廣佛新世界都市綜合體項(xiàng)目定位演繹及方向（146頁）

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010 本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。 廣佛新世界都市綜合體項(xiàng)目定位演繹及廣佛新世界都市綜合體項(xiàng)目定位演繹及 方向方向 深圳中原地產(chǎn)代理有限公司 FoShan.04.2011 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2011 項(xiàng)目認(rèn)知及價(jià)值挖掘項(xiàng)目認(rèn)知及價(jià)值挖掘 頂級(jí)豪宅訴求點(diǎn)頂級(jí)豪宅訴求點(diǎn) 項(xiàng)目客戶成長(zhǎng)體系項(xiàng)目客戶成長(zhǎng)體系 競(jìng)爭(zhēng)力：打造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力競(jìng)爭(zhēng)力：打造

2、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目定位及演繹項(xiàng)目定位及演繹 營(yíng)銷力：項(xiàng)目營(yíng)銷策略營(yíng)銷力：項(xiàng)目營(yíng)銷策略 整體營(yíng)銷策略整體營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行策略銷售執(zhí)行策略 本次匯報(bào)方案架構(gòu)本次匯報(bào)方案架構(gòu) 保障力：項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)及資源整合保障力：項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)及資源整合 Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2011 Part 3 項(xiàng)目基本情況 Part 1 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2011 項(xiàng)目用地背景項(xiàng)目用地背景：項(xiàng)目規(guī)劃用地為原南海項(xiàng)目規(guī)劃用地為原南?！按蠛坪燃賲^(qū)大浩湖度假區(qū)” 用地范

3、圍，其內(nèi)部的高爾夫球場(chǎng)也是佛山最早的高爾夫球用地范圍，其內(nèi)部的高爾夫球場(chǎng)也是佛山最早的高爾夫球 場(chǎng)之一場(chǎng)之一 大浩湖高爾夫球場(chǎng)（大浩湖高爾夫球場(chǎng)（1818洞）洞）：由美國(guó)經(jīng)驗(yàn)大師甫羅士設(shè)計(jì)，是美式球 場(chǎng)之精華保留和蘇格蘭傳統(tǒng)鄉(xiāng)村情調(diào)提升下的悉心杰作。以美式高水 平球場(chǎng)特點(diǎn)結(jié)合本區(qū)之地貌特色，創(chuàng)造性地設(shè)計(jì)出意念性球場(chǎng)。球場(chǎng) 根據(jù)現(xiàn)有的自然地形和地勢(shì)特點(diǎn)來設(shè)計(jì)，同時(shí)廣泛地引入熱帶植物， 令球場(chǎng)的獨(dú)特風(fēng)格和大浩湖度假區(qū)的景色相映生輝。球場(chǎng)全年均可使 用，提供給人們的是在世界上最好的球場(chǎng)里才具備的多樣特色：有趣 的曲折球道，高低起伏的球道，景致優(yōu)美的水塘和充滿挑戰(zhàn)性的沙坑 和果嶺。 大浩湖公園大浩湖公

4、園：位于南海大瀝區(qū)西部大浩湖度假區(qū)內(nèi)，占地逾20萬平方 米，以水而勝，湖面面積200畝。 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2011 廣佛新世界都市綜合體廣佛新世界都市綜合體：規(guī)劃面積規(guī)劃面積4500畝，計(jì)劃分八至十畝，計(jì)劃分八至十 年建成集地產(chǎn)、商貿(mào)和休閑為一體的綜合服務(wù)區(qū)，可容納年建成集地產(chǎn)、商貿(mào)和休閑為一體的綜合服務(wù)區(qū)，可容納2.5 萬人口萬人口 廣佛新世界都市綜合體位于大瀝鎮(zhèn)西部嫩茶村附近，處在大瀝和 獅山之間的組團(tuán)綠帶上，其得天獨(dú)厚的原生態(tài)自然環(huán)境具有唯一性和 不可復(fù)制性。項(xiàng)目規(guī)劃面積 302公頃（約4500畝），由

5、新世界地產(chǎn)與 大瀝鎮(zhèn)政府合作，計(jì)劃分8-10年，投資100億元，在該區(qū)域建成一個(gè) 容納2.5萬居民，集地產(chǎn)、商貿(mào)和休閑為一體的綜合服務(wù)區(qū)。 項(xiàng)目開發(fā)商試圖依托此建立一個(gè)輻射廣佛的高檔社區(qū)，規(guī)劃在北 部建立高層公寓，中部保留大浩湖景區(qū)的同時(shí)建立低密度別墅，南部 建成高爾夫區(qū)域（按照PGA錦標(biāo)賽標(biāo)準(zhǔn)），并將“保持原有生態(tài)”。 基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 占地面積： 3000015平方米 建筑面積： 1180000平方米 開 發(fā) 商： 新世界中國(guó)地產(chǎn) 總 戶 數(shù)： 約8000戶 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2011 工程進(jìn)度工程進(jìn)

6、度：目前高爾夫球場(chǎng)正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)今年目前高爾夫球場(chǎng)正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)今年7、8月月 可正式對(duì)外營(yíng)業(yè)；一期銷售中心、會(huì)所、首批別墅樣板間可正式對(duì)外營(yíng)業(yè)；一期銷售中心、會(huì)所、首批別墅樣板間 正在修建正在修建 廣佛新世界都市綜合體首期將進(jìn)行原 球會(huì)及體育設(shè)施的升級(jí)改選、環(huán)境整治及 配套設(shè)施建設(shè)，首期健康生態(tài)社區(qū)將發(fā)展 近40萬平方米的中、低密度住宅，高爾夫 球場(chǎng)體育發(fā)展項(xiàng)目計(jì)劃在2011年下半年投 入使用。 項(xiàng)目首期開發(fā) 一期銷售中心（3F，6159 ） 會(huì)所 別墅樣板間（4棟8套，6082）27洞高爾夫球場(chǎng) Code of this report | 7 Copyright Centaline G

7、roup, 2011 內(nèi)部環(huán)境內(nèi)部環(huán)境：未來開發(fā)建設(shè)將保留其良好的未來開發(fā)建設(shè)將保留其良好的“原生態(tài)自然環(huán)原生態(tài)自然環(huán) 境境”，并在原基礎(chǔ)上擴(kuò)建大浩湖，形成，并在原基礎(chǔ)上擴(kuò)建大浩湖，形成“一主湖連接多小一主湖連接多小 湖湖”水景格局水景格局 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2011 項(xiàng)目周邊項(xiàng)目周邊：外部環(huán)境有待改善，目前主要為村莊外部環(huán)境有待改善，目前主要為村莊 / 農(nóng)田農(nóng)田 / 廠房以及滿足日常生活需要的小超市；在售房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H廠房以及滿足日常生活需要的小超市；在售房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H 一個(gè)一個(gè) 嫩茶北村農(nóng)田超市 廣東舞蹈/粵劇

8、學(xué)院工廠勁嘉金棕櫚灣 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2011 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理 Part 2 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2011 西南組團(tuán) 西江組團(tuán) 獅山組團(tuán) 九江龍江組團(tuán) 中心組團(tuán) 大瀝組團(tuán) 大良容桂組團(tuán) 廣州市 區(qū)位價(jià)值：區(qū)位價(jià)值：項(xiàng)目位于廣佛中心區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯項(xiàng)目位于廣佛中心區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 佛山市是珠三角城市群 的重要組成部分，是廣 東省的粵西門戶； 項(xiàng)目處于大瀝組團(tuán)和獅 山組團(tuán)之間，且是未來 珠三角城市群的核心位 置； 隨著廣州西移進(jìn)程

9、不斷 加快，這一核心區(qū)位價(jià) 值將逐漸體現(xiàn)出來。 一小時(shí)經(jīng)濟(jì) 圈 Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2011 交通價(jià)值（交通價(jià)值（1/2）：）：佛山市完善的佛山市完善的 城際交通體系聯(lián)動(dòng)了周邊城市，城際交通體系聯(lián)動(dòng)了周邊城市， 項(xiàng)目交通便捷性優(yōu)勢(shì)明顯項(xiàng)目交通便捷性優(yōu)勢(shì)明顯 佛山已逐步形成了完善的水, 陸,空的立體交通網(wǎng)絡(luò)廣佛, 佛開，廣三高速公路在佛山 交匯廣三鐵路與三茂鐵路 貫通全市； 客運(yùn)火車從佛山直通香港九 龍.全市設(shè)有個(gè)海關(guān)，擁有 個(gè)對(duì)外口岸，其中客運(yùn) 口岸4個(gè)，集裝箱碼頭個(gè)， 每天有多班客貨輪往返香港； 城市軌道交通

