江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村住宅新區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告

1、江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村住宅新區(qū)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告 江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，屬于武漢市“十五”計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一。 本文通過(guò)對(duì)江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村 125.59125.59 畝的一國(guó)有拍賣(mài)地塊的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 環(huán)境的市場(chǎng)調(diào)查分析，以及周邊主要同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的比較后，依據(jù)江岸區(qū) 后湖鄉(xiāng)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌?chǎng)狀況和對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 策劃提出初步意見(jiàn)，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái) 務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可能性。依據(jù)本 文的方案，項(xiàng)目總建筑面積 11.7211.72 萬(wàn)平方米，項(xiàng)目總投資 15594.8515594.85 萬(wàn)元。 經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

2、 3620.113620.11 萬(wàn)元，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 27.1%27.1%，因此 項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。 第一章 前言 一、報(bào)告編制依據(jù) 二、項(xiàng)目概況 第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 一、2000 年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸 二、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 一、投資地塊的地理環(huán)境 二、后湖地區(qū)區(qū)域分析 第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略 二、項(xiàng)目投資估算 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃 第五章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析 一、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃 二、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算 三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算 四、項(xiàng)目利潤(rùn)估算 五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)

3、值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 第六章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 二、項(xiàng)目敏感性分析 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 第一章第一章 前前 言言 一、報(bào)告編制依據(jù)一、報(bào)告編制依據(jù) 1、武漢市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 2、億房網(wǎng)站（http:/） ； 3、國(guó)家建設(shè)部及武漢市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 4、武漢市 2000 房地產(chǎn)年鑒； 5、現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。 6、武漢市新洪泰中介代理公司提供的資料 二、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目概況 該地塊位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村，總面積約 125.59 畝，屬于武漢市 “十五”計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一后湖鄉(xiāng)居住組團(tuán)，對(duì)于新型住 宅開(kāi)發(fā)有極其重要意義。根據(jù)武

4、漢市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整 通水通電，經(jīng)市人民政府武政土字20012 號(hào)文批準(zhǔn)同意，且可以免收城 市基礎(chǔ)配套費(fèi)。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過(guò) 1.4，建筑密度 22.5%，綠化率不低于 40%。主要建筑形式為多層，建筑限 高一般在 24 米以下， ，也允許建高層（40 米以下） ，但比例不得超過(guò) 20%。 第二章第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 一、一、20002000 年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸 投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是 如此。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開(kāi)發(fā)決策者所

5、關(guān)注的首要問(wèn)題。 2000 年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國(guó)堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實(shí)行積 極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)， 加大國(guó)有企業(yè)改革和脫困的力度，實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴(kuò) 大出口，這些重大措施的實(shí)施，使得我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢(shì)頭， 呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費(fèi)和出口增長(zhǎng)加快，社會(huì)需求進(jìn)一步回升，結(jié) 構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展， 企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。 （新華文摘 20015） 同時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)工，竣工面積增勢(shì)不減，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投 資統(tǒng)計(jì)局提供資料顯示，2000 年“國(guó)

6、房景氣指數(shù)”值達(dá)到 104.06 點(diǎn)，比 上年增加 2.6 點(diǎn)，保持了快速上升的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長(zhǎng)；商品房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售收入增 勢(shì)強(qiáng)勁；商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴(kuò)大；新開(kāi) 工項(xiàng)目快速增加（如下表） ，各級(jí)政府消化空置面積的努力初見(jiàn)成效，商 品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)銷(xiāo)兩旺的局面。隨著 國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺(tái)，投向房地產(chǎn)的資金明顯增加，投 資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭， （中國(guó)統(tǒng)計(jì)china statistics 20015） ，房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出以下主要特征： 全國(guó)房地產(chǎn)

7、開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售情況表 2000 年實(shí)際比上年同期+% 住宅投資（億元） 3318.725.8 商品房新開(kāi)工面積（萬(wàn)平 方米） 2829530.6 商品房竣工面積（萬(wàn)平方 米） 23027.916.4 商品房銷(xiāo)售建筑面積（萬(wàn) 平方米） 16984.126.9 商品房銷(xiāo)售額（億元） 3571.030.1 其中：銷(xiāo)售給個(gè)人（億元） 2840.351.9 占總銷(xiāo)售額的比重（%） 79.5- 1開(kāi)發(fā)投資量持續(xù)增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。消費(fèi)主題發(fā)生變化， 銷(xiāo)售總量逐年升。 銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中有升，消費(fèi)信貸不斷擴(kuò)大。二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍，租賃 市場(chǎng)漸成氣候。現(xiàn)已形成新建商品房增量市場(chǎng)、二手房交易市場(chǎng)和 房屋租賃市場(chǎng)三分天下

8、的局面，帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。 2 2需求狀況發(fā)生變化，市場(chǎng)供求呈現(xiàn)樣。 二、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析二、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1 120002000 年房地產(chǎn)市場(chǎng)年房地產(chǎn)市場(chǎng) 2000 年武漢市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高 的態(tài)勢(shì)。一是全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資達(dá) 101.29 億元，較 1999 年增長(zhǎng) 11.07%；全市總開(kāi)工面積 1343 萬(wàn)平方米，比 1999 年增長(zhǎng) 3.68%；總竣工 面積為 454.11 萬(wàn)平方米，比 1999 年增長(zhǎng) 2%；其中住宅竣工面積達(dá) 377.31 萬(wàn)平方米，占全市總竣工面積的 83.09%，比 1999 年增長(zhǎng) 8.6%；全 市商品房銷(xiāo)售總

