太湖路項(xiàng)目定位綜合評(píng)測(cè)報(bào)告

1、泰峰地產(chǎn)? 太湖東路地產(chǎn)項(xiàng)目KSOS PROPERTY2001第一部分項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)供求狀況調(diào)研結(jié)論一、合肥市國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體概況1、 合肥市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好合肥是安徽省省會(huì)，是全省政治、文化、經(jīng)濟(jì)和科教中心，市區(qū)土地面積458 平方公里。根據(jù)合肥市統(tǒng)計(jì)局初步統(tǒng)計(jì)，合肥市2000 年全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 325 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比1999 年增長(zhǎng) 10.3% ，分別高于全國(guó)、全省的 4.2 、 4.9 個(gè)百分點(diǎn)，其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值35.93 億元，增長(zhǎng) 6% ；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值139.3 億元，增長(zhǎng) 12% ，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值117.77 億元，增長(zhǎng) 12% 。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中三次

2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的14.9 ：46.5 ：38.6 調(diào)整為 12.3 ：47.5 ：40.2 ，第一產(chǎn)業(yè)的比重有所下降，第二、三產(chǎn)業(yè)的比重略有上升。消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)中見升。 在國(guó)家采取增加城鎮(zhèn)居民收入、再次降息、開征利息稅等一系列措施的啟動(dòng)下，市場(chǎng)銷售由穩(wěn)轉(zhuǎn)活。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額148.27 億元，實(shí)際增長(zhǎng)12.9% 。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)，餐飲業(yè)增長(zhǎng)較快，制造業(yè)增長(zhǎng)緩慢，分別增長(zhǎng)8.6% 、24.8% 、0.4% 。商品交易成交活躍，全年商品成交市場(chǎng)總成交額147 億元 ,增長(zhǎng) 24.5% 。物價(jià)繼續(xù)保持低位運(yùn)行。全年商品零售價(jià)格指數(shù)比上年下降3.5% ，居民消費(fèi)品價(jià)格比上年下

3、降2.3% ，其中衣著和居住消費(fèi)價(jià)格指數(shù)比上年上升12 個(gè)點(diǎn)。（以 1999 年為 100 ）行業(yè)結(jié)構(gòu)、規(guī)模、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：合肥市是以加工工業(yè)為主的綜合性工業(yè)城市，全部現(xiàn)有 34 個(gè)工業(yè)行業(yè)， 200 多個(gè)工業(yè)門類， 2000 多種大類產(chǎn)品； 國(guó)有及年銷售收入 500 萬以上的非國(guó)有工業(yè)企業(yè)共426 家。目前已初步形成以電冰箱、洗1泰峰地產(chǎn)? 太湖東路地產(chǎn)項(xiàng)目KSOS PROPERTY2001衣機(jī)、電視機(jī)、空調(diào)機(jī)為主的日用電器和電子工業(yè)，以輪胎、日用化工和化肥為主的化學(xué)工業(yè)，以汽車、叉車、挖掘機(jī)、成套配電設(shè)備為主的機(jī)械工業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)，新型建材和環(huán)保產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，擁有榮事達(dá)電冰箱、美菱空調(diào)、日立挖掘

4、機(jī)等主要名優(yōu)產(chǎn)品。2、 合肥市人口規(guī)模、結(jié)構(gòu)、人口分布情況、人口變動(dòng)情況2000 年年末全合肥市總?cè)丝?29.95 萬人，非農(nóng)業(yè)人口136.91 萬人；市區(qū)（東市區(qū)、中市區(qū)、西市區(qū)、郊區(qū)）年末人口 130.28 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口102.78萬人。人口增長(zhǎng)繼續(xù)得到控制， 本年出生人口 45372 人，出生率 12.51 ，人口自然增長(zhǎng)率 7.94 ，人口機(jī)械增長(zhǎng)率是1.97 。東市區(qū) 22.47 萬人 ,中市區(qū) 25.98 萬人 ,西市區(qū)人口 32.67 萬人，郊區(qū)人口較多，主要集中在西南部，包括蜀山鎮(zhèn)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)在內(nèi)。3、合肥市居民收入水平與消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)職工工資和

5、城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長(zhǎng)。2000 年全市職工工資總額41.3 億元，比上年增長(zhǎng) 4.9% ，職工年人均工資7556 元，比上年增長(zhǎng)10.6 。根據(jù)抽樣調(diào)查資料， 2000 年全市人均可支配收入5813 元，比上年增長(zhǎng) 5.2% ，扣除價(jià)格因素增長(zhǎng) 7.5% ，不同群體間收入差距拉大，不同行業(yè)、不同經(jīng)濟(jì)類型的企業(yè)間員工收入差距加大。合肥市居民實(shí)際支出增幅加大，其中非消費(fèi)性支出比重大幅度提高，消費(fèi)性2泰峰地產(chǎn)? 太湖東路地產(chǎn)項(xiàng)目KSOS PROPERTY2001支出內(nèi)部結(jié)構(gòu)趨于合理，儲(chǔ)蓄借貸支出略有下降，儲(chǔ)蓄存款繼續(xù)增加。據(jù)城調(diào)隊(duì)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，合肥市民每月消費(fèi)結(jié)構(gòu)：居住類支出8.0% ，衣著類支出占 1

6、1.0% 食品類支出47.3%, 文化教育支出13.2%, 設(shè)備用品7.0%, 交通通訊6.4%, 醫(yī)療衛(wèi)生 3.2% 。合肥市平均每戶人口3.05 人,平均每戶就業(yè)人口1.87 人，平均每個(gè)就業(yè)者負(fù)擔(dān)人數(shù) 1.63 人（贍養(yǎng)系數(shù)）。二、合肥市房地產(chǎn)發(fā)展情況及變化趨勢(shì)預(yù)測(cè)1、 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)規(guī)模及發(fā)展水平至 2001 年 1 月底，在合肥市城市面上開發(fā)綜合辦公室登記的備案的開發(fā)企業(yè) 295 家，比上年的 235 家增加 50 家，其中具備一、二級(jí)開發(fā)資質(zhì)的43 家，占總量 15% ，開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力參差不齊，從業(yè)人員3 千多人。目前合肥市房地產(chǎn)咨詢、信息、銷售代理、交易評(píng)估、拍賣等房地產(chǎn)中介服