10、的建設(shè)，將加 大城市之間的聯(lián)系 同時(shí)，佛山投入使用億 元人民幣建造“五縱九橫兩 環(huán)”交通網(wǎng)絡(luò)正全面鋪開， 將全市各區(qū)聯(lián)成一體。 本項(xiàng)本項(xiàng) 目目 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2011 交通價(jià)值（交通價(jià)值（2/2）：）：佛山市完善佛山市完善 的空運(yùn)交通和水運(yùn)交通有利于吸的空運(yùn)交通和水運(yùn)交通有利于吸 納外地客戶，同時(shí)增強(qiáng)本地客戶納外地客戶，同時(shí)增強(qiáng)本地客戶 出行的便捷性出行的便捷性 佛山機(jī)場(chǎng)已于2009年10月 復(fù)航，機(jī)場(chǎng)原為小型軍用為 主，本次復(fù)航將以民用為主， 與廣州白云機(jī)場(chǎng)形成互補(bǔ)， 目前僅有北京航線； 廣州白云機(jī)場(chǎng)距

11、項(xiàng)目約25 分鐘車程； 平洲港距離項(xiàng)目約30分鐘 車程； Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2011 規(guī)模價(jià)值：規(guī)模價(jià)值：項(xiàng)目占地面積項(xiàng)目占地面積300萬萬 ，有利于規(guī)劃，為打造頂級(jí)物，有利于規(guī)劃，為打造頂級(jí)物 業(yè)組合奠定了基礎(chǔ)業(yè)組合奠定了基礎(chǔ) 基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地面積： 3000015平方米 建筑面積： 1180000平方米 開 發(fā) 商： 新世界中國(guó)地產(chǎn) 總 戶 數(shù)： 約8000戶 Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2011 景觀價(jià)值：景觀價(jià)值：項(xiàng)目原屬于

12、大浩湖項(xiàng)目原屬于大浩湖 度假景區(qū)用地，項(xiàng)目?jī)?nèi)外自然度假景區(qū)用地，項(xiàng)目?jī)?nèi)外自然 資源豐富資源豐富 云東海 三水北部生態(tài)區(qū) 珠外環(huán) 珠二環(huán) 南國(guó)桃園 珠一環(huán) 陳村 西樵山 高明中西部生態(tài)區(qū) 內(nèi)部自然資源：內(nèi)部自然資源： 水系景觀 高爾夫綠地 大規(guī)模園林景觀 外部自然資源：外部自然資源： 南國(guó)桃園、陳村 等 大瀝組團(tuán)和獅山 組團(tuán)綠化帶 大浩湖度假村 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2011 景觀價(jià)值深度挖掘景觀價(jià)值深度挖掘生態(tài)環(huán)境：生態(tài)環(huán)境：保持基地的生態(tài)環(huán)境，開展水保持基地的生態(tài)環(huán)境，開展水 系規(guī)劃和林相復(fù)育，建成居住社區(qū)內(nèi)罕

13、見的大型活水公園和綠系規(guī)劃和林相復(fù)育，建成居住社區(qū)內(nèi)罕見的大型活水公園和綠 道系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展道系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展 Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2011 濱水文化：濱水文化：濱水文化景觀標(biāo)識(shí)，濱水文化景觀標(biāo)識(shí)， 貫穿整個(gè)項(xiàng)目，賦予項(xiàng)目濱水文貫穿整個(gè)項(xiàng)目，賦予項(xiàng)目濱水文 化底蘊(yùn)化底蘊(yùn) 緣于水而生成的文化， 也即人類對(duì)水資源本身 的認(rèn)識(shí)、利用和因有水 資源而創(chuàng)造出來的精神 的、行為的、社會(huì)的和 物質(zhì)的文明生活內(nèi)涵。 濱水文化的本質(zhì)，就是 人類與水的互動(dòng)關(guān)系及 其產(chǎn)物。 濱水文化標(biāo)識(shí)，展示大 皓湖片區(qū)濱水文化發(fā)展 歷程

14、，以及歷史演變， 更好的詮釋項(xiàng)目的現(xiàn)狀 與未來 Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2011 景觀小品設(shè)置：景觀小品設(shè)置： 通過眾多與項(xiàng)目特 色主題相關(guān)的景觀 小品的設(shè)置，使親 水休閑廣場(chǎng)與項(xiàng)目 整體有機(jī)融合； 通過各式景觀小品 的設(shè)置，突出了親 水休閑廣場(chǎng)的特色， 增加了可游樂性； 本項(xiàng)目發(fā)力點(diǎn)：本項(xiàng)目發(fā)力點(diǎn)： 采用現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的風(fēng) 格修建親水休閑廣 場(chǎng)，讓人們可以在 清新的氛圍中，悠 然岸邊、自由穿行， 傾聽水聲、鳥聲、 風(fēng)聲，使身心得到 極大的放松，可以 和大自然的懷抱親 密接觸； 放大水系資源（放大水系資源（1/21/2）

15、：）：沿水系修建濱湖休閑廣場(chǎng)，提供業(yè)主沿水系修建濱湖休閑廣場(chǎng)，提供業(yè)主 的游玩之地，設(shè)立特色主題的建筑藝術(shù)小品的游玩之地，設(shè)立特色主題的建筑藝術(shù)小品 Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2011 放大水系資源（放大水系資源（2/22/2） ：沿水系修建濕地公園，突出項(xiàng)目的沿水系修建濕地公園，突出項(xiàng)目的 健康居住主題，且濕地公園應(yīng)與親水休閑廣場(chǎng)進(jìn)行有機(jī)的銜健康居住主題，且濕地公園應(yīng)與親水休閑廣場(chǎng)進(jìn)行有機(jī)的銜 接接 通過亭臺(tái)、棧道等的修建使親水休閑廣場(chǎng)與濕地公園形成有機(jī)的通過亭臺(tái)、棧道等的修建使親水休閑廣場(chǎng)與濕地公園形成有機(jī)的 銜

16、接銜接 Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2011 golf價(jià)值：價(jià)值：項(xiàng)目?jī)?nèi)部高爾夫球場(chǎng)是佛山最早的高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部高爾夫球場(chǎng)是佛山最早的高爾夫球場(chǎng) 之一，具有一定的市場(chǎng)影響力之一，具有一定的市場(chǎng)影響力 大浩湖高爾夫球場(chǎng)（大浩湖高爾夫球場(chǎng)（1818洞）洞）：由美國(guó)經(jīng)驗(yàn)大師甫羅士設(shè)計(jì)，是美式球場(chǎng)之精華保留和 蘇格蘭傳統(tǒng)鄉(xiāng)村情調(diào)提升下的悉心杰作；球場(chǎng)全年均可使用，提供給人們的是在世界 上最好的球場(chǎng)里才具備的多樣特色：有趣的曲折球道，高低起伏的球道，景致優(yōu)美的 水塘和充滿挑戰(zhàn)性的沙坑和果嶺; Code of this repo

17、rt | 20 Copyright Centaline Group, 2011 高爾夫住宅價(jià)值挖掘：高爾夫住宅價(jià)值挖掘：以以“國(guó)際國(guó)際 旅游休閑度假旅游休閑度假” 高度，高度，“私人宮私人宮 殿，私人會(huì)所，私人酒店殿，私人會(huì)所，私人酒店”為基為基 礎(chǔ)，樹立高檔礎(chǔ)，樹立高檔“度假大墅度假大墅”形象形象 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 佛山正在逐步地形成國(guó)際化的旅游度假運(yùn)作模式，目前市場(chǎng)主要還是以原始資源優(yōu)勢(shì) 競(jìng)爭(zhēng)為主， 本項(xiàng)目地處大皓湖旅游度假區(qū)，該地區(qū)是佛山重點(diǎn)發(fā)展的原生態(tài)旅游區(qū) 域，在區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目還未集中爆發(fā)的形式下，有著較好的市場(chǎng)機(jī)遇和潛力空間。 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 別墅坐落在并不開放經(jīng)營(yíng)的高爾夫球場(chǎng)內(nèi)