9、面積為 303.76 萬(wàn)平方米，其中住宅為 244 萬(wàn)平方米，占 總面積的 80.33%，銷(xiāo)售額達(dá) 60.2 億元；空置商品房從 1999 年的 150 萬(wàn)平 方米下降為 115 萬(wàn)平方米。二是在房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)上，全市房屋租賃總戶(hù) 數(shù)為 19481 戶(hù)，比 1999 年增長(zhǎng) 11%，租賃總面積為 80.15 萬(wàn)平方米，比 1999 年增長(zhǎng) 17%，年租金總額為 3.36 億元，比 1999 年增長(zhǎng) 52%。三是在 房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶(hù)數(shù)為 21647 戶(hù)，比 1999 年增長(zhǎng) 122.8%，說(shuō)明個(gè)人購(gòu)房貸款正迅速地增長(zhǎng)。以上情況表明：武漢市 2000 年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開(kāi)始回暖

10、，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始步入了成長(zhǎng)期，正朝著 新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。 （1）個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率進(jìn)一步增加。 （2）房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。 （3）截止 2000 年 11 月份，全市完成住宅投資 20.87 億元，占房地產(chǎn)總 投資的 58.33%，2000 年武漢市住宅累計(jì)總投資 75.82 億元，占房地產(chǎn)總 投資的 85.58%。其中住宅類(lèi)物業(yè)價(jià)格指數(shù)具體見(jiàn)下表： 各季度武漢市住宅加權(quán)平均價(jià)格水平與價(jià)格指數(shù)變化如下圖所示: 通過(guò)下圖可以看出，第四季度住宅價(jià)格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度， 原因是二季度的住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較低，導(dǎo)致三季度住宅價(jià)格增幅較大， 第四季度在三季度住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較高的基礎(chǔ)

11、上難以繼續(xù)保持較大的增 幅，但總的趨勢(shì)是住宅價(jià)格保持攀升。 第三章第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活 價(jià)格指數(shù) 一季度 1941.81000 二季度 19631010.9 三季度 2003.931031.9 四季度 2021.661041.03 指標(biāo)的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對(duì)擬投資地塊的地理環(huán)境，后湖地區(qū) 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，后湖地區(qū)住宅消費(fèi)者等幾個(gè) 方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。 該項(xiàng)目位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對(duì)江岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)作簡(jiǎn)要的概述。 下圖表是江岸區(qū)

12、2000 年的房地產(chǎn)價(jià)格和指數(shù)： 江岸區(qū)價(jià)格江岸區(qū)指數(shù) 一季度 2218.781000 二季度 2227.381003.876 三季度 2223.241002.86 四季度 2226.241003.2 一、投資地塊的地理環(huán)境一、投資地塊的地理環(huán)境 土地是不可再生資源，一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)值是有多種因素綜合作用的 結(jié)果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨 近樓盤(pán)的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場(chǎng)家者，因此，我們首先從地 塊環(huán)境入手調(diào)查分析。 1.1.土地性質(zhì)及地理位置綜述土地性質(zhì)及地理位置綜述 地塊面積：凈用地面積 8.37 公頃，近似平行四邊形，周邊主要有水塘， 菜地和村鎮(zhèn)

13、建設(shè)用地構(gòu)成，較平整。 該地塊位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個(gè)地塊較平整，無(wú)丘 陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周?chē)薪卸嗟拇?莊，主要有石橋村，塔子湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個(gè)自然村構(gòu) 成） ，新春村（有 2000 人左右） ；還有成片的采地和零星的湖面分布在地 塊周?chē)?2.2.地塊自然景觀及環(huán)境質(zhì)量地塊自然景觀及環(huán)境質(zhì)量 2.12.1 自然環(huán)境自然環(huán)境 該地塊總體來(lái)看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無(wú)大型污染，植被水系豐 富。 以下為地塊四個(gè)方向的環(huán)境情況： 1.1.南向南向 遠(yuǎn)望是一條長(zhǎng)條沿路而建的現(xiàn)代化建筑，能隱約感受到大都市生活， 京廣鐵路從旁邊橫貫而過(guò)，由遠(yuǎn)

14、及近是大片開(kāi)闊地帶，無(wú)障礙物，臨 近的后湖大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線(xiàn)路沿后湖大道方 向鋪設(shè)，使得該方向上無(wú)論近看或遠(yuǎn)望的視線(xiàn)都被干擾，另外區(qū)域環(huán) 境因建設(shè)公路略有空氣和噪音污染。 2.2.北向北向 北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護(hù)林區(qū)沿堤分布，大片的 湖泊，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧?kù)o而 美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。 3.東向 遠(yuǎn)方較開(kāi)闊，中部為建設(shè)中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商 鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過(guò)，隱約有河水淤積下來(lái)的異味。 4.西向 西對(duì)姑嫂樹(shù)路，進(jìn)處無(wú)高層建筑，視野開(kāi)闊，遠(yuǎn)眺現(xiàn)代都市居民區(qū)， 隱約可見(jiàn)正在施工的新華家