7、務(wù)很不完善、服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)量很少、規(guī)模小，從業(yè)人員素質(zhì)不高、服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，中介服務(wù)體系不完善，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)不活躍。2、 合肥市 93 2000 年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求概況從 93 2000 年，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模平穩(wěn)增長(zhǎng)，施工面積平均每年增4.8%, 新開工面積平均增幅是2.2%, 竣工面積平均每年增長(zhǎng)12.86%, 銷售面積以平均 21.08 的增長(zhǎng)速度穩(wěn)定增長(zhǎng) ,房地產(chǎn)開發(fā)中住宅投資占主體,住宅施工、開工、竣工和銷售面積占總體的比重都在5060% 之間，供求基本平衡。 1999 年，合肥市居民人均居住面積10.7 平方米 ,比上年增長(zhǎng)了 7.6% 。3泰峰地產(chǎn)? 太湖東路地產(chǎn)項(xiàng)目K

8、SOS PROPERTY20012000 年合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)年完成土地開發(fā)面積66.44 萬平方米，比上年增長(zhǎng) 160.86% ；正在開發(fā)的 30.65 萬平方米，比上年增長(zhǎng)91.73% ；而待開發(fā)土地 168.61 萬平方米 ,比上年增長(zhǎng)了 56.91% ；當(dāng)年內(nèi)購(gòu)置的土地146.80 萬平方米 ,比上年增長(zhǎng)了 225.57% ；土地儲(chǔ)備規(guī)模和增長(zhǎng)速度都相當(dāng)驚人。年份本年完成土地開發(fā)面積正在開發(fā)的土地面待開發(fā)土地面積本年購(gòu)置土地面積積19925.4720.98107.4245.51920066.44+160.86%91.7356.96146.8039.65168.61225.57%0(

9、資料來源 : 合肥市土地局 )根據(jù)合肥市土地局介紹，合肥市商品住宅用地有償出讓情況，前幾年增長(zhǎng)平穩(wěn)，平均增長(zhǎng)速度在5%左右，而 2000 年有償出讓30 萬平方米，增長(zhǎng)幅度是20% ，增長(zhǎng)迅猛，主要受房改政策的影響；估計(jì)2001 年的增長(zhǎng)速度會(huì)在3% 左右，約 31 萬平方米。比較政府有償出讓的土地規(guī)模和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地開發(fā)規(guī)模，可知土地市場(chǎng)供應(yīng)主要是各企事業(yè)單位歷史儲(chǔ)備用地，以及拆遷改造用地等。合肥市房地產(chǎn)建設(shè)在量上增長(zhǎng)的同時(shí)，居住環(huán)境和功能質(zhì)量也得到了明顯提高，但仍處于粗放型、生產(chǎn)型階段，工業(yè)化程度低，規(guī)劃設(shè)計(jì)水平、產(chǎn)品質(zhì)量、物業(yè)管理等方面處于較低水平。合肥市規(guī)劃設(shè)計(jì)起點(diǎn)高、 建設(shè)配套

10、齊全、 工程質(zhì)量好的住宅成為市民爭(zhēng)購(gòu)的熱銷房，現(xiàn)房銷售達(dá)90% 以上。3、 合肥市 2000 年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求概況據(jù)合肥市城市開發(fā)綜合辦公室統(tǒng)計(jì)，2000 年全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額累4泰峰地產(chǎn)? 太湖東路地產(chǎn)項(xiàng)目KSOS PROPERTY2001計(jì)達(dá) 20.71 億元，其中住宅14.33 億元；開發(fā)房屋施工面積318.86 萬平方米，其中住宅 244.12萬平方米；本年度新開工房屋面積146.35 萬平方米 ,其中住宅120.61 萬平方米；房屋竣工面積 116.23萬平方米，其中住宅 89.59 萬平方米；實(shí)際銷售商品房91.19 萬平方米 ,其中銷售住宅80.79 萬平方米 ,成交額 1

11、7.26 億元 ,其中住宅 13.45 億元。2000 年合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo)單位：萬平方米、億元年份1998 年1999 年2000年與 1999年同期比（ % ）指標(biāo)房地產(chǎn)投資額15.7918.9420.719.35施工面積284285.54318.8611.78新開工面積122102.54146.3542. 70竣工面積101112.75116.233.08銷售面積6682.0991.1911.39空置面積72.4063.1356.59 10.34( 資料來源 : 合肥市城市建設(shè)開發(fā)辦公室 )1) 投資增幅較大 , 住宅投資占主體全市累計(jì)完成投資20.71 億元，比上年增長(zhǎng)9.35%

12、 ，其中住宅投資14.33億元，同比增長(zhǎng)38.72%, 其中住宅開發(fā)的投資占房地產(chǎn)投資總量的70%, 住宅開發(fā)成為房地產(chǎn)投資的主體。2）新開工面積有所下降，綜合開發(fā)效益提高本年度新開工面積146.35 萬平方米 ,同比下降 16.21% 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目203個(gè) ,其中綜合開發(fā) 2 萬平方米以上的住宅小區(qū)(組團(tuán) )86 個(gè),綜合開發(fā)率 61.6% 。5泰峰地產(chǎn)? 太湖東路地產(chǎn)項(xiàng)目KSOS PROPERTY20013）商品房交易較為活躍，個(gè)人住房消費(fèi)市場(chǎng)基本形成全市商品房銷售面積82.09 萬平方米 ,其中住宅銷售73.26 萬平方米，同比分別增長(zhǎng) 24.38% 、 24.18%, 住宅銷售中個(gè)人