18、，為了保持別墅的私密性，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上應(yīng) 最大化考慮別墅的綜合使用功能完善和齊全，如商務(wù)用途、居住用途，招待用途、娛 樂、休閑，運(yùn)動(dòng)配套設(shè)施和場(chǎng)地等功能配套的銜接。 客戶定位客戶定位 商業(yè)、企業(yè)用戶將是大別墅的主流客戶；國(guó)際旅游中長(zhǎng)期度假客戶、國(guó)內(nèi)品牌知名企 業(yè)的老板、職業(yè)經(jīng)理人，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士等客戶圈層，其他富裕階層，投資客戶。 別墅檔次定位：國(guó)際旅游休閑度假名鎮(zhèn)別墅檔次定位：國(guó)際旅游休閑度假名鎮(zhèn) 中國(guó)第一中國(guó)第一“私人宮殿私人宮殿”度假地體驗(yàn)別墅群落度假地體驗(yàn)別墅群落 高爾夫高爾夫“鄉(xiāng)野風(fēng)情大墅鄉(xiāng)野風(fēng)情大墅” Code of this report | 21 Copyright Cental

19、ine Group, 2011 廣佛新世界高爾夫球場(chǎng)由澳大利亞設(shè)計(jì)師托尼.凱示莫設(shè)計(jì)，18 洞國(guó)際性錦標(biāo)賽球場(chǎng)，占地面積約75萬平方米，標(biāo)準(zhǔn)桿72桿，長(zhǎng)度 約7555碼。 球場(chǎng)設(shè)計(jì)充分尊重球場(chǎng)原有的自然風(fēng)貌，結(jié)合現(xiàn)狀通過景觀的 介入將球場(chǎng)的美觀擴(kuò)大化。喬木下增加灌木作為底層，豐富縱向空 間層次，將球道、沙坑和GTB與景觀的完美結(jié)合，打造具有森林草 場(chǎng)風(fēng)格的球場(chǎng)。 高爾夫球項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘：高爾夫球項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘：國(guó)際型頂級(jí)高爾夫球會(huì)和新概念的高國(guó)際型頂級(jí)高爾夫球會(huì)和新概念的高 球?qū)W校，傳承佛山的高爾夫文化球?qū)W校，傳承佛山的高爾夫文化 Code of this report | 22 Copyrigh

20、t Centaline Group, 2011 高球教育養(yǎng)生地：私享疆域，私人宮殿休閑度假生活體驗(yàn) Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2011 配套價(jià)值：配套價(jià)值：項(xiàng)目由于頂級(jí)的教育項(xiàng)目由于頂級(jí)的教育 設(shè)施、社區(qū)配套、商業(yè)配套以及設(shè)施、社區(qū)配套、商業(yè)配套以及 社交平臺(tái)、運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施等社交平臺(tái)、運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施等 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2011 品牌價(jià)值：品牌價(jià)值：知名的香港房地產(chǎn)開知名的香港房地產(chǎn)開 發(fā)商，擁有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)發(fā)商，擁有豐富的房地

21、產(chǎn)開發(fā)經(jīng) 驗(yàn)及強(qiáng)勢(shì)的綜合體開發(fā)運(yùn)營(yíng)實(shí)力驗(yàn)及強(qiáng)勢(shì)的綜合體開發(fā)運(yùn)營(yíng)實(shí)力 新世界地產(chǎn)新世界地產(chǎn) 的品牌優(yōu)勢(shì)的品牌優(yōu)勢(shì) 新世界地產(chǎn)新世界地產(chǎn) 擁有雄厚資金擁有雄厚資金 新世界地產(chǎn)開發(fā)過新世界地產(chǎn)開發(fā)過 眾多樓盤具有經(jīng)驗(yàn)眾多樓盤具有經(jīng)驗(yàn) Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2011 項(xiàng)目?jī)r(jià)值小結(jié)：項(xiàng)目?jī)r(jià)值小結(jié)：項(xiàng)目核心價(jià)值為項(xiàng)目核心價(jià)值為 城市規(guī)劃價(jià)值、資源價(jià)值、規(guī)模城市規(guī)劃價(jià)值、資源價(jià)值、規(guī)模 價(jià)值及開發(fā)商品牌價(jià)值價(jià)值及開發(fā)商品牌價(jià)值 規(guī)模價(jià)值規(guī)模價(jià)值 規(guī)模價(jià)值無可比擬，本項(xiàng) 目總體規(guī)模為4500畝，有利 于產(chǎn)品打造。 超大規(guī)模有利于

22、項(xiàng)目的形 象及品牌的奠定。 城市規(guī)劃價(jià)值城市規(guī)劃價(jià)值 項(xiàng)目處于廣佛中心區(qū)，擁 有黃金地段價(jià)值。 廣佛同城化，項(xiàng)目周邊交 通便利，交通價(jià)值凸顯。 新世界品牌價(jià)新世界品牌價(jià) 值值 香港新世界頂級(jí)開發(fā)商品 牌形象。 豪宅品牌明星代表。 資源價(jià)值資源價(jià)值 擁有高爾夫資源，水系景 觀及大規(guī)模園林景觀，較其 他項(xiàng)目更為強(qiáng)勢(shì)。 緊依佛山大浩湖，盡享自 然景觀及城市景觀資源。 項(xiàng)目核心競(jìng)項(xiàng)目核心競(jìng) 爭(zhēng)價(jià)值挖掘爭(zhēng)價(jià)值挖掘 Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2011 價(jià)值排序：價(jià)值排序：中原根據(jù)對(duì)各個(gè)價(jià)值中原根據(jù)對(duì)各個(gè)價(jià)值 的梳理，得出本項(xiàng)目最

23、聚核心競(jìng)的梳理，得出本項(xiàng)目最聚核心競(jìng) 爭(zhēng)力的兩大價(jià)值分別為規(guī)模價(jià)值爭(zhēng)力的兩大價(jià)值分別為規(guī)模價(jià)值 和資源價(jià)值和資源價(jià)值 區(qū)域規(guī)劃價(jià)區(qū)域規(guī)劃價(jià) 值值 品牌價(jià)值品牌價(jià)值資源價(jià)值規(guī)模價(jià)值 擁有豐富的擁有豐富的 地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng) 驗(yàn)的香港筑驗(yàn)的香港筑 宅專家。宅專家。 擁有高爾夫資源、擁有高爾夫資源、 水系景觀與大規(guī)水系景觀與大規(guī) 模園林景觀，景模園林景觀，景 觀資源的價(jià)值不觀資源的價(jià)值不 言而喻言而喻 廣佛區(qū)域內(nèi)，乃至華廣佛區(qū)域內(nèi)，乃至華 南甚至全國(guó)，超大規(guī)南甚至全國(guó)，超大規(guī) 模、高爾夫頂級(jí)物業(yè)。模、高爾夫頂級(jí)物業(yè)。 本項(xiàng)目位于本項(xiàng)目位于 廣佛區(qū)域中廣佛區(qū)域中 心位置心位置 Code of thi

24、s report | 27 Copyright Centaline Group, 2011 4 4 3 3 2 2 1 1項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目定位及演繹項(xiàng)目定位及演繹 大盤開發(fā)規(guī)律大盤開發(fā)規(guī)律 客戶成長(zhǎng)價(jià)值客戶成長(zhǎng)價(jià)值 5 5營(yíng)銷體系建立營(yíng)銷體系建立 Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2011 項(xiàng)目整體定位 Part 1 Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2011 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 價(jià)價(jià) 值值 體體 系系 城市規(guī)劃價(jià)值城市規(guī)劃價(jià)值：廣佛同城將化，將南