15、園，自然村落和耕田水塘由遠(yuǎn)及近步入視 野，也是因大道的施工沿路有灰塵。 2.22.2 項(xiàng)目周邊情況項(xiàng)目周邊情況 我們選擇以本地塊為中心，南至五干道（發(fā)展大道） ，北至張公堤附 近，東西以姑嫂樹(shù)路和岱黃公路兩側(cè)為界，集中調(diào)查。 1地形地貌狀況（詳見(jiàn)附圖地形地貌圖） 2 2物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見(jiàn)附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖） 3 3局部放大圖（詳見(jiàn)附圖局部放大圖） 二、后湖地區(qū)區(qū)域分析二、后湖地區(qū)區(qū)域分析 1.1.基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析 1.11.1 交通狀況交通狀況 本地塊四周已初步形成了大的交通體系,東西向有近年來(lái)新建和在建的 發(fā)展大道,后湖大道,幸福大道,張公堤路段,其中,后湖大道正在加緊施工

16、 建設(shè),年底前建成通車(chē)后將對(duì)本地塊項(xiàng)目提供良好的條件,南北向主要為地 塊兩頭的姑嫂樹(shù)路和岱黃公路。姑嫂樹(shù)路交通便捷,有 560,711,805,71,527,35,41 路等通向各個(gè)方向,岱黃公路公交少,只有 716 一路公交車(chē),終點(diǎn)止于東方恒星園門(mén)口,與發(fā)展大道交匯路口還有東大門(mén)客 運(yùn)站,客車(chē)主要是運(yùn)送人員去黃陂等縣城。 1.21.2 人文環(huán)境及生活配套設(shè)施人文環(huán)境及生活配套設(shè)施 地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和金融機(jī)構(gòu)交齊全的主要位于發(fā)展大道和姑嫂樹(shù)路 沿線(xiàn),如世華大酒店,中百倉(cāng)儲(chǔ),農(nóng)行,建行等,但距離本地塊較遠(yuǎn),岱黃公路 沿線(xiàn)主要為小的商業(yè)鋪面,專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng),無(wú)酒吧,網(wǎng)吧等娛樂(lè)設(shè)施。教育機(jī) 構(gòu)不健全,僅

17、有華中高級(jí)中學(xué),塔子湖小學(xué)和黃浦園豐村小學(xué),田園小區(qū)小 學(xué)等,醫(yī)療設(shè)施缺乏,主要為小的門(mén)診部?？偟膩?lái)說(shuō),人文環(huán)境幾生活配套 設(shè)施較差,是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的一大劣勢(shì)。 1.31.3 市政配套設(shè)施市政配套設(shè)施 水水:該地塊用水有宗關(guān)水廠(chǎng)提供,在地塊南側(cè)的后湖路建有管徑為 300 毫 米的給水管,地塊用水可由該管接入。該地塊雨水屬入黃孝河系統(tǒng),污水屬 入三金潭污水系統(tǒng)。該地塊南側(cè)的后湖路建有排入黃孝河的雨水箱涵,地 塊雨水可接入該箱涵,地塊周邊尚無(wú)污水管。 電電:該地塊現(xiàn)用電有西北側(cè)的新華路變電所的 10kv 架空線(xiàn)路引來(lái)。 武 漢市城市總體規(guī)劃(1996-2020)中確定在該地塊北側(cè)新建德勝橋 220kv

18、 變電所,屆時(shí)該地塊供電線(xiàn)路有德勝橋變電所引來(lái)。 氣氣: :整個(gè)后湖地區(qū)目前有三種供氣方式,瓶裝液化石油氣,小區(qū)氣化和管 道煤氣,其中管道煤氣有管道煤氣公司供氣,有趙家條儲(chǔ)備站沿黃浦路延長(zhǎng) 線(xiàn)埋設(shè) dn500 管道至后湖生態(tài)花園一帶,后湖路在黃浦路延長(zhǎng)線(xiàn)西側(cè)已埋 設(shè) dn300 現(xiàn)狀管道,東段管道氣有管道煤氣公司也正在籌劃埋設(shè) dn300 管 道。 郵電電信郵電電信:地區(qū)郵局位于發(fā)展大道,該地塊現(xiàn)狀電信線(xiàn)路由西南側(cè)的唐家 墩電信局引來(lái)。 武漢市城市總體規(guī)劃(1996-2020)中確定在該地塊西側(cè) 新建姑嫂樹(shù)電信分局,屆時(shí)該地塊閑心線(xiàn)路有姑嫂樹(shù)電信分局引來(lái)。 居民習(xí)慣居民習(xí)慣:此地區(qū)居民主要為當(dāng)