13、購(gòu)房64.35 萬平方米，個(gè)人購(gòu)買面積占商品住宅的銷售總量的79.65%, 與上年相比提高了5.92 個(gè)百分點(diǎn) ,與全國(guó)個(gè)人購(gòu)房比例相當(dāng)。4) 融資渠道暢通 , 開發(fā)工作量較大2000 年,全市房地產(chǎn)開發(fā)資金22.56 億元 ,其中貸款 3.76 億元 ,自籌資金 7.69億元 ,其他資金 10.54 億元 ,分別占資金來源的15.89% 、34.33% 、47.13% ，說明資金渠道多樣化，并以自籌資金和其他資金來源為主。5）房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)趨于合理從 2000 年的房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際完成投資情況來看，按工程用途分，住宅占54.48%, 辦公和商業(yè)區(qū)用房各占14.94% 和 15.01%, 住宅投

14、資占主體 ,住宅投資中又以普通住宅為主體, 比例約占72%, 高檔公寓和別墅的投資額占住宅投資總額的 2.67% 。4、 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平及變化趨勢(shì)1）商品房總體價(jià)格水平有升有降據(jù)合肥市中房指數(shù)辦公室的報(bào)告，房屋銷售市場(chǎng)上住宅成交活躍，價(jià)格指數(shù)小幅上揚(yáng)，商服價(jià)格指數(shù)跌勢(shì)趨緩， 辦公用房?jī)r(jià)呈直線回落態(tài)勢(shì)，城市綜合指數(shù)和價(jià)格在平穩(wěn)中略降。據(jù)合肥市中房指數(shù)辦公室的報(bào)告，2000 年第四季度，住宅指數(shù)比上年末上升 2 個(gè)百分點(diǎn)， 2000 年合肥市商品房平均價(jià)格是 1887.68 元 /平方米左右 ,比上年的 1869.2 元/平方米提高了 18.48 元/平方米。辦公類房屋價(jià)格指數(shù)仍然，比6泰峰地

15、產(chǎn)? 太湖東路地產(chǎn)項(xiàng)目KSOS PROPERTY2001上年末下降了18 個(gè)點(diǎn)，平均價(jià)格下降116.96 元/平方米。商服用房繼續(xù)下降，比上年末下降了13 個(gè)點(diǎn)，跌勢(shì)在回落中趨于穩(wěn)定，銷售價(jià)格平均下降了81.37元 /平方米。2）合肥市各類住宅價(jià)格構(gòu)成分析合肥市房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位經(jīng)濟(jì)價(jià)值優(yōu)勢(shì)明顯，住宅價(jià)格隨地理位置不同， 差別很大，住宅的價(jià)格從一環(huán)內(nèi)到二環(huán)外依次降低，成環(huán)狀分布， 每平方米差價(jià)達(dá)500 元左右。普通商品住宅價(jià)格遠(yuǎn)高于安居工程（解困）房。由于安居工程式（解困）房是政府為了解決市民住房困難，合肥市政府97 年 40 號(hào)文中發(fā)布了政府令及42號(hào)文中以同意國(guó)家安居工程有稅費(fèi)減免的政策，實(shí)

16、施土地使用，減免稅等措施，致使其價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)。 普通商品房的價(jià)格受市場(chǎng)供求關(guān)系影響，同時(shí)由于商品房所消耗成本和費(fèi)用較高等，致使普通商品房?jī)r(jià)格高于安居工程（解困）房。合肥市住宅價(jià)格構(gòu)成因素是住房建設(shè)的征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用； 勘探設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)； 建安工程費(fèi)； 小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) （含小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)）；貸款利息；利潤(rùn)；稅金共八個(gè)組成部分。從利稅方面看：一環(huán)內(nèi)住宅和利稅較高于一環(huán)外住宅。其主要原因是一環(huán)內(nèi)是經(jīng)濟(jì)繁華地段， 由于土地級(jí)差帶來高利潤(rùn)， 同時(shí)為了調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)， 采用高稅金。另外：安居工程（解困）房的稅利遠(yuǎn)低于普通商品房。這說明主要是由于政府減免稅來解決中低收入戶住房困難之故

17、。從房屋建安工程費(fèi)、 小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)方面看， 一環(huán)內(nèi)普通商品住房的土地費(fèi)用居高，一環(huán)內(nèi)征地拆遷安置費(fèi)用的占住宅總價(jià)格的30% 左右，而一環(huán)外7泰峰地產(chǎn)? 太湖東路地產(chǎn)項(xiàng)目KSOS PROPERTY2001的這部分費(fèi)用約占15 20% ，這主要是土地的級(jí)差地租形成的，同時(shí)一環(huán)內(nèi)住宅用開發(fā)用地多數(shù)是實(shí)際市場(chǎng)交易價(jià)格，是供需情況決定的。5、 房地產(chǎn)市場(chǎng)空置總量及空置原因分析：1）空置總量規(guī)模至 2000 年 12 月底，歷年累計(jì)商品房空置面積56.59 萬平方米。其中住宅33.69 萬平方米，辦公房 8.62 萬平方米 ,商業(yè)用房 14.28 萬平方米 ,分別占空置量的 60% 、16% 、24

18、% ；一年以上的積壓房42.78 萬平方米 ,其中一年以上積壓住宅 13.75 萬平方米。2）空置原因分析空置的原因主要是 9698 年房地產(chǎn)開發(fā)高潮時(shí)期部分房地產(chǎn)商盲目開發(fā)所至，不進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目前期可行性研究，市場(chǎng)定位不準(zhǔn)。 空置商品住宅的區(qū)位主要集中在火車新站試驗(yàn)區(qū)、 高新區(qū)、西南郊區(qū)一帶， 如欣輝公司開發(fā)的新加坡花園城、金濠（合肥）公司開發(fā)的金濠廣場(chǎng)、星海公司開發(fā)的翡翠園小區(qū)二期、集鎮(zhèn)建設(shè)中心的玉蘭新村等， 積壓的商業(yè)辦公樓集中在淮河路一帶?？罩迷蛑饕幸韵聨追矫鎲栴}：位置較偏，交通不便開發(fā)規(guī)模小，配套公共建設(shè)不健全商品類型、套型、檔次脫離市場(chǎng)需求，設(shè)計(jì)不合理、不實(shí)用環(huán)境差，無景觀，與破

