當(dāng)前宏觀調(diào)控形勢(shì)下朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展走勢(shì)研究

1、當(dāng)前宏觀調(diào)控形勢(shì)下朝陽(yáng)區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展走勢(shì)研究?jī)?nèi)容摘要：隨著我國(guó)土地使用制度改革和城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化并取得了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，居民居住條件有了較大改善。尤其是2000年以來(lái)，以住宅為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。隨著行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象，表現(xiàn)出價(jià)格的不合理持續(xù)上漲、投資規(guī)模過大、房地產(chǎn)商品的有效供給不足與無(wú)效供給過剩并存等問題。而近年來(lái)政府對(duì)房地產(chǎn)頻繁出臺(tái)的調(diào)控政策，在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題進(jìn)行了改善，但仍然存在著房?jī)r(jià)僵持、供需結(jié)構(gòu)不合理等現(xiàn)象。在這種形勢(shì)下，朝陽(yáng)區(qū)作為全市房地產(chǎn)投資最為活躍的區(qū)域，對(duì)政策的

2、敏感度較強(qiáng)，伴隨政策效應(yīng)的釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了較大的轉(zhuǎn)變。摸清朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，掌握國(guó)家及市政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，闡述調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的效果，并對(duì)宏觀調(diào)控政策提出符合朝陽(yáng)區(qū)情的意見和建議有著重要而積極的意義。一、房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)展歷史及當(dāng)前政策的主要特點(diǎn)（一）政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮了重要作用房地產(chǎn)業(yè)作為對(duì)調(diào)控政策高度敏感的產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展受政策左右最為明顯，其震蕩的走勢(shì)也會(huì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)整體產(chǎn)生較大波動(dòng)。雖然不同時(shí)期國(guó)家調(diào)控市場(chǎng)的側(cè)重點(diǎn)會(huì)有所不同，但從政策內(nèi)容和效果上可以看出，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的基本目的。從2003年國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健

3、康發(fā)展的通知明確房地產(chǎn)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到快速發(fā)展，各種問題亦隨之暴露。2004年的“8.31大限”讓土地市場(chǎng)得到規(guī)范，限制了曾經(jīng)的暗箱操作，打開了房地產(chǎn)企業(yè)靠實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)的大門。面對(duì)日漸火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)，2005年中央連續(xù)推出了兩版“國(guó)八條”，既順應(yīng)了當(dāng)時(shí)民眾要求打擊炒房等市場(chǎng)過熱現(xiàn)象的呼聲，更體現(xiàn)了國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，并為后續(xù)調(diào)控措施的出臺(tái)提供了基礎(chǔ)。2006年國(guó)務(wù)院和建設(shè)部等九部門先后提出了“國(guó)六條”、“十五條”、“90/70”等多項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)控措施，拉開了一輪調(diào)控篇章的序幕。隨著政策的逐步深入實(shí)施，之前商品房?jī)r(jià)格暴漲、地王頻現(xiàn)的現(xiàn)象得到遏制，各地房?jī)r(jià)開始下跌。2009

4、年初受全球經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)等因素影響，樓市開始出現(xiàn)短期的觀望情緒，之后隨著貸款等金融政策的松綁，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回暖，商品房?jī)r(jià)格隨之繼續(xù)上漲，新一輪調(diào)控勢(shì)在必行。（二）新一輪調(diào)控政策的特點(diǎn)2009年末，經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇也使房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖并趨向過熱。為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府連續(xù)打出組合拳，掀起了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的篇章。1.政策出臺(tái)密集有力2010年-2011年，從國(guó)家到地方連續(xù)多次頒布嚴(yán)厲的、差別化的、強(qiáng)化行政手段的調(diào)控政策，顯示了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的態(tài)度和決心。2010年1月國(guó)務(wù)院辦公廳首先出臺(tái)了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（國(guó)十一條）。4月，國(guó)務(wù)院再度出臺(tái)了關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的

5、通知（國(guó)十條）。13天后北京市推出的北京市人民政府貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲文件的通知（京十二條）。9月29日，國(guó)家多部委分別發(fā)出措施，鞏固調(diào)控成果，進(jìn)一步促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展（9.29新政）。2011年1月，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，確定了包括“二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程建設(shè)力度”等八項(xiàng)措施（新國(guó)八條）。2月16日北京市發(fā)出了北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知（京十五條）。2.調(diào)控方式適時(shí)多樣從內(nèi)容上看，“抑制房?jī)r(jià)過快上漲”成為本輪調(diào)控的主要目的，而政策力度也相比之前更加嚴(yán)厲，調(diào)控目標(biāo)更加明