19、地農(nóng)民,生活以打工,種植,養(yǎng)殖為主,年 收入水平偏低,居民的文化水平不高,勞動(dòng)之余,以閑聊為主,對(duì)外界基本不 關(guān)心和接觸較少,但由于地理位置靠近城區(qū)以及外來(lái)人員的影響,生活已開(kāi) 始城市化傾向。 三、項(xiàng)目周邊物業(yè)分析三、項(xiàng)目周邊物業(yè)分析 晨星苑晨星苑 1.1.項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃 晨星苑由武漢新地置業(yè)公司投資開(kāi)發(fā)，同濟(jì)大學(xué)設(shè)計(jì)院深圳分院設(shè)計(jì)， 武建集團(tuán)二公司承建晨星苑占地 41 畝，總建筑面積萬(wàn)平方米。4000 平方米商網(wǎng)配套，綠化率達(dá) 48%，容積率為 1.6，有棟層，3 棟 11 層， 1 棟 18 層，總建面配比 3:4:3，總戶(hù)數(shù)約 340 戶(hù)目前棟多層已完成外 立面裝修，即將交付使用，棟小

20、高層和棟層單身公寓將于 2001 年 10 月交房。 2.2.戶(hù)型設(shè)計(jì)戶(hù)型設(shè)計(jì) 多層主力戶(hù)型為 3*2，面積為 119 平方米；高層主力戶(hù)型為 3*2，面積為 148 平方米，小區(qū)首創(chuàng)高層單身公寓戶(hù)型為 1*1 和 2*1,面積為 51-73 平方 米。 3.3.價(jià)格策略?xún)r(jià)格策略 多層價(jià)格為 1700-1820 元平方米，小高層價(jià)格為 1935-2365 元平 方米，高層單身公寓價(jià)格為 1800-2100 元平方米。物業(yè)管理費(fèi)多層為 0.5 元平方米*月，高層為 0.8-1.0 元平方米*月。付款方式靈活多樣， 一次性付款，分期付款，七成年銀行按揭，公積金貸款。 4.4.宣傳推廣宣傳推廣 東方

21、恒星園于 200 年 5 月 28 日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)時(shí)在長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)上連續(xù)兩次做 了 1/2 版的廣告。在竹葉山處有大型戶(hù)外廣告牌和路牌廣告，其售樓部為 武漢市少有的高標(biāo)準(zhǔn)售樓部之一，開(kāi)盤(pán)是參加過(guò) 2000 年上半年房交會(huì)。 5.5.銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售情況 小區(qū) 2000 年 5 月 28 日開(kāi)盤(pán)，多層銷(xiāo)售狀況較好，120 套住宅已基本售 完小高層中 3*2 大部分已售完，高層小戶(hù)型市場(chǎng)阻力較大。 6.6.客戶(hù)分析客戶(hù)分析 客戶(hù)主要是以工商，稅務(wù)，證券，銀行，設(shè)計(jì)院等行政企事業(yè)單位中 高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。 調(diào)查結(jié)果表明： 1、項(xiàng)目所在區(qū)域已成為一個(gè)大型的居住新區(qū)，各種檔次的居住小區(qū) 競(jìng)相爭(zhēng)艷

22、。 2、項(xiàng)目所在區(qū)域雖然居住小區(qū)較多，但主要是以中低檔次為主，真 正稱(chēng)得上高品質(zhì)的小區(qū)較少，因此，該區(qū)域內(nèi)以中低檔次的物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)最為 激烈。 3、項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有特色的樓盤(pán)較少，還沒(méi)有真正成型的致命品牌。 4、中、低檔次樓盤(pán)之間的價(jià)格差距不大，中、高檔次樓盤(pán)之間的價(jià) 格差距則較為懸殊。 5、在調(diào)查的所有樓盤(pán)中，大多數(shù)都采取隨行就市的追隨策略。 6、同武漢市其他區(qū)域相比，區(qū)位差異帶來(lái)的價(jià)格變化影響相對(duì)較小， 決定價(jià)位的更多的是物業(yè)的品牌、品質(zhì)。 第四章第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算 根據(jù)本報(bào)告前六章的論述與分析，本章著重討論后湖花園項(xiàng)目的開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng)策略，并對(duì)項(xiàng)目的投資

23、進(jìn)行估算，對(duì)工程實(shí)施進(jìn)度作出安排，并制訂 相應(yīng)的項(xiàng)目籌資計(jì)劃和投資計(jì)劃。 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略 依據(jù)開(kāi)發(fā)公司的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“整體規(guī)劃、分期實(shí)施、自 主開(kāi)發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略。 1、整體規(guī)劃。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，本 地塊占地 125.59 畝，因此必須對(duì)地塊進(jìn)行整體規(guī)劃。 2、分期實(shí)施。該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總建筑面積達(dá) 11.72 萬(wàn) m2，預(yù)計(jì)總投資約 1.5 億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開(kāi)發(fā)資金籌取難度較大。同 時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變幻莫測(cè)決定著其風(fēng)險(xiǎn)也較大，分期實(shí)施有利于根據(jù)市 場(chǎng)需求變化及時(shí)調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避