19、舊的民房混雜一起市場(chǎng)定位失誤，營(yíng)銷能力不強(qiáng)建筑質(zhì)量差，開發(fā)商信譽(yù)不好8泰峰地產(chǎn)? 太湖東路地產(chǎn)項(xiàng)目KSOS PROPERTY2001朝向不好，樓層差總體供應(yīng)量大而市場(chǎng)需求不足的商服用房和寫字樓區(qū)域內(nèi)同質(zhì)樓盤供應(yīng)集中，缺少特色市場(chǎng)定位偏高6、 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)開征利息稅、減免稅費(fèi)、公房上市、銀行降息、房地產(chǎn)信貸進(jìn)一步發(fā)展以及規(guī)范和刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的陸續(xù)出臺(tái)，有利于調(diào)節(jié)個(gè)人收入， 擴(kuò)大內(nèi)需，刺激消費(fèi)，對(duì)房地產(chǎn)的投資與消費(fèi)也將起到重要作用。2001 年秉承 2000 年良好勢(shì)頭，預(yù)計(jì)形勢(shì)比較樂觀。各種對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)利好的政策不斷出臺(tái)， 這一系列政策與措施的實(shí)施將不僅促進(jìn)三級(jí)市場(chǎng)交易，也將

20、進(jìn)一步刺激二級(jí)市場(chǎng)、一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)總體市場(chǎng)產(chǎn)生積極的影響。1）市場(chǎng)供應(yīng)量增長(zhǎng)幅度小，市場(chǎng)存量不大93 97 年，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積增長(zhǎng)不多，平均增長(zhǎng)速度4.8%, 新開面積除了 98 年高于 93 年外 ,其他幾年都低于 93 年的新開工量 ,99 年的新開工面積比 98 年減少 16%, 供應(yīng)量增幅減少 ,存量不大。2）市場(chǎng)需求穩(wěn)步增長(zhǎng)，需求量較大93 99 年，合肥市竣工面積平均每年增長(zhǎng)12.86%,99 年竣工面積增幅大于新開工面積；而銷售面積年平均增長(zhǎng)速度21.08%, 增幅最大 ,銷售面積的增幅大于竣工面積的增幅 ,市場(chǎng)需求興旺 ,消化力強(qiáng)。3）個(gè)人主體消費(fèi)增強(qiáng)隨著消

21、費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變， 居民個(gè)人購(gòu)房的積極性將進(jìn)一步提高，住房消費(fèi)金融9泰峰地產(chǎn)? 太湖東路地產(chǎn)項(xiàng)目KSOS PROPERTY2001的進(jìn)一步拓展， 商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人購(gòu)房抵押貸款業(yè)務(wù)的開展，以及隨著住房公積金歸集力度的加大， 公積金向個(gè)人購(gòu)房進(jìn)行貸款業(yè)務(wù)與綜合保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)合，將在很大程度上提高個(gè)人的購(gòu)房能力，增大市場(chǎng)有效需求。4）住宅供應(yīng)量增幅穩(wěn)定，住宅需求穩(wěn)步增長(zhǎng)新開面積增幅穩(wěn)定， 2000 年度新開工面積同比上升37.04% ，竣工面積未來幾年平均每年有110 140 萬平方米左右。 住房潛在需求穩(wěn)定增長(zhǎng)，需求量較大，城區(qū)內(nèi)也還有1500 戶的危舊房需要改造。隨著城市人口不斷增長(zhǎng)和城市化水平的提高，

22、至 2010 年，合計(jì)平均每年需新建商品住房建筑面積90 110 萬平方米左右。三、太湖路片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及預(yù)測(cè)1、太湖路片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)情況太湖路片區(qū)內(nèi)目前有大量住宅銷售，市場(chǎng)環(huán)境較好， 供銷兩旺。正在銷售住宅小區(qū)有世紀(jì)陽光花園，新世界太寧花園，太陽島花園，萬振逍遙苑。世紀(jì)陽光花園，是目前區(qū)內(nèi)唯一的大型住宅小區(qū)。位于馬鞍山南路以西，太湖東路以北，占地 48.3 萬平方米，建筑面積56 萬平方米，容積率1.16 ，開始銷售一年多以來，一期 8 萬平方米當(dāng)前銷售75% 左右。新世界太寧花園由合肥新世界康居發(fā)展公司興建，占地8.67 萬平方米，建筑面積12 萬平方米，容積率1.38 ，當(dāng)前銷

23、售 60% 左右，入住率 20% 。太陽島花園由安徽省銀瑞林投資公司興建，占地9.67 萬平方米，建筑面積14 萬平方米，容積率1.45 ，當(dāng)前銷售 50% 左右。萬振逍遙苑目前正在發(fā)售前準(zhǔn)備工作階段。2 太湖路片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)變化趨勢(shì)10泰峰地產(chǎn)? 太湖東路地產(chǎn)項(xiàng)目KSOS PROPERTY2001住宅供應(yīng)穩(wěn)定：未來13 年內(nèi)，太湖路片區(qū)將有70 80 萬平方米的住宅供應(yīng)，且區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備有限， 按合肥市城市總體規(guī)劃第二十五條規(guī)定將片區(qū)確定為不宜建設(shè)用地。 商業(yè)服務(wù)將集中興建， 目前百大合家福超市已確定世紀(jì)陽光花園旁選址興建。3 太湖路片區(qū)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)為了分析泰峰房地產(chǎn)在太湖路片區(qū)的可能開發(fā)

24、住宅物業(yè)在市場(chǎng)上的需求，首先需要對(duì)可能產(chǎn)生的消費(fèi)者的地理區(qū)域的范圍作一確定，以建立該項(xiàng)目的市場(chǎng)區(qū)，通常定義為這樣一個(gè)地區(qū)， “在該區(qū)域內(nèi)所有居住單元都是互相關(guān)聯(lián)且可互相替代的”。在這一區(qū)域內(nèi)，對(duì)于潛在消費(fèi)者來說，某一特定類型和價(jià)格的住宅之間，可以互相替代。 為了確定泰峰房地產(chǎn)太湖東路項(xiàng)目的市場(chǎng)區(qū)，我們通過尋找潛在消費(fèi)者和目標(biāo)項(xiàng)目之間的關(guān)聯(lián)性，比如就業(yè)場(chǎng)所來確定大致的市場(chǎng)邊界。從任何一個(gè)居住的地方到所有可能就業(yè)點(diǎn)的范圍，取決于上班所花的時(shí)間、車費(fèi)和難易程度。我們一般選取當(dāng)?shù)厥⑿械慕煌üぞ咝旭倳r(shí)間和距離來測(cè)量這一范圍。根據(jù)在合肥市進(jìn)行的定量訪問調(diào)查結(jié)果，合肥市居民主要使用的交通工具是自行車和公共汽