25、海區(qū)推向城市的新一極；佛 山城市重心南移，南海區(qū)域被規(guī)劃為廣佛未來的中心區(qū)域。 交通規(guī)劃價(jià)值：交通規(guī)劃價(jià)值：項(xiàng)目周邊有多條主、次干道，四通八達(dá)的公路網(wǎng) 絡(luò)將承載大負(fù)荷的公交系統(tǒng)，服務(wù)客運(yùn)及貨運(yùn)的鐵路系統(tǒng)，貫穿 大瀝新城連接廣州市的地鐵輕軌，幾步之遙的佛山機(jī)場(chǎng)構(gòu)筑了多 方式的立體化交通體系。 景觀及配套價(jià)值：景觀及配套價(jià)值：緊臨佛山大浩湖盡享城市景觀資源，項(xiàng)目?jī)?nèi)擁 有大規(guī)模的園林景觀、運(yùn)動(dòng)休閑配套及大規(guī)模的高爾夫球場(chǎng)。 規(guī)模價(jià)值：規(guī)模價(jià)值：項(xiàng)目面積為4500畝，龐大規(guī)模項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目的形象展 示做好奠基，頂級(jí)物業(yè)組合將放大項(xiàng)目規(guī)模價(jià)值。 開發(fā)商品牌價(jià)值：開發(fā)商品牌價(jià)值：新世界在香港有極好的聲譽(yù)，擁

26、有豐富的房地 產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，憑其實(shí)力與經(jīng)驗(yàn)即將打造全華南乃至全國(guó)又一頂端 豪宅示范區(qū)。 集地段、資源、品牌、規(guī)模于一身集地段、資源、品牌、規(guī)模于一身 含頂級(jí)住宅含頂級(jí)住宅、頂級(jí)運(yùn)動(dòng)休閑配套、頂級(jí)、頂級(jí)運(yùn)動(dòng)休閑配套、頂級(jí)商業(yè)和酒店為一體商業(yè)和酒店為一體 資源系、多維度、資源系、多維度、 區(qū)域地標(biāo)價(jià)值聚合體區(qū)域地標(biāo)價(jià)值聚合體 廣佛區(qū)域頂級(jí)豪宅的領(lǐng)導(dǎo)者！廣佛區(qū)域頂級(jí)豪宅的領(lǐng)導(dǎo)者！ 整體定位思考（整體定位思考（1/21/2）：）：項(xiàng)目應(yīng)考慮廣佛未來長(zhǎng)期城市發(fā)展項(xiàng)目應(yīng)考慮廣佛未來長(zhǎng)期城市發(fā)展 和變化，立足華南區(qū)域，打造廣佛區(qū)域頂級(jí)豪宅的領(lǐng)導(dǎo)者和變化，立足華南區(qū)域，打造廣佛區(qū)域頂級(jí)豪宅的領(lǐng)導(dǎo)者 Code o

27、f this report | 30 Copyright Centaline Group, 2011 整體定位思考（整體定位思考（2/2） ：我們的我們的 定位須體現(xiàn)以下六點(diǎn)定位須體現(xiàn)以下六點(diǎn) 是國(guó)際級(jí)的是國(guó)際級(jí)的 是具有標(biāo)志性的是具有標(biāo)志性的 是區(qū)域的價(jià)值高點(diǎn)是區(qū)域的價(jià)值高點(diǎn) 是有強(qiáng)烈城市意向的是有強(qiáng)烈城市意向的 是可以引領(lǐng)市場(chǎng)的是可以引領(lǐng)市場(chǎng)的 是可實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展是可實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展 的的 立足廣佛、面向華南、走向世界立足廣佛、面向華南、走向世界 能代表新時(shí)代的南中國(guó)，區(qū)域中的能代表新時(shí)代的南中國(guó)，區(qū)域中的 “形象形象” 實(shí)現(xiàn)價(jià)值高于廣佛其它區(qū)域?qū)崿F(xiàn)價(jià)值高于廣佛其它區(qū)域 可辯識(shí)，明顯區(qū)別與其

28、它區(qū)域可辯識(shí)，明顯區(qū)別與其它區(qū)域 拉開與其他項(xiàng)目的差距拉開與其他項(xiàng)目的差距 采取一切可能的超常規(guī)的手段采取一切可能的超常規(guī)的手段 Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2011 大瀝組團(tuán)大瀝組團(tuán) 大瀝組團(tuán)定位：重要的制造業(yè)基地、區(qū)域?qū)I(yè)市 場(chǎng)與物流中心、具有優(yōu)良生態(tài)環(huán)境的新城區(qū)， “南海門戶，廣佛客廳”！ 基礎(chǔ)定位基礎(chǔ)定位締造向世界看齊的城市標(biāo)桿意義的門戶地標(biāo)！締造向世界看齊的城市標(biāo)桿意義的門戶地標(biāo)！ 廣州、佛山廣州、佛山 廣佛同城加強(qiáng)，珠三角一體化步伐加速，佛 山加速邁進(jìn)一線城市的行列！ 本項(xiàng)目本項(xiàng)目 所處的位置是廣佛中心區(qū)，

29、是未來面向珠三角 城市的門戶，規(guī)模之最，資源之廣博堪稱區(qū)域 之最！ 思考結(jié)論思考結(jié)論 結(jié)論一：向世界看齊的國(guó)際化視結(jié)論一：向世界看齊的國(guó)際化視 野野 結(jié)論二：締造城市標(biāo)桿義不容辭結(jié)論二：締造城市標(biāo)桿義不容辭 結(jié)論三：締造門戶地標(biāo)理所當(dāng)然結(jié)論三：締造門戶地標(biāo)理所當(dāng)然 Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2011 就此呈現(xiàn)，中央臻品，王者風(fēng)華就此呈現(xiàn)，中央臻品，王者風(fēng)華 項(xiàng)目整體定位：項(xiàng)目整體定位： 廣佛核心廣佛核心 國(guó)際化國(guó)際化 現(xiàn)代健康生活示現(xiàn)代健康生活示 范范區(qū)區(qū) 廣佛中心生活區(qū)廣佛中心生活區(qū)高球教育養(yǎng)生地高球教育養(yǎng)生地環(huán)境

30、生態(tài)可持續(xù)環(huán)境生態(tài)可持續(xù) 生態(tài)人居標(biāo)生態(tài)人居標(biāo) 桿，豪宅桿，豪宅 傳承文化，傳承文化， 高端社交平高端社交平 臺(tái)臺(tái) 高品質(zhì)、原高品質(zhì)、原 生態(tài)景觀打生態(tài)景觀打 造造 健康生活優(yōu)質(zhì)地健康生活優(yōu)質(zhì)地 現(xiàn)代前瞻的現(xiàn)代前瞻的 都會(huì)生態(tài)生都會(huì)生態(tài)生 活活 Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2011 項(xiàng)目定位演繹 Part 2 Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2011 城市規(guī)劃：城市規(guī)劃：隨著地鐵修建、城際隨著地鐵修建、城際 軌道規(guī)劃、舊改熱潮掀起，一個(gè)軌道規(guī)劃、舊

31、改熱潮掀起，一個(gè) 國(guó)際化大都市崛起的身影若現(xiàn)國(guó)際化大都市崛起的身影若現(xiàn) Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2011 城市融合：城市融合：廣佛同城化、廣佛肇廣佛同城化、廣佛肇 一體化全面激活粵西板塊，佛山一體化全面激活粵西板塊，佛山 城市價(jià)值隨之提升城市價(jià)值隨之提升 以廣佛同城化帶動(dòng)廣佛肇經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)，以廣佛同城化帶動(dòng)廣佛肇經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)， 與深與深 莞惠、珠中江經(jīng)濟(jì)圈共同構(gòu)筑珠江三角莞惠、珠中江經(jīng)濟(jì)圈共同構(gòu)筑珠江三角 洲一洲一 體化發(fā)展格局體化發(fā)展格局 廣州實(shí)施廣州實(shí)施“西聯(lián)西聯(lián)”發(fā)展戰(zhàn)略，注重加強(qiáng)與佛山發(fā)展戰(zhàn)略，注重加強(qiáng)與佛山

32、的聯(lián)系；佛山實(shí)施的聯(lián)系；佛山實(shí)施“東承東承”發(fā)展戰(zhàn)略，主動(dòng)承發(fā)展戰(zhàn)略，主動(dòng)承 接廣州的輻射接廣州的輻射 Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2011 廣佛中心生活區(qū)：廣佛中心生活區(qū)：隨著廣佛同城的發(fā)展，廣州人對(duì)于 佛山抗拒心理的減弱，南海區(qū)由廣州與佛山的邊演變 為廣佛地區(qū)的中心區(qū)，加上便利和多元的交通體系， 同時(shí)本項(xiàng)目將建構(gòu)高端的商務(wù)溝通平臺(tái)和提供完善的 生活配套設(shè)施，使得項(xiàng)目定位從一個(gè)郊區(qū)的休閑項(xiàng)目 變?yōu)橐粋€(gè)位于中心位置的大型生活區(qū)。 項(xiàng)目定位 Project Positioning 區(qū)域升級(jí)：區(qū)域升級(jí)：隨著廣佛同城的發(fā)展，