24、風(fēng)險(xiǎn)。 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項(xiàng)目以地塊以南部分為突破口。其 依據(jù)有：地塊南面靠新建的后湖大道，交通條件相對(duì)較好，宣傳也更為 方便。從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對(duì)獨(dú)立性，可作為一個(gè)獨(dú)立的項(xiàng) 目看待。從景觀效果考慮，南向風(fēng)景較好，而房地產(chǎn)項(xiàng)目一般都是將較 好區(qū)位項(xiàng)目放在最后階段實(shí)施。 3、自主開(kāi)發(fā)。這是基于項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢(shì)和地塊本身的特點(diǎn)而作 出的選擇。 房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項(xiàng)目公司可憑借其他公司所不具備的雄 厚資金實(shí)力進(jìn)行自主開(kāi)發(fā)。 項(xiàng)目公司購(gòu)置該地塊所需成本較低（相對(duì)市中心而言和優(yōu)惠的政策） 。 項(xiàng)目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)前景（如前文介紹） 。 通過(guò)自主開(kāi)發(fā)，公司可迅速

25、依托項(xiàng)目的品牌提升企業(yè)形象，擴(kuò)大公 司在武漢市房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。 4、力創(chuàng)精品。這是由項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)品牌項(xiàng)目較少的前提決定的，同 時(shí)借助于后湖花園的品牌，可迅速提升開(kāi)發(fā)公司在武漢房地產(chǎn)業(yè)界的知名 度。 5、先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動(dòng)宣傳攻勢(shì)。 建議項(xiàng)目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司 實(shí)力的展示，又可借助于這些形象工程增強(qiáng)購(gòu)房者對(duì)本項(xiàng)目的信心。 二、項(xiàng)目投資估算二、項(xiàng)目投資估算 項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總 投資為 15594.85 萬(wàn)元人民幣，其中建設(shè)投資為 14467.4 萬(wàn)元，建設(shè)期利 息 11

26、27.45 萬(wàn)元。詳見(jiàn)表-1：項(xiàng)目總投資估算表 ，更詳細(xì)的投資計(jì)劃 可能隨設(shè)計(jì)及實(shí)施的改變而調(diào)整。 1、建設(shè)投資 建設(shè)投資包括土地取得費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、小區(qū)配套費(fèi)用、道路、 綠化費(fèi)用、項(xiàng)目研究、咨詢(xún)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用、各種稅費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)等 項(xiàng)目。 建設(shè)投資估算依據(jù)： 整個(gè)項(xiàng)目從 2001 年 4 月開(kāi)始，2004 年 9 月底全面完成。 各種稅費(fèi)按武漢市目前的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。 整個(gè)項(xiàng)目按中、高水平計(jì)算。 銀行貸款利率按 6%計(jì)取。 建筑形式組合式：多層 60%，小高層 40% 序號(hào)總金額比例% 1 1.15023.632.21 1.2638440.94 1.38965.75 1.45043.2

27、3 1.51681.08 1.6957.66.14 1.7191.51.23 1.8342.72.19 14467.492.77 21127.457.23 315594.85 100 4 表-1 項(xiàng)目總投資估算表（單位：萬(wàn)元） 項(xiàng)目單價(jià) 建設(shè)投資 土地取得費(fèi)用 40萬(wàn)元/畝 建安工程費(fèi)用 570元/平方米 小區(qū)配套費(fèi) 80元/平方米 道路，綠化，景點(diǎn)費(fèi)用 45元/平方米 項(xiàng)目研究，規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)用 15元/平方米 各種配套費(fèi) 85.5元/平方米 項(xiàng)目管理費(fèi) 17.1元/平方米 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 30.6元/平方米 建設(shè)合計(jì) 建設(shè)期利息 項(xiàng)目總投資 總建筑面積單位投資 1329.40元/平方米 （依據(jù)當(dāng)

28、地市場(chǎng)情況,加之該地塊將作為武漢市首次拍賣(mài)土地，在同類(lèi) 物業(yè)的比較后可以認(rèn)為土地費(fèi)用為 40 萬(wàn)/畝較為適當(dāng)符合實(shí)際情況,因此 以之作為投資估算的依據(jù).） 1.1 土地取得費(fèi)用 土地取得費(fèi)用為征地費(fèi)與批租費(fèi)之和，總計(jì) 5023.6 萬(wàn)元。 1.2 建安工程費(fèi)用 建安工程費(fèi)用按 570 元/ m2計(jì)，總計(jì) 6384 萬(wàn)元。 1.3 小區(qū)配套費(fèi) 小區(qū)配套費(fèi)按 80 元/ m2，總計(jì)合 896 萬(wàn)元。 1.4 道路、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用。 道路、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用按 45 元/ m2計(jì)，總計(jì) 504 萬(wàn)元 1.5 項(xiàng)目研究、咨詢(xún)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用 根據(jù)武漢市現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和本工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定本項(xiàng)目研究、