6、確，調(diào)控手段更加多樣。首先，政策抑制不合理需求為歷年力度最大。不僅從差別化的金融、稅收政策上有所體現(xiàn)，而且對(duì)地方政府的考核也納入房地產(chǎn)調(diào)控中，促使地方政府配合中央政策。第二，地方政府在本輪調(diào)控中有了權(quán)力和壓力，國(guó)家要求地方政府出臺(tái)相應(yīng)措施細(xì)化中央政策，在一定程度上縮小了博弈空間，表現(xiàn)最為明顯的就是北京市出臺(tái)的“京十二條”和“京十五條”的限購(gòu)令。第三，從土地供應(yīng)入手增加普通商品房和保障性住房的有效供給。第四，本輪出臺(tái)的政策都是根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際變化情況適時(shí)出臺(tái)，逐步加強(qiáng)和鞏固是市場(chǎng)的調(diào)控成果。二、調(diào)控政策下朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀（一）歷史政策為朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇1.朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展歷程

7、房地產(chǎn)開發(fā)投資是衡量開發(fā)發(fā)達(dá)程度的最主要指標(biāo)，更是全社會(huì)投資的重要組成部分。在國(guó)家深化住房制度改革步伐的不斷加快，以及城市化進(jìn)程的推進(jìn)影響下，朝陽(yáng)區(qū)全社會(huì)投資結(jié)構(gòu)逐年發(fā)生轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)投資比重逐年上升。而隨著不同時(shí)期社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，房地產(chǎn)開發(fā)投資起伏比較明顯。從房地產(chǎn)開發(fā)2000年以來(lái)的走勢(shì)上看，波動(dòng)性及干擾性表現(xiàn)明顯。2000年-2004年，伴隨著朝陽(yáng)區(qū)CBD功能區(qū)的快速發(fā)展，城鄉(xiāng)一體化的推進(jìn)、工業(yè)污染企業(yè)搬遷，使全區(qū)開發(fā)處于全速增長(zhǎng)期，各年增速均在40%以上，2004年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資436.4億元，是2000年的4.2倍。2005-2010年市場(chǎng)的需求矛盾表現(xiàn)突出

8、，政府對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控力度加大，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資表現(xiàn)平穩(wěn)，5年間增量為320.6億元,除2008年降至-11.7%外，基本保持了20%左右的增長(zhǎng)。2010年下半年，抑制市場(chǎng)的過度膨脹的調(diào)控政策再次出臺(tái)，朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入了深度調(diào)整期，2011年投資占全社會(huì)投資比重降至59.1%，較上一年下降5.8個(gè)百分點(diǎn)。圖1：2001年-2012年10月朝陽(yáng)區(qū)投資情況2.發(fā)展特點(diǎn)（1）占全社會(huì)投資比重迅速成為全社會(huì)投資主導(dǎo)力量隨著朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為朝陽(yáng)區(qū)的支柱型產(chǎn)業(yè)，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了明顯的引導(dǎo)和推動(dòng)作用。2003年以前，朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重不足50%，

9、2003年開發(fā)投資所占比重迅速增長(zhǎng)至63.9%，提高了16.2個(gè)百分點(diǎn)，之后比重一直保持在60%以上，比對(duì)全社會(huì)投資產(chǎn)生明顯的導(dǎo)向性作用。圖2：2000年-2012年10月全社會(huì)投資及房地產(chǎn)開發(fā)增速比較（2）住宅建設(shè)占比較高 由于朝陽(yáng)區(qū)作為城區(qū)中面積最大的區(qū)域，住宅建設(shè)成為房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)方向。從開發(fā)規(guī)模上看，住宅施工面積始終占據(jù)較大比重。從2000年開始，住宅施工面積一直占據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)施工面積的70%左右，尤其是2003年開發(fā)投資達(dá)到較高水平時(shí)，住宅施工面積占比也達(dá)到了最高的73.9%。2006年以后，隨著針對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，住宅施工占比開始逐年減少。圖3：2000年-2012年