33、南海區(qū)演變成為廣佛地區(qū)的隨著廣佛同城的發(fā)展，南海區(qū)演變成為廣佛地區(qū)的 中心區(qū)，升級(jí)必然從中心區(qū)開始，中心區(qū)升級(jí)起步于本項(xiàng)目中心區(qū)，升級(jí)必然從中心區(qū)開始，中心區(qū)升級(jí)起步于本項(xiàng)目 Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2011 一個(gè)偉大時(shí)代的到來一個(gè)偉大時(shí)代的到來 佛山進(jìn)入城市全面升級(jí)階段佛山進(jìn)入城市全面升級(jí)階段 Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2011 中原是最具洞察力的公司中原是最具洞察力的公司 InsightInsight contentscontents

34、 pN o v e l v i e w p o i n t s o f c e n t a l i n e 佛山城市正在全面升級(jí)佛山城市正在全面升級(jí) 升級(jí)必然從中心區(qū)開始升級(jí)必然從中心區(qū)開始 中心區(qū)升級(jí)起步于本項(xiàng)目中心區(qū)升級(jí)起步于本項(xiàng)目 項(xiàng)目形象思考項(xiàng)目形象思考城市升級(jí)的原動(dòng)力！城市升級(jí)的原動(dòng)力！ Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2011 定位演繹定位演繹現(xiàn)代健康生活示現(xiàn)代健康生活示 范區(qū)范區(qū) 我們的目標(biāo)客戶特點(diǎn)：我們的目標(biāo)客戶特點(diǎn)： 低調(diào)低調(diào)他們往往是大隱于市，小隱于野他們往往是大隱于市，小隱于野 財(cái)富財(cái)富他們往往是社會(huì)

35、財(cái)富的塔尖他們往往是社會(huì)財(cái)富的塔尖 圈層感強(qiáng)圈層感強(qiáng)他們更需要同層級(jí)的交流平臺(tái)他們更需要同層級(jí)的交流平臺(tái) 安靜： 釋放壓力的地方 安靜里有花園里的蟲鳴鳥語， 有搖籃里孩子均勻的呼吸 慢： 慢是小徑上旋轉(zhuǎn)的單車輪， 是父母背著手的散步，是陽 臺(tái)上飲了的一杯茶 他們心中理想的生活方式他們心中理想的生活方式悠閑享受的度假悠閑享受的度假 城市之外，生活之中 忙碌之外，悠閑之中 他們心中理想的住宅他們心中理想的住宅與外部資源自然融合的大尺度公共空間與外部資源自然融合的大尺度公共空間 頂級(jí)豪宅的四個(gè)原則：頂級(jí)豪宅的四個(gè)原則： 原則二：公共活動(dòng)面積項(xiàng)目建筑面積原則二：公共活動(dòng)面積項(xiàng)目建筑面積 住宅向高，園林

36、廣場(chǎng)等公共活動(dòng)空間留在平地 原則一：家門里的面積看出去的面積原則一：家門里的面積看出去的面積 房子面積一定，窗外有廣闊優(yōu)美的景觀視野 原則三：社區(qū)客廳使用頻率家庭客廳使用頻率原則三：社區(qū)客廳使用頻率家庭客廳使用頻率 社區(qū)客廳（會(huì)所）功能豐富，符合居民實(shí)際需求，能為居民提供交流/活動(dòng)的合 適平臺(tái) 原則四：園林能使居住的人找回童年的回憶原則四：園林能使居住的人找回童年的回憶 園林平易近人，不僅是能看的景觀，還是能爬樹掏鳥的游樂地 頂級(jí)住宅頂級(jí)住宅頂級(jí)會(huì)所頂級(jí)會(huì)所 頂級(jí)豪宅的客戶物質(zhì)需求頂級(jí)豪宅的客戶物質(zhì)需求通過項(xiàng)目打造完全可以實(shí)現(xiàn)通過項(xiàng)目打造完全可以實(shí)現(xiàn) 物質(zhì)需求物質(zhì)需求 舒適舒適產(chǎn)品產(chǎn)品休閑休閑

37、 頂級(jí)景觀頂級(jí)景觀頂級(jí)配套頂級(jí)配套水療中心水療中心頂級(jí)配套頂級(jí)配套登山道登山道頂級(jí)配套頂級(jí)配套環(huán)境觀自行車道環(huán)境觀自行車道頂級(jí)配套頂級(jí)配套酒店酒店 項(xiàng)項(xiàng) 目目 打打 造造 那僅僅這些東西就能打動(dòng)我們的客戶嗎？那僅僅這些東西就能打動(dòng)我們的客戶嗎？ 這些別的項(xiàng)目一樣可以達(dá)到，那我們能否尋找出與眾不同這些別的項(xiàng)目一樣可以達(dá)到，那我們能否尋找出與眾不同 的東西呢？的東西呢？ 我們首先研究下奢侈品牌我們首先研究下奢侈品牌 奢侈品基本原則：奢侈品基本原則：超越物質(zhì)、建立壁壘、典范領(lǐng)先超越物質(zhì)、建立壁壘、典范領(lǐng)先 奢侈品的使命就是建立奢侈品的使命就是建立壁壘壁壘，它的目標(biāo)就是創(chuàng)造，它的目標(biāo)就是創(chuàng)造典范典范。

38、 它一定擁有一些它一定擁有一些強(qiáng)制性強(qiáng)制性的條件，一定是的條件，一定是難以模仿難以模仿，始終保持，始終保持領(lǐng)先領(lǐng)先魄力。奢侈品總魄力。奢侈品總 令令大多數(shù)人追趕不上它的步伐大多數(shù)人追趕不上它的步伐，只能是只能是少數(shù)少數(shù)位居位居財(cái)富頂級(jí)財(cái)富頂級(jí)的人擁有與賞玩。的人擁有與賞玩。 奢侈品是名車奢侈品是名車/ /游艇游艇/ /私人飛機(jī)，是高級(jí)珠寶私人飛機(jī)，是高級(jí)珠寶/ /時(shí)裝，也可以是鋼筆時(shí)裝，也可以是鋼筆/ /鐘表鐘表/ /繪畫繪畫/ /酒酒/ /煙草煙草 但奢侈品永遠(yuǎn)不是大眾消費(fèi)品，它超越了物質(zhì)本身，但奢侈品永遠(yuǎn)不是大眾消費(fèi)品，它超越了物質(zhì)本身，它已經(jīng)成為一種象征它已經(jīng)成為一種象征/ /標(biāo)簽，不僅

39、是一個(gè)標(biāo)簽，不僅是一個(gè) 人，甚至是一個(gè)時(shí)代的人，甚至是一個(gè)時(shí)代的 Berluti的每一雙鞋 子都是手工制作， 花紋和顏色都不同， 著世界上沒有任何 一款同樣的Berluti Rolls Royce純 手工制造的昂貴 轎車，是公認(rèn)的 高檔轎車中最高 貴純正的血統(tǒng)之 一 從奢侈品到奢侈品品牌：從奢侈品到奢侈品品牌：頂級(jí)品牌價(jià)值更多體現(xiàn)在精神上頂級(jí)品牌價(jià)值更多體現(xiàn)在精神上 元素元素3 3：尊貴身份：尊貴身份 質(zhì)量和服務(wù)的絕對(duì)保證，是尊貴的象征同事體現(xiàn)出客戶 的身份。 元素元素1 1：數(shù)量稀缺：數(shù)量稀缺 不可取代的資源和難以超越的價(jià)值，同時(shí)具有 數(shù)量有限 元素：血統(tǒng)純正元素：血統(tǒng)純正 更為標(biāo)志性的貴族

