù)式為64戶，占總戶數(shù)的 區(qū)域內(nèi)一房的比例占到了總量的近半數(shù)，主要是近期單身公 寓在區(qū)域市場的推案量較大的原因，預(yù)期當(dāng)