10、10月朝陽(yáng)區(qū)住宅施工面積及比重（3）對(duì)GDP貢獻(xiàn)日趨明顯 從全區(qū)增加值角度看，房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)也是日漸突出。2003年之前，房地產(chǎn)業(yè)增加值只占全行業(yè)增加值的5%左右，隨著行業(yè)的發(fā)展，2003之后房地產(chǎn)業(yè)占比穩(wěn)定保持在10%-15%之間以上，成為朝陽(yáng)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要而穩(wěn)定的力量。從貢獻(xiàn)率角度看，房地產(chǎn)業(yè)與當(dāng)年形勢(shì)息息相關(guān)。2004年房地產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展，當(dāng)年對(duì)增加值貢獻(xiàn)率達(dá)近年最高的32.7%，而隨著調(diào)控的深入，2011年房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率僅為4.2%。圖4：2000年-2011年朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)GDP情況（二）當(dāng)前調(diào)控政策對(duì)朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響1.投資市場(chǎng)熱度退去 整體走勢(shì)由增轉(zhuǎn)降受到本輪調(diào)控影響，朝陽(yáng)

11、區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資熱潮開始降溫。2010年開發(fā)投資增速由年初的34.1%降至年底的5.6%，下降幅度達(dá)28.5個(gè)百分點(diǎn)。2011年情況類似，增速由年初31.0%降至年底的下降8.4%。本年以來(lái)，投資走勢(shì)一直處于較大幅度的下降區(qū)間，前10個(gè)月平均降幅已達(dá)33.1%，為歷年最低點(diǎn)。從總量上看，調(diào)控以來(lái)開發(fā)投資額呈逐年萎縮的態(tài)勢(shì)，2011年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資695.8億元，較2010年全年減少103.8億元，本年1-10月完成投資464.2億元，較上年同期減少175.4億元。投資的疲軟直接表明，在本輪調(diào)控政策作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已不再是投資商趨之若鶩的巨大蛋糕。2.投資重心有所傾斜 商業(yè)地產(chǎn)異軍突起從功

12、能定位和未來(lái)發(fā)展方向來(lái)看，包括寫字樓和商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用房在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)成為朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的新寵。另一方面，本輪調(diào)控政策更多針對(duì)于住宅市場(chǎng)，開發(fā)商也愿意將更多的注意力轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)上來(lái)。2010年調(diào)控政策實(shí)施后，朝陽(yáng)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)得以迅速發(fā)展，當(dāng)年商業(yè)地產(chǎn)完成投資274.6億元，同比增長(zhǎng)127.5%，高出開發(fā)投資增速124.9個(gè)百分點(diǎn)，占開發(fā)投資的34.3%，較上年擴(kuò)大18.4個(gè)百分點(diǎn)。這也確立了商業(yè)地產(chǎn)在朝陽(yáng)區(qū)開發(fā)市場(chǎng)的地位，之后的2011年以及目前2012年1-10月，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資一直保持房地產(chǎn)開發(fā)投資的三成以上，比重分別為34.6%和32.6%。而從增速上看，雖然商業(yè)地產(chǎn)也受到目前開發(fā)商融

13、資貸款等方面壓力影響，整體處于下降區(qū)間，但下降幅度好于開發(fā)投資總體走勢(shì)，近兩年降速分別為下降7.7%和23.6%，低于開發(fā)整體降速0.7和2.7個(gè)百分點(diǎn)。從土地出讓情況看，近兩年商業(yè)用地?cái)?shù)量明顯增加。從2010年至本年10月，朝陽(yáng)區(qū)上市交易土地33宗，其中商業(yè)金融用地21宗，占出讓總量的63.6%。3.住宅內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整 保障房建設(shè)腳步加快住宅建設(shè)是朝陽(yáng)區(qū)開發(fā)最主要用途，施工面積所占比重一直保持在50%以上。本輪調(diào)控政策中明確指出必須保證保障性住房的用地供應(yīng)和建設(shè)規(guī)模，使得保障性安居工程從原先的配套建設(shè)，轉(zhuǎn)變成為主要建設(shè)項(xiàng)目，成為朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)新的側(cè)重點(diǎn)。從2010年開始，保障性安居工程在朝陽(yáng)