40、象征，圈層的象征 DIOR每一次高 級(jí)時(shí)裝強(qiáng)烈的設(shè) 計(jì)感都引領(lǐng)時(shí)尚 界的新風(fēng)尚與追 捧 SWAROVSKI的人造 水晶擁有同類產(chǎn)品 不可超越的光澤度， 價(jià)值甚至超過天然 水晶 元素元素2 2：創(chuàng)意設(shè)計(jì)：創(chuàng)意設(shè)計(jì) 藝術(shù)性、文化性引入產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，體現(xiàn) 不凡的品味 產(chǎn)品本體 （項(xiàng)目?jī)r(jià)值） 產(chǎn)品精神 （品牌價(jià)值） 頂級(jí)豪宅：頂級(jí)豪宅：客戶購(gòu)買頂級(jí)豪宅除了滿足客戶的物質(zhì)需求，也滿足客戶購(gòu)買頂級(jí)豪宅除了滿足客戶的物質(zhì)需求，也滿足 了精神上的需求了精神上的需求 客戶購(gòu)買頂級(jí)豪宅一樣要體現(xiàn)客戶購(gòu)買頂級(jí)豪宅一樣要體現(xiàn)身份的標(biāo)簽、尊貴的身份的標(biāo)簽、尊貴的 感覺、圈層的需要。感覺、圈層的需要。 營(yíng)造營(yíng)造 中低收入者

41、中低收入者 普通家庭普通家庭 知富階層知富階層 財(cái)富頂端財(cái)富頂端 低保人群低保人群 典型中產(chǎn)典型中產(chǎn) 我們的客戶我們的客戶 我們面對(duì)的是物質(zhì)與精神需求同樣豐富的財(cái)富頂級(jí)我們面對(duì)的是物質(zhì)與精神需求同樣豐富的財(cái)富頂級(jí) 人群人群 價(jià)值層面 舊式轉(zhuǎn)型新式 財(cái)富 層面 高 中 低 沉穩(wěn)、有相對(duì)穩(wěn)定的 社交圈、注重禮儀道 德、重視其身份和聲 譽(yù)、尊貴奢華的生活 方式 思想深刻、有極強(qiáng)的 洞察力、有遠(yuǎn)見、有 較高的聲望、重視自 己的社交圈和生活圈 在舒適和高品質(zhì)的生 活基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)個(gè)性 化生活方式、較強(qiáng)的 創(chuàng)造力和挑戰(zhàn)精神、 擁有其身份和個(gè)性的 標(biāo)志物 懷舊內(nèi)斂、道德感強(qiáng)、 有一定的信仰（如宗 教）、喜歡清

42、靜和人 文氣息濃的地方 思想守舊、頑固、愛 面子講派場(chǎng)、在對(duì)金 錢的看法和使用上存 在一些矛盾、對(duì)價(jià)格 有一些敏感 豐富的閱歷、有敏銳 的洞察力、較強(qiáng)的人 際網(wǎng)、存在一些顯示 身份的炫耀心理，同 時(shí)注重生活品質(zhì)和舒 適性 責(zé)任感強(qiáng)、有不斷提升 自身的強(qiáng)烈愿望、務(wù)實(shí)、 對(duì)金錢在某種程度上有 “節(jié)儉”精神、對(duì)價(jià)格 有一定的敏感度 重視生活的舒適性和品 質(zhì)、關(guān)注細(xì)節(jié)、個(gè)人意 識(shí)強(qiáng)、社交面廣、勇于 嘗試新的東西、追求適 合自己的新生活方式 小資一族、注重生活品 質(zhì)、懂得享受生活、關(guān) 注時(shí)尚流行元素、對(duì)價(jià) 格有一定的敏感 我們目標(biāo)客戶我們目標(biāo)客戶 頂級(jí)客戶的購(gòu)買行為基于對(duì)物業(yè)復(fù)合價(jià)值的考慮頂級(jí)客戶的購(gòu)買

43、行為基于對(duì)物業(yè)復(fù)合價(jià)值的考慮 物質(zhì)需求物質(zhì)需求 精神需求精神需求 舒適舒適產(chǎn)品產(chǎn)品 標(biāo)簽標(biāo)簽尊貴尊貴圈層圈層 充分滿足復(fù)合價(jià)值需求的物業(yè)充分滿足復(fù)合價(jià)值需求的物業(yè) 頂級(jí)豪宅客戶考慮的物頂級(jí)豪宅客戶考慮的物 業(yè)業(yè) 休閑休閑 他們不僅僅要的是健康的生活，更要的尊貴的身份與他們不僅僅要的是健康的生活，更要的尊貴的身份與 圈層圈層 因此領(lǐng)袖生活示范區(qū)呼之即出。因此領(lǐng)袖生活示范區(qū)呼之即出。 廣佛核心廣佛核心 國(guó)際化國(guó)際化 現(xiàn)代健康生活示現(xiàn)代健康生活示 范范區(qū)區(qū) 健康養(yǎng)生、度假生健康養(yǎng)生、度假生 活活 尊貴、身份、圈層尊貴、身份、圈層 領(lǐng)袖生活領(lǐng)袖生活示示范范區(qū)區(qū) 大皓湖邊大皓湖邊崛起的崛起的力量力量 一

44、個(gè)偉大時(shí)代與一一個(gè)偉大時(shí)代與一群群偉大建筑偉大建筑 【基于中原城市洞察的基于中原城市洞察的項(xiàng)目形象項(xiàng)目形象】 納全球視野納全球視野 重定義絕版領(lǐng)袖生活領(lǐng)重定義絕版領(lǐng)袖生活領(lǐng) 地地 一個(gè)企業(yè)的傳奇與一個(gè)偉大的項(xiàng)目一個(gè)企業(yè)的傳奇與一個(gè)偉大的項(xiàng)目 【基于中原城市洞察的基于中原城市洞察的項(xiàng)目形象項(xiàng)目形象】 4 4 3 3 2 2 1 1項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目定位及演繹項(xiàng)目定位及演繹 大盤開發(fā)規(guī)律大盤開發(fā)規(guī)律 客戶成長(zhǎng)價(jià)值客戶成長(zhǎng)價(jià)值 5 5營(yíng)銷體系建立營(yíng)銷體系建立 外省市人：外省市人： 一個(gè)旅游城一個(gè)旅游城 華僑城是世界之窗、錦繡中華、中 國(guó)民俗文化村和歡樂谷，是中國(guó)主 題公園最集中、最成功的

45、地方 深圳市民：深圳市民： 一處城市綠洲一處城市綠洲 華僑城是城市里的一片綠洲，是在 “花園里建城市”，而不是在城市 里建花園 城區(qū)居民：一個(gè)充滿活力的居住社城區(qū)居民：一個(gè)充滿活力的居住社 區(qū)區(qū) 生活內(nèi)容豐富多彩，生活空間自由 開放。既有令人賞心悅目的湖山自 然景觀，又有濃郁豐厚的國(guó)際文化 氛圍 位于深圳西部，占地4.8平方公里，下屬有電子、旅游、房地產(chǎn)三大支柱產(chǎn)業(yè)以及酒店、文化等產(chǎn) 業(yè)； 它叫做“城”，卻更類似于歐美的一座小鎮(zhèn)：它有發(fā)達(dá)的自主產(chǎn)業(yè)，也有自成體系的生活系統(tǒng)； 它是開放的，卻又相對(duì)封閉；外面的人想進(jìn)來，里面的人不想出去。 因?yàn)橛^察的角度不同，不同的社會(huì)群體對(duì)華僑城有著不同的觀感

46、100萬建面，山 水資源豐富，早 期距城市核心距 離遠(yuǎn)，區(qū)域抗性 強(qiáng)。 經(jīng)過20余年的開 發(fā)，片區(qū)幾乎成 為富人聚集地。 典型案例典型案例華僑城：華僑城：是造城的過程是造城的過程,是居住理念的營(yíng)造，居住理是居住理念的營(yíng)造，居住理 想的成就想的成就 按照華僑的盈利模式可以分成三個(gè)階段按照華僑的盈利模式可以分成三個(gè)階段初期階段：初期階段：旅游資源開發(fā)引爆區(qū)域旅游資源開發(fā)引爆區(qū)域 發(fā)展，旅游帶動(dòng)地產(chǎn)，使其成為區(qū)域開發(fā)現(xiàn)金來源，逐步實(shí)現(xiàn)旅游與地產(chǎn)的發(fā)展，旅游帶動(dòng)地產(chǎn)，使其成為區(qū)域開發(fā)現(xiàn)金來源，逐步實(shí)現(xiàn)旅游與地產(chǎn)的 平衡發(fā)展平衡發(fā)展 第一階段：地產(chǎn)與旅游的平衡發(fā)展第一階段：地產(chǎn)與旅游的平衡發(fā)展 1986