29、咨詢(xún)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用單價(jià)為 15 元/m2，總費(fèi)用為 168 萬(wàn)元。 1.6 各種配套稅費(fèi) 確定項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所產(chǎn)的各種稅費(fèi)按照建安工程的 15%記取為 85.5 元/m2，總費(fèi)用為 957.6 萬(wàn)元。 1.7 項(xiàng)目管理費(fèi) 項(xiàng)目管理費(fèi)按建安工程費(fèi)用的 3%計(jì)取，總費(fèi)用為 191.5 萬(wàn)元。 1.8 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以建設(shè)工程的 3%計(jì)取，總費(fèi)用為 324.7 萬(wàn)元。 2、建設(shè)期利息。 建設(shè)期利息按動(dòng)態(tài)計(jì)算，考慮到工程的分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，后續(xù)工程的資 金籌措可通過(guò)預(yù)售房款和租金來(lái)實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目的總利息為 1127.45 萬(wàn)元，具 體計(jì)算見(jiàn)項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金籌措表（表4） 。 3、項(xiàng)目總投資 上述建

30、設(shè)投資、建設(shè)期利息二項(xiàng)相加，即為項(xiàng)目總投資，共計(jì) 15594.85 萬(wàn)元。詳見(jiàn)表-1項(xiàng)目總投資估算表 。 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)面向市場(chǎng)，進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，并隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)變化，不 斷地調(diào)整項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度。 由于項(xiàng)目投資費(fèi)用和建筑總面積較大，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，建議將整 個(gè)項(xiàng)目分成三期，依次由北到南逐次開(kāi)發(fā)（公建中心放在第二期） ，整個(gè) 項(xiàng)目從 2001 年 4 月開(kāi)始，至 2004 年 9 月結(jié)束，歷時(shí)近 3.5 年，項(xiàng)目實(shí)施 進(jìn)度計(jì)劃詳見(jiàn)表2。 表表2 2 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表（年、季度）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表（年、季度） 2001200220032004 實(shí)施步 驟

31、23412341234123 工程前 期 首期工 程 二期工 程 四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃 按武漢市政府規(guī)定，投資項(xiàng)目的自有資金應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目投資的 30%以上， 只有完成此比例的投資，項(xiàng)目方可依法轉(zhuǎn)讓或預(yù)售。項(xiàng)目首期約 5 萬(wàn)平方 米，投資約 7000 萬(wàn)元，為充分利用建設(shè)單位資金，建議公司自籌項(xiàng)目總 投資的 30%作為啟動(dòng)資金（約 5000 萬(wàn)元，包括公司自有資金、上級(jí)公司資 金和政策減免優(yōu)惠） ，其余 70%可通過(guò)銀行貸款和項(xiàng)目預(yù)售收獲取支持。 為計(jì)算方便，報(bào)告中預(yù)設(shè)項(xiàng)目尋求銀行貸款 8000 萬(wàn)元，分別于 2002、2003、2004 年投放，具體見(jiàn)項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金籌

32、措表 。 由于項(xiàng)目建設(shè)期較長(zhǎng)，實(shí)際運(yùn)作中，上一期項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入中相當(dāng)一 部分可用于下一期的建設(shè)資金。 項(xiàng)目建設(shè)期歷時(shí) 3.5 年，從 2001 年 4 月至 2004 年 9 底全面完成，在 建設(shè)期內(nèi)，投資總額按 20%、30%、30%、20%的比例分年均勻發(fā)放。具體見(jiàn) 表3：項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金籌措表 。 表3 中，投資計(jì)劃與資金籌措只是為了體現(xiàn)投資計(jì)劃的規(guī)范性以及便 于后面的投資與風(fēng)險(xiǎn)分析而作出的安排，在實(shí)際運(yùn)作時(shí)，可根據(jù)本項(xiàng)目實(shí) 際情況作如下安排： 1、以現(xiàn)有土地，使用權(quán)作為抵押取得銀行貸款作為部分啟動(dòng)資金。 根據(jù)目前該區(qū)位地價(jià)情況，加之該地塊由于拍賣(mài)競(jìng)爭(zhēng)可能引起升值，預(yù)計(jì) 項(xiàng)目地塊價(jià)格可

33、達(dá)到 40 萬(wàn)元/畝，總價(jià)值為 5023.6 萬(wàn)元，若將土地抵押， 可先行貸款 8000 萬(wàn)元左右。 2、項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批手續(xù)辦妥后，可以項(xiàng)目抵押獲得銀行貸款支持。 3、工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。 4、隨著工程的動(dòng)工，項(xiàng)目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達(dá)到一定程度并有一定的氛 圍后，盡快辦理房屋預(yù)售許可證 ，并開(kāi)盤(pán)預(yù)售。 序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)合計(jì) 投資比例20%30%30%20%100% 1投資總額 1.1建設(shè)投資2893.484340.224340.222893.4814467.4 1.2建設(shè)期利息180430.8516.651127.45 小計(jì)15594.85 2資金籌措 2.1自有資金2893.