25、車，最多能接受的上下班時(shí)間是30 分鐘之內(nèi)。因此，我們利用自行車及項(xiàng)目區(qū)域所能通行的公共汽車和來測(cè)量市場(chǎng)區(qū)的范圍。1）市場(chǎng)區(qū)測(cè)量結(jié)果 ：從項(xiàng)目地塊出發(fā)，向東南西北四個(gè)方向騎自行車30 分種的距離范圍是東北至大東門，東南端至安凱集團(tuán)；西北至稻香樓，西南端是姚公廟，區(qū)域面積約6-7 平方公里。從項(xiàng)目地塊出發(fā)乘公共汽車30 分鐘（包括等候車時(shí)間） 的距離范圍，乘 13311泰峰地產(chǎn)? 太湖東路地產(chǎn)項(xiàng)目KSOS PROPERTY2001路，146 路，到達(dá)區(qū)域面積約7 公里。具體區(qū)域面積見市場(chǎng)研究報(bào)告之物業(yè)普查附表。2）乘公共汽車 30 分鐘的區(qū)域內(nèi)機(jī)構(gòu)分布及人口規(guī)模區(qū)域內(nèi)道路沿線有大小單位766 個(gè)

26、。經(jīng)營(yíng)面積約700 萬平方米，平均每個(gè)單位 9432 平方米，其中 20 平方米左右的最多，最大的約105 萬平方米，最小的 4 平方米。除制造企業(yè)和少數(shù)行政事業(yè)單位外經(jīng)營(yíng)面積較大外， 其他單位多數(shù)經(jīng)營(yíng)面積在 100 平方米以下，占 58.4%,100 500 平方米的占 16.8% ， 500 平方米以上的占 21.1% 。片區(qū)總?cè)丝谝?guī)模約 15 萬人，人口密度約 2 萬人每平方公里。按經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分國(guó)營(yíng)單位 144 個(gè)，私營(yíng)企業(yè) 428 個(gè)，比例 58.5% 最高，合資型企業(yè) 58 個(gè)，行政事業(yè)單位 46 個(gè)，集體企業(yè) 36 個(gè)。按業(yè)態(tài)分，最多的是批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)，有 497 個(gè)單位，占 72.

27、7% ，其次是制造業(yè) 36 個(gè)單位，占 5.2% ，社會(huì)服務(wù)業(yè)有 2 個(gè)單位，其他行業(yè)比例很低。3 ）騎自行車 30 分鐘的區(qū)域內(nèi)機(jī)構(gòu)分布及人口規(guī)模距離項(xiàng)目地塊中自行車程 30 分鐘范圍的區(qū)域， 面積約 6-7 平方公里 ,區(qū)內(nèi)總?cè)丝诩s 15 萬人，人口密度約2 萬人每平方公里。區(qū)內(nèi)目前主要以商業(yè)及服務(wù)業(yè)為主，其中有10 余家企業(yè)規(guī)模較大，經(jīng)營(yíng)面積在 3000 平方米以上，而文教衛(wèi)等生活服務(wù)設(shè)施數(shù)量也較多，規(guī)模卻不大，經(jīng)營(yíng)面積多數(shù)在 50 200 平方米左右。全部機(jī)構(gòu)平均從業(yè)人員95 人，其中商業(yè)企業(yè)平均從業(yè)人員195 人，其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)平均從業(yè)人員28 人。4太湖路片區(qū)地域環(huán)境資源發(fā)展?jié)?/p>

28、力較大12泰峰地產(chǎn)? 太湖東路地產(chǎn)項(xiàng)目KSOS PROPERTY2001太湖路片區(qū)位于合肥自然生活區(qū)的核心合肥的東南區(qū)上風(fēng)口，太湖路片區(qū)北有一環(huán)路，西臨美菱大道，東靠南淝河路，馬鞍山南路貫通其中，南與二環(huán)路相聯(lián)。具有與全市各區(qū)快速便捷的交通條件。四、典型個(gè)案分析此次在合肥市共選取了10 個(gè)面積在 8 萬平方米以上的小區(qū)（百盛苑除外）作為研究對(duì)象，進(jìn)行了典型樓盤調(diào)查。調(diào)查對(duì)象有：世紀(jì)陽光花園、太寧花園、太陽島花園、夢(mèng)園、安居苑、銀杏苑、百盛苑、園景天下、元一時(shí)代花園、柏景灣，其中世紀(jì)陽光花園和太寧花園與項(xiàng)目地塊位置最近，都在太湖路片區(qū)內(nèi)， 同時(shí)位于沿河路的柏景灣也比較具有可比性。各典型樓盤的詳細(xì)

29、資料見市場(chǎng)研究報(bào)告之競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查表。10 個(gè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)及營(yíng)銷情況比較序樓盤名稱位置主 力 戶號(hào)型1世紀(jì)陽光太湖東路2/1/1花園3/2/13/2/2均價(jià)（元 /M 2 ）銷售業(yè)績(jī)多層 :2100一期 75%備注占地 48.3 萬 M 2,建面 56萬 M 2,容積率 1.15,綠地率 41%,實(shí)用率 84%2太寧花園太湖路 2號(hào)3/2/22/2/13安居苑青陽路2/13/14太陽島花寧國(guó)路南3/2/2園端5銀杏苑美菱大道3/2/1148 號(hào)3/2/26百盛苑黃山路 4413/2/1號(hào)3/2/27園景天下高新區(qū)2/2/13/2/2多層 :2230城改辦 :1802 中房 :1788 富