47、-19931986-1993 項(xiàng)目 開發(fā)時(shí) 間 占地面積 （公頃） 建筑面積 （萬M2） 資金平衡 東方花園1986年11.26地產(chǎn)收益 錦繡中華1989年30樂園投資 海景花園1990年2.910.2地產(chǎn)收益 民俗文化村1991年20樂園投資 項(xiàng)目的第一階段，房地產(chǎn)收益和旅游投資基本持平，旅游開始產(chǎn)生一部分收益，整體第一階段地項(xiàng)目的第一階段，房地產(chǎn)收益和旅游投資基本持平，旅游開始產(chǎn)生一部分收益，整體第一階段地 產(chǎn)與旅游達(dá)到了平衡發(fā)展，且資金產(chǎn)生小部分盈余，區(qū)域逐步克服陌生，價(jià)格平臺(tái)明顯提升產(chǎn)與旅游達(dá)到了平衡發(fā)展，且資金產(chǎn)生小部分盈余，區(qū)域逐步克服陌生，價(jià)格平臺(tái)明顯提升 30公頃 82個(gè)景點(diǎn)

48、19891億70十年中, 營(yíng)業(yè)收入總額達(dá)17個(gè)多億，創(chuàng)利6個(gè) 多億，總資產(chǎn)達(dá)3個(gè)多億；錦、民兩景區(qū)先后 在開業(yè)一年和一年多的時(shí)間內(nèi)收回全部投資， 共接待海內(nèi)外游客四千多萬人次。 20公頃 內(nèi)含21個(gè)民族的24 個(gè)村寨 19911.1億90 時(shí)間羅湖福田南山華僑城 售價(jià) （港元） 增長(zhǎng)率售價(jià)增長(zhǎng) 率 售價(jià)增長(zhǎng) 率 售價(jià)增長(zhǎng)率 19883063.8307823002015 19893937.928.53390426.84270017.39249518.86 1990494825.65489825.46310014.8126656.81 1991668035.00653933.50413233.29

49、6165131.41 1992769215.15723110.58600045.21755622.52 第二階段：第二階段：旅游成為區(qū)域開發(fā)穩(wěn)定旅游成為區(qū)域開發(fā)穩(wěn)定 現(xiàn)金流，對(duì)地產(chǎn)開發(fā)促進(jìn)明顯，地現(xiàn)金流，對(duì)地產(chǎn)開發(fā)促進(jìn)明顯，地 產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)高回報(bào)產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)高回報(bào) 第二階段：旅游對(duì)地產(chǎn)的價(jià)值提升第二階段：旅游對(duì)地產(chǎn)的價(jià)值提升 1993-20041993-2004 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間 占地面積 （公頃） 建筑面積 （萬M2） 資金平衡 湖濱花園1993年1994年0.97.2地產(chǎn)收益 桂花苑1993年1994年2.56.7地產(chǎn)收益 世界之窗1994年48樂園投資 中旅廣場(chǎng)1996年1997年1.612.9

50、地產(chǎn)收益 歡樂谷1998年2001年35樂園投資 波托菲諾2001年2002年80108地產(chǎn)收益 項(xiàng)目的第二階段前期房地產(chǎn)收益與旅游的項(xiàng)目的第二階段前期房地產(chǎn)收益與旅游的 投資仍然保持資金平衡，但是旅游盈利開投資仍然保持資金平衡，但是旅游盈利開 始增多，此時(shí)區(qū)域價(jià)值已建立；到第二階始增多，此時(shí)區(qū)域價(jià)值已建立；到第二階 段后期，房地產(chǎn)收益實(shí)現(xiàn)高額的資金回報(bào)段后期，房地產(chǎn)收益實(shí)現(xiàn)高額的資金回報(bào) 48萬平方米118個(gè)世界著名景觀，景區(qū)分為世界廣場(chǎng) 、亞洲區(qū)、 大洋洲區(qū)、歐洲區(qū)、非洲區(qū)、美洲區(qū)、世界雕塑園和 國(guó)際街八大區(qū)域。 1994年6月18 日 6.5億120開業(yè)至2002年底，世界之窗共接待 游

51、客2300多萬人次，營(yíng)業(yè)收入28億 元。 “世界之窗”的利潤(rùn)總額已連 續(xù)3年超過1億元 一期：17萬平 方米， 二期： 18萬平方米。 一期：共分八大主題區(qū)：西班牙廣場(chǎng)、卡通城、冒險(xiǎn) 山、歡樂島、金礦鎮(zhèn)、香格里拉森林、颶風(fēng)灣、陽光 海岸，加上獨(dú)具特色的瑪雅水公園。容納人數(shù)4萬。 一期：1998年 10月1日；二期： 2001年5月 一二期各 投資4億 1202002年，深圳歡樂谷全年入園人數(shù) 達(dá)230萬人次；2003年3月底，已接 待游客695萬人次。 發(fā)展階段19961997年20002004年 代表樓盤中旅廣場(chǎng)波托菲諾、純水岸 住區(qū)形象華僑城產(chǎn)業(yè)配套高尚人文社區(qū) 價(jià)格變化800090001

52、5000 第三階段：第三階段：良好的資源環(huán)境以及良好的資源環(huán)境以及 產(chǎn)業(yè)孵化氛圍吸引創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在華產(chǎn)業(yè)孵化氛圍吸引創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在華 僑城內(nèi)聚集，成為區(qū)域開發(fā)新的僑城內(nèi)聚集，成為區(qū)域開發(fā)新的 盈利點(diǎn)盈利點(diǎn) 第三階段：區(qū)域關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)初步形成，成為區(qū)域開發(fā)新的盈利點(diǎn)第三階段：區(qū)域關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)初步形成，成為區(qū)域開發(fā)新的盈利點(diǎn) 2004-2004-至今至今 2004年起，深圳華僑城集團(tuán)、華僑城地產(chǎn)以LOFT為 啟動(dòng)，促進(jìn)華僑城東部工業(yè)區(qū)的廠房建筑向以創(chuàng)意 產(chǎn)業(yè)為主體的新空間形式轉(zhuǎn)換 ， 2006年5月19日， 華僑城創(chuàng)意文化園在華僑城LOFT正式掛牌，由此奠 定其在中國(guó)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略地位 華僑城創(chuàng)意文化園入駐創(chuàng)意機(jī)

53、構(gòu)：OCT當(dāng)代藝術(shù)中 心、國(guó)際青年旅舍、高文安設(shè)計(jì)工作室、a/u（雅 域）國(guó)際設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、都市實(shí)踐建筑設(shè)計(jì)公司、PAL 設(shè)計(jì)事務(wù)所、梁小武工作室、影像人俱樂部、鴻波 信息動(dòng)漫基地、世紀(jì)鳳凰傳媒等 未來發(fā)展前景：目前全世界以LOFT產(chǎn)業(yè)為代表的創(chuàng) 意產(chǎn)業(yè)每天創(chuàng)造的產(chǎn)值高達(dá)220億美元，并以5%左 右的速度遞增，在美國(guó)、英國(guó)等一些創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá) 的國(guó)家，其增長(zhǎng)速度均逾10%。深圳致力打造“設(shè) 計(jì)之都”，并將“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”打造成優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。 OCT-LOFT華僑城創(chuàng)意文化園被列為重點(diǎn)創(chuàng)意文化項(xiàng) 目 華僑城核心價(jià)值之一：主題公園旅游體系華僑城核心價(jià)值之一：主題公園旅游體系 系列旅游產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)大盤發(fā)展、推動(dòng)土地持

54、續(xù)增值系列旅游產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)大盤發(fā)展、推動(dòng)土地持續(xù)增值 1989年 錦繡中華 1991年 世界之窗 1998年 歡樂谷 1994年 民俗文化村 不斷創(chuàng)新是主題公園保持持續(xù)發(fā)展動(dòng)力的核心因素。 “造節(jié)造節(jié)”不僅是創(chuàng)造興奮點(diǎn)，也是創(chuàng)造價(jià)值點(diǎn)。不僅是創(chuàng)造興奮點(diǎn)，也是創(chuàng)造價(jià)值點(diǎn)。 華僑城洲際酒店、威尼斯皇冠酒店、海景奧斯廷酒店、城市客棧 四大酒店完善旅游體系 華僑城核心價(jià)值之二：華僑城核心價(jià)值之二：公共休閑體系公共休閑體系 造就健康自然的生態(tài)人居造就健康自然的生態(tài)人居 社區(qū)分區(qū)社區(qū)分區(qū) 1、外圍： 構(gòu)成華僑城觀光旅游帶。 2、內(nèi)部： 居住系統(tǒng)相對(duì)獨(dú)立，以生態(tài)廣場(chǎng)、燕晗山為中心構(gòu)成了華僑城核心生態(tài) 景觀區(qū)。