34、482106.525000 2.2貸款2000400020008000 2.3銷(xiāo)售收入413.7771.021410.132594.85 小計(jì)15594.85 表-3項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金籌措表（單位：萬(wàn)元） 建設(shè)期 第五章第五章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析 本章對(duì)后湖花園項(xiàng)目銷(xiāo)售分期計(jì)劃作出安排，估算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)收入、 成本、利潤(rùn)、投資利潤(rùn)，并計(jì)算項(xiàng)目資金現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi) 部收益率。 后湖花園項(xiàng)目中包括公寓式住宅、小高層住宅以及幼兒園、小學(xué)、車(chē) 庫(kù)等公建項(xiàng)目。其中，前者采用銷(xiāo)售形式，公建項(xiàng)目可采用銷(xiāo)售或出租， 或自行經(jīng)營(yíng)等多種形式，為測(cè)算方便，本報(bào)告在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)估算時(shí)，所

35、有公 建項(xiàng)目以銷(xiāo)售方法考慮。 公建項(xiàng)目中，部分為非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部 分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，如幼兒園、小學(xué)。故公 建項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入僅考慮車(chē)庫(kù)的銷(xiāo)售收入目，其他項(xiàng)目在本報(bào)告中均未考 慮。 一、項(xiàng)目的價(jià)格定位一、項(xiàng)目的價(jià)格定位 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊同類(lèi)物業(yè)價(jià)格及銷(xiāo)售情況的分析，結(jié)合本項(xiàng)目的建筑 成本、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和市場(chǎng)需求等對(duì)方面的情況，對(duì)項(xiàng)目作如下價(jià)格定位： 多層住宅 18001800 元/ m 2 小高層住宅 23002300 元/ m 2 車(chē)庫(kù) 4 4 萬(wàn)元 二、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃二、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃 根據(jù)本報(bào)告的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略、實(shí)施進(jìn)度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查， 以

36、及本物業(yè)的設(shè)計(jì)水準(zhǔn)，確定后湖花園項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃表。 比例 銷(xiāo)售時(shí)間多層公寓 小高層住宅 車(chē)庫(kù) 2002.5-2002.1215% 2003.1-2003.1225%20%25% 2004.1-2004.1240%50%45% 2005.1-2005.1220%30%30% 表-4項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃 銷(xiāo)售計(jì)劃 三、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算三、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算 據(jù)前文確定的項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)位與上述物業(yè)銷(xiāo)售預(yù)期計(jì)劃，測(cè)算該項(xiàng)目銷(xiāo)售收 入情況如下表5 合計(jì) 物業(yè)類(lèi)別銷(xiāo)售指標(biāo)2002200320042005 多層公寓銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）1.0081.682.6881.3446.72 銷(xiāo)售價(jià)格（萬(wàn)元/平方米） 18001900

37、20002000 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）1814.431925376268813070.4 小高層住宅 銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）0.8962.241.3444.48 銷(xiāo)售價(jià)格（萬(wàn)元/平方米）230025002500 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）2060.85600336011020.8 車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售數(shù)量（個(gè)）5610167224 銷(xiāo)售價(jià)格（萬(wàn)元/個(gè)）455 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）2245053351064 合計(jì)銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）1814.45476.811481638325155.2 表-5項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算表(單位：萬(wàn)元） 物業(yè)銷(xiāo)售分期 四、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本結(jié)算：四、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本結(jié)算： 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本包括：建造成本、銷(xiāo)售成本、銷(xiāo)售稅

38、金和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 其中： 建造成本=（當(dāng)年銷(xiāo)售收入/項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)總收入）總建筑投資 上述公式僅為近似計(jì)算。 銷(xiāo)售成本含廣告費(fèi)、人員工資、辦公費(fèi)等，按銷(xiāo)售收入 2.5%計(jì)取。 銷(xiāo)售稅金包括營(yíng)業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。其中，營(yíng)業(yè) 稅取銷(xiāo)售收入的 5%，城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅取營(yíng)業(yè)稅的 7%，教育費(fèi)附加取營(yíng)業(yè) 稅的 2%，三者合計(jì)為銷(xiāo)售收入的 5.45%。 財(cái)務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期間的利息支出。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本的各項(xiàng)估算見(jiàn)表6 五、項(xiàng)目利潤(rùn)估算五、項(xiàng)目利潤(rùn)估算 根據(jù)后湖花園項(xiàng)目投資安排、籌資方式、建設(shè)進(jìn)度、銷(xiāo)售情況，項(xiàng)目 利潤(rùn)計(jì)算如表 年份 項(xiàng)目 銷(xiāo)售收入 1814.45476.81148163832515

39、5.2 建造成本 1043.513149.856603.023671.0314467.40 銷(xiāo)售成本 45.36136.92287.03159.58628.88 銷(xiāo)售稅金 98.88298.49625.71347.871370.96 財(cái)務(wù)費(fèi)用 180430.8516.651127.45 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 446.651460.743448.592204.527560.51 所得稅147.39482.051138.04727.492494.97 稅后利潤(rùn) 299.25978.702310.551477.035065.53 表-6項(xiàng)目利潤(rùn)估算表 2002200320042005合計(jì) 六、項(xiàng)目現(xiàn)金流量與財(cái)務(wù)

40、凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率六、項(xiàng)目現(xiàn)金流量與財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 1、項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表（表7） 2 20012002200320042005 序號(hào)項(xiàng)目 1現(xiàn)金流入 1.1銷(xiāo)售收入1814.45476.8114816383 小計(jì)1814.45476.8114816383 2現(xiàn)金流出 2.1建設(shè)投資2893.484340.224340.222893.48 2.2銷(xiāo)售費(fèi)用45.36136.92287.03628.88 2.3銷(xiāo)售稅金98.88298.49625.71347.87 2.4所得稅147.39482.051138.04727.49 小計(jì)2893.484631.855257.684