14、區(qū)房地產(chǎn)整體下行的態(tài)勢(shì)中表現(xiàn)搶眼，當(dāng)年全區(qū)共有各類保障性住房項(xiàng)目49個(gè)，較2009年的26個(gè)項(xiàng)目增長(zhǎng)近一倍，住宅施工面積594.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)43.7%，占全區(qū)住宅開發(fā)面積的39.2%，完成投資62.5億元，同比增長(zhǎng)58.6%，占住宅開發(fā)投資的19.0%。2011年保障性安居工程建設(shè)腳步繼續(xù)加快，全年完成住宅71.7億元，同比增長(zhǎng)20.7%，住宅施工面積604.0萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.7%。本年朝陽(yáng)區(qū)保障房地位再次得到提升，1-10月完成住宅投資87.2億元，同比增長(zhǎng)62.8%，住宅施工面積741.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.0%，占整個(gè)住宅投資和施工面積的比重分別為38.9%和55.0%

15、，較2010年分別提升了19.9和15.8個(gè)百分點(diǎn)。保障性安居工程建設(shè)力度的逐年加大，不僅是調(diào)控政策得到貫徹落實(shí)的表現(xiàn)，更使得百姓從中得到了實(shí)惠。4.商品房開工意愿降低 市場(chǎng)供給能力有所下降從施工規(guī)模角度上看，本輪調(diào)控帶來(lái)的投資市場(chǎng)熱度減退，使得扣除保障房以外的純商品住宅項(xiàng)目開工意愿有所下降，從而降低了市場(chǎng)供給能力。2010年朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)全年純商品住宅施工面積922.1萬(wàn)平方米，同比減少310.7萬(wàn)平方米，降幅為25.2%；竣工面積255.9萬(wàn)平方米，同比減少179.4萬(wàn)平方米，降幅達(dá)41.2%，竣工率為27.8%，較上年下降7.5個(gè)百分點(diǎn)。2011年純商品房施竣工面積分別為794.2萬(wàn)平方米

16、和240.5萬(wàn)平方米，竣工率30.3%，依然低于2009年以前水平。本年1-10月純商品房施竣工面積為605.5萬(wàn)平方米和69.4萬(wàn)平方米，規(guī)模僅為2009年全年的49.1%和15.9%，竣工率僅為11.5%。5.資金鏈條銜接受阻 到位資金結(jié)構(gòu)變化本輪調(diào)控從金融角度對(duì)開發(fā)商也進(jìn)行了管控，不僅限制了開發(fā)商的金融貸款，而且對(duì)銷售回款實(shí)行監(jiān)管機(jī)制，使其開發(fā)資金鏈條不再順暢無(wú)阻。銀根的收緊也促使企業(yè)不得不通過自籌或加快銷售等方式回籠資金，開發(fā)資金日漸趨緊并且結(jié)構(gòu)有所調(diào)整。從2010年起，朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)年到位資金每年呈10%左右的降速逐年遞減。截至2012年10月，朝陽(yáng)區(qū)本年到位資金1031.8

17、億元，同比下降11.9%，較調(diào)控前的2009年10月減少393.9億元。其中金融貸款267.1億元，同比下降40.7%，占本年資金比重的25.9%，較2009年10月減少449.2億元，所占比重下降24.3個(gè)百分點(diǎn)；而自籌資金236.8億元，同比增長(zhǎng)17.4%，占資金比重的23.0%，較2009年10月增長(zhǎng)91.0億元，比重提升12.8個(gè)百分點(diǎn)；定金預(yù)售款318.8億元，同比增長(zhǎng)23.4%，占資金比重的30.9%，較2009年10月減少63.4億元，但所占比重提升4.1個(gè)百分點(diǎn)。6.銷售市場(chǎng)迅速遇冷 住宅影響最為明顯由于本輪調(diào)控政策主要以“限購(gòu)”、“限價(jià)”、“限貸”的方式對(duì)過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行

18、調(diào)節(jié)，其最直接和最終的目標(biāo)都是對(duì)銷售市場(chǎng)產(chǎn)生影響。從數(shù)據(jù)上看，調(diào)控政策推出以來(lái)，朝陽(yáng)區(qū)樓市迅速遇冷，銷售面積銷售額雙雙走低。2010年5月，朝陽(yáng)房地產(chǎn)銷售面積開始由增轉(zhuǎn)降，由此開始進(jìn)入連續(xù)24個(gè)月的下降區(qū)間，隨后銷售額也隨之連續(xù)22個(gè)月走低，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)進(jìn)入了深水區(qū)。2010年，朝陽(yáng)區(qū)全年實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積430.0萬(wàn)平方米，同比下降32.1%；銷售額893.0億元，同比下降18.8%。住宅作為房地產(chǎn)銷售的主體，新政實(shí)施中受到的沖擊最為猛烈，對(duì)整體銷售市場(chǎng)下拉作用明顯。2010年全年，朝陽(yáng)區(qū)住宅銷售面積275.0萬(wàn)平方米，同比下降44.0%；住宅銷售額606.1億，同比下降27.1%，降幅分