30、安 :1780 多層 :2100 高層 :2650多層 :2180高層 :2480多層 :2400多層 :1770高層 :200060%城改辦100%中房90%富安 85%總體平均50%一二三期 90% 第四期 30-40%一期 30%占地 8.67 萬 M2建面 12萬 M 2,容積率 1.38 綠地率 47%實(shí)用率 93%占地 30 萬 M2,建面 33 萬M2,容積率 1.1,綠地率40%,實(shí)用率 78%占地 9.67 萬 M 2,建面 14萬 M 2,容積率 1.45,綠地率 42%,實(shí)用率 58-80%占地17.86 萬 M 2, 建面20 萬 M 2,容積率 1.12,綠地率 40

31、.5%,實(shí)用率 80%占地 3萬 M2,建面 6.8 萬 M 2 ,容積率 2.26,綠地率41.8%, 實(shí)用率 80%占地 8 萬 M2,建面 12 萬M2,容積率 1.5,綠地率45%,實(shí)用率 88%13泰峰地產(chǎn)? 太湖東路地產(chǎn)項(xiàng)目KSOS PROPERTY20018夢(mèng)園小區(qū)高新區(qū)3/2/2平面 :180050-60%占地 25.6 萬 M 2,建面302/2/1高層 :2200萬 M 2,容積率 1.17,綠地率 40%,實(shí)用率 80-86%9元一時(shí)代鳳陽路與2/2/1高層 :240050%占地 3.3868萬 M 2,建面花園勝利交匯3/2/28.9152 萬M2,容積率口2.63,

32、綠 地 40%, 實(shí)用 率80-83%10柏景灣沿河路 2183/2/1多層 :3000一期 70%占地 20 萬 M2,建面 30 萬號(hào)3/2/2高層 :3100M2,容積率 1.5,綠地率45%，實(shí)用率78-84%（資料來源：合肥中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部）1、建筑指標(biāo)概況合肥市是安徽省的省會(huì)， 是安徽最發(fā)達(dá)的城市， 然而因安徽地處內(nèi)陸， 又屬傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大省， 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱， 導(dǎo)致合肥總體發(fā)展仍不比江浙一帶，從房地產(chǎn)業(yè)上表現(xiàn)是土地尚算寬裕，因此這10 個(gè)住宅小區(qū)皆以多層為主，占地主要在12 33 萬平方米，最大是規(guī)劃中的世紀(jì)陽光48.3 萬平方米；多層較多，容積率在 1.10 左右 ,最大不超過

33、 2.6；綠化率總體超過 40% ，最大為安居苑城改辦部分，達(dá)到 61%（按規(guī)劃圖數(shù)據(jù)）；樓層層高 2.8 3.1 米，多為磚混結(jié)構(gòu)。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不激烈，在國(guó)家取消福利分房、 2000 年以前竣工的樓盤，基本不存在銷售壓力，甚至在半年內(nèi)就可以銷出 80% 以上。2、戶型設(shè)計(jì)住宅分為康居和安居兩種，都以2/2/1 和 3/2/2 （3/2/1 ）為主力戶型。安居房照國(guó)家規(guī)定，一般面積不大，2/2/1 在 6675 平方米， 3/2/2 多在 80 平方米左右。商品房以康居為標(biāo)準(zhǔn)，面積偏大，按合肥當(dāng)?shù)匾痪浒胝姘爰俚脑捊小霸酱笤胶觅u”。市場(chǎng)平面房中， 2/2/1 面積介于 74 98 平方米，

34、主要集中在87 93平方米； 3/2/2 介于 90 153 平方米，普遍集中于118 132 平方米。早年設(shè)計(jì)的平面房面積無論大小，都只有一個(gè)衛(wèi)生間，且廳的面積偏小，70多平方米兩房廳的面積只有78 個(gè)平米，使用中多有不便現(xiàn)在情況有所改14泰峰地產(chǎn)? 太湖東路地產(chǎn)項(xiàng)目KSOS PROPERTY2001變，講究“ 三大三明”，一般兩功能廳相加能達(dá)到20 平米以上，主臥房12 平米以上，洗手間 5 9 個(gè)平米。有一種兩房半的戶型，實(shí)際可歸三房中，那半間比較小，在 7、8 平方米左右，功用為書房或小孩房。近來頗流行的復(fù)式房，其購(gòu)銷呈兩旺趨勢(shì)，由于建筑時(shí)多安排在頂層，受坡屋頂?shù)南拗疲?第二層往往是一

35、個(gè)閣樓， 其低矮部分不夠直立， 常做貯藏用或做小孩游樂室。追求崇高生活檔次和生活品位的人選擇住別墅。別墅最大面積為360平方米，主要介于190 280 平方米之間，位于市中心，位置極好、配套齊全的別墅，盡管售價(jià)高昂，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)?shù)刈≌钠骄?，仍顯得十分搶手。住宅幾乎全為坐北朝南安排， 并盡可能地加大進(jìn)深， 這是結(jié)合當(dāng)?shù)貧夂蛭稂c(diǎn)，通風(fēng)、節(jié)能等因素來考慮的。3、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)（ 1） 便捷、自然、明快的道路系統(tǒng)（ 2） 公建布局合理，配套完善（ 3） 園林綠化豐富多彩（ 4） 充分利用地形，組織外部空間4、單體建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)早期住宅區(qū)以琥珀山莊為代表，為典型的皖南民居派， 以質(zhì)樸典雅著稱， 重視過