41、944.261704.24 3凈現(xiàn)金流量-2893.48-2817.45219.126536.744678.76 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量-2893.48-5710.93-5491.811044.935723.69 5折現(xiàn)系數(shù)為6%0.9430.890.840.7920.747 6年凈現(xiàn)金流量-2728.55-2507.53184.065177.103495.03 7累計(jì)年凈現(xiàn)金流量-2728.55-5236.08-5052.02125.083620.11 fnpv=3620.11firr=27.1% 表-7項(xiàng)目現(xiàn)金流量表(全投資） 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（firr） 根

42、據(jù)表-8 可計(jì)算出全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。 年份序號(hào)20012002200320042005npv 凈現(xiàn)金流量-2893.48-2817.45219.126536.744678.76 i=27%時(shí)的貼現(xiàn)因子 0.7870.620.4880.3840.303 凈現(xiàn)值-2278.33-1746.82106.932510.111417.669.55 i=28%時(shí)的貼現(xiàn)因子 0.7810.610.4770.3730.291 凈現(xiàn)值-2259.81-1718.64104.522438.201361.52-74.21 表-8內(nèi)部收益率 firr=i1+|npv(i1)|/|npv(i1)|+

43、|npv(i2)|*(i2-i1) firr=27%+|9.55|/|9.55|+|-74.21|*(28%-27%) firr=27.1% 其中： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）=3620.11 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（firr）=27.1% 由上述計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）0，表明項(xiàng)目利潤(rùn)率超過(guò) 基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 （firr）=27.1%0，且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力。 第六章第六章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析 本章擬對(duì)后湖花園項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測(cè)度其開(kāi) 發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，然后對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作中的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性研究并提出

44、相應(yīng)對(duì)策。 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析包括項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本點(diǎn)分析。 1、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)分析 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本 =14467.4/（1-5.45%）=1530132（萬(wàn)元） ，保本點(diǎn) =15301.32/25155.2=60.83% 即銷(xiāo)售收入達(dá)預(yù)測(cè)收入的 60.83%時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。 2、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本保本點(diǎn) 項(xiàng)目保本開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本=25155.2 萬(wàn)元，保本點(diǎn) =25155.2/14467.4=173.86% 即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本達(dá)到預(yù)測(cè)成本的 173.86%，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。 實(shí)際上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)各階段是不同的，這是按照計(jì)

45、算期平均 狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。 二、項(xiàng)目敏感性分析二、項(xiàng)目敏感性分析 本項(xiàng)目敏感性分析主要針對(duì)項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入兩項(xiàng)因素進(jìn)行。 1、項(xiàng)目總投資 由于項(xiàng)目占地較大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，其間可能會(huì)出現(xiàn)各種不能預(yù)期的 變化，故項(xiàng)目的總投資額可能會(huì)發(fā)生一些變化，估計(jì)最大的變動(dòng)幅度達(dá) 10%， 如果的投資額增加 10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表（表-9）的情況來(lái) 看，fnpv=2717.80，項(xiàng)目仍然可行。 20012002200320042005 序號(hào)項(xiàng)目 1現(xiàn)金流入 1.1銷(xiāo)售收入1814.45476.8114816383 小計(jì)1814.45476.8114816383 2現(xiàn)金流出 2.1建設(shè)投資31

46、82.834774.244774.243182.83 2.2銷(xiāo)售費(fèi)用45.36136.92287.03159.58 2.3銷(xiāo)售稅金98.88298.49625.71347.87 2.4所得稅147.39482.051138.04727.49 小計(jì)3182.835065.875691.705233.611234.94 3凈現(xiàn)金流量-3182.83-3251.47-214.906247.395148.06 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量-3182.83-6434.30-6649.20-401.814746.25 5折現(xiàn)系數(shù)為6%0.9430.890.840.7920.747 6年凈現(xiàn)金流量-3001.41-28

47、93.81-180.524947.933845.60 7累計(jì)年凈現(xiàn)金流量 -3001.41-5895.22-6075.73-1127.802717.80 fnpv=2717.80 表-9項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 2、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入 在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)過(guò)程中，由于銷(xiāo)售收入的預(yù)測(cè)主要是建立在對(duì)本項(xiàng) 目的未來(lái)前景分析及預(yù)測(cè)基礎(chǔ)之上的，雖然項(xiàng)目前景樂(lè)觀，但畢竟是變數(shù)， 銷(xiāo)售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場(chǎng)需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項(xiàng)目的 銷(xiāo)售價(jià)位，從而對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價(jià)格定位時(shí)相對(duì) 較低，故銷(xiāo)售收入最大的下降幅度不會(huì)太大，如果下降幅度為 10%，那么， 從全部投資現(xiàn)金流量表(表-10)的情況看，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值下降至 2732.79 萬(wàn) 元，不過(guò)，其值仍大于零，項(xiàng)目仍然可行。 20012002200320042005 序號(hào)項(xiàng)目 1現(xiàn)金流入 1.1銷(xiāo)售收入1632.964929.1210332.9574