19、別快于比全區(qū)商品房銷售總量的11.9和8.2個(gè)百分點(diǎn)。2011年，朝陽(yáng)區(qū)商品房銷售面積389.3萬(wàn)平方米，同比下降19.5%，實(shí)現(xiàn)銷售額813.7億元，同比下降20.4%，其中住宅銷售面積252.3萬(wàn)平方米，同比下降19.2%，銷售額504.9億元，同比下降28.0%。而本年前十個(gè)月銷售市場(chǎng)則經(jīng)歷了由抑到揚(yáng)的過程：經(jīng)歷了2月銷售面積同比下降58.0%，銷售額同比下降62.1%額最低點(diǎn)之后逐漸回暖，并在6月實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，之后走勢(shì)并不平穩(wěn)，增幅僅在10%以內(nèi)，9月以來(lái)又出現(xiàn)了小幅下降的情況。1-10月朝陽(yáng)區(qū)商品房銷售面積285.0萬(wàn)平方米，同比下降8.6%，銷售額742.8億元，同比增長(zhǎng)10.8%，其

20、中住宅177.3萬(wàn)平方米，同比下降11.8%，銷售額500.9億元，同比增長(zhǎng)23.0%。三、未來(lái)的發(fā)展走勢(shì)的判斷本輪調(diào)控政策已經(jīng)實(shí)施了兩年左右的時(shí)間，朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的熱度得到了一定控制，銷售面積一路回落，之前經(jīng)常出現(xiàn)的“天價(jià)地王”和“天價(jià)樓盤”的情況也明顯減少，調(diào)控政策的效果得到了一定顯現(xiàn)。但還應(yīng)該看到，由于受商品房供給下降、剛性需求依然不減等因素的影響，房地產(chǎn)供需矛盾并沒有從根本上化解。從當(dāng)前形勢(shì)上看，朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)的決定因素取決于幾方面因素：（一）調(diào)控作用下現(xiàn)有市場(chǎng)仍有未化解的矛盾，客觀要求調(diào)控政策在一定時(shí)期內(nèi)持久化1.房屋銷售價(jià)格有所松動(dòng)，但依舊處于高位從商品房平均單價(jià)的

21、增速走勢(shì)上看，朝陽(yáng)區(qū)銷售均價(jià)起伏與政策出臺(tái)時(shí)間基本同步。從2009年開始，朝陽(yáng)區(qū)商品房均價(jià)基本保持逐月環(huán)比上漲趨勢(shì)，并在2010年4月達(dá)到增速的頂峰，商品房銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)86.3%，其中住宅均價(jià)同比增長(zhǎng)122.5%。之后隨著從國(guó)家到地方各項(xiàng)調(diào)控政策實(shí)施，均價(jià)增速開始持續(xù)回落，2011年朝陽(yáng)區(qū)銷售均價(jià)完全處于下降區(qū)間，且住宅下降曲線位于全區(qū)商品房運(yùn)行曲線的下方，其中2011年9月商品房銷售均價(jià)同比下降14.8%，住宅均價(jià)下降28.2%，達(dá)到谷底。今年以來(lái)銷售均價(jià)出現(xiàn)回升，1-10月商品房均價(jià)26059元/平方米，同比增長(zhǎng)21.3%，住宅均價(jià)28258元/平方米，同比增長(zhǎng)39.5%。雖然走勢(shì)起伏