36、渡地區(qū)氣候特征、朝向、通風(fēng)、節(jié)能和傳統(tǒng)文脈，大部分坐北朝南排列。單體設(shè)計(jì)上檐口采用“ 道士帽” 造型，并從徽式建筑中提煉出“馬頭墻” 符號(hào)用于建筑物山墻。窗戶做窗楣，屋面挑出檐口處做藝術(shù)處理。色彩力求和諧，以淺色15泰峰地產(chǎn)? 太湖東路地產(chǎn)項(xiàng)目KSOS PROPERTY2001調(diào)為主，并發(fā)色彩區(qū)分不同組團(tuán)。近年來歐風(fēng)東漸的結(jié)果， 使新建小區(qū)熱衷于把風(fēng)格定于歐陸風(fēng)情，以夢(mèng)園小區(qū)和銀杏苑為典型，醒目的尖屋頂和寬闊的羅馬廊柱使立面顯得非常清爽和氣派，顯示出另外一種審美觀。用材方面，新建住宅逐漸屏棄了低檔的馬賽克和水磨石外墻，普遍的采用不易褪色和防潮的優(yōu)質(zhì)涂料， 另用深色釉面磚或石料勒腳； 木質(zhì)門窗被

37、塑鋼門窗所代替。5、裝修先前住宅幾乎清一色為毛坯房，水泥抹平墻地面， 管線暗埋， 所有細(xì)部設(shè)施都需要住戶自行裝配?，F(xiàn)一些中檔以上樓盤的開發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到此間的費(fèi)時(shí)費(fèi)力，開始對(duì)室內(nèi)進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修或精裝修，重點(diǎn)在廚衛(wèi)，廚房搭料理臺(tái)， 瓷磚鋪面，有整套廚柜和采暖供熱兩用爐，衛(wèi)生間鋪防滑地磚， 配齊衛(wèi)浴三件， 或廳房鋪地磚（木地板很少），或裝對(duì)講門鈴，電子防盜門，別墅則裝好樓梯扶手，一般價(jià)錢在 100 元每平方米，高不過200 元 /平方米，購(gòu)房者可根據(jù)個(gè)人需要進(jìn)行比較選擇，典型的例子是琥珀山莊新盤和安居苑。從銷售形勢(shì)看， 合肥市民很喜歡這種方式。6、配套設(shè)施配套是合肥人選擇中高檔住宅小區(qū)時(shí)的重要條件。小

38、區(qū)的配套分內(nèi)外兩種。本身地理位置好， 或有政府支持的小區(qū)在外部配套的齊備上是令人驚訝的。以號(hào)稱合肥市的門面工程琥珀山莊為例，政府的關(guān)懷是全面而具體的， 附近有著名中16泰峰地產(chǎn)? 太湖東路地產(chǎn)項(xiàng)目KSOS PROPERTY2001小學(xué)、三座以上幼兒園，有醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、專線中巴、郵局、銀行、配電站、液化氣站，還專門設(shè)了派出所以加強(qiáng)治安。最令人羨慕的是山莊門前即包河環(huán)城公園，那流動(dòng)的水面，漂亮的亭臺(tái)樓榭，寬廣的旱冰場(chǎng)，精心培植的花草樹木和潔凈的石階石凳是住戶們隨步可至的游玩勝地。由于小區(qū)定位較高，住戶充足，在物業(yè)公司的嚴(yán)格挑選下，包括中西餐廳、面包屋、超市、日雜店、建材店、書店等等的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)也在

39、短期內(nèi)迅速的健全起來；同時(shí)小區(qū)自已也建有青少年活動(dòng)中心、中老年活動(dòng)中心，有籃球場(chǎng)、乒乓球室、舞廳和閱覽室，生活非常方便。普遍地講，并非每個(gè)小區(qū)都有琥珀山莊的先天條件，一般住宅區(qū)能做到配齊包括農(nóng)貿(mào)菜場(chǎng)、幼兒園、公廁、日雜店、超市、餐廳，再留出休閑活動(dòng)綠地等就算很不錯(cuò)了。隨著住戶需求項(xiàng)的逐漸增加，一些意識(shí)超前的公司開始注意學(xué)習(xí)鄰近上海和國(guó)內(nèi)其它城市的先進(jìn)之處， 盡量靠近和利用大市政配套， 注重了解住戶的實(shí)際需要，加強(qiáng)會(huì)所和公共活動(dòng)中心的建設(shè)，特別是地段相對(duì)遠(yuǎn)離市區(qū)一些的小區(qū)，更日益重視內(nèi)功修煉， 如夢(mèng)園小區(qū)完備的配套就著重增加了業(yè)主活動(dòng)中心，建有籃球場(chǎng)、足球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池，娛樂方面則有影視廳、

40、歌舞廳，商務(wù)服務(wù)有會(huì)議室、商務(wù)中心，文化教育方面提供閱覽室，小區(qū)外圍聯(lián)系設(shè)立郵政所、銀行、社區(qū)醫(yī)療中心等。 完善這些設(shè)施在滿足小區(qū)人日常生活需要的同時(shí)，也為自已的后續(xù)開發(fā)創(chuàng)造了良好的名聲。7、物業(yè)管理合肥市專業(yè)輸出物業(yè)管理服務(wù)的公司有兩家，鄰近安居苑的名君花園還請(qǐng)來17泰峰地產(chǎn)? 太湖東路地產(chǎn)項(xiàng)目KSOS PROPERTY2001了上海萬科城市花園物業(yè)公司做顧問，但總體看來，各個(gè)小區(qū)仍基本屬于誰開發(fā)誰管理的自管模式。 現(xiàn)階段深圳等南方城市已引入的如幼兒托管、代訂機(jī)票和住宿、代租代售房屋、 代請(qǐng)家教和保姆、 聯(lián)系搬家公司等體貼入微的內(nèi)容在合肥物管項(xiàng)目中比較難見。 他們管理的內(nèi)容比較單一， 僅包括

41、一般的治安維護(hù)， 日常維修，衛(wèi)生保潔和水電氣費(fèi)代繳等，尚未上升到高級(jí)的服務(wù)層次。另外有別墅的小區(qū)不嚴(yán)格區(qū)分與平面房的界限，不強(qiáng)調(diào)“私家住宅神圣不可入侵” ，能進(jìn)入小區(qū)的人也能去參觀別墅。另外，綠化方面普遍管理較疏。雖然所調(diào)查小區(qū)的綠化率普遍超過30% ，最高到46% ，但明顯都沒有得到專業(yè)而仔細(xì)的養(yǎng)護(hù)，草木枯敗。沒有悅目的綠色，幾年下來小區(qū)的檔次就會(huì)低了許多。8、房?jī)r(jià)（具體樓盤價(jià)格參見上表 ）從商品房?jī)r(jià)看，平面房一環(huán)內(nèi)能達(dá)到2300 元/平方米，二環(huán)附近1700-2000元 /平方米不等，郊區(qū)地段的往往在 1300 元 /平方主以下（偏僻的桃花私營(yíng)企業(yè)區(qū)內(nèi)由于積壓日久，純住宅售價(jià)只要 780