55、環(huán)境打造環(huán)境打造 1、自然環(huán)境： 海岸環(huán)境、山丘坡地、山塘小溪和荔枝園、紅樹林等綠化植被，依勢(shì)建 成具有山景、水景、海景的文化旅游區(qū)和居民住宅區(qū)。 2、人造環(huán)境： 建設(shè)了生態(tài)廣場(chǎng)，木棧道、瀑布、小橋流水、雕塑小品等將廣場(chǎng)烘托得 美侖美奐。還修建了噴泉走廊和雕塑走廊等文化休閑設(shè)施。 OctOct生態(tài)廣場(chǎng)生態(tài)廣場(chǎng) 波托菲諾燕棲湖波托菲諾燕棲湖 中旅廣場(chǎng)中旅廣場(chǎng) 華僑城核心價(jià)值之三：公共交通系統(tǒng)華僑城核心價(jià)值之三：公共交通系統(tǒng) 人行、自行車行、機(jī)動(dòng)車行三系統(tǒng)解決交通矛盾人行、自行車行、機(jī)動(dòng)車行三系統(tǒng)解決交通矛盾 機(jī)動(dòng)車行系統(tǒng)：機(jī)動(dòng)車行系統(tǒng)： 通過原生態(tài)的布置道路系統(tǒng)原生態(tài)的布置道路系統(tǒng)，限制了過境車

56、輛的速 度，從而減少交通對(duì)居住環(huán)境的不良影響。 設(shè)置免費(fèi)的環(huán)城免費(fèi)的環(huán)城busbus，既方便了業(yè)主的日常生活， 又成為促進(jìn)小區(qū)內(nèi)環(huán)保的一大有力舉措。 “雙環(huán)雙環(huán)”系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)：系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)： 南環(huán)以圍繞商業(yè)中心的步行步行 系統(tǒng)系統(tǒng)為主，設(shè)置舒適的林蔭 道、休閑座椅、地?zé)舻取?北環(huán)以自行車休閑為主， 2007年建設(shè)了深圳第一條自自 行車環(huán)城道行車環(huán)城道。 華僑城核心價(jià)值之四：華僑城核心價(jià)值之四：文化藝術(shù)增加品牌附加值文化藝術(shù)增加品牌附加值 文化場(chǎng)館建設(shè)使華僑城成為文化藝術(shù)的聚集地，并豐富了社區(qū)文化場(chǎng)館建設(shè)使華僑城成為文化藝術(shù)的聚集地，并豐富了社區(qū) 內(nèi)涵內(nèi)涵 何香凝美術(shù)館：何香凝美術(shù)館：收藏和陳列有何

57、香凝書畫作品，同 時(shí)該館還成為現(xiàn)代藝術(shù)活動(dòng)和藝術(shù)研究的基地。 華夏藝術(shù)中心：華夏藝術(shù)中心：擁有亞洲一流的影院，經(jīng)常舉辦國(guó) 際性的大型歌舞演出。 從1995年到2009年， 華僑城先后建設(shè)了何 香凝美術(shù)館、華夏藝 術(shù)中心、OCT當(dāng)代藝 術(shù)中心、OCT-LOFT 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園以及華美 術(shù)館。何香凝美術(shù)館 定位在女性藝術(shù)、當(dāng) 代藝術(shù)，OCT-LOFT 創(chuàng)意文化園定位在試 驗(yàn)藝術(shù)和前沿藝術(shù)， 而華美術(shù)館定位在先 鋒設(shè)計(jì)，同時(shí)也會(huì)關(guān) 注當(dāng)代藝術(shù)等，將探 索和反映當(dāng)代藝術(shù)與 設(shè)計(jì)之間的關(guān)系。 OCTOCT當(dāng)代藝術(shù)中心：當(dāng)代藝術(shù)中心：中國(guó)目前唯一的一所隸屬于國(guó) 家級(jí)美術(shù)館的當(dāng)代藝術(shù)專業(yè)機(jī)構(gòu)。整合海內(nèi)外當(dāng)代 文

58、化資源和進(jìn)行多層面的藝術(shù)交流活動(dòng)；吸引海內(nèi) 外賦有才華的藝術(shù)家，為他們的創(chuàng)作提供展示的空 間。 華華 美術(shù)館：美術(shù)館：2008年9月，華美術(shù)館在深圳華僑 城開幕，該館是國(guó)內(nèi)首家定位先鋒設(shè)計(jì)的美術(shù)館。 華僑城：華僑城： 挑戰(zhàn)文化極限，成就居住理想挑戰(zhàn)文化極限，成就居住理想 四大體系共同成就居住理想四大體系共同成就居住理想 主題公園旅游體系 公共休閑體系 公共交通體系 文化藝術(shù)體系 啟示一：?jiǎn)⑹疽唬喝A僑城對(duì)自然資源的把握具有較強(qiáng)能力，對(duì)可利用元素華僑城對(duì)自然資源的把握具有較強(qiáng)能力，對(duì)可利用元素 的放大可獲得更佳的效果，在波托菲諾的打造中表現(xiàn)得最為淋漓的放大可獲得更佳的效果，在波托菲諾的打造中表現(xiàn)得

59、最為淋漓 盡致。盡致。 波托菲諾項(xiàng)目波托菲諾項(xiàng)目 意大利小鎮(zhèn)波托菲諾意大利小鎮(zhèn)波托菲諾 建筑風(fēng)情，將該元素建筑風(fēng)情，將該元素 符號(hào)引入并放大符號(hào)引入并放大 地塊原有坡度利用，地塊原有坡度利用， 人工打造景觀環(huán)境人工打造景觀環(huán)境 天鵝堡系列天鵝堡系列 純水岸系列純水岸系列 天鵝湖自然資源天鵝湖自然資源 歡樂谷景觀資源歡樂谷景觀資源 XXXX湖自然資源湖自然資源 波托菲諾波托菲諾 （風(fēng)情小鎮(zhèn)）（風(fēng)情小鎮(zhèn)） 啟示二：?jiǎn)⑹径喝A僑城在大盤運(yùn)營(yíng)中，對(duì)于首開區(qū)的思考離不開項(xiàng)華僑城在大盤運(yùn)營(yíng)中，對(duì)于首開區(qū)的思考離不開項(xiàng) 目周邊的資源條件，這對(duì)于業(yè)態(tài)及產(chǎn)品選擇至關(guān)重要。目周邊的資源條件，這對(duì)于業(yè)態(tài)及產(chǎn)品選擇至

60、關(guān)重要。 波托菲諾波托菲諾 歡樂海岸歡樂海岸 天鵝堡一期天鵝堡一期歡樂谷歡樂谷 南面：公寓南面：公寓 北面：酒店北面：酒店 西面：私密性業(yè)態(tài)西面：私密性業(yè)態(tài) 濕地公園、主題公園濕地公園、主題公園 濱海都市休閑長(zhǎng)廊濱海都市休閑長(zhǎng)廊 填海高級(jí)別墅群填海高級(jí)別墅群 典型案例典型案例觀瀾湖：觀瀾湖：觀瀾湖高爾觀瀾湖高爾 夫球會(huì)夫球會(huì)1992年成立至今，已發(fā)展年成立至今，已發(fā)展 成為國(guó)際一流水準(zhǔn)、亞洲最大的高成為國(guó)際一流水準(zhǔn)、亞洲最大的高 爾夫社區(qū)爾夫社區(qū) 地理位置優(yōu)勢(shì)地理位置優(yōu)勢(shì)： 位于梅觀高速、莞深高速 和機(jī)荷高速交匯處； 1小時(shí)車程范圍覆蓋著珠 三角的核心城市群，深圳、 珠海、惠州、東莞、廣州 世