22、較大，但從具體數(shù)據(jù)來(lái)看，朝陽(yáng)區(qū)商品房?jī)r(jià)格仍舊處于高位，2009年均價(jià)突破2萬(wàn)元后，盡管增速得到抑制，但價(jià)格依然維持在2萬(wàn)元以上，并未出現(xiàn)明顯下降。圖5：2009年-2012年10月朝陽(yáng)區(qū)商品房均價(jià)增速情況2.市場(chǎng)蕭條引發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度受阻房地產(chǎn)業(yè)作為朝陽(yáng)區(qū)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，其活躍程度與經(jīng)濟(jì)整體走勢(shì)息息相關(guān)。目前調(diào)控政策引起的開發(fā)投資熱度下降，使得全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、區(qū)域GDP等指標(biāo)增長(zhǎng)速度有所放緩。本輪調(diào)控政策實(shí)施以來(lái)，朝陽(yáng)區(qū)全社會(huì)投資增長(zhǎng)速度開始放緩，房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)全社會(huì)貢獻(xiàn)率下降。2010年朝陽(yáng)區(qū)全社會(huì)完成投資1230.7億元，同比增長(zhǎng)11.4%其中房地產(chǎn)完成投資799.6億元，同比增長(zhǎng)5.6%，

23、增速低于全社會(huì)投資5.8個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)全社會(huì)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為33.9%，遠(yuǎn)低于2009年的997.7%。2011年全社會(huì)投資1177.0億元，同比增長(zhǎng)0.6%，其中開發(fā)完成投資695.8億元，同比下降8.4%，未對(duì)增長(zhǎng)起到拉動(dòng)作用。本年1-10月全社會(huì)投資949.5億元，同比下降2.9%，其中開發(fā)完成投資464.2億元，同比下降27.4%，降速快于全社會(huì)24.5個(gè)百分點(diǎn)。受銷售限購(gòu)等方面因素影響，調(diào)控以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)GDP也呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。2010年朝陽(yáng)區(qū)全區(qū)GDP總值共計(jì)2804.2億元，其中房地產(chǎn)業(yè)318.0億元，占全區(qū)比重為11.3%，較2009年下降3.4個(gè)百分點(diǎn)，從增速上看，全區(qū)增長(zhǎng)速度為1

24、7.8%，而房地產(chǎn)業(yè)同比下降9.2%。2011年朝陽(yáng)區(qū)全區(qū)GDP總值3272.2億元，同比增長(zhǎng)16.7%，其中房地產(chǎn)業(yè)337.7億元，同比增長(zhǎng)6.2%，低于全區(qū)10.5個(gè)百分點(diǎn)，占比10.3%，較上年再次下降1.0個(gè)百分點(diǎn)。（二）房地產(chǎn)業(yè)今后仍將是朝陽(yáng)區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè) 發(fā)展仍具有很大的空間 從房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，雖然目前在宏觀調(diào)控局勢(shì)下，呈現(xiàn)出走勢(shì)震蕩，營(yíng)業(yè)狀況低迷等狀況。但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)角看，房地產(chǎn)業(yè)今后仍將是朝陽(yáng)區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。一方面，從朝陽(yáng)區(qū)發(fā)展歷程看，目前國(guó)民經(jīng)濟(jì)正處于上升期, 城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)模正在不斷擴(kuò)大,房地產(chǎn)投資和需求也會(huì)伴隨著增加；而經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)也將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮。并且

25、從長(zhǎng)期來(lái)看, 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展, 房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)其支持和貢獻(xiàn)效果將繼續(xù)顯現(xiàn)并得以優(yōu)化，二者的相關(guān)程度也會(huì)提升。另一方面，隨著朝陽(yáng)區(qū)“十二五”規(guī)劃的進(jìn)一步實(shí)施，“新四區(qū)”建設(shè)與“雙十工程”的打造，都使得房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)五年中必將肩負(fù)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)與改善民生的雙重職責(zé)，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)仍不可忽視。同時(shí)，朝陽(yáng)區(qū)也正在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和調(diào)整，并在“十二五”規(guī)劃中明確表示要加大產(chǎn)業(yè)投資力度，積極發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，建立商業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)引進(jìn)的協(xié)調(diào)機(jī)制提高產(chǎn)業(yè)發(fā)展承載能力，這都為未來(lái)朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)的市場(chǎng)走勢(shì)指明了方向，為商業(yè)地產(chǎn)的今后發(fā)展提供了政策平臺(tái)。（三）調(diào)控政策并非長(zhǎng)效之舉 最終仍需要回歸市場(chǎng)從另一個(gè)角度看，