42、元，還可有 20% 的優(yōu)惠）。復(fù)式房的閣樓部分有兩種標(biāo)價(jià)方式，一為降低單價(jià)，閣樓為平面的 40% 左右，一為只以一半面積計(jì)入總額， 別墅市場(chǎng)總體來講比較淡靜， 象高新區(qū)內(nèi)的別墅項(xiàng)目即使做到風(fēng)格難得的地道， 然而周圍大環(huán)境的嘈雜和配套上的缺陷， 也導(dǎo)致其不可避免地陷入低谷。不過名牌自有名牌的價(jià)錢。12 層帶電梯小高層，琥珀山莊把它定在3200元 /平方米，新造的 16 棟別墅更均價(jià)為6600 元/平方米，大超出了目前的市場(chǎng)水18泰峰地產(chǎn)? 太湖東路地產(chǎn)項(xiàng)目KSOS PROPERTY2001平，不過出人意料的是，兩種房的銷售率卻都相當(dāng)好。9、付款方式付款方式主要分為三種：一次性，銀行按揭和建筑分期

43、，而且一次性付款與銀行按揭所獲得的折扣幾乎是相同的，一般在下式價(jià)上便宜30-40 元/平方米，從目前來看，兩者被選擇的比例也基本相當(dāng)，共同占到80% 左右。對(duì)建筑分期付款時(shí)間有不同規(guī)定，大部分是5-3-2 ，即預(yù)售首期 50% ，三個(gè)月后再交 30% ，入伙交房時(shí)付完余下的20% 。銀行按揭早在兩年前還是新鮮名詞，人們寧愿找親戚朋友借錢一次付清樓款，也不愿找銀行； 而且銀行提供的按揭條件也比較苛刻，早幾年多為五成五年或五成十年， 購(gòu)房者首期要交總樓款的一半，置業(yè)壓力較大。 如今年輕一代由于收入和消費(fèi)觀念的影響， 對(duì)每月供款的理解已大大超過上一代人，從調(diào)查結(jié)果看，單位效益發(fā)收入較穩(wěn)定的雙職工一般

44、能承受600-700 元/月的供樓款，他們選擇最多的是 7 成 15 年的按揭。10、營(yíng)銷策略考察合肥市房地產(chǎn)， 給人印象最深刻的是， 這里的房地產(chǎn)開發(fā)商的 “產(chǎn)品與概念平行營(yíng)銷” 做得非常不到位， 即使設(shè)立漂亮的售樓處， 在營(yíng)銷手法上也極為落后，也不設(shè)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，更沒有軟性硬性的公關(guān)活動(dòng)助陣。廣告市民的手段主要有兩個(gè)，一是報(bào)紙，一是利用電視， 上合肥經(jīng)濟(jì)臺(tái)晚上8 點(diǎn)的“ 樓市專訪”。最常見的則是在現(xiàn)場(chǎng)樹大展板，和周末率人馬到熱鬧街頭擺模型、向路人發(fā)傳單。除了以上的措施外，有的樓盤還在市中心做路牌廣告。19泰峰地產(chǎn)? 太湖東路地產(chǎn)項(xiàng)目KSOS PROPERTY2001但總的說來銷售氣氛遠(yuǎn)比不上

45、南方激烈。所去的幾個(gè)新盤現(xiàn)場(chǎng)， 現(xiàn)場(chǎng)氣氛都顯得比較淡靜，客房需要了解的所有相關(guān)資料包括價(jià)格和面積全部列表掛在墻上，并不單獨(dú)或成冊(cè)交到個(gè)人手里，客戶如需詳細(xì)了解，只能自行抄錄。價(jià)格的確定一般采用對(duì)比法，參照周圍同質(zhì)樓盤，然后審視自已的成本和利潤(rùn)條件作多多少少的增刪。 只是人們普遍只信賴現(xiàn)樓， 即使知名公司也面臨前期資金回收壓力， 直到中后期大家才蜂擁而上。 由于大部分樓盤的主要客戶是集團(tuán)，或是定向開發(fā)，或是集團(tuán)購(gòu)買，雙方確定下戶型折扣，兩三個(gè)回合即可以成交大頭。據(jù)開發(fā)辦的資料，一環(huán)以內(nèi)的住房平均10 個(gè)月能售出 90% ，二環(huán)內(nèi)條件較好的，一年下來也能銷80% 以上。第二部分項(xiàng)目基本情況一、項(xiàng)目

46、概況項(xiàng)目地塊位于合肥市太湖路片區(qū)， 位于合肥自然生活區(qū)的核心合肥的東南區(qū)上風(fēng)口，北接王大郢，西臨江淮汽車，東靠市政溝渠，南與二環(huán)路相聯(lián)，距 2002 年 5 月開通的馬鞍山南路約700 米。具有與全市各區(qū)快速便捷的交通條件。項(xiàng)目計(jì)劃用地400 畝，一期 120 畝；容積率 1.2 （發(fā)展商預(yù)期0.8 ）；限高 12 米。二、項(xiàng)目自然環(huán)境狀況20泰峰地產(chǎn)? 太湖東路地產(chǎn)項(xiàng)目KSOS PROPERTY2001地塊地塊內(nèi)部現(xiàn)狀及自然條件評(píng)價(jià)綜合評(píng)價(jià)朝向周邊現(xiàn)狀東南東南向有少量村莊、民居，條件最好，處于真正的合肥景觀資源充足，可其他為綠地， 東南部標(biāo)高高東南上風(fēng)口，并且有機(jī)會(huì)在拓展空間大于太湖東路東南向做社區(qū)公園東西東西向面對(duì)太湖東路與銅