26、調(diào)控政策未達(dá)到立竿見影的效果，也反映出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的快速發(fā)展，與房地產(chǎn)政策的信度、效度的關(guān)系。而通過與其他國(guó)家比較發(fā)現(xiàn)，一個(gè)健康、開放的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)是具有內(nèi)在的自組織能力，通過市場(chǎng)間接調(diào)控房?jī)r(jià)的做法可能更具效果。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)問題的解決，最終是需要房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及市場(chǎng)本身的發(fā)展，通過市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)能力自行解決。市場(chǎng)價(jià)格是資源短缺的最佳信號(hào)，當(dāng)前的房?jī)r(jià)上漲歸根結(jié)底是由住房短缺所引起的，應(yīng)在增加供給方面要多下功夫。同時(shí)，應(yīng)通過實(shí)行市場(chǎng)化的差別利率體系和完善的累進(jìn)稅率、差別稅率制，鼓勵(lì)將土地更加有所側(cè)重的投向經(jīng)濟(jì)適用房及中低價(jià)位的房產(chǎn)開發(fā)，抑制高價(jià)位大面積的住房開發(fā)。政府應(yīng)該充分發(fā)揮自身所擁

27、有的資源，引導(dǎo)包括開發(fā)商、中介商、消費(fèi)者等在內(nèi)的市場(chǎng)參與者理性投資和消費(fèi)，充分公開市場(chǎng)信息，使得市場(chǎng)參與者擁有平等的參與機(jī)會(huì)。（四）國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)值得借鑒從上文列舉的一系列調(diào)控政策以及實(shí)施前后各方面經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)可以看出，本輪調(diào)在穩(wěn)定房?jī)r(jià)抑制泡沫方面取得了一定的效果，但也面臨許多困難與挑戰(zhàn)，如何堅(jiān)持調(diào)控并取得令人滿意的結(jié)果成為目前需要解決的問題。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展仍處于起步階段，通過借鑒國(guó)外房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)，為展望房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展方向提供了啟示。首先，房地產(chǎn)業(yè)要堅(jiān)定不移地走資源節(jié)約型道路。由于朝陽(yáng)區(qū)的地理位置臨近市中心，有限的土地資源決定其不適合建設(shè)養(yǎng)老休閑等容積率較低的住房，而應(yīng)該借鑒新

28、加坡、德國(guó)這些國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，以開發(fā)中小戶型為主，以滿足大多數(shù)人的住房需求。同時(shí)，堅(jiān)持緊湊開發(fā)，節(jié)約城市建設(shè)用地，提高土地的配置效率，走資源節(jié)約型道路。第二，應(yīng)當(dāng)看到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)要未雨綢繆，時(shí)時(shí)監(jiān)管和調(diào)控。既要力爭(zhēng)避免出現(xiàn)區(qū)域性住房?jī)r(jià)格暴漲情況，又要通過市場(chǎng)調(diào)控避免房?jī)r(jià)的大起大落。如果只注重短期“房?jī)r(jià)上漲”問題，忽視中遠(yuǎn)期戰(zhàn)略問題，調(diào)控就容易變成“救火”，其效果就會(huì)事倍功半，甚至適得其反。90年代日本地產(chǎn)泡沫的破滅正是在早期忽視監(jiān)管、后期調(diào)控措施不當(dāng)?shù)慕Y(jié)果。第三，應(yīng)配套發(fā)展健康發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)，合理引導(dǎo)剩余資本流向。目前我國(guó)資本市場(chǎng)不太發(fā)達(dá)，大量的民間資本找不到好的出路，只好流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。而國(guó)外發(fā)

29、達(dá)國(guó)家資本市場(chǎng)很發(fā)達(dá)，投資回報(bào)率較高，剩余資本有很多投資渠道。因此必須大力發(fā)展股票、債券、基金等資本市場(chǎng)，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展所帶來(lái)的大量的財(cái)富積累找到更多的投資渠道，以減低對(duì)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)性沖動(dòng)。第四，應(yīng)保證首次置業(yè)者的利益，減輕首次置業(yè)者的負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)政策調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)是保證有正常收入的首次置業(yè)人士能夠買得到買得起滿足基本需求的中低價(jià)位住房。英國(guó)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較低的時(shí)期建設(shè)了很多的中低價(jià)位住房，并采用累進(jìn)的印花稅（在我國(guó)稱契稅）和低價(jià)房采取零印花稅稅率來(lái)減輕首次置業(yè)者的負(fù)擔(dān)。我國(guó)目前的發(fā)展程度還未達(dá)到英國(guó)近期的水平，應(yīng)加大供首次置業(yè)人士購(gòu)買的中低價(jià)位住房的供給，并減輕首次置業(yè)者